CF/SH

Numéro 23/01210

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 04/04/2023

Dossier : N° RG 21/01165 – N° Portalis DBVV-V-B7F-H2UL

Nature affaire :

Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

Affaire :

[M] [P]

[S] [P]

C/

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9]

S.E.L.A.R.L. SOGEA

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 04 Avril 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 21 Février 2023, devant :

Madame FAURE, Présidente, magistrate chargée du rapport conformément à l’article 785 du Code de procédure civile

Madame ROSA-SCHALL, Conseillère

Monsieur SERNY, Magistrat honoraire

assistés de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur [S] [P]

né le 09 Janvier 1974 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

Monsieur [M] [P]

né le 16 Mars 1976 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 1]

ès qualités d’héritiers de Madame [U] [P]

Représentés et assistés de Maître DUTERTRE, avocat au barreau de PAU

INTIMES :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9] pris en la personne de son syndic, la Société AGESTYS, ayant son siège social [Adresse 5] à [Localité 8], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 9]

[Localité 6]

Représenté et assisté de Maître DEL REGNO de la SELARL MONTAGNÉ – DEL REGNO ASSOCIÉS, avocat au barreau de PAU

S.E.L.A.R.L. SOGEA prise en la personne de son représentant légal ès qualités audit siège

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée et assistée de Maître ROUVIERE, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 02 FÉVRIER 2021

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU

RG numéro : 18/01800

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [P] et Monsieur [M] [P] sont devenus copropriétaires indivis et leur mère usufruitière du lot n°2 situé dans la résidence « [Adresse 9] », [Adresse 9] à [Localité 6], suite au décès de Monsieur [G] [P], propriétaire dudit lot, décès survenu le 18 janvier 2017.

Ce lot n°2 est constitué de locaux à usage de bureaux à droite du hall d’entrée.

Par acte d’huissier de justice en date du 7 septembre 2018, Monsieur [S] [P], Monsieur [M] [P] et Madame [U] [N] veuve [P] ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 9] » pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet SOGEA et ce dernier à titre personnel, en annulation de résolutions 8, 12 et 15 de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 mai 2017 et la résolution n° 1 du 14 mai 2018. Par leurs dernières conclusions, ils ont étendu leurs prétentions à d’autres résolutions de l’assemblée générale du 4 mai 2017, sans reprendre la demande d’annulation de la résolution n°1 de l’assemblée générale du 14 mai 2018.

Suivant jugement contradictoire en date du 2 février 2021 (RG n°18/01800), le juge de première instance a, notamment :

déclaré irrecevables les conclusions des demandeurs et les pièces communiquées le jour de l’ordonnance de clôture (pièces n°39 à 40) à l’exception de l’acte de décès de Mme [U] [P],

déclaré l’action des demandeurs irrecevable,

débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] pris en la personne de son syndic la Sogea, et la Sogea prise en la personne de son représentant légal, de leurs demandes de dommages et intérêts,

condamné MM. [S] et [M] [P], agissant tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’héritiers de Mme [U] [P] in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] pris en la personne de son syndic la Sogea et à la Sogea prise en la personne de son représentant légal la somme de 1 000 euros à chacun d’eux sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné MM. [S] et [M] [P], agissant tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’héritiers de Mme [U] [P] in solidum aux dépens,

dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la décision.

Le tribunal a considéré que Monsieur [S] [P] était titulaire d’un mandat tacite de la part des autres co-indivisaires jusqu’au 31 juillet 2017 et que le syndic lui a donc adressé la convocation à l’assemblée générale du 4 mai 2017 outre le procès -verbal de l’assemblée générale et que l’assignation intervenue le 7 septembre 2018 est hors délai en application de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Par déclaration d’appel du 6 avril 2021, Monsieur [M] [P] et Monsieur [S] [P] ont interjeté appel du jugement en ce qu’il les a déclaré irrecevables et les a condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence et à la SOGEA la somme de 1 000 € chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les conclusions de Monsieur [M] [P] et de Monsieur [S] [P] du 27 octobre 2022 tendent à :

au visa des articles 117 et 564 et suivants du code de procédure civile, 1231-1, 1240, 1353 et 1355 du code civil et l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, entendent voir la cour :

– Recevoir MM. [S] et [M] [P] en leurs demandes, fins et conclusions,

Y faisant droit,

– Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pau le 2 février 2021 en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] de sa demande de dommages et intérêts,

réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pau le 2 février 2021 en ce qu’il a :

– déclaré l’action de MM. [S] et [M] [P] irrecevables,

– condamné MM. [S] et [M] [P], agissant tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’héritiers de Mme [U] [P] in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] et à la SOGEA la somme de 1 000 euros à chacun d’eux sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné MM. [S] et [M] [P] aux entiers dépens de l’instance,

statuant à nouveau,

– déclarer recevable le recours en annulation des concluants à l’encontre du procès-verbal d’assemblée générale du 4 mai 2017 et du procès-verbal consécutif de 2018,

à titre principal,

– annuler en toutes ses dispositions le procès-verbal dont s’agit, pour défaut de convocation, et défaut d’ouverture d’un compte séparé,

à titre subsidiaire,

– dire et juger que la prise en charge de la réfection de la cage d’escalier et du hall d’entrée doit s’effectuer selon la clé de répartition de l’article 16 du règlement de copropriété,

– dire et juger que l’interphone et la boîte aux lettres constituent des éléments d’équipement, qui ne représentent aucune utilité pour le lot n°2,

– annuler en conséquence les résolutions suivantes du procès-verbal d’assemblée générale du 4 mai 2017, en ce qui concerne la répartition des dépenses :

8ème résolution : rénovation de l’interphone suivant devis des établissements Vendan Borin pour 2 662,81 euros TTC, et répartition de ces dépenses en charges individuelles égale par appartement,

12ème résolution : réfection de la cage d’escalier et du hall d’entrée selon devis des établissements Pommies pour 9 896,47 euros TTC et répartition de ces dépenses en charges générales,

9ème et 13ème résolution : honoraires dus au syndic en raison des travaux ci-dessus,

14ème résolution : décapage du sol des parties communes du hall d’entrée, cage d’escalier pallier du rez-de-chaussée,

15ème résolution : réfection des plaques de boîtes aux lettres selon devis Gravoplast de 224,40 euros TTC et répartition de ces dépenses en charges générales,

– condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] et la société Sogea à payer à MM. [S] et [M] [P] la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts,

en toute hypothèse,

– condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] et la société Sogea à payer à MM. [M] et [S] [P] une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouter par conséquent le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] et la société Sogea de l’ensemble de leurs demandes en ce qu’elles sont indûment formées contre MM. [S] et [M] [P],

– condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] et la société Sogea au paiement des entiers dépens en ceux compris les dépens de la présente instance, dont distraction faite au profit de Maître Dutertre en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

– ordonner l’exonération du paiement de ces sommes au titre des charges de copropriété à appeler à MM. [M] et [S] [P].

Afin de soutenir leurs demandes, MM. [S] et [M] [P] indiquent :

Au préalable, les consorts [P] font remarquer que le tribunal judiciaire a déclaré leur action irrecevable uniquement au regard de la demande d’annulation de l’assemblée générale du 4 mai 2017 alors qu’il était également demandé des dommages-intérêts qui n’encourent pas la prescription.

Mme [P] était usufruitière et MM. [S] et [M] [P] étaient nus-propriétaires, la liquidation de succession était en cours et aucun mandataire commun n’avait été désigné, dans cette hypothèse, chacun aurait dû être convoqué à l’assemblée générale de façon séparée, la loi ALUR, qui présume l’usufruitier représenté par le nu-propriétaire, n’est entrée en application que le 1er juin 2020,

M. [P] n’était pas titulaire d’un mandat tacite, les indices de présomption mentionnés sont postérieurs à l’assemblée générale, le syndic n’a pas ouvert de compte séparé au nom du syndicat sur lequel sont en principe déposées les sommes reçues au nom ou pour le compte du syndicat, certaines résolutions doivent être annulées car elles imposent aux propriétaires du lot n°2 de participer aux finances de travaux qui ne bénéficient pas à leur lot, le syndic a commis plusieurs fautes ayant concouru à créer le préjudice subi par MM. [P].

Sur le fond, ils font état d’un jugement du tribunal judiciaire de Pau qui a annulé le mandat du syndic de copropriété emportant la nullité de plein droit des assemblées générales des 16 mai 2019, 29 mai 2020 et 3 avril 2021 et que ce jugement a autorité de chose jugée et que la cour d’appel ne peut statuer autrement sur la nullité du contrat de syndic, ou à tout le moins emprunter le même raisonnement.

Subsidiairement, ils contestent la répartition des charges et l’affectation de certaines dépenses à leur lot et rappellent que la validation des comptes ne vaut en aucun cas validation de la répartition des charges.

Ils considèrent que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] a causé un préjudice en les contraignant à engager des frais de procédure et que le syndic a commis plusieurs fautes en rédigeant un procès-verbal de résolution non conforme au règlement de copropriété dans la convocation à l’assemblée générale du 4 mai 2017, en convoquant Monsieur [P] seul, en accumulant les fautes visant à leur confisquer leur droit de copropriétaires, en ne mettant pas à disposition les pièces justificatives des charges, en ne respectant pas les articles 10 et 17 du décret du 17 mars 1967 avec l’absence de mentions des réserves émises, le refus de demande d’inscription à l’ordre du jour.

Les conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] du 5 décembre 2022 tendent à :

Vu les articles 10 et 10-1, 23 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 1240 du code civil,

A titre principal :

Confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré l’action des demandeurs irrecevables et les a condamnés à payer in solidum la somme de 1 000 € au syndicat des copropriétaires et de 1 000 € au syndic, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Réformer le jugement pour le surplus et faire droit à l’appel incident des intimés,

Condamner solidairement Monsieur [S] [P] et Monsieur [M] [P], tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’héritiers de Mme [U] [P], à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9], pris en la personne de son syndic, la SOGEA, la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts,

Condamner solidairement Monsieur [S] [P] et Monsieur [M] [P] tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’héritiers de Mme [U] [P], à payer au syndic, la SOGEA, la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts,

Condamner solidairement Monsieur [S] [P] et Monsieur [M] [P], tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’héritiers de Mme [U] [P], à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9], pris en la personne de son syndic, la SOGEA, de la somme de 2 500 € à titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement Monsieur [S] [P] et Monsieur [M] [P], tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’héritiers de Mme [U] [P], à payer au Syndic, la SOGEA, de la somme de 2 500 € à titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamner solidairement aux entiers dépens,

A titre subsidiaire :

Dire et juger que l’action de Monsieur [S] [P] à titre personnel est irrecevable,

Le condamner à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9], pris en la personne de son syndic, et à la SOGEA, la somme de 2 500 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Débouter Monsieur [S] [P] et Monsieur [M] [P], tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’héritiers de Mme [U] [P], de l’ensemble de leurs demandes,

Réformer le jugement sur la demande de dommages et intérêts des intimés,

Faire droit aux demandes reconventionnelles du syndicat et du syndic,

Condamner solidairement Monsieur [S] [P] et Monsieur [M] [P], tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’héritiers de Mme [U] [P], à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9], pris en la personne de son syndic, la SOGEA, la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts,

Condamner solidairement Monsieur [S] [P] et Monsieur [M] [P], tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’héritiers de Mme [U] [P], à payer au syndic, la SOGEA, la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts,

Condamner solidairement Monsieur [S] [P] ès qualités d’héritier de Mme [U] [P], et Monsieur [M] [P], tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’héritier de Mme [U] [P], à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], pris en la personne de son syndic, la SOGEA, la somme de 2 500 € à titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement Monsieur [S] [P] ès qualités d’héritier de Mme [U] [P], et Monsieur [M] [P], tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’héritier de Mme [U] [P], à payer au Syndic, la SOGEA, la somme de 2 500 € à titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamner solidairement aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] relève que la défense du syndic a dû être confié à un autre conseil compte tenu du comportement de Monsieur [S] [P].

Il demande la confirmation du jugement en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action des consorts [P] puisque celle-ci aurait dû être introduite avant le 18 juillet 2017. Il fait valoir que Monsieur [S] [P] a demandé à ce que les correspondances lui soient adressées et il s’est comporté comme un mandataire et il a été ensuite désigné mandataire commun selon le courrier du notaire chargé de la succession de Monsieur [G] [P] du 31 juillet 2017.

Il conclut qu’il n’y avait plus lieu de statuer sur les dommages et intérêts puisque les demandes en contestation du procès-verbal de l’assemblée générale étaient irrecevables.

Sur le fond, il fait valoir que le litige sur la contestation des dépenses porte sur une somme totale de 1 074,93 €, alors qu’il est au moins redevable de la somme de 918,29 €.

Il conclut à l’absence de faute du syndicat des copropriétaires.

Il forme une demande reconventionnelle en dommages et intérêts compte tenu de l’attitude procédurière de l’indivision [P].

Les conclusions de la Selarl SOGEA du 25 août 2021 tendent à :

Vu les articles 10 et 10-1, 23 et 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967. Vu l’article 1240 du code civil.

A titre principal,

Confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré l’action des demandeurs irrecevables et les a condamnés à payer in solidum la somme de 1 000 € au syndicat des copropriétaires et de 1 000 € au syndic, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Réformer le jugement pour le surplus et faire droit à l’appel incident des intimés.

Condamner solidairement Monsieur [S] [P] et Monsieur [M] [P], tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’héritiers de Mme [U] [P], à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9], pris en la personne de son syndic, la SOGEA, la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts.

Condamner solidairement Monsieur [S] [P] et Monsieur [M] [P] tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’héritiers de Mme [U] [P], à payer au syndic, la SOGEA, la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts.

Condamner solidairement Monsieur [S] [P] et Monsieur [M] [P], tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’héritiers de Mme [U] [P], à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9], pris en la personne de son syndic, la SOGEA, la somme de 2 500 € à titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner solidairement Monsieur [S] [P] et Monsieur [M] [P], tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’héritiers de Mme [U] [P], à payer au Syndic, la SOGEA, la somme de 2 500 € à titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les Condamner solidairement aux entiers dépens.

A titre subsidiaire,

Dire et juger que l’action de Monsieur [S] [P] à titre personnel est irrecevable.

Le condamner à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9], pris en la personne de son syndic, et à la SOGEA, la somme de 2 500 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Débouter Monsieur [S] [P] et Monsieur [M] [P], tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’héritiers de Mme [U] [P], de l’ensemble de leurs demandes.

Réformer le jugement sur la demande de dommages et intérêts des intimés.

Faire droit aux demandes reconventionnelles du syndicat et du syndic.

Condamner solidairement Monsieur [S] [P] et Monsieur [M] [P], tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’héritiers de Mme [U] [P], à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9], pris en la personne de son syndic, la SOGEA, la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts.

Condamner solidairement Monsieur [S] [P] et Monsieur [M] [P], tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’héritiers de Mme [U] [P], à payer au syndic, la SOGEA, la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts.

Condamner solidairement Monsieur [S] [P] ès qualités d’héritier de Mme [U] [P], et Monsieur [M] [P], tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’héritier de Mme [U] [P], à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9], pris en la personne de son syndic, la SOGEA, la somme de 2 500 € à titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner solidairement Monsieur [S] [P] ès qualités d’héritier de Mme [U] [P] et Monsieur [M] [P], tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’héritier de Mme [U] [P], à payer au Syndic, la SOGEA, la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les Condamner solidairement aux entiers dépens.

Le syndic SOGEA fait valoir la règle du mandat tacite en application de l’article 815-3 du code civil pour la gestion d’un lot de copropriété et fait remarquer que le syndic n’avait pas à demander la désignation d’un mandataire par voie judiciaire. Il s’associe aux moyens du syndicat des copropriétaires de la résidence sur le fond.

Il conteste sa responsabilité délictuelle en l’absence de preuve d’une faute.

Il forme une demande reconventionnelle en dommages et intérêts compte tenu du harcèlement de Monsieur [S] [P] et de la parution d’une page au nom du syndic sur facebook.

MOTIFS

Il convient de différencier les prétentions afin d’apprécier leur recevabilité, le régime juridique applicable étant distinct selon la prétention.

Sur la recevabilité de la demande d’annulation des résolutions des assemblées générales du 4 mai 2017 :

Le premier juge a fait une juste analyse des faits de la cause en reprenant la chronologie des faits postérieurement au décès de Monsieur [G] [P] et notamment à partir du courriel de Monsieur [S] [P] du 6 février 2017 où il prie le syndic de lui adresser toutes les correspondances, appliqué à l’espèce les règles de droit qui s’imposaient en appliquant les articles 23 alinéa 2 et 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 815-3 in fine du code civil et pertinemment répondu aux moyens des parties pour la plupart repris en appel, pour retenir l’existence d’un mandat tacite confié à Monsieur [S] [P] et l’irrecevabilité des demandes concernant l’annulation des résolutions de l’assemblée générale du 4 mai 2017.

À ces justes motifs que la cour adopte, il convient seulement d’ajouter :

– la déclaration de Monsieur [M] [P] du 22 mai 2019 selon laquelle il déclare avoir été dans l’ignorance du mandat tacite ne peut être retenue dès lors qu’il s’agit d’un élément émanant d’une partie qui ne peut se faire une preuve à elle-même, et constitue en outre un ajustement de cause postérieur à l’assignation.

Sur la recevabilité de la demande en dommages et intérêts des consorts [P] :

Il convient de préciser que la demande en dommages et intérêts des copropriétaires indivis relève des dispositions de l’article 42 alinéa 1 applicables à l’espèce dans sa version en vigueur jusqu’au 25 novembre 2018 qui prévoient : sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans. Les faits incriminés se situant en 2017 et l’assignation le 7 septembre 2018, la demande en dommages et intérêts des co-propriétaires indivis contre le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] est donc recevable. Le jugement sera donc infirmé sur ce point.

À l’égard du syndic, il s’agit du régime de la responsabilité délictuelle qui se prescrit par cinq ans. À la date de l’assignation, la demande était donc recevable.

Sur le bien fondé de la demande en dommages et intérêts des consorts [P] :

Les consorts [P] font valoir que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] et le syndic SOGEA ont commis des fautes pour solliciter à leur encontre une somme de 6 000 € à titre de dommages-intérêts en première instance augmentée à 8 000 € en appel.

Les consorts [P] ne caractérisent pas la faute du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] se contentant d’affirmer que celui-ci leur cause un préjudice indiscutable et les a contraints à engager des frais de procédure , nonobstant les multiples explications qui ont été adressées au syndic. En l’absence de faute justifiée et alors qu’aucune résolution d’assemblée générale n’est annulée, aucune demande en dommages et intérêts ne peut prospérer à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9].

Les consorts [P] seront donc déboutés de leur demande à ce titre.

Ils invoquent des fautes à l’égard du syndic à titre personnel qui doivent donc s’inscrire dans le cadre de la responsabilité délictuelle avec la preuve d’un préjudice personnel et direct trouvant sa cause dans une faute commise par le syndic.

Les griefs afférents à l’assemblée générale du 4 mai 2017 ne peuvent être retenus dès lors que cette assemblée ne fait pas l’objet d’annulation de résolutions et que la convocation du seul Monsieur [S] [P] pourvu d’un mandat tacite est régulière.

Quant à l’assemblée générale du 14 mai 2018, il est fait état de la non retranscription des réserves de l’indivision lors de cette assemblée et de la non proposition du procès-verbal d’assemblée générale à la signature lors de la séance.

Il est avéré par la pièce 8 des consorts [P] que le procès-verbal de l’assemblée générale du 14 mai 2018 est dépourvu de la signature du scrutateur Monsieur [P] qui avait été désigné à cet effet. Cette carence est fautive dès lors que le syndic aurait dû procéder à toute diligence pour s’assurer de la signature de Monsieur [P] qui aurait alors pu faire mentionner des réserves.

Quant à l’assemblée générale du 16 mai 2019, il est invoqué l’absence de retranscription des propositions de résolutions de l’indivision dans la convocation à cette assemblée.

Par lettre du 15 mars 2019, reçue par la SOGEA le 18 mars 2019, les consorts [P] ont sollicité l’inscription de six résolutions à l’ordre du jour de l’assemblée générale : l’application des articles 14 et 16 du règlement de copropriété aux charges réclamées au titre des résolutions 12, 13 et 14, la répartition des charges au titre des résolutions 8, 9 et 15 à parts égales entre les seize appartements, le désistement de l’action engagée par le tribunal d’instance de Pau contre les consorts [P], la révocation du syndic SOGEA et la signature d’un nouveau contrat de syndic.

Ainsi, il convient de constater que ces questions n’ont pas été portées dans la convocation à l’assemblée générale du 16 mai 2019 alors que la convocation a été émise le 6 avril 2019 et que la lettre des consorts [P] a été reçue le 18 mars 2019. Ce refus de porter ces projets de résolution est de nature à engager la responsabilité personnelle de la société SOGEA qui n’a pas respecté l’article 10 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 27 mai 2004 et qui occasionne un préjudice aux copropriétaires du fait de l’absence de débats et de votes requis par ceux-ci, tels que cela résulte de la lecture du procès-verbal de l’assemblée générale du 16 mai 2019 produit par la SOGEA.

Les consorts [P] prétendent de surcroît à un défaut de mise à disposition des justificatifs de charges avant l’assemblée générale du 16 mai 2019.

En application de l’article 9-1 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 30 décembre 2015, pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l’article 18-1 à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l’accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures auxquels elle s’effectue, qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à l’article 9. Or, aucune mention à cet effet n’apparaît sur la convocation adressée le 6 avril 2019.

L’attestation de [T] tendant à déclarer que Monsieur [P] a été insulté par le représentant du syndic sera écartée dès lors que Monsieur [T] n’était pas présent à l’assemblée générale du 16 mai 2019, ainsi que celle de Monsieur [O] qui n’établit pas suffisamment un lien de causalité entre le comportement fautif du syndic et la baisse prétendue de chiffre d’affaires de Monsieur [S] [P].

Ainsi, ce défaut de respect des dispositions d’ordre public relatives à la copropriété par un syndic de copropriété professionnel caractérise un comportement fautif et le préjudice des consorts [P] sera justement indemnisé par l’allocation de la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] et de la société SOGEA :

Il est formé un appel incident à ce titre par le syndicat des copropriétaires de la résidence.

Il est fait état du non-paiement des charges par les consorts [P] de nature à créer un préjudice au syndicat des copropriétaires de la résidence. Toutefois, ce non-paiement des charges a déjà fait l’objet d’un jugement du tribunal judiciaire de Pau chambre des contentieux de la protection au cours duquel il a déjà été alloué de ce fait une somme de 500 € à titre de dommages et intérêts. Cette demande est donc irrecevable. Le jugement qui a débouté la demande à ce titre, faute de preuve, sera néanmoins infirmé sur ce point, la demande étant irrecevable devant la cour.

Les demandes faites par le syndicat des copropriétaires de la résidence pour le compte du syndic SOGEA dans les conclusions du 5 décembre 2022 seront déclarées irrecevables, tout comme les demandes de la SOGEA pour le compte du syndicat des copropriétaires de la résidence, celui-ci ayant pris un autre conseil.

La société SOGEA qui a eu un comportement fautif à l’égard des consorts [P] ne justifie pas d’une faute de ces derniers à son égard et sera donc déboutée de son appel incident et de sa demande en dommages et intérêts à ce titre. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Le jugement sera confirmé en ses dispositions sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’équité commande d’allouer aux consorts [P] une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à la charge de la société SOGEA.

Les dépens d’appel seront mis à la charge de chaque partie qui les a exposés.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement en ce qu’il a :

– déclaré irrecevable la demande de Monsieur [S] [P] et de Monsieur [M] [P] en annulation des résolutions de l’assemblée générale du 4 mai 2017,

– débouté la société SOGEA de sa demande en dommages et intérêts dirigée contre les consorts [P],

et sur ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

L’infirme pour le surplus et statuant à nouveau :

Déclare recevable la demande en dommages et intérêts de Monsieur [S] [P] et de Monsieur [M] [P] dirigée contre le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] et la société SOGEA,

Déboute Monsieur [S] [P] et Monsieur [M] [P] de leur demande en dommages et intérêts dirigée contre le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9],

Condamne la SELARL SOGEA à payer à Monsieur [S] [P] et Monsieur [M] [P] la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts,

Déclare irrecevables le surplus des demandes en dommages et intérêts des intimés,

y ajoutant :

condamne la SELARL SOGEA à payer à Monsieur [S] [P] et Monsieur [M] [P] une somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que les dépens d’appel seront laissés à la charge de chaque partie qui les a exposés.

Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE