Nullité d’une vente
La nullité d’une vente immobilière peut être prononcée lorsque l’acquéreur ne peut bénéficier de l’opération d’optimisation fiscale visée lors de son achat (dispositif « Malraux »). Dans cette affaire, l’acheteur a été victime d’un dol de la part d’un promoteur immobilier. Souhaitant réaliser une opération rentable, l’acheteur n’aurait pas accepté de signer les actes de vente aux conditions prévues s’il avait connu la véritable valeur du bien acquis par lui et le véritable montant des travaux à réaliser.
Réticence dolosive sur la constitution d’une AFUL
En l’espèce, la constitution d’une Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) était nécessaire, étant précisé que les travaux affectaient au moins les parties communes, les appartements acquis par l’acheteur et les lots restant la propriété. Lors de la vente il n’était pas constitué d’AFUL et l’acheteur n’avait pas la garantie qu’il pouvait en être constitué une par la suite pour engager les travaux de rénovation, ce qui impliquait l’accord de tous les propriétaires. Cette absence de constitution d’une AFUL n’était pas sans conséquence car celle-ci devait être à l’initiative des travaux pour permettre la déduction fiscale souhaitée et la demande de permis de construire.
Constitution d’une AFUL
En toute hypothèse, lors de la signature de l’acte authentique de vente, la société venderesse avait l’obligation d’avertir l’acheteur de l’absence de constitution d’une AFUL devant initier les travaux, son absence de constitution laissant planer une incertitude sur l’objectif de défiscalisation poursuivi, ce qui constituait déjà une réticence dolosive à l’égard de l’acquéreur.
Ces manœuvres ont été déterminantes pour emporter l’accord de l’acheteur au regard du but poursuivi par lui, en lui laissant croire que l’opération était réalisée selon un schéma identique à celui des deux précédentes et qu’elle permettait sans difficulté d’atteindre l’objectif de défiscalisation poursuivi. La société a commis une autre réticence dolosive tenant à la valeur du bien immobilier acquis et au coût des réparations nécessaires, donc à la rentabilité de l’opération projetée, alors que correctement informé, l’acheteur n’aurait pas contracté aux conditions proposées.
L’objectif poursuivi de défiscalisation impliquait que l’opération soit menée par une AFUL et qu’elle soit rentable dans la mesure où il s’agissait d’un placement financier et non de l’acquisition d’un bien pour y installer son logement. La nécessité de constituer une AFUL ressort bien des textes applicables permettant l’obtention de l’avantage fiscal.
Si l’article L 313-4 du code de l’urbanisme énonce que « Les opérations de restauration immobilière consistent en des travaux de remise en état, de modernisation ou de démolition ayant pour objet ou effet la transformation des conditions d’habitabilité d’un immeuble ou d’un ensemble d’immeubles. Elles sont engagées à l’initiative des collectivités publiques, soit d’un ou plusieurs propriétaires groupés ou non en association syndicale, et sont menées dans les conditions définies par la section 3 du présent chapitre », il s’agit là d’un article à caractère général définissant l’opération de restauration immobilière.
Les dispositions fiscales imposent que les travaux soient réalisés par plusieurs propriétaires groupés en AFUL ou par une personne seule si elle possède l’immeuble entier ou à défaut l’ensemble des parties de l’immeuble qui nécessitent une restauration conduisant à une restauration complète de l’immeuble. La nécessité de constituer une AFUL qui doit non seulement financer mais aussi être à l’origine des travaux de restauration est une exigence de l’administration fiscale, à défaut de quoi l’imputation sur le revenu global des déficits subis dans le cadre de l’opération de restauration immobilière n’est pas acceptée, alors qu’il s’agit généralement d’un des buts poursuivis.
Cette nécessité était rappelée dans une réponse ministérielle publiée au JO du Sénat du 7 juillet 2005 précisant : « Seul l’octroi de l’avantage fiscal à celui qui non seulement supporte les travaux de restauration mais également prend l’initiative de l’opération est de nature à garantir l’efficacité de ce dispositif ». Même si une réponse ministérielle n’a pas valeur de droit positif, elle éclaire l’interprétation des textes adoptée par l’administration fiscale et il n’est pas démontré que cette interprétation ait été remise en cause par une juridiction saisie.
