Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 6

ARRÊT DU 20 NOVEMBRE 2020

(n° 126 /2020, 20 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/21180 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B6NFF

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Septembre 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 16/08343

APPELANTE :

SA SAPO

[Adresse 5]

[Localité 2]

Assisté et représentée par Me Tristan DUPRE DE PUGET de la SCP FISCHER TANDEAU DE MARSAC SUR & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0147

INTIMES:

M. [D] [G]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me Olivier FALGA de la SELARL FALGA-VENNETIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0251

Mme [X] [H]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Olivier FALGA de la SELARL FALGA-VENNETIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0251

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 01 Octobre 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :

Marie-José DURAND, Conseillère exerçant les fonctions de Président

Valérie GUILLAUDIER, Conseillère

Florence OLLIVIER, Vice-Présidente placée

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Marie-José DURAND dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière lors des débats : Suzanne HAKOUN

ARRÊT :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, initialement prévue le 06 novembre 2020, prorogée au 27 novembre 2020, puis ramenée au 20 novembre 2020, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Marie-José DURAND, Conseillère exerçant les fonctions de Président et par Suzanne HAKOUN, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits et procédure

Par contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan signé le 22 décembre 2011, Monsieur [D] [G] et Madame [X] [H] ont confié à la SA SAPO, garantie par la SA CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT, la construction de leur maison d’habitation BBC sur un terrain situé à [Adresse 4] (77) au prix convenu initial de 296.840 € outre travaux réservés aux maîtres de l’ouvrage s’élevant à la somme de 18.690 €.

La société SAPO a été mandatée pour souscrire l’assurance dommages-ouvrage et a facturé à ce titre aux maîtres de l’ouvrage la somme de 10.389,40 €.

Les travaux, dont la durée d’exécution prévue était de 14 mois, ont démarré le 26 septembre 2012 et ont été réceptionnés « avec réserves » le 06 septembre 2013 sans précision sur les réserves concernées.

Un procès-verbal de constat d’huissier a été dressé par Maître [E] à la demande des consorts [G]-[H] le jour de la réception.

Par courrier du 13 septembre 2013, les maîtres d’ouvrage ont notifié au constructeur une liste de 31 réserves et ont sollicité son intervention pour procéder à leur levée. Ils ont ensuite consigné le solde du prix, soit la somme de 15.002,57 € auprès de la Caisse des dépôts et de consignations.

Par courrier des 3 mars et 5 août 2014, les consorts [G]-[H] ont dénoncé de nouveaux désordres, portant la liste des réserves à 38 puis à 43.

Ils ont fait réaliser un second procès-verbal de constat d’huissier le 10 juillet 2015.

Par actes d’huissier du 20 mars 2016, ils ont fait assigner la société SAPO et la société CGI BAT afin d’obtenir le paiement de diverses sommes ainsi que la levée des réserves et la reprise des désordres de parfait achèvement sous astreinte.

Décision déférée

Par jugement du 10 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a statué de la façon suivante :

REJETTE le moyen tiré de la forclusion des demandes en levée des réserves,

CONDAMNE la SA SAPO solidairement avec la SA CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIÈRE DU BATIMENT à payer à Monsieur [D] [G] et Madame [X] [H] la somme de 21.847 € au titre des travaux non ou mal chiffrés par la notice descriptive ;

CONDAMNE la SA SAPO à payer à Monsieur [D] [G] et Madame [X] [H] la somme de 12 000,97 € ;

CONDAMNE la SA SAPO à lever, sous-astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de 4 mois à compter de la signification de la présente, et dans la limite de 10 000 €, les réserves suivantes :

– défaut de fermeture de la porte du garage (réserve numéro 11),

– défaut d’aspect des enduits de certains pieds de tableau du pignon gauche (réserve numéro 15),

– défaut d’ouverture en oscillo-battant des menuiseries de l’étage (réserve numéro 18),

CONDAMNE la SA CGI BAT à garantir la bonne exécution de cette condamnation dans les conditions prévues à l’article L.231-6 du code de la construction et de l’habitation ;

DIT que la somme de 15.002,57 € actuellement consignée auprès de la Caisse des dépôts et consignations sera intégralement déconsignée au profit de la partie qui lèvera les réserves mentionnées ci-dessus et sur justificatif de la réalisation complète de ces travaux ;

CONDAMNE la SA SAPO à communiquer sous-astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de 4 mois à compter de la signification de la présente, et dans la limite de 3.000 € le certificat BBC de l’ouvrage réceptionné le 6 septembre 2013 ;

DIT que les sommes précitées porteront intérêt au taux légal à compter du jugement, avec la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du code civil ;

CONDAMNE la SA SAPO in solidum avec la SA CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIÈRE DU BATIMENT aux dépens ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA SAPO in solidum avec la SA CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIÈRE DU BATIMENT à payer à Monsieur [D] [G] et Madame [X] [H] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire du jugement ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes.

*

La société SAPO a interjeté appel le 21 septembre 2018 en intimant uniquement les maîtres d’ouvrage.

Demandes des parties

Par conclusions du 16 septembre 2020, la société Sapo forme les demandes suivantes :

Infirmer le jugement du 10 septembre 2018 en ce qu’il a :

– Rejeté le moyen tiré de la forclusion des demandes en levée des réserves,

– Condamné la société Sapo, solidairement avec la CGI du Bâtiment, à payer à Monsieur [D] [G] et Madame [X] [H] la somme de 21.847 € au titre des travaux non ou mal chiffrés par la notice descriptive,

– Condamné la société Sapo à payer à Monsieur [D] [G] et Madame [X] [H] la somme de 12.000,97 €,

– Condamné la société Sapo à lever, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de 4 mois à compter de la signification du jugement, et dans la limite de 10.000 €, les réserves suivantes :

– défaut de fermeture de la porte du garage (réserve n°11),

– défaut d’aspect des enduits de certains pieds de tableau du pignon gauche (réserve n°15),

– défaut d’ouverture en oscillo-battant des menuiseries de l’étage (réserve n°18).

– Dit que la somme de 15.002,57 € actuellement consignée auprès de la Caisse des dépôts et consignations sera intégralement déconsignée au profit de la partie qui lèvera les réserves mentionnées ci-dessus et sur justificatif de la réalisation complète de ces travaux,

– Condamné la société Sapo à communiquer, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de 4 mois à compter de la signification du jugement, et dans la limite de 3.000 €, le certificat BBC de l’ouvrage réceptionné le 06 septembre 2013,

– Dit que les sommes précitées porteront intérêts au taux légal à compter du jugement avec la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

– Condamné la société Sapo in solidum avec la CGI du Bâtiment aux dépens,

– Condamné la société Sapo, in solidum avec la CGI du Bâtiment, à payer à Monsieur [D] [G] et Madame [X] [H] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– Ordonné l’exécution provisoire du jugement,

– Débouté la société Sapo de ses autres demandes.

Le reprenant,

Concernant les réserves et désordres,

In Limine Litis, à titre principal,

Dire et juger irrecevables comme prescrites les demandes formées par les consorts [G]-[H] au titre de la garantie de parfait achèvement,

En conséquence,

Débouter les consorts [G]-[H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Condamner les consorts [G]-[H] au paiement du solde de la construction d’un montant de 15.002,57 €,

Dire et juger que cette somme portera intérêt au taux conventionnel de 1% par mois à compter du 6 septembre 2013, outre leur capitalisation,

Subsidiairement,

Dire et Juger que les réserves n°11, 15 et 18 ont été levées par la société Sapo,

Dire et Juger que les réserves supplémentaires alléguées par les consorts [G]-[H] sont infondés et, en toute hypothèses, injustifiés,

Dire et Juger que les consorts [G]-[H] ne rapportent pas la preuve (i) d’un désordre « intermédiaire » (c’est-à-dire révélé postérieurement à la construction), (ii) d’une faute de la société Sapo dans l’exécution du contrat, (iii) d’un préjudice et (iv) d’un lien de causalité.

En conséquence,

Débouter les consorts [G]-[H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Condamner les consorts [G]-[H] au paiement du solde de la construction d’un montant de 15.002,57 €,

Ordonner que cette somme soit déconsignée au profit de la société Sapo,

Dire et juger que cette somme portera intérêt au taux conventionnel de 1% par mois à compter du 6 septembre 2013, outre leur capitalisation,

Concernant les coûts mis à la charge des consorts [G]-[H]

A titre principal,

Dire et Juger que la société Sapo s’est parfaitement acquittée de ses obligations en chiffrant précisément le coût des travaux indispensables à l’implantation et l’habitation de la construction dans le contrat,

En conséquence,

Débouter les consorts [G]-[H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement,

Dire et Juger que consorts [G]-[H] ne rapportent pas la preuve de leur préjudice subi,

En conséquence,

Débouter les consorts [G]-[H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Sur les autres demandes,

Donner acte à la société Sapo qu’elle a d’ores et déjà communiqué les éléments attestant de la classification BBC de la construction des consorts [G]-[H],

Débouter les consorts [G]-[H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

En toute hypothèse,

Condamner solidairement les consorts [G]-[H] à payer la somme de 10.000 € à la société Sapo, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens qui seront recouvrés directement par la SCP Fischer Tandeau de Marsac Sur et Associés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions du 07 septembre 2020, Monsieur [G] et Madame [H] forment les demandes suivantes :

– Confirmer le jugement en ce qu’il a :

– Rejeté le moyen tiré de la forclusion des demandes de travaux

– Condamné la société SAPO à payer à Monsieur [G] et Madame [H] la somme de 21.847 € au titre des suppléments de prix, sauf à en augmenter le montant

– Condamné la société SAPO à payer à Monsieur [G] et Madame [H] la somme de 12.000,97 € au titre des sommes facturées pour la prétendue souscription de l’assurance dommages-ouvrage et la révision irrégulière du prix

– Condamné la société SAPO à lever sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de 4 mois à compter de la signification du jugement, et dans la limite de 10.000 €, les réserves suivantes :

>défaut de fermeture de la porte du garage (réserve 11)

>défaut d’aspect des enduits de certains pieds de tableau du pignon gauche (réserve 15)

>défaut d’ouverture en oscillo-battant des menuiseries de l’étage (réserve 18)

– Dit que le solde du prix de 15.002,57 € consigné à la Caisse des dépôts et de consignations sera versé au profit de la partie qui lèvera les réserves mentionnées ci-dessus, et sur justification complète des travaux, sauf à compléter la liste des réserves à lever avant déconsignation

– Condamné la société SAPO à transmettre sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de 4 mois à compter de la signification du jugement, et dans la limite de 3.000 € le certificat BBC de la maison

– Condamné la société SAPO à régler à Monsieur [G] et Madame [H] la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et les dépens

– Débouté la société SAPO de toutes ses demandes

– Rectifier l’erreur matérielle du jugement omettant de reprendre dans son dispositif la condamnation prononcée dans ses motifs contre la société SAPO au titre de l’indemnisation du préjudice financier de Monsieur [G] et Madame [H] à hauteur de 827,16 €, sauf à en augmenter le montant

– L’infirmer pour le surplus et, statuant à nouveau :

– Condamner la société SAPO à réaliser les travaux de reprise de toutes les autres réserves et désordres susvisées dans le §1, I, B « Sur le bien fondé des demandes » des présentes écritures, soit :

– Réserve n°3 : Non-conformité des coloris des boitiers des volets roulants

– Réserve n°7 : Façade nord (façade avant), irrégularité du crépi sur la façade du décrochement

– Réserve n°8 : Façade nord, différence de teinte du crépi au niveau de la porte du garage

– Réserves n°9 et 12 : façades nord et sud, irrégularité du rythme des corniches

– Réserve n°10 : Mise en place d’un caoutchou pour amortir la buttée

– Réserve n°13 : Façade sud, fissure horizontale courant de l’angle sud est à la fenêtre la plus éloignée du pignon est

– Réserve n°14 : Corniche en façade sud, élément cassé, action corrective apparente

– Réserve n° 15 : Pignon est, plusieurs lignes horizontales distinctes

– Réserve n°16 : Joint discontinu entre le montant et les portes (menuiseries intérieures)

– Réserve n°17 : le débattement nécessaire pour retirer les capots latéraux des volets roulants est insuffisant sans endommager les murs et plafonds

– Réserve n°18 : les fenêtres installées ne sont plus étanches ni à l’air ni au bruit

– Réserve n°28 : Implantation inadaptée du volet roulant de la chambre nord-ouest (étage). L’accès au caisson est inaccessible sans endommager le mur.

– Réserve n°19 : le montant de la porte entre le dégagement et le séjour est fissuré

– Réserve n°20 : localisation du coffret du plancher chauffant et des nourrices dans le rangement de l’entrée et le dégagement non concertée et inadaptée, et non prévus sur les plans. Les nourrices étaient prévues dans le local technique.

– Réserve n°22 : Rayure et joint endommagé sur le boitier du volet roulant de la baie à galandage du séjour.

– Réserve n°25 : adéquation entre la peinture de la porte de garage et le support non démontrée

– Réserve n°27 (et non 25 comme retenue par le jugement) : Rayures sur le caisson du volet roulant de la mezzanine

– Réserve n°29 : éclairage non centré sur la largeur dans le couloir à l’étage

– Réserves n°31 : évacuations apparentes non conformes aux plans, dans la salle d’eau de l’étage

– Réserves n°32 et 33 : option « verre granité » non prise en compte dans salle de bain 1 et 2 de l’étage

– Désordre n°34 : Ecart de température important entre le sol de la mezzanine à l’aplomb du porche d’entrée, le coffrage des évacuations de la chambre 1 avec le reste du pavillon

– Désordre n°35 : Nécessité d’un appoint en eau régulier de la pompe à chaleur

– Désordre n°36 : Pièces de masquage manquantes sur les ferrures des ouvertures oscillo-battantes et portes fenêtres

– Désordre n°37 : Menuiseries intérieures voilées, bien que les recommandations de traitement de surface aient été respectées

– Désordre n°39 : pose du carrelage en diagonale dans la douche à l’italienne au lieu d’une pose droite comme prévue au contrat

– Désordre n°40 : inversion des arrivées d’eau chaude et eau froide dans la salle d’eau du rez-de-chaussée. Impossibilité de faire fonctionner le mitigeur thermostatique

– Désordre n°41 : différence entre la hauteur du plafond du séjour et celle du salon

– Désordre n°42 : problème de motorisation du volet roulant du salon

– Assortir cette condamnation d’une astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de 4 mois à compter de la signification du jugement, et dans la limite de 10.000 €

– Condamner la société SAPO à régler à Mme [H] et M. [G] les sommes supplémentaires de :

7.140 € au titre du supplément de prix lié à la réalisation des clôtures arrière et de limites de propriété

5.440,36 € supplémentaire au titre de l’indemnisation de leurs préjudices

– Condamner la société SAPO à transmettre un nouveau test d’étanchéité à l’air conforme après pose des nouvelles menuiseries de l’étage, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de 4 mois à compter de la signification du jugement, et dans la limite de 10.000 €

– Si le jugement devait être infirmé sur la déconsignation du solde du prix et celle-ci ordonnée, dire que les nouvelles condamnations prononcées en appel contre la société SAPO seront exécutées partiellement par cette déconsignation au profit de Mme [H] et de M. [G]

– Débouter la société SAPO de toutes ses demandes

– Condamner la société SAPO à régler à Mme [H] et M. [G] la somme de 6.000 € supplémentaires au titre des frais irrépétibles d’appel

– Condamner la société SAPO à régler à Mme [H] et M. [G] les dépens d’appel.

*

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 septembre 2020.

MOTIFS

A/ Sur les réserves dénoncées le 13 septembre 2013 et les désordres dénoncés dans l’année de parfait achèvement

1° Sur la fin de non-recevoir soulevée par la société SAPO

La société SAPO soutient que, la réception étant intervenue le 06 septembre 2013 et l’assignation étant du 20 mai 2016, les maîtres d’ouvrage sont irrecevables à formuler des demandes sur le fondement de la garantie de parfait achèvement, et ajoute que les premiers juges ont statué ‘ultra petita’ en considérant qu’elles étaient recevables comme fondées sur la responsabilité contractuelle de droit commun.

*

C’est par des motifs exacts que les premiers juges ont écarté la fin de non-recevoir pour prescription soulevée par la société SAPO. En effet, les maîtres d’ouvrage sont en droit d’obtenir, sur le fondement contractuel, la réparation des désordres réservés et des désordres apparus dans l’année qui suit la réception par une action exercée dans le délai de dix années à compter de la réception. Il doit être souligné par ailleurs que le fondement contractuel était invoqué par les maîtres d’ouvrage, ainsi que l’ont rappelé les premiers juges, peu important dès lors les termes employés par Monsieur [G] et Madame [H] pour qualifier les désordres.

2° Sur les réserves dénoncées par lettre du 13 septembre 2013

Les premiers juges ont considéré que la réalité de trois désordres (11, 15 et 18), dénoncés dans le délai de l’article L 231-8 du code de la construction et de l’habitation, était démontrée et ont condamné la société SAPO à les reprendre sous astreinte.

Les maîtres d’ouvrage demandent la confirmation du jugement sur ce point, mais son infirmation en ce que leurs demandes de reprises de tous les autres désordres ont été rejetées. Ils soutiennent que dès lors qu’elles ne sont pas techniques mais ‘évidentes et/ou esthétiques’, les constations matérielles d’un huissier de justice suffisent à les établir.

La société SAPO demande qu’il soit jugé que ces trois réserves ont été levées, et conclut que les réserves supplémentaires alléguées par les maîtres d’ouvrage sont infondées. Elle soutient que la construction est réalisée dans les règles de l’art et que les quelques petits détails éventuellement présents sur les photographies sont parfaitement admissibles au regard des tolérances prévues par les DTU et ne sauraient constituer des réserves.

*

Le procès-verbal de réception signé le 06 septembre 2013 fait état de réserves, sans plus de précision. Il est constant qu’ont assisté à la réception, outre les maîtres d’ouvrage et la société SAPO, l’huissier de justice requis par les premiers, qui a établi un procès-verbal de constat du même jour, et un assistant technique requis par le constructeur, Monsieur [J], qui a établi un rapport daté du 16 octobre 2013. Il doit être précisé que les maîtres d’ouvrage ont également fait procéder à un second constat d’huissier, le 10 juillet 2015.

Dès lors que les maîtres d’ouvrage n’étaient pas, lors de la réception, assistés par un professionnel de la construction, ils étaient en droit, en application de l’article L 231-8 alinéa 1 du code de la construction et de l’habitation, de dénoncer dans les huit jours les vices apparents non signalés lors de la réception par lettre recommandée avec accusé de réception. C’est ce qu’ils ont fait par lettre du 13 septembre 2013 dénonçant 31 réserves.

Ainsi que le soulignent les intimés, les constatations opérées par l’huissier de justice valent jusqu’à preuve contraire. Ainsi, c’est à juste titre que les premiers juges les ont examinées au regard des autres éléments de preuve produits par les parties, à savoir le rapport de Monsieur [J] et les photographies annexées au constat et au rapport.

La description des réserves est reprise de la liste annexée à la lettre du 13 septembre 2013. Au cas où leur réalité est démontrée, leur existence suffit à caractériser un manquement du constructeur à son obligation contractuelle de résultat et à justifier sa condamnation à les reprendre, étant souligné que le mode de réparation demandé par les maîtres d’ouvrage, à savoir une reprise en nature, n’est pas critiqué par le constructeur.

a) S’agissant des trois réserves retenues par les premiers juges

> Réserve n° 11 : ‘extérieur façade nord ; porte de garage ; action corrective menée en séance inefficace, la porte n’atteint pas la position fermée, la fin de course est à 5 cm du sol’

Les maîtres d’ouvrage précisent dans leurs conclusions qu’à la suite du jugement, le constructeur est intervenu, et que le problème est résolu. Il convient en conséquence de confirmer le jugement sur ce point et de donner acte au constructeur que la reprise a été effectuée.

> Réserve n° 15 : ‘Extérieur pignon est ; crépi ; plusieurs lignes horizontales distinctes à différents niveaux dont une courant de la corniche nord à la corniche sud’.

Les maîtres d’ouvrage soutiennent d’une part que le jugement n’a condamné le constructeur qu’à reprendre les pieds de tableaux des baies mais pas l’enduit sur le pignon de sorte que le jugement doit être complété sur ce point, et ajoutent que la réserve n’a pas été levée.

La société SAPO affirme avoir exécuté le jugement et levé la réserve. Elle ajoute que la demande de reprise de l’enduit correspond à une nouvelle demande qui ne peut prospérer faute pour les maîtres d’ouvrage d’apporter la preuve de cette réserve.

Sur ce :

La réalité de ce défaut est démontrée par les constatations de l’huissier qui note sur le pignon est, entre les retours de corniche, la présence d’une bande horizontale blanchâtre qui diffère légèrement de la couleur du crépi, et par celles de Monsieur [J] qui relève que le pignon gauche présente un défaut d’aspect, que les enduits de certains pieds de tableaux de baies sur ce pignon sont à reprendre, qui ajoute que ce mur pignon est marqué par plusieurs spectres et qui estime que cette réserve est ‘recevable’. Il s’agit donc d’une réserve affectant l’ensemble du pignon et pas seulement les tableaux de baies.

Par ailleurs la société SAPO ne démontre pas avoir repris cette réserve alors que cette preuve lui incombe.

Le jugement doit dès lors être confirmé en ce que la société SAPO a été condamnée à reprendre la réserve n° 15. Cependant, il convient de préciser, compte tenu de l’existence de plusieurs défauts d’aspect sur ce pignon, qu’il s’agira de reprendre l’enduit de l’ensemble du pignon.

> Réserve n° 18 : ‘Intérieur global étage ; ouverture oscillo battante ; absence de mécanisme oscillo battant, non-conformité détectée en janvier 2013’

La société SAPO reconnaît la pertinence de cette réserve et soutient qu’elle a procédé à la levée de cette réserve à la suite de la condamnation prononcée contre elle par le premier juge, tout en précisant le contraire en page 48 de ses conclusions. Aucune preuve de la levée de cette réserve n’étant rapportée, le jugement sera confirmé sur ce point.

b) Réserves écartées à tort par les premiers juges

> Réserve n° 13 : ‘extérieur façade sud ; mur/crépi ; fissure sur le plan horizontal, courant de l’angle sud est à la fenêtre la plus éloignée du pignon est’

L’existence de ce défaut, que l’huissier décrit comme une ‘micro fissure à environ 2,20 m de hauteur d’une longueur de 5 mètres environ’, et que Monsieur [J] décrit comme ‘une fissure apparue au droit du linteau de la façade arrière du pavillon’ , est avérée. Monsieur [J] considère que cette réserve est ‘contestable’. Pourtant il s’agit selon lui d’une ‘pathologie’ pouvant provenir soit de la rotation d’appui du plancher, soit du manque de rigidité de la maçonnerie, soit du défaut d’entoilage du linteau dans le cas d’un ouvrage continu au droit des deux baies auxquels cas la réserve serait selon lui ‘recevable’. Certes, il ajoute que les vibrations de l’engin que les maîtres d’ouvrage ont fait intervenir dans le cadre des travaux réservés peuvent être responsables de la fissure auquel cas la réserve n’est pas recevable. Cependant, il appartient à la société SAPO de démontrer que ce désordre ne lui est pas imputable. Or la production d’une photographie de cet engin sur les lieux, jointe au rapport de Monsieur [J], ne saurait suffire à établir cette preuve. Par ailleurs il ne ressort pas du rapport de ce technicien que cette fissure s’insère dans les tolérances admises par les règles de l’art et les DTU, qu’il n’évoque pas.

Dans ces conditions, c’est à tort que cette réserve a été écartée par les premiers juges.

> Réserve n° 22 : ‘Intérieur séjour ; boîtier volet roulant baie à galandage ; présence de rayures, joint endommagé’

La réalité du désordre est démontrée par le second procès-verbal de constat d’huissier, établi le 10 juillet 2015 (page 8). Or, puisque cette réserve a été dénoncée dans le délai de huit jours suivant la réception, dans la lettre du 13 septembre 2013, elle ne peut résulter de l’usage des lieux par les maîtres d’ouvrage. Dans ces conditions, c’est à tort qu’elle a été écartée par le premier juge.

> Réserve n° 29 : ‘Etage couloir ; éclairage ; positionnement des éclairages non centré sur la largeur’

Le défaut de centrage, dénoncé en temps utile et qui ne peut résulter de l’usage des lieux, est démontré par second le procès-verbal de constat, établi le 10 juillet 2015. En effet, à l’examen de la photographie qui y est jointe, la tolérance de 2 cm par mètre dont fait état le constructeur est manifestement dépassée. Le jugement doit être infirmé en ce que cette réserve a été écartée.

c) Réserves écartées à juste titre par les premiers juges

> Réserve n° 3 : ‘général ; boîtiers volets roulants ; écart de coloris avec la notice descriptive (RAL 1015)’

Les maîtres d’ouvrage expliquent dans leurs conclusions que les murs, la porte fenêtre et l’aération sont blancs alors que le coffre du volet roulant est beige, ce qui est, ajoutent-ils, inesthétique.

Cependant, ce n’est pas le constat fait par l’huissier de justice qui fait simplement état d’une aération blanche alors que le coffret de volet roulant est crème. Par ailleurs il convient de constater, au vu des photographies jointes au constat et au rapport, que les peintures des murs ne sont pas encore faites sur les photographies produites. Au vu de ces éléments cette réserve a été à juste titre écartée.

> Réserve n° 7 : ‘extérieur façade nord ; crépi ; irrégularité du crépi sur la façade du décrochement’

Outre que l’irrégularité du crépi de la façade avant (qui est au nord) n’est pas constatée par l’huissier de justice, elle n’est pas démontrée non plus par la photographie n° 7 du constat, à laquelle les maîtres d’ouvrage se réfèrent. Au vu de ces éléments cette réserve a été à juste titre écartée.

> Réserve n° 8 : ‘extérieur façade nord ; crépi ; différence de teinte au niveau de la porte du garage’

Les maîtres d’ouvrage n’établissent pas que l’ombre apparaissant sur le crépi sur la photographie n° 11 excède les tolérances des règles de l’art. Son caractère non flagrant est confirmé par le fait que l’huissier de justice ne l’a pas relevée, de sorte que l’obligation de résultat a été respectée. Au vu de ces éléments cette réserve a été à juste titre écartée.

> Réserve n° 9 : ‘extérieur façade nord ; corniche ; irrégularité du rythme des corniches’

Réserve n° 12 : ‘extérieur façade sud ; corniche ; irrégularité du rythme des corniches’

Les dessins des façades et pignons joints au permis de construire, nécessairement schématiques s’agissant des détails, ne sauraient suffire à exclure la nécessité d’adapter la réalisation de ces détails aux contraintes de la réalité, en l’espèce la dimension des éléments préfabriqués aux dimensions des façades et pignons. Ces réserves ont été à juste titre écartées.

> Réserve n° 10 : ‘extérieur façade nord ; arrêts de volets ; ouverture complète impossible car l’arrêt rentre en contact avec le mur avant d’atteindre la position ouverte en butée’

Selon les maîtres d’ouvrage, l’ouverture complète des volets en façade nord est impossible.

Cependant, cette impossibilité n’a pas été constatée par l’huissier qui a simplement noté que le système de fixation d’un volet venait buter contre le crépi. Dès lors que l’ouverture complète du volet reste possible, ce que confirme Monsieur [J], ce léger défaut ne saurait constituer une réserve, peu important que le constructeur ait proposé d’amortir la buttée par la pose d’un élément en caoutchouc. Cette réserve a été à juste titre écartée.

> Réserve n° 14 : ‘extérieur façade sud ; corniche ; un élément cassé, action corrective apparente’

Réserve n° 19 : ‘Intérieur rez de chaussée dégagement ; montant porte dégagement – séjour ; fissures verticales du montant côté séjour’

L’existence de ces défauts ne ressort d’aucune pièce. Ces réserves ont été à juste titre écartées.

> Réserve n° 16 : ‘Intérieur global ; menuiseries intérieures ; le contact entre le joint des portes et les montants est discontinu’.

Cette réserve, faite en temps utile, ne figure cependant ni au constat du 06 septembre 2013 ni dans le rapport de Monsieur [J]. Elle est mentionnée dans le constat du 10 juillet 2015, mais de façon insuffisamment explicite et n’est pas confirmée par la photographie prise par l’huissier, sur laquelle la cour ne distingue aucun ‘joint de porte’. Cette réserve a été à juste titre écartée.

> Réserve n° 17 : ‘Intérieur global ; volets roulants ; faute de la remise de la documentation constructeur, la conformité de la mise en oeuvre n’a pu être contrôlée ; capabilité d’ouverture des coffres sans endommager les murs et plafonds non démontrée ; le débattement nécessaires pour retirer les capots latéraux est insuffisant’

Réserve n° 28 : ‘Etage chambre nord ouest ; volet roulant ; implantation inadaptée’

La société SAPO conclut que la pose de ces éléments était contractuellement convenue. Les maîtres d’ouvrage répliquent qu’il n’était pas prévu que les coffrets soient encastrés et colmatés avec du joint silicone et non démontables en cas de difficulté.

Sur ce :

Dès lors que l’emplacement des coffres de volets roulants dépend de l’emplacement des fenêtres par rapport aux murs et plafonds, emplacement contractuellement prévu, ces réserves ne sauraient être retenues. Le jugement doit être confirmé en ce qu’elles ont été écartées.

> Réserve n° 20 : ‘Intérieur rez de chaussée dégagement / rangement ; coffret plancher chauffant + nourrices : inexistant sur le plan, choix non concerté, localisation inadaptée’

Monsieur [J] précise qu’il s’agit, pour l’emplacement des nourrices, de la solution ‘la plus judicieuse’. Par ailleurs la gène évoquée par les intimés apparaît, à l’examen de la photographie jointe au constat d’huissier du 10 juillet 2015, non démontrée. Ainsi, le constructeur a respecté son obligation de résultat. En conséquence, malgré le fait que les maîtres d’ouvrage n’aient pas été consultés sur ce point cette réserve a été à juste titre écartée.

> Réserve n° 27 : ‘Etage mezzanine ; caisson volet roulant ; présence de rayures’

Ainsi que l’ont relevé les premiers juges, l’existence de ces rayures, notées par l’huissier dans le constat du 10 juillet 2015, n’est pas confirmée par les photographies qui y sont jointes. La cour ajoute que l’huissier situe ses constatations ‘au niveau de la façade nord’ ce qui ne suffit pas à démontrer qu’il parle de la mezzanine. Cette réserve a été à juste titre écartée.

> Réserve n° 31 : ‘Etage salle d’eau ; évacuation ; évacuation apparente non conforme au plan’

Il n’est pas démontré que l’encastrement de cette évacuation était contractuellement prévu. Ainsi, aucun manquement à une obligation de résultat n’est établi.

d) Réserve n° 25 dont l’examen a été omis par les premiers juges : ‘Intérieur garage ; porte de garage ; adéquation entre la peinture employée et le support non démontrée’

Le constat, fait par l’huissier de justice le 06 septembre 2013, de ‘quelques traînées blanchâtres sur peinture ou traces de coulures par endroits’ sur le dernier panneau bas de la porte du garage, qui n’apparaissent d’ailleurs pas sur les photographies 12 et 13 auxquelles il renvoie, ne saurait suffire à démontrer l’inadéquation de la peinture employée avec le support. Cette réserve, qui n’a pas été examinée par les premiers juges, doit être écartée, le jugement étant complété sur ce point.

3° Désordres dénoncés dans l’année de parfait achèvement

S’agissant des désordres révélés postérieurement à la réception, la société SAPO conclut que la preuve d’une faute de sa part n’est pas établie.

*

La description des désordres est reprise des listes jointes aux lettres des maîtres d’ouvrage du 03 mars 2014 et du 05 août 2014. Il appartient aux maîtres de l’ouvrage de démontrer qu’ils sont apparus postérieurement à la réception. Par ailleurs, l’assignation ayant été délivrée postérieurement au délai d’un an suivant la réception, c’est sur le fondement des dispositions de l’article 1147 ancien du code civil, invoqué par les maîtres d’ouvrage, qu’il convient de statuer, de sorte qu’ils doivent démontrer que les désordres ont pour cause une faute commise par le constructeur.

> Désordre n° 32 : ‘Etage salle de bains 1 ; menuiseries ; option verre granité non prise en compte’

Désordre n° 33 : ‘Etage salle de bains 2 ; menuiseries ; option verre granité non prise en compte’

Il est vrai que la société SAPO conclut que les parties n’ont pas pu, lors de la réception, s’entendre sur une liste de réserves conjointe et ajoute que ‘la société SAPO (et son expert ainsi que l’ensemble des entreprises étant intervenues sur le chantier) acceptait que 2 réserves ‘réalistes’ soient consignées (concernant (i) les vitres opaques de la salle de bain et (ii) la reprise des enduits en pieds de tableaux de baies sur le pignon gauche)’ (page 4 de ses conclusions). Cependant, il ne saurait s’agir d’un aveu non équivoque puisqu’elle se prévaut ensuite du caractère apparent de la non conformité et de l’absence de réserve formulée à ce titre, ce qui est exact puisque cette non conformité ne figure ni au procès-verbal de réception ni dans la lettre des maîtres d’ouvrage du 13 septembre 2013. Dans ces conditions, ces désordres apparents ont été purgés par la réception faite sans réserve à ce titre, de sorte que c’est à juste titre que le premier juge les a écartées.

> Désordre n° 34: ‘Chambre 1/mezzanine ; isolation ; des écarts de température importants entre le sol de la mezzanine à l’aplomb du porche d’entrée, le coffrage des évacuations de la chambre 1 avec le reste du pavillon’

Désordre n° 35 : ‘local technique ; pompe à chaleur ; la nécessité d’un appoint en eau régulier de la pompe à chaleur’

Désordre n° 36 : ‘intérieur global ; des pièces de masquage manquantes sur les ferrures des ouvertures oscillo-battantes et portes d’entrée’

Désordre n° 42 : ‘salon ; volet roulant pan coupé ; problème motorisation’

L’existence de ces désordres n’étant attestée par aucune pièce, le jugement les a à juste titre écartés.

> Désordre n° 37 : ‘intérieur global ; menuiseries intérieures ; menuiseries intérieures voilées bien que nous ayons appliqué les recommandations relatives au traitement de surface communiquées par votre expert’

L’existence de ce défaut n’est pas démontrée par la page 2 du procès-verbal de constat du 10 juillet 2015, à laquelle renvoient les intimés. Le jugement a dès lors à juste titre écarté ce désordre.

> Désordre n° 39 : ‘Salle d’eau rez de chaussée ; carrelage douche italienne ; pose carrelage en diagonale et non droite comme prévue au contrat’

Il n’existe pas de preuve que cette pose résulte d’une violation par la société SAPO d’une obligation contractuelle lui imposant une pose droite. Le jugement doit être confirmé en ce que ce désordre a été écarté.

> Désordre n° 40 : ‘salle d’eau rez-de-chaussée ; arrivées eau chaude/eau froide ; inversion des arrivées entre eau chaude et eau froide, impossibilité de faire fonctionner notre mitigeur thermostatique’

L’existence de ce défaut, apparente lors de la réception et, en tout état de cause, dans le délai de huit jours qui a suivi, n’a pas fait l’objet d’une réserve dans la lettre du 13 septembre 2013, de sorte que les maîtres d’ouvrage, qui l’ont accepté, ne sont pas en droit d’en demander réparation. Le jugement doit être confirmé en ce que ce désordre a été écarté.

> Désordre n° 41 : ‘Séjour ; hauteur plafond ; différence entre la hauteur du plafond du séjour et celle du salon’

C’est par des motifs pertinents que ce désordre a été écarté par les premiers juges. En effet, il n’est pas démontré que cette différence constitue une non-conformité ou un manquement aux règles de l’art.

4° Sur l’astreinte

Il convient de rappeler :

– que le jugement est confirmé en ce que la société SAPO a été condamnée à reprendre les réserves n° 11, 15 et 18, en donnant acte à la société SAPO de ce qu’elle a exécuté le jugement s’agissant de la réserve n° 11 et en précisant qu’il s’agit, pour la réserve n° 15, de reprendre l’ensemble du pignon est,

– que le jugement est infirmé en ce que la demande de reprise des réserves n° 13, 22 et 29 a été écartée, la société SAPO étant condamnée à réaliser les travaux de reprise les concernant.

Au vu de ces éléments, il convient de modifier les conditions de l’astreinte ordonnée en première instance. Ainsi, l’astreinte de 100 € par jour de retard dans la limite de 10 000 € courra passé le délai de quatre mois à compter de la signification du présent arrêt.

4° Sur la remise de documents

Les premiers juges ont condamné la société SAPO sous astreinte à communiquer le certificat BBC de l’ouvrage.

Monsieur [G] et Madame [H] reconnaissent que ce document leur a été remis le 09 octobre 2018 mais demandent la transmission d’un nouveau test d’étanchéité à l’air conforme, après pose des nouvelles menuiseries de l’étage, toujours sous astreinte.

La société SAPO s’oppose à cette demande au motif qu’elle n’a jamais pu lever la réserve visant les fenêtres car l’accès à la maison lui a été refusé par les maîtres d’ouvrage et qu’elle a rempli son obligation contractuelle en communiquant le certificat BBC.

Sur ce

Les maîtres d’ouvrage ne démontrent pas que la pose de nouvelles menuiseries à l’étage aura une incidence sur le label BBC dont ils reconnaissent qu’il leur a été remis. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce que la société SAPO a été condamnée sous astreinte à communiquer le certificat BBC de l’ouvrage, il sera donné acte à cette société de ce qu’elle a exécuté cette condamnation, et il sera ajouté au jugement en déboutant Monsieur [G] et Madame [H] de la demande, formée en appel, tendant à la transmission d’un nouveau test d’étanchéité.

5° Sur le déblocage du solde du prix

Les premiers juges ont dit que la somme de 15 002,57 € actuellement consignée serait intégralement déconsignée au profit de la partie qui lèvera les réserves retenues par eux, sur justificatif de la réalisation complète des travaux.

La société SAPO demande l’infirmation du jugement sur ce point et la condamnation des intimés au paiement de ce solde, outre intérêts au taux conventionnel de 1 % par mois à compter du 06 septembre 2013 et capitalisation des intérêts.

*

L’article R 231-7 du code de la construction et de l’habitation précise dans son dernier alinéa que dans le cas où des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5 % du prix convenu est consignée jusqu’à la levée des réserves.

Le constructeur ne démontre pas avoir réalisé les travaux de reprise de certaines des réserves retenues par le tribunal, et la cour a retenu plusieurs réserves supplémentaires. Par ailleurs, la société SAPO ne conteste pas le mode de réparation en nature demandé par les maîtres d’ouvrage. Ainsi, le jugement doit être confirmé sur ce point.

B/ Sur les demandes tendant au remboursement des travaux non ou mal chiffrés dans la notice descriptive

Les premiers juges ont réintégré dans le prix convenu le coût des peintures intérieures, du portail coulissant, de la clôture sur rue et des deux places de parking dont une couverte, soit au total une somme de 21 847 € mise à la charge du constructeur.

La société SAPO demande l’infirmation du jugement sur ce point. Elle soutient que doit être pris en charge par le constructeur le coût des travaux dont le maître d’ouvrage se réserve l’exécution sous la double condition qu’ils soient indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’ouvrage et qu’ils ne soient pas prévus et/ou pas chiffrés dans la notice descriptive et en conclut que les travaux non prévus par la notice descriptive et non indispensables ne peuvent être mis à la charge du constructeur. Elle ajoute que l’unique sanction du défaut de chiffrage prévue à l’article L231-2 du code de la construction et de l’habitation est la nullité du contrat de construction, nullité qui n’est pas demandée en l’espèce. Elle insiste sur le fait que les maîtres d’ouvrage avaient parfaitement conscience que ces travaux devaient rester à leur charge.

Les maîtres d’ouvrage répliquent qu’il résulte des disposition des articles L 231-2 et R 231-4 du code de la construction et de l’habitation et de l’arrêté du 27 novembre 1991 que le constructeur de maison individuelle doit prendre en charge les travaux stipulés à la charge du maître d’ouvrage mais non chiffrés et les travaux nécessaires à l’habitation et à l’utilisation de l’immeuble et non prévus. Ils ajoutent que la sanction de la nullité du contrat ne vise que le cas d’absence de mention manuscrite, et non l’absence de chiffrage de travaux. Ils soulignent que le maître d’ouvrage doit être mis en mesure de connaître les coûts et de financer l’ensemble des travaux nécessaires à l’implantation et à l’habitabilité de l’immeuble. Enfin, ils concluent que la prise en charge des travaux non chiffrés a pour fondement exclusif l’application des dispositions de l’article L 231-2 du code de la construction et de l’habitation, qui constitue en réalité l’application d’un devoir de conseil renforcé étendu au prix global des travaux et codifié par le législateur, et non les dispositions de l’article 1147 du code civil.

*

Les règles relatives au contrat de construction de maison individuelle sont d’ordre public, ainsi que le précise l’article L 230-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’article L 231-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan doit comporter notamment :

‘(…)

c) la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant :

(…)

– tous les travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble ;

d) le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s’il y a lieu, du coût des travaux dont le maître d’ouvrage se réserve l’exécution en précisant :

– d’une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s’il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l’article L 231-11, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison ;

– d’autre part, le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l’objet, de la part du maître de l’ouvrage, d’une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge ;

(…)

Les stipulations du contrat, notamment celles relatives aux travaux à la charge du constructeur, au prix convenu, au délai d’exécution des travaux et aux pénalités applicables en cas de retard d’exécution, (…), peuvent se référer à des clauses types approuvées en Conseil d’État. ‘

Par ailleurs, l’article R 231-4 dispose :

‘I – Est aussi annexée au contrat visé à l’article L 231-2 une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté du ministre chargé de la construction et de l’habitation indiquant les caractéristiques techniques tant de l’immeuble lui-même que des travaux d’équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble.

II – Cette notice fait la distinction prévue à l’article L 231-2 (d) entre ces éléments selon que ceux-ci sont ou non compris dans le prix convenu. Elle indique le coût de ceux desdits éléments dont le coût n’est pas compris dans le prix.

(…)

La notice doit porter, de la main du maître de l’ouvrage, une mention signée par laquelle celui-ci précise et accepte le coût des travaux à sa charge qui ne sont pas compris dans le prix convenu.’

En l’espèce, la notice descriptive annexée au contrat comporte une mention manuscrite signée des maîtres d’ouvrage par laquelle ceux-ci indiquent que les travaux non compris dans le prix convenu qui restent à leur charge s’élèvent à la somme de 18 690 € TTC. Ainsi, la notice descriptive est régulière de sorte qu’aucune nullité du contrat n’est encourue, ni d’ailleurs demandée.

1° Le coût des peintures intérieures

Les premiers juges ont condamné la société SAPO à rembourser aux maîtres d’ouvrage la somme de 2 531,05 € correspondant à l’achat des peintures.

La société SAPO conclut que ces travaux ne sont pas indispensables, qu’elle a fourni des murs avec un revêtement permettant d’habiter la construction, et que la notice descriptive telle qu’elle ressort de l’arrêté du 27 novembre 1991 n’impose pas que le revêtement d’embellissement soit chiffré.

Sur ce :

Il ressort des dispositions rappelées plus haut que le coût du bâtiment à construire doit inclure tous les travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables, notamment, à l’utilisation de l’immeuble, que ce coût se répartit entre d’une part un prix convenu forfaitaire comportant la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, et d’autre part le coût des travaux réservés par le maître d’ouvrage.

Il s’en déduit que le coût des travaux non réservés indispensables à l’utilisation de l’immeuble fait partie du prix convenu forfaitaire et doit en conséquence être remboursé au maître d’ouvrage si le constructeur ne les a pas réalisés.

Ainsi que l’ont exactement relevé les premiers juges, les peintures ont été réservées mais n’ont pas été chiffrées de façon précise. La cour ajoute qu’il ne manque pas simplement le revêtement d’embellissement puisque les photographies jointes au procès-verbal de constat dressé le 06 septembre 2013 démontrent que les murs, qui n’ont aucun revêtement uniforme et dont l’emplacement des joints entre panneaux est parfaitement visible, ne sont nullement préparés à la réception de peintures, que les peintures constituent une prestation indispensable à l’utilisation de l’immeuble, au demeurant prévue dans la notice descriptive, et qu’enfin leur coût n’est pas inclus dans la somme de 18 690 € correspondant aux travaux réservés. C’est dès lors à juste titre que les premiers juges ont mis la somme de 2 531,05 € à la charge de la société SAPO au titre des travaux de peinture.

2° Les clôtures, le portail et les places de stationnement

Les premiers juges ont mis à la charge du constructeur les sommes de 7 630 € pour la réalisation d’un portail coulissant, et 3 780,44 € pour la pose de la clôture sur rue et 7 906 € pour la réalisation des places de parking. Ils ont rejeté la demande pour le surplus.

La société SAPO qualifie ces travaux de non indispensables et non prévus et demande l’infirmation du jugement sur ce point. Elle soutient que seuls les éléments prévus sur la notice descriptive type doivent faire l’objet d’un chiffrage par le constructeur et que l’arrêté du 27 novembre 1991 ne prévoit l’établissement d’une annexe à la notice descriptive que si le contrat prévoit des ouvrages ou des fournitures qui ne figurent pas dans la notice.

Les intimés font valoir qu’il ressort des plans du permis de construire, qui sont contractuels, que la maison est clôturée et fermée par un portail, que la demande de permis de construire renvoie à la notice d’insertion PCMI 4 qui prévoit un paragraphe ‘Clôture’, et qu’en outre le permis de construire a été accordé avec l’avis favorable de l’architecte des bâtiments de France, accordé ‘sous réserve de conformité avec le règlement du lotisseur’, lequel règlement rend les clôtures obligatoires. Ils en concluent que les clôtures et le portail sont des équipements indispensables pour obtenir la conformité de la construction, de sorte que la société SAPO aurait dû les prévoir et les chiffrer.

*

L’article R 231-3 du code de la construction et de l’habitation dispose :

‘En application du c de l’article L 231-2, à tout contrat (…) doit être joint le plan de la construction à édifier, précisant les travaux d’adaptation au sol, les coupes et élévations, les cotes utiles et l’indication des surfaces de chacune des pièces, des dégagements et des dépendances. Le plan indique en outre les raccordements aux réseaux divers décrits à la notice prévue à l’article R 231-4 et les éléments d’équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l’implantation, à l’utilisation et à l’habitation de l’immeuble.

Un dessin en perspective de l’immeuble est joint au plan.’

Par ailleurs, l’arrêté du 27 novembre 1991 fixant la notice descriptive précise que ‘Si le contrat prévoit des ouvrages ou des fournitures qui ne figurent pas dans la notice, ils doivent faire l’objet d’une annexe à la notice descriptive et leur coût doit y figurer’.

C’est dès lors à juste titre, et par des motifs pertinents qu’il est inutile de rappeler, que les premiers juges ont considéré que les plans avaient un caractère contractuel de sorte que le coût des clôtures, portail et places de stationnement, prévus et décrits sur ces plans, devait être chiffré par le constructeur. En effet, ils font partie du coût du bâtiment à construire tel que contractuellement prévu, peu important que ces éléments ne soient pas indispensables à l’habitation et à l’implantation de l’immeuble. Il convient simplement d’ajouter qu’il importe tout aussi peu que les plans mentionnent explicitement que ces travaux sont à la charge des maîtres d’ouvrage, que l’autorité administrative soit désormais prescrite à reprocher aux propriétaires une non-conformité de la construction au regard du permis de construire ou encore qu’aucun préjudice ne soit démontré. En effet, s’agissant de travaux contractuellement prévus, le constructeur avait l’obligation d’en préciser le coût et, à défaut, ce coût doit être réintégré dans le prix convenu et, en conséquence, mis à la charge du constructeur.

C’est par ailleurs par des motifs exacts que les premiers juges ont retenu les devis produits par les maîtres d’ouvrage pour la réalisation de la clôture sur rue, du portail coulissant et des places de stationnement. Ainsi, le jugement doit être confirmé en ce que la société SAPO a été condamnée à leur régler les sommes de 7 630 € pour la réalisation du portail coulissant, 3 780,44 € pour la réalisation de la clôture sur rue et 7 906 € pour les places de parking.

Le jugement sera également confirmé en ce que la demande relative à la réalisation d’une clôture en partie arrière du terrain a été rejetée. En effet, les travaux décrits au devis produit par les maîtres d’ouvrage (clôture en panneaux rigides) ne correspondent pas aux travaux contractuellement prévus (haie végétale doublée d’un grillage).

C/ Sur la condamnation au paiement de la somme de 12 000,97 €

Les premiers juges ont condamné la société SAPO à régler à Monsieur [G] et Madame [H] la somme de 12 000,97 € se décomposant de la façon suivante :

– 1 611,57 € au titre de la révision de prix,

– 10 389,40 € au titre de l’assurance dommages ouvrage.

1° Sur la révision du prix

Les premiers juges ont condamné la société SAPO à rembourser la somme de 1 611,57 € facturée au titre de la révision du prix, au motif que le constructeur ne démontrait pas l’antériorité d’une information claire des maîtres d’ouvrage quant aux modalités de cette révision.

La société SAPO demande l’infirmation du jugement sur ce point. Elle soutient que la signature de la clause de révision de prix emporte preuve de l’information du maître d’ouvrage quant aux modalités de cette révision et ajoute que postérieurement à la signature du contrat, deux avenants ont été signés emportant confirmation du contrat et des avenants antérieurs.

*

L’article L 231-11 du code de la construction et de l’habitation prévoit deux modalités possibles de révision de prix et précise notamment :

‘Ces modalités doivent être portées, préalablement à la signature du contrat, à la connaissance du maître de l’ouvrage par la personne qui se charge de la construction. Elles doivent être reproduites dans le contrat, cet acte devant en outre porter, paraphée par le maître de l’ouvrage, une clause par laquelle celui-ci reconnaît en avoir été informé dans les conditions prévues ci-dessus.

La modalité choisie d’un commun accord par les parties doit figurer dans le contrat.

À défaut des mentions prévues dans les deux alinéas précédents, le prix figurant au contrat n’est pas révisable.’

En l’espèce, les modalités ont été reproduites à l’article 3.2 a) et b) des conditions générales du contrat. Par ailleurs, les maîtres d’ouvrage ont, dans les conditions particulières, coché la case correspondant au choix de la modalité 3-2 a) et ont signé la mention manuscrite suivante :

‘Je reconnais avoir pris connaissance des modalités de révision du prix’.

Force est de constater que cette mention démontre que les maîtres d’ouvrage ont lu l’article 3.2 relatif à la révision du prix avant de signer le contrat, mais ne suffit pas à démontrer l’existence d’une information préalable de la part du constructeur au sujet des modalités possibles, permettant un choix éclairé par les maîtres d’ouvrage. Par ailleurs, la signature des avenants n° 1 et n° 2, le 08 juin 2012, relatifs à des modifications apportées à la construction par rapport à sa description résultant de la notice descriptive initiale, n’a pas réparé ce défaut d’information préalable. Le jugement sera en conséquence confirmé sur ce point.

2° Sommes facturées au titre de la souscription de l’assurance dommages ouvrage

Les premiers juges ont condamné la société SAPO à restituer aux maîtres d’ouvrage la somme de 10 389,40 € qu’elle leur avait facturée au titre de l’assurance dommages ouvrage.

La société SAPO demande l’infirmation du jugement sur ce point. Elle conclut que le montant de cette prestation a été contractuellement convenu et que les maîtres d’ouvrage ne rapportent pas la preuve d’un quelconque préjudice. Elle estime que le coût facturé n’est manifestement pas excessif.

*

Le contrat de construction prévoit que le constructeur est mandaté pour obtenir l’assurance dommages ouvrage et que son coût n’est pas compris dans le prix convenu, mais ne précise nulle part ce coût, contrairement à ce que conclut la société SAPO. Il s’agit donc, en application de l’article 1986 du code civil et ainsi qu’il a été exactement jugé en première instance, d’un mandat à titre gratuit dont il convient d’appliquer les règles. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de rechercher si les maîtres d’ouvrage ont subi, en réglant la somme de 10 389,40 € TTC facturée par elle le 22 mars 2012, un préjudice. En revanche, il appartient à la société SAPO, mandataire, de démontrer que cette somme correspond strictement à celle qu’elle a réglée à la société Aviva pour le compte des maîtres d’ouvrage au titre de l’assurance dommages ouvrage. Cette preuve n’étant pas rapportée, c’est à juste titre que les premiers juges l’ont condamnée à rembourser aux maîtres d’ouvrage la somme réglée par eux au titre de cette facture. Le jugement sera en conséquence confirmé sur ce point.

D/ Sur la demande formée au titre du préjudice moral

C’est par des motifs pertinents qu’il est inutile de rappeler que les premiers juges ont rejeté la demande tendant à l’indemnisation d’un préjudice moral. Il sera ajouté que l’affirmation par les intimés que l’inertie du constructeur a été pour eux une source de contrariété et les a obligés à engager une procédure ne saurait suffire à démontrer l’existence d’un préjudice moral. Sur ce point le jugement sera confirmé.

E/ Sur la demande en paiement du coût des constats d’huissier

Les maîtres d’ouvrage demandent l’infirmation du jugement en ce qu’ils ont été déboutés de leur demande en paiement de la somme totale de 1 267,52 € au titre du coût des deux constats d’huissier. Ils concluent que les premiers juges ont omis de reprendre au dispositif de la décision la somme de 827,16 €, coût du premier procès-verbal, qui leur avait été allouée dans les motifs.

*

Dans les motifs de leur décision, les premiers juges ont précisé que le coût du premier procès-verbal de constat ferait l’objet d’une condamnation incluse dans celle prononcée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il n’existe donc aucune omission au dispositif. Dès lors que le premier constat a été utile à la solution du litige et qu’il s’agit de ‘frais exposés’, le jugement sera confirmé en ce que la société SAPO a été condamnée à régler la somme de 4 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera simplement ajouté que cette somme inclut le coût du premier procès-verbal de constat, étant précisé que ce coût s’élève à 827,16 €.

S’agissant du coût du second procès-verbal, s’élevant à 440,36 €, c’est à tort que les premiers juges ont considéré qu’il n’était pas utile. En effet, ainsi qu’il a été vu plus haut, il a permis de démontrer la réalité de deux réserves. Il convient en conséquence d’infirmer le jugement en ce que cette demande a été rejetée et d’en tenir compte dans le montant de la somme qui sera allouée aux intimés au titre des frais irrépétibles en appel.

F/ Sur les demandes accessoires

La disposition du jugement fixant le point de départ des intérêts sur les sommes allouées au jour du jugement et en ordonnant la capitalisation, dont la société SAPO demande l’infirmation sans expliquer en quoi elle l’estime critiquable , sera confirmée.

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront confirmées, sauf à préciser, ainsi qu’il a été vu plus haut, que les frais irrépétibles de première instance incluent le coût du premier constat d’huissier.

La société SAPO sera condamnée au paiement des dépens d’appel, déboutée de la demande qu’elle forme en application de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée à ce titre à régler à Monsieur [G] et Madame [H] la somme de 3 500 €, en ce compris le coût du second constat d’huissier.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement,

Infirme le jugement en ce que les premiers juges :

– ont limité la reprise de la réserve n° 15 à certains pieds de tableau du pignon gauche,

– ont rejeté la demande de Monsieur [D] [G] et Madame [X] [H] tendant à réaliser les travaux de reprise des réserves n° 13, 22 et 29,

– ont prononcé une astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de 4 mois à compter de la signification du jugement, et dans la limite de 10 000 €,

Statuant à nouveau,

Condamne la société SAPO à réaliser les travaux de reprise des réserves n° 13, 15 (ensemble du pignon est), 22 et 29,

Dit que les travaux de reprise des désordres n° 13, 15, 18, 22 et 29 devront être réalisés sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de 4 mois à compter de la signification du présent arrêt, et dans la limite de 10 000 €,

Confirme le jugement pour le surplus,

Y ajoutant,

Donne acte à la société SAPO de ce qu’elle a exécuté le jugement s’agissant de la reprise du désordre n° 11 et s’agissant de la remise du certificat BBC,

Rejette la demande de reprise du désordre n° 25,

Rejette la demande de Monsieur [D] [G] et Madame [X] [H] tendant à la transmission d’un nouveau test d’étanchéité,

Précise que la somme de 4 000 € allouée en première instance au titre des frais irrépétibles inclut celle de 827,16 € correspondant au coût du premier constat d’huissier,

Déboute la société SAPO de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société SAPO à régler à Monsieur [D] [G] et Madame [X] [H] la somme de 3 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel, en ce compris le coût du second constat d’huissier,

Condamne la société SAPO aux dépens d’appel.

La Greffière La Conseillère exerçant les fonctions de Président