COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 08 JUIN 2023

N° 2023/ 414

Rôle N° RG 22/05525 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJHHN

A.S.L. [Adresse 3]

C/

[V] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Sébastien GUENOT

Me Florent LADOUCE

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de Draguignan en date du 02 Mars 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/6404.

APPELANTE

A.S.L. [Adresse 3]

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Me Sébastien GUENOT de la SCP SEBASTIEN GUENOT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIME

Monsieur [V] [Y]

né le 11 novembre 1971, demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Florent LADOUCE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substitué par Me Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 02 Mai 2023 en audience publique devant la cour composée de :

Mme Catherine OUVREL, Présidente rapporteur

Mme Angélique NETO, Conseillère

Madame Myriam GINOUX, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Juin 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Juin 2023,

Signé par Mme Catherine OUVREL, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La [Adresse 3] est un lotissement situé [Adresse 4] à [Localité 5] dont la réalisation a été autorisée au terme d’un arrêté préfectoral en date du 1er août 1972, qui comprend actuellement 32 lots numérotés de 1 à 17, 19 à 24 et 26 à 34, et qui est régi par un cahier des charges qui, en son dernier état, a été approuvé le 16 juillet 2020.

Une association syndicale libre de [Adresse 3] a été constituée et a pour objet en particulier la propriété, la gestion, la conservation, l’administration et l’entretien des installations, des biens et éléments d’équipements communs à tous les propriétaires de l’ensemble immobilier compris dans le périmètre de l’association, et notamment les voies, espaces verts, aménagements divers, ouvrages d’intérêts·collectifs·de l’ensemble immobilier.

Elle a également pour objet, le contrôle de l’application, y compris par les propriétaires, des dispositions des présents statuts, du cahier des charges et de son annexe, et leurs modifications éventuelles par leurs propriétaires compris, ainsi que l’exercice de tous les pouvoirs spécialement conférés par·eux.

Le 19 février 2021, monsieur [V] [Y] a fait l’acquisition du lot 23 du lotissement [Adresse 3] ayant obtenu un permis de construire délivré par le maire de [Localité 5] le 19 janvier 2021.

Reprochant à monsieur [V] [Y] un non-respect de servitudes de droit privé instituée par le cahier des charges et des caractères généraux des constructions applicables au sein du lotissement, notamment à raison d’une surélévation majeure de 3 mètres du terrain naturel, le 16 juin 2021, l’association syndicale libre [Adresse 3] a notifié à monsieur [V] [Y] une mise en demeure l’informant du non respect du cahier des charges et l’invitant à la mise en conformité des ouvrages.

Par acte du 5 octobre 2021, l’association syndicale libre [Adresse 3], monsieur [J] [S], madame [T] [D] épouse [S] (lot 3), monsieur [W] [E], madame [X] [A] épouse [E] (lot 20), monsieur [K] [O] et madame [B] [Z] épouse [O] (lot 4), tous voisins immédiats de monsieur [V] [Y], l’ont fait assigner devant le juge des référés sur le fondement des articles 835 et l45 du code de procédure civile aux fins d’interruption de travaux sous astreinte et expertise.

Par ordonnance en date du 2 mars 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan a :

déclaré nulle l’assignation en ce qu’elle a été délivrée par l’association syndicale libre [Adresse 3],

dit que l’assignation était valable en ce qu’elle a été délivrée par monsieur [J] [S], madame [T] [D] épouse [S], monsieur [W] [E], madame [X] [A] épouse [E], monsieur [K] [O] et madame [B] [Z] épouse [O],

rejeté l’exception d’irrecevabilité soulevée par monsieur [V] [Y] à l’encontre des demandes de monsieur [J] [S], madame [T] [D] épouse [S], monsieur [W] [E], madame [X] [A] épouse [E], monsieur [K] [O] et madame [B] [Z] épouse [O],

constaté que la demande d’interruption des travaux est devenue sans objet,

enjoint aux parties de rencontrer un médiateur,

ordonné une expertise afin de déterminer, d’une part, si les travaux réalisés par monsieur [V] [Y] sont conformes au permis de construire délivré le 19 janvier 2021 ainsi qu’au permis de construire modificatif obtenu, de, dans la négative, définir les non-conformités et les travaux de mise en conformité nécessaires, et, d’autre part, si ces travaux sont conformes au cahier des charges du lotissement, et, dans la négative, définir les non-conformités et les travaux de mise en conformité nécessaires, ainsi qu’afin de déterminer les préjudices subis (jouissance, moins-value et préjudice financier) par monsieur [J] [S], madame [T] [D] épouse [S], monsieur [W] [E], madame [X] [A] épouse [E], monsieur [K] [O] et madame [B] [Z] épouse [O],

débouté monsieur [J] [S], madame [T] [D] épouse [S], monsieur [W] [E], madame [X] [A] épouse [E], monsieur [K] [O] et madame [B] [Z] épouse [O], ainsi que monsieur [V] [Y] de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

dit que chaque partie conserve la charge de ses dépens.

Selon déclaration reçue au greffe le 13 avril 2022, l’association syndicale libre [Adresse 3] a interjeté appel de la décision, l’appel portant uniquement en ce qu’elle a dit nulle l’assignation délivrée par l’association syndicale libre.

Par dernières conclusions transmises le 18 avril 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, l’association syndicale libre [Adresse 3] demande à la cour de :

rabattre l’ordonnance de clôture,

admettre les présentes conclusions,

débouter monsieur [V] [Y] de son moyen de nullité de la déclaration d’appel,

confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a ordonné une expertise,

réformer l’ordonnance en ce qu’elle a déclaré nulle l’assignation délivrée à sa requête,

déclarer recevables les demandes de l’association syndicale libre [Adresse 3],

déclarer les opérations d’expertise confiées à madame [C], expert, aux termes de l’ordonnance du 2 mars 2022, communes et opposables à l’association syndicale libre [Adresse 3],

condamner monsieur [V] [Y] à lui verser la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’association syndicale libre [Adresse 3] sollicite, tout d’abord, le rabat de l’ordonnance de clôture afin notamment de répondre au nouveau moyen de nullité de la déclaration d’appel soulevé par l’intimé quelques jours avant la clôture.

S’agissant de la nullité de la déclaration d’appel, l’association syndicale libre [Adresse 3] soutient qu’il n’en est rien dès lors qu’au moment où elle a été formée, monsieur [N] était bien son président, poste auquel il a été remplacé lors d’une réunion de bureau du 2 décembre 2021 par monsieur [P], représentant dès lors l’association syndicale libre dans le cadre des dernières écritures prises.

S’agissant de la recevabilité de ses demandes, l’association syndicale libre [Adresse 3] soutient que le défaut de mise en conformité des statuts de l’association syndicale libre avec les dispositions de l’ordonnance du 1er juillet 2004 (articles 5 et 8) ne la prive pas de sa personnalité morale et de son existence légale, mais uniquement de sa capacité d’ester en justice. Elle ajoute avoir mis ses statuts en conformité, cette régularisation pouvant intervenir et régulariser la procédure jusqu’au jour où le juge statue. En effet, elle indique que les statuts mis en conformité ont été approuvés par assemblée générale du 16 juillet 2020 puis déposés en préfecture du Var le 17 août 2020 avec le formulaire Cerfa, la liste des parcelles et des propriétaires membres de l’association syndicale libre, outre un plan périmétral du lotissement, ainsi qu’en atteste le récépissé de la préfecture du 22 septembre 2020. Elle fait valoir que les nouveaux statuts ont été publiés au JO du 3 octobre 2020 (annonce 2117). L’appelante assure que, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, la déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales et la désignation des immeubles n’est pas requise pour les associations syndicales libres constituées en application de l’article R 315-6 du code de l’urbanisme, dans sa version applicable, comme c’est le cas ici. Elle en déduit avoir mis en conformité ses statuts, avoir la pleine capacité d’agir en justice, de sorte que l’ordonnance entreprise doit être réformée.

L’association syndicale libre [Adresse 3] conteste en outre tout défaut de pouvoir dès lors que le cahier des charges a été modifié en juillet 2020, avant l’acquisition de monsieur [V] [Y], qui a signé l’acte de constitution des servitudes issues de la réorganisation des lots 19, 23 et 24, en date du 26 mai 2021, celui-ci lui étant parfaitement opposable. Elle conteste donc toute violation de l’article 9 des statuts de l’association syndicale libre.

L’association syndicale libre [Adresse 3] ajoute que le pouvoir de monsieur [P] pour la représenter lui a été donné pour 3 ans par assemblée générale du 15 mai 2019 dont le procès-verbal est produit, de sorte qu’aucune irrégularité n’est acquise à ce titre.

Par ailleurs, au principal, l’association syndicale libre [Adresse 3] dénonce le non respect par monsieur [V] [Y] du cahier des charges du lotissement dont elle se doit d’assurer le respect, notamment de l’article 8 de ce cahier des charges. En effet, elle fait valoir que la maison construite par monsieur [V] [Y] comprend trois niveaux au lieu des deux niveaux maximum autorisés par le cahier des charges, indépendamment de l’autorisation d’urbanisme donnée par la mairie (procès-verbal de constat du 15 juillet 2021). Elle ajoute que monsieur [V] [Y] a procédé à une surélévation importante du niveau naturel du sol, de 3 mètres, pour créer une plate-forme (procès-verbal de constat par huissier de justice du 3 mai 2021), qui crée des vues sur les propriétés voisines.

L’association syndicale libre [Adresse 3] dénonce également la violation de l’article 17 du cahier des charges du lotissement en ce qu’un toit terrasse, proscrit par le cahier des charges, est prévu, et, en ce qu’une modification de l’écoulement naturel des eaux pluviales est induite par la surélévation du niveau naturel du sol.

L’association syndicale libre [Adresse 3] en déduit que l’expertise ordonnée est fondée sur un intérêt légitime et qu’elle doit lui être étendue.

Par dernières conclusions transmises le 26 avril 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur [V] [Y] sollicite de la cour qu’elle :

A titre liminaire :

À titre principal :

‘ rejette la demande de l’appelante tendant au rabat de l’ordonnance de clôture,

‘ déclare irrecevable les conclusions déposées postérieurement à l’ordonnance de clôture,

À titre subsidiaire :

‘ sursoit à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, dans l’attente d’une décision définitive dans la procédure pendante devant le tribunal judiciaire de Draguignan sous le RG 22/2885,

À titre plus subsidiaire :

déclare nulle la déclaration d’appel du 13 avril 2022,

À titre principal :

confirme l’ordonnance rendue par le tribunal judiciaire de Draguignan le 2 mars 2022,

déboute l’association syndicale libre [Adresse 3] de toutes ses demandes,

À titre subsidiaire :

déclare irrecevable la demande de l’association syndicale libre [Adresse 3] tendant à ce que l’expertise ordonnée lui soit déclarée commune et opposable,

En tout état de cause :

condamne l’association syndicale libre [Adresse 3] au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

A titre liminaire, monsieur [V] [Y] s’oppose au rabat de l’ordonnance de clôture en ce que l’appelante disposait d’un temps suffisant pour répliquer à ses propres écritures du 7 avril 2023 et en ce qu’aucune cause grave ne justifie ce rabat. A défaut, elle entend que ses dernières écritures du 26 avril 2023 soient retenues.

Toujours à titre liminaire mais subsidiaire, monsieur [V] [Y] invoque l’article 378 du code de procédure civile et demande le sursis à statuer dans l’attente de la décision définitive à intervenir dans la procédure par lui introduite en annulation des résolutions d’assemblée générale du 26 novembre 2021 comprenant la désignation de monsieur [R] [N] comme président de l’association syndicale libre.

A titre encore plus subsidiaire, mais toujours liminairement, l’intimé soulève la nullité de la déclaration d’appel du 13 avril 2022 de l’association syndicale libre [Adresse 3] sur le fondement des articles 117, 118 et 119 du code de procédure civile pour défaut de pouvoir de monsieur [R] [N] qui se prétend représentant de l’association syndicale libre. En effet, il soutient que, dans ses conclusions d’appel, l’association syndicale libre se dit représentée par monsieur [G] [P], président en exercice. Ce dernier avait donc seul qualité pour interjeter appel de l’ordonnance, de sorte que la déclaration d’appel non faite par lui est nulle pour vice de fond, non régularisé.

A titre principal, monsieur [V] [Y] entend d’abord que l’ordonnance soit confirmée en ce qu’elle a retenu la nullité de l’assignation délivrée au nom de l’association syndicale libre au regard de sa non-conformité à l’ordonnance 2004-632 du 1er juillet 2004, privant l’association syndicale libre de capacité d’agir et rendant les statuts inopposables. En effet, il fait valoir que l’association syndicale libre appelante n’a pas mis ses statuts en conformité avant le 5 mai 2008, et, ne démontre pas pouvoir régulariser cette mise en conformité puisqu’elle n’établit pas que ses statuts initiaux, de 1972, ont été régulièrement publiés et lui ont régulièrement conféré une capacité juridique. Il ajoute que l’association syndicale libre [Adresse 3] ne démontre pas avoir joint à sa déclaration en préfecture en 2020 l’ensemble des pièces requises, et notamment la déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales et la contenance de chaque immeuble. Monsieur [V] [Y] conteste encore le fait que l’association syndicale libre ait été constitué en application de l’article R 315-6 du code de l’urbanisme ce qui lui permettrait d’échapper à ces exigences.

A titre subsidiaire, monsieur [V] [Y] soutient que l’association syndicale libre [Adresse 3] ne détient aucun pouvoir d’agir contre lui dès lors que le pouvoir voté à cette fin dans le cadre de l’assemblée générale du 15 juin 2021 contrevient expressément à l’article 9 de ses statuts qui interdit de porter atteinte aux droits des propriétaires sur leur lot.

Plus subsidiairement, monsieur [V] [Y] invoque le défaut de pouvoir de représentation de l’association syndicale libre par monsieur [G] [P]. Il dénonce le défaut de pouvoir donné à ce dernier pour représenter l’association syndicale libre, de sorte que l’assignation délivrée par elle représentée par lui le 5 octobre 2021 est nulle.

Enfin, monsieur [V] [Y] rappelle le caractère très limité de l’acte d’appel, et donc de son effet dévolutif à la cour, de sorte qu’il estime que la demande tendant à déclarer les opérations d’expertise communes et opposables à l’association syndicale libre [Adresse 3] n’est pas dévolue à la cour.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 11 avril 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient d’observer que ni le principe ni la mission de l’expertise ordonnée au contradictoire de monsieur [V] [Y] et de monsieur [J] [S], madame [T] [D] épouse [S], monsieur [W] [E], madame [X] [A] épouse [E], monsieur [K] [O] et madame [B] [Z] épouse [O], n’est pas contesté aux termes de la déclaration d’appel enregistrée le 13 avril 2022, les époux [S], [E] et [O] n’étant pas intimés en appel. La cour n’est donc pas saisie et n’a donc pas à confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a ordonné une expertise, non remise en cause, au contradictoire de ces parties.

Sur le rabat de l’ordonnance de clôture

En vertu de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’occurrence, alors que les parties avaient respectivement conclu les 11 mai et 14 juin 2022, et que la date de la clôture de l’affaire avait été annoncée au mardi 11 avril 2022, dès l’ordonnance de fixation du 17 mai 2022, ce n’est que le vendredi 7 mai 2023, en fin de matinée et veille d’une fin de semaine prolongée, le lundi de Pâques étant férié, que l’intimé a de nouveau conclu et soulevé un nouveau moyen tenant en la nullité de la déclaration d’appel. Ces écritures requérant nécessairement une réplique de l’appelante, celle-ci n’a pas disposé d’un délai suffisant pour ce faire, avant la clôture du 11 avril prononcée le matin, s’agissant qui plus est d’une association syndicale libre et devant justifier, pour répondre au dernier moyen soulevé, de nouvelles pièces. L’appelante a conclu le 18 avril suivant, puis, le 26 avril 2023, l’intimé a été de nouveau en mesure de répliquer.

Dans ces circonstances, il apparaît qu’une cause grave peut être caractérisée en ce que le respect du principe de la contradiction impose de permettre à l’appelante de répliquer à un moyen nouveau soulevé tardivement. Dès lors, le rabat de l’ordonnance de clôture se justifie, chacune des parties ayant pu répondre et faire valoir l’intégralité de ses prétentions et défenses, in fine.

L’ensemble des écritures visées dans l’exorde doit donc être pris en compte, la clôture intervenant de nouveau à l’audience de plaidoiries du 2 mai 2023.

Sur la demande de sursis à statuer

Par application de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Quand bien même monsieur [V] [Y] justifie avoir introduit, le 20 avril 2022, devant le tribunal judiciaire de Draguignan une action en annulation de l’assemblée générale du 26 novembre 2021 en ce qu’elle violerait les dispositions statutaires de l’association syndicale libre, il y a lieu de rappeler que les dispositions d’une assemblée générale s’appliquent de plein droit et produisent plein effet tant qu’elles ne sont pas annulées. Les actions judiciaires en annulation de leur résolution n’ont aucun caractère suspensif.

Dès lors, le sursis à statuer sollicité par l’intimé n’est pas justifié mais pourrait avoir une visée dilatoire. Il n’y a pas lieu d’y faire droit.

Sur la nullité de la déclaration d’appel

En vertu de l’article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

-Le défaut de capacité d’ester en justice ;

-Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

-Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

L’article 118 du même code prévoit que les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

L’article 119 du même code dispose que les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que la nullité ne résulterait d’aucune disposition expresse.

En l’espèce, il est justifié par la production des procès-verbaux des assemblées générales concernées que monsieur [P] était désigné président de l’association syndicale libre [Adresse 3] dont il est membre jusqu’en novembre 2021. En effet, lors de l’assemblée générale du 26 novembre 2021, les nouveaux membres du bureau de l’association syndicale libre appelante ont été élus, ces derniers élisant en leur sein monsieur [R] [N] en tant que président lors d’une réunion de bureau du 2 décembre 2021 dont le procès-verbal est produit.

La présente procédure d’appel a été introduite par déclaration d’appel du 13 avril 2022 effectuée par l’association syndicale libre [Adresse 3] représentée par son président, monsieur [R] [N]. Ce dernier avait donc parfaitement qualité et pouvoir pour agir et interjeter appel au nom de l’appelante, de sorte qu’aucune irrégularité de fond n’est caractérisée, ni n’affecte l’acte d’appel.

Au demeurant, les écritures d’appel prises aux intérêts de l’association syndicale libre [Adresse 3] mentionnent la représentation de celle-ci par monsieur [R] [N], ce qui était différent en première instance puisque l’assignation initiale avait été délivrée le 5 octobre 2021 par l’ancien président de l’association syndicale libre, précédemment à novembre 2021.

La demande de nullité de la déclaration d’appel doit donc être écartée.

Sur la demande d’expertise commune et opposable à l’association syndicale libre

En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

La demande d’une mesure d’instruction doit reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables qui permettent de projeter le litige futur, qui peut n’être qu’éventuel, comme plausible et crédible. Il appartient donc aux appelants de rapporter le preuve d’éléments suffisants à rendre crédibles leurs allégations, et de démontrer que le résultat de l’expertise à ordonner présente un intérêt probatoire.

Sur la recevabilité de la demande au regard de la conformité des statuts

Par application de l’article 5 de l’ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004, les associations syndicales de propriétaires peuvent agir en justice, acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter et hypothéquer sous réserve de l’accomplissement des formalités de publicité prévues selon le cas aux articles 8, 15 ou 43.

Par application de l’article 8 de l’ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004, la déclaration de l’association syndicale libre est faite à la préfecture du département ou à la sous-préfecture de l’arrondissement où l’association a prévu d’avoir son siège. Deux exemplaires des statuts sont joints à la déclaration. Il est donné récépissé de celle-ci dans un délai de cinq jours.

Un extrait des statuts doit, dans un délai d’un mois à compter de la date de délivrance du récépissé, être publié au Journal officiel.

Dans les mêmes conditions, l’association fait connaître dans les trois mois et publie toute modification apportée à ses statuts.

L’omission des présentes formalités ne peut être opposée aux tiers par les membres de l’association.

Par application de l’article 60 I de l’ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004, les associations syndicales de propriétaires constituées en vertu des lois des 12 et 20 août 1790, 14 floréal an XI, 16 septembre 1807, 21 juin 1865 et 8 avril 1898 sont régies par les dispositions de la présente ordonnance.

Toutefois, leurs statuts en vigueur à la date de publication de la présente ordonnance demeurent applicables jusqu’à leur mise en conformité avec les dispositions de celle-ci. Cette mise en conformité doit intervenir dans un délai de deux ans à compter de la publication du décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 62. A l’exception de celle des associations syndicales libres, la mise en conformité est approuvée par un acte de l’autorité administrative ou, à défaut d’approbation, et après mise en demeure adressée au président de l’association et restée sans effet à l’expiration d’un délai de trois mois, l’autorité administrative procède d’office aux modifications statutaires nécessaires.

Par dérogation au deuxième alinéa, les associations syndicales libres régies par le titre II de la présente ordonnance, qui ont mis leurs statuts en conformité avec les dispositions de celle-ci postérieurement au 5 mai 2008, recouvrent les droits mentionnés à l’article 5 de la présente ordonnance dès la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, sans toutefois que puissent être remises en cause les décisions passées en force de chose jugée.

En vertu de l’article 3 du décret n°2006-504 du 3 mai 2006, outre ce qui est mentionné à l’article 7 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 susvisée, les statuts de l’association syndicale libre fixent les modalités de sa représentation à l’égard des tiers, de distraction d’un de ses immeubles, de modification de son statut ainsi que de sa dissolution.

Sont annexés aux statuts le plan parcellaire prévu à l’article 4 de la même ordonnance et une déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles pour lesquels il s’engage. Cette déclaration n’est pas requise pour les associations syndicales libres constituées en application de l’article R. 315-6 du code de l’urbanisme.

Une copie de ces pièces est jointe à la déclaration prévue par l’article 8 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 susvisée.

Il résulte de ces textes et d’une jurisprudence constante que lorsque l’acte a été délivré par une association syndicale libre qui n’a pas publié ses statuts constitutifs, l’irrégularité qui résulte de ce défaut de publication, lequel prive l’association de sa personnalité juridique, constitue une irrégularité de fond qui ne peut être couverte. En revanche, lorsque les statuts ont été dûment publiés, mais qu’ils n’ont pas été mis en conformité avec les dispositions de l’ordonnance du 1er juillet 2004, l’acte de saisine de la juridiction délivré au nom de l’association est entaché d’une irrégularité de fond pour défaut de capacité à agir en justice, qui peut être régularisé jusqu’à ce que le juge statue. Le défaut de mise en conformité des statuts d’une association syndicale libre régulièrement constituée entache donc l’assignation d’une irrégularité de fond pour défaut de capacité à agir en justice susceptible d’être régularisée jusqu’à l’arrêt de la cour.

De même, il est désormais régulièrement jugé que la mise en conformité des statuts ne porte pas nécessairement sur la totalité de ceux-ci, en ce que l’annexion du plan parcellaire et des déclarations d’adhésion des propriétaires dont l’immeuble relève du périmètre de l’association n’est plus requise, dès lors que ces éléments ont été remis lors de la constitution de l’association syndicale libre (Civ. 3ème 16 septembre 2021, n°19.26337, Civ. 3ème, 17 février 2022, n°20.17438 et Civ. 3ème 28 septembre 2022, n°21.20750).

A ce titre, les dispositions de l’article R 315-6 du code de l’urbanisme, au demeurant abrogées par le décret du 5 janvier 2007, sont sans incidence.

En l’occurrence, il est acquis que l’association syndicale libre a été constituée par acte du 1er mars 1972, auquel étaient joints le plan parcellaire initial, un extrait cadastral et l’ensemble des documents initialement requis. En tout état de cause, la régularité de la constitution initiale de l’association syndicale libre, dans le cadre de la création du lotissement, à la suite de la vente d’une parcelle ensuite subdivisée à un lotisseur, n’est pas remise en cause ici, aucune critique tangible n’étant émise sur ce point.

Les derniers statuts modifiés de l’association syndicale libre [Adresse 3] ont été votés et approuvés le 16 juillet 2020.

Or, l’association syndicale libre [Adresse 3] justifie avoir déposé ces statuts modifiés, et intégrant la mise en conformité au regard des dispositions sus-visées de l’ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004, à la préfecture du Var, le 17 août 2020 avec le formulaire Cerfa, la liste des parcelles et des propriétaires membres de l’association syndicale libre, ainsi qu’avec un plan périmétral du lotissement. Elle verse au dossier le récépissé de la préfecture du 22 septembre 2020, ainsi que le justificatif de la publication de ceux-ci au JO du 3 octobre 2020 (annonce 2117).

Au vu de ces éléments, et alors que l’appelante, dont la constitution était régulière et lui avait conféré sa personnalité morale initiale, n’avait pas, pour la mise en conformité de ses statuts à l’ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004, à joindre en outre le plan parcellaire et les déclarations d’adhésion des propriétaires dont l’immeuble relève du périmètre de l’association, il appert qu’elle a recouvré sa pleine personnalité morale et sa pleine capacité à agir dès la publication de ses statuts modifiés le 3 octobre 2020.

Aussi, l’appelante avait sa pleine capacité juridique à agir lors de l’assignation devant le juge des référés de Draguignan le 5 octobre 2021. Celle-ci n’est donc aucunement entachée de nullité et il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise sur ce point.

Sur la recevabilité de la demande au regard de l’article 9 des statuts

En vertu de l’article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

-Le défaut de capacité d’ester en justice ;

-Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

-Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

L’article 118 du même code prévoit que les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

L’article 119 du même code dispose que les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que la nullité ne résulterait d’aucune disposition expresse.

L’article 9 des statuts de l’association syndicale libre [Adresse 3] stipule notamment que l’assemblée générale ne peut porter aucune atteinte ni aux droits des propriétaires sur leurs lots ni aux modalités de leur jouissance.

Monsieur [V] [Y] soutient que la résolution du 15 juin 2021 qui a autorisé l’association syndicale libre [Adresse 3] à agir contre lui contrevient à l’interdiction posée à l’article 9 des statuts sus-visé, de sorte qu’elle serait irrégulière pour défaut de pouvoir de l’appelante, et qu’elle rendrait irrecevable son action.

Effectivement, par assemblée générale extraordinaire du 15 juin 2021, l’assemblée des copropriétaires a voté, à la majorité requise, en faveur d’une ‘autorisation donnée au président de l’association syndicale libre et au syndicat des copropriétaires d’ester en justice à l’effet d’obtenir le respect du cahier des charges s’agissant des travaux de construction réalisés par monsieur [V] [Y]’.

Le fait pour une assemblée générale de membres d’une association syndicale libre d’autoriser une action en justice contre l’un d’eux, aux fins de faire respecter le cahier des charges, document contractuel opposable à chacun des membres, ne saurait manifestement constituer une atteinte aux droits de ce propriétaire sur son lot ou les modalités de jouissance de celui-ci, qui plus est s’agissant d’une instance en référé, par nature revêtue de l’autorité provisoire de chose jugée.

De plus, le cahier des charges de l’association syndicale libre, modifié en juillet 2020, avant l’acquisition par l’intimé de son lot 23, a permis la constitution de servitudes issues de la réorganisation des lots 19, 23 et 24, le 26 mai 2021, acte signé par monsieur [V] [Y]. Les servitudes ainsi créées et dont l’irrespect est ici dénoncé sont donc parfaitement opposables à monsieur [V] [Y] qui ne peut, à l’évidence, invoquer une atteinte à ses droits.

En tout état de cause, cette résolution de l’assemblée générale du 15 juin 2021 demeure valide et applicable tant qu’elle n’est pas annulée, étant observé qu’il n’est justifié d’aucune action en annulation la concernant, les affirmations de l’intimé de ce chef n’étant pas étayées par des pièces justificatives.

Ce moyen d’irrecevabilité doit donc être écarté.

Sur la recevabilité de la demande au regard du pouvoir de représentation de monsieur [P]

Ainsi que rappelé ci-dessus, par assemblée générale du 15 juin 2021, une autorisation a été donnée au président de l’association syndicale libre d’agir en justice contre monsieur [V] [Y].

A l’époque, il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale produits, et notamment de celui du 15 mai 2019, que le président de l’association syndicale libre, et ce pour trois ans jusqu’en novembre 2021, était monsieur [P].

Aussi, l’assignation délivrée par monsieur [P] ès qualités de président de l’association syndicale libre [Adresse 3], le 5 octobre 2021, est parfaitement valable. Le changement ultérieur de président élu et désigné est sans incidence.

Aucune irrecevabilité de l’action de l’association syndicale libre [Adresse 3] n’est ici davantage caractérisée.

Sur le bienfondé

En premier lieu, il convient de relever que la cour est parfaitement saisie de la demande de l’association syndicale libre [Adresse 3] tendant à se voir étendre les opérations d’expertise ordonnées par le premier juge, dans son ordonnance du 2 mars 2022, au contradictoire de monsieur [J] [S], madame [T] [D] épouse [S], monsieur [W] [E], madame [X] [A] épouse [E], monsieur [K] [O] et madame [B] [Z] épouse [O], et donc tendant à ce que celle-ci lui soit déclarée commune et opposable.

Le premier juge ayant invalidé l’assignation délivrée par l’association syndicale libre [Adresse 3], et s’étant donc arrêté dans son examen à cette exception de nullité, ce que la cour infirme, l’effet dévolutif de l’appel au sens de l’article 562 du code de procédure civile a pleinement vocation à s’appliquer. La cour est donc saisie de la demande de déclaration d’expertise commune et opposable à l’association syndicale libre [Adresse 3], celle-ci étant une conséquence de la critique de l’annulation de l’assignation délivrée par l’appelante. Les termes de la déclaration d’appel critiquant cette disposition permettent donc à l’effet dévolutif de jouer sur ces points.

En deuxième lieu, il résulte des statuts de l’association syndicale libre [Adresse 3] qu’elle a pour mission, notamment, de veiller au contrôle de l’application, y compris par les propriétaires, des dispositions des statuts, du cahier des charges et de son annexe, et leurs modifications éventuelles par leurs propriétaires compris.

Or, plusieurs copropriétaires et elle-même dénoncent la violation par monsieur [V] [Y], aux termes de la construction par lui réalisée sur le lot 23 en application d’un permis de construire et d’un permis modificatif, des préconisations figurant aux articles 8 et 17 du cahier des charges du lotissement, principalement en ce que la construction est constituée de trois niveaux au lieu de deux maximum autorisés dans le cahier des charges, en ce que le sol naturel a été relevé de trois mètres créant des vues sur les lots voisins, et, en ce qu’un toit-terrasse a été édifié, bien que proscrit dans le dit cahier des charges. L’expertise sollicitée et ordonnée au contradictoire des propriétaires voisins a vocation à déterminer précisément l’existence ou non de ces violations.

Dans ces conditions, l’association syndicale libre [Adresse 3] a manifestement un intérêt légitime à la réalisation de cette expertise, à son contradictoire. Elle doit donc lui être déclarée commune et opposable et il convient de faire droit à sa demande à cette fin.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Monsieur [V] [Y] qui succombe au litige sera débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de l’association syndicale libre [Adresse 3] les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a exposés pour sa défense.

Une indemnité de 2 000 € se trouve justifiée à son profit en appel au titre des frais irrépétibles.

L’intimé supportera en outre les dépens d’appel, l’ordonnance entreprise étant confirmée sur les dépens de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture du 11 avril 2023,

Constate que l’affaire est en état d’être jugée,

Dit n’y avoir lieu à sursis à statuer,

Ecarte toute nullité de la déclaration d’appel,

Infirme l’ordonnance entreprise, dans les limites de l’appel, quant aux dispositions ayant déclaré nulle l’assignation en ce qu’elle a été délivrée par l’association syndicale libre [Adresse 3],

Confirme l’ordonnance entreprise quant à la charge des dépens,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Rejette toute nullité de l’assignation délivrée le 5 octobre 2021 par l’association syndicale libre [Adresse 3] contre monsieur [V] [Y], celle-ci étant parfaitement valide,

Ecarte toute irrecevabilité de l’action de l’association syndicale libre [Adresse 3] pour défaut de mise en conformité de ses statuts avec l’ordonnance du 1er juillet 2004,

Ecarte toute irrecevabilité de l’action de l’association syndicale libre [Adresse 3] pour défaut de pouvoir lié à la violation de l’article 9 des statuts de l’association syndicale libre appelante,

Ecarte toute irrecevabilité de l’action de l’association syndicale libre [Adresse 3] pour défaut de pouvoir de représentation de son président lors de l’assignation du 5 octobre 2021,

Dit la cour valablement saisie de la demande de l’association syndicale libre [Adresse 3] tendant à ce que l’expertise ordonnée en première instance lui soit déclarée commune et opposable,

Déclare commune et opposable à l’association syndicale libre [Adresse 3] l’expertise judiciaire confiée à madame [F] [C] par ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan du 2 mars 2022,

Dit que monsieur [V] [Y], communiquera sans délai à l’association syndicale libre [Adresse 3] l’ensemble des pièces qui ont déjà été remises à l’expert judiciaire ainsi que les notes rédigées par ce dernier,

Dit que l’expert devra poursuivre ses opérations en présence de l’association syndicale libre [Adresse 3], ou celle-ci régulièrement convoquée, en l’invitant à lui remettre tous documents utiles à l’exécution de sa mission,

Dit que l’expert convoquera l’association syndicale libre [Adresse 3] à la prochaine réunion d’expertise au cours de laquelle elle sera informée des diligences déjà accomplies et sera invitée à formuler ses observations,

Condamne monsieur [V] [Y] à payer à l’association syndicale libre [Adresse 3] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute monsieur [V] [Y] de sa demande sur ce même fondement,

Condamne monsieur [V] [Y] au paiement des dépens.

La Greffière La Présidente