ARRÊT DU

06 Juillet 2022

DB/CR

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N° RG 21/00556

N° Portalis

DBVO-V-B7F-C4RV

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[W] [J]

épouse [E],

[L] [E]

C/

[G] [Y]

épouse [A],

[K] [A]

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GROSSES le

à

ARRÊT n°

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Madame [W] [J] épouse [E]

née le 05 Août 1956 à [Localité 5] (65)

de nationalité Française

Monsieur [L] [E]

né le 14 Avril 1971 à [Localité 6] (76)

de nationalité Française

Domiciliés :

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentés par Me Philippe MORANT, avocat inscrit au barreau du GERS

APPELANTS d’un Jugement du Juge des contentieux de la protection d’Auch en date du 03 Mars 2021, RG 20/01543

D’une part,

ET :

Madame [G] [Y] épouse [A]

née le 07 Mai 1961 à [Localité 9] (21)

de nationalité Française

Monsieur [K] [A]

né le 19 Janvier 1957 à [Localité 8] (25)

de nationalité Française

Domiciliés :

[Adresse 2]

[Localité 4]

INTIMÉS n’ayant pas constitué avocat

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 09 Mars 2022 devant la cour composée de :

Présidente : Claude GATÉ, Présidente de Chambre

Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller qui a fait un rapport oral à l’audience

Jean-Yves SEGONNES, Conseiller

Greffières: Lors des débats : Nathalie CAILHETON

Lors de la mise à disposition : Charlotte ROSA, adjoint administratif faisant fonction de greffier

ARRÊT : prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

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FAITS :

Par acte sous seing privé du 2 février 2015, [K] [A] et [G] [Y] épouse [A] (les époux [A]) ont donné à bail à [L] [E] et [W] [J] épouse [E] (les époux [E]), une vaste maison de maître avec dépendances, dite [Adresse 1].

Un dépôt de garantie de 3 mois de loyers, soit 5 859 Euros, a été versé par les locataires.

L’état des lieux d’entrée a été établi le 28 avril 2015.

Diverses procédures contentieuses sont intervenues entre les époux [A] et les époux [E], et ont donné lieu à plusieurs décisions de justice définitives :

Ainsi, notamment, par jugement du 8 juin 2017, le tribunal d’instance d’Auch a, essentiellement :

– annulé la convention prévoyant un dépôt de garantie de 3 mois,

– condamné solidairement les époux [E] au paiement, envers les époux [A], de la somme de 5 256,73 Euros montant des loyers dus après compensation avec la somme de 3 900 Euros, montant du trop-perçu au titre du dépôt de garantie, et celle de 6 825,84 Euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2017,

– fixé le montant du loyer mensuel à la somme de 1 462,73 Euros soit 75 % du loyer initial à compter du 1er mai 2017 et jusqu’à l’achèvement des travaux à la charge des bailleurs pour remédier au trouble de jouissance, après quoi le loyer contractuel se substituerait au loyer fixé judiciairement.

Par jugement du 5 février 2018, le tribunal d’instance a, essentiellement :

– constaté la résiliation de plein droit du bail du 2 février 2015 à effet du 18 décembre 2017, date de l’audience lors de laquelle les époux [E] ont remis les clefs de l’immeuble à l’avocat des bailleurs,

– condamné solidairement les époux [E] au paiement envers les époux [A] de la somme de 10 239,11 Euros arrêtée au 30 novembre 2017 avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2017,

– rappelé que les preneurs disposent d’un dépôt de garantie de 1 950 Euros non intégré dans les condamnations.

Le “[Adresse 1]” a été restitué aux époux [A] qui ont fait procéder à un constat d’état des lieux par huissier le 20 décembre 2017.

Les 9 et 10 décembre 2020, chacun des époux [E] a déposé une requête devant le tribunal judiciaire d’Auch afin d’obtenir condamnation des époux [A] à leur payer, chacun, 975 Euros en restitution du dépôt de garantie outre 3 315 Euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement rendu le 3 mars 2021, le tribunal judiciaire d’Auch, Pôle proximité et social, a :

– ordonné la jonction des dossiers 20/1543 et 20/1544 et dit qu’ils seront instruits sous le n° 20/1543,

– débouté Mme [W] [J] épouse [E] et M. [L] [E] de l’ensemble de leurs demandes,

– dit n’y avoir lieu à prononcer la nullité du constat d’huissier du 20 décembre 2017,

– déclaré recevables les demandes reconventionnelles des époux [A],

– condamné solidairement Mme [W] [J] épouse [E] et M. [L] [E] au paiement au profit de Mme [G] [A] et M. [K] [A], de la somme de 209,74 Euros au titre des factures acquittées par les bailleurs en leur lieu et place, dépôt de garantie déduit,

– condamné in solidum Mme [W] [J] épouse [E] et M. [L] [E] au paiement envers Mme [G] [A] et M. [K] [A] de la somme de 342,04 Euros à titre de dommages et intérêts,

– rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires,

– condamné in solidum Mme [W] [J] et M. [L] [E] aux entiers dépens qui comprendront les frais de signification des conclusions et pièces et de la décision d’exécution s’il y a lieu.

Le tribunal estimé que l’état de lieux de sortie n’avait pu être effectué contradictoirement du fait que les locataires sont partis sans notifier leur nouvelle adresse aux bailleurs ; que le constat d’huissier pouvait être retenu à titre de simple renseignement ; qu’il existait de nombreuses dégradations imputables aux locataires ; que les locataires justifiaient avoir réglé une somme de 2 159,74 Euros au titre de factures dont le paiement incombait aux bailleurs ; que la procédure avait un caractère téméraire justifiant la mise à la charge des locataires de la moitié du coût du constat d’huissier.

Par acte du 21 mai 2021, les époux [E] ont régulièrement déclaré former appel du jugement en désignant les époux [A] en qualité de parties intimées et en indiquant que l’appel porte sur les dispositions du jugement qui ont :

– rejeté leur demande de restitution de caution et de nullité d’un constat d’huissier,

– fait droit aux demandes reconventionnelles,

– prononcé condamnation à leur égard.

La clôture a été prononcée le 26 janvier 2022 et l’affaire fixée à l’audience de la Cour du 9 mars 2022.

PRETENTIONS ET MOYENS :

Par conclusions d’intimés déposées le 7 juillet 2021, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, [L] [E] et [W] [J] épouse [E] présentent l’argumentation suivante :

– Les bailleurs connaissaient leur adresse lorsque l’immeuble a été restitué :

* ils ont donné une adresse à [Localité 7] lors de l’instance ayant donné lieu au jugement du 5 février 2018 qui la mentionne, et les époux [A] connaissaient leurs numéros de téléphone.

* l’état des lieux du 20 décembre 2017 aurait pu être effectué en leur présence, mais a été établi sans qu’ils soient appelés.

– Le constat d’état des lieux ne leur est pas opposable :

* il chiffre des dégradations à 2 246 Euros, mais aucun devis, facture, ou décompte de travaux n’a été produit.

* les défauts constatés ne leur incombent pas : chaudière entretenue, chéneaux dont l’entretien incombe aux propriétaires.

* ils ont effectivement procédé à des travaux de peinture.

– La caution n’a pas été restituée :

* elle devait l’être dans un délai de 2 mois à compter de la remise des clés et, à défaut, est productrice d’intérêts.

* la demande de restitution est tardive pour n’avoir été présentée par les époux [A] que le 15 janvier 2021, alors qu’elle devait l’être dans un délai de 3 ans.

Au terme de leurs conclusions, ils demandent à la Cour de :

– déclarer prescrite la demande en paiement de travaux non réclamée dans le délai légal de 2 mois à compter de l’état des lieux,

– leur déclarer inopposable le constat d’état des lieux,

– rejeter les demandes de réparations locatives,

– de condamner les époux [A] à restituer à chacun d’eux la somme de 975 Euros au titre du dépôt de garantie, avec intérêts de 10 % par mois à compter du 18 février 2017,

– de les condamner à leur payer la somme de 3 000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

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[K] [A] et [G] [Y] épouse [A] n’ont pas constitué avocat.

Les époux [E] ont fait signifier, à chacun d’eux, leur déclaration d’appel dans le délai de l’article 902 du code de procédure civile par actes du 22 juillet 2021 déposés en l’étude de l’huissier après passage à domicile.

Par le même acte, ils leur ont fait signifier leurs conclusions d’appel.

M. [A] a écrit une lettre le 28 août 2021 qui ne peut être prise en compte eu égard à la représentation obligatoire par avocat en matière d’appel civil.

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MOTIFS :

1) Sur la demande d’inopposabilité du constat d’état des lieux de sortie :

Vu l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

Les bailleurs ont fait procéder à un constat d’état des lieux par un huissier de justice deux jours après que les preneurs les ont quittés.

Cet état des lieux est précis, contient des photos et a été soumis à la libre discussion des parties.

Les appelants ne fournissent d’ailleurs aucun élément tangible allant à l’encontre des constatations de l’huissier.

Dès lors, c’est à juste titre que le tribunal l’a retenu comme élément de preuve, même s’il n’a pas été établi en présence des époux [E].

Par conséquent, ce constat ne peut leur être déclaré inopposable, ce qui n’aurait d’ailleurs en soit aucune portée particulière.

Le jugement doit être confirmé sur ce point.

2) Sur la demande en paiement de travaux présentée par les époux [A] :

En premier lieu, s’agissant de la prescription de la demande en paiement de réparations locatives présentées par les époux [A] devant le premier juge, c’est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le tribunal a retenu que cette demande n’est pas prescrite compte tenu que le délai de prescription de trois ans institué à l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n’a commencé à courir que deux mois après la remise des clés par les preneurs, c’est à dire à l’issue du délai dans lequel le bailleur procède aux comptes de sortie qui lui permettent de déterminer s’il est créancier ou débiteur.

En second lieu, c’est également par des motifs pertinents que la Cour adopte que le tribunal a constaté qu’il résultait de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie l’existence d’un défaut d’entretien imputable aux preneurs et, après avoir examiné les réclamations produites, les a estimées à 2 159,74 Euros.

Le jugement sera confirmé sur ces points.

3) Sur la restitution du dépôt de garantie :

Le tribunal a condamné les appelants à payer un solde de 209,74 Euros après déduction du dépôt de garantie.

Il a donc été restitué par compensation.

Ensuite, dès lors que, comme l’a retenu le tribunal, les appelants ne justifient pas avoir notifié aux époux [A] leur nouvelle adresse lors de la remise des clés, ils ne sont pas fondés à réclamer la majoration de 10 % du dépôt de garantie instituée à l’article 22 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989.

Il suffit de préciser que la déclaration d’adresse auprès du greffier effectuée par les époux [E] lors de l’audience du tribunal d’instance le 18 décembre 2017 ne vaut pas déclaration d’adresse au bailleur telle que prévue par le texte ci-dessus cité, laquelle doit être expresse et à l’intention du bailleur.

Le jugement sera également confirmé sur ce point.

Finalement, le jugement sera intégralement confirmé.