04/04/2023

ARRÊT N°240/2023

N° RG 22/00838 – N° Portalis DBVI-V-B7G-OUQC

EV/MB

Décision déférée du 21 Janvier 2022 – Juge des contentieux de la protection de MURET (21-000321)

[C] [X]

[L] [N]

[V] [E]

C/

[J] [H]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU QUATRE AVRIL DEUX MILLE VINGT TROIS

***

APPELANTS

Monsieur [L] [N]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représenté par Me Florence MEZZARI, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [V] [E]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représenté par Me Florence MEZZARI, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

Madame [J] [H]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par Me Julie RACOUPEAU, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2022.004968 du 21/03/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant E.VET, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E.VET, président

O. STIENNE, conseiller

A. MAFFRE, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

– CONTRADICTOIRE

– prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

– signé par E.VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

Par acte du 17 janvier 2018, Mme [J] [H] a donné à bail à M.[L] [N] une maison située [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 890 € hors charges.

Par avenant du 30 avril 2020, M. [V] [E] a été ajouté comme locataire et le montant du loyer a été révisé à la somme de 910 € hors charges.

Par acte en date du 20 septembre 2021, MM. [L][N] et [V] [E] ont assigné Mme [J] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de Proximité de Muret afin de :

– prononcer l’annulation de l’avenant au contrat de bail pour erreur du consentement,

– mettre hors de cause M. [E] hébergé occasionnellement par M. [N],

– condamner Mme [H] à payer à M. [N] la somme de 10907 € au titre de la réfaction du loyer depuis le mois de mars 2018 en raison de l’indécence du logement et de l’usage fait dudit logement par la bailleresse et la somme de 2000 € en réparation du préjudice subi par la violation récurrente de domicile,

– condamner Mme [H] à payer solidairement à M. [N] et à M. [E] la somme de 20.00 € en réparation du préjudice subi par tous les tracas entraînés par le fait d’avoir vicié leur consentement,

– condamner Mme [H] à payer respectivement à M. [E] et à M. [N], 1000 € et 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Par jugement contradictoire en date du 21 janvier 2022, le juge a :

– débouté M. [L] [N] et M. [V] [W] de l’ensemble de leurs demandes,

– condamné M. [L] [N] à payer à Mme [J] [H] la somme de 922 € au titre de l’arriéré locatif dû mois d’avril 2020 inclus,

– condamné solidairement M. [L] [N] et M. [V] [W] à payer à Mme [J] [H] la somme de 9896,80 € au titre de l’arriéré locatif dû au mois de novembre 2021 inclus,

– dit n’y avoir lieu à statuer sur la question des indemnités d’occupation qui a été réglée par l’ordonnance de référé du 14 décembre 2021,

– condamné solidairement M. [L] [N] et M. [V] [W] aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,

– condamné solidairement M. [L] [N] et M. [V] [E] à payer à Mme [J] [H] la somme de 300 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– rappelé que sauf motivation contraire, l’exécution provisoire est de plein droit.

Par déclaration du 25 février 2022, M. [L] [N] et M. [V] [E] ont interjeté appel de la décision en ce qu’elle a :«-débouté M. MustafaTeker et M. [V] [E] de l’ensemble de leurs demandes en ne retenant pas : l’irrecevabilité des demandes formulées par Mme [J] [H] seule sans son co-indivisaire,la nullité du bail souscrit par un seul co-indivisaire s’agissant d’un logement insalubre, la mise hors de cause de M. [V] [E], insalubrité du logement loué avec toutes ses conséquences, la non- acquisition de la clause résolutoire,-condamné M. MustafaTeker à payer à Mme [J] [H] la somme de 922 € au titre de l’arriéré locatif dû au mois d’avril 2020 inclus, en ne retenant pas : la réfaction des loyers depuis le mois de mars 2018, en raison du mauvais état et de l’indécence des lieux loués, de l’usage qui en est fait par la bailleresse pour ses besoins personnels et de sa propre initiative et de manière totalement discrétionnaire,-condamné solidairement M. MustafaTeker et M. [V] [E] à payer à Mme [J] [H] la somme de 9 896,80 € au titre de l’arriéré locatif dû au mois de novembre 2021 inclus en ne retenant pas : la réfaction des loyers depuis le mois de mars 2018, en raison du mauvais état et de l’indécence des lieux loués, de l’usage qui en est fait par la bailleresse pour ses besoins personnels et de sa propre initiative et de manière totalement discrétionnaire, – condamné solidairement M. [L] [N] et M. [V] [E] aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,- condamné solidairement M. MustafaTeker et M. [V] [E] à payer à Mme [J] [H] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,- rappelé que sauf motivation contraire l’exécution provisoire est de plein droit en ne retenant pas : les dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile qui prévoient que l’exécution provisoire est incompatible avec la nature de l’affaire et qu’elle risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives pour MM. [N] et [E].».

MM. MustafaTeker et [V] [W], dans leurs dernières écritures du 30 janvier 2023, demandent à la cour au visa des articles 6 de la loi du 06 juillet 1989, 122 du code de procédure civile, 815-2, 815-3 et 1873-6 du code civil, de :

– déclarer recevable et régulier l’appel contre le jugement du 11 janvier 2022,

– réformer le jugement,

– annuler le contrat de bail et son avenant dans la mesure où Mme [H] a signé seule ces actes sans la mention et le concours de l’autre propriétaire à concurrence de moitié,

– déclarer irrecevables l’ensemble des demandes de Mme [H] formulées par elle seule sans la mention et le concours de l’autre propriétaire alors que chacun détient 50 % des droits,

– condamner Mme [H] à payer à M.[N] au titre de la réfaction des loyers en raison du mauvais état des lieux loués et de leur indécence, de l’usage qui en est fait par la bailleresse pour ses besoins personnels de sa propre initiative et de manière totalement discrétionnaire, une indemnité équivalente à la moitié des loyers ou indemnité d’occupation depuis le 1er mars 2018 tels que fixés par le contrat de bail litigieux,

A titre subsidiaire,

– écarter le jeu de la clause résolutoire en raison du mauvais état et de l’indécence des lieux loués qui légitime une suspension du paiement des loyers,

En conséquence,

– débouter Mme [H] de l’ensemble de ses demandes comme injustes et en tout cas mal fondées,

– condamner Mme [H] à payer à M.[N] l’ensemble des sommes versées au titre de l’exécution provisoire de l’ordonnance du 14 décembre 2021 et du jugement du 21 janvier 2022,

– apurer les comptes entre les parties en se basant sur une somme due par la bailleresse au titre de la réfaction des loyers calculés jusqu’au mois d’août 2021 inclus à hauteur de 10 907 € montant auquel il convient d’ajouter les réfactions qui ont continué à courir jusqu’à fin avril 2022 soit 3 664 € soit un total dû à ce titre de de 14 571 € et les sommes versées en exécution de l’ordonnance et du jugement frappés d’appel et qui s’élèvent à ce jour à 4 394 € + 9 991,09 € soit un total de 14 385,09 €,

– condamner Mme [H] à payer à M.[N] la somme totale de de 27480.80€ montant total dû au titre de la réfaction des loyers et du trop perçu par voie d’exécution des décisions sur la période d’occupation des lieux du 1er mars 2018 au 30 avril 2022,

– condamner Mme [H] à payer à M.[N] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner Mme [H] aux entiers dépens de première instance y compris les dépens d’exécution et d’appel.

Par ordonnance du 22 juillet 2022, la cour a déclaré irrecevables les conclusions déposées le 07 juillet 2022 dans l’intérêt de Mme [J] [H].

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 février 2023.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que lorsque qu’elle est régulière, recevable et bien fondée.

Lorsqu’une partie ne comparaît pas en appel, ou que ces conclusions ont été déclarées irrecevables, comme en l’espèce, elle est réputée s’approprier les motifs des premiers juges en tant qu’ils ont fait droit à sa demande.

Sur la nullité du bail :

Les locataires font valoir que le bail doit être considéré comme nul en ce qu’il a été signé par Mme [H] qui, suite au décès de son père, était coïndivisaire du bien avec sa mère dont il n’est pas démontré qu’elle a donné son consentement.

L’article 815-3 du Code civil dispose que: «Le ou les indivisaire titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent à cette majorité :

1° effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ;

2° donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration ;

3° vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision;

4° conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal .

Ils sont tenus d’en informer les autres indivisaire. À défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.

Toutefois le consentement de tous les indivisaire est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3° ;

Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux. » .

Cependant, si, conformément à l’article 815-3 du code civil, la conclusion d’un bail d’habitation nécessite le consentement des deux tiers des droits indivis, le bail d’un bien indivis consenti par un seul indivisaire n’est pas nul mais est seulement inopposable aux autres indivisaires et produit ses effets dans les rapports entre bailleur et preneur, chacune des parties contractantes devant exécuter les obligations souscrites.

Il convient conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation du bail.

Sur la recevabilité des demandes de Mme [H] :

Force est de constater qu’en l’espèce, ce sont les deux locataires qui ont choisi d’assigner en première instance exclusivement Mme [H] et de ne pas agir à l’encontre de l’autre indivisaire contre laquelle ils n’ont présenté aucune demande en paiement.

En l’espèce, le premier juge ne s’est pas prononcé sur la résiliation du bail, il n’a été saisi d’aucune requête en omission de statuer et aucune demande à ce titre n’est présentée en cause d’appel en conséquence, il n’y a pas lieu de s’interroger sur l’éventuelle recevabilité des demandes de Mme [H] à ce titre.

S’agissant de la demande en paiement, il n’est pas contesté qu’en première instance, Mme [J] [H] a produit une attestation de sa mère, Mme [U] [H], propriétaire de la moitié indivise de l’immeuble donné en location attestant avoir confié à sa fille la gestion de l’immeuble depuis 2017.

Cependant, en tout état de cause, le bail étant valable entre les parties Mme [J] [H] a doit être considérée comme recevable à agir en paiementà l’encontre des locataires.

Sur la demande en réfaction des loyers :

Les appelants, qui rappellent qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été établi, font valoir que le mauvais état du logement est établi par le rapport du pôle départemental de lutte contre l’habitation indigne.

Ils soutiennent que la présomption de l’article 1731 du Code civil ne peut jouer alors que le mauvais état des lieux résulte de la mauvaise qualité des matériaux de construction des ouvrages, que Mme [H] a procédé à une remise en ordre insuffisante de l’installation électrique et rappellent l’importance des désordres mentionnés dans le rapport de l’ARS dont les mises en demeure sont demeurées vaines.

Il est constant qu’aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et répondant à des caractéristiques définies par le décret 2002-120 du 30 janvier 2002.

Cependant, il ne peut être reproché au bailleur de ne pas avoir effectué de travaux, s’il n’a pas été informé des désordres par le locataire.

En l’espèce, aucun état des lieux n’a été établi entre les parties et il doit en conséquence être fait application de la présomption prévue à l’article 1731 du code civil selon lequel les lieux sont présumés avoir été donnés en bon état de réparations locatives.

Si les locataires se plaignent de désordres intervenus dès leur entrée dans les lieux, il n’est justifié d’aucune plainte avant un message du 3 avril 2020 indiquant : « dès que vous toucher votre loyer vous faites rien après jusqu’à fin de moi après vous faites ma gueule j’en ai marre de vous dès que vous pas fini votre maison je peux pas vous payer j’ai plein de choses dans le garage plus de 15’000 € y’a pas de clé y’a n’y a pas de clé porte extérieure y a rien je peux pas vous payer 10 clés’ je peux pas maintenant il faut vous occuper de votre maison ça suffit. ».

Ce message précis s’agissant du manque de clé, ne porte aucune plainte relative à l’état de la maison. Dès lors, ce message ne peut être considéré comme valant mise en demeure suffisante.

Par lettre recommandée réceptionnée le 13 janvier 2021, M. [N] se plaignait auprès de la bailleresse de son absence de réaction alors que depuis plusieurs années il lui faisait part des problèmes rencontrés dans le logement: défaut de conformité de l’électricité, problème de fuite, portes-fenêtres fermant mal, entraînant une dépense excessive de chauffage, infiltrations.

L’éventuelle indemnisation des locataires au titre de leur préjudice de jouissance ne pourra donc intervenir qu’à compter de cette date.

M. [N] alertait la mairie de [Localité 3], le 12 octobre 2021 et suite à une visite en présence du locataire et des propriétaires, un rapport du service de l’urbanisme constatait :

‘ fuite importante au niveau des évacuations des eaux usées de la cuisine, l’évacuation de l’évier n’étant pas raccordée à celle des eaux usées,

‘ fuite importante du mitigeur de lave-mains au rez-de-chaussée,

‘ fuite d’eau au niveau de la chasse d’eau,

‘ dégradation en raison d’une fuite d’eau au niveau du radiateur du bureau,

‘ menuiseries dégradées en simple vitrage présentant des défauts d’étanchéité à l’air pour l’ensemble des menuiseries et à l’eau pour la porte-fenêtre de la chambre située à l’étage,

‘ problème de fermeture pour trois portes-fenêtres : dégradation du dormant et/ou absence d’arrêt, déformation de la menuiserie,

‘ matériel électrique dégradé présentant des risques de contact direct avec des éléments sous tension,

‘ présence de conducteurs actifs accessibles présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension,

‘ infiltrations au niveau de la toiture et de la véranda,

‘ mauvaise qualité des matériaux de couverture ne permettant pas d’assurer l’étanchéité de la toiture,

‘ réseau et branchement électrique non conformes aux normes de sécurité.

Le rapport rappelait que l’entretien des installations de plomberie était à la charge du locataire : robinet, joints, chasse-d’eau et entretien annuel de la chaudière.

Le logement était qualifié d’insalubre au regard du caractère dangereux de l’installation électrique.

Le rapport préconisait :

‘ de faire vérifier l’état de la couverture/zinguerie des parties concernées ainsi que la pente de la toiture de la véranda,

‘ faire remplacer le robinet du lave-main, raccorder la bonde de la cuisine au réseau d’évacuation, faire réparer ou remplacer le radiateur dégradé,

‘ mettre aux normes l’installation électrique au regard des nombreux désordres constatés,

‘ réparer l’ensemble des menuiseries défaillantes afin de permettre leur fermeture.

L’agence régionale de santé visitait les lieux le 11 janvier 2022 relevant :

‘ la toiture de la véranda laisse apparaître un défaut de pente susceptible de favoriser la stagnation,

‘ absence d’attestation d’entretien de la chaudière et du ramonage du conduit, locataire reconnaissant ne pas faire procéder à cet entretien,

‘ humidité en partie basse des murs de la chambre 1 et développement de moisissures les parois intérieures étant dégradées, la porte-fenêtre présentant des difficultés de man’uvre,

‘ installation électrique de la pièce du séjour présentant des anomalies graves pouvant provoquer des risques d’électricité et d’électrocution,

‘ difficultés de man’uvre des portes-fenêtres du séjour,

‘ risque de surintensité du fait de branchement d’appareils sur une multiprise, câbles électriques non protégés,

‘ faux-plafond en bois à l’entrée du garage s’affaissant, pouvant entraîner la chute des matériaux,

‘ moisissures.

Le rapport concluait que les désordres constatés ne constituaient pas une situation relevant de l’insalubrité ou de l’urgence sanitaire mais que le logement présentait des désordres relevant du règlement sanitaire départemental.

Par courrier adressé à la bailleresse le 9 mai 2022, le service de l’urbanisme et environnement de la ville, considérait quant à lui qu’il y avait insalubrité ou urgence sanitaire au sens du code de la santé publique, rappelait les anomalies constatées et mettait en demeure les bailleresses de remédier à ces infractions dans le délai de deux mois (installation électrique, installation de combustion, dégradation de la couverture, défaut d’étanchéité et de man’uvre des ouvrants, infiltrations, humidité, instabilité du plafond, nuisibles).

Si en première instance, Mme [H] a produit une facture de travaux de plomberie et de menuiserie du 12 avril 2019, elle est insuffisante à contrer les constatations faites en 2021 et 2022, c’est-à-dire postérieurement. De même, elle a aussi produit une facture de 935 € établie le 26 octobre 2021 pour une remise en ordre de l’installation électrique. Cependant, le dernier rapport de constat persiste à relever des anomalies de cette installation.

Enfin, le jugement précise, s’agissant des infiltrations d’eau par la toiture, que Mme [H] a justifié qu’en 2019, M. [N] a refusé l’intervention de la compagnie d’assurances, indiquant qu’il avait lui-même procédé aux réparations. Et il résulte des rapports produits que l’entretien courant du logement n’était pas assuré par les locataires.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient d’ordonner une réfaction du loyer à compter du 13 février 2021 à hauteur 30 % jusqu’au 31 octobre 2021, date à laquelle une partie des désordres affectant l’électricité a été reprise et de 15 % à compter du 1er novembre 2021, en l’absence de réfection des menuiseries.

M. [A] était donc redevable à hauteur de :

– pour les années 2018 et 2019 : 890 X 22 = 19’580 €

– de janvier au 1er mai 2020 : 910 X 4= 3640 €

solidairement avec M. [E]

– du 1er mai 2020 et jusqu’au 13 février 2021: (910X8)+916+(916/28X13) = 8621,28 €,

– de février 2021 à avril 2022 (916/28X15 X70%)+(916X8X70 %)+ (916 X 6X 85%) = 10’144,70 €

Soit un total de 41’985,98 €.

Enfin, il résulte du décompte produit par les locataires qu’ils ont versé jusqu’en août 2021 la somme de 26’067 €, le montant versé au titre du dépôt de garantie ne pouvant être imputé sur les loyers et il est justifié de quatre virements et d’un versement à l’étude d’huissier pour un total de 2820 € entre le 4 janvier et avril 2022, et que la CAF a versé 2864 + 2249 soit 5113€ arrêté au mois d’avril 2022.

Au regard de ces éléments, M. [A] est redevable à hauteur de :

41’985,98-(26’067+ 2820+ 5113) soit 7985,98 €, arrêté au mois d’avril 2022.

Dès lors, il ne peut être fait droit à la demande en paiement des locataires. Enfin, il n’y a pas lieu d’ordonner la restitution des sommes qui auraient été versées en application de l’exécution provisoire.

L’équité commande de rejeter les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance par infirmation du jugement déféré en cause d’appel.

Au regard de la solution du litige, chaque partie gardera la charge des dépens par elle engagés.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine :

Infirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a rejeté la demande en nullité du contrat de bail,

Statuant à nouveau pour le surplus et y ajoutant :

Constate l’absence de demande de résiliation de bail,

Déboute MM. MustafaTeker et [V] [E] de leur demande en paiement de sommes,

Rejette les demandes présentées par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d’appel,

Dit que chaque partie gardera la charge des dépens par elle engagés.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I. ANGER E. VET