REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 5

ARRET DU 25 JANVIER 2023

(n° 28 /2023, 20 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/18520 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B6ENT

Décision déférée à la Cour : Jugement du 9 Juillet 2018 -Tribunal de Grande Instance de Paris RG n° 16/04387

APPELANTE

Madame [U] [C]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représentée et assistée par Me Arnaud MÉTAYER-MATHIEU de la SELARL HUGO AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0866

INTIMEES

SAS MAISONS MCA

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Me Patrick MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER – BARREAUX MAUBARET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0614

Assistée de Me Amandine GINEL, avocat au barreau de BORDEAUX

SA COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS CEGC

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée et assistée par Me Erwan LAZENNEC de l’ASSOCIATION CLL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : L0257

INTERVENANT

Monsieur SA CAMCA ASSURANCES

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 3]

Représenté par Me Bruno REGNIER de la SCP REGNIER – BEQUET – MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Assisté de Me Sonia AIMARD, avocat au barreau de CHARENTE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 Octobre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

Mme Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Madame Elise THEVENIN-SCOTT, conseillère

Mme Alexandra PELIER-TETREAU, vice-présidente placée faisant fonction de conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Alexandra Pélier-Tétreau dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière lors des débats : Mme Suzanne HAKOUN

ARRET :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Marie-Ange Sentucq, présidente de chambre et par Céline Richard, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS et PROCEDURE

Le 1er septembre 2007, Mme [U] [C] a signé deux contrats de construction de maison individuelle avec fourniture de plan auprès de la SAS Maisons Côte Atlantique (MCA), pour la construction de deux pavillons sur un même terrain à [Adresse 10]), au prix unitaire de 128 771 euros outre 45 000 euros au titre des travaux réservés.

La société MCA a souscrit une police d’assurance couvrant sa responsabilité décennale auprès de la SA CAMCA Assurances (CAMCA) et une garantie de livraison auprès de la société Compagnie Européenne de Garantie et de Cautions (CEGC).

Selon devis accepté en date du 23 juillet 2007, Mme [C] a confié à la SARL Sicaud plusieurs travaux réservés à la signature du contrat.

Les travaux de construction ont débuté le 5 mars 2009.

Un procès-verbal de réception sans réserve a été signé le 1er octobre 2009 entre la société MCA et Mme [M] [B], représentante de la société PLS.

Le 6 janvier 2010, Mme [C] a confié à la société PLS un mandat de gestion locative pour les deux maisons.

Les travaux commandés à la société MCA ont été intégralement réglés.

Le 31 décembre 2010, Mme [C] a fait constater par Mme [N], architecte, certains défauts d’exécution concernant l’aménagement des espaces extérieurs.

Mme [C] a ensuite sollicité du juge des référés du tribunal de grande instance de Paris une mesure d’expertise et, par ordonnance du 10 mars 2011, M. [D] a été désigné en qualité d’expert.

L’expert a déposé son rapport le 19 septembre 2012.

Par actes d’huissier du 3 mars 2016, Mme [C] a fait assigner les sociétés MCA, Sicaud, CAMCA et CEGC devant le tribunal de grande instance de Paris, afin d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices.

Par ordonnance en date du 13 juin 2017, le juge de la mise en état a constaté le désistement de Mme [C] à l’égard de la société Sicaud, précédemment placée en liquidation judiciaire.

Par jugement du 9 juillet 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :

Déclaré irrecevables les demandes en indemnisation formées sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun ;

Dit que les ouvrages ont été réceptionnés contradictoirement le 1er octobre 2009 ;

Condamné in solidum la SAS Maisons Côte Atlantique et la SA CAMCA Assurances à payer à Mme [U] [C] :

– 17 736, 66 euros au titre des travaux de reprise des désordres de nature décennale,

– 1 000 euros au titre de la perte de chance,

– 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SAS Maisons Côte Atlantique et la SA CAMCA Assurances in solidum aux dépens, comprenant les frais d’expertise ;

Admis les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamné la SA CAMCA Assurances à garantir la SAS Maisons Côte Atlantique de toutes les condamnations mise à sa charge par le présent jugement ;

Ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

Débouté les parties de leurs autres demandes.

Par déclaration d’appel du 14 novembre 2019, Mme [C] a interjeté appel de ce jugement, intimant la société la société CAMCA Assurances, la société Maisons Côte Atlantique et CEGC devant la cour.

***

Par conclusions signifiées via le réseau privé virtuel des avocats le 7 octobre 2022, Mme [C], appelante, demande à la cour de :

– Réformer le jugement en ce qu’il a :

Déclaré irrecevables les demandes d’indemnisation fondées sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun ;

Dit que les ouvrages ont été réceptionnés contradictoirement le 1er octobre 2009 ;

Limité le montant de son indemnisation ;

L’a déboutée de ses autres demandes ;

– Confirmer le jugement en ce qu’il a reconnu le principe de la responsabilité de la société MCA et de son assureur la CAMCA au titre des désordres de nature décennale ;

Ce faisant, statuant à nouveau,

– Juger que les travaux n’ont pas été réceptionnés à l’égard de la société Maisons Côte Atlantique, que ce soit de manière expresse, par un mandat apparent ou par une réception implicite ;

– Prononcer la réception judiciaire au 8 juin 2011 avec les réserves listées dans le corps des conclusions ;

– Juger que la société Maisons Côte Atlantique a commis des fautes dans l’exécution de sa mission et engage sa responsabilité ;

– Condamner en conséquence la société Maisons Côte Atlantique à lui payer les sommes suivantes, avec intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2012, date du dépôt du rapport d’expertise :

161 808,40 euros au titre des pénalités de retard, solidairement avec la CEGC ;

67 200 euros au titre de la perte des loyers solidairement avec la CAMCA ;

322 295,54 euros au titre des réparations et travaux solidairement avec la CAMCA Assurances si la cour estimait qu’une réception, expresse, tacite ou judiciaire, était intervenue ;

subsidiairement, 40 978,52 euros au titre de la mise en conformité pour le respect des normes handicapés, solidairement avec la CAMCA, si la cour estimait que seuls ces travaux peuvent être mis à la charge de la société MCA ;

plus subsidiairement, 20 498,26 euros au titre de la mise en conformité pour le respect des normes handicapés, solidairement avec la CAMCA pour le premier pavillon et 15 000 euros au titre de la décote du prix de vente du second pavillon ;

en tout état de cause, 2 679,75 euros pour le branchement eau, 2 993,81 euros au titre de l’assainissement et 6 277,56 euros pour l’électricité, solidairement avec la CAMCA ;

82 271 euros au titre de la surévaluation ;

– Condamner in solidum la société Maisons Côte Atlantique, la CAMCA Assurances et la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner la société Maisons Côte Atlantique, la CAMCA Assurances et la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions aux entiers dépens.

Par conclusions signifiées via le réseau privé virtuel des avocats, la société Maisons Côte Atlantique demande à la cour, au visa des articles 1134, 1147 et suivants du code civil (ancien), 1792 et suivants du code civil, 1984 et suivants du code civil et 564 du code de procédure civile, de :

A titre principal,

Au regard des nouveaux éléments, réformer le jugement attaqué en toutes ses dispositions et en particulier en ce qu’il l’a condamnée in solidum avec la SA CAMCA Assurances à payer à Mme [U] [C] :

– 17 736,66 euros au titre des travaux de reprise des désordres de nature décennale,

– 1 000 euros au titre de la perte de chance,

– 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont ceux d’expertise ;

Déclarer irrecevables les demandes nouvelles présentées pour la première fois en cause d’appel par Mme [C] au titre d’une prétendue décote de 15 000 euros ;

Débouter Mme [C] de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre subsidiaire,

Confirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions ;

Sur la réception :

Confirmer le jugement attaqué ;

Débouter Mme [C] de ses demandes ;

En conséquence, constater l’existence d’un mandat apparent donné à la société PLS et à sa gérante Mme [B] par Mme [C] pour réceptionner l’ouvrage ;

Constater que les maisons sont valablement réceptionnées selon procès-verbaux du 1er octobre 2009 ;

A titre subsidiaire, constater que les maisons litigieuses ont, dès le 1er octobre 2009, fait l’objet d’une réception tacite du maître de l’ouvrage manifestée par la volonté non équivoque de ce dernier, le règlement du prix, la réalisation des travaux réservés et la signature de contrat de gestion locatif ;

Fixer la date de la réception tacite des maisons au 1er octobre 2009 ;

A titre infiniment subsidiaire, prononcer la réception judiciaire des maisons à la date du 1er octobre 2009 ;

Débouter Mme [C] de ses demandes de réserves injustifiées ;

Sur les préjudices :

A titre subsidiaire,

Sur l’obligation d’information et les manoeuvres commerciales frauduleuses :

Déclarer irrecevables car prescrites l’action en surévaluation du bien ainsi que celle pour défaut d’information, de conseil et man’uvre frauduleuse ;

Débouter Mme [C] de ses demandes, fins et prétentions ;

Sur les travaux de reprise :

Confirmer le jugement attaqué et en conséquence, dire et juger que le montant des travaux réparatoires relatifs à la mise aux normes de l’intérieur des maisons au titre de la réglementation handicapée ne saurait être supérieur à la somme de 17736,66 euros TTC pour les deux maisons ;

Débouter Mme [C] du surplus de ses demandes formulées de ce chef ;

Constater que les travaux d’aménagement extérieurs et de réseaux ne relèvent pas du contrat de construction ;

Débouter Mme [C] de toutes autres demandes, fins et prétentions formulées à son encontre ;

Sur la réintégration des travaux réservés :

Confirmer le jugement attaqué ;

Débouter Mme [C] de toutes demandes de ce chef ;

Sur la demande de pénalités de retard :

Confirmer le jugement attaqué ;

Débouter Mme [C] de ses demandes de pénalités de retard ;

Sur les autres préjudices matériels :

Confirmer le jugement attaqué ;

Débouter Mme [C] de ses demandes supplémentaires au titre de perte de chance, de préjudice de jouissance, de perte de loyers, de décote ;

A titre infiniment subsidiaire,

Débouter Mme [C] de sa demande au titre de la prétendue surévaluation du bien ;

Débouter Mme [C] de sa demande de dommages et intérêts pour pratiques et man’uvres commerciales frauduleuses ;

Débouter Mme [C] de ses plus amples demandes ou les minorer dans de grandes proportions ;

En toutes hypothèses,

– Si par extraordinaire la cour retenait sa responsabilité, condamner la CAMCA Assurances à la garantir et à la relever intégralement indemne de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre tant au titre des préjudices matériels, immatériels, article 700 du code de procédure civile et dépens ;

– Débouter la CEGC, la CAMCA Assurances des demandes, fins et prétentions présentées contre elle ;

– Y ajoutant, condamner la partie succombante à lui payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par conclusions signifiées via le réseau privé virtuel des avocats le 3 octobre 2022, la société CAMCA Assurances, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1792 et suivants du code civil, et de l’article 566 du code de procédure civile, de :

A titre principal,

Vu les éléments nouveaux produits en cause d’appel desquels il ressort que Mme [C] apparaît ne plus être propriétaire de la parcelle litigieuse et des maisons édifiées sur celle-ci,

En l’état et en l’absence de justificatifs produits par Mme [C] sur son statut de propriétaire actuel ou pas, sur le fait qu’elle bénéficierait ou pas d’un droit d’action pour poursuivre la présente procédure au titre d’une clause figurant dans le ou les actes de vente et sur l’utilisation des sommes perçues en exécution du jugement et versées par elle à la réalisation des travaux de réparation avant la ou les ventes, réformer le jugement rendu en ce qu’il l’a condamnée in solidum avec la société MCA à verser les sommes de 17 736,66 euros au titre des travaux de reprise des désordres de nature décennale, 1 000 euros au titre de la perte de chance et 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et débouter Mme [C] de l’intégralité de ses demandes ;

Prononcer l’irrecevabilité de la demande formulée par Mme [C] consistant à solliciter une indemnité au titre d’une prétendue décote du bien vendu, comme étant une prétention nouvelle en cause d’appel réformer le jugement rendu en ce qu’il l’a condamnée in solidum avec la société MCA à verser les sommes de 17 736,66 euros au titre des travaux de reprise des désordres de nature décennale, 1 000 euros au titre de la perte de chance et 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et débouter Mme [C] de l’intégralité de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

Confirmer le jugement rendu en ce qu’il a jugé que :

– Les ouvrages ont été réceptionnés contradictoirement le 1er octobre 2009 ;

– Il l’a condamnée in solidum avec la société MCA à verser les sommes de 17 736,66 euros au titre des travaux de reprise des désordres de nature décennale, 1 000 euros au titre de la perte de chance et 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Il l’a condamnée in solidum avec la société MCA aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise ;

– Débouter les autres parties de leurs autres demandes;

Débouter Mme [C] de l’ensemble des motifs et demandes présentées en appel ;

Juger en tant que de besoin que :

– Les maisons accolées objets du contrat de construction de maison individuelle signé par Mme [C] avec la société MCA ont été valablement réceptionnées sans réserve le 1er octobre 2009 ;

– A défaut, que les ouvrages ont été tacitement réceptionnés à cette même date ;

– elle ne peut voir sa garantie mobilisée qu’au titre de la réparation des désordres de nature décennale ;

– Le rapport de l’expert judiciaire, M. [D] ne peut pas être homologué et qu’il y a lieu d’écarter l’intégralité de ses conclusions dès lors que celui-ci n’a pas rempli sa mission et n’a pas respecté les principes d’impartialité et de mesure ;

– Sa garantie ne peut être retenue qu’à hauteur de la somme de 17 823, 66 euros TTC au titre des devis de la société Coren au titre du coût des travaux de reprises des désordres de nature décennale, à l’exclusion de toute autre somme, le montant des travaux de reprise devant être affecté d’un taux de TVA réduit à 10% ;

– Elle est bien fondée à refuser sa garantie sur l’ensemble des autres postes de réclamation présentés par Mme [C] sur lesquels la société MCA forme recours en garantie à l’encontre de son assureur ;

Y ajoutant,

Condamner Mme [C] au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction opérée conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions signifiées via le réseau privé virtuel des avocats le 11 mai 2022, la société Compagnie Européenne de Garanties et de Cautions, intimée, demande à la cour, au visa des articles L. 231-3 et L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation, les articles 2305, 2306 et 2309 du code civil (dans leurs versions applicables aux faits de l’espèce), l’article L. 443-1 du code des assurances, de :

La déclarer recevable et bien fondée en ses conclusions ;

En conséquence, y faisant droit,

Réformer le jugement entrepris du 9 juillet 2018 en ce qu’il serait contraire aux demandes suivantes :

A titre principal,

‘ Dire et juger que la société Maisons Côte Atlantique n’est pas défaillante ;

‘ Dire et juger au surplus que la réception des ouvrages est valablement intervenue le 1 er octobre 2009, soit dans le délai contractuel d’exécution de douze mois ;

‘ Constater en conséquence que les conditions de mobilisation de sa garantie de livraison à prix et délais convenus, telles que définies à l’article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation, ne sont pas réunies ;

‘ Prononcer en conséquence sa mise hors de cause ;

‘ Débouter par suite Mme [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à son encontre ;

A titre subsidiaire,

‘ Dire et juger que la livraison des ouvrages est intervenue au plus tard le 1 er octobre 2009, soit dans le délai contractuel d’exécution de douze mois augmentée de trente jours ;

Dire et juger en conséquence qu’elle n’est redevable d’aucune pénalité de retard ;

Débouter par suite Mme [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à son encontre ;

‘ A tout le moins, reconnaître que la livraison des deux pavillons est intervenue au plus tard le 31 janvier 2011, de sorte que le montant des pénalités de retard ne saurait être supérieur :

– à la somme de 10 902,61 euros par pavillon avec un déclenchement de sa garantie au 23 mai 2010 ;

– ou, à défaut, à la somme de 16 353,91 euros avec un déclenchement de sa garantie au 5 avril 2010 ;

Débouter par suite Mme [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires à son encontre ;

‘ En tout état de cause, reconnaître que la livraison des deux pavillons est intervenue au plus tard le 8 juin 2011, de sorte que le montant des pénalités de retard ne saurait être supérieur :

– à la somme de 14 250,65 euros par pavillon avec un déclenchement de sa garantie au 23 mai 2010 ;

– ou, à défaut, à la somme de 19 701,96 euros avec un déclenchement de sa garantie au 5 avril 2010 ;

Débouter par suite Mme [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires à son encontre ;

En tout état de cause,

‘ Condamner la société Maisons Côte Atlantique à la garantir et la relever indemne de l’ensemble des éventuelles condamnations prononcées à son encontre, conformément à la convention de cautionnement conclue entre elles le 8 février 2001 ;

‘ Condamner en conséquence la société Maisons Côte Atlantique à lui rembourser toutes les éventuelles sommes qu’elle a versées au titre de la mobilisation de sa garantie, sur simple présentation de factures acquittées et sous huitaine ;

‘ Assortir la condamnation qui précède du taux d’intérêt légal majoré de six points à son profit, conformément à la convention de cautionnement précitée ;

Y ajoutant :

‘ Condamner la ou les parties perdantes à lui verser à la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

‘ Condamner la ou les mêmes aux entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 octobre 2022.

***

MOTIFS

Sur la réception

Exposé des moyens de parties

Mme [C], poursuivant l’infirmation du jugement, expose que la réception judiciaire doit être prononcée à la date du 8 juin 2011, date de la première réunion d’expertise contradictoire, assortie des réserves listées dans le rapport d’expertise. Elle soutient que le procès-verbal de réception dressé le 1er octobre 2009 ne lui est pas opposable dès lors qu’il a été signé par Mme [J] [B], gérante de la société PLS, sans mandat de sa part, que la société MCA ne peut se prévaloir d’un mandat apparent puisque la société PLS était liée à l’apporteur d’affaires de cette société, et que les clés de la maison ne lui ont jamais été remises, si bien qu’elle a dû faire procéder à l’ouverture forcée de la porte lors de la première réunion d’expertise. Elle indique également qu’il ne saurait y avoir réception tacite dès lors que les dispositions du contrat relatives à l’organisation de la procédure contradictoire de réception n’ont pas été respectées.

La société MCA réplique qu’il y a lieu de constater que la réception est intervenue selon procès-verbal du 1er octobre 2009, dès lors que Mme [J] [B] a signé ce document en tant que maître d’ouvrage délégué au titre d’un mandat de réceptionner les ouvrages, ou, à tout le moins, au titre d’un mandat apparent, et que la procédure prévue à l’article 2.7 du contrat de construction relative à la réception ne s’imposait qu’en cas de désaccord des parties, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. À titre subsidiaire, elle soutient que la réception tacite est établie dès lors que Mme [C] a eu connaissance de l’achèvement des travaux à la date du 1er octobre 2009. À titre infiniment subsidiaire, elle demande à la cour de fixer la réception à la date du 1er octobre 2009 dès lors que l’ouvrage était en état d’être reçu à cette date.

La CAMCA reprend en substance les mêmes développements que la société MCA.

La CEGC soutient pour sa part que la réception est valablement intervenue le 1er octobre 2009 dès lors que Mme [J] [B] était titulaire d’un mandat de maîtrise d’ouvrage délégué et, à titre subsidiaire, d’un mandat apparent, la sociét MCA ayant procédé de bonne foi à la réception des pavillons.

Réponse de la cour

Une personne peut être engagée par un intermédiaire qui a excédé ses pouvoirs de mandataire, ou même n’en possédait pas, s’il avait une apparence de mandat et si celui qui agit avec le mandataire apparent le fait sous l’empire d’une croyance légitime.

En l’espèce, il est constant que Mme [C] a contracté avec les sociétés MCA et PLS dans le cadre d’une opération qu’elle décrit elle-même comme étant « clés en main », à visée locative, et qu’elle n’a jamais effectué aucune démarche afin de suivre le déroulement des travaux qu’elle a par ailleurs réglés dans leur intégralité.

Il résulte par ailleurs des pièces pénales versées au dossier (concernant notamment M. [X] [Y]) que les sociétés MCA et PLS entretenaient des rapports d’affaires réguliers dans le cadre de nombreux projets de construction « clés en main » similaires. En effet, selon les services de gendarmerie, « les réceptions de chantier étaient assurées par [X] [Y], [J] [B] ou même plus exceptionnellement par un salarié de PLS. Les procurations étaient systématiquement soumises à la signature des clients en même temps que tous les autres documents constituant le dossier, en début de cycle ».

Il s’ensuit que la société MCA a de bonne foi pu croire que Mme [J] [B] intervenait comme mandataire de Mme [C] lors des opérations de réception. Elle pouvait d’autant plus s’en convaincre que, dans un courrier électronique du 31 mai 2010, Mme [J] [B], interrogée par la société MCA sur les modalités de réception à prévoir pour tous les dossiers communs, répondait que « les gens dans la majorité devraient (lui) donner un pouvoir à titre personnel ».

Dès lors que la signature des procès-verbaux de réception par la société PLS était une pratique courante dans tous les dossiers de construction dont cette société était à l’origine, la société MCA a valablement pu croire que sa représentante était bien titulaire d’un mandat aux fins de signature du procès-verbal de réception concernant les travaux réalisés au bénéfice de Mme [C]. Il est en outre relevé que Mme [C] a confié les deux maisons en gestion à la société PLS postérieurement à cette réception, ce qui démontre qu’elle avait pleinement conscience que la réception avait eu lieu.

Aussi, convient-il de confirmer le jugement en ce qu’il a considéré que la réception était intervenue contradictoirement et sans réserve le 1er octobre 2009, l’existence des dispositions contractuelles aux fins de réception ne pouvant être opposée à la société MCA au regard du mandat apparent dont bénéficiait la société PLS.

Sur la demande tendant à la réintégration dans le prix convenu des travaux réservés

Exposé des moyens des parties

Mme [C] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de réintégration dans le prix convenu du coût des travaux réservés. Elle soutient à ce titre que la mention manuscrite selon laquelle le maître de l’ouvrage reconnaît que le montant des travaux réservés s’élève à 45 000 euros n’est pas de sa main et dénie cette écriture. Elle indique en outre que la notice descriptive ne comporte aucune précision quant au coût des travaux réservés mis à sa charge pour les arrivées bouchonnées, la plate-forme et la rampe d’accès, ni pour les branchements sur le réseau public.

La société MCA réplique qu’elle n’a aucun intérêt à exclure des prestations de ses contrats et que cette stipulation particulière a été sollicitée et acceptée par Mme [C] lors de la signature du CCMI, se réservant ainsi certaines prestations dont elle a confié le suivi à son maître de l’ouvrage délégué, la société PLS, et ce dans le respect des dispositions de l’article L. 231-2 du code de la construction en chiffrant le coût de ces travaux réservés. Concernant les travaux réservés relatifs aux arrivées bouchonnées, à la plate-forme et à la rampe d’accès, ainsi que les branchements sur le réseau public, la société MCA précise que le chiffrage des arrivées bouchonnées est sans objet, que le profil du terrain ne nécessitait pas la réalisation de plates-formes et, enfin, que la rampe d’accès est valablement chiffré sous le poste ‘normes handicapés’.

Réponse de la cour

L’article R. 213-1-4 du code de la construction et de l’habitation prévoit qu’il doit être annexé au contrat de construction de maison individuelle une notice descriptive conforme à un modèle type agréé indiquant les caractéristiques techniques tant de l’immeuble lui-même que des travaux d’équipements intérieurs ou extérieurs qui sont indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble.

Cette notice doit faire la distinction entre ces éléments selon que ceux-ci sont ou non compris dans le prix convenu et indiquer le coût de ceux desdits éléments dont le coût n’est pas compris dans le prix de vente.

La notice doit également mentionner les raccordements de l’immeuble à l’égout et aux distributions assurées par les services publics, notamment aux distributions d’eau de gaz, d’électricité ou de chauffage, en distinguant ceux qui sont inclus dans le prix et s’il y a lieu ceux dont le coût reste à la charge du maître de l’ouvrage.

Enfin, elle doit porter, de la main du maître de l’ouvrage, une mention signée par laquelle celui-ci précise accepter le coût des travaux à sa charge qui ne sont pas compris dans le prix convenu.

Ainsi que l’indique Mme [C] elle-même, le défaut de mention manuscrite, à le supposer démontré, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, est sanctionné par la nullité du contrat, demande que Mme [C] ne formule pas. Ce moyen ne saurait donc fonder la demande de réintégration.

Il résulte par ailleurs des notices descriptives versées aux débats que le coût des branchements extérieurs a bien été réservé et fixé à 20 000 euros. Le coût des peintures, papier-peints et moquette a été réservé pour la somme de 10 000 euros, le coût des travaux ‘normes handicapés’ a été réservé pour la somme de 10 000 euros et le coût du chemin d’accès a été réservé pour la somme de 5 000 euros.

Il est exact que le coût des arrivées bouchonnées, de la plate-forme et de la rampe d’accès n’est pas mentionné. Toutefois, la cour observe que le chiffrage des arrivées bouchonnées est sans objet en l’espèce puisque le maître d’ouvrage ne s’est pas réservé la pose des sanitaires, que le profil du terrain ne nécessitait pas la réalisation de plates-formes sous la construction et, enfin, que la rampe d’accès est chiffrée au titre des ‘normes handicapés’. En outre les notices descriptives portent effectivement la mention ‘sans objet’ concernant ces postes.

Dès lors que Mme [C] ne démontre, ni même n’allègue que ces travaux seraient indispensables à l’implantation ou à l’habitation de l’ouvrage, c’est à bon droit que le tribunal l’a déboutée de cette demande de réintégration dans le prix convenu.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la demande en paiement formée au titre de la surévaluation du prix de vente

Exposé des moyens des parties

Mme [C], qui sollicite l’infirmation de ce chef, soutient que la société MCA a exploité son ignorance et n’a pas respecté son devoir de conseil et d’information auquel elle était tenue en matière de droit de la consommation, et ce en raison d’une surévaluation du coût des deux maisons achetées. Elle rappelle que le prix total qu’elle a réglé, en ce compris pour l’achat des terrains et les travaux réservés, s’élève à la somme de 197 271 euros, alors que la valeur réelle de chacun des pavillons est de 115 000 euros, soit une surévaluation de 82 271 euros qu’elle demande à la cour de mettre à la charge de la société MCA.

En réplique au moyen tiré de la prescription qui lui est opposé, Mme [C] expose que que ce n’est que le 16 février 2015, au moment où l’évaluation des biens a été effectuée, qu’elle a découvert la faible valeur vénale de leur bien et s’est alors interrogée sur le prix facturé pour la construction des deux pavillons. Elle conclut que le délai de prescription n’a dès lors commencé à courir qu’à compter de cette date.

La société MCA réplique, elle, que cette prétention, formulée pour la première fois le 4 septembre 2017, est prescrite dès lors que, fondée sur les règles de la responsabilité contractuelle, elle aurait dû être engagée dans le délai quinquennal avant le 19 juin 2013.

Sur le fond, la société MCA conteste qu’une quelconque surévaluation soit démontrée et indique qu’elle n’est pas responsable des montages financiers et des opérations d’investissement réalisés. Elle conclut en tout état de cause qu’elle a respecté son obligation de conseil en ce que Mme [C] a reçu des informations claires sur la consistance des constructions, et qu’elle ne saurait être tenue pour responsable des choix financiers de l’appelante ni de la gestion de son patrimoine. Enfin, elle mentionne la vente d’une des maisons remettant en doute la prétendue surévaluation du prix.

Réponse de la cour

Comme l’a justement relevé le tribunal, la demande est formée sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

Depuis la réforme introduite par la loi n° 2008 561 du 17 juin 2008, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il est constant en l’espèce que le contrat a été signé le 1er septembre 2007.

Mme [C] se prévaut d’une surévaluation sur la base d’un avis de valeur non daté. Elle ne verse aucune pièce qui permettrait de réfuter le moyen de prescription soulevé, ni de démontrer qu’elle pouvait légitimement ignorer la surévaluation dont elle se plaint aujourd’hui avant le 18 juin 2013, date d’expiration du délai de prescription en application de l’article 26 de la loi mentionnée ci-dessus.

L’effet interruptif de l’assignation en référé n’est pas débattu par les parties, mais, au-delà du fait que sa date n’est pas démontrée, puisque l’ordonnance du 10 mars 2011 n’est versée que partiellement aux débats, la cour relève que l’objet de la demande formée devant le tribunal est distinct de la réparation des désordres, invoquée devant le juge des référés, si bien que cet effet ne saurait s’y étendre.

S’agissant de la date du 16 février 2015 (date de l’avis de valeur émis par la société [Adresse 11]) évoquée en cause d’appel, il est observé que l’appelante a déposé début 2011 une plainte contre X dans laquelle elle évoquait une discordance entre le coût de son investissement et la valeur réelle du bien au regard des prix du marché, émettant ainsi des critiques sur la valeur de son bien plus de 5 ans avant la signification de ses conclusions du 4 septembre 2017 et n’a intenté aucune action dans le délai quinquennal.

Par ailleurs, l’action introductive d’instance et sa demande pour défaut de conseil et d’information et surévaluation du bien ne sont pas des actions liées. Etant distinctes par leur objet et leur cause, la mise en ‘uvre de l’une n’a pas pour effet d’interrompre le cours de prescription de l’autre. Plus précisément, la saisine de la juridiction du fond portait sur une action en garantie décennale ou sur un action en responsabilité contractuelle du constructeur dans le cadre de l’exécution de son contrat.

Or, dans ses conclusions du 4 septembre 2017, Mme [C] met en cause pour la première fois une prétendue faute de la société MCA dans le cadre, non plus de l’exécution, mais de la conclusion du contrat. Ces actions n’ont nécessairement pas le même objet ni la même cause.

Ainsi, le tribunal en a valablement déduit qu’il y avait lieu de considérer cette demande comme prescrite. La cour confirmera le jugement sur ce point.

Sur la demande indemnitaire formée sur le fondement d’une pratique commerciale trompeuse

Exposé des moyens des parties

Mme [C], qui sollicite l’infirmation de ce chef, soutient que la société MCA ne l’a pas clairement informée qu’elle procédait à la construction d’une ‘maison double’, mais lui a laissé penser que le projet portait sur la construction de ‘deux maisons individuelles’. Elle expose que les plans joints aux deux contrats ne lui ont pas permis de comprendre la nature exacte des constructions, la société MCA s’étant bornée à reprendre le même plan pour les deux maisons, pour ensuite déposer devant les services d’urbanisme une demande de permis de construire à laquelle était annexé un plan faisant apparaître la mitoyenneté des deux ouvrages.

En réplique au moyen tiré de la prescription qui lui est opposé, Mme [C] expose qu’elle a signé deux notices pour la construction de deux maisons et ignorait alors que serait finalement édifiée une maison double. Elle précise qu’elle n’a pu déceler cette non-conformité au jour de la réception puisqu’elle n’a été ni convoquée ni présente lors de la réception. Elle conclut qu’elle n’a été en mesure de déceler le vice qu’au jour où l’expert a rendu son rapport, soit le 24 septembre 2012, de sorte qu’elle pouvait agir jusqu’au 24 septembre 2017 et que ses demandes ne sont donc pas prescrites. Elle ajoute enfin qu’elle avait déjà bien avant formulé des demandes indemnitaires, sur un autre fondement juridique mais avec pour même objectif de mettre en jeu la responsabilité de la société MCA.

La société MCA réplique que cette demande est prescrite, dès lors qu’elle a été formée pour la première fois 10 ans après la signature du contrat et huit ans après la réception.

Sur le fond, elle indique que Mme [C] savait que les deux maisons seraient accolées, son souhait étant d’optimiser la parcelle et le rendement locatif de cette dernière, dès lors que le cahier des charges du lotissement prévoyait un ensemble par lots et ne permettait pas la construction de deux ouvrages non mitoyens. Elle précise notamment que les plans du permis de construire sont sans équivoques ainsi que l’arrêté de permis de construire du 10 décembre 2007 qui lui a été notifié et qu’elle n’a ainsi commis aucune allégation ou man’uvre fausse destinée à induire en erreur Mme [C].

Réponse de la cour

Mme [C] demande le paiement d’une somme de 112 271 euros sur le fondement de l’article L. 121-1 du code de la consommation qui dispose :

« une pratique commerciale est trompeuse si elle est commise dans l’une des circonstances suivantes : lorsqu’elle repose sur des allégations, indications ou présentations fausses ou de nature à induire en erreur et portant sur l’un ou plusieurs des éléments suivants :

– l’existence, la disponibilité ou la nature du bien ou service,

– les caractéristiques essentielles du bien ou du service à savoir, ses qualités substantielles, sa composition ses accessoires, son origine sa quantité, son mode et sa date de fabrication, les conditions de son utilisation et son aptitude à l’usage, ses propriétés et les résultats attendus de son utilisation, ainsi que le résultat et les principales caractéristiques des tests et contrôles effectués sur le bien ou le service ».

Toutefois, en application de l’article 2224 du code civil, le délai de prescription de la demande a commencé à courir à compter du jour où Mme [C] a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, en l’occurrence le caractère mitoyen des deux maisons.

Ce caractère mitoyen était déjà apparent à la date de la réception contradictoire en date du 1er octobre 2009 et Mme [C] ne pouvait en toute hypothèse pas l’ignorer légitimement au vu de dispositions du règlement du lotissement dont elle se prévaut elle-même.

Dès lors, la demande indemnitaire formée sur le même fondement que le défaut de conseil et d’information est également prescrite, pour avoir été formée le 3 mars 2016, soit plus de 5 ans après la réception. La cour confirmera le jugement de ce chef.

Sur l’indemnisation des préjudices consécutifs aux désordres

Exposé des moyens des parties

Mme [C], qui sollicite l’infirmation de ce chef, recherche l’indemnisation par la société MCA au titre des différents désordres qu’elle prétend avoir subis, sur le fondement des articles 1134, 1147 et 1792 code civil. Elle précise que même à supposer qu’elle ait accepté de signer le procès-verbal de réception sans réserve, cette ratification ne pouvait avoir pour effet de couvrir les désordres non apparents, dès lors qu’elle n’est ni professionnelle de l’immobilier ni professionnelle de la construction, qu’à l’inverse, le constructeur de maison individuelle doit, pour exécuter son engagement conformément aux exigences résultant de la convention liant les parties, livrer un ouvrage satisfaisant intégralement aux prescriptions réglementaires et contractuelles. Elle établit enfin trois sortes de désordres affectant l’immeuble, le plus grave étant relatif au respect des normes d’accessibilité aux personnes handicapées et aux raccordements. Elle conclut que ces désordres rendent l’immeuble impropre à sa destination locative et que la société MCA a donc gravement failli à ses obligations, engageant sa responsabilité à son encontre. Sur les défauts de conformité qu’elle qualifie toutefois de mineurs, elle expose que la société MCA a également engagé sa responsabilité pour non-respect des spécifications contractuelles. Elle conclut que le jugement doit être infirmé pour retenir une indemnisation à la hauteur de ses préjudices de 322 295,52 euros à titre principal, ou à titre subsidiaire de 40 978,52 euros, ou encore plus subsidiairement de 20 49826 et 10 000 euros pour chacun des pavillons.

La société MCA réplique que Mme [C] effectue volontairement un amalgame entre les travaux relevant du CCMI et les travaux réservés qui ne la concernent pas et dont la conséquence des non ou mauvaises réalisations incombe à Mme [C] ou à une tierce entreprise. Reprenant chacun des désordres et non-conformités allégués au regard des devis versés et débattus, elle conteste les conclusions expertales et expose qu’elle ne saurait, en tout état de cause, supporter une condamnation supérieure à la somme de 17 736,66 euros TTC pour les deux constructions, comme l’a retenu le tribunal.

La CAMCA sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il n’a pas homologué le rapport de M. [D] et jugé que le coût des travaux de reprise devait être retenu à hauteur de la somme de 16 203, 06 euros HT sur la base des devis produits par la société Coren soit, en faisant application du taux de TVA applicable de 10 %, la somme de 17 823, 66 euros TTC. À titre subsidiaire, elle soutient qu’elle n’est susceptible de voir sa garantie mobilisée qu’au titre des désordres relevant du non-respect de la réglementation handicapés à l’intérieur des maisons. Enfin, elle énonce que sa police ne garantit pas les préjudices immatériels ou de jouissance en dehors des désordres relevant de l’article 1792 du code civil.

Réponse de la cour

Mme [C] fonde sa demande sur l’article 1792 du code civil qui dispose que : “Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère”.

Il est de principe que chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage des responsabilités entre les divers responsables, qui n’affecte que les rapports réciproques de ces derniers. La responsabilité des intervenants ne peut cependant être recherchée que pour des dommages à la réalisation desquels ils ont concouru, pour des travaux qu’ils ont contribué à réaliser.

Sur les désordres, leur origine et leur qualification

L’expert énumère les désordres en page 8 à 15 de son rapport. Il convient de retenir que :

– Certains éléments d’équipement intérieur ont disparu : dans la maison A, les radiateurs électriques, le WC, l’évier du coin cuisine, le flexible de la douche, les douilles d’un filet et dans la maison B, certaines douilles, les radiateurs électriques, le tableau électrique dans le garage, un robinet sur évier de la cuisine est un flexible de douche,

– le cumulus électrique dans le cellier de la maison A n’est pas branché,

– l’interrupteur de l’entrée est mal positionné par rapport à la porte d’entrée dans les deux maisons,

– deux placards ont été mis en place alors que la notice descriptive en prévoyait quatre,

– le conduit de cheminée n’est pas vertical dans la maison A,

– la clôture en fond de terrain pour les maisons A et B n’a pas été réalisée,

– il n’a pas été aménagé de cheminement permettant l’accès des personnes handicapées au porche d’entrée comme aux boîtes aux lettres devant les deux maisons,

– un seul branchement électrique a été réalisé pour les deux maisons, ainsi qu’un seul branchement au réseau d’assainissement et au réseau d’eau potable,

– les règles du lotissement concernant la clôture de toute propriété par un muret lisse d’une hauteur de 1,80 mètre maximum n’ont pas été respectées,

– la largeur du couloir dans les deux maisons et respectivement d’1,02 mètre et 1,05 mètre alors qu’une largeur de 1,20 mètre est requise compte-tenu de la réglementation applicable à l’accès aux personnes handicapées,

– l’accès à la terrasse extérieure n’est pas conforme, la hauteur du seuil étant supérieure à 2 cm pour les deux maisons et le seuil d’accès est également non conforme.

Il est constant que les éléments d’équipement manquants ont disparu postérieurement à la réception organisée par la société MCA. Cette disparition ne saurait donc engager sa responsabilité, cette dernière n’étant alors plus gardienne de l’ouvrage.

Le désordre, tel que constaté par l’expert, relatif à l’unicité des branchements, n’est pas imputable à la société MCA dès lors que tous les travaux de branchement ont été réservés pour la somme de 20 000 euros dans les notices descriptives, et ont d’ailleurs été confiés ensuite par Mme [C] à la société Sicaud selon devis en date du 23 juillet 2007. Il en va de même des chemins d’accès, comme les travaux relatifs au respect des ‘normes handicapés’ pour l’extérieur réservés, pour les sommes de 2 000 euros et 10 000 euros.

L’absence de clôture en fond de parcelle, le défaut de verticalité du conduit de cheminée, le défaut de positionnement d’un interrupteur électrique, l’absence du nombre de placards convenu, la non-conformité d’un évier ou le défaut de branchement du cumulus électrique dans le cellier étaient facilement décelables au jour de la réception ou dans l’année de la réception et n’ont donné lieu à aucune réserve, de sorte que ces désordres sont purgés par l’effet de la réception.

En revanche, le non-respect des normes assurant la circulation des personnes handicapées à l’intérieur des deux maisons constitue un désordre qui rend l’ouvrage impropre à sa destination d’habitation, et plus précisément de location.

La CAMCA soutient que le dommage ne présenterait pas un caractère décennal, dès lors qu’en application de l’article R. 111-18-4 du code de la construction et de l’habitation, les normes handicapés s’appliquent aux maisons individuelles construites pour être louées ou mises à disposition pour être vendues, à l’exclusion de celles dont le propriétaire a entrepris la construction pour son propre usage. Elle en déduit que le contrat de construction devait contenir une stipulation spécifique précisant que l’ouvrage était destiné à être loué, à défaut de quoi, le respect des normes handicapés ne serait pas obligatoire pour le constructeur.

Force est de constater que les dispositions concernées n’imposent pas une telle mention expresse dans le contrat et que, en l’espèce et au regard de la nature de l’opération menée à des fins d’investissement financier, il n’est pas contestable que les ouvrages étaient destinés à la mise en location.

Le non-respect des normes handicapés constitue donc bien un désordre de nature décennale.

Par ailleurs, il ne peut être considéré que ce désordre était apparent à la réception car seul un technicien ou un professionnel du bâtiment aurait été en mesure de le déceler au regard de sa nature et de ses caractéristiques.

Ce désordre relève en conséquence de la garantie décennale, ainsi que les premiers juges l’ont retenu.

Sur les responsabilités et la garantie des assureurs

Sur la responsabilité de la société MCA

En application de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation, le constructeur de maison individuelle est réputé constructeur au sens de l’article 1792-1 du code de la construction et de l’habitation.

S’agissant d’une responsabilité de plein droit, la mise en oeuvre de la responsabilité décennale des constructeurs suppose l’existence d’un lien d’imputabilité entre le dommage constaté et l’activité des personnes réputées constructeurs.

Il ressort de l’examen des pièces versées aux débats, et notamment du rapport d’expertise, que les désordres dont s’agit sont directement en lien avec l’activité de la société MCA, qui intervenait précisément pour construire et livrer les deux ouvrages.

La société MCA n’établit pas l’existence d’une cause étrangère susceptible de l’exonérer, étant rappelé que l’absence de faute n’est pas exonératoire de responsabilité.

Ainsi, la société MCA est responsable de plein droit, sur le fondement de l’article 1792 du code civil, envers Mme [C], des désordres relatifs au non-respect des normes relatives à la circulation des personnes handicapées à l’intérieur de la maison.

Sur la garantie de l’assureur décennal

La société MCA forme un recours en garantie à l’encontre de la CAMCA sur le fondement de la police d’assurance souscrite le 8 février 2001 au titre, notamment, de sa responsabilité décennale.

La garantie de la CAMCA sur le volet ‘responsabilité civile décennale’ porte sur : “Les garanties obligatoires (article L. 241-1 du Code des Assurances), à savoir le paiement des travaux de réparation de l’ouvrage réalisé par l’assuré, lorsque la responsabilité de ce dernier est engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du Code Civil à propos de travaux de bâtiments ayant fait l’objet de l’émission d’une attestation nominative de garantie, et dans les limites de cette responsabilité. Les travaux de réparation, notamment en cas de remplacement de l’ouvrage, comprennent également ceux de démolition, déblaiement, dépose ou démontage nécessaire”.

En raison de la nature décennale des désordres comme il a été vu supra, la garantie de l’assureur décennal est due, s’agissant d’une assurance obligatoire en application de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation.

Toutefois, il est observé que la garantie délivrée est calquée sur les dispositions de la garantie obligatoire de l’article L. 241-1 du code des assurances qui limite la garantie à la prise en charge des travaux de réparation des désordres relevant de l’article 1792 du code civil, de sorte que cette garantie n’intègre pas les dommages immatériels puisqu’il n’y a pas de garanties facultatives ou complémentaires à la garantie obligatoire.

Il s’en déduit que le tribunal a, à tort, condamné in solidum la CAMCA au paiment de l’indemnisation au titre des dommages immatériels consécutifs, alors que l’assureur rapporte la preuve d’une non-garantie pour ces dommages.

Le jugement sera infirmé sur ce point comme il sera vu infra.

Sur le préjudice indemnisable et l’obligation au paiement de la dette

L’expert décrit en page 18 de son rapport la nature des travaux nécessaires à la mise en conformité des deux maisons avec les normes relatives à l’accessibilité aux personnes handicapées.

Il indique que cette mise aux normes suppose la modification de la largeur du couloir à 1,20 m, la reprise des seuils tant au niveau de l’entrée que de l’accès à la terrasse, et la création d’allées extérieures permettant l’accès aux personnes handicapées depuis la rue jusqu’à la porte d’entrée.

Dans le corps de son rapport, l’expert se reporte à un projet de devis dressé par Mme [N], architecte mandatée initialement par Mme [C], dont il reprend les chiffrages pour les postes « installations communes » « VRD » et « travaux bâtiment », mais sans toutefois détailler poste pour poste la nature des travaux concernés ni leur montant.

Les intimées contestent l’évaluation retenue par l’expert, expliquant que le devis qui a servi de base au chiffrage impute à la société MCA de nombreux postes relevant des travaux réservés, notamment l’accessibilité de l’extérieur aux personnes handicapées, retient la reprise de la charpente qui ne fait pourtant l’objet d’aucun désordre, la réfection totale du poste électricité à hauteur de 6 040,60 euros et, s’agissant de la mise en conformité de l’intérieur, retient une solution très onéreuse consistant à démolir la cloison du couloir, à démolir intégralement le carrelage du sol intérieur sur 77 m² alors que la porte d’entrée peut être changée par une porte comprenant une poignée adaptée. La société MCA explique notamment que, dans de très nombreux litiges similaires, les propositions du même expert ont été rejetées par les juridictions, ce qui est établi au vu des copies de jugements et arrêts dûment versés.

La cour, comme le tribunal, relève en premier lieu que le devis réalisé par Mme [N], et repris par l’expert, n’est pas versé aux débats, la copie du rapport d’expertise remise au tribunal ne contenant en outre aucune des annexes.

Aux termes de la présente décision, le seul désordre à la charge de MCA est la mise en conformité de l’intérieur des deux maisons et du seuil d’accès.

La société MCA verse copie d’un devis Batisoft en date du 14 juin 2012 pour la remise à niveau des hauteurs de seuil, le changement d’une porte afin d’accroître la largeur du couloir d’accès, la reprise des conditions d’accès à la terrasse et au garage pour la somme totale de 1 960 euros HT par maison.

La CAMCA verse copie d’un devis Coren en date du 25 juin 2012 qui fixe un programme de travaux plus complet et plus précis afin d’assurer l’accessibilité de toutes les pièces, et comprend les finitions nécessitées par les travaux de maçonnerie pour la somme de 8 868,33 euros pour une des maisons. Le second devis n’est, quant à lui, pas versé en intégralité.

Compte-tenu des pièces versées aux débats, il y a lieu de fixer à la somme de 17 736,66 euros le coût des travaux de mise en conformité des deux maisons et de fixer l’indemnisation à cette somme.

La société MCA et la CAMCA seront condamnées in solidum au paiement de cette somme. La CAMCA devra être condamnée à garantir la société MCA de cette condamnation. La cour confirmera le jugement sur ce point.

Mme [C] demande en outre à être indemnisée d’une somme de 67 200 euros correspondant à la perte de loyer sur 96 mois évaluée à 700 euros par mois.

Toutefois, ainsi que l’indique la société MCA, les maisons ont été livrées et réceptionnées au mois d’octobre 2009, les clés ayant été remises à cette date au mandataire apparent de Mme [C], qui signait avec la société PLS un mandat de gestion locative au mois de janvier 2010 pour les deux maisons.

Par ailleurs, cette dernière ne justifie d’aucune démarche particulière pour mettre en location le bien, sachant qu’elle indique avoir attendu le mois d’avril 2015 pour faire changer les canons de serrure, mais rien n’explique un tel délai de plus de cinq années.

En outre, les désordres imputables à la société MCA ne correspondent qu’à une perte de chance de louer à une personne handicapée, mais, pour le surplus, les studios étaient habitables et louables à toute autre personne, sous réserve de la réalisation par Mme [C] des finitions et travaux réservés qui lui incombaient, comme il a été vu supra.

Afin d’établir la valeur locative de chaque maison, Mme [C] verse copie d’une annonce de mise en location, pour une maison jumelée équivalente, de 690 euros à défaut de toute autre pièce.

Compte-tenu de cette pièce versée et de la durée des désordres, le tribunal a considéré que la perte de chance alléguée devait être indemnisée à hauteur de 1 000 euros.

Statuant à nouveau et au regard de ce qui précède, la cour infirmera le jugement de ce chef et fixera le montant de la perte de chance de percevoir des loyers à hauteur de 6’624 euros (690 x 96 x 10%).

La société MCA sera condamnée au paiement de cette somme.

Sur les pénalités de retard

Mme [C] soutient qu’au regard de la durée d’exécution des travaux, fixée dans les contrats de construction à 12 mois à compter de l’ouverture du chantier, et de la date d’ouverture du chantier soit le 5 mars 2009, les pénalités de retard sont dues à compter du 5 mars 2010 et continuent à courir à ce jour dès lors que les deux pavillons ne sont toujours pas en état d’être loués.

Il résulte toutefois de ce qui précède que les ouvrages ont été valablement réceptionnés sans réserves à la date du 1er octobre 2009, soit dans le délai contractuellement prévu. Aucune pénalité de retard n’est donc exigible.

La mobilisation de la garantie de la CEGC doit donc être rejetée, puisque la livraison des ouvrages est intervenue dans le délai d’exécution contractuel.

Les demandes formées à l’encontre des sociétés MCA et CEGC ont donc été justement rejetées par le tribunal, le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les sociétés MCA et CAMCA, parties perdantes, doivent être condamnées in solidum aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ces dernières seront également condamnées in solidum à payer à Mme [C] une somme de 3 000 euros supplémentaire en cause d’appel au titre des frais irrépétibles de la procédure.

La CAMCA devra garantir la société MCA de cette condamnation.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les autres demandes formées par les autres parties au titre des frais non compris dans les dépens de l’article 700 du code précité.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel, sauf en ce qu’il a condamné in solidum les sociétés Maisons Côte Atlantique et CAMCA Assurances à payer à Mme [U] [C] la somme de 1 000 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne la société Maisons Côte Atlantique à payer à Mme [U] [C] la somme de 6’624 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers ;

Condamne in solidum les sociétés Maisons Côte Atlantique et CAMCA Assurances aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamnées in solidum les sociétés Maisons Côte Atlantique et CAMCA Assurances à payer à Mme [U] [C] une somme de 3 000 euros en cause d’appel en application de l’article 700 du même code ;

Condamne la CAMCA Assurances à garantir la société Maisons Côte Atlantique de l’ensemble des condamnations principales et accessoires ci-dessus prononcées, à l’exception de la somme de 6’624 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers ;

Rejette les autres demandes formées au titre des frais irrépétibles.

La greffière, La présidente,