SF/CD

Numéro 23/00760

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 28/02/2023

Dossier : N° RG 21/01716 – N°��Portalis DBVV-V-B7F-H4BM

Nature affaire :

Demande en nullité de la vente ou d’une clause de la vente

Affaire :

[D] [Y],

[G], [P], [V] [W] épouse [Y]

C/

SAS LP PROMOTION,

SAS STELLIUM IMMOBILIER,

SAS OMNIUM FINANCE,

SA MY MONEY BANK, Association GROUPEMENT MILITAIRE DE PRÉVOYANCE DES ARMÉES,

SA ALLIANZ VIE

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 28 Février 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 10 Janvier 2023, devant :

Madame ROSA-SCHALL, Conseillère faisant fonction de Présidente

Madame de FRAMOND, Conseillère, magistrate chargée du rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile

Madame REHM, Magistrate honoraire

assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l’appel des causes.

Les magistrates du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur [D] [Y]

né le 06 juillet 1977 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Madame [G], [P], [V] [W] épouse [Y]

née le 22 novembre 1977 à Pamplemousses (Île Maurice)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentés par Maître LABORDE, avocat au barreau de PAU

Assistés de Maître LICATA, avocat au barreau de PARIS

INTIMEES :

SAS LP PROMOTION

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Adresse 6]

Représentée par la SELARL LEXAVOUE PAU-TOULOUSE, avocats au barreau de PAU

Assistée de Maître SPINAZZE du Cabinet DECKER & Associés, avocat au barreau de TOULOUSE

SAS STELLIUM IMMOBILIER

agissant poursuites et diligences de son Président, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

SAS OMNIUM FINANCE

agissant poursuites et diligences de son Président, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentées par Maître DUFFAU, avocat au barreau de PAU

Assistées de Maître JEANJACQUES du Cabinet JEANJACQUES, avocat au barreau de TOULOUSE

SA MY MONEY BANK anciennement dénommée GE MONEY BANK

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

Représentée par la SCP CASADEBAIG & ASSOCIES, avocats au barreau de PAU

Assistée de Maître MAYSOUNABE de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

Association LE GROUPEMENT MILITAIRE DE PRÉVOYANCE DES ARMÉES (GMPA) prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Adresse 4]

SA ALLIANZ VIE

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentées par la SELARL LEXAVOUE PAU-TOULOUSE, avocats au barreau de PAU

Assistées de Maître AUTAIN de la SCP LUSSAN, avocat au barreau de PARIS

sur appel de la décision

en date du 16 FEVRIER 2021

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU

RG numéro : 16/01752

La SCCV RESIDENCE CAMBRIDGE II A [Localité 10] (aux droits de laquelle vient la SAS LP PROMOTION), a entrepris en 2004 la construction d’un programme immobilier, et a mandaté la société OMNIUM CONSEIL, (désormais dénommée STELLIUM IMMOBILIER appartenant au Groupe OMNIUM FINANCE), aux fins de commercialiser les lots en l’état de futur achèvement de la construction.

M. [D] [Y] et Mme [G] [W] épouse [Y] ont rencontré Mme [X], mandataire de la société OMNIUM CONSEIL, pour réaliser une acquisition immobilière destinée à la location dans le cadre du dispositif de défiscalisation de la loi ROBIEN.

Ils ont signé avec la SCI RESIDENCE CAMBRIDGE II A [Localité 10] le 28 octobre 2005 un contrat de réservation préliminaire d’un appartement de type T2 d’une superficie de 36,50 m² au 2ème étage, avec parking dans l’immeuble, pour un prix TTC de 119 700 € pour l’appartement et de 2 287 € pour le parking, soit 121 987 € au total puis ont conclu le 2 mars 2006 un contrat de vente en l’état futur d’achèvement de ce bien immobilier en l’étude de Maître [F], notaire associé à [Localité 8].

Le bien a été financé à hauteur de 125 243 € par un prêt souscrit le 9 décembre 2005 auprès de la GE MONEY BANK pour une durée de 25 ans et les époux [Y] ont adhéré à un contrat d’assurance auprès la SA ALLIANZ VIE par l’intermédiaire de la compagnie Association GROUPEMENT MILITAIRE DES PRÉVOYANCES DES ARMEES GMPA. La gestion locative du bien a été confiée à la société OMNIUM GESTION.

Le bien a été livré le 24 juillet 2007, et loué à compter de septembre 2007 jusqu’en septembre 2010, pour un loyer s’élevant initialement à 399 € hors charges puis de février 2011 à août 2019 pour un loyer s’élevant à cette date à la somme de 426 € par mois.

Le bien a été estimé par l’agence FONCIA le 11 août 2015 entre 68 000 et 70 000 € net vendeur.

Par actes d’huissier en date des 26 mai et 7 juillet 2016, M. et Mme [Y] ont fait assigner la SAS LP PROMOTION, la SAS OMNIUM FINANCE, la SA GE MONEY BANK et l’ASSOCIATION GROUPEMENT MILITAIRE DES PRÉVOYANCES DES ARMÉES (GMPA) devant le tribunal de grande instance devenu tribunal judiciaire de Pau, aux fins d’obtenir la nullité de la vente pour dol et la résolution des contrats de prêt et d’assurance et obtenir la restitution des sommes versées, outre des dommages intérêts.

Par assignation du 19 juin 2017, les époux [Y] ont assigné en intervention forcée la SAS STELLIUM IMMOBILlER.

Par ordonnance de jonction du 19 septembre 2017, les deux procédures ont été jointes sous le n° RG 16/01752.

La SA ALLIANZ VIE est intervenue volontairement à l’instance aux côtés de l’Association GMPA par conclusions notifiées le 28 octobre 2021.

Suivant jugement contradictoire en date du 16 février 2021, le juge de première instance a :

– constaté que l’assignation délivrée par les époux [Y] avait effectivement été publiée au service de la publicité foncière le 12 novembre 2018,

– déclaré irrecevable l’action de M. et Mme [Y] à l’encontre de la SAS LP PROMOTION, de la SAS OMNIUM FINANCE, la SAS STELLIUM IMMOBILIER, la SA GE MONEY BANK, l’association GMPA et la SA Allianz IARD-AGF comme étant prescrite,

– rejeté les autres demandes,

– dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné M. et Mme [Y] aux entiers dépens.

Le juge de première instance a constaté :

– que le point de départ de la prescription de 5 ans de l’action en nullité prévue à l’article 1304 du code civil se situe au jour de la signature de l’acte authentique le 2 mars 2006, les époux [Y] pouvaient se renseigner sur l’état du marché à l’époque de leur achat et la valeur d’un bien étant variable dans le temps, les dates des estimations ultérieures ne peuvent être retenues comme point de départ de la prescription. L’action fondée sur le dol engagée le 26 mai 2016 est donc prescrite ;

– que concernant l’action pour manquement à l’obligation d’information et de conseil, le délai de prescription prévu à l’article 2224 du code civil ramené à 5 ans à compter du 19 juin 2008, commençait à courir à compter de la vente et se terminait le 19 juin 2013, était donc également prescrite.

M. et Mme [Y] ont relevé appel par déclaration du 21 mai 2021, critiquant le jugement en ce qu’il a :

– déclaré les époux [Y] irrecevables en leur action initiée à l’encontre de la SAS LP PROMOTION, SAS OMNIUM FINANCE, SAS STELLIUM IMMOBILIER, MY MONAY BANK, GMPA et ALLIANZ IARD-AGF,

– condamné les époux [Y] aux entiers dépens,

– rejeté à titre principal toutes les demandes des époux [Y].

Aux termes de leurs dernières écritures communiquées le 22 mars 2022, M. et Mme [Y], appelants, entendent voir la cour :

– infirmer le jugement rendu le 16 février 2021 par le tribunal judiciaire de Pau en ce qu’il a déclaré irrecevable comme étant prescrite l’action engagée par eux sur le fondement du dol et sur le fondement d’un manquement à une obligation de conseil et d’information à l’encontre de la SAS LP PROMOTION, la SAS OMNIUM FINANCE, la société STELLIUM IMMOBILIER, l’association GMPA et la SA Allianz vie ;

et statuant à nouveau, sur la nullité de la vente pour dol,

– prononcer la nullité de l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 2 mars 2006 de l’appartement n° A211 constituant les lots 34 et 1034 de la [Adresse 7], reçu par Me [F], notaire associé à [Localité 8] de la SCP dénommée « [R] [F] ET STÉPHANE GROSJEAN », enregistré et publié à la conservation des hypothèques de [Localité 10], le 31 mars 2006 sous les références 2006 D n° 5392 ‘ volume 2006 P n° 3185 ;

– ordonner la publication de l’arrêt au service de la publicité foncière de Pau ;

– prononcer la résolution du contrat de prêt souscrit par M. et Mme [Y] auprès de la SA MY MONEY BANK anciennement dénommée GE MONEY BANK pour un montant de 125 243 € ;

– ordonner que la restitution subséquente du capital mis à leur charge par le prêteur et restant à rembourser, dont sera déduite l’ensemble des sommes versées par eux, comprenant le remboursement du capital mais aussi les intérêts réglés ou tout autres frais liés à ce prêt ;

– prononcer la résiliation des adhésions au contrat d’assurance souscrit auprès de la compagnie GMPA ;

– ordonner que les parties devront être remises en l’état et que :

* le prix de vente d’un montant de 119 700 € devra être restitué par la société LP PROMOTION à M. et Mme [Y] avec intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2006, date de la conclusion de la convention litigieuse, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

* M. et Mme [Y] devront transférer à la société LP PROMOTION la propriété de l’immeuble litigieux après le règlement des sommes dues par la société LP PROMOTION à M. et Mme [Y],

* M. et Mme [Y] devront restituer à la société MY MONEY BANK anciennement dénommée GE MONEY BANK les sommes mises à leur disposition, soit au total la somme de 125 234 € et la société MY MONEY BANK anciennement dénommée GE MONEY BANK devra restituer à M. et Mme [Y] le montant des intérêts, frais et accessoires de toute nature du prêt acquitté par M. et Mme [Y] arrêté à la date de l’arrêt à intervenir ;

– condamner la société LP PROMOTION, la société STELLIUM IMMOBILIER et la société OMNIUM FINANCE in solidum à relever et garantir M. et Mme [Y] et la MY MONEY BANK anciennement dénommée GE MONEY BANK de ces restitutions ;

– condamner la société LP PROMOTION, la société STELLIUM IMMOBILIER et la société OMNIUM FINANCE in solidum à relever et garantir M. et Mme [Y] de toute somme qui pourrait être due par M. et Mme [Y] à l’administration fiscale suivant l’annulation de la vente du bien litigieux ;

– condamner in solidum la société LP PROMOTION, la société STELLIUM IMMOBILIER et la société OMNIUM FINANCE à payer à M. et Mme [Y] la somme provisoirement arrêtée à 12 000 € à titre dommages et intérêts, complémentaires à l’annulation de la vente ;

– dire que les sommes allouées à M. et Mme [Y] à titre de dommages et intérêts, porteront intérêts de droit à compter de la demande en justice, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du code civil ;

sur le manquement au devoir de conseil et d’information,

– condamner in solidum, la société STELLIUM IMMOBILIER, la société OMNIUM FINANCE et la société LP PROMOTION au paiement à M. et Mme [Y] de la somme de 33 568,30 € avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’arrêt à intervenir, au titre de la réparation de leur préjudice ;

– condamner in solidum la société STELLIUM IMMOBILIER, la société OMNIUM FINANCE et la société LP PROMOTION, au paiement à M. et Mme [Y] de la somme de 12 000 € à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’arrêt à intervenir ;

en tout état de cause,

– condamner in solidum la société STELLIUM IMMOBILIER, la société OMNIUM FINANCE et la société LP PROMOTION, au paiement à M. et Mme [Y] de la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

– débouter les intimés de toutes leurs demandes contraires.

Au soutien de leurs demandes, M et Mme [Y] font valoir, sur le fondement des articles 1304 ancien du code civil (devenu 1144), 2224 du code civil, les anciens articles 1116, 1134, 1147, 1149, 1998 et 1382 du code civil, l’article 1343-2 du code civil, et les articles L.111-1, L.120-1, L.121-1 et L.121-29 du code de la consommation dans leur version en vigueur au moment des faits.

Sur les prescriptions

‘ que le point de départ de la prescription de l’action en nullité de la vente pour dol court à compter du jour où le contractant a découvert l’erreur qu’il allègue, ce qui ne peut pas être le jour de signature du contrat car sinon il n’aurait pas contracté, puisque la jurisprudence considère que l’erreur qui résulte du dol est toujours excusable, et dès lors que c’est la valeur du bien non pas lors de son acquisition qui était déterminante aux acquéreurs, mais sa valorisation après la période de location sur plusieurs années, valorisation présentée comme « sûre et rentable à court terme » par le vendeur. M et Mme [Y] considèrent que la découverte du dol remonte au 11 août 2015, lorsqu’ils ont reçu un premier avis de valeur de la part de l’agence immobilière, selon lequel la valeur réelle du bien était compris entre 68 000 € et 70 000 € net vendeur, alors que pendant toute la période de location, les conditions de celle-ci ont été correctes et conformes aux prévisions ;

‘ que de la même façon, le point de départ du délai de prescription en matière de responsabilité contractuelle pour manquement à l’obligation de conseil court à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, c’est-à-dire en général le jour où se manifeste le dommage et en l’espèce le jour où le risque dont les acquéreurs auraient dus être informés se réalise, à la fin de la période de location de 9 ans, soit en septembre 2016 ;

Sur la nullité de la vente :

‘ que l’opération présentée à M. et Mme [Y] était une opération financière complexe de long terme, intégralement financée par un emprunt remboursé par la perception de loyers, par les réductions d’impôt procurées par le dispositif d’incitation fiscale de Robien destiné à permettre, lors de la revente du bien au terme de l’engagement de location, le remboursement du prêt contracté et la constitution d’un capital, or, une estimation du bien en octobre 2017 évalue celui-ci à 68 100 €, puis une estimation en mars 2020 à 60 900 € ce qui démontre une surévaluation du bien dans l’estimation financière de leur investissement ayant conduit à leur consentement à cette acquisition ;

‘ que Mme [X] est intervenue comme conseillère en gestion de patrimoine, mandatée par la société STELLIUM IMMOBILIER dans le cadre d’un démarchage à domicile pour présenter l’opération à M. et Mme [Y] et était tenue à leur égard à une obligation d’information, à un devoir de conseil et de mise en garde, et a vicié leur consentement en ne leur fournissant que des informations purement théoriques sur l’investissement, contenues, notamment, dans les simulations réalisées pour eux, en leur mentant tant sur la valeur locative que sur la valeur vénale du bien immobilier, ainsi que sur le contexte local qui était défavorable à la construction de logements privés sur la commune de [Localité 10], alors que les acquéreurs n’habitaient pas sur place mais en Bretagne ;

‘ que les perspectives de valorisation du bien au terme de l’engagement de location revêtaient une importance essentielle de leur consentement dès lors que la possibilité d’atteindre l’objectif assigné à l’opération (la constitution d’un capital) dépendait très étroitement et principalement de la valeur du bien au terme de l’engagement de location ;

‘ qu’il appartenait en conséquence à la société STELLIUM IMMOBILIER de se renseigner sur les perspectives réelles de valorisation du bien au terme de l’engagement de location pour informer utilement M. et Mme [Y] et satisfaire à son obligation d’information et satisfaire à son devoir de conseil, notamment au regard de la situation du parc locatif local comprenant de nombreux logements non loués, et donc de la perspective très défavorable du projet de construction envisagé ;

‘ qu’en s’abstenant de réaliser la moindre étude sur les perspectives réelles de valorisation du bien au terme de l’engagement de location et en communiquant à M. et Mme [Y] des études financières faisant état de perspectives de valorisation du bien totalement irréalistes et fondées sur des données purement théoriques, la société STELLIUM IMMOBILIER a manqué à son obligation d’information et à son devoir de conseil sur les risques que prenaient les acquéreurs, s’abstenant de toute mise en garde, la seule mention du caractère non contractuel de l’étude financière et de l’aléa de tout investissement étant parfaitement insuffisante à caractériser une telle mise en garde.

Sur la responsabilité contractuelle au titre du devoir de mise en garde

‘ que les manquements des sociétés STELLIUM IMMOBILIER et SCI CAMBRIDGE II à [Localité 10], à leur obligation d’information, à leur devoir de conseil et de mise en garde quant au risque encouru au regard du secteur locatif saturé localement, ont privé M. et Mme [Y] de la chance d’éviter le risque certain ou quasi-certain qui s’est réalisé que la valeur du bien au terme de l’engagement de location ne permette pas de rembourser le solde du capital restant dû auprès de l’établissement ayant financé l’opération litigieuse, d’avoir ainsi, et pendant de nombreuses années, fourni en vain un important effort d’épargne, sans constituer le moindre capital ;

‘ que la société LP PROMOTION, la société STELLIUM IMMOBILIER et la société OMNIUM FINANCE ont participé ou profité du dol ou encore a failli à leur devoir d’information, de conseil et de mise en garde, et qu’en tout état de cause, leurs agissements ont causé un préjudice aux acquéreurs ;

‘ que les manquements des sociétés STELLIUM IMMOBILIER et la SCI Cambridge II à [Localité 10], aux droits de laquelle vient la SAS LP PROMOTION, à leur obligation d’information et à leur devoir de conseil sont aussi pour M. et Mme [Y], la cause d’un préjudice moral distinct du préjudice financier causé par le stress lié à la présente procédure initiée pour faire valoir leurs droits.

Par conclusions notifiées le 9 novembre 2021, la SAS LP PROMOTION, entend voir la cour :

à titre principal,

– confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a déclaré l’ensemble des demandes formées par M. et Mme [Y] irrecevable ;

à titre subsidiaire,

– débouter M. et Mme [Y] de l’ensemble de leurs demandes ;

en tout état de cause,

rejeter toute demande formée à l’encontre de la SAS LP PROMOTION,

– condamner solidairement M. et Mme [Y] au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL LEXAVOUE, avocats sur son affirmation de droit.

Au soutien de ses demandes, la SAS LP PROMOTION fait principalement valoir sur le fondement des dispositions des articles 1116, 1134, 1147, 1304, 2222 et 2224 du code civil dans leur version applicable au présent litige et l’article 122 du code de procédure civile :

– que la connaissance par le cocontractant de l’erreur qu’il allègue constitue le point de départ de l’action en nullité pour dol, or, M et Mme [Y] invoquant une surévaluation du prix de vente, et une absence de rentabilité locative avec notamment des périodes de vacance locative, ces éléments étaient décelables lors de la signature de l’acte authentique de vente, et, au plus tard, au jour de sa mise en location ;

– que M et Mme [Y] ne démontrent pas qu’au jour de leur achat, le prix ne correspondait pas à la valeur du bien, et reporter le point de départ à une date de valeur ultérieure revient à faire dépendre le point de départ du délai du seul choix des acquéreurs. Sur la valeur locative, le montant du loyer perçu est révélé dès la mise en location en septembre 2007 qui constituerait donc le point de départ du délai ;

– quant au délai de prescription de l’action en responsabilité pour défaut de mise en garde, le dommage en résultant consistant en une perte de chance de ne pas contracter, son point de départ est celui de l’acquisition puisque le préjudice se réalise à cette date ;

– que par ailleurs, M et Mme [Y] sont sans intérêt à agir contre LP PROMOTION puisqu’ils ont été démarchés par Mme [X], seule responsable du dol qu’ils allèguent et qu’ils n’ont pas appelé à la cause, la SCI RESIDENCE CAMBRIDGE II n’ayant aucune responsabilité dans les conseils en matière d’investissement donnés par son mandataire pour la commercialisation des lots construits ;

– qu’en outre, la SAS LP PROMOTION, vendeur du bien, conteste tout dol en l’absence de mensonges ou de man’uvres sur les caractéristiques essentielles du bien acquis et documents commerciaux remis en vue de la vente. Les simulations financières produites ne sont pas datées ni référées à la vente litigieuse et rien ne démontrent qu’elles ont été déterminantes du consentement des acquéreurs alors qu’il ne s’agissait pas d’un document contractuel et que ni le contrat de réservation, ni l’acte authentique de vente ne font référence à un quelconque investissement à visée fiscale et financière. L’obligation d’information et de conseil du vendeur est circonscrit à la présentation des caractéristiques essentielles du bien vendu et porte sur les informations connues de lui. Le manquement à cette obligation supposerait une rétention intentionnelle de ces informations, non démontrée ;

– que M et Mme [Y] ne démontrent pas plus que le prix de leur achat qui était de 100 083,61 € HT était lésionnaire en 2005 ;

– qu’enfin, la SAS LP PROMOTION considère que M et Mme [Y] ont l’obligation, en leur qualité d’acquéreurs, de se renseigner pour veiller à la conservation de leurs propres intérêts notamment au regard des risques que présente tout investissement à long terme ;

– que la SAS LP PROMOTION ne doit aucune garantie aux époux [Y] ou à la SA GE MONEY BANK alors qu’elle n’a pas participé au contrat de prêt et en l’absence de toute faute de sa part, l’éventuel préjudice de la banque en cas d’annulation du prêt ne consistant qu’en une perte de chance qu’elle n’invoque et ne démontre pas ;

– que la SAS LP PROMOTION s’oppose également à la demande de garantie au titre des condamnations fiscales éventuelles des époux [Y] en l’absence de lien de causalité entre ce préjudice éventuel et une faute de sa part, alors qu’ils sont à l’origine de la demande de nullité de la vente leur faisant perdre l’avantage fiscal ;

– qu’enfin, la SAS LP PROMOTION conteste tout préjudice des appelants imputable à une faute quelconque de sa part et rappellent qu’ils ont perçu des loyers pendant plus de 10 ans compensant les frais allégués. Aucun préjudice moral n’est pas ailleurs démontré.

Dans leurs dernières conclusions communiquées le 24 mai 2022, la SAS OMNIUM FINANCE et la SAS STELLIUM IMMOBILIER, entendent voir la cour :

– débouter les appelants de l’intégralité de leurs demandes,

– en conséquence, confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pau en date du 16 février 2021 en ce qu’il a :

* déclaré M. et Mme [Y] irrecevables en leur action initiée à l’encontre de la SAS LP PROMOTION, de la SAS OMNIUM FINANCE, la SAS STELLIUM IMMOBILIER, MY MONEY BANK, l’association GMPA et la SA Allianz IARD-AGF comme étant prescrite,

* condamné M. et Mme [Y] aux entiers dépens ;

et statuant à nouveau,

à titre liminaire,

– déclarer irrecevables toutes les prétentions formulées, notamment par M. et Mme [Y], à l’encontre de la SAS OMNIUM FINANCE et mettre celle-ci hors de cause aux frais et dépens exclusifs de M. et Mme [Y] ;

à titre principal,

– déclarer irrecevables car prescrites les demandes de nullité portant tant sur le contrat notarié de vente en l’état futur d’achèvement du 2 mars 2006 que du contrat de prêt ou des contrats d’assurances qui en sont les accessoires, formulées à l’encontre notamment de la SAS STELLIUM IMMOBILIER et de la SAS OMNIUM FINANCE par M. et Mme [Y], ainsi que toutes prétentions indemnitaires constituant l’accessoire de leurs demandes d’annulation ;

– déclarer irrecevables car prescrites les demandes subsidiaires, formulées à l’encontre notamment de la SAS STELLIUM IMMOBILIER et de la SAS OMNIUM FINANCE par M. et Mme [Y] ;

à titre subsidiaire,

– débouter M. et Mme [Y] de l’ensemble de leur demande d’annulation du contrat notarié de vente en l’état futur d’achèvement du 2 mars 2006, ainsi que de leurs demandes en responsabilité pour manquements prétendus au devoir d’information et de conseil, formulées à l’encontre notamment de la SAS STELLIUM IMMOBILIER et de la SAS OMNIUM FINANCE ;

– débouter M. et Mme [Y] de l’ensemble de leurs prétentions indemnitaires tant celles constituant l’accessoire de leur demande d’annulation que celle formulée de manière autonome à titre infiniment subsidiaire à l’encontre des sociétés SAS STELLIUM IMMOBILIER et la SAS OMNIUM FINANCE ;

– débouter la SA MY MONEY BANK de toutes ses demandes formulées à titre récursoires et/ou subsidiaires à l’encontre, notamment, des sociétés SAS OMNIUM FINANCE et SAS STELLIUM IMMOBILIER ;

en tout état de cause et reconventionnellement,

– condamner solidairement M. et Mme [Y] et, solidairement avec eux toute autre partie succombante, à payer à la SAS OMNIUM FINANCE et à la SAS STELLIUM IMMOBILIER, chacune, une indemnité de 8 000 € HT, soit au total la somme de 16 000 € HT, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner enfin solidairement M. et Mme [Y] et, solidairement avec eux toute autre partie succombante, aux entiers dépens tant de première instance que d’appel, le tout avec distraction au profit de Me DUFFAU, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, la SAS OMNIUM FINANCE fait d’abord valoir qu’elle est une société Holding n’exerçant aucune activité commerciale, mais seulement de participation financière et de service pour ses filiales, et n’est à aucun moment intervenue dans la préparation, la signature ou encore l’exécution de l’investissement immobilier réalisé par M. et Mme [Y], et n’a, par voie de conséquence, aucun intérêt à se défendre à l’encontre des appelants : une société mère ne saurait être tenue des engagements contractuels pris par sa filiale ;

La SAS STELLIUM IMMOBILIER (anciennement OMNIUM CONSEIL) fait ensuite valoir :

– que le point de départ de la prescription de l’action en nullité doit reposer sur des circonstances objectives et ne peut résulter d’un choix d’opportunité purement potestatif des appelants à l’action, dépendant de leurs seules diligences et volonté, la mise en location de leur bien ne les empêchant nullement d’agir en nullité ou en responsabilité ;

– que le point de départ de la prescription des actions en nullité et en indemnisation doit être fixé au plus tard le 25 février 2011, date de la seconde location de l’appartement litigieux, intervenue après la seule période de vacance locative de 5 mois et demi qui leur permettait de constater la réalité des difficultés de leur investissement locatif ;

– que le dol allégué qui porterait sur une surévaluation du prix de vente ne peut concerner que le contrat préliminaire de réservation du bien signé le 28 octobre 2005 puisque ce dol, à supposer qu’il soit établi, n’aurait eu pour conséquence que de leur faire perdre une chance de ne pas acquérir le bien, aucune annulation de vente ne pouvant être obtenue sur une erreur ou même un dol relatif à la valeur vénale d’un bien hors le cas de lésion, outre que le dol suppose une intention frauduleuse qui n’est de toutes façons pas caractérisées ;

– que la SAS STELLIUM IMMOBILIER, anciennement dénommée OMNIUM CONSEIL, est seulement un agent immobilier et n’a jamais eu le statut de « Conseiller en investissements financiers», pas plus que celui de « Conseil en gestion de patrimoine », non seulement en raison de la nature même de son activité professionnelle qui n’impliquait pas d’exiger une photographie exhaustive de la situation patrimoniale et financière des époux [Y], informations données par contre à la SA GE MONEY BANK, mais encore par le fait qu’elle exerce une activité d’animation d’un réseau national de mandataires commerciaux indépendants, afin de favoriser la commercialisation de projets d’immeubles vendus en l’état de futur d’achèvement, l’avantage fiscal prévu par la loi Robien n’étant, ni plus ni moins, qu’un avantage secondaire de l’acquisition, devenir propriétaire d’un bien immobilier étant la principale motivation de tout investisseur ;

– que les plaquettes publicitaires sont nécessairement laudatives sans être mensongères, les simulations financières sont des documents théoriques à relativiser, non contractuels ne dispensant pas les acquéreurs normalement diligents de leur propre analyse, notamment au regard du loyer prévisible et des mensualités de l’emprunt envisagé. Les intimées font d’ailleurs valoir que M. et Mme [Y] avaient conscience des risques puisqu’ils ont souscrit une assurance « Garantie revente investissement » pour le cas d’une perte financière, que celle-ci n’est de toutes façons pas démontrée sur la seule base des estimations produites non comparables avec le bien acquis initialement, selon la jurisprudence récente de la Cour de Cassation. Les intimées font encore valoir que ni la SCI CAMBRIDGE II à [Localité 10], ni la SAS STELLIUM IMMOBILIER et encore moins la SAS OMNIUM FINANCE, ne se sont engagées à garantir une augmentation de la valeur du bien lors de sa revente afin de leur permettre « une valorisation financière » qui n’est jamais entrée dans le champ contractuel. M. et Mme [Y] ont bénéficié des avantages fiscaux prévus et calculés sur la valeur d’achat du bien, et ils pouvaient, dès la mise en location du bien constater la rentabilité réelle de leur investissement. Qu’ils ont en outre disposé d’un délai de rétractation de 10 jours suivant la notification du contrat par le vendeur.

La SAS STELLIUM IMMOBILIER estime enfin que M et Mme [Y] ne démontrent pas la réalité de la perte financière réelle alléguée compte tenu des loyers perçus et de la défiscalisation obtenue ; ni l’établissement du prix de départ ni les fluctuations du marché de l’immobilier ne peuvent être reprochés à la SAS STELLIUM IMMOBILIER, et le préjudice des appelants ne pourrait être qu’une partie de cette perte et les frais liés à la vente ne sauraient être mis à sa charge, étant un tiers à la vente.

En réponse à la demande de garantie présentée par la SCA MY MONEY BANK, anciennement dénommée GE MONEY BANK, la SAS STELLIUM IMMOBILIER s’y oppose au regard de la seule responsabilité de la banque dans le montage financier de l’investissement des époux [Y] et de ses obligations de prudence et de mise en garde à l’égard des emprunteurs.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 3 novembre 2021, la SA MY MONEY BANK, anciennement dénommée GE MONEY BANK entend voir la cour :

– confirmer en toutes ses dispositions, le jugement du tribunal judiciaire de Pau en date du 16 février 2021 ;

à titre subsidiaire,

si la cour devait faire droit à l’action en nullité de l’acte authentique de vente engagée par M. et Mme [Y],

– débouter M. et Mme [Y] de leur demande de résolution du contrat de prêt ;

à titre infiniment subsidiaire, si la cour décidait de prononcer la résolution du contrat de prêt,

– condamner M. et Mme [Y] à restituer immédiatement à la société MY MONEY BANK le capital restant dû au titre du prêt, majoré des intérêts au taux légal à compter de la mise à disposition du prêt jusqu’à complet paiement, déduction faite des intérêts conventionnels et frais versés par eux ;

– condamner solidairement la société LP PROMOTION et la société OMNIUM FRANCE à garantir le remboursement des sommes devant être restituées par M. et Mme [Y] à la société MY MONEY BANK ;

– condamner solidairement la société LP PROMOTION et la société OMNIUM FRANCE à verser à la société MY MONEY BANK le montant des intérêts que la banque aurait perçu depuis la mise à disposition des fonds jusqu’à la fin du contrat de prêt ou, à tout le moins, le montant des intérêts versés par les emprunteurs et restitués à ces derniers pour la période comprise entre la souscription du prêt et sa résolution, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir jusqu’à complet paiement ;

en toute hypothèse,

– condamner solidairement les parties succombantes à verser à la société MY MONEY BANK la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner solidairement les parties succombantes aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SA MY MONEY BANK fait valoir que le tribunal a bien apprécié le point de départ de la prescription de l’action en nullité de la vente mais subsidiairement, en sa qualité de prêteur, s’en remet à justice sur la question de l’existence d’un dol qui aurait déterminé le consentement des demandeurs, dans ce cas, au visa de l’article L312-12 (ancien L313-36) du code de la consommation la SA MY MONEY BANK s’oppose à la résolution du contrat de prêt qui n’est pas prévue par ce texte en cas d’annulation de la vente, mais seulement en cas de non conclusion de celle-ci, outre que l’achat du bien immobilier ne fait pas référence au prêt. Si la résolution était prononcée, les restitutions réciproques devraient être prononcées et son préjudice financier réparé par les responsables du dol.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 28 octobre 2021, l’Association GMPA et la SA ALLIANZ VIE demandent à la Cour de :

– de déclarer irrecevable l’action de M. et Mme [Y] contre l’Association GMPA et de la mettre hors de cause ;

– donner acte à la SA ALLIANZ VIE de son intervention volontaire ;

– confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de M. et Mme [Y] en nullité de la vente pour dol ;

– dire qu’en cas de nullité de la vente, la résiliation du contrat d’assurance du prêt souscrit n’aura d’effet pour l’avenir et que les primes versées par M. et Mme [Y] depuis 2006 jusqu’au prononcé de l’arrêt resteront acquises à la SA ALLIANZ VIE ;

– condamner la partie succombante à verser à la SA ALLIANZ VIE la, somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, l’Association GMPA et la SA ALLIANZ VIE font d’abord valoir que la première est une association qui négocie des assurances de groupe pour une collectivité d’assurés, qui signent ensuite leur contrat avec l’assurance choisie, en l’espèce la Société Assurances générales de France (AGF) aux droits de laquelle vient aujourd’hui la SA ALLIANZ VIE avec laquelle M. et Mme [Y] ont conclu le contrat d’assurance de leur prêt. L’Association GMPA n’est donc pas directement concernée par l’action engagée par M. et Mme [Y].

Sur le fond elles ne se prononcent pas sur la nullité du contrat de vente mais se fondent sur les articles 1131 et 1134 anciens du code civil pour conclure à la nullité de plein droit du contrat de prêt en cas d’annulation de la vente. Le contrat d’assurance est accessoire au contrat de prêt, et subit donc le même sort, mais étant à exécution successive, la résiliation n’opère que pour l’avenir, puisque la garantie offerte aux époux [Y] s’est exécutée jusqu’à ce jour.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 7 décembre 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour rappelle que, en vertu de l’article 954 alinéa 3, selon lequel « La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » les demandes contenues au dispositif des conclusions tendant à « constater », « dire et juger », ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions saisissant la Cour, mais un simple rappel des moyens.

Le contrat de vente litigieux ayant été signé le 2 mars 2006, ce sont les versions des dispositions du code civil en vigueur jusqu’au 30 septembre 2016 qui sont applicables.

Sur la demande de mise hors de cause de la SAS OMNIUM FINANCE :

En l’espèce, le Groupe OMNIUM FINANCE, qui dispose de plusieurs Pôles (notamment Promotion, conseil Investissement, administration de biens) a remis à M. et Mme [Y] par l’intermédiaire d’une de ses mandataires, Mme [X], des documents de présentation du projet de construction immobilière dans laquelle les époux [Y] envisageaient un investissement locatif dans le cadre de la défiscalisation de la loi Robien, et chaque document remis mentionne effectivement le GROUPE OMNIUM FINANCE comme le partenaire de ce projet global.

Les documents commerciaux et publicitaires présentent le projet immobilier conduit par la SAS OMNIUM FINANCE (description, environnement, situation géographique), le déroulement des étapes de la construction et le mode de financement par les acquéreurs des lots en l’état futur d’achèvement. Dès lors que la SAS OMNIUM FINANCE est poursuivie pour dol avec le vendeur en état futur d’achèvement, pour des man’uvres pré-contractuelles consistant justement dans la remise des documents de présentation du projet immobilier et d’une estimation de la rentabilité financière de l’investissement, sa mise en cause est donc justifiée, la mention du Groupe ayant pu jouer un rôle dans ces man’uvres et la confiance accordée par M. et Mme [Y] au représentant du vendeur.

La demande de mise hors de cause doit donc être rejetée.

Sur l’action en nullité de M et Mme [Y] :

– Sur la prescription de l’action en nullité :

Selon l’article 1304 ancien du code civil, dans tous les cas où l’action en nullité ou en rescision d’une convention n’est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans. Ce temps ne court dans le cas de violence que du jour où elle a cessé ; dans le cas d’erreur ou de dol, du jour où ils ont été découverts.

Le point de départ de l’action en nullité du contrat de vente pour dol court à compter de la date à laquelle l’acquéreur a eu connaissance de son erreur résultant d’informations erronées ou omises qui ont constitué selon lui les man’uvres l’ayant conduit à acheter le bien immobilier.

M. et Mme [Y] ne reprochent aucun manquement ou dissimulation sur les informations données quant aux éléments relatifs à l’appartement lui-même qu’ils ont acheté ni sur la copropriété et leurs droits dans celle-ci.

Ils considèrent que les man’uvres qui ont été la cause déterminante de leur achat réside dans la projection financière faite par le pôle Conseil investissement, représenté par la SAS STELLIUM IMMOBILIER, mandataire de la venderesse la SCI CAMBRIDGE 2 représentée par la SAS LP PROMOTION, elle-même pôle production du groupe OMNIUM FINANCE pour la commercialisation de la future construction.

Cette estimation effectuée par Mme [X] pour le Pôle Investissement du GROUPE OMNIUM FINANCE (OMNIUM CONSEIL sur le document, et aujourd’hui la SAS STELLIUM IMMOBILIER) en vue de l’acquisition des époux [Y], consiste en plusieurs pages manuscrites non datées ni signées remplissant un plan d’investissement pour l’acquisition d’un lot A211. Il y a également des pages entièrement manuscrites consistant en argumentaires et calculs projectifs de rentabilité. Ces documents ne sont pas contestés par les intimés, mais ne font pas partis des documents contractuels de réservation du bien ni de l’achat en l’état futur d’achèvement. Il ne constituent que des documents pré-contractuels, de discussions avant la décision d’acquérir le bien.Trois estimations sont faites, selon le montant de l’emprunt envisagé sur 25 ans : 125 243 €, 123 730 € ou 105 560 €, la constante étant que M. et Mme [Y] ne disposent d’aucun apport personnel pour cet achat, entièrement financé par un emprunt.

Les revenus locatifs sont estimés entre 311 et 357 € mensuels hors charges, les projections sont faites pour les déductions fiscales annuelles. Au final, il est mentionné le capital obtenu par les acquéreurs en cas de revente au terme de 15 ans d’investissement avec pour hypothèse une revente du bien au prix de 125 243 €, qui est le montant total de l’emprunt (le prix d’acquisition étant pour l’appartement de 119 700 €, le prix total d’achat du bien étant de 121 987 €, auquel se sont ajoutés les frais notariés).

M. et Mme [Y] ayant effectivement loué régulièrement leur bien pendant plus de 10 ans pour des loyers de 399 à 411 € HC depuis leur achat (hormis une période de 5 mois de vacances locatives entre septembre 2010 et février 2011) et bénéficié des déductions fiscales légales, la seule erreur ne peut donc consister que dans le calcul fait de la rentabilité de leur investissement mentionnée dans les simulations à partir d’une revente du bien, à 15 ans, au même prix que le montant de l’emprunt souscrit. Tous les autres éléments de l’étude financière se sont avérés exacts (revenu locatif et défiscalisation).

Cette erreur de rentabilité ne s’est donc révélée qu’au moment de la revente envisagée, après la période de location obligatoire pour bénéficier des avantages fiscaux, selon cette projection qui leur avait été faite.

Par conséquent en saisissant la juridiction en 2016 lors de la découverte de la valeur de leur bien immobilier, le point de départ de la prescription de l’action en nullité pour dol n’avait pas encore commencé à courir, puisque la date du terme de leur investissement pouvant manifester l’erreur de rentabilité était 2021 selon les simulations.

Il s’ensuit que l’action en nullité pour dol engagée par M. et Mme [Y] est recevable comme étant non prescrite.

Sur le dol :

Selon l’article 1116 ancien du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Il faut donc démontrer l’existence de man’uvres (qui peuvent être des, mensonges, des omissions d’information ou dissimulations) émanant du cocontractant (ici du vendeur, ou de son mandataire) sur des éléments essentiels du contrat, déterminants pour le consentement de l’acquéreur, et que ces man’uvres aient été pratiquées avec l’intention de tromper l’acquéreur pour obtenir son consentement à l’acquisition et sans lesquelles il n’aurait pas été obtenu.

Le dol conduisant à l’achat d’un bien peut ainsi se concrétiser avant l’acte d’acquisition, dans les négociations ou documents pré-contractuels remis au candidat acquéreur et se réalise par le déséquilibre entre le vendeur professionnel et l’acquéreur profane, quand le premier dissimule des faits concernant l’achat projeté, ou au contraire affirme des caractéristiques du bien que l’acquéreur ne disposerait pas de moyens simples de vérifier, et se montre ainsi déloyal.

En l’espèce, pour caractériser le dol conduisant à l’annulation de la vente, les appelants doivent établir :

– que l’investissement envisagé avec les performances indiquées dans les simulations était le critère déterminant de leur consentement à l’acquisition de l’appartement ;

– que le bien acquis n’a pas respecté la rentabilité attendue selon ces simulations ;

– que le vendeur ou son mandataire a, par ses man’uvres, mensonges ou omissions, convaincu M. et Mme [Y] d’acquérir le bien en leur faisant croire qu’ils pourraient le revendre au prix estimé dans les simulations, 15 ans après son acquisition, pour disposer à cette date d’un capital.

Sur le premier point, il ressort fiches rédigées par Mme [X] et des épais documents commerciaux et publicitaires d’OMNIUM FINANCE (Guide de l’investisseur OMNIUM : nous avons la volonté de vous apporter un réel soutien logistique afin que votre investissement soit pour vous une réussite…), remis à M. et Mme [Y], présentant toutes les phases et schémas, courbes de rentabilité, les avantages fiscaux et la rentabilité locative du bien qu’ils envisageaient d’acquérir, que la SAS OMNIUM FINANCE et ses filiales et leurs mandataires répondaient à la recherche de ceux-ci d’effectuer un placement rentable, qui constituait bien un critère déterminant de leur achat immobilier et de leur consentement. Cependant si les projections envisageaient une revente du bien à 15 ans, au-delà de la période de défiscalisation autorisée, rien n’indique que la revente dans les 15 ans du placement était impérative pour eux, cette durée n’apparaît donc pas comme un élément déterminant de l’investissement envisagé.

Sur le deuxième point, M. et Mme [Y] versent au débat la cote des prix d’achat moyen ou de location des appartements à [Localité 10], dont la date et l’origine n’est pas précisée, mais qu’ils situent en 2005 sans être contredits pour démontrer une surévaluation du bien à cette date puisqu’il aurait dû être de moins de 80 000 € selon cette étude statistique ; la valeur locative est donnée pour 328 € mensuelle, ce qui correspond par contre bien aux simulations. Quant à la valeur réelle du bien à la fin de la période de défiscalisation, ils ont sollicité l’agence Foncia en 2015, puis 2017 et 2020 donnant une valeur de 60 000 à 70 000 € assez théorique puisque le bien n’a pas été visité par l’agent immobilier. Mais les estimations produites donnent une indication de l’état du marché pour ce type de bien entre 2015 et 2020 qui permet d’admettre une valeur autour de cette fourchette, soit très inférieure à la valeur d’achat 10 ans plus tôt, concrétisant à cette date un défaut de la rentabilité espérée ; mais aucune donnée n’étant produite sur la valeur de l’immeuble en 2021 et 2022 il n’est pas possible d’affirmer que le placement, sur un plus long terme, ne correspond pas aux estimations, d’autant qu’il n’est pas établi, comme il a été dit plus haut, que la revente du bien en 2021 était une condition impérative du placement pour M. et Mme [Y].

Mais surtout sur le troisième point, ils ne démontrent pas les man’uvres dolosives imputables à la SAS LP PROMOTION ou à sa mandataire la SAS STELLIUM IMMOBILIER responsables de leur erreur d’appréciation.

En effet, la rentabilité du placement présenté aux époux [Y] reposait sur l’affirmation de la revente, au bout de 15 ans de mise en location, à un prix supérieur à celui de l’achat de leur appartement neuf (125 243 € au lieu de 121 987 €).

Or, le marché immobilier est très aléatoire et dépend de nombreux facteurs sociaux, économiques, environnementaux non maîtrisables. Une telle affirmation de valeur à une échéance si lointaine tient plus de l’art divinatoire et ne peut jamais être vérifiée qu’au terme de la durée envisagée, et M. et Mme [Y] étaient assez conscients de cet aléa pour avoir souscrit, sur les conseils de STELLIUM IMMOBILIER, une assurance spécifique (en cas de décès, invalidité permanente totale, licenciement ou divorce) pour garantir pendant 10 ans la revente de leur bien à un prix qui ne soit pas inférieur au prix d’achat (certificat d’Assurance du Contrat Groupe auprès d’OMNIUM FINANCE le 28 octobre 2005) ; en outre, dès lors qu’ils effectuaient un investissement de cette importance, ils leur appartenaient de veiller un minimum à leurs propres intérêts et de questionner la réalité des hypothèses des simulations qui leur étaient soumises. Même en demeurant dans une autre région, ils pouvaient prendre en considération par eux-mêmes les risques habituels en matière d’investissement immobilier : dégradation de l’ensemble immobilier destiné essentiellement à la location, crise du secteur immobilier, baisse démographique dans l’agglomération de [Localité 10], perte de dynamisme du quartier où se trouvait le bien destiné à la location, etc.

Et donc, dès lors que le prix de revente au bout de 15 ans est par définition inconnu et imprévisible, la simulation de leur projet d’investissement leur imposait nécessairement des vérifications personnelles sur le prix d’achat servant de base à cette évaluation.

La rentabilité économique calculée sur 15 ans reposait en effet sur cette revente au prix initial majoré des frais d’acte du bien acquis en l’état futur d’achèvement, puisqu’il était financé entièrement par un emprunt sur 25 ans remboursable par mensualités très supérieures aux revenus locatifs prévisibles et effectivement perçus dès 2007 de 399 € par mois. Les déductions fiscales ne suffisaient pas à compenser la totalité de l’investissement, il leur appartenait de vérifier la juste fixation du prix d’achat par le vendeur pour apprécier le risque qu’ils prenaient, en demandant, avant de réserver le bien, ou avant son acquisition par acte authentique en mars 2006, une simple estimation par une agence immobilière indépendante du GROUPE OMNIUM FINANCE du marché locatif local et de ses perspectives, comme ils ont pu le faire en 2015 sans que leur éloignement de [Localité 10] ne soit un obstacle à cette vérification, ou comme dans le cadre du présent litige en versant une étude des prix des logements en France en 2005.

Par conséquent, il est manifeste que la mention, dans les simulations, que la valeur de l’appartement acquis neuf pour la somme de 121 987 € en 2006 vaudrait la somme de 125 243 € en cas de revente en 2021 après 15 ans de location, ne constituait pas une man’uvre dolosive de la part de la SAS OMNIUM FINANCE, ou de la SAS LP PROMOTION par l’intermédiaire de sa mandataire la SAS STELLIUM IMMOBILIER envers M. et Mme [Y], cette présentation n’ayant que le caractère d’une hypothèse avantageuse et idéale qu’un acquéreur soucieux de ses intérêts pouvait facilement contester ou relativiser en vérifiant les données locales sur les biens immobiliers de même nature au moment de leur achat.

Il s’ensuit que M. et Mme [Y] échouent à rapporter la preuve de man’uvres dolosives de la part de la SAS LP PROMOTION, de la SAS STELLIUM IMMOBILIER et de la SAS OMNIUM FINANCE, et que la demande de nullité de la vente que leur a consenti la première le 2 mars 2006 doit être rejetée.

Les demandes subséquentes de publication, de résolution du contrat de prêt, de restitutions réciproques et de résiliation du contrat d’assurance doivent être rejetées, ainsi que les demandes de dommages intérêts complémentaires.

Par ailleurs la demande contre l’Association GMPA qui n’est que courtier en assurance, et non pas l’assureur du contrat de prêt, doit être déclarée irrecevable.

Sur la responsabilité des intimés au titre de leur devoir d’information, de conseil et de mise en garde :

Sur le point de départ du délai de prescription,

Selon l’article 2224 du code civil dans sa version issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Le contrat ayant été conclu avant cette loi réduisant ce délai de prescription de 10 ans à 5 ans, un nouveau délai de 5 ans a couru pour les actions non prescrites lors de son entrée en vigueur à compter du 19 juin 2008 par application des dispositions transitoires prévues à l’article 2222 du code civil.

La prescription d’une action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime, si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance.

Ainsi pour la présente espèce, la réalisation du dommage ne pouvait se manifester qu’au terme des années de location imposée par le dispositif de la loi Robien, objet de l’investissement des époux [Y], pour lequel LP PROMOTION et STELLIUM IMMOBILIER ont donné leurs conseils en amont de l’acquisition, puisque c’est au moment où les acquéreurs pouvaient envisager la revente de leur bien sans perdre le bénéfice des avantages fiscaux, critère déterminant de leur investissement, que s’appréciait la valeur de revente, et donc la rentabilité réelle de leur placement financier.

Comme indiqué ci-dessus, la découverte de la moindre valeur vénale de leur bien résulte de l’estimation effectuée par l’Agence Foncia, via son moteur de recherche internet interrogée en 2015, puis réinterrogée en 2017 et en 2020, confirmant la valeur de leur appartement entre 60 000 et 70 000 € au regard du marché local, de sa situation et de la qualité du bien (non visité).

Il s’ensuit que l’action en responsabilité contractuelle engagée en 2016 par M. et Mme [Y] n’est pas prescrite.

‘ Sur le fond : la responsabilité du vendeur ou de son mandataire pour défaut de mise en garde et d’information :

Selon l’article L111-1 du code de la consommation en vigueur au moment des faits, tout professionnel vendeur de biens ou prestataire de services doit, avant la conclusion du contrat, mettre le consommateur en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien ou du service.

Et selon l’article L121-1 du même code mais dans sa version en vigueur en 2006, Est interdite toute publicité comportant, sous quelque forme que ce soit, des allégations, indications ou présentations fausses ou de nature à induire en erreur, lorsque celles-ci portent sur un ou plusieurs des éléments ci-après ; existence, nature, composition, qualités substantielles, […] prix et conditions de vente de biens ou services qui font l’objet de la publicité, […].

Il ne peut être contesté que les caractéristiques essentielles de l’appartement et du parking acquis par M. et Mme [Y] (composition, situation, prix) ont été communiquées aux acquéreurs lors du contrat de réservation du 28 octobre 2005, et sont conformes à la réalité du bien, acquis en l’état futur d’achèvement, et livré le 24 juillet 2007. Il n’est pas non plus contesté que l’appartement a été constamment loué, sauf 5 mois entre septembre 2010 et février 2011.

Les estimations du placement financier réalisées avant la vente, n’étant pas dans le champ contractuel par absence de toute référence à ce placement selon le dispositif de la loi Robien tant dans le contrat de réservation que dans l’acte authentique, le vendeur a rempli son obligation d’information sur le bien vendu et aucun manquement de ce chef n’est démontré.

S’agissant des négociations pré-contractuelles en vue de la signature du contrat de vente, il y a lieu d’examiner la faute éventuelle de LP PROMOTION et STELLIUM IMMOBILIER dans l’absence de mise en garde sur les risques de l’investissement envisagé par M. et Mme [Y] lorsqu’ils ont contacté ce vendeur.

Si la carte de visite de Mme [X] qui a donné ses conseils et accompagné M. et Mme [Y] dans leur projet d’investissement ainsi qu’il ressort des documents remplis par elle et des courriers échangés avec les acquéreurs pendant toute la période pré-contractuelle, mentionne qu’elle est « Conseiller en investissement indépendant », cette même carte est à en-tête du Groupe OMNIUM FINANCE, pôle Conseil investissement, et à aucun moment M. et Mme [Y] n’ont pu croire à l’indépendance de cet agent commercial à l’égard du vendeur au regard des documents qui leur ont été remis et tous marqués du logo du groupe OMNIUM FINANCE. Or, si les conseils en investissement ont porté sur le dispositif de la loi Robien et sa déclinaison selon l’acquisition projetée et son mode de financement, il n’a jamais été question, dans les documents produits, d’une analyse de la situation patrimoniale globale de M. et Mme [Y], des différents produits d’investissement et d’épargne existant sur le marché financier, mais uniquement des dispositifs fiscaux de la loi Robien applicables pour l’achat d’un bien vendu par LP PROMOTION dans la résidence Cambridge II en construction.

Par conséquent, c’est bien en sa qualité de mandataire du vendeur que Mme [X], pour STELLIUM IMMOBILIER a réalisé les projections financières du placement envisagé par M. et Mme [Y] et non en qualité de conseiller en investissement financier pour le compte de ceux-ci. Les obligations qui en découlent sont celle du vendeur dans la phase pré-contractuelle. Et il appartenait à M. et Mme [Y] de consulter un autre conseiller en placements financiers, indépendant du vendeur, pour vérifier le caractère raisonnable et sans risque pour eux du placement que leur proposait celui-ci.

En effet les documents pré-contractuels sur les différentes simulations de rendement déjà examinés ci-dessus constituaient des projections d’investissements les plus favorables, ne contenant pas d’erreur mathématique mais nécessairement théoriques, ne dispensant pas l’acquéreur profane normalement informé et raisonnablement attentif et avisé d’en apprécier la faisabilité et le caractère raisonnable au regard de sa propre situation.

Ainsi, M. et Mme [Y] pouvaient constater par eux-mêmes que la prévision d’un prix de revente de leur appartement à 15 ans correspondant exactement au montant total de l’emprunt souscrit incluant les frais notariés et donc supérieur au prix d’acquisition initial de 121 987 € du bien neuf, n’était qu’une projection théorique et en aucun cas un engagement de rentabilité en l’absence de tout élément concret et objectif vérifiable sur ce prix de revente comme il a été dit plus haut, dans l’impossibilité de connaître à l’avance l’état du marché immobilier dans le secteur de [Localité 10] où se situe le programme immobilier en construction.

M. et Mme [Y] reprochent à LP PROMOTION et STELLIUM IMMOBILIER de ne pas les avoir mis en garde contre l’aléa de cet investissement dans les conditions qui étaient les leurs (aucun apport personnel, emprunt sur 25 ans) et de ne pas les avoir informés notamment de l’état du marché locatif local défavorable depuis 1999 selon les statistiques de l’INSEE qu’ils versent au débat.

Or, d’une part, ces statistiques sont accessibles à tous, et peuvent être consultées à distance, notamment par M. et Mme [Y] qui n’habitent pas à [Localité 10], et d’autre part, elles concernent la situation du parc locatif, or, M. et Mme [Y] n’ont pas eu de difficulté à louer leur bien (sauf une vacance de 5 mois) et à un prix en outre supérieur aux estimations critiquées.

A l’inverse des décisions citées par les acquéreurs, la Cour considère en l’espèce que l’aléa d’une revente à perte est un risque évident dans ce type d’investissement à long terme et ne justifie donc aucune mise en garde particulière du vendeur d’un bien immobilier qui déploie une publicité laudative prévisible en la matière et pouvant être aisément contredite par les vérifications élémentaires attendues d’un acquéreur potentiel même profane.

LP PROMOTION et STELLIUM IMMOBILIER et leur mandataire n’ont donc dissimulé aucune information à M. et Mme [Y] qu’ils ne pouvaient obtenir par eux-mêmes, sur la rentabilité locative de leur bien qui a en outre été effective.

Quant à la valeur vénale lors de l’achat de leur appartement en 2006, il incombe à tout acquéreur de vérifier, lors de son acquisition au prix qui lui est proposé, qu’il correspond au prix du marché, en effectuant les simples vérifications accessibles dans les agences immobilières locales ou sur internet sur les nombreux sites qui évaluent les biens, comme l’agence FONCIA l’a fait à leur demande en 2015 et comme ils l’ont fait pour cette procédure en recherchant le prix des biens au m² en 2005.

Il s’ensuit que M. et Mme [Y] ne démontrent pas de faute pré-contractuelle de LP PROMOTION et STELLIUM IMMOBILIER dans les négociations en vue de l’acquisition de leur appartement, au regard de leurs propres obligations d’acquéreurs dans le cadre d’un placement financier en vue d’une défiscalisation.

Leurs demandes d’indemnisation tant de leur préjudice moral que financier doivent donc être rejetées.

Les demandes subsidiaires présentées par la SA MY MONEY BANK et la SA ALLIANZ VIE sont sans objet.

En conséquence, le jugement déféré doit être infirmé partiellement.

Le tribunal a exactement statué sur le sort des dépens laissés à la charge de M. et Mme [Y] et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en rejetant les demandes des parties au titre de l’équité ce que la Cour confirme au niveau de l’appel. Y ajoutant, la Cour condamne également M. et Mme [Y] aux dépens de la procédure en appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 16 février 2021 en ce qu’il a déclaré les demandes de M. [D] [Y] et Mme [G] [W] épouse [Y] irrecevables comme étant prescrites.

Confirme pour le surplus.

Y ajoutant,

Rejette la demande de mise hors de cause de la SAS OMNIUM FINANCE.

Déclare irrecevable la demande de M. et Mme [Y] contre l’Association GMPA.

Rejette la demande de nullité du contrat de vente signé le 2 mars 2006 entre M. [D] [Y] et Mme [G] [W] épouse [Y] et LP PROMOTION représentant la SCI CAMBRIDGE II à Pau portant sur les lots 34 et 1034 de la copropriété située [Adresse 7].

Rejette les demandes de M. [D] [Y] et Mme [G] [W] épouse [Y] accessoires à la demande de nullité du contrat de vente concernant le contrat de prêt souscrit auprès de la SA MY MONEY BANK et le contrat d’assurance souscrit auprès de la SA ALLIANZ VIE.

Rejette les demandes de M. [D] [Y] et Mme [G] [W] épouse [Y] de condamnation in solidum de LP PROMOTION, STELLIUM IMMOBILIER et la SAS OMNIUM FINANCE au paiement de dommages intérêts pour leur préjudice financier et pour leur préjudice moral.

Condamne M. [D] [Y] et Mme [G] [W] épouse [Y] aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SELARL LEXAVOUE et de Maître DUFFAU, chacun pour leur part dans ces dépens, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame ROSA-SCHALL, Conseillère faisant fonction de Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Carole DEBON Marie-Ange ROSA-SCHALL