RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 21/03656 –

N° Portalis DBVH-V-B7F-IGQW

ET – NR

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES

09 septembre 2021

RG:19/05070

CAISSE D’EPARGNE ET DE PRÉVOYANCE DU LANGUEDOC ROUSSILLON

C/

[M]

S.A.R.L. AS AVENIR

Grosse délivrée

le 30/03/2023

à Me Pascale COMTE

à Me François JEHANNO

à Me Stéphane GOUIN

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 30 MARS 2023

Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Nîmes en date du 09 Septembre 2021, N°19/05070

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre,

Mme Elisabeth TOULOUSE, Conseillère,

Mme Séverine LEGER, Conseillère,

GREFFIER :

Mme Nadège RODRIGUES, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Décembre 2022, où l’affaire a été mise en délibéré au 09 Février 2023 et prorogé au 30 Mars 2023.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

CAISSE D’EPARGNE ET DE PRÉVOYANCE DU LANGUEDOC ROUSSILLON

Banque coopérative régie par les articles L 512-85 et suivants du Code Monétaire et Financier – Société Anonyme à directoire et à conseil d’orientation et de surveillance, au capital de 370.000.000 €, agissant par son Président du Conseil d’Administration en exercice domicilié audit siège.

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par Me Pascale COMTE de la SCP AKCIO BDCC AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉES :

Madame [T] [M]

née le 25 Septembre 1975 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par Me François JEHANNO de la SARL CMFJ AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de NIMES

S.A.R.L. AS AVENIR,

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par Me Stéphane GOUIN de la SCP LOBIER & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, le 30 Mars 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 4 avril 2018, Mme [T] [M] a fait l’acquisition auprès de la Sarl As Avenir d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4], cadastré section DI N°[Cadastre 1], d’une superficie de 00 ha 01 a 98 ca pour un montant de 40 000 euros.

Mme [M] a financé son achat par le biais d’une offre de prêt acceptée le 24 mars 2018, réitérée en la forme authentique le 4 avril 2018, jour de la vente, auprès de la Caisse d’Epargne et de Prévoyance du Languedoc Roussillon pour un montant de 50 000 euros.

Par ordonnance du 21 novembre 2018, le juge des référés saisi par Mme [M], a ordonné une expertise judiciaire afin de déterminer si le bien était affecté de vices cachés.

L’expert judiciaire désigné, M. [V] [E], a déposé son rapport le 25 avril 2019 et a conclu à la présence de vices affectant l’appartement.

Par acte du 15 octobre 2019, Mme [M] a assigné la Sarl As Avenir et la Caisse d’Epargne devant le tribunal de grande instance de Nîmes aux fins de voir prononcer la nullité du contrat conclu le 4 avril 2018 avec la Sarl As Avenir, prononcer l’annulation du contrat de crédit subséquent conclu avec la Caisse d’Epargne pour un montant de 50 000 euros, et voir la Sarl As Avenir condamnée à l’indemniser de son entier préjudice, outre la restitution des sommes versées.

Par jugement réputé contradictoire du 9 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Nîmes a :

– dit que l’ensemble immobilier situé [Adresse 4], objet du contrat de vente du 4 avril 2018 entre la Sarl As Avenir et Mme [M] est affecté de vices cachés qui rendent le bien immobilier impropre à son usage d’habitation ou en diminue fortement cet usage ;

– prononcé la résolution de la vente du bien immobilier susvisé intervenue le 4 avril 2018 entre Mme [T] [M] et la Sarl As Avenir ;

– condamné la Sarl As Avenir à payer à Mme [T] [M] la somme de 40 000 euros représentant le montant du prix de vente à verser sur un compte Carpa ainsi que les frais de notaires associés à ladite vente qui correspondent à la somme de 5 796 euros, soit une somme totale de 45 796 euros ;

– ordonné à Mme [T] [M] de restituer à la Sarl As Avenir le bien immobilier situé [Adresse 4] après le paiement des sommes susvisées par cette dernière ;

– condamné la Sarl As Avenir à rembourser à Mme [T] [M] la somme de 533 euros correspondant à la taxe foncière réglée par cette dernière ainsi que celle à régler jusqu’à la restitution effective du bien ;

– condamné la Sarl As Avenir à rembourser à Mme [T] [M] la somme de 1 893,96 euros correspondant aux frais et aux charges payés par cette dernière à la copropriété ainsi que tous les frais et charges de la copropriété à venir jusqu’à la restitution effective du bien immobilier ;

– prononcé la résolution du contrat de prêt n° 5257448, accessoire au contrat de vente souscrit auprès de la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Languedoc Roussillon par Mme [T] [M] en date du 24 mars 2018 et réitéré en la forme authentique le 4 avril 2018 ;

– condamné Mme [T] [M] à rembourser à la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Languedoc Roussillon la somme de 50 000 euros reçue au titre du prêt, de laquelle sera défalquée d’une part, le montant des mensualités et intérêts du prêt remboursés par Mme [T] [M] jusqu’à la date du présent jugement prononçant de la résolution du prêt, et d’autre part la somme de 183,25 euros TTC correspondant à l’assurance annuelle payée jusqu’à la date du présent jugement prononçant la résolution du contrat de prêt ;

– ordonné l’exécution provisoire du présent jugement ;

– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

– condamné la Sarl As Avenir au paiement des entiers dépens qui comprendront le coût du rapport d’expertise judiciaire ;

– condamné la Sarl As Avenir à payer à Mme [T] [M] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a estimé au regard des constations expertales versées par Mme [M] et non contestées par la Sarl As Avenir que l’ensemble immobilier vendu par cette dernière était affecté de vices cachés justifiant la résolution de la vente et le paiement des frais y afférents. Il a également retenu la mauvaise foi du vendeur et l’a condamné au paiement de dommages et intérêts pour trouble de jouissance. Il a enfin prononcé la résolution du contrat de prêt accessoire à la vente.

Par déclaration du 6 octobre 2021, la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Languedoc Roussillon a interjeté appel de cette décision.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 24 novembre 2021, Mme [M], intimée, a sollicité sur le fondement des dispositions de l’article 524 du code de procédure civile, en l’absence d’exécution des causes de la condamnation assortie de l’exécution provisoire, la radiation du dossier.

Par ordonnance contradictoire du 16 juin 2022, le conseiller de la mise en état a constaté l’extinction de l’instance d’incident découlant du désistement de Mme [T] [M] de sa demande de radiation du rôle.

Par ordonnance du 23 décembre 2022, la procédure à été clôturée le 29 novembre 2022 et l’affaire fixée à l’audience du 13 décembre 2022.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Par conclusions notifiées par voie électronique le 4 novembre 2022, la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Languedoc Roussillon, appelante, demande à la cour de confirmer le jugement dont appel, sauf en ce qu’il a :

– débouté la Caisse d’Epargne et de Prévoyance du Languedoc Roussillon de sa demande de caducité contrat de prêt n° 5257448 en date du 24 mars 2018,

– jugé y avoir lieu d’imputer sur la somme de 50 000 euros que doit restituer Mme [M] à la Caisse d’Epargne et de Prévoyance du Languedoc Roussillon à la fois les montant des mensualités et à la fois le montant des intérêts versés jusqu’à la date du jugement,

– jugé y avoir lieu d’y imputer en outre le montant des primes d’ADI versées jusqu’à cette même date,

– débouté la Caisse d’Epargne et de Prévoyance du Languedoc Roussillon de ses demandes indemnitaires à l’encontre de la Sarl As Avenir,

– débouté la Caisse d’Epargne et de Prévoyance du Languedoc Roussillon de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau, elle lui demande de :

– condamner Mme [M] à lui restituer la somme de 48 092 euros représentant le montant du capital prêté au titre du prêt n° 5257448 du 24 mars 2018, somme de laquelle seront défalqués les sommes suivantes :

– d’une part les 56 échéances remboursées jusqu’au 15 octobre 2022 inclus, soit :

3 855,12 euros au titre du capital remboursé

3 828,70 euros au titre des intérêts remboursés

– d’autre part les frais versés par l’emprunteur à savoir ceux liés à la constitution du dossier de prêt et à celle des garanties, soit 1 282 euros;

– condamner la Sarl As Avenir à lui verser à titre de dommages et intérêts les sommes suivantes :

3 828,70 euros correspondants au montant des intérêts échus et payés par Mme [M] jusqu’au 15 octobre 2022,

7 863,78 euros correspondants au montant des intérêts à échoir non réglés par Mme [M] et que la Caisse d’Epargne et de Prévoyance du Languedoc Roussillon a perdu la chance de percevoir,

1 282 euros correspondants au montant des frais versés par l’emprunteuse liés à la constitution du dossier de prêt et à celle des garanties ;

Subsidiairement sur la responsabilité de la Sarl As Avenir, de cantonner le montant de ces dommages et intérêts à une partie seulement de sa demande ;

– débouter Mme [M] de sa demande de remboursement des primes d’ADI versées,

– débouter toutes les autres parties de leurs plus amples demandes,

– condamner la Sarl As Avenir au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de ceux réclamés en première instance à hauteur de 2 000 euros.

La Caisse d’Epargne et de Prévoyance du Languedoc Roussillon fait valoir en substance que le premier juge a fait une erreur de droit en invoquant des dispositions du code de la consommation.

Elle prétend que dés lors que le contrat de vente était déterminant du consentement de Mme [M] au contrat de prêt, seules les dispositions de l’article 1186 du Code civil qui prévoit la caducité du contrat de crédit affecté doivent être appliquées à l’espèce.

Elle soutient ainsi qu’elle est fondée à obtenir la restitution par Mme [M] de toutes les sommes qu’elle a perçues déduction faite des 56 mensualités hors primes ADI, versées du 15 avril 2018 au 15 octobre 2022, capital et intérêts (3 855,12 euros + 3 828,70 euros) ainsi que des frais versés pour la constitution du dossier de prêt et des garanties (1 282 euros).

La Caisse d’épargne soutient encore qu’elle est fondée à rechercher la responsabilité de la Sarl As Avenir dont la faute contractuelle est à l’origine de l’anéantissement de l’ensemble contractuel et des préjudices de perte des intérêts et frais liés au prêt ainsi que du préjudice de perte de chance de ne pas percevoir les intérêts au taux contractuel, qu’elle subit.

Enfin, elle s’oppose à la demande de restitution des primes d’assurances, la résolution du contrat de vente étant selon elle sans effet sur le sort des primes d’assurance emprunteur en application l’article 1199 alinéa 1 du Code civil et de l’effet relatif des contrats. Elle rappelle que l’article L.141-1 du code des assurances prévoit que le contrat d’assurance ne lie que l’emprunteur et l’assureur de sorte que la demande de restitution des primes d’assurance formulée par Mme [M] ne peut être dirigée qu’à l’encontre de l’assureur.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 juin 2022, la société As Avenir, intimée, demande à la cour de débouter la Caisse d’Epargne et de Prévoyance du Languedoc Roussillon de toutes ses demandes à son égard et de la condamner aux dépens.

Elle soutient qu’il n’est pas rapporté la preuve que la nullité du contrat de vente soit de manière exclusive à l’origine de ses préjudices et fait valoir que rien ne permet à la banque d’affirmer que Mme [M] aurait continué de rembourser le prêt jusqu’à son terme si celui-ci n’avait pas été annulé.

Subsidiairement, elle rappelle que la Caisse d’Epargne ne peut solliciter l’indemnisation de la somme de 7 287,59 euros au titre de la perte de chance de ne pas recevoir les intérêts conventionnels, somme égale à l’avantage qu’aurait procuré la chance d’être intégralement remboursée du crédit jusqu’à son terme dés lors que la perte de chance ne peut être égale à l’avantage qui aurait du être réalisé.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 août 2022, Mme [M], intimée, demande à la cour de constater que la Sarl As Avenir renonce à son appel incident en vue d’obtenir la réformation du jugement et de confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel.

Subsidiairement, elle sollicite la condamnation de la société As Avenir à la relever et garantir de toutes les sommes réclamées par la Caisse d’Epargne à son encontre.

Elle fait valoir essentiellement qu’il existe une interdépendance économique des contrats de prêt et de vente qui se traduit par leur indivisibilité juridique, et qu’en conséquence, la résolution du contrat de vente emporte de plein droit celle du contrat de prêt, les parties devant être remises dans l’état antérieur, rappelant que ces contrats ne créent pas des obligations de restitution indivisibles au visa de l’article L312-55 du code de la consommation.

Elle soutient également que conformément à l’article L.141-1 du code des assurances, les primes d’un contrat d’assurance dépendent d’un ensemble contractuel de sorte que la résolution de la vente entraîne la résolution du prêt et de l’assurance qui n’est que son corollaire.

Subsidiairement, elle invoque l’attitude fautive de la société AS Avenir, qui justifie que si une condamnation devait être prononcée à son encontre elle doit être tenue à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être mises à sa charge.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1- Sur le périmètre de l’appel

Le premier juge a retenu en premier lieu que les conditions de l’action en garantie des vices cachés telles que prévues par l’article 1641 du code civil étaient en l’espèce remplies et a prononcé la résolution de la vente, ordonné les restitutions réciproques entre le vendeur et l’acquéreur et condamné le vendeur à réparer les préjudices subis par Mme [M].

En l’absence d’appel incident de la Sarl AS Avenir et des demandes de confirmation de la décision rendue, ces dispositions sont définitives.

L’appel de la Caisse d’épargne est par ailleurs limitée aux conséquences sur le contrat de prêt de la résolution du contrat principal de vente dans ses rapports avec Mme [M] emprunteuse d’une part et d’autre part, au rejet de sa demande formée à l’encontre du vendeur en réparation du préjudice qu’elle subit sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

2- Sur les conséquences de la résolution du contrat principal sur le contrat de prêt

Il n’est pas contesté que pour financer partie du prix d’acquisition de l’immeuble objet de l’acte notarié de vente du 4 avril 2018, Mme [M] a souscrit auprès de la Caisse d’Epargne un contrat de prêt immobilier de 50 000 euros.

Le premier juge a retenu que la résolution judiciaire du contrat de vente d’immeuble, en application de l’article L311-32 du code de la consommation entraîne la résolution du plein de droit du contrat de prêt ayant servi au financement partiel de l’acquisition.

La banque lui oppose que s’agissant d’un contrat de prêt n’entrant pas dans le cadre de l’article visé, au demeurant plus en vigueur au jour de la signature du contrat, doit être appliqué le droit commun et les dispositions de l’article 1186 du Code civil qui prévoit non pas la résolution mais la caducité du contrat.

Cependant, s’il est exact que c’est à tort que le premier juge a statué sur un article abrogé ne visant que les contrats de prêt à la consommation, le crédit contracté par Mme [M] entre toutefois dans le droit de la consommation au chapitre des crédits immobiliers.

L’article L 313-36 du code de la consommation dispose que l’offre est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion dans un délai de 4 mois à compter de son acceptation du contrat pour lequel le prêt est demandé.

La Cour de cassation par interprétation de l’ancien article L 312-12 du code de la consommation devenu l’article L 313-36 , considère que le contrat de prêt est anéanti de plein droit lorsque le contrat principal disparaît du fait de son annulation ou de sa résolution.

Le droit spécial de la consommation primant sur le droit général de la consommation, c’est à juste titre que le premier juge a prononcé la résolution du contrat de prêt accessoire au contrat de vente principal résolu.

L’effet rétroactif de la résolution du contrat impose la remise en état des parties en l’état antérieur et Mme [M] doit effectivement restituer à la banque le capital prêté à hauteur de 50 000 euros, sous déduction des échéances en capital, intérêts et frais portés au tableau d’amortissement qu’elle a réglés à l’organisme prêteur.

Il sera, à la demande de la banque, car la formulation du dispositif du premier juge peut porter à confusion, précisé que les mensualités et les intérêts du prêt remboursés seront déduits de la créance de restitution de la banque comprenant le capital remboursé et les intérêts échus et non payés.

Il sera par ailleurs rajouté que les frais de dossier emprunteur viennent en déduction de la somme à restituer, mention également omise dans le dispositif de la décision et non contestée par la banque.

En revanche, s’agissant de la déduction des primes d’assurance opérée par le premier jugement la banque invoque la relativité des contrats et considère que Mme [M] devait s’adresser à l’assureur pour en obtenir restitution.

Or l’assurée ne peut être placée dans une position qui conduirait à ce qu’elle reste débitrice de sommes au titre de l’assurance emprunteur qu’elle n’a contractée que dans le cadre de l’ensemble contractuel vente-prêt rétroactivement dépourvu d’effets.

Il ne peut être contesté par la banque qu’elle est le seul interlocuteur de Mme [M] dans le cadre du contrat d’assurance groupe et que c’est elle qui a perçu les primes versées par cette dernière.

L’anéantissement du contrat d’assurance induit par la résolution du contrat d’assurance lui même induit par la résolution du contrat de vente du fait de l’interdépendance des contrats, conduit à remettre Mme [M] dans l’état antérieur et à lui restituer les primes perçues.

Par voie de conséquence, la décision de première instance mérite confirmation en ce qu’elle a déduit des sommes à restituer les primes d’assurance versées.

3- Sur la demande de la banque à l’encontre de la Sarl AS Avenir

Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, la banque sollicite la réparation de son préjudice au titre de la perte des intérêts échus et les frais de l’emprunt, lié à leur restitution à l’emprunteur et au titre de la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir.

Le vendeur qui est à l’origine de la résolution du contrat de prêt consécutive à celle de la vente, a causé un préjudice financier à la banque par l’anéantissement du contrat constitué par la perte des intérêts sur le capital emprunté, et des frais de l’emprunt.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point, et en ce qu’il a débouté les parties de leurs plus amples demandes, car ces demandes non examinées en première instance bien que figurant aux dispositif des conclusions de la banque, sont fondées dés lors qu’à la suite de la résolution du contrat de vente le prêteur a subi un préjudice financier imputable à la Sarl AS Avenir à hauteur du manque à gagner correspondant à la perte des intérêts échus pour un montant de 2 887,90 euros et des frais de l’emprunt pour un montant de 1 282 euros, mais également de la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir dus par l’emprunteuse sur la somme de 50 000 euros si le prêt avait couru jusqu’à son terme.

Si la Sarl AS Avenir fait observer avec raison que la perte de chance ne saurait être égale à l’avantage qu’aurait procuré la chance, cette chance sera évaluée aux 2/3 des sommes escomptées au titre des intérêts à échoir soit la somme de (10 175,49 (totalité des intérêts) -2 887,90 (intérêts échus) )x 2/3 = 4 858,40 euros.

En conséquence, de ce qui précède, le préjudice total de la banque sera évalué à la somme de 9 028,30 euros et la Sarl AS Avenir sera condamnée à payer à la Caisse d’Epargne et de Prévoyance du Languedoc Roussillon cette somme.

4- Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Confirmé pour l’essentiel de ses dispositions, le jugement entrepris doit être confirmé quant à ses dispositions relatives aux dépens et aux indemnités allouées par le premier juge sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Parties perdantes en appel, la Sarl AS Avenir et la banque supporteront in solidum les dépens de l’appel et dans leur rapport entre elles à hauteur des 2/3 pour la Sarl AS Avenir et 1/3 pour la Caisse d’Epargne, et seront nécessairement déboutées de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande en revanche d’allouer à Mme [M] une indemnité au titre de la procédure d’appel sur le même fondement et la Sarl AS Avenir et la Caisse d’Epargne seront condamnées in solidum à lui payer la somme de 2 000 euros, et dans leurs rapports entre elles cette condamnation sera supportée à hauteur des 2/3 pour la Sarl AS Avenir et 1/3 pour la Caisse d’Epargne.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré en ses dispositions soumises à la cour sauf à préciser que Mme [T] [M] sera condamnée à rembourser à la banque la somme de 50 000 euros déduction faite du montant des mensualités comprenant la capital remboursé et les intérêts échus du prêt ainsi que des frais de dossier emprunteur, et sauf en ce qu’il a débouté la Caisse d’Epargne et de Prévoyance du Languedoc de sa demande de réparation du préjudice financier formée à l’encontre de la SARL AS Avenir ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Précise que Mme [T] [M] est condamnée à rembourser à la Caisse d’Epargne et de Prévoyance du Languedoc la somme de 50 000 euros déduction faite du montant des mensualités comprenant la capital remboursé et les intérêts échus du prêt pour un montant de 3 812,86 euros et 2 887,90 euros, ainsi que des frais de dossier emprunteur pour un montant de 1 282 euros ;

Condamne la Sarl AS Avenir à payer à la Caisse d’Epargne et de Prévoyance du Languedoc la somme de 9 028,30 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier ;

Condamne la Sarl AS Avenir et la Caisse d’Epargne et de Prévoyance du Languedoc à supporter in solidum la charge des dépens de l’appel et dans leur rapport entre elles à hauteur des 2/3 pour la Sarl AS Avenir et 1/3 pour la Caisse d’Epargne ;

Ordonne leur recouvrement direct ordonné au profit du conseil qui en a fait la demande conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la Sarl AS Avenir et la Caisse d’Epargne et de Prévoyance du Languedoc in solidum à payer à Mme [T] [M] la somme de 2 000 euros et dans leur rapport entre elles à hauteur des 2/3 pour la Sarl AS Avenir et 1/3 pour la Caisse d’Epargne, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,