Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 5

ARRET DU 01 FEVRIER 2023

(n° /2023, 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/06842 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBZX7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Mars 2020 -Tribunal de Grande Instance de MEAUX – RG n° 18/03101

APPELANTE

Société SCCV RESIDENCE DU PETIT BORDEAUX prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

Ayant pour avocat plaidant Me Philippe GABURRO, avocat au barreau de Bobigny, substitué par Me Nathalie WEILL, avocat au barreau de Paris

INTIMEE

Syndicat des copropriétaires SDC [Adresse 2] représenté par son Syndic le Cabinet ABP [Adresse 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Vincent RIBAUT de la SCP SCP GALLAND VIGNES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Ayant pour avocat plaidant Me Eva CHOURAQUI, avocat au barreau de Paris.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Marie-Ange Sentucq, présidente

Elise Thévenin-Scott, conseillère

Alexandra Pélier-Tétreau, vice-présidente placée faisant fonction de conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Roxane AUBIN

ARRET :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Marie-Ange Sentucq, présidente de chambre et par Céline Richard, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

La SCCV RESIDENCE DU PETIT BORDEAUX, en qualité de Maître de l’Ouvrage a entrepris l’édification d’un ensemble immobilier destiné à la vente en état future d’achèvement sis [Adresse 2].

En suite de l’achèvement de l’ouvrage et de la vente par lots, cet ensemble immobilier s’est constitué en Syndicat des copropriétaires et le procès-verbal de prise de possession des parties communes a été régularisé avec le Cabinet ABP Syndic, le 16 juillet 2015.

Le Cabinet ABP ès-qualités de Syndic, a convoqué une Assemblée Générale qui s’est tenue le 12 juin 2015 à l’occasion de laquelle a été adoptée la résolution n°20 aux termes de laquelle il a été décidé de confier à la SCCV LES RESIDENCES DU PETIT BORDEAUX les travaux de pose et fourniture d’un portail motorisé d’accès permettant la mise en sécurité de la résidence.

Le portail a été installé à partir de la date du 15 juillet 2015 par la SCCV RESIDENCE DU PETIT BORDEAUX.

Aux termes de cette même Assemblée Générale, la résolution n°22 a adopté les modalités de financement de la fourniture et pose du portail, à savoir utilisation des fonds de la vente de la parcelle cadastrée C[Cadastre 3] si celle-ci se réalise et dans le cas contraire, un appel de fonds spécifique permettant les travaux de fourniture et pose du portail en deux échéances.

Une nouvelle assemblée générale ordinaire s’est tenue le 26 mai 2016 au cours de laquelle la résolution n°23 ci-après libellée a été adoptée à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés :

« 23 – TRAVAUX DE FERMETURE DE LA COPROPRIETE PAR L’INSTALLATION D’UN PORTAIL ET PORTILLON EQUIPE D’UN CONTROLE D’ACCES : L’Assemblée Générale après avoir pris connaissance de l’avis du Conseil Syndical et avoir délibéré :

Décide d’effectuer les travaux de fermeture de la copropriété par l’installation d’un portail et portillon équipé d’un contrôle d’accès

– Retient le devis de la SCCV RESIDENCE DU PETIT BORDEAUX joint à la présente convocation d’un montant de 19.392 € TTC pour les travaux de fermeture de la copropriété par l’installation d’un portail et portillon équipé d’un contrôle d’accès

– Ces travaux seront financés par le fonds de prévoyance pour un montant de 19.392 € TTC.

– Autorise le Syndic à passer commande en conséquence et faire procéder aux installations aux dates suivantes :

Dès que la vente de la parcelle aura été signée et que le fonds auront été versés ».

La SCCV RESIDENCE DU PETIT BORDEAUX a émis une facture en date du 28 mars 2018 d’un montant de 10 980 euros HT, soit 13 176 euros TTC ensuite du devis n°16.03.SDC du 16 mars 2016, adopté aux termes de la résolution n°23 de l’Assemblée Générale du 26 mai 2016 et sollicité en vain son paiement auprès du syndicat des copopriétaires.

La SCCV RESIDENCE DU PETIT BORDEAUX a, par exploit en date du 11 juillet 2018, fait assigner le Syndicat des copropriétaires aux fins de l’entendre condamner à payer la somme en principale de 13 176 euros TTC au titre de la facture du 28 mars 2018 assortie de l’intérêt légal à compter du 12 avril 2018, 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis, toutes causes confondues, 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC outre les dépens, le tout avec exécution provisoire.

Le jugement prononcé le 3 mars 2020 par le Tribunal de Grande Instance de Meaux a :

– Rejeté la demande de nullité du contrat du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 2], représenté par son Syndic, la Société ABP

– Déclaré le devis n°16.03 SDC du 16 mars 2016 inopposable au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 2], représenté par son Syndic, la Société ABP

– Rejeté la demande en paiement de la facture du 28 mars 2018 de la Société SCCV RESIDENCE DU PETIT BORDEAUX

– Rejeté la demande de dommages et intérêts de la Société SCCV RESIDENCE DU PETIT BORDEAUX

– Rejeté la demande de capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code Civil de la SCCV RESIDENCE DU PETIT BORDEAUX

– Condamné la Société SCCV RESIDENCE DU PETIT BORDEAUX à payer la somme de 1.000 € au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 2], représenté par son Syndic, la Société ABP au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

– Rejeté la demande de la Société SCCV RESIDENCE DU PETIT BORDEAUX au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

– Condamné la Société SCCV RESIDENCE DU PETIT BORDEAUX aux dépens de l’instance

– Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision

La SCCV RESIDENCE DU PETIT BORDEAUX a interjeté appel du jugement selon déclaration reçue au greffe de la cour le 4 juin 2020.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 16 mars 2021 la SCCV RESIDENCE DU PETIT BORDEAUX demande à la cour de :

Vu l’article 1134 de l’ancien Code Civil et 1103 et 1193 du Code Civil,

Vu les articles 1642-1 et 1648 du Code Civil,

Vu la résolution n°20 de l’Assemblée Générale du 12 juin 2015 devenue définitive,

Vu la résolution n°23 de l’Assemblée Générale du 26 mai 2016 devenue définitive :

S’entendre dire et juger le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] tant irrecevable, que mal fondé en l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.

S’entendre débouter le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.

S’entendre condamner le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] à payer à la SCCV LES RESIDENCES DU PETIT BORDEAUX les sommes suivantes :

– 13 176 euros TTC en principal au titre de la facture impayée du 28 mars 2018 assortie de l’intérêt légal à compter du 12 avril 2018

– 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis, toutes causes confondues,

– 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC.

S’entendre ordonner l’anatocisme dans les termes de l’article 1343-2 du Code Civil.

S’entendre condamner le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] aux entiers dépens de l’instance, le tout dont distraction au profit de Maître Olivier BERNABE, Avocat aux offres de droit, et ce conformément aux dispositions des articles 699 et suivants du CPC.

Par conclusions signifiées le 25 novembre 2020 le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] ris en la personne de son syndic le Cabinet ABP demande à la cour de :

Vu les pièces,

Vu l’article 700 du code de procédure civile

CONFIRMER la décision rendue le 3 mars 2020 en toutes ses dispositions,

En conséquence,

DECLARER le devis et la facture dont se prévaut la SCCV Résidence du Petit Bordeaux inopposables au SDC [Adresse 2],

DEBOUTER la SCCV Résidence du Petit Bordeaux de l’ensemble de ses demandes, fin et conclusions et notamment en ses demandes de condamnations pour les sommes suivantes :

o 13176 euros au titre de la facture du 28 mars 2018

o 2000 euros à titre de dommages et intérêts

o 4000 euros au titre de l’article 700 et aux dépens

En tout état de cause,

CONDAMNER la SCCV Résidence du Petit Bordeaux à payer au syndicat des copropriétaires 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

La CONDAMNER aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture était prononcée le 4 octobre 2022.

SUR QUOI

LA COUR :

1-Sur l’obligation à paiement

Le tribunal, retenant que le syndicat des copropriétaires a pris possession de l’ouvrage achevé, a établi des réserves et qu’étant constitué des acquéreurs des différents lots en l’état futur d’achèvement celui-ci disposait de l’information relative à l’existence d’un portail dans le projet de construction et, partant, que la SCCV Résidence du Petit Bordeaux n’a dissimulé aucune information déterminante du consentement du syndicat des copropriétaires puisque ce dernier possédait déjà l’information, a écarté le dol et la demande de nullité du contrat de fourniture et de pose du portail.

Sur l’opposabilité du contrat au syndicat des copropriétaires, le tribunal, au visa des dispositions des articles 17 et 18-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, a estimé que le devis approuvé dans le cadre de la résolution n°23 n’a pas été signé par le syndic, seul habilité par la loi à exécuter les décisions prises par l’assemblée générale et à représenter le syndicat des copropriétaires dans les actes de la vie civile mais par le conseil syndical, analysant cela en un dépassement de pouvoir et a rejeté pour ce motif la demande en paiement de la SCCV Résidence du Petit Bordeaux.

La SCCV RESIDENCE DU PETIT BORDEAUX fait grief au jugement d’avoir fait abstraction du fait que le devis joint à la convocation à l’assemblée générale qui s’est tenue le 26 mai 2016 a été adopté à l’unanimité des présents, que sur cette base les travaux ont été entrepris sous la maîtrise d’ouvrage du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, après ordre de service émanant de sa part. Elle souligne qu’elle est bien fondée à se prévaloir de la théorie de l’apparence Monsieur [G] [Y], président du Conseil Syndical, étant intervenu dans le cadre de son rôle d’assistance du syndic.

En réponse aux moyens soulevés par le syndicat des copropriétaires, elle oppose que celui-ci commet volontairement une confusion entre le portail du hall d’entrée mentionné dans la notice descriptive et le portail interdisant l’accès à la voie privée de la résidence, objet du devis et alors qu’en tout état de cause le syndicat des copropriétaires a laissé expirer le délai de revendication de la non mise en oeuvre du portail qui s’analyse en une non-conformité apparente.

Le Syndicat des Copropriétaires oppose qu’ensuite de l’assemblée générale du 26 mai 2016 le Conseil Syndical a pris l’initiative de valider le devis en le signant lui-même alors que la parcelle n’était pas encore vendue et de faire poser le portail sans automatisme ni contrôle d’accès, équipements faisant toujours défaut à ce jour. La vente de la parcelle étant intervenue le 19 octobre 2017 et le syndic ayant appris que le descriptif des travaux comprenait déjà la réalisation d’un portail extérieur fonctionnant sur digicode, il en infère que le règlement de la facture réclamée par la SCCV Résidence du Petit Bordeaux constituerait un enrichissement sans cause puisque l’installation du portail a déjà été réglée par l’ensemble des copropriétaires. Par référence aux motifs du jugement, l’intimé conclut à l’inopposabilité de la signature du devis au syndicat des copropriétaires, celui-ci n’ayant pas été signé par le syndic seul habilité par la loi à engager le syndicat des copropriétaires.

Réponse de la cour :

Selon les dispositions des articles 17 alinéa 1er et 18 de la loi n°55-957 du 10 juillet 1965 :

– Article 17 :

‘Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.’

– Article 18 :

‘I. – Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

– d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale’ ;

Les dispositions de l’article 1998 du code civil énoncent par ailleurs que : ‘ Le mandant est tenu d’exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné.

Il n’est tenu de ce qui a pu être fait au-delà, qu’autant qu’il l’a ratifié expressément ou tacitement.’

La décision de procéder aux travaux de fermeture de la copropriété par l’installation d’un portail et portillon équipé d’un contrôle d’accès a été adopté aux termes de la résolution 23 de l’assemblée générale ordinaire du jeudi 26 mai 2016 réunissant les copropriétaires de la Résidence du Petit Bordeaux selon laquelle :

‘L’assemblée Générale, après avoir pris connaissance de l’avis du Conseil Syndical et avoir délibéré :

Décide d’effectuer les travaux de fermeture de la copropriété par l’installation d’un portail et portillon équipé d’un contrôle d’accès.

Retient le devis de la SCCV Les Résidences du Petit Bordeaux joint à la présente convocation d’un montant de 19 392 euros TTC, pour les travaux de fermeture de la coproriété par l’installation d’un portail et portillon équipés d’un contrôle d’accès.

Ces travaux seront financé par le Fond de Prévoyance pour un montant de 19 392 euros TTC

Autorise le syndic à passer commande en conséquece et à faire procéder aux installations aux dates suivantes : Dès que la vente de la parcelle aura été signée et que les fonds auront été versés’.

S’il est exact que le descriptif sommaire collectif établi par le maître de l’ouvrage prévoit l’installation d’un portail extérieur fonctionnant sur digicode, le syndicat des copropriétaires ne peut sans une évidente mauvaise foi soutenir avoir déjà réglé ces travaux sans étayer cette affirmation par la preuve du paiement tandis que ledit descriptif, non signé des acquéreurs des logements, se trouve dépourvu de force contractuelle étant au surplus relevé que la délibération de l’assemblée générale des copropriétaires fait bien la preuve qu’à la date de l’adoption de la résolution, le dit portail n’avait pas été installé et que le coût de son installation était une dépense nouvelle à l’encontre de laquelle aucune objection n’a été émise.

Il n’a pas été dressé de constat de l’installation du portail mais la lettre adressée par le syndic de copropriété au représentant du maître d’ouvrage, Monsieur [H], le 3 avril 2018 fait foi de celle-ci puisqu’elle indique : ‘ Le portail qui a été installé n’a toujours pas reçu ses contrôles d’accès ( vigiks et télécommandes) (…) A quand la fin de cette installation  »

Le devis du 16 mars 2016 établi par l’appelante prévoit bien la fourniture et la pose d’un automatisme chiffré à 4 200 euros et d’un clavier codé avec un kit GSM avec centrale de gestion des badges, évalué à 980 euros. Ce devis a été adopté par la résolution n°23 voté à l’assemblée générale du 26 mai 2016 à hauteur de la somme de 19 392 euros, il comporte un ‘bon pour accord’ signé [G] [Y] qui était à l’époque membre du conseil syndical ainsi que le procès-verbal d’assemblée générale le mentionne.

Par conséquent si le conseil syndical a commis un dépassement de pouvoir, par l’effet des dispositions de l’article 1998 du code civil précité, le syndicat des copropriétaires, qui a laissé faire les travaux d’installation du portail et a sollicité leur achèvement est tenu par le fait de son acceptation, d’en acquitter le prix sauf son recours éventuel contre son mandataire étant observé que les courriers produits par l’appelante démontrent qu’il était l’interlocuteur permanent à cette époque des copropriétaires et du maître de l’ouvrage qui pouvait donc légitimement croire à l’apparence du mandat donné.

Le prix réclamé aux termes de la facture n° 18-03-28 du 28 mars 2018 exclut les postes liés à l’automatisme évalué à 4 200 euros dans le devis et à la commande d’ouverture du portillon évaluée à 980 euros.

Par conséquent cette facture correspond exactement aux travaux réalisés de manière non contestée, relatifs à l’installation d’un portail, d’une porte d’accès piéton, fondations et partie fixe à hauteur de 10 980 euros hors taxe soit 13 176 euros TTC.

Le jugement sera donc réformé et le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] sera condamné à payer à la SCCV LES RESIDENCES DU PETIT BORDEAUX la somme de 13 176 euros TTC en principal au titre de la facture impayée du 28 mars 2018 assortie de l’intérêt légal à compter du 12 avril 2018 date non contestée de la mise en demeure.

L’anatocisme est dû dans les conditions de l’article 1154 ancien du code civil à compter du 14 mars 2019 date des dernières conclusions signifiées devant le tribunal.

2 – Sur les dommages et intérêts

Le tribunal qui a débouté l’appelante n’a pas fait droit à cette demande, cependant, l’examen des moyens opposés à la réclamation de l’appelante a révélé leur manque de sérieux et la mauvaise foi manifeste du syndicat intimé qui a accepté les travaux, a refusé d’en acquitter le prix sans motif valable et a tenté de s’extraire de son obligation de manière dilatoire au motif pris d’une inopposabilité de la signature du devis nonobstant l’accord incontestable donné à celui-ci et la prise en compte par l’appelante dans le paiement appelé, de la non réalisation des travaux de pose du digicode.

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] sera condamné à payer à la SCCV LES RESIDENCES DU PETIT BORDEAUX la somme 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

3- Les frais irrépétibles

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] sera condamné aux entiers dépens de première instance et d’appel et à payer à la SCCV LES RESIDENCES DU PETIT BORDEAUX la somme 3 000 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

REFORME le jugement,

Statuant à nouveau,

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] à payer à la SCCV LES RESIDENCES DU PETIT BORDEAUX la somme de :

– 13 176 euros TTC en principal au titre de la facture impayée du 28 mars 2018 assortie de l’intérêt au taux légal à compter du 12 avril 2018.

Dit que l’anatocisme est dû sur ce montant dans les conditions de l’article 1154 ancien du code civil à compter du 14 mars 2019 date des dernières conclusions signifiées devant le tribunal ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] à payer à la SCCV LES RESIDENCES DU PETIT BORDEAUX la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] à payer à la SCCV LES RESIDENCES DU PETIT BORDEAUX la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La greffière, La présidente,