SUR LE FOND

57A

N° RG 22/09885 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XHLS

Minute n° 2024/00

AFFAIRE :

S.A.S.U. DALMASSY PATRIMOINE

C/

[O] [I],
[Y] [I],
[J] [N],
[T] [V] épouse [N]

Grosses délivrées
le

à
Avocats : la SELARL BIAIS ET ASSOCIES
Me Catherine LATAPIE-SAYO
l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 19 MARS 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lors des débats et du délibéré

Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président,
Statuant à Juge Unique

Isabelle SANCHEZ greffier lors des débats et Pascale BUSATO, greffier lors du délibéré

DÉBATS

A l’audience publique du 16 Janvier 2024

JUGEMENT

Contradictoire
En premier ressort
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE

S.A.S.U. DALMASSY PATRIMOINE
immatriculée au RCS DE BORDEAUX sous le numéro 851 871 855
19 rue Francis Martin
33700 MERIGNAC

représentée par Maître Frédéric BIAIS de la SELARL BIAIS ET ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [I]
31 rue Raymond Bordier
33200 BORDEAUX

représenté par Me Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 22/09885 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XHLS

Madame [Y] [I]
31 rue Raymond Bordier
33200 BORDEAUX

représentée par Me Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [J] [N]
né le 08 Février 1964 à
de nationalité Française
5 rue du Temple
33000 BORDEAUX

représenté par Maître Thomas RIVIERE de l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND, avocats au barreau de BORDEAUX

Madame [T] [V] épouse [N]
née le 19 Mars 1975 à
de nationalité Française
5 Rue du Temple
33000 BORDEAUX

représentée par Maître Thomas RIVIERE de l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND, avocats au barreau de BORDEAUX

Faits constants :

La SASU DALMASSY PATRIMOINE a crée une activité d’agence immobilière depuis 2019.
Selon mandat simple de vente hors établissement daté du 07 juillet 2021, Mr et Mme [N] ont confié à la SASU DALMASSY PATRIMOINE le soin de proposer à la vente une maison individuelle située à BORDEAUX, au prix net vendeur de 899.000 €.

Il a été stipulé au mandat une clause pénale portant sur une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue qui a été fixée à 3% du prix du bien TVA incluse.
Le 27 août 2021, M.[K], Agent immobilier et Président de la SASU DALMASSY PATRIMOINE a fait visiter le bien immobilier à M. et Mme [I] qui ont signé un bon de visite n° AC2021010 portant la mention du mandat simple de vente n°DP2021010 signé entre l’agence immobilière et les vendeurs, les époux [N].

M. et Mme [I] ont signé une lettre d’intention d’achat à hauteur de 720.000 € frais d’agence inclus.

Les vendeurs ont refusé ladite offre au motif qu’elle était trop insuffisante.

Lorsque M [M] [K] est repassé devant la maison, il a aperçu les époux [I] dans les lieux qui lui ont indiqué avoir acquis la maison par l’intermédiaire d’une autre agence immobilière.

Par courriers recommandés du 04 juillet 2022, le Conseil de la SASU DALMASSY PATRIMOINE a mis en demeure les vendeurs et les acquéreurs de régler l’indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au contrat.

Les vendeurs et acquéreurs se sont opposés à cette demande par l’intermédiaire de leurs conseils respectifs.

Procédure :

Par acte d’huissier signifié en date des 13 et 22/12/2022, la SASU DALMASSY PATRIMOINE a assigné les époux [I] et les époux [N] à comparaître devant le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX aux fins de condamnations à lui verser outre des dommages correspondant à l’indemnité compensatrice, outre le préjudice moral.

Les défendeurs ont constitué avocat et ont fait déposer des conclusions.

L’ordonnance de clôture est en date du 20/12/2023.

Les débats s’étant déroulés à l’audience du 16/01/2024, l’affaire a été mise en délibéré au 19/03/2024.

PRÉTENTIONS DU DEMANDEUR, l’agent immobilier :

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13/06/2023 et reprises à l’audience, le demandeur sollicite du Tribunal de :

CONDAMNER Monsieur [J] [N], Madame [T] [V] divorcée [N], Monsieur [O] [I] et Madame [Y] [I] in solidum à payer la SASU DALMASSY PATRIMOINE une somme de 24.300 € de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de percevoir la rémunération à laquelle elle était en droit de prétendre en cas de conclusions de la vente par son intermédiaire,
CONDAMNER Monsieur [J] [N], Madame [T] [V] divorcée [N], Monsieur [O] [I] et Madame [Y] [I] in solidum à payer la SASU DALMASSY PATRIMOINE une somme de 5.000 € de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi par cette dernière,
DEBOUTER les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions contraires à celles de la SASU DALMASSY PATRIMOINE,
DEBOUTER les consorts [N]-[V] de leur demande tendant à voir condamner la SASU DALMASSY PATRIMOINE à retirer la publicité relative à la vente de leur maison, devenue sans objet, ainsi que leur demande de voir prononcer une astreinte par jour de retard,
DEBOUTER les époux [I] de leur demande de voir condamner la SASU DALMASSY PATRIMOINE au paiement de dommages et intérêts,
DEBOUTER les consorts [N]-[V] et les époux [I] de leurs demandes formulées au titer de l’article 700 du CPC et au titre des dépens,
CONDAMNER Monsieur [J] [N], Madame [T] [V] divorcée [N], Monsieur [O] [I] et Madame [Y] [I] in solidum à payer la SASU DALMASSY

PATRIMOINE une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des entiers dépens de l’instance,
DIRE que le jugement à intervenir sera assortie de l’exécution provisoire de droit du

PRÉTENTIONS DU DÉFENDEUR, les vendeurs :

Dans leurs dernières conclusions en date du 20/06/2023 les défendeurs demandent au tribunal de :

Prononcer la nullité du mandat,
Débouter la SASU DALMASSY PATRIMOINE de toutes ses demandes, fins et conclusions,
La condamner à retirer la publicité mensongère relativement à la vente de la maison des Consorts [N]-[V] dans un délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard,
La condamner au paiement d’une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

PRÉTENTIONS DU DÉFENDEUR, les acquéreurs :

Dans leurs dernières conclusions en date du 25/09/2023 les défendeurs demandent au tribunal de :

METTRE HORS DE CAUSE Madame [Y] [I],
VOIR PRONONCER la nullité du mandat n°DP2021010 invoqué par la SAS DALMASSY PATRIMOINE,
VOIR PRONONCER la nullité de la clause pénale de ce mandat,
VOIR DEBOUTER la SAS DALMASSY PATRIMOINE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
VOIR CONDAMNER la SAS DALMASSY PATRIMOINE à verser la somme de 3.000 euros à Madame [Y] [I] et la somme de 3.000 euros à Monsieur [O] [I] à titre de dommages et intérêts,
VOIR CONDAMNER la SAS DALMASSY PATRIMOINE à verser à Madame [Y]
[I] et Monsieur [O] [I] la somme de 5.000 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,
VOIR REJETER l’exécution provisoire de droit.

L’exposé des moyens des parties sera évoqué par le Tribunal lors de sa motivation et pour le surplus, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures notifiées aux dates sus mentionnées aux parties.

Sur les demandes d’indemnisations en lien avec l’exécution du mandat de vente simple daté du 7/07/2021

C’est à juste titre que les défendeurs font valoir que l’action en responsabilité contractuelle visant à obtenir une indemnisation pour non respect d’une des clause du mandat confié à un agent immobilier dont le préjudice invoqué trouve sa source dans le fait que le mandataire n’a pas pu percevoir la rémunération prévue au contrat implique que le demandeur démontre – en cas de contestation – qu’il disposait d’un mandat régulier et que son intermédiation n’appelait aucun reproche.

Ainsi, l’examen de la validité du mandat dont la régularité est critiquée est un préalable nécessaire.

A ce titre les acquéreurs, bien que non partie au mandat mais directement impacté par la validité de ce dernier, justifient d’un intérêt à soulever la nullité du mandat.

– sur la nullité du mandat pour irrégularité d’enregistrement et défaut de communication de deux copies du mandat enregistré aux deux vendeurs

L’agent immobilier prétend que dans la mesure où le mandat indique qu’il a été “fait en double exemplaire” cela démontrerait qu’il aurait bien été remis en original aux cocontractants.

Les défendeurs arguent de ce que d’une part, un registre dont les pages ne seraient pas numérotées ne répondrait pas aux exigences de la loi HOGUET et entraînerait la nullité du mandat, et que d’autre part, si l’agence DALMASSY affirme avoir enregistré son propre exemplaire du mandat soutient que cela serait régulier, il lui incomberait de justifier qu’il a remis à chacun de ses clients à savoir Monsieur [N] d’une part et Madame [V] d’autre part un exemplaire original numéroté.

– sur l’absence de bordereau de rétractation conforme au disposition du code de la consommation

Les acquéreurs font en outre valoir que les dispositions des articles L221-1 à L221-29 du Code de consommation n’auraient pas été respectées en ce que le demandeur ne démontrerait pas qu’un formulaire type de rétractation ait bien été fourni aux mandataires.

Réponse du Tribunal :

En droit, il résulte de l’article 72 du Décret n°72-678 du 20 juillet 1972 que :

Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention :
“Transactions sur immeubles et fonds de commerce ” ne peut négocier ou s’engager à l’occasion d’opérations spécifiées à l’article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l’une des parties.
Le mandat précise son objet et contient les indications prévues à l’article 73.
Lorsqu’il comporte l’autorisation de s’engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention.
Tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats conforme à un modèle fixé par arrêté du ministre chargé de l’économie.
Le numéro d’inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat, qui reste en la possession du mandant.
Ce registre est à l’avance coté sans discontinuité et relié. Il peut être tenu sous forme électronique dans les conditions prescrites par les articles 1365 et suivants du code civil. (…)”

Alors que l’alinéa premier de l’article 78 dispose que :

“Lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser.”

Il a été jugé qu’en l’absence de date certaine du mandat, la formalité de l’enregistrement chronologique de cet acte, exigée par l’article 72, alinéa 4, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, n’est pas régulièrement accomplie, de sorte qu’il est nul.

Or, en l’espèce, le Tribunal constate d’une part, que le registre produit par l’agent immobilier (sa pièce 12) ne comporte pas d’indication du numéro de la page du registre ; alors que d’autre part, la suite chronologique de numérotation comporte de nombreux saut de numéros (par exemple manquent les numéros 6, 7, 11 et 12 en 2020, 5, 7 et 9 en 2021 ; alors qu’aucun des mandats inscrits au registre ne porte la mention “non signé” ce qui fait présumer que l’agent immobilier se rendait chez les potentiels mandataires avec des mandats ne portant pas la mention de l’enregistrement (sans quoi, les mandats préparés pour les quelques prospects ne donnant pas suite seraient immanquablement signalés par cette mention “non signé”), puis faisait signer deux exemplaires au mandataire(s), puis rentrait à l’Agence pour y procéder à l’enregistrement du mandat signé et le cas échéant faisait parvenir – ou pas – un exemplaire signé – ne permettant pas durant ce laps de temps au mandataire d’exercer son droit de rétractation. Cette analyse est confirmée par l’affirmation de l’agent immobilier dans le corps même de ses conclusions lorsque qu’il indique que :
“l’enregistrement des mandats est donc réalisé par lui-même (l’agent immobilier) une fois le mandat signé afin d’éviter des doublons (mandats signés et non signés)”. (page 10 des conclusions demandeur)

Il s’agit donc d’un aveu de ce que : soit l’agent immobilier repartait de chez le mandataire avec les deux mandats signés (sans permettre au mandataire d’exercer immédiatement son droit de retrait) afin d’y porter le numéro d’enregistrement, soit en laissant au mandataire un mandat ne portant pas mention de l’enregistrement.

C’est pourquoi, il est exigé de l’agent immobilier qui se prévaut de l’enregistrement d’un mandat de justifier de la date exacte à laquelle son mandataire a bien été mis en possession d’un exemplaire original du mandat signé et enregistré, ce que le demandeur ne fait pas au cas présent. A ce titre la seule mention de ce que le mandat ait été établi en deux exemplaires ne saurait suffire à démontrer qu’un exemplaire signé et portant mention du numéro d’enregistrement leur a bien été remis, ni a fortiori à quelle date.

En outre, et de même, la seule mention péremptoire de ce qu’un bordereau de rétractation serait annexé au mandat ne démontre pas plus – et pour les mêmes raison que ci-dessus – que ce bordereau leur a bien été remis en l’absence de toute déclaration signée du mandataire d’avoir reçu le dit bordereau ; à ce titre le Tribunal note également que le demandeur n’a pas produit, en exemple, le dit formulaire, qui n’aurait, par ailleurs, qu’avantage à figurer soit en bas de page (détachable) , soit sur une page numérotée d’une liasse reliée, comme il est usuellement pratiqué.

Le Tribunal retient donc que le mandat présenté par le demandeur est a double titre irrégulier et par conséquent sa nullité sera prononcée, entraînant le débouté de l’ensemble de ses demandes.

Sur la demande reconventionnelle de suppression, sous astreinte, d’une mention publicitaire sur le site web marchand de l’agent immobilier

Les vendeurs font valoir que la SASU DALMASSY PATRIMOINE publierait sur son site des photos de la maison des Consorts [N]-[V] comme ayant été vendue par son entremise, ce qui constituerait une communication mensongère et qui n’aurait jamais été autorisée par eux.
L’agent immobilier reste taisant sur ce point.

Réponse du tribunal :

Cette demande reconventionnelle ne repose que sur les seules assertions des vendeurs, lesquels ne produisent aucune pièce justificative de celles-ci ; ils seront donc débouté.

Sur la demande reconventionnelle des acquéreurs pour procédure abusive

Les acquéreurs prétendent avoir été tout d’abord invectivé par la SAS DALMASSY PATRIMOINE, puis avoir subi une procédure judiciaire dépourvue de tout fondement qui aurait engendré chez eux anxiété et interdiction d’engager tout projet onéreux en raison de l’impact financier de la décision à venir.

Le demandeur fait valoir qu’au soutient de leur demande principale il leur reproche d’avoir, à nouveau visiter le bien immobilier par l’intermédiaire d’une autre agence immobilière postérieurement à la signature du bon de visite signé avec lui et en formulant une nouvelle offre aux vendeurs, les acquéreurs auraient commis une faute de nature à engager leur responsabilité délictuelle ; alors que l’exercice d’une action en justice constituerait un droit ; l’abus de ce droit ne pourrait être sanctionné.

Réponse du Tribunal :

En droit, tout justiciable est en droit de saisir une juridiction d’une demande dirigée contre autrui, ou encore de résister à cette demande.

Toutefois, l’action, ou exceptionnellement la défense, en justice est susceptible de dégénérer en abus.

Pour pouvoir caractériser la faute du demandeur ou du défendeur, au sens de l’article 1240 du Code civil et de l’article 32-1 du Code de procédure civile, Il incombe à la partie qui invoque l’abus d’action ou de défense judiciaire de démontrer l’existence d’une intention exclusive de la partie adverse de nuire à la partie adverse ou encore d’une absence manifeste de perspective de chance pour le demandeur, ou le défendeur, d’obtenir gain de cause en justice, ne serait-ce pour ce dernier en formant une demande de délai.

Or, en l’espèce les acquéreurs échouent dans cette démonstration, ils seront déboutés de leur demande.

N° RG 22/09885 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XHLS

Sur les autres demandes :

– sur les dépens,
Les dépens seront supportés par la partie qui succombe, ici le demandeur, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

– sur la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie non condamnée aux dépens, tout ou partie des frais non compris dans les dépens qu’elle a engagé pour faire valoir ses droits et assurer correctement sa défense.

– sur l’exécution provisoire,
L’exécution provisoire de la décision à venir est de droit et il n’y a pas lieu à l’écarter.

Le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX,

– PRONONCE LA NULLITÉ du mandat n°DP2021010 produit par la SAS DALMASSY PATRIMOINE ;

– DÉBOUTE la SAS DALMASSY PATRIMOINE de l’ensemble de ses demandes ;

– DÉBOUTE Mme [V] [T] divorcée [N] et M [N] [J] de leur demande de condamnation de la SAS DALMASSY PATRIMOINE de retirer sous astreinte une supposée publicité mensongère ;

– DÉBOUTE Mme [Y] [I] et M. [O] [I] de leur demande de condamnation de la SAS DALMASSY PATRIMOINE au titre d’un supposé abus de procédure;

– CONDAMNE la SAS DALMASSY PATRIMOINE aux entiers dépens ;

– CONDAMNE la SAS DALMASSY PATRIMOINE à payer au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile :
– 1.500 € à Mme [Y] [I] et M [O] [I]
– 1.500 € à Mme [V] [T] divorcée [N] et M [N] [J] ;

– REJETTE la demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire ;

– REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

La présente décision est signée par monsieur Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président, et par madame Pascale BUSATO, Greffière.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT