REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 6

ARRET DU 02 SEPTEMBRE 2022

(n° /2022, 24 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/20830 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CA7CJ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Septembre 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS RG n° 18/05651

APPELANTS

Monsieur [F] [T] [K]

[Adresse 1]

[Localité 7]

né le 21 Novembre 1973 à [Localité 6]

et

Madame [G] [B] [K]

[Adresse 1]

[Localité 7]

née le 26 Janvier 1975 à [Localité 5] (59)

Représentés par Me Olivier FALGA de la SELARL FALGA-VENNETIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0251

Assistés de Me Marie PELLE, avocat au barreau de Nantes

INTIMES

Maître [P] [N]

[Adresse 2]

[Localité 7]

SCP [N] [N] REBOUL

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentés par Me Herve-Bernard KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090

Assistés de Me Gérard SALLABERRY, de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090

SARL CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT prise en la personne de son Gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

Ayant pour avocat plaidant Me Claude Vaillant, avocat au barreau de PARIS, toque P275, substitué par Me Nathalie NEIMAN, avocat au barreau de PARIS, toque P275

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 Mars 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

Mme Valérie GUILLAUDIER, Conseillère faisant fonction de Président

Mme Valérie GEORGET, Conseillère

Mme Alexandra PELIER-TETREAU, Vice-Présidente placée

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Valérie GEORGET dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière lors des débats : Mme Suzanne HAKOUN

ARRET :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 13 mai 2022, puis prorogé au 03 juin 2022, au 24 juin 2022, au 1er juillet 2022 et au 02 septembre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Valérie GUILLAUDIER, Conseillère faisant fonction de Président et par Suzanne HAKOUN, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan en date du 27 avril 2013, M. et Mme [K] ont confié à la société CTVL la construction de leur maison d’habitation sur un terrain situé à [Localité 7] (91).

Cet acte a été conclu sous plusieurs conditions suspensives (l’acquisition du terrain, la délivrance du permis de construire et l’obtention du prêt immobilier).

Le prix convenu s’élevait à 134 721 euros.

Les maîtres de l’ouvrage s’étaient réservés la réalisation de travaux pour un montant de 14 382 euros.

La Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment (CGI BAT) a fourni une garantie de livraison.

L’acte authentique de vente du terrain, en date du 7 mars 2014, a été établi par Me [P] [N] de la SCP Armand [N] – [P] [N]-Valérie Reboul.

La réception de l’ouvrage a eu lieu le 6 mai 2015 avec réserves.

Par jugement du 19 mai 2016, la société CTVL a été mise en liquidation judiciaire.

Se plaignant de l’absence de levée des réserves, de surcoûts et de divers préjudices, M. et Mme [K] ont assigné, par actes des 25 avril 2018 et 16 mai 2018, devant le tribunal de grande instance de Paris, la CGI BAT, Maître [P] [N] et la SCP Armand [N] – [P] [N]-Valérie [A] en indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement du 17 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :

– déclaré recevables les conclusions de la Caisse de Garantie Immobilière du bâtiment notifiées par voie électronique le 14 juin 2019 ;

– déclaré recevables les demandes de M. et Mme [K] formées à l’encontre de Maître [P] [N] et de la SCP Armand [N] – [P] [N] – Valérie Reboul ;

– rejeté les demandes de M. et Mme [K] ;

– rejeté la demande reconventionnelle de Maître [P] [N] et de la SCP Armand [N] – [P] [N] – Valérie Reboul ;

– condamné solidairement M. et Mme [K] aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

– condamné solidairement M. et Mme [K] à payer à la Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné solidairement M. et Mme [K] à payer à Maître [P] [N] et à la SCP Armand [N] – [P] [N] – Valérie Reboul la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– débouté les parties de leurs autres demandes.

Le 12 novembre 2019, M. et Mme [K] ont interjeté appel de ce jugement.

EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par voie électronique le 9 décembre 2021 M. et Mme [K] demandent à la cour de :

Confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

– rejeté les demandes de M. et Mme [K] comme étant non fondées ;

– condamné solidairement M. et Mme [K] à payer à la CGI BAT la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné solidairement M. et Mme [K] à payer à Me [P] [N] et à la SCP Armand [N] ‘ [P] [N] ‘ Valérie Reboul la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné solidairement M. et Mme [K] aux dépens.

L’infirmer sur ces points et statuant à nouveau :

– condamner la société CGI BAT à payer la somme de 15 549,25 euros au titre de la reprise des désordres suivants :

la chape du séjour est fissurée à plusieurs endroits et des mouvements sous les pas sont parfaitement perceptibles ;

la trappe de visite pour l’accès au vide sanitaire est réalisée par un simple panneau en particule de bois implanté et qui doit être remplacée par un ouvrage adapté (ex. trappe métallique) ;

installation du drain périphérique à ‘notre’ charge alors que l’étude de sol (antérieure à la signature du contrat) qui signale la présence d’eau qui doit être drainée et éloignée du bâtiment ;

plus-value volets roulants électriques, page 30 de la notice descriptive. Les volets à l’étage sont manuels et doivent donc être remplacés par des volets roulants électriques ;

l’implantation du radiateur de la salle d’eau de la chambre du RDC ne permet pas l’ouverture optimum des tiroirs du meuble vasque, leur dépose est impossible sans démontage du radiateur.

– condamner la société CGI BAT à payer à M. et Mme [K] les sommes de :

– 1 200 euros au titre de l’étude de sol,

– 30,58 euros au titre de la consommation d’eau,

– 25 815,07 euros au titre des surcoûts illicites,

– 3 000 euros au titre de leur préjudice moral,

– condamner solidairement la société CGI BAT, Maître [P] [N] et la société professionnelle Armand [N], [P] [N] et Valérie [A] Notaires associés à payer à M. et Mme [K] les sommes de :

– 20 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

– 30 309 euros, au titre de leur préjudice matériel.

– condamner solidairement la société CGI BAT, Maître [C] [N] et la société professionnelle Armand [N], [P] [N] et Valérie [A] Notaires associés :

– à payer à M. et Mme [K] la somme de 15 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel;

– aux entiers dépens de la présente procédure ;

Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 février 2022 la société CGI BAT demande à la cour de :

– confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris en date du 17 septembre 2019,

Dès lors,

– juger que la franchise applicable prévue à l’article L.231-6 du code de la construction et de l’habitation correspond à 5% du montant de la construction garanti, soit en l’espèce un montant de 6 728,85 € ;

– débouter M. et Mme [K] de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre la société CGI BAT ;

– condamner M. et Mme [K] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– les condamner aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Hardouin, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 février 2022, Maître [P] [N] et la SELARL [N] associés venant aux droits de la SCP Armand [N], [P] [N] et Valérie [A] demandent à la cour de :

– dire et juger M. et Mme [K] mal fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de Maître [P] [N] et de la SCP [N] ‘ [N] ‘ Reboul, aux droits de laquelle vient la SELARL [N] associés ;

– confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les époux [K] de leur action en responsabilité et les a condamnés à verser à Maître [P] [N] et à la SCP [N] ‘ [N] ‘ [A] (aux droits de laquelle vient la SELARL [N] associés) une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– faire droit à l’appel incident de Maître [P] [N] et de la SELARL [N] associés,venant aux droits de la SCP [N] ‘ [N] – Reboul ;

– condamner M. et Mme [K] à payer à Maître [P] [N] et à la SELARL [N] associés, venant aux droits de la SCP [N] ‘ [N] ‘ Reboul, une somme de 5 000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive et vexatoire ;

– les condamner au paiement d’une somme complémentaire de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en raison des nouveaux frais irrépétibles exposés devant la cour par Maître [P] [N] et la SELARL [N] associés, venant aux droits de la SCP [N] ‘ [N] -[A] ;

– condamner M. et Mme [K] en tous les dépens de première instance et d’appel dont distraction, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC, au profit de Maître Hervé Bernard Kuhn.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 février 2022.

MOTIVATION

I – Sur les demandes formées par M. et Mme [K] contre la société CGI BAT

A – Sur les dépassements de prix et les suppléments de prix

1 ) Sur le coût des travaux relatifs à la levée des réserves

1.1 ) Sur les obligations du garant

Moyens des parties

M. et Mme [K] soutiennent qu’en application de l’article 1792-6 du code civil, le constructeur a l’obligation de résultat de lever les réserves dans le délai fixé par les parties. Ils exposent qu’en vertu des articles L. 231-6 II et R. 231-10 du code de la construction et de l’habitation le garant a l’obligation de mettre en demeure le constructeur de procéder à la levée des réserves et en cas d’inertie de celui-ci d’en garantir la levée, le cas échéant en désignant un repreneur.

Ils ajoutent avoir, d’une part, procédé à la réception de la maison, d’autre part, en vertu des dispositions de l’article L. 231-8 du code de la construction et de l’habitation, dans les huit jours qui ont suivi cette réception, dénoncé des vices apparents.

La société CGI BAT réplique que les maîtres de l’ouvrage n’ont pas sollicité la désignation d’un repreneur et qu’ils ne rapportent pas la preuve qu’ils ont effectivement notifié au constructeur par lettre recommandée avec accusé de réception le courrier du 12 mai 2015 dont ils font état.

Réponse de la cour

Selon l’article 1792-6 du code civil, la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

Aux termes de l’article L. 231-8 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au litige, le maître de l’ouvrage, qui n’a pas été assisté, lors de la réception, par un professionnel habilité peut, par lettre recommandée avec accusé de réception dans les huit jours qui suivent la remise des clefs consécutive à la réception, dénoncer les vices apparents qu’il n’avait pas signalés lors de la réception afin qu’il y soit remédié dans le cadre de l’exécution du contrat.

Selon l’article L. 231-6 I du code de la construction et de l’habitation, la garantie de livraison prend effet à compter de la déclaration réglementaire d’ouverture du chantier et cesse lorsque la réception des travaux a été constatée par écrit ou, si des réserves ont été formulées, lorsque celles-ci ont été levées.

Elle couvre le maître de l’ouvrage, à compter de la date d’ouverture du chantier et jusqu’à la date de réception des travaux ou de levée des réserves, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus.

En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge :

a) Le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d’une franchise n’excédant pas 5 % du prix convenu,

b) Les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix,

c) Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours, le montant et le seuil minimum de ces pénalités étant fixés par décret.

En application de ces dispositions, la garantie couvre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus.

En l’espèce, la réception des travaux a été effectuée contradictoirement le 6 mai 2015. Un procès-verbal, signé par M. et Mme [K] et le représentant de la société CTVL, comportant des réserves, a été établi le même jour (pièce n° 9 de M. et Mme [K]).

Un huissier de justice a attesté n’avoir pu entrer dans les lieux lors des opérations de réception, le représentant du constructeur s’étant opposé à sa présence (pièce n° 10 de M. et Mme [K]).

Le 7 mai 2015, le bureau d’étude [Z] [V] est intervenu à la demande de M. et Mme [K] et au contradictoire du constructeur. Un rapport a été établi le 20 octobre 2015. (pièce n° 11 de M. et Mme [K]).

Le 12 mai 2015, M. et Mme [K] ont adressé un courrier à la société CTLV pour dénoncer des réserves complémentaires. Ils produisent, en effet, la réponse du constructeur (pièce n° 15) en date du 8 juin 2015 qui indique que ‘dans votre courrier du 12 mai vous faites part de différentes réclamations’ . Celles-ci, détaillées, correspondent aux réserves alléguées infra par M. et Mme [K] (deux pièces comportent des fenêtres fixes avec des vitres opaques, la trappe de visite est en bois, absence de certains volets roulants électriques, implantation inadaptée d’un radiateur, installation d’un drain électrique). Dans ce courrier, le constructeur conteste les réserves complémentaires des maîtres de l’ouvrage.

Le 13 mai 2015, les maîtres de l’ouvrage ont avisé le garant de leurs réserves initiales et complémentaires (pièce n° 12).

Le 20 mai 2015, la société CGI BAT a répondu à M. et Mme [K] (pièce n° 14) ‘nous accusons réception de votre courrier en date du 13/05/2015, nous informant des réserves complémentaires émises dans les 8 jours, suite à la réception de votre maison le 06/05/2015. Nous transmettons votre réclamation à votre constructeur et lui demandons si la levée des réserves est envisageable prochainement’.

Puis, le 25 juin 2015, la société CGI BAT a indiqué aux maîtres de l’ouvrage qu’elle avait reçu le courrier du 8 juin 2015 du constructeur et qu’elle demeurait attentive à l’évolution de leur dossier.

Il se déduit de ces éléments que tant le constructeur que le garant ont reçu, huit jours après la réception de la maison, un courrier des maîtres de l’ouvrage dénonçant les vices apparents dont ils n’avaient pas fait état le jour de la réception et dont ils réclament réparation.

Il n’est pas établi par la société CGI BAT, d’une part, qu’elle a donné suite à ses courriers précités, d’autre part, que les maîtres de l’ouvrage ont refusé l’intervention d’un expert technique.

Il résulte de l’ensemble de ces motifs que le tribunal ne pouvait pas considérer que les réserves invoquées par M. et Mme [K] n’ayant pas été formulées à la réception, les travaux de reprise les concernant ne pouvaient être mis à la charge du garant de livraison.

La cour retient, au contraire, que les maîtres de l’ouvrage apportent la démonstration qu’ils ont, conformément aux exigences de l’article L. 231-8 du code de la construction et de l’habitation, dénoncé les réserves dont ils font état dans le présent litige. Il est également démontré que le garant, bien qu’averti de ces réserves, n’a pas mis en oeuvre les mesures permettant leur levée.

Il convient, en conséquence, d’apprécier la réalité des désordres allégués au titre des réserves non levées et, le cas échéant, d’en fixer l’indemnisation.

1.2 ) Sur la réalité des désordres objets des réserves et le coût des travaux de reprise

La garantie de livraison couvre le maître de l’ouvrage, à compter de la date d’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus.

En l’espèce, les maîtres de l’ouvrage ne sollicitent pas la reprise en nature des réserves mais la prise en charge par le garant du coût de leur reprise.

1- fissuration de la chape du séjour

Le bureau d’étude [Z] [V] (pièce n° 11) a constaté que ‘la chape du séjour est fissurée. En se déplaçant, on ressent des mouvements sous les pas’. Il précise, qu’en l’état, la pose collée du revêtement céramique n’est pas envisageable et que doit être prévue la destruction et la reconstruction de l’ouvrage dans l’emprise du séjour et de l’entrée ou par reprise avec procédé Weber Floor 4715 ou équivalent.

Ainsi que relevé supra, ce désordre a été dénoncé au constructeur par les maîtres de l’ouvrage par courrier du 12 mai 2015. Celui-ci a indiqué avoir missionné ses sous-traitants afin que cette réserve soit levée (pièce n°15 de M. et Mme [K]).

Cependant, l’huissier de justice, mandaté par les maîtres de l’ouvrage, a constaté le 5 avril 2017 la persistance de ce désordre (pièce n° 29). D’ailleurs, la société CGI BAT ne soutient pas que cette réserve a été levée.

Le coût des travaux de reprise s’élève à 3 072, 30 euros conformément au devis de la société Maçonnerie Champlanaise (pièce n° 34 de M. et Mme [K]).

Le garant de livraison est tenu au paiement de cette somme.

2- les deux pièces aveugles

Moyens des parties

M. et Mme [K] soutiennent qu’ils ont signé un contrat pour une maison comprenant cinq chambres et un bureau mais que, pour respecter le PLU interdisant les ouvertures sur les façades situées à moins de huit mètres de la limite séparative, le constructeur a modifié unilatéralement les plans et prévu des jours de souffrance à la place des fenêtres dans deux pièces.

Ils estiment que ces pièces ne peuvent être considérées comme principales au regard des dispositions de l’article R. 111-10 du code de la construction et de l’habitation.

Ils sollicitent la somme de 20 000 euros au titre du préjudice de jouissance et 30 000 euros au titre du préjudice matériel.

La société CGI BAT poursuit la confirmation du jugement.

Réponse de la cour

M. et Mme [K] ont avisé le constructeur de cette réserve dans leur courrier du 12 mai 2015.

Le constructeur a répondu ‘lors de la signature du contrat CMI pour une maison Aster 5 chambres vous avez signé les plans correspondants. Ainsi vous ne pouvez ignorer qu’il s’agissait d’une maison 4 chambres + 1 bureau. Concernant les articles de loi et le décret énoncés, nous vous remercions de bien vouloir nous préciser en quels points les pièces dénommées ‘bureaux’ et ‘chambre 4′ ne seraient pas conformes. Puisque conformément aux articles R. 111-9 et R 111-10 du code de la construction et de l’habitation, les aérations et ouvertures sont bien présentes’.

Le procès-verbal du 5 avril 2017 (pièce n° 29 de M. et Mme [K]) est insuffisant pour rapporter la preuve de la non conformité alléguée, étant observé que l’huissier se borne à indiquer que ‘à l’étage, les fenêtres de la chambre 4 et du bureau sont fixes, elles sont dépourvues de poignées.’

Le rapport établi par le bureau d’études [Z] [V] n’en fait pas état.

Il sera en outre relevé qu’aucun élément du dossier n’établit que le constructeur aurait agi à l’insu des maîtres de l’ouvrage au moment de la conclusion du contrat, de la phase de demande de permis de construire ou de la réalisation des travaux.

En tout état de cause, les maîtres de l’ouvrage n’excipent pas d’un dépassement de prix mais de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice de jouissance et d’une moins-value de leur habitation qui ne sauraient être mis à la charge du garant.

Les demandes de ce chef seront rejetées.

3 – la trappe de visite

Moyens des parties

M. et Mme [K] exposent avoir informé le constructeur de cette réserve qui a été constatée par l’expert technique et l’huissier de justice. Ils ajoutent que, contrairement à l’affirmation du constructeur, cette réserve n’a pas été levée.

La CGI BAT oppose l’absence de preuve de la réalité des réserves.

Réponse de la cour

Le procès-verbal de réception du 6 mars 2015 indique ‘installer poignée sur trappe VS’.

Le bureau d’étude [Z] [V] a constaté ce désordre. Il observe que l’accès au vide-sanitaire se fait depuis la trémie implantée au droit du plancher bas du garage. Son obstruction est réalisée par un simple panneau en particule de bois qui n’est pas un matériau adapté.

Dans sa réponse au courrier du 12 mai 2015, le constructeur affirme avoir missionné ses sous-traitants pour procéder à la levée de la réserve concernant la pose d’une trappe métallique pour l’accès au vide-sanitaires.

Pourtant, dans son procès-verbal de constat du 5 avril 2017, l’huissier mandaté par les maîtres de l’ouvrage a constaté que la trappe de visite pour l’accès au vide sanitaire était un panneau en bois.

Il convient, en conséquence, d’accueillir la demande des maîtres de l’ouvrage.

Le coût des travaux de reprise s’élève à 1 740 euros conformément au devis de la société France Locabienne (pièce n° 39 de M. et Mme [K]).

Le garant de livraison est tenu au paiement de cette somme.

4. Plus value volets roulants

Moyens des parties

M. et Mme [K] exposent que, contrairement à ce que soutenait le constructeur, le contrat signé par les parties indiquait au titre des ‘autres options éventuelles (description précise et coût) une ‘plus-value volets roulant électriques’ de 1 080 euros.

La CGI BAT oppose l’absence de preuve de la réalité des réserves.

Réponse de la cour

Il ne résulte ni des explications confuses de M. et Mme [K] ni de la réponse du constructeur dans son courrier du 8 juin 2015 que les volets roulants effectivement installés sont d’un nombre inférieur à celui prévu au contrat.

Ce chef de demande sera rejeté.

5. Implantation du radiateur de la salle d’eau de la chambre du rez-de-chaussée

Moyens des parties

M. et Mme [K] soutiennent que cette réserve a été dénoncée dans les délais et que, malgré l’engagement du constructeur, elle n’a pas été levée.

La CGI BAT oppose l’absence de preuve de la réalité des réserves.

Réponse de la cour

La matérialité du désordre est établie par le rapport du bureau d’étude [Z] [V] et le constat d’huissier du 5 avril 2017.

L’implantation du radiateur fait obstacle à l’ouverture des tiroirs du meuble vasque de la salle de bains.

Ce désordre a été dénoncé au constructeur qui s’est borné à indiquer que l’implantation était conforme au plan.

La réserve n’a pas été levée.

Le coût des travaux de reprise s’élève à 2 032, 80 euros conformément au devis de la société Ets Terrier (pièce n° 37 de M. et Mme [K]), qui n’est pas précisément commenté par la société CGI BAT.

Le garant de livraison est tenu au paiement de cette somme.

6. Installation d’un drain périphérique

Moyens des parties

M. et Mme [K] font valoir que, d’une part, l’expert amiable a relevé la nécessité de la mise en oeuvre de ce drain, d’autre part, cette réserve a été dénoncée au constructeur.

La société CGI BAT oppose l’absence de preuve de la réalité des réserves.

Réponse de la cour

Le bureau d’étude [Z] [V] a relevé que l’étude de sol réalisée avant les travaux de construction confirmait la présence d’argiles de meulière et de calcaire de Brie ainsi que des argiles vertes sujettes aux phénomènes de retrait et de gonflement. Il a conclu à la nécessité d’installer un drain périphérique.

Cette réserve a été signalée au constructeur (dans les huit jours de la réception) qui s’est borné à indiquer que ‘nous vous précisons que l’ensemble du terrain est imperméable. De ce fait, c’est le terrain en lui-même qui doit être drainé afin de ne pas renvoyer d’eaux vers la maison.’

L’absence de reprise de cette réserve n’est pas utilement contestée.

Le coût des travaux s’élève à 4 980 euros TTC conformément au devis de la société France Locabienne (pièce n° 38 de M. et Mme [K]), qui n’est pas précisément commenté par la société CGI BAT.

*

En conclusion, la somme due au titre des dépassements de prix s’élève au total à 11 825, 10 euros (4 980 + 2 032, 80 +1 740 + 3 072, 30).

2) Sur les suppléments de prix

Moyens des parties

M. et Mme [K] exposent que :

le constructeur doit chiffrer les travaux indispensables réservés au maître de l’ouvrage (listés par la notice descriptive ; prévus aux plans contractuels et ceux du permis de construire ou imposés par les normes d’urbanisme )

la garantie de livraison couvre les surcoûts supportés par le maître de l’ouvrage du fait du constructeur au sens de l’article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation, y compris les surcoûts relatifs aux irrégularités de la notice descriptive ;

la CGI BAT doit les indemniser des sommes exposées au titre :

des travaux préparatoires à la construction, des revêtements, des lasures extérieures et de l’adoucisseur de tartre, de l’étude de sol, du remboursement des fluides;

des travaux extérieurs (espaces verts, la place de parking, les caniveaux) ;

du surcoût illicite au titre de la révision du prix ;

de la facturation illégale des plans.

La CGI BAT réplique que :

le garant est uniquement tenu aux prestations prévues et sur la base du prix convenu dans le contrat ;

les espaces verts, la place de parking et les caniveaux ne peuvent être considérés comme nécessaires à l’habitation de l’immeuble ;

le montant de la franchise est supérieur aux sommes réclamées ;

l’objet de la garantie est limité aux dépassements de prix.

Réponse de la cour

Selon le premier alinéa de l’article L. 231-2 du code de la construction de l’habitation, dans sa version applicable au litige, le contrat visé à l’article L. 231-1 doit comporter les énonciations suivantes :

a) La désignation du terrain destiné à l’implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l’ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire ;

b) L’affirmation de la conformité du projet aux règles de construction prescrites en application du présent code, notamment de son livre Ier, et du code de l’urbanisme ;

c) La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant tous les travaux d’adaptation au sol, les raccordements aux réseaux divers et tous les travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble ;

d) Le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s’il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution en précisant :

-d’une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s’il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l’article L. 231-11, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison ;

-d’autre part, le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l’objet, de la part du maître de l’ouvrage, d’une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge ;

4) l’indication de l’obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, dont une copie est annexée au contrat.

Conformément au dernier alinéa du même article, les stipulations du contrat, notamment celles relatives aux travaux à la charge du constructeur et au prix convenu, peuvent se référer à des clauses types approuvées par décret en Conseil d’État.

Selon l’article R. 231-4 du code de la construction et de l’habitation, doit être annexée au contrat de construction de maison individuelle une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté.

Il s’infère des dispositions ci-dessus que, dès la conclusion du contrat, le constructeur de maison individuelle est tenu de prendre à sa charge, au prix convenu avec le maître de l’ouvrage, tous les travaux nécessaires à l’implantation et à l’utilisation de l’ouvrage, dans le respect des autorisations administratives dont le permis de construire, qui doivent obligatoirement être annexées à l’acte, et notamment de tous les travaux prévus par le modèle type de notice descriptive fixé par l’arrêté du 27 novembre 1991 pris pour l’application de l’article R. 231-4 du code de la construction et de l’habitation.

En outre, dans sa version applicable au litige, l’article L. 231-6 du code de la construction prévoit qu’en cas de défaillance du constructeur, le garant de livraison prend à sa charge :

a) Le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d’une franchise n’excédant pas 5 % du prix convenu ;

b) Les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix ;

c) Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours, le montant et le seuil minimum de ces pénalités étant fixés par décret.

La garantie de la CGI BAT s’étend, en conséquence, aux suppléments de prix imputables au constructeur.

Il sera observé, en outre, qu’en l’espèce le permis de construire, dont l’obtention a été érigée en condition suspensive, a été obtenu après la conclusion du contrat de construction.

Les travaux préparatoires à la construction

En préliminaire, la notice descriptive prévoit que le maître de l’ouvrage doit démolir les constructions en place sur le terrain avec leurs fondations, débroussailler, abattre les arbres.

Ce poste, indispensable à la réalisation des travaux de construction, n’a pas été initialement prévu par le constructeur alors qu’en page 19 le récapitulatif de la notice comportait une case relative à l’abattage d’arbres et une autre afférente à la démolition des constructions.

M. et Mme [K] sont, dès lors, fondés à exiger la prise en charge, par le garant, du coût de ces travaux, qui constitue un supplément de prix du fait du constructeur, qui sera fixé à 3 520 euros, conformément à la facture produite par les maîtres de l’ouvrage (pièce n° 22- facture CRT Construction du 7 juin 2014).

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Les revêtements

Les revêtements horizontaux et verticaux, prévus par le modèle type de notice descriptive, doivent être chiffrés par le constructeur et être inclus dans le prix global, que ces travaux soient inclus dans le prix convenu avec le maître de l’ouvrage ou que celui-ci se les soit réservé.

En l’espèce, la notice descriptive établie par la société CTLV n’a pas évalué la totalité des revêtements horizontaux et muraux.

M. et Mme [K] sont dès lors fondés à exiger la prise en charge, par le garant, des coûts qu’ils ont indûment supportés à ce titre.

La notice descriptive indique ‘travaux non compris’ pour les peintures et les revêtements des sols (chambres, bureau, dressing, lingerie, pallier, mezzanine).

La somme de 3 994, 48 euros sollicitée par M. et Mme [K] (pièces n° 18 et 20) correspond au coût représenté par ces prestations.

Il sera fait droit à leur demande.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Les lasures extérieures

La notice descriptive prévoit concernant les menuiseries extérieures ‘ fenêtres, porte-fenêtres, et châssis sous avis technique en bois traités ou PVC, ouvrant à la française, avec joint d’étanchéité.’

Pourtant le constructeur a indiqué aux maîtres de l’ouvrage que la mise en lasure ou peinture de l’ensemble des boiseries extérieures ayant pour objet d’éviter la déformation ou la détérioration dues à l’humidité et à l’exposition au soleil n’était pas comprise dans le prix convenu.(pièce n° 26 de M. et Mme [K]).

S’agissant de prestations indispensables à l’utilisation de l’immeuble, leur coût constitue un supplément de prix du fait du constructeur.

Celui-ci s’élève à 1 790 euros euros (pièce n° 33 de M. et Mme [K])

Il sera fait droit à la demande de M. et Mme [K].

Le jugement sera infirmé de ce chef.

L’adoucisseur de tartre

Le constructeur a, après la construction du pavillon, indiqué aux maîtres de l’ouvrage qu’il était indispensable de poser un système d’adoucisseur d’eau ou similaire au risque d’endommager les ballons d’eau chaude et les groupes de sécurité. (Pièce 27 de M. et Mme [K])

Cette prestation indispensable à l’utilisation de l’immeuble aurait du être prévue initialement.

Son coût – 2 160 euros (pièce 28) – constitue un supplément de prix qui doit être couvert par la garantie de livraison.

La demande de M. et Mme [K] sera accueillie.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Le remboursement de l’étude de sol

Il ne peut être prévu, dans un contrat de construction de maison individuelle, la fourniture par le maître de l’ouvrage d’une étude de sol (3e Civ., 24 octobre 2012, pourvoi n° 11-18.164, Bull. 2012, III, n° 150 ).

Il n’est pas utilement contesté que l’étude de sol a été exigée par le constructeur.

Ce coût de 1 200 euros suivant facture du 22 avril 2013 (pièce n° 30) constitue un supplément de prix.

Il sera fait droit à la demande de M. et Mme [K].

Le jugement sera réformé de ce chef.

La consommation des fluides

Les fluides sont nécessaires à l’édification de la construction.

Leur coût n’a pas été réservé par les maîtres de l’ouvrage.

Ce coût – 30, 58 euros-constitue un supplément de prix qui doit être pris en charge par le garant.

La demande de M. et Mme [K] de ce chef sera accueillie.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

Les travaux extérieurs omis de la notice descriptive

En l’espèce, le contrat de construction (pièce 1b) prévoit que ‘le présent contrat est régi par les textes légaux et réglementaires, notamment les articles l. 213-1 à L.231-13 du code de la construction et de l’habitation tels qu’ils résultent de la loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990.’

Il n’est pas discuté qu’un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan a été contracté entre M. et Mme [K] et la société CTLV le 27 avril 2013.

A l’exemplaire du contrat versé aux débats n’est pas annexé de plan.

Les maîtres de l’ouvrage exposent qu’aucun plan ne leur a été remis au moment de la signature du contrat et affirment ne disposer que des plans déposés à la mairie au soutien de leur demande de permis de construire, demande qui a été déposée le 5 juillet 2013 et complétée le 17 octobre 2013.(pièce n° 4).

Une telle pratique est contraire aux dispositions de l’article R. 231- 3 du code de la construction et de l’habitation qui prévoit que ‘ en application du c de l’article L. 231-2, à tout contrat, qu’il soit ou non assorti de conditions suspensives, doit être joint le plan de la construction à édifier, précisant les travaux d’adaptation au sol, les coupes et élévations, les cotes utiles et l’indication des surfaces de chacune des pièces, des dégagements et des dépendances. Le plan indique en outre les raccordements aux réseaux divers décrits à la notice prévue à l’article R. 231-4 et les éléments d’équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l’implantation, à l’utilisation et à l’habitation de l’immeuble. Un dessin d’une perspective de l’immeuble est joint au plan’.

La cour observe que les maîtres de l’ouvrage n’ont pas toutefois pas sollicité la nullité du contrat de construction de maison individuelle.

Il sera ajouté que M. et Mme [K] produisent (pièce n° 8) un courrier du 15 juillet 2014 de la société CTLV leur transmettant un exemplaire de leurs ‘plans d’exécution modifiés’ qui se substitue à ‘leur plan contractuel’. Ces plans ne sont pas versés aux débats et la nature des modifications en cause n’est pas précisée.

Les espaces verts, exigés par le PLU, et la place de parking figuraient certes sur les plans du permis de construire. En outre, la réalisation de caniveaux en limite de propriété a été demandée par l’administration au regard ‘du profil en coupe du terrain’ (pièce n°25).

Cependant, l’obtention du permis de construire, érigée en condition suspensive, est postérieure au contrat de construction.

L’acte de cautionnement du 3 juillet 2014 (pièce n°5), qui cite exclusivement le contrat conclu le 27 avril 2013, précise que le prix garanti de la construction à la date de l’ouverture du chantier (à l’exclusion des ouvrages extérieurs, piscines, clôtures, voiries, terrasses, etc…) est de 134 577, 13 euros.

Il n’est pas fait état d’un avenant entre le constructeur et les maîtres de l’ouvrage qui aurait été transmis au garant de livraison.

Le garant est dès lors fondé à soutenir que les équipements extérieurs ne peuvent être considérés comme compris dans l’assiette des travaux prévus par le contrat de construction garantis par le garant de livraison.

La demande des maîtres de l’ouvrage sera écartée.

Révision du prix

Selon l’article L. 231-11 ‘a’ du code de la construction et de l’habitation, au cas où le contrat défini prévoit la révision du prix, celle-ci ne peut être calculée qu’en fonction de la variation d’un indice national du bâtiment tous corps d’état mesurant l’évolution du coût des facteurs de production dans le bâtiment, publié par le ministre chargé de la construction et de l’habitation, et, au choix des parties, selon l’une des deux modalités ci-après :

a) Révision du prix d’après la variation de l’indice entre la date de la signature du contrat et la date fixée à l’article L. 231-12, le prix ainsi révisé ne pouvant subir aucune variation après cette date ;

b) Révision sur chaque paiement dans une limite exprimée en pourcentage de la variation de l’indice défini ci-dessus entre la date de signature du contrat et la date de livraison prévue au contrat, aucune révision ne pouvant être effectuée au-delà d’une période de neuf mois suivant la date définie à l’article L. 231-12 lorsque la livraison prévue doit avoir lieu postérieurement à l’expiration de cette période.

M. et Mme [K] soutiennent que le constructeur a exigé le paiement de la somme de 537, 41 euros au titre de la révision du prix alors qu’en vertu du contrat de construction prévoyant la révision selon la modalité ‘a’ de l’article L. 231-11 du code de la construction et de l’habitation et des indices applicables, le constructeur devait leur payer la somme de 1 143, 86 euros, l’indexation ayant abouti à une baisse du prix du contrat.

Pour rejeter cette demande, le jugement retient qu’il n’est pas démontré que le garant de livraison avait reçu communication de l’avenant n°4 portant sur la révision du prix de vente.

Cependant les modalités de révision du prix figurent dans le contrat initial (pièce 1a). La pièce intitulée avenant n°4 (pièce n°13) concerne la demande en paiement du constructeur.

La CGI BAT se borne à soutenir que le montant réclamé au titre de la révision du prix est inférieur au montant de la franchise sans contester utilement le montant de la somme réclamée, le principe de la garantie sur ce point ou le calcul de l’indexation.

Le jugement qui a rejeté cette demande sera infirmé.

Il sera jugé que la garantie de livraison couvre le supplément de prix constitué par une révision inexacte du prix pour un montant de 1681, 27 euros.

Facturation des plans

Les maîtres de l’ouvrage poursuivent l’infirmation du jugement et la condamnation du garant de livraison à leur rembourser la somme de 1 500 euros au titre du coût de modification des plans.

Ils exposent que le constructeur leur a illégalement facturé ce coût dans le contrat de construction lui-même au titre d’une plus-value.

Le tribunal a retenu que cette somme était comprise dans le prix initial puisque l’annexe à la notice descriptive, faisant état de la plus-value concernant la modification des plans pour la somme de 1 500 euros, indique que le coût total de la construction est de 134 721 euros comme mentionné dans le contrat.

Les explications de M. et Mme [K] devant la cour ne permettent pas de contredire l’analyse du tribunal. Ceux-ci font valoir que le montant total des plus et moins values est de 6 550 euros alors que le récapitulatif fait mention d’un prix de 132 000 euros et d’un montant des avenants personnalisés de 2 721 euros.

Cependant, les maîtres de l’ouvrage omettent de prendre en considération la page 30 du contrat qui fait état d’options éventuelles et d’une mention manuscrite que la cour déchiffre comme ‘remise exceptionnelle’ pour un montant de 8 130 euros.

La demande de M. et Mme [K] sera donc rejetée et le jugement confirmé de ce chef.

*

En conclusion, au titre des suppléments de prix la société CGI BAT sera condamnée à payer à M. et Mme [K] la somme de 14 376, 33 euros (3520 + 3 994, 48 + 1 790 + 2 160 + 1 200 + 30, 58 + 1 681, 27).

3) – Sur l’opposabilité et l’application de la franchise de 5 %

Moyens des parties

M. et Mme [K] poursuivent l’infirmation du jugement qui a estimé que la société CGI BAT était fondée à opposer la franchise de 5 % concernant les désordres et non conformités ayant été réservés.

Ils opposent que cette franchise, au demeurant facultative, n’a pas été portée à leur connaissance dès la conclusion du contrat de construction.

Ils comparent le défaut d’acceptation de la franchise du garant de livraison avec le défaut d’acceptation de la franchise d’un assureur, sanctionné par l’inopposabilité de la franchise.

La CGI BAT poursuit la confirmation du jugement.

Réponse de la cour

Selon l’article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation, la garantie de livraison prévue au k de l’article L. 231-2 couvre le maître de l’ouvrage, à compter de la date d’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus.

En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge :

a) Le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d’une franchise n’excédant pas 5 p. 100 du prix convenu ;

b) Les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix ;

c) Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours, le montant et le seuil minimum de ces pénalités étant fixés par décret.

La garantie de livraison prix et délais convenus, qui n’est pas une assurance mais un cautionnement, constitue une garantie légale d’ordre public, qui ne nécessite pas l’acceptation du maître de l’ouvrage, celui-ci n’étant pas soumis en contrepartie à l’obligation de payer une cotisation auprès du garant, mais uniquement à celle d’en supporter le coût inclus dans le prix convenu conformément à l’article R. 231-5 du code de la construction et de l’habitation.

Lors de la souscription du contrat de construction de maison individuelle, a été fournie une attestation générale de garantie émanant du constructeur dans le cadre d’une convention de partenariat avec ce constructeur.

M. et Mme [K] ont reçu l’acte nominatif de cautionnement daté du 3 juillet 2014 mentionnant la franchise de 5 %.

L’absence d’information du maître d’ouvrage sur l’existence de cette franchise au moment où il signe le contrat de construction avec le constructeur est sans effet sur l’opposabilité de celle-ci, la garantie de livraison à prix et délais convenus étant une garantie autonome souscrite par le constructeur, seul celui-ci étant tenu à l’égard du maître de l’ouvrage de justifier de l’existence de cette garantie au moment de la souscription du contrat de construction de maison individuelle.

Enfin, M. et Mme [K] affirment que la franchise n’est applicable que si le coût des travaux effectivement réalisés par le constructeur augmenté du coût de reprise des réserves dépasse le prix convenu. Cependant cette hypothèse correspond à celle pour laquelle le coût des travaux effectivement réalisés par le constructeur est inférieur à ce qui a été payé, notamment le cas où la construction n’est pas achevée.

Or, il n’est pas établi que les maîtres de l’ouvrage ont payé des travaux non réalisés. Ils ont du, en revanche, payer des travaux non chiffrés et des travaux de reprise, qui sont mis à la charge du garant.

Il y a lieu donc bien lieu, uniquement pour les dépassements du prix convenu, d’appliquer la franchise contractuelle de 5 % du prix convenu.

Le montant de la franchise invoqué par la société CGI BAT, soit 6 728, 85 euros, n’ est pas utilement contesté.

Le coût des travaux dépassant le prix convenu s’élève à 11 825, 10 euros. Déduction faite du montant de la franchise, la société CGI BAT sera condamnée à verser la somme de 5 096, 25 euros à M. et Mme [K].

En conclusion la société CGI BAT sera condamnée à verser à M. et Mme [K] :

– au titre des dépassements de prix la somme de : 5 096, 25 euros

– au titre des suppléments de prix la somme de : 14 376, 33 euros

B – Sur les demandes de dommages et intérêts

Moyens des parties

M. et Mme [K] soutiennent que la CGI BAT a commis une faute dès lors que, bien qu’informée des réserves émises lors de la réception et dans les huit jours de celle-ci, elle n’a pas vérifié leur levée par le constructeur. Ils invoquent un préjudice moral en lien avec cette faute et demandent le remboursement des frais d’huissier (309 euros).

La société CGI BAT s’oppose à ces demandes et conclut à la confirmation du jugement.

Réponse de la cour

M. et Mme [K] justifient avoir, le 13 mai 2015 (pièce n° 12), transmis à la société CGI BAT le procès-verbal de réception des travaux ainsi que la liste complémentaire des réserves émises.

Parmi ces réserves, ainsi que jugé supra, figurait la fissuration de la chape du séjour. (Pièce n° 16).

La société CGI BAT s’est bornée à transmettre les courriers du constructeur et des maîtres de l’ouvrage, se contentant des explications du premier sans vérifier la levée des réserves.

La faute du garant de livraison est ainsi démontrée.

Elle est en lien avec le préjudice de M. et Mme [K] qui ont vécu pendant plus de deux ans dans une maison dont le sol du salon était constitué d’une simple chape sans revêtement.

En revanche, le lien direct entre cette faute et le coût du constat d’huissier n’est pas démontré.

La société CGI BAT sera condamnée au paiement de la somme de 800 euros en réparation du préjudice moral subi par M. et Mme [K].

La demande au titre du constat d’huissier sera rejetée.

II – Sur les demandes formées par M. et Mme [K] contre le notaire

Moyens des parties

M. et Mme [K] poursuivent l’infirmation du jugement. Ils soutiennent qu’il leur incombait, au regard des exigences du PLU, si la façade située en retrait de la limite séparative comportait des ouvertures, de faire édifier une maison éloignée d’au-moins huit mètres de ladite limite. Ils reprochent au notaire un défaut d’information concernant les caractéristiques du terrain au regard des normes d’urbanisme. Ils exposent avoir découvert, lors de la réception, que les deux fenêtres du pignon droit n’en étaient pas mais comprenaient en réalité des châssis fixes et que le verre était opaque.

Ils expliquent que le constructeur a modifié les plans pour se mettre en conformité avec le PLU.

Me [P] [N] et la SELARL [N] associés opposent l’absence de faute, de préjudice et de lien de causalité. Ils opposent que :

– les parties à l’acte de vente étaient déjà liées par un acte de vente sous-seing privé du 6 avril 2013 ;

– la demande de permis de construire émanait des seuls plaignants ou du constructeur à qui ils avaient donné mandat de réaliser la construction ;

– les maîtres de l’ouvrage devaient connaître les caractéristiques concernant les vues projetées et l’implantation de la maison ;

– il n’appartenait pas au notaire, qui avait en sa possession un permis de construire purgé de tout recours, de vérifier si la demande de permis, qui avait précédé la délivrance dudit permis, était compatible avec le PLU ;

– M. et Mme [K] se devaient de déclarer leurs créances auprès des organismes de la liquidation de la société CTLV dans les délais ;

Réponse de la cour

Ainsi que jugé précédemment, le préjudice invoqué par M. et Mme [K] n’est pas démontré par les pièces versées aux débats.

De plus, Me [N] et la SELARL [N] associés font valoir à juste titre que le permis de construire, purgé de tout recours, a été délivré avant l’acte authentique de vente.

Il n’appartenait donc pas au notaire de fournir un conseil relatif aux caractéristiques du terrain au regard de l’ensemble des normes d’urbanisme applicables alors qu’un permis de construire avait été délivré.

La cour observe que ce permis de construire, en date du 29 novembre 2013, précise :

– article 2. La construction projetée jouxtant la (ou les) limite(s) séparative(s), aucune partie de ladite construction ne devra faire saillie sur la propriété voisine ;

– article 6. Conformément aux plans déposés, les éclairements sur les pignons Nord et Ouest seront translucides sur châssis fixes.

Les maîtres de l’ouvrage étaient donc informés des restrictions applicables.

En outre, à supposer avérée la modification des plans par le constructeur, d’une part, elle n’est pas imputable au notaire, d’autre part, il n’est pas démontré qu’elle ait été faite à l’insu de M. et Mme [K].

Les demandes formées contre le notaire et la SELARL [N] associés seront rejetées.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

III – Sur la demande de Me [N] et de la SELARL [N] associés en dommages et intérêts

Il n’est pas établi que le droit d’agir en justice de M. et Mme [K] caractérise une attitude abusive et vexatoire.

Le jugement qui a rejeté la demande de dommages et intérêts formée contre M. et Mme [K] sera confirmé.

IV – Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à réformer le jugement en ce qu’il a condamné M. et Mme [K] aux dépens.

La société CGI BAT sera condamnée aux dépens de première instance et à ceux de la procédure d’appel.

S’agissant de l’application de l’article 700 du code de procédure civile, le jugement qui a condamné M. et Mme [K] à payer la somme de 3 000 euros à la société CGI BAT sera infirmé.

La société CGI BAT sera condamnée à verser à M. et Mme [K] la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais de première instance et de la procédure d’appel.

La demande de la société CGI BAT fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

M. et Mme [K] perdent leur procès contre Me [P] [N] et la SELARL [N] et associés.

Le chef du jugement les ayant condamnés à payer à Me [P] [N] et à la SCP Armand [N]- [P] [N] – Valérie Reboul la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera confirmé.

M. et Mme [K] seront également condamnés à payer à Me [P] [N] et la SERAL [N] et associés la somme de 3 000 euros sur ce même fondement pour la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme le jugement en ce qu’il :

Rejette les demandes formées par M. et Mme [K] contre Me [P] [N] et la SCP Armand [N], [P] [N] et Valérie [A] ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par Me [P] [N] et la SCP Armand [N], [P] [N] et Valérie [A] (devenue SELARL [N] associés) contre M. et Mme [K] ;

Condamne solidairement M. et Mme [K] à payer à Me [P] [N] et la SCP Armand [N], [P] [N] et Valérie Reboul la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’infirme sur le surplus des dispositions soumises à la cour

Statuant à nouveau et y ajoutant

Condamne la Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment à payer à M. et Mme [K] les sommes suivantes :

– au titre des dépassements de prix : 5 096, 25 euros

– au titre des suppléments de prix : 14 376, 33 euros

– au titre du préjudice moral : 800 euros

Condamne la Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment aux dépens de la procédure de première instance et de la procédure d’appel avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit des avocats qui peuvent y prétendre ;

Condamne la Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment à payer à M. et Mme [K] la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. et Mme [K] à payer la somme de 3 000 euros à Me [P] [N] et la SELARL [N] et associés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, La Conseillère faisant fonction de Président,