Résolution de la vente d’un terrain

Des acheteurs qui souhaitent obtenir la nullité de la vente d’un terrain peuvent parfaitement se fonder à la fois sur le dol et sur la garantie des vices cachés. L’article 1641 du code civil prévoit que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

L’article 1644 du code civil permet dans ce cas d’opter pour l’action rédhibitoire lui permettant de demander la résolution de ladite vente. En l’espèce, l’expert judiciaire précisait dans son rapport que le terrain en cause était jonché de débris de démolition de gravats plus ou moins épars et plus ou moins cachés par de la végétation, avec un relief accidenté laissant apparaître des débris divers (morceaux de béton et de calcaire, enrobé bitumineux, goudrons, tuyaux métalliques et ferrailles). Les résultats de l’expertise confirmaient la présence d’une ancienne gravière comblée de matériaux divers sur lesquels des prélèvements ont été effectués ne révélant pas de pollution aux métaux lourds et hydrocarbures totaux.

En l’état des résultats des sondages, il n’était donc pas possible d’envisager la construction de fondations superficielles traditionnelles telles que prévues dans le contrat de construction signé (semelle filantes). Quelles que soient les constructions à réaliser, immeuble, maison, terrasse, garage, piscine etc, les structures doivent être établies sur pieux ou micro-pieux reliés par des réseaux de longrines, avec dalles et planchers portés, et un gainage sur la hauteur des pieux ou micro pieux et toutes solutions de fondations superficielles ou semi-profonde était à proscrire sur le terrain vicié vendu.

Terrain affecté d’un vice caché

Le terrain en cause était bordé par des résiduels de gravières partiellement remblayées de sorte que visuellement il s’agit d’un terrain remblayé de matériaux de toutes sortes, mais l’importance et les conséquences de ce fait ne pouvaient être précisées que par des investigations géotechniques, dont le diagnostic révèle la profondeur et la nature des remblais déversés dans l’ancienne gravière et l’obligation de fondations spéciales et d’aléas futurs, quel que soit le projet qu’on y fasse. Ces conclusions de l’expert permettaient de considérer que le terrain n’était pas constructible dans le cadre de l’opération prévue qui était la construction d’une maison avec des fondations traditionnelles.

S’il avait été informé par le constructeur de la nécessité de réaliser des fondations spéciales, le vendeur aurait vraisemblablement refusé de renoncer à la vente du terrain ou refusé la prise en charge des fondations spéciales en arguant de l’absence de vice du terrain. Il ne peut enfin être reproché aux acquéreurs leur volonté de ne pas continuer leur projet de construction en obligeant la société à prendre en charge le surcoût des fondations, au vu des aléas du terrain et des difficultés prévisibles à la revente de leur bien, les acquéreurs futurs devant être loyalement informés du problème lors de la revente.

C’est donc à bon droit que le tribunal a prononcé la résolution du contrat de vente du terrain concerné pour vices cachés, au titre de la garantie légale, garantie pour vices cachés au surplus prévue dans l’acte de vente, à la charge du vendeur en sa qualité de vendeur professionnel.