ARRÊT N°23/

MI

R.G : N° RG 19/03122 – N° Portalis DBWB-V-B7D-FJOV

[D]

[D]

C/

[Z]

[Z] NÉE [U]

[X]

S.C.P. BERNARD LAGOURGUE – GINA GRONDIN – [W] [X] – BEMAT MOHAMED ET DAVID LAGOURGUE

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 30 JANVIER 2023

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT-DENIS en date du 27 NOVEMBRE 2019 suivant déclaration d’appel en date du 11 DECEMBRE 2019 RG n° 18/02094

APPELANTES :

Madame [N] [D]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentant : Me Eloïse ITEVA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [C] [D]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentant : Me Eloïse ITEVA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉS :

Monsieur [O] [V] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentant : Me Didier ANTELME de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [E] [M] [Z] NÉE [U]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentant : Me Didier ANTELME de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [W] [X]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentant : Me Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.C.P. BERNARD LAGOURGUE – GINA GRONDIN – [W] [X] – BEMAT MOHAMED ET DAVID LAGOURGUE

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentant : Me Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 12/05/2022

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 novembre 2022 devant Madame ISSAD Magali, Conseillère, qui en a fait un rapport, assistée de Madame Nathalie BEBEAU, Greffière, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 30 janvier 2023.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Madame Magali ISSAD, Conseillère

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 30 janvier 2023.

* * *

LA COUR

Exposé du litige

Le 3 février 2016, [P] [D] a signé devant le notaire Maître [X] un compromis de vente avec Monsieur [Z] et Madame [U] concernant un appartement et un emplacement de parking situés [Adresse 9] à [Localité 8] (lots 22 et 61 de la copropriété [Adresse 9]) moyennant :

*la somme de 55 000 € payable comptant le jour de la signature de l’acte de vente

*une rente viagère annuelle de 1922,52 euros.

Le 30 novembre 2016 un avenant au compromis de vente a été signé par les parties devant Maître [X] mentionnant:

« La vente, si elle se réalise, aura lieu moyennant le prix de 120 000 €:

*la somme de 55 000 € payable en totalité à terme dans le délai de deux ans à compter de la réitération par acte authentique au moyen de 23 mensualités de 2291,36 euros chacune et d’une mensualité de 2291,82 euros

*une rente viagère annuelle de 1922,52 euros ».

Par actes sous seing privé du 17 et 22 février 2017, Mesdames [N] et [C] [D] ont déclaré avoir pris acte de la décision de leur père de vendre en viager à Monsieur et Madame [Z] l’appartement 22 situé résidence [Adresse 9] aux conditions convenues et enregistrées chez Me [X] qu’elles approuvaient sans réserves.

Elles s’engageaient par la présente à ne faire aucun recours concernant cette vente ni aujourd’hui, ni à l’avenir.

Le 1er mars 2017, un nouvel avenant au compromis de vente a été signé par les parties devant Maître [X] mentionnant que: « la vente, si elle se réalise, aura lieu moyennant le prix de 120 000 € lequel sera payable entièrement moyennant une rente viagère annuelle de 16 800 € soit mensuellement 1400 €. ».

Le 4 octobre 2017, un acte de vente a été dressé par Me [W] [X] entre Monsieur [P] [D] vendeur et Monsieur et Madame [Z] acquéreurs concernant lesdits appartement et emplacement de parking de la copropriété [Adresse 9])

« La présente vente est conclue moyennant le prix de CENT SOIXANTE MILLE EUROS (160 000 euros). Le paiement de ce prix a lieu de la manière indiquée ci-après.

PAIEMENT DU PRIX L’acquéreur s’oblige à payer le prix au vendeur ou pour lui à son mandataire porteur de la copie exécutoire des présentes ou à ses créanciers inscrits au profit desquels il est fait toutes délégations et indications de paiement nécessaires au plus tard le (sans date). ».

Le 17 octobre 2017 un acte authentique de vente dressé par Me [W] [X] a été signé entre Monsieur [P] [D] vendeur et Monsieur et Madame [Z] acquéreurs concernant le même appartement et le même emplacement de parking de la copropriété les Pléiades à [Localité 8] lequel stipulant s’agissant du PRIX : « La présente vente est conclue moyennant le prix de cent soixante mille euros (160 000 EUR). Le paiement de ce prix a lieu de la manière indiquée ci-après.

RENTE VIAGERE :

La vente a lieu moyennant l’obligation par l’acquéreur de servir une rente annuelle et viagère révisable ainsi qu’il sera dit ci-après, crée au profit et sur la tête de du vendeur d’un montant annuel de SEIZE MILLE HUIT CENT ONZE EUROS ET SEIZE CENTIMES (16 811.16 EUR) soit mensuellement et d’avance MILLE QUATRE CENTS EUROS ET QUATRE VINGT TREIZE CENTIMES (1400,93 EUROS) à verser au VENDEUR aux présentes, sa vie durant. (…) ».

Les époux [Z] ont adressé à Monsieur [P] [D] un virement de 1400, 94 euros les 10 novembre 2017, 11 décembre 2017, 08 janvier 2018, 08 février 2018, 12 mars 2018.

[P] [D] est décédé le 24 Mars 2018.

Par actes d’huissier du 21 juin 2018 Madame [N] [D] et Madame [C] [D] ont assigné devant le tribunal de grande instance de Saint-Denis, Monsieur [O] [Z], Madame [E] [M] [U], Maître [W] [X] et la SCP de notaires Bernard LAGOURGUE, Gina GRONDIN, [W] [X], Mohamed BEMAT et David LAGOURGUE aux fins de voir :

-Prononcer la nullité de la vente du 4 octobre 2017 ;

-Condamner Me [X] et la SCP de notaires Bernard LAGOURGUE, Gina GRONDIN, [W] [X], Mohamed BEMAT et David LAGOURGUE au paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par les consorts [D].

Par jugement en date du 27 novembre 2019, le tribunal judiciaire de Saint Denis a :

-Rejeté la fin de non-recevoir tirée de la renonciation à recours ;

-Rejeté la fin de non-recevoir d’irrecevabilité ;

-Débouté Madame [N] [D] et Madame [C] [D] de l’intégralité de de leurs demandes ;

-Débouté Monsieur [O] [Z] et Madame [E] [M] [U] de leurs demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

-Condamné solidairement Madame [N] [D] et Madame [C] [D] à payer à Monsieur [O] [Z] et Madame [E] [M] [U] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

-Condamné Madame [N] [D] et Madame [C] [D] à payer à Maître [X] et la SCP Bernard LAGOURGUE, Gina GRONDIN, [W] [X], BEMAT Mohamed et David LAGOURGUE la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

-Dit n’y avoir lieu exécution provisoire ;

-Condamné solidairement Madame [N] [D] et Madame [C] [D] aux entiers dépens avec distraction au profit de de la SCP CANALE [X] ANTELME BENTOLILA CLGTAGATIDE, avocat aux offres de droit.

Par déclaration par voie électronique du 11 décembre 2019 Madame [N] [D] et Madame [C] [D] ont relevé appel du jugement (RG19/3122) du 27 novembre 2019.

Par déclaration par voie électronique du 07 février 2020, (RG20/ 240) Madame [N] [D] et Madame [C] [D] ont relevé appel du jugement du 27 novembre 2019.

Le 11 mars 2020, Madame [N] [D] et Madame [C] [D] ont notifié par RPVA leurs conclusions d’appelant.

Le 04 juin 2020, les consorts [D] ont notifié par acte d’huissier leur déclaration d’appel à Me [X] et à la SCP Bernard LAGOURGUE, Gina GRONDIN, [W] [X], BEMAT Mohamed et David LAGOURGUE.

Le 03 juillet 2020, les époux [Z] ont notifié des conclusions d’appel incident à Me [X] et à la SCP Bernard LAGOURGUE, Gina GRONDIN, [W] [X], BEMAT Mohamed et David LAGOURGUE.

Par ordonnance en date du 27 août 2020, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction de la procédure (RG-20-240 à RG-19-3122).

Par arrêt avant dire droit en date du 04 mars 2022, la cour d’appel de Saint Denis a :

– Ordonné la réouverture des débats et le renvoi de l’affaire devant le Conseiller de la mise en état à l’audience du 12 mai 2022 à 9H00 au plus tard quinze jours avant cette date, et à peine de radiation:

– Invité les parties à préciser si l’acte du 4 octobre 2017 dressé par Me [W] [X] communiqué en pièce 1 par les consorts [D] est resté au stade de projet ;

– Invité les consorts [D] à préciser les fondements juridiques de l’action en nullité et à défaut en rescision si l’acte du 04 octobre 2017 dressé par Me [W] [X] communiqué en pièce 1 était resté au stade de projet et les parties à formuler toutes observations qu’elles jugeront utiles;

– Invité les parties à présenter leurs observations sur la recevabilité des demandes formées par les consorts [D] concernant l’acte de vente dressé le 17 octobre 2017;

– Réservé toutes les demandes.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 mai 2022.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Dans leurs conclusions notifiées par RPVA le 11 avril 2022, mesdames [D] demandent à la cour au visa de l’article 122 du Code de procédure civile, 1240 du code civil, 1591 et suivants du Code civil, 1674 et suivants du Code civil, 1974 et suivants du Code civil, de la jurisprudence, et des pièces de :

In limine litis,

-Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par les Consorts [Z] et tirée de l’existence d’attestation de renonciation à recours,

-Dire et juger que les formalités de publication de l’assignation auprès des services de la publicité foncière ont été régulièrement accomplies,

-Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté le moyen tiré de l’irrecevabilité de l’action en justice relative à la publication de l’assignation introductive d’instance au service de la publicité foncière,

-Déclarer recevable l’action en justice introduite par les Consorts [D] le 21 Juin 2018.

Sur le fond,

A titre principal

-Déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par les Consorts [D],

-Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a estimé que l’acte notarié du 4 octobre 2017 ne fait pas état d’une rente viagère,

-Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a estimé que l’acte notarié du 4 octobre 2017 ne fait pas référence au compromis de vente du 3 Février 2016, ni à l’avenant du 30 Novembre 2016, ni à l’avenant du 1er Mars 2017,

-Décider que l’état santé de feu [P] [D] et sa particulière vulnérabilité étaient apparents et connus des parties,

-Décider que la demande principale de nullité de la vente est parfaitement justifiée et bien fondée,

-Décider que la faute du Notaire est caractérisée,

-Décider que la résistance abusive des acquéreurs est établie,

-Décider que le contrat est dépourvu de tout aléa et se trouve ainsi privé de cause,

-Décider que les Consorts [D] subissent un préjudice moral important lié aux agissements des acquéreurs et du Notaire à l’égard de leur défunt père,

En conséquence,

-Infirmer le Jugement entrepris en ce qu’il rejette la demande principale de nullité de la vente,

-Prononcer la nullité du contrat de vente du 04 Octobre 2017,

-Prononcer la nullité du contrat de vente du 17 Octobre 2017,

-Prononcer la nullité de la vente en viager conclue entre les Consorts [Z] et feu Monsieur [D],

A titre subsidiaire

Infirmer le Jugement entrepris en ce qu’il rejette la demande de rescision de la vente pour lésion

Prononcer la rescision de la vente pour lésion,

A titre très subsidiaire

-Infirmer le Jugement entrepris en ce qu’il rejette la demande de nullité de la vente pour vil prix

-Prononcer la nullité de la vente pour vil prix,

En tout état de cause,

-Confirmer le Jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande reconventionnelle formulée par les Consorts [Z],

-Débouter les Consorts [Z] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

-Débouter Maître [X] et la SCP « Bernard LAGOURGUE, Gina GRONDIN, [W] [X], BEMAT Mohamed et David LAGOURGUE, Notaires associés d’une SCP Professionnelle titulaire d’un Office Notarial » de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

-Condamner in solidum les acquéreurs à verser aux Consorts [D] une somme de 20.000 euros en indemnisation de leur préjudice moral,

-Condamner in solidum Maître [X] et la SCP « Bernard LAGOURGUE, Gina GRONDIN, [W] [X], BEMAT Mohamed et David LAGOURGUE » à verser une somme de 20.000 euros aux Consorts [D] en indemnisation de leur préjudice moral,

-Condamner in solidum les défendeurs aux Consorts [D] la somme de 5.000 euros au fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens,

-Dire et juger que dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la décision à intervenir, l’exécution forcée devant être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par l’Huissier instrumentaire en application de l’article 10 du Décret du 8 mars 2001, portant modification du Décret n° 96/1080 du 12 décembre 1996, devra être supporté par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du Code de procédure civile,

-Rejeter toutes demandes, fins ou conclusions contraires.

Dans leurs conclusions signifiées par RPVA le 14 avril 2022, Maître [W] [X] et la SCP dénommée Bernard LAGOURGUE-Gina GRONDIN-[W] [X]-BEMAT Mohamed et David LAGOURGUE demandent à la cour au visa de l’article 564 du code de procédure civile de :

-Constater que les consorts [D] avaient saisi le tribunal de grande instance d’une demande tendant à contester la validation d’un acte du 04 octobre 2017 à l’exclusion de tout autre acte.

-Juger irrecevable la demande formulée pour la première fois en appel visant à demander la nullité d’un acte de vente du 17 octobre 2017.

-Confirmer le jugement du 27 novembre 2019 en toutes ses dispositions.

Subsidiairement,

Maître [X] n’était et ne pouvait en aucune manière être au courant de l’état de santé de M. [P] [D] et de la gravité de sa maladie lors de la passation de la vente contestée.

-Juger que M. [P] [D] a signé l’acte de vente qu’il souhaitait et que sa volonté à ce moment était parfaitement éclairée.

-Juger que rien ne permettait au notaire de s’interroger sur la santé mentale de M. [D] [P].

-Juger qu’aucun manquement à son devoir de renseignements et de conseils ne peut être mis en avant en l’espèce.

-Débouter en conséquence les consorts [D] des demandes dirigées contre Me [X] et de la SCP notariale.

-Les condamner aux dépens et au paiement de 3000 euros de frais irrépétibles.

Dans leurs conclusions notifiées par RPVA le 15 avril 2022, Monsieur [O] [Z] et Madame [E] [M] [U] épouse [Z] demandent à la cour de :

-Déclarer Mesdames [C] et [N] [D] irrecevables et en tout cas mal fondées en leur appel, et les en DEBOUTER ;

-Recevoir les époux [Z] en leur appel incident,

-Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré Mesdames [C] et [N] [D] recevables en leur action, et en ce qu’il a débouté les époux [Z] de leurs demandes tendant à l’octroi de dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ;

Statuant à nouveau de ces chefs,

-Déclarer l’action de Mesdames [C] et [N] [D] irrecevable;

-Condamner solidairement Mesdames [C] et [N] [D] à verser aux époux [Z] ensemble la somme de 5 000,00 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Subsidiairement,

-Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mesdames [C] et [N] [D] de toutes leurs demandes fins et conclusions dirigées contre les époux [Z], et les a condamnées aux frais et dépens du procès ;

En tout état de cause,

Condamner solidairement Mesdames [C] et [N] [D] à verser aux époux [Z] ensemble la somme de 4 500, 00 € en application de l’article 700 du CPC, au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamner solidairement les mêmes aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA-CLOTAGATIDE, Avocat aux offres de droit.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS :

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif. Ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir ‘constater’ ou ‘donner acte’ ou encore ‘considérer que’ voire ‘dire et juger que’ et la cour n’a dès lors pas à y répondre.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la renonciation à recours :

Les consorts [D] concluent à la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’existence d’attestations de renonciation à recours. Ils font valoir que ces attestations sont dénuées de tout effet dès lors qu’elles portaient sur un acte modifié après leur signature.

Les époux [Z] soutiennent que l’action des consorts [D] est irrecevable dans la mesure où ils avaient signé une attestation de renonciation à recours à l’encontre de la vente en viager consentie à leur profit par feu Monsieur [D], les premiers juges s’étant trompés sur la nature du contrat qui leur était soumis et qui doit s’analyser en une vente en viager.

Il sera rappelé que la renonciation à recours doit résulter d’une manifestation de volonté non équivoque.

En l’espèce, les consorts [D] se sont engagés à n’exercer aucun recours concernant la décision prise par leur père de vendre l’appartement susvisé à Monsieur [O] [Z] et à Madame [M] [U], sous la forme d’un viager « et cela aux conditions dont ils ont convenu et enregistrées chez Maître [X] notaire à [Localité 7] que j’approuve sans réserves. ».

En l’état, il y a lieu de constater que les attestations signées par les consorts [D] ne contenant pas de stipulation donnant une portée générale à leur renonciation à recours, elles devront être interprétées strictement.

Il convient d’observer que les attestations de renonciation à recours ont été signées le 17 février 2017 et le 22 février 2017 et qu’à ces dates deux actes avaient été passés par devant Me [X] à savoir un premier compromis de vente en date du 3 février 2016 et un avenant au compromis de vente du 30 novembre 2016 lesquels stipulaient l’un comme l’autre le versement d’une rente viagère et d’un bouquet de 55 000 euros.

Or, les conditions prévues à l’acte de vente daté du 04 octobre 2017 stipulant que « la présente vente est conclue moyennant le prix de CENT SOIXANTE MILLE EUROS (160 000 euros). (…) L’acquéreur s’oblige à payer le prix au vendeur ou pour lui à son mandataire porteur de la copie exécutoire des présentes ou à ses créanciers inscrits au profit desquels il est fait toutes délégations et indications de paiement nécessaires au plus tard le (sans date). » et à l’acte authentique signé le 17 novembre 2017 par feu Monsieur [D] et les époux [Z] )stipulant l’obligation par l’acquéreur de servir une rente annuelle et viagère révisable d’un montant annuel de 16 811.16 euros(, ne prévoient pas le versement d’une rente viagère et d’un bouquet de 55 000 euros .

Dès lors, il y a lieu de constater qu’il ne résulte pas des attestations versées au dossier une volonté non équivoque des consorts [D] à renoncer à tous recours quelques soient les conditions de la vente du bien.

En conséquence, la fin de non-recevoir tirée de la signature par les consorts [D] de la renonciation à recours sera écartée.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur le caractère nouveau de la demande de nullité ou de rescision de l’acte de vente du 17 octobre 2017 :

Les consorts [D] soutiennent que les demandes formulées en appel par les consorts [D] tendent à la même finalité qu’en première instance à savoir l’annulation de la vente située à [Adresse 9].

Ils font valoir qu’ils n’avaient en leur possession que l’acte du 04 octobre 2017, qu’ils n’ont eu connaissance qu’en cours de procédure de l’acte notarié dressé postérieurement le 17 octobre 2017 et que toutes les parties à la cause évoquent désormais le même acte, celui du 17 octobre 2017.

Selon ces derniers, il importe donc peu que cette vente ait été officialisée par un acte en date du 4 octobre ou du 17 octobre 2017 dès lors qu’il s’agit bien de la même vente et du même notaire instrumentaire.

Me [X] et la SCP font observer que les premiers juges ont statué sur une demande concernant l’acte du 04 octobre 2017 et ils concluent au caractère nouveau de la demande de nullité de l’acte de vente du 17 octobre 2017 formée en appel et à son irrecevabilité.

Les époux [Z] concluent à l’irrecevabilité des demandes nouvelles visant l’acte authentique du 17 novembre 2017 dans la mesure où l’action devant le tribunal de grande instance visait l’acte du 04 octobre 2017 qui au demeurant est un simple projet dépourvu de tout effet juridique qui ne saurait être assimilé à l’acte authentique de vente signé des parties le 17 octobre 2017 et publié à la publicité foncière.

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions.

La nouveauté des prétentions s’apprécie par référence à l’objet des demandes formulées devant le premier juge.

Il ressort du jugement déféré que les dernières conclusions déposées devant les premiers juges par les consorts [D] visaient l’acte de vente du 04 octobre 2017 et que l’assignation en nullité de la vente publiée le 20 août 2018 à la publicité foncière porte sur ce seul acte.

Il sera fait observer que leurs premières conclusions d’appelant notifiées par RPVA le 14 février 2020 ne portaient que sur l’acte du 04 octobre 2017.

L’article 566 du code de procédure civile prévoit en effet que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. 

En l’espèce, le tribunal de grande instance de Saint Denis a été saisi le 21 juin 2018 d’une demande de nullité d’un acte de vente d’un appartement et d’un emplacement de parking moyennant le prix de 160 000 euros, dressé le 04 octobre 2017.

Or cet acte qualifié d’acte de vente en date du 04 octobre 2017 qui n’a pas été signé des parties est resté à l’état de simple projet, la vente du bien n’étant jamais intervenue aux conditions stipulées à l’acte en l’absence d’une volonté commune des parties de conclure ledit contrat aux conditions stipulées.

S’il peut être admis que l’appartement et le garage, propriété de Monsieur [D], constitue l’unique objet du litige, pour autant la demande de nullité ou de rescision d’une vente en viager par acte authentique du 17 octobre 2017 publié à la publicité foncière avec obligation par l’acquéreur de servir une rente annuelle et viagère révisable d’un montant annuel de 16 811.16 euros à verser au vendeur sa vie durant ne saurait constituer l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire de la demande de nullité ou de rescision d’un acte daté du 04 octobre 2017 resté en l’état de projet et dépourvu d’effet juridique.

En conséquence, faute de pouvoir être considérée comme la conséquence, le complément nécessaire ou encore un accessoire à la demande de nullité de l’acte de vente du 04 octobre 2017, la demande des consorts [D] formée en appel aux fins de nullité de l’acte authentique de vente dressé par Me [W] [X] le 17 octobre 2017 doit s’analyser en une demande nouvelle et doit être déclarée irrecevable.

Sur la demande d’annulation de la vente de l’acte du 4 octobre 2017 :

Les consorts [D] sollicitent la nullité de l’acte de vente en faisant valoir qu’il serait dépourvu de cause en l’absence d’aléa et pour vil prix.

Ils laissent le soin aux parties adverses de répondre sur le caractère définitif ou de simple projet de l’acte en date du 4 octobre 2017 dont ils ne sont ni les rédacteurs, ni les co-contractants.

Ils font observer que la valeur juridique de l’acte du 4 octobre 2017 n’a aucun intérêt pour cette procédure, qu’en tout état de cause, qu’il s’agisse d’un acte définitif ou d’un simple projet, l’acte du 4 octobre 2017 a perdu toute valeur contractuelle en l’état de l’acte notarié du 17 octobre 2017 qui est postérieur.

Les époux [Z] rappellent qu’il n’y a qu’une seule vente celle du 17 octobre 2017 et qu’un simple projet d’acte est insusceptible d’action en nullité.

L’article 1582 du code civil définit la vente comme une « convention », et l’article 1583 précise que la vente est parfaite entre les parties dès qu’elles ont convenu de la chose et du prix ».

Le contrat se forme lors de la rencontre des consentements des parties.

En l’état, il y a lieu de constater l’absence de volonté des parties de conclure « l’acte de vente du 04 octobre 2017 » qui n’a été ni signé des parties ni exécuté par les parties.

La vente ne s’étant pas formée, l’acte du 04 octobre 2017 est dépourvu de tout effet juridique.

Dès lors l’action en nullité pour défaut d’aléa et pour vileté du prix de l’acte de vente du 04 octobre 2017 resté à l’état de projet et dépourvu d’effet juridique est dénuée de tout fondement.

En conséquence, les consorts [D] sont déboutés de leur action en nullité de l’acte de vente du 04 octobre 2017.

Le jugement déféré est confirmé sur ce point.

Sur la demande de rescision de l’acte du 4 octobre 2017 :

Les consorts [D] sollicitent la rescision de l’acte de vente en invoquant la modicité de la rente.

Les époux [Z] rappellent qu’il n’y a qu’une seule vente celle du 17 octobre 2017 et qu’un simple projet d’acte est insusceptible d’action en rescision.

L’action en rescision de l’acte de vente du 04 octobre 2017 pour lésion ne saurait davantage prospérer dès lors que l’acte de vente est resté à l’état de projet et se trouve dépourvu de tout effet juridique.

En conséquence, les consorts [D] sont déboutés de leur action en rescision de l’acte de vente du 04 octobre 2017.

Le jugement déféré est confirmé sur ce point.

Sur la responsabilité du notaire et de la société civile professionnelle:

Les consorts [D] qui reprochent au premier juge de ne pas avoir statué sur la responsabilité du notaire, sollicitent la condamnation in solidum de Maître [X] et la SCP « Bernard LAGOURGUE, Gina GRONDIN, [W] [X], BEMAT Mohamed et David LAGOURGUE » au paiement de la somme de 20 000 euros en réparation du préjudice moral consécutif à la vente qui aurait été réalisée au mépris de l’état de santé du vendeur et en l’absence d’aléa.

Ils invoquent une violation du devoir d’information et de conseil tenant la dégradation de l’état de leur père, l’absence d’aléa à la vente en viager, un vil prix, et une rente modique.

Maître [X] et la SCP « Bernard LAGOURGUE, Gina GRONDIN, [W] [X], BEMAT Mohamed et David LAGOURGUE » soutiennent que dès lors que les premiers juges avaient validé la vente du 04 octobre 2017, ils n’avaient pas à se pencher sur le problème de la responsabilité du notaire.

Ils concluent à l’absence de tout manquement de leur part dans la mesure où ils ne leur appartiennent pas de vérifier l’état de santé du vendeur qui a, à de multiples reprises réitéré sa volonté de vendre le bien aux époux [Z].

Il découle de la nature même des fonctions du notaire rédacteur d’un acte, de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour en assurer la sécurité, l’utilité, l’efficacité technique et pratique. Tenu d’une obligation de conseil de nature nécessairement délictuelle, il lui appartient de conseiller utilement les parties en attirant leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques de leurs engagements, ainsi qu’en suggérant les mesures les plus propices pour obtenir le résultat qu’elles désirent atteindre.

Il sera en outre rappelé qu’en présence d’un contrat aléatoire telle qu’une vente moyennant une rente viagère, le notaire est tenu d’une obligation de conseil renforcée et qu’il appartient au débiteur du devoir d’information de rapporter la preuve de son exécution.

C’est donc à tort que Me [X] soutient que le notaire n’a pas à vérifier l’état de santé du vendeur, dès lors qu’il se doit de vérifier l’existence de l’aléa afin d’assurer l’efficacité et la sécurité de l’acte pour lequel il apporte son concours.

Pour autant, la cour ne peut que constater que les parties n’ont pas donné de suite à « l’acte de vente du 04 octobre 2017 » resté en l’état de projet.

Le transfert de propriété n’étant pas intervenu aux termes de l’acte du 04 octobre 2017, les droits des appelantes n’ont pas été altérés.

La responsabilité civile professionnelle de Me [X] et de la SCP n’est pas établie en l’absence de faute imputable à ceux-ci.

Les consorts [D] seront déboutés de leur demande.

Sur la responsabilité des époux [Z] :

Les consorts [D] sollicitent la condamnation in solidum des époux [Z] au paiement de la somme de 20 000 euros en réparation du préjudice moral pour résistance abusive

La condamnation pour résistance abusive suppose que soient justifiés :

Des circonstances particulières caractérisant un abus, la défense à une action en justice ne pouvant constituer, en soi, un abus de droit ;

Un préjudice en résultant pour la partie qui sollicite des dommages et intérêts.

En l’espèce, les consorts [D] ne justifient pas d’une résistance injustifiée à l’exercice de leurs droits qui seraient imputables aux époux [Z] pas plus que de la réalité du préjudice qui leur aurait été ainsi.

Les consorts [D] seront déboutés de leur demande.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :

Les époux [Z] sollicitent la condamnation des consorts [D] au paiement de la somme de 5000 euros pour procédure abusive.

La demande de dommages et intérêts pour procédure abusive entre dans le cadre de la responsabilité pour faute prévue par l’article 1240 du code civil.

L’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, les consorts [Z] ne rapportent la preuve d’une telle faute.

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande de dommages-intérêts.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties.

Succombant en leur appel, Madame [N] [D] et Madame [C] [D] seront condamnés in solidum aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile ;

DECLARE IRRECEVABLE comme nouvelle la demande de nullité du contrat de vente du 17 octobre 2017,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

DEBOUTE Madame [N] [D] et Madame [C] [D] de leur demande de condamnation in solidum de Maître [X] et de la SCP « Bernard LAGOURGUE, Gina GRONDIN, [W] [X], BEMAT Mohamed et David LAGOURGUE » au paiement de la somme de 20 000 euros en réparation du préjudice moral au titre de l’acte établi en date du 4 octobre 2017 ;

DEBOUTE Madame [N] [D] et Madame [C] [D] de leur demande de condamnation de Monsieur [O] [Z], Madame [E] [M] [U] au paiement de la somme de 20 000 euros en réparation du préjudice moral;

DEBOUTE Monsieur [O] [Z] et Madame [E] [M] [U] épouse [Z] de leur demande de condamnation solidaire de Mesdames [C] et [N] [D] à des dommages et intérêts pour procédure abusive ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties ;

CONDAMNE Madame [N] [D] et Madame [C] [D] in solidum aux entiers dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE SIGNE LE PRÉSIDENT