5ème Chambre

ARRÊT N°-221

N° RG 21/07055 – N° Portalis DBVL-V-B7F-SGLF

M. [M] [R]

C/

S.C.I. LES COURS

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 06 JUILLET 2022

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Avril 2022

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 06 Juillet 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur [M] [R]

né le 30 Avril 1950 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Me Emilie BELLENGER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/12101 du 29/10/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)

INTIMÉE :

S.C.I. LES COURS agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Amaury GAULTIER de la SELARL DE MORHERY-GAULTIER, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-MALO

Représentée par Me Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Par acte sous seing privé contenant bail précaire du 12 novembre 2019, la SCI Les Cours a donné à bail à M. [M] [R] un local à usage d’entrepôts situé [Adresse 1].

Ladite convention a été conclue pour une durée de 12 mois à compter du 12 novembre 2019, moyennant une redevance mensuelle de 690 euros TTC.

La SCI Les Cours a fait signifier, par acte du 4 décembre 2020, à M. [M] [R] un congé sans offre de renouvellement du bail précaire.

Par acte du 9 mars 2021, la SCI Les Cours a assigné M. [M] [R] devant le juge des référés, auquel elle demande, notamment, d’ordonner l’expulsion des lieux loués par la SCI Les Cours à M. [M] [R] et de condamner M. [M] [R] à payer à la SCI Les Cours les sommes de 1 026,31 euros au titre des arriérés de loyer et de 5 416,50 euros au titre de l’indemnité d’occupation.

Par ordonnance en date du 23 septembre 2021, le juge a :

– ordonné l’expulsion de M. [M] [R] et celle de tous occupants de son chef avec l’aide d’un serrurier et l’assistance de la force publique ainsi que la libération des lieux situés [Adresse 1],

– dit que l’expulsion porte sur un local constituant l’habitation principale de M. [M] [R] de sorte qu’elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7 du code des procédures civiles d’exécution,

– dit que le juge des référés est incompétent pour statuer sur la demande de délais formulée par M. [M] [R],

– débouté la SCI Les Cours de sa demande de provision,

– débouté la SCI Le Cours de sa demande de ‘constater l’exécution provisoire de la décision à intervenir au seul vu de la minute’,

– débouté M. [M] [R] de sa demande d’expertise,

– fixe à 690 euros TTC le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [M] [R] et ce, jusqu’à complète et effective libération des lieux,

– débouté la SCI Les Cours de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

– condamné M. [M] [R] aux dépens, lesquels ne comprendront pas le coût du congé de l’huissier signifié le 4 décembre 2020.

Le 9 novembre 2021, M. [M] [R] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 10 janvier 2022, il demande à la cour de :

– déclarer recevable et bien-fondé M. [M] [R] en son appel,

– infirmer l’ordonnance du 23 septembre 2021 rendue par le président du tribunal Judiciaire de Saint Malo,

– constater l’existence de contestations sérieuses, l’absence de trouble manifestement illicite, l’absence d’urgence,

– déclarer irrecevables les demandes de la SCI Les Cours présentées en référé,

– à titre subsidiaire, débouter la SCI Les Cours de ses demandes présentées en référé,

– prononcer la requalification du bail précaire en bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989,

– constater que la SCI n’a pas fait délivrer à M. [M] [R] de commandement de payer visant la clause résolutoire régulier,

– débouter la SCI Les Cours de sa demande de résiliation de bail et d’expulsion de M. [M] [R],

– débouter la SCI Les Cours de sa demande en paiement des arriérés de loyers et de charges à titre de provision,

– débouter plus largement la SCI Les Cours de toutes ses demandes fins et conclusions,

– octroyer à M. [M] [R] les plus larges délais pour s’acquitter de sa dette locative et notamment sur une période de 36 mois comme le prévoit l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989,

– suspendre en conséquence les effets de la clause résolutoire et suspendre les effets de l’expulsion si elle était ordonnée,

– à titre subsidiaire, octroyer à M. [M] [R] les plus larges délais de grâce pour permettre son relogement à savoir les délais de 2 mois, puis 3 mois supplémentaires des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

En tout état de cause,

– condamner la SCI Les Cours à payer à M. [M] [R] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 75 de la Loi du 10 juillet 1991 et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la SCI Les Cours à payer à Me Bellenger Emilie une somme de 2 000 € HT sur le fondement de l’article 37 de la Loi du 10 juillet 1991,

– condamner la SCI Les Cours aux entiers dépens de première instance et d’appel, y compris le constat d’huissier opéré par M. [M] [R].

Par dernières conclusions notifiées le 8 février 2022, la SCI Les Cours demande à la cour de :

– réformer l’ordonnance en ce qu’elle a :

* débouté la SCI Les Cours de sa demande de provisions

* fixé à 690 euros TTC le montant de l’indemnité d’occupation de par M. [M] [R],

* débouté la SCI Les Cours de sa demande au titre des frais irrépétibles,

* retiré des dépens le coût des congés d’Huissier du 04 décembre 2020,

– confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a :

* ordonné l’expulsion des lieux loués par la SCI Les Cours [Adresse 1] à M. [M] [R] et/ou de toutes personnes de son chef avec si nécessaire, l’assistance de la force publique au seul vu de la minute de la décision à intervenir,

* dit que l’expulsion porte sur un local constituant l’habitation principale de M. [M] [R] de sorte qu’elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7 du code des procédures civiles d’exécution,

* dit que le juge des référés est incompétent pour statuer sur la demande de délais formulée par M. [M] [R],

* déboute M. [M] [R] de sa demande d’expertise,

En conséquence :

– condamner M. [M] [R] à payer à la SCI Les Cours la somme de 12 952,50 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation,

– fixer le montant de l’indemnité d’occupation dû par M. [M] [R] à la somme de 1 035 euros TTC, et ce jusqu’à complète et effective libération des lieux,

– condamner M. [M] [R] à payer à la SCI Les Cours la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de 1ère instance,

– condamner M. [M] [R] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du congé d’huissier du 4 décembre 2020,

– débouter M. [M] [R] de toutes demandes plus amples ou contraires,

– condamner M. [M] [R] à payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, outre les entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 mai 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

– Sur la recevabilité des demandes

M. [R] soulève l’irrecevabilité des demandes de la SCI Les Cours en raison de l’existence de contestations sérieuses sur la qualification du bail et sur le montant des sommes dues.

S’agissant de la qualification du bail, M. [R] conteste l’application du statut des baux commerciaux au motif qu’il n’a pas la qualité de commerçant et qu’il a établi son habitation principale dans les locaux avec l’accord du bailleur. A titre subsidiaire si la cour déclarait recevable les demandes du bailleur, il demande de faire application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et de débouter le bailleur de sa demande de résiliation de bail expulsion en l’absence de commandement de payer régulier.

S’agissant des sommes dues, M. [R] soutient qu’il existe une contestation sérieuse sur le montant de l’arriéré de loyers et des charges notamment les factures d’énergie ainsi que sur le montant de l’indemnité d’occupation dont il relève le caractère abusif.

M. [R] soulève l’irrecevabilité des demandes de la SCI Le Cours en arguant de l’absence de troubles manifestement illicites en faisant valoir qu’il n’est pas entré dans le local par voie de fait et de l’absence d’urgence, celui-ci étant à jour du paiement des loyers lors de la délivrance de l’assignation.

La SCI Les Cours rétorque que ses demandes sont parfaitement recevables en ce que le critère relatif au trouble manifestement illicite prévu par les dispositions de l’article 835 (ancien 809) du code de procédure civile est parfaitement constitué par le non respect des dispositions contractuelles par M. [R] qui s’est maintenu indûment dans les lieux après l’expiration du bail précaire.

La SCI Les Cours indique qu’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la nature du bail en cause et relève d’ailleurs que M. [R] n’avait jamais contesté l’application du statut des baux commerciaux en première instance. Elle précise que lors de la conclusion du bail, M. [R] lui avait adressé un extrait Kbis évoquant le transfert du siège social de son entreprise, ne laissant aucune ambiguïté sur l’existence d’une activité commerciale.

La SCI Les Cours demande ainsi de confirmer la décision qui a ordonné l’expulsion de M. [R], celui-ci n’ayant moyen opposant à cette demande.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile : ‘ le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire’.

La décision entreprise s’est fondée sur cet article de sorte que l’irrecevabilité soulevée par M. [R] en l’absence de caractère d’urgence des demandes présentées doit être écartée, de même que celles fondées sur l’existence de contestation sérieuse.

En tout état de cause, le caractère commercial du bail précaire est établi et n’est pas contestable. En effet, au vu de l’article 4 dudit bail, la SCI Les Cours a donné à bail des locaux exclusivement destinés à usage d’entrepôts pour l’exercice des activités suivantes : la création de sites internet, la vente et achat de matériel informatique, reprographie, numérisation de documents, formation à l’informatique, dépôt vente de tous objets ou meubles en précisant ‘toute adjonction d’autres activités ne sera possible que dans les conditions fixées aux articles L.145-47 à L.145-55 du code de commerce’. Lors de la conclusion du bail, M. [R] a présenté un Kbis démontrant son inscription au RCS depuis le 2 janvier 2013 pour une activité de ‘création et vente de sites internet, achat et vente de matériels informatiques et toutes prestations de services liés à l’internet et l’informatique’ dans le cadre d’une exploitation directe.

Au vu de ces éléments, M. [R] ne peut soutenir qu’il n’avait pas la qualité de commerçant. De même, il ne peut invoquer avoir eu l’accord de son bailleur pour transformer le local en habitation. Le simple fait de demander et d’obtenir l’autorisation du bailleur pour installer une douche sans autre explication ne peut suffire à acter l’accord du bailleur pour la transformation du local en lieu d’habitation. L’intention commune des parties était donc bien de réaliser un bail à vocation commercial.

L’article 3 du bail précaire stipule notamment que le présent bail est consenti pour une durée de une année entière et consécutive commençant à courir le 12 novembre 2019, pour se terminer au terme de la durée susvisée, que la durée du bail ne sera susceptible d’aucune reconduction et expirera au terme de la durée susvisée et qu’à l’arrivée du terme des présentes, le preneur devra spontanément quitter les lieux loués et les libérer de tout occupant de son chef.

L’article 11 relatif à la clause résolutoire prévoit en son article 11.1 alinéa 1 ‘à défaut par le preneur d’exécuter une seule des charges et conditions du présent bail, lesquelles sont toutes de rigueur, ou à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et charges à leur échéance, des arriérés de loyers et du complément du dépôt de garantie après révision du loyer ou encore de celui des intérêts de retard et des frais des actes extrajudiciaires, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur et sans aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement ou une simple sommation rappelant expressément la présente clause résolutoire restés sans effet durant ce délai’ et en son alinéa 2 ‘si le preneur refusait de libérer les lieux loués, il suffirait pour l’y contraindre d’une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble, le preneur acceptant que l’ordonnance soit exécutoire sur minute nonobstant appel’.

En l’espèce, il est constant que M. [R] s’est maintenu dans les lieux après l’expiration du bail précaire or le fait de se maintenir sans droit ni titre dans un immeuble constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile. Les demandes présentées par la SCI Les Cours sont donc parfaitement recevables et M. [R] sera débouté de ce moyen de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés.

De plus, M. [R] n’ayant pas respecté les conditions du bail, il convient de confirmer la décision qui a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion de M. [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

– Sur l’octroi de délais sollicités par M. [R]

M. [R] sollicite à titre principal l’octroi de délais de paiements en application de la loi du 6 juillet 1989 et de la loi Alur sur 36 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire pour permettre son relogement dans des conditions décentes et assurant sa sécurité.

A titre subsidiaire, il demande à bénéficier des délais prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures collectives en sa qualité d’habitant du local litigieux soit 2 mois et 3 mois supplémentaires pour permettre son relogement.

La SCI Les Cours s’oppose à toute demande de délai sollicitée par M. [R] tant sur le fondement du statut des baux d’habitation, dont elle considère qu’ils ne sont pas applicables en l’espèce que sur le fondement des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Elle conteste le fait que le hangar constituait son lieu de résidence et réfute en avoir été informée et a fortiori avoir donné son autorisation. Elle considère qu’en occupant le local en habitation sans son accord et en aménageant les lieux à sa guise constitue une voie de fait de nature à exclure l’application des délais prévus par les dispositions précitées. Elle ajoute qu’il ne démontre pas avoir initié des diligences pour trouver un logement au plus vite. Elle sollicite la confirmation de l’ordonnance entreprise qui a débouté M. [R] de sa demande de délai en ce qu’elle relevait de la compétence du juge de l’exécution et non pas du juge des référés.

Il a été précédemment démontré que les règles du droit commercial et non le statut des baux d’habitation s’appliquait au contrat de bail conclu entre M. [R] et la SCI Les Cours. Ainsi la demande de M. [R] de bénéficier des délais sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 doit être rejetée.

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que ‘si l’exécution porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait’.

L’octroi de délais relève bien de la compétence du juge des référés contrairement à ce qu’a indiqué la décision entreprise.

Il n’est pas contesté que M. [R] a utilisé les locaux en lieu d’habitation comme cela résulte du constat d’huissier du 16 juin 2021. En revanche, il ne peut être soutenu qu’il soit entré dans les locaux par voie de fait comme le soutient le bailleur, en effet, le texte vise uniquement l’entrée des lieux dont il n’est pas contesté qu’il est entré dans les lieux sans effraction ou dégradation, le seul fait de s’y maintenir contre la volonté du bailleur ne constitue pas une voie de fait. Il est donc susceptible de bénéficier du délai de 2 mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution mais pas du délai de 3 mois supplémentaires prévu par l’article L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution en ce qu’il ne justifie pas que les conséquences de l’expulsion serait, pour lui, d’une exceptionnelle dureté.

En tout état de cause, il convient de relever que M. [R] a d’ores et déjà bénéficié des délais sollicités et qu’il n’y a aucune raison de prolonger. M. [R] sera ainsi débouté de sa demande.

– Sur les demandes au titre des sommes dues

M. [R] conteste le montant de l’arriéré de loyers et les charges réclamées par le bailleur et notamment les factures d’énergie. A titre subsidiaire, il demande de voir débouter le bailleur de sa demande ou à titre infiniment subsidiaire de désigner un expert avec mission de faire les comptes entre les parties.

En réponse, la SCI Les Cours indique que suite au calcul retenu par le juge des référés, M. [R] est à jours des loyers de novembre 2019 à novembre 2020 ainsi que des charges locatives.

La SCI Les Cours ne formule donc plus de demande à ce titre, l’expertise sollicitée par l’appelant ne présente pas d’intérêt. La décision entreprise sera ainsi confirmée.

– Sur l’indemnité d’occupation

M. [R] demande de voir fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer exigible avant la résiliation du bail soit 690 euros par mois au motif qu’il existe une contestation sérieuse sur le caractère abusif ou non de la clause du bail qui stipule une indemnité d’occupation sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50%. Cette clause pénale créée, selon lui, un déséquilibre significatif entre les parties du fait de son quantum et doit, dès lors, être considérée comme non écrite.

La SCI Les Cours conteste que la clause du contrat soit abusive. Elle demande à ce qu’elle soit fixée au montant prévu contractuellement soit 1 035 euros, ce qui représente une somme de 12 592,50 euros à titre de provision sur l’indemnité d’occupation du 13 novembre 2020 au 31 janvier 2022. Elle soutient que M. [R] ne peut demander qu’au juge du fond de modérer le montant de cette clause pénale.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le bail étant résilié depuis le 12 novembre 2020, M. [R] étant occupant sans droit ni titre, il est incontesté et incontestable que celui-ci est redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 13 novembre 2020.

L’article 11.4 du bail prévoit une indemnité d’occupation sur la base du loyer global de dernière année de location majorée de 50% outre tous les accessoires du loyer.

Si le pouvoir des juges du fond de modifier les indemnités conventionnelles n’exclut pas celui du juge des référés d’allouer une provision sur le montant de la clause pénale quand la dette n’est pas contestable, en l’espèce, le montant, non sérieusement contestable, sur lequel les parties s’accordent correspond au montant du dernier loyer exigible soit 690 euros.

M. [R] indique qu’il verse cette somme depuis l’ordonnance entreprise du 23 septembre 2021 et la SCI Les Cours affirme qu’il a repris les paiements depuis novembre 2021 et justifie par la production d’un tableau des loyers que M. [R] est à jour des loyers jusqu’en novembre 2020 inclus.

Au vu de ces éléments, il convient de condamner M. [R] à verser à la SCI Les Cours une provision de 7 590 euros correspondant au montant non contestable de l’indemnité d’occupation de 690 euros par mois pour la période du 13 novembre 2020 au 31 octobre 2021. La décision sera ainsi réformée.

– Sur les frais irrépétibles et les dépens

Succombant en son appel, M. [R] sera condamné à verser à la SCI Les Cours la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens d’appel. Les dispositions de l’ordonnance entreprise seront réforrmées et M. [R] sera condamné à verser à la SCI Les Cours la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens qui comprendront le congé d’huissier du 4 décembre 2020.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe :

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de M. [M] [R] et celle de tous occupants de son chef avec l’aide d’un serrurier et l’assistance de la force publique ainsi que la libération des lieux situés [Adresse 1]) ;

Infirme l’ordonnance entreprise pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

Condamne M. [M] [R] à verser à la SCI Les Cours une somme de 7 590 euros à titre de provision du montant non contestable de l’indemnité d’occupation pour la période du 13 novembre 2020 au 31 octobre 2021 ;

Condamne M. [M] [R] à verser à la SCI Les Cours une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel ;

Condamne M. [M] [R] aux dépens de première instance qui comprendront le congé d’huissier du 4 décembre 2020 ainsi qu’aux dépens en cause d’appel ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions.

Le greffier, La présidente,