REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 31 MAI 2023

(n° , 26 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/00533 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CC4P2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Octobre 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS RG n° 12/05445

APPELANTE

Société AXA FRANCE IARD

SA immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 722 057 460

[Adresse 7]

[Localité 13]

Représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

INTIMES

Madame [L] [W] divorcée [Z] en son nom personnel et venant aux droits de Madame feue [J] [I] veuve [W]

née le 29 Mai 1958

[Adresse 5]

[Localité 10]

Représentée par Me Francine HAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1250

Ayant pour avocat plaidant Me Vincent LOIR, avocat au barreau de PARIS, toque : E0874

Société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE

SAS immatriculée au RCS de CAEN sous le numéro 345 130 488

[Adresse 15]

[Localité 2]

Représentée par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

Ayant pour avocat plaidant Me Déborah ABITBOL, SELAS CABINET CONFINO, avocat au barreau de PARIS, toque : K0182

Société COVEA RISKS

immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro B 378 716 419

[Adresse 3]

[Localité 14]

Représentée par Me Alain BARBIER de la SELARL BARBIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : J042

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

immatriculée au RCS de Le Mans sous le numéro 775 652 126

[Adresse 1]

[Localité 11]

Représentée par Me Alain BARBIER de la SELARL BARBIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : J042

Société MMA IARD

SA immatriculée au RCS du Mans sous le numéro 440 048 882

[Adresse 1]

[Localité 11]

Représentée par Me Alain BARBIER de la SELARL BARBIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : J042

SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE – SADA

SA à directoire et conseil de surveillance immatriculée au RCS de Nîmes sous le numéro B 580 201 127

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représentée par Me Laure BRACQUEMONT de la SELEURL LBCA, avocat au barreau de PARIS, toque : C2364

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4] À [Localité 12] représenté par son syndic, le CABINET JOLY, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 488 122 458

C/O Cabinet JOLY

[Adresse 9]

[Localité 12]

Représenté par Me Sibylle VERDENNE, avocat au barreau de PARIS, toque : C2361

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 22 Mars 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Mme Nathalie BRET, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT

ARRET :

– CONTRADICCTOIRE

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 23 mars 2006, Mme [E] [I], veuve [W], et Mme [L] [W], épouse [Z] (les consorts [W]), ont donné à bail commercial en renouvellement à la société ED, plusieurs locaux en rez-de-chaussée, en sous-sol et en étage, dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 4] à [Localité 12], pour une durée de neuf ans, à compter du 1er janvier 2002, à usage de commerce d’alimentation générale.

Soutenant qu’à l’occasion de travaux d’embellissement, un affaissement du plafond s’était

produit en raison de la fragilité d’une poutre, la société ED a saisi le juge des référés du

tribunal de grande instance de Paris, par assignation du 27 octobre 2008, aux fins de désignation d’un expert.

Par ordonnance en date du 30 octobre 2008, le juge des référés a désigné M. [C] [H] en qualité d’expert. Par ordonnances en date des 19 décembre 2008, 13 mars 2009, 16 juin 2009 et 2 octobre 2009, les opérations d’expertise ont été rendues communes au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] (le syndicat des copropriétaires), à la société Covea Risks, assureur des bailleurs, et aux sociétés AXA France IARD (la société AXA) et la Société anonyme de défense et d’assurances (la société SADA), assureurs de l’immeuble.

L’expert a déposé son rapport le 30 octobre 2011.

Par assignation en date des 20 et 21 mars 2012, se prévalant des conclusions du rapport

d’expertise judiciaire, la société ED, dénommée successivement la société Dia France puis la société Erteco France, aux droits de laquelle vient désormais la société Carrefour proximité France (la société Carrefour), a attrait les consorts [W] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins principalement de les voir condamner au paiement de la somme de 816.270 € à titre de dommages et intérêts.

Par conclusions signifiées le 28 novembre 2012, le syndicat des copropriétaires est intervenu volontairement à la procédure.

Par assignation en date du 1er février 2013, les consorts [W], aux droits desquels vient désormais Mme [L] [W] seule, ont attrait la société Covea Risks, leur assureur, en intervention forcée.

Par assignations en date des 12 et 14 mars 2013, le syndicat des copropriétaires a attrait

la société AXA France IARD et la société SADA en intervention forcée.

Par ordonnance du 28 mars 2013, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des trois instances.

Par conclusions signifiées le 13 avril 2016, les sociétés MMA Iard assurances mutuelles (la société MMA assurances) et MMA Iard, venant aux droits de la société Covea Risks, sont intervenues volontairement à l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 23 janvier 2019, la société Carrefour proximité France a demandé au tribunal, au visa des anciens articles 1134 et 1147 et suivants et des articles 606, 1719, 1720 et 1755 du code civil, des articles 3 et 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l’ancien article 1384 alinéa 1er du code civil, essentiellement, de :

– condamner in solidum Mme [L] [W] et le syndicat des copropriétaires, ou l’un à défaut de l’autre, à lui payer les sommes de :

246.520 € HT au titre des travaux de réfection et de confortement de parties structurelles, exécutés dans le bâtiment B, et destinés à remédier aux désordres n°4,

249.662 € au titre de la perte d’exploitation,

82.828,67 € au titre des loyers payés pendant la période de fermeture du magasin,

– rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires des parties défenderesses, intervenantes volontaires ou forcées, ainsi que toutes demandes reconventionnelles, comme étant infondées,

subsidiairement,

– condamner Mme [L] [W] à la garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au titre des travaux exécutés dans le bâtiment A par le syndicat des copropriétaires,

en tout état de cause,

– condamner tout succombant in solidum aux dépens incluant les frais d’expertrise et avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 10.000 € par application de l’article 700 du même code.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 20 février 2018, Mme [L] [W] a demandé au tribunal, au visa des articles 1719 et suivants et 1725 du code civil et de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, essentiellement, de :

– débouter la société Carrefour de toutes ses fins demandes et conclusions,

à titre subsidiaire,

– condamner le syndicat des copropriétaires et ses assureurs, les sociétés SADA et AXA France, ainsi que les sociétés MMA assurances et MMA Iard venant aux droits

de la société Covea Risks à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

– débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses fins, demandes et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à son encontre,

en toute hypothèse,

– débouter l’ensemble des parties de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions en ce qu’elles sont dirigées à son encontre,

– condamner in solidum la société Carrefour, le syndicat des copropriétaires, la société SADA, la société AXA France, ainsi que les sociétés MMA assurances et MMA Iard aux dépens, ainsi qu’ à lui payer la somme de 8.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 26 juin 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] arrondissement a demandé au tribunal, au visa des articles 1240 à 1242, 1353 et 2224 du code civil, des articles 2, 3, 8 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 9, 122 et 331 et suivants du code de procédure civile et de l’article L.113-1 du code des assurances, de :

– déclarer la société Carrefour irrecevable en l’ensemble de ses demandes formulées à son encontre, en raison de l’écoulement du délai de prescription,

– condamner la société Carrefour à lui verser la somme de 39.667,44 € TTC, correspondant au préjudice financier résultant de la réparation des griefs n°2 et 3, subi du fait des manquements de la société ED,

– rejeter la demande d’appel en garantie formulée par Mme [L] [W] à son encontre,

– constater la carence probatoire de la société Carrefour dans le quantum et le délai de son préjudice,

– débouter la société Carrefour de l’ensemble de ses demandes,

– débouter la société Carrefour de ses demandes indemnitaires,

– subsidiairement concernant lesdites demandes indemnitaires, les ramener à de plus justes proportions,

– déclarer recevable son appel en garantie à l’encontre de la société SADA,

– condamner in solidum les sociétés SADA et AXA France au paiement de la somme de 39.667,44 € TTC,

– condamner in solidum les sociétés SADA et AXA France à le relever et le garantir de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre,

– condamner in solidum les sociétés SADA et AXA France à le garantir de l’ensemble des conséquences pécuniaires des différents dégâts des eaux intervenus, l’assureur étant en

mesure, par ailleurs, d’exercer ses recours à l’encontre de la société Carrefour, dont la responsabilité est incontestablement engagée,

– condamner in solidum tout succombant aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs conclusions signifiées par voie électronique le 28 avril 2017, les sociétés MMA assurances et MMA Iard ont demandé au tribunal, au visa des articles 1134, 1315, et subsidiairement 1964 du code civil, de l’article 122 du code de procédure civile, et de l’article 14 alinéa 4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, essentiellement de :

– dire inapplicable aux faits de l’espèce le contrat d’assurance souscrit par les consorts [W] auprès de la société Azur assurances, aux droits de laquelle vient la société Covea Risks, en l’absence de la réunion des conditions d’application de la garantie, et, singulièrement, d’un événement accidentel au sens dudit contrat,

– subsidiairement, dire inapplicable aux faits de l’espèce ledit contrat d’assurance en l’absence d’un fait générateur survenu pendant le cours du contrat,

– débouter en conséquence Mme [L] [W] de ses demandes dirigées à leur encontre,

– très subsidiairement, débouter la société Carrefour de ses demandes, à défaut pour elle de justifier d’une qualité et d’un intérêt à agir en l’absence de la justification de sa situation d’assurance,

– plus subsidiairement encore, débouter la société Carrefour de toutes ses demandes, à défaut pour elle de justifier du principe et du montant du préjudice allégué,

– en tout état de cause, dire que, s’agissant d’une société commerciale assujettie à la TVA, sa réclamation ne pourra être admise qu’en hors taxes, réduire ladite réclamation au prorata des responsabilités qui seront mises à la charge de la société Carrefour au titre des désordres n°3 et n°4,

– infiniment subsidiairement, condamner le syndicat des copropriétaires et les sociétés AXA France et SADA, ou l’une ou l’autre d’entre elles, à les relever et la garantir intégralement de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre, en leur qualité d’assureur de Mme [L] [W], au profit de la société Carrefour,

– condamner Mme [L] [W], subsidiairement la société Carrefour, et plus subsidiairement encore le syndicat des copropriétaires, et les sociétés AXA France et SADA aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à leur payer la somme de 5.000 par application de l’article 700 du même code.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 30 juin 2016, la société SADA a demandé au tribunal, au visa des articles 15 et 16 et 56 du code de procédure civile et de l’article 1964 du code civil, essentiellement, de :

– juger que le sinistre litigieux est postérieur à la date de résiliation du contrat d’assurance,

– la mettre hors de cause et débouter toutes les parties intervenantes au litige de tous leurs demandes, fins et conclusions à son encontre,

subsidiairement,

– juger que les demandes du syndicat des copropriétaires ne précisent rien à son encontre,

– juger que le syndicat des copropriétaires ne donne aucune explication et motivation juridique à ses demandes en garantie contre elle dont le contrat est résilié depuis 7 années à la date de son assignation au fond,

– juger que le principe du contradictoire des articles 15 et 16 du code de procédure civile n’est pas non plus respecté par le syndicat des copropriétaires,

– juger l’assignation du 14 mars 2013 du syndicat des copropriétaires à son encontre nulle et de nul effet,

– en application des articles 15 et 16 du code de procédure civile et du principe du contradictoire, juger le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes à son

encontre,

plus subsidiairement,

– la juger bien fondée en ses exclusions de garantie et en son refus de toute garantie,

– juger le syndicat des copropriétaires mal fondé en ses demandes à son encontre et l’en

débouter,

– juger la société Carrefour, Mme [L] [W], les sociétés AXA France, MMA

assurances et MMA Iard mal fondées en leurs demandes à son encontre et l’en débouter,

– en tout état de cause, dire qu’aucune condamnation solidaire ou in solidum ne pourra être prononcée à son encontre,

– condamner le syndicat des copropriétaires et tout contestant aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du même code.

Aux termes de ses conclusions signifiées par voie électronique le 11 février 2015, la société anonyme AXA France a demandé au tribunal, au visa de l’article 1964 du code civil, essentiellement, de :

– entériner le rapport d’expertise de M. [H],

– retenir la non garantie qu’elle oppose du fait de l’antériorité de l’origine du sinistre au regard de la date d’effet du contrat,

– retenir la non garantie qu’elle oppose à son assuré du fait de l’absence de caractère accidentel du sinistre et du défaut d’entretien caractérisé et de réparations incombant à

l’assuré et connu de lui,

– débouter tout concluant de toute demande à son encontre,

– condamner in solidum tout succombant aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 1.500 € par application de l’article 700 du même code.

Par jugement du 8 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

– déclaré recevables les interventions volontaires du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12], et des sociétés MMA assurances mutuelles et MMA Iard,

– déclaré irrecevable l’exception de nullité de l’assignation en intervention forcée formée par la société anonyme de défense et d’assurances,

– déclaré recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] à l’encontre de la société anonyme de défense et d’assurances,

– déclaré irrecevables car prescrites, les demandes indemnitaires et en remboursement des frais de la société Carrefour proximité France à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12],

– condamné Mme [L] [W] épouse [Z] à payer à la société Carrefour proximité France la somme de 221.863 € au titre du remboursement du coût des travaux de rénovation du bâtiment B,

– débouté la société Carrefour proximité France du surplus de ses demandes indemnitaires,

– condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] et son assureur, la société AXA France IARD, à relever et garantir Mme [L] [W] épouse [Z] de l’intégralité des condamnations mises à sa charge, soit sur la somme de 221.868 €,

– condamné la société AXA France Iard à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] du paiement de la somme de 221.868 € à l’égard de Mme [L] [W] épouse [Z], dans les limites des plafonds de garantie et de la franchise contractuelle,

– condamné la société AXA France Iard à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] la somme de 39.667,44 € au titre de la réparation des dommages n°2 et 3,

– débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] de toutes ses demandes à l’encontre de la société anonyme de défense et d’assurances,

– condamné la société Carrefour proximité France à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12], la somme de 7.933 € au titre de sa part des travaux de réfection du bâtiment A,

– débouté la société Carrefour proximité France de sa demande en garantie à l’encontre de Mme [L] [W] épouse [Z],

– débouté Mme [L] [W] épouse [Z] de sa demande en garantie à l’encontre des sociétés MMA assurances mutuelles et MMA Iard,

– déclaré sans objet les demandes subsidiaires en garantie formées par Mme [L] [W] épouse [Z] à l’encontre de la société anonyme de défense et d’assurances,

– déclaré sans objet les demandes subsidiaires en garantie formées par les sociétés MMA assurances mutuelles et MMA Iard à l’encontre de la société anonyme de défense et d’assurances et de la société AXA France Iard,

– déclaré sans objet les demandes des sociétés MMA assurances mutuelles et MMA Iard tendant à voir ‘débouter la société Carrefour de ses demandes, à défaut pour elle de justifier d’une qualité et d’un intérêt à agir en l’absence de la justification de sa situation d’assurance, plus subsidiairement encore, débouter la société Carrefour de toutes ses demandes, à défaut pour elle de justifier du principe et du montant du préjudice allégué ; en tout état de cause, dire et juger que, s’agissant d’une société commerciale assujettie à la TVA, sa réclamation ne pourra être admise qu’en hors taxes réduire ladite réclamation au prorata des responsabilités qui seront mises à la charge de la société Carrefour au titre des désordres n°3 et n°4′,

– condamné Mme [L] [W] épouse [Z] à payer à la société Carrefour proximité France la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 23 avenue de

Clichy à [Localité 12] et son assureur, la société AXA France Iard, à relever et garantir Mme [L] [W] épouse [Z] du paiement de la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] et la société AXA France Iard à payer à Mme [L] [W] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouté la société AXA France IARD et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] de leurs demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné Mme [L] [W] épouse [Z] à payer aux sociétés MMA assurances mutuelles et MMA Iard, la somme de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris

17ème à payer à la société anonyme de défense et d’assurances la somme de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné in solidum la société AXA France Iard et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

– ordonné l’exécution provisoire,

– rejeté toute autre demande plus ample ou contraire.

La société AXA France Iard a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 30 décembre 2020.

La procédure devant la cour a été clôturée le 1er mars 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 20 septembre 2021 par lesquelles la société AXA France Iard, appelante, invite la cour à :

– infirmer le jugement en ce qu’il :

a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] et elle-même à relever et garantir Mme [L] [W] épouse [Z] de l’intégralité des condamnations mises à sa charge, soit sur la somme de 221.868 €,

l’a condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] du paiement de la somme de 221.868 € à l’égard de Mme [L] [W] épouse [Z] dans les limites des plafonds de garantie et de la franchise contractuelle,

l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] la somme de 39.667,44 € au titre de la réparation des dommages n°2 et 3,

et, statuant à nouveau,

– entériner le rapport d’expertise de M. [H],

– juger que l’origine du sinistre est antérieur à la date d’effet du contrat d’assurance souscrit auprès d’elle,

– retenir la non-garantie qu’elle oppose du fait de l’antériorité de l’origine de la date du sinistre au regard de la date d’effet du contrat souscrit auprès d’elle,

– juger que le sinistre ne présente pas de caractère accidentel et qu’il découle d’un défaut d’entretien caractérisé et de réparations incombant à l’assuré et connu de lui,

– retenir la non-garantie qu’elle oppose du fait de l’absence de caractère accidentel du sinistre et du défaut d’entretien caractérisée et de réparations incombant à l’assuré et connu de lui,

– prononcer sa mise hors de cause,

– débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] de son appel en garantie formulé à son encontre et de toutes ses demandes dirigées contre la concluante,

– débouter les consorts [W] et [Z] ainsi que les sociétés MMA assurances mutuelles et MMA Iard venant aux droits de la société Covea Risks de leur appel en garantie formulé à son encontre,

– débouter la société ED de toutes éventuelles demandes à son encontre,

– débouter tout concluant de toutes autres demandes à son encontre,

en tout état de cause,

– condamner in solidum tout succombant aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions notifiées le 9 février 2023 par lesquelles Mme [L] [W], intimée ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 1719 et suivants et 1725 du code civil, 6-2, 6-4 et 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à :

– infirmer le jugement en ce qu’il :

l’a condamnée à payer à la société Carrefour proximité France la somme de 221.868 € au titre du remboursement du coût des travaux de rénovation du bâtiment B,

l’a déboutée de sa demande en garantie à l’encontre des sociétés MMA assurances mutuelles et MMA Iard,

a déclaré sans objet ses demandes subsidiaires en garantie à l’encontre de la société anonyme de défense et d’assurances,

l’a condamnée à payer à la société Carrefour proximité France la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

l’a condamnée à payer aux sociétés MMA Iard assurances mutuelles et MMA Iard, la somme de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

à titre principal,

– débouter l’ensemble des parties de toutes leurs demandes, fins et prétentions en ce qu’elles sont dirigées à son encontre,

– réputer non écrite la clause du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 4] mettant à la charge exclusive du propriétaire du lot 100 le coût de l’entretien du bâtiment B,

à titre subsidiaire,

– condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] et ses assureurs les sociétés SADA et AXA France, ainsi que les sociétés MMA assurances mutuelles et MMA Iard venant aux droits de la société Covea Risks à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre en principal, frais, accessoires et intérêts,

en tout état de cause,

– condamner in solidum la société Carrefour proximité France venant aux droits de la société ED, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12], la SADA, la société AXA France, ainsi que les sociétés MMA assurances mutuelles et MMA Iard venant aux droits de la société Covea Risks à lui payer la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner in solidum la société Carrefour proximité France venant aux droits de la société ED, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12], la SADA, la société AXA France, ainsi que les sociétés MMA assurances mutuelles et MMA Iard venant aux droits de la société Covea Risks aux dépens ;

Vu les conclusions notifiées le 14 février 2023 par lesquelles la société Carrefour proximité France, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1719, 1720 et 1755 du code civil, de :

– confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [L] [W] à lui rembourser le coût des travaux qu’elle a été contrainte d’engager, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, pour un montant de 246.520 € HT ainsi que l’expert l’a vérifié, et ce afin de remédier aux désordres n°4 ayant affecté le bâtiment B et les locaux loués,

– déclarer Mme [L] [W] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] mal fondés en leur appels formés à titre incident en ce que le jugement a condamné Mme [L] [W] à lui payer, à titre de dommages et intérêts, la somme de 221.868 € au titre de ces travaux de rénovation du bâtiment B, et les en débouter,

– déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] mal fondé en sa demande indemnitaire formée contre elle ainsi qu’en son appel incident visant à obtenir sa condamnation à lui régler la somme de 39.667,44 € TTC au titre des travaux de réfection du bâtiment A, et l’en débouter,

en tout état de cause,

– rejeter toutes prétentions, fins et conclusions contraires dirigées par les parties à son encontre,

– condamner Mme [L] [W] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12], in solidum, à lui payer une somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner Mme [L] [W] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] ainsi que toutes parties succombantes, aux dépens incluant le coût de l’expertise judiciaire de M. [H], et dire qu’ils pourront être recouvrés par la Selarl BDL avocats, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions notifiées le 27 septembre 2021 par lesquelles les sociétés MMA assurances mutuelles et MMA Iard venant aux droits de la société Covea Risks, intimées, demandent à la cour, au visa des articles 1103, 1353 et 1964 du code civil et 14 alinéa 4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de :

– confirmer le jugement en ce qu’il a :

déclaré recevables leurs interventions volontaires,

débouté Mme [L] [W], épouse [Z], de sa demande de garantie à leur encontre,

condamné Mme [L] [W], épouse [Z], à leur régler la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouter Mme [L] [W], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] et tous concluants de leurs demandes dirigées contre elles,

– condamner Mme [L] [W], la société AXA France et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] à leur payer une somme de 5.000 € en cause d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

à titre subsidiaire,

– juger inapplicable aux faits de l’espèce le contrat d’assurance souscrit par Mme [L] [W] auprès de la société Azur assurances, aux droits de laquelle vient la société Covea Risks, en l’absence de la réunion des conditions d’application de la garantie, et, singulièrement, d’un événement accidentel au sens dudit contrat,

subsidiairement,

– juger inapplicable aux faits de l’espèce ledit contrat d’assurance en l’absence d’un fait générateur survenu pendant le cours du contrat,

à titre infiniment subsidiaire,

– condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] et les sociétés AXA France et SADA, ou l’une ou l’autre d’entre elles, à les relever et les garantir intégralement de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, en sa qualité d’assureur de Mme [L] [W],

– condamner de plus fort Mme [L] [W], la société AXA France et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] à leur payer une somme de 5.000 € en cause d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner les mêmes, de la même manière, aux dépens d’appel ;

Vu les conclusions notifiées le 17 décembre 2021 par lesquelles la société anonyme de défense et d’assurance-SADA, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1353, 1103 du code civil, L. 112-6 du code des assurances et 564 du code de procédure civile, de :

– confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] de toutes ses demandes à son encontre,

– confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré sans objet les demandes subsidiaires en garantie formées par Mme [L] [W] ainsi que par les sociétés MMA assurances mutuelles et MMA Iard à son encontre,

– confirmer le jugement en ce qu’il lui a alloué une somme de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

statuant à nouveau,

– juger que le sinistre ne relève pas de sa période de garantie,

– juger que les conditions de garantie contractuellement prévues par le contrat souscrit auprès d’elle ne sont pas réunies,

– juger que les dommages sont exclus de sa garantie,

– juger irrecevables comme nouvelles les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] tendant à sa condamnation à lui rembourser 79.334,88 €,

– débouter tous concluants de leurs demandes à son encontre,

– la mettre purement et simplement hors de cause,

– condamner tout succombant aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions notifiées le 13 février 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12], intimé ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 1240 à 1242, 1353 et 2224 du code civil, 2, 3, 8, 14 et 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 9, 122, 325, 331 et suivants et 566 du code de procédure civile, L. 113-1 du code des assurances, à :

– infirmer le jugement en ce qu’il :

a condamné Mme [L] [W], épouse [Z], à payer à la société Carrefour proximité France la somme de 221.868 € au titre du remboursement du coût des travaux de rénovation du bâtiment B,

l’a condamné in solidum avec son assureur, la société AXA France, à relever et garantir Mme [L] [W], épouse [Z], de l’intégralité des condamnations mises à sa charge, soit sur la somme de 221.868 €,

l’a débouté de toutes ses demandes formées à l’encontre de la société SADA,

a condamné la société Carrefour proximité France à ne lui payer que la somme de 7.933 € au titre de sa part des travaux de réfection du bâtiment A (griefs 2 et 3), en lieu et place de la somme de 39.667,44 € TTC,

a débouté Mme [L] [W], épouse [Z], de sa demande en garantie à l’encontre des sociétés MMA assurances mutuelles et MMA Iard (venants aux droits de la société Covea Risks),

a déclaré sans objet les demandes des sociétés MMA assurances mutuelles et MMA Iard dirigées à l’encontre de la société Carrefour proximité France,

a condamné Mme [L] [W] à payer à la société Carrefour proximité France la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

l’a condamné in solidum avec la société AXA France à payer à Mme [L] [W] la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

l’a débouté ainsi que la société AXA France de leurs demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

a condamné Mme [L] [W] à payer aux sociétés MMA assurances mutuelles et MMA Iard, la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

l’a condamné à payer à la société SADA la somme de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

l’a condamné in solidum avec la société AXA France aux dépens,

a rejeté ses autres demandes,

statuant à nouveau,

à titre principal,

– débouter l’ensemble des parties de toutes leurs demandes, fins et prétentions en ce qu’elles sont dirigées à son encontre,

– confirmer le jugement dont appel, en ce qu’il a déclaré la société Carrefour proximité France irrecevable de l’ensemble de ses demandes formulées à son encontre, et ce en raison de l’écoulement du délai de prescription,

– débouter la société Carrefour proximité France de l’ensemble de ses demandes en ce qu’elles sont formulées à son encontre,

– condamner la société Carrefour proximité France à lui verser la somme de 39.667,44 € TTC, correspondant au préjudice financier résultant de la réparation des griefs n°2 et 3, et subi par lui, du fait des manquements de la société ED à hauteur de 50% concernant le grief 2 et de 100% concernant le grief 3,

– rejeter la demande d’appel en garantie formulée par les consorts [W] [Z] à son encontre,

– rejeter la demande d’appel en garantie formulée, à titre infiniment subsidiaire, par les sociétés MMA Iard, venant aux droits de la société Covea Risks, à son encontre,

– constater la carence probatoire de la société Carrefour proximité France dans le quantum et le délai de son préjudice,

– débouter la société Carrefour proximité France de l’ensemble de ses demandes,

– débouter la société Carrefour proximité France de ses demandes indemnitaires,

– subsidiairement concernant lesdites demandes indemnitaires, les ramener à de plus justes proportions,

– déclarer recevable son appel en garantie à l’encontre de la société SADA,

– juger qu’il n’existe aucune cause d’exclusion de garantie de la SADA pour garantir le sinistre en cause,

– condamner in solidum les sociétés SADA et AXA France au remboursement de la somme définitivement supportée par lui au titre de la réparation des griefs 2 et 3, dont il a fait l’avance pour la somme totale de 79.334,88 €,

– condamner in solidum les sociétés SADA et AXA France à le relever et le garantir de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre,

– condamner in solidum les sociétés SADA et AXA France à le garantir de l’ensemble des conséquences pécuniaires résultant du présent litige,

– juger irrecevable comme nouvelle la demande des consorts [W]-[Z] tendant à voir déclarer non écrites certaines clauses du règlement de copropriété,

– condamner in solidum tout succombant aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 10.000 € par application de l’article 700 du même code,

subsidiairement, si la cour ne fait pas droit à sa demande tendant à se voir rembourser, par la société Carrefour, le paiement de la somme de 39.667,44 € TTC, correspondant à 50 % des travaux réparatoires des griefs n°2 et 3

– condamner in solidum les sociétés AXA France et SADA au paiement de la somme totale de 79.334,88 € correspondant à 100 % du coût des travaux réparatoires des griefs n° 2 et 3,

si la cour confirme le jugement en ce qu’il a écarté la garantie de la société SADA à son égard,

– confirmer le jugement, en ce qu’il a condamné la société AXA France à le relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre, et notamment de sa condamnation à garantir les bailleurs à hauteur de la somme de 221.868 € ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Le jugement n’est pas contesté en ce qu’il a :

– déclaré recevables les interventions volontaires du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12], et des sociétés MMA assurances mutuelles et MMA Iard,

– déclaré irrecevable l’exception de nullité de l’assignation en intervention forcée formée par la société anonyme de défense et d’assurances,

– déclaré recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] à l’encontre de la société anonyme de défense et d’assurances,

– déclaré irrecevables car prescrites, les demandes indemnitaires et en remboursement des frais de la société Carrefour proximité France à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12],

– débouté la société Carrefour de ses demandes à l’encontre de Mme [W] portant sur la perte d’exploitation et la restitution des loyers ;

A l’exception de la demande du syndicat en paiement de la somme de 79.334,88 €, les moyens soutenus par l’appelante et les appelants incidents ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants ;

Sur la configuration des locaux

Aux termes du bail conclu entre les parties le 23 mars 2006 (pièce n°1 de la société Carrefour), du règlement de copropriété (pièce n°7 du syndicat des copropriétaires) et du rapport d’expertise judiciaire, les locaux loués à la société Carrefour sont constitués :

– d’une grande boutique (lot n°1) avec un bureau en rez-de-chaussée à gauche d’un immeuble avec entrée sur l’avenue de [Localité 14] et une autre façade sur cour (bâtiment A) et d’un sous-sol accessible par un escalier intérieur, à usage de cave (lot n°73) ; l’immeuble comprend, au-dessus de la boutique, 4 étages droits et un cinquième étage mansardé à usage de logements d’habitation,

– d’un bâtiment annexe donnant sur cour accolé au bâtiment A (bâtiment B) constituant la totalité du lot n°100 et composé d’une réserve située au rez-de-chaussée communiquant avec les lots n°1 et n°73 et des locaux sociaux situés au 1er étage de ce bâtiment, accessibles par un escalier depuis la réserve,

– d’un bâtiment en fond de propriété donnant sur cour (bâtiment C) constituant la totalité du lot n°200, élevé d’un rez-de-chaussée, d’un sous-sol et d’un étage ;

Sur la nature et l’origine des désordres

La société Carrefour fait valoir qu’en 2008, à l’occasion de travaux de rénovation des locaux loués dans le bâtiment A, elle a découvert, après dépose des faux-plafonds, que le plancher haut de la boutique présentait un important affaissement et qu’une des poutres soutenant le plancher était fendue ;

Selon le rapport réalisé le 12 septembre 2008 par la société Bureau Veritas, mandatée par le preneur (pièce n°5 de la société Carrefour), le bureau d’études observe que :

– le plafond de la boutique dépendant du bâtiment A est particulièrement dégradé, le plancher du 1er étage étant nettement fléchi et présentant des fissures très ouvertes ; une poutre du plafond perpendiculaire à la rue est fendue, des morceaux de plâtre menaçant de tomber ; une deuxième poutre située à l’aplomb de la façade arrière sur cour présente des encoffrements dégradés avec des gravats menaçant de tomber ; deux poutrelles métalliques situées sous les logements et parallèles à l’avenue sont corrodées,

– le plafond de la réserve dépendant du bâtiment B présente des profilés métalliques type IAO apparemment très corrodés, le plâtre est fissuré et certaines zones présentent des risques de chute de gravats, la face inférieure d’une corniche décorative est fléchie et fissurée,

– des fissures sont visibles sur la façade du bâtiment A côté cour ; un morceau de corniche est absent ;

La société Bureau Veritas précise que l’habillage des murs et plafonds du 1er étage du bâtiment B ne permet pas de visualiser les éventuels désordres et qu’en raison de la pose de faux plafonds et de la réalisation de travaux d’embellissement en cours dans la boutique, la structure porteuse des ouvrages neufs n’a pas pu être visualisée ; le bureau d’études conclut que les désordres constatés présentent un risque pour la solidité des ouvrages et la sécurité des personnes et préconise d’étayer en urgence le plafond affaissé et la poutre fendue afin d’éviter leur effondrement, ainsi que la dépose des encoffrements fissurés, recommandant de faire procéder à un diagnostic complet de la structure du plancher haut du rez-de-chaussée ;

Il n’est pas contesté, selon la chronologie établie dans le rapport d’expertise judiciaire, que les travaux de confortation recommandés par la société Bureau Veritas sont réalisés à l’automne 2008 après approbation des devis par l’assemblée générale des copropriétaires et accord de l’expert judiciaire, M. [C] [H], qui sollicite, en outre, dès le 3 novembre 2008, date de la première réunion d’expertise sur site, l’étaiement de la poutre située en linteau de la façade du bâtiment A côté cour qui présente des faiblesses ;

Au cours des opérations d’expertise, suite à la dépose du faux-plafond de la réserve du bâtiment B, l’expert remarque que la structure souffre d’un état de dégradation important dans la partie située sous le chéneau, à la jonction avec la façade du bâtiment A, les structures métalliques apparaissant rongées et la poutre en bois formant linteau étant fortement endommagée par des fuites, à l’emplacement du dévoiement de la descente d’eaux pluviales du bâtiment A ;

Aux termes de son rapport d’expertise, non contesté par les parties sur ces points, M. [C] [H] détermine ainsi 4 types de désordres distincts :

– dommage (ou grief selon l’expert) n°1 relatif à la poutre fendue : l’expert relève que la poutre est cassée au droit de l’entaille de la mortaise d’assemblage d’une poutre de chevêtre et que lors de la dépose de l’enduit plâtre fixé directement sur le lattis, le sol reposant sur les poutres s’est effondré ; l’expert précise que le processus de dégradation de la structure a son origine dans la faiblesse, qu’il retient à la date de la construction, de la poutre maîtresse située au droit de la mortaise destinée à recevoir le tenon de la pièce de chevêtre et que cette fissuration et la déformation de la poutre en résultant se sont poursuivies vers l’appui de la façade côté cour du fait des défauts du bois, qui présentait des noeuds, entraînant un affaissement du sol,

– dommage n° 2 relatif à la dégradation du plafond sous les logements du bâtiment A : l’expert observe que le faux-plafond a été directement fixé dans l’enduit plâtre et n’était pas fixé aux poutres et solives, révélant leur état dégradé après dépose du faux-plafond, consécutif du vieillissement généralisé des bois et des assemblages qui présentent d’anciennes reprises, l’expert ne constate pas l’existence de fuite et précise que le fait d’avoir fixé le faux-plafond dans l’enduit plâtre n’a pas eu d’incidence sur les structures mais sur la tenue du plafond plâtre,

– dommage n°3 relatif aux fissurations de la façade sur cour et à l’absence de morceaux de corniche sur cette façade,

– dommage n°4 relatif à l’existence de profilés métalliques corrodés dans le plafond de la réserve du bâtiment B : l’expert retient que le plâtre est fissuré, que certaines zones présentent des risques de chute de gravats, qu’à l’endroit de la corniche, la face intérieure est fléchie et fissurée et que deux poutrelles métalliques sont corrodées ;

L’expert indique que les griefs n° 3 et 4 présentent la même origine, à savoir le pourrissement de la poutre située en linteau de la façade de l’immeuble côté cour, résultant de fuites répétées s’étant produites dans le chéneau situé à la jonction des bâtiments A et B, créant une importante humidité contribuant au développement de la rouille des fers et à la ruine de la structure métallique de la voûte du bâtiment B ;

L’expert précise que le choix de colmatage des fuites par du paxalumin et/ou de la bande à froid ont enfermé la canalisation dans son parcours horizontal créant un milieu propice au développement du pourrissement des bois et au développement de la rouille ; il note en outre que l’encoffrement de la descente d’eaux pluviales et ménagères dans un parcours de dévoiement horizontal constitue une autre anomalie ;

Les premiers juges ont exactement relevé qu’il ressort du rapport d’expertise que la dégradation du plafond du bâtiment A (dommages n° 1 et n° 2) résulte de l’état de vétusté des poutres et assemblages pour les deux dommages, ainsi que de la fixation du faux-plafond dans l’enduit plâtre pour le dommage n° 2, tandis que les fissurations de la façade sur cour du bâtiment A (dommage n° 3) et la dégradation du plafond du bâtiment B (dommage n° 4) sont dues au pourrissement des bois et corrosions des fers causés par des infiltrations d’eau consécutives à une mauvaise conception du trajet de la descente d’eaux pluviales située à la jonction de ces deux bâtiments et d’un défaut d’entretien et de réparation de cette canalisation ;

Sur l’imputabilité des désordres

Aux termes de l’article 6-4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l’existence des parties communes spéciales et de celles

à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ;

L’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit une responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires à l’égard des copropriétaires et des tiers, notamment des locataires de l’immeuble, à raison des dommages causés par le défaut d’entretien des parties communes, dont le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer qu’en cas de force majeure ou de faute de la victime à l’origine des dommages ;

Aux termes des articles 1719, 1725, 1134 devenu 1103 et 1315 devenu 1353 du code civil, le bailleur d’un local commercial situé dans un immeuble en copropriété, s’il n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que le syndicat des copropriétaires, tiers au sens de l’article 1725 susvisé, apporte à sa jouissance, doit néanmoins justifier de ses diligences envers le syndicat des copropriétaires pour la mise en oeuvre de mesures adaptées, lorsque le trouble de jouissance subi par le preneur est causé par des désordres provenant des parties communes de l’immeuble ;

À titre liminaire, il convient d’observer, comme l’a fait le tribunal, que la prise en charge par le syndicat des copropriétaires du coût de réfection des travaux destinés à remédier au désordre n°1 sur la poutre du bâtiment A, pour un montant total de 38.313,83 € TTC (annexe 26 du rapport d’expertise), n’est pas contestée par les parties, qui ne formulent aucune demande à ce titre ;

Le syndicat des copropriétaires, qui ne conteste pas le fait qu’il s’agit d’une partie commune dont il a la charge, est donc seul responsable de ce dommage (soit une proportion de 100 %) ;

Les parties s’opposent sur l’imputabilité des désordres n° 2, 3 et 4, étant précisé que seul le coût de réparation des désordres n° 2 et 3 a été pris en charge par le syndicat des copropriétaires pour un montant de 79.334,87 € TTC (annexe n° 26 du rapport d’expertise), sur lequel les parties s’accordent, tandis que le coût des réparations du désordre n° 4 a été supporté par la locataire, et est contesté dans son montant ;

La société Carrefour fait valoir que les désordres ont pour cause des ouvrages et équipements compris dans les parties communes, qu’en sa qualité de locataire, elle n’a pas à entretenir, demandant donc que soit écarté le partage de responsabilité opéré par l’expert pour le désordre n°2 ;

S’agissant des désordres n°3 et 4, elle soutient que, faute d’une stipulation contractuelle précise, la charge du coût des travaux rendus nécessaires par la vétusté du local ne peut lui incomber, une telle dérogation ne pouvant en tout état de cause avoir pour effet de réduire à néant l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur ;

Elle précise qu’il ne peut être également mis à sa charge aucune clause transférant le coût des travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble et que la clause qui transfère au preneur les grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil s’agissant du bâtiment B ne peut inclure le coût de réfection totale du bâtiment, pas plus que les travaux rendus nécessaires par la vétusté ;

Le syndicat des copropriétaires soutient que la société locataire est responsable pour partie de la survenance du désordre n° 2 et qu’elle est responsable entièrement du désordre n° 3 en entreprenant la pose de faux-plafonds non conformes ayant altéré l’état des plafonds plâtres ainsi que l’altération de la poutre en linteau de la façade côté cour, puis en colmatant les fuites avec un revêtement non conforme sans informer le bailleur et la copropriété de l’existence de ces fuites, ainsi que le relève l’expert judiciaire, et alors qu’elle occupe les locaux depuis 1981 ;

Il conteste en outre toute prise en charge du coût de la rénovation du bâtiment B, soutenant qu’il s’agit d’une partie privative selon les termes du règlement de copropriété, que l’usage de ce bâtiment est exclusivement privatif et qu’en tout état de cause, la société locataire est également seule responsable de la survenance du désordre n°4 ;

Mme [L] [W] précise que le syndicat des copropriétaires et la société Carrefour sont seuls responsables des dommages subis par cette dernière, ainsi que l’a relevé l’expert, les désordres ayant pour cause un vice de construction des parties communes, dont est responsable le syndicat des copropriétaires, et ces dommages s’étant aggravés par l’inertie de la société locataire, qui ne l’a pas prévenue et a manqué à son obligation d’entretien des locaux dont elle avait la jouissance ;

Elle soutient qu’aucun manquement à son obligation de délivrance ne peut lui être reproché, le contrat de bail transférant au preneur le coût des réparations de toute nature, même les grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil et les travaux liés à la vétusté s’agissant du bâtiment B et les désordres causés sur le bâtiment A prenant leur origine dans les parties communes dont elle n’a pas la charge de l’entretien ;

Elle précise en outre que le preneur a concouru à la réalisation de son propre dommage, en manquant à son obligation d’entretien, ainsi que l’expert l’a relevé ;

Sur le dommage n°2

S’agissant de la dégradation du plafond du bâtiment A, l’expert conclut à un partage de responsabilité à hauteur de 50 % pour le syndicat des copropriétaires et de 50 % pour le locataire, considérant que les causes du dommage se trouvent à la fois dans le vieillissement des poutres, attesté par d’anciennes interventions sur les structures, et dans la fixation du faux-plafond dans l’enduit plâtre au lieu des poutres et solives ;

Aux termes du règlement de copropriété de l’ensemble immobilier dont dépendent les locaux loués (pièce n°7 du syndicat des copropriétaires), sont notamment définies comme parties communes générales ‘les parties de l’immeuble bâti ou non, faisant l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires’ et notamment, ‘la totalité du sol de l’immeuble, tant dans ses parties bâties que non bâties (…), les murs de clôture, les mitoyennetés acquises ou à acquérir pour ces murs de clôture (…), les branchements et canalisations d’eaux, gaz, électricité, les canalisations d’eaux pluviales et ménagères, y compris les canalisations d’égouts, les descentes de water-closet, le tout à l’exclusion des branchements particuliers sur lesdites canalisations qui seront la propriété de chacun’, et ‘de façon générale, les parties d’immeuble bâties ou non, affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires’ ;

Sont définies comme parties privatives ‘les parties de l’immeuble bâti ou non affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire’ et ‘en résumé, tout ce qui est inclus à l’intérieur des locaux composant les lots’ ;

Le règlement de copropriété ne comporte aucune mention relative à l’existence de parties communes spéciales ou de parties communes à jouissance privative ;

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas que les poutres endommagées du plafond

du bâtiment A constituent des parties communes dont il a la charge ; la société locataire ne conteste pas occuper les lieux depuis 1981 et qu’elle a fait installer des faux-plafonds en 1982, ainsi que le relève l’expert judiciaire ;

Comme l’a dit le tribunal, dès lors que l’expert relève que le fait d’avoir fixé les faux plafonds dans l’enduit plâtré n’a pas eu d’incidence sur les structures mais seulement sur la tenue du plafond plâtre, tandis que les atteintes à la solidité des structures des planchers sont la conséquence du vieillissement généralisé des bois, il doit être considéré que le syndicat des copropriétaires est responsable à hauteur de 90 % du dommage n° 2, que la société locataire a concouru à la réalisation de ce même dommage à hauteur de 10 % et qu’aucune responsabilité du bailleur n’a à être retenue ;

Sur les dommages n° 3 et n° 4

L’expert judiciaire retient que les fissurations dans la façade côté cour du bâtiment A et la dégradation du plafond du bâtiment B résultent de la même cause, à savoir le pourrissement de la poutre en linteau du bâtiment A et la corrosion des fers sur lesquels repose la structure du bâtiment B, causés par l’importante humidité consécutive aux fuites du chéneau situé à la jonction des bâtiments A et B, mal incliné et mal réparé ;

La société locataire ne conteste pas être à l’origine des réparations du chéneau avec du paxalumin et/ou de la bande à froid, qui se révèle ne pas être adapté et favoriser la stagnation de l’humidité ;

L’expert judiciaire retient un partage de responsabilité à hauteur de 50 % pour le syndicat des copropriétaires et de 50 % pour la société locataire s’agissant du dommage n° 3 et ne se prononce pas s’agissant du dommage n°4, considérant néanmoins que la société locataire avait la charge de l’entretien du bâtiment B ;

L’état descriptif de division du règlement de copropriété précise que le lot n°100 est composé de la totalité du bâtiment B ainsi que des 1.418 /10.000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales ; l’état de répartition des charges précise que ‘l’entretien du bâtiment B est à la charge exclusive du copropriétaire du lot CENT’ ;

Les premiers juges ont justement retenu qu’il résulte de cette mention, ainsi que des dispositions du règlement de copropriété précédemment rappelées, que faute de disposition expresse dans le règlement de copropriété, les chéneaux, canalisations et descentes d’eau pluviales à la jonction des bâtiments A et B, constituent des parties communes, peu important à qui incombe la charge finale du coût de réfection des locaux du bâtiment B ; le fait que le règlement de copropriété autorise le syndicat des copropriétaires à demander à un seul copropriétaire le remboursement de l’intégralité des dépenses d’entretien et de réparation, même de structure, sur le bâtiment B, lorsqu’il ne prévoit aucune clé de répartition ventilant entre les copropriétaires les coûts relatifs à cet immeuble, ne l’exonère pas de sa responsabilité résultant du défaut d’entretien des parties communes ;

Les premiers juges ont exactement énoncé que le syndicat des copropriétaires, qui d’une part, n’a pas fait poser la descente d’eau d’une manière suffisamment verticale pour favoriser l’écoulement d’eau, et, d’autre part, a fait preuve d’inertie, en laissant se dégrader le chéneau situé entre les bâtiments A et B, a manqué à son obligation légale de surveillance et d’entretien des parties communes, et a ainsi engagé sa responsabilité ;

Comme l’a dit le tribunal, en procédant à des réparations provisoires et inadaptées sans

alerter en temps utile le bailleur ou le syndicat des copropriétaires et sans les prévenir de l’existence de fuites alors qu’elle a la jouissance des lieux, la société locataire a concouru à la réalisation de son propre dommage ;

Par ailleurs, aucun manquement du bailleur à son obligation de diligence à l’égard du syndicat des copropriétaires n’étant allégué, il n’y pas lieu de retenir la responsabilité de Mme [L] [W] à quelque titre que ce soit dans la survenance des dommages subis par la société locataire ;

Les premiers juges ont justement retenu un partage de responsabilité, à hauteur de 80% pour le syndicat des copropriétaires et de 20 % pour le locataire ;

La charge finale de la responsabilité pour les quatre désordres en cause relevés par l’expert s’établit donc comme suit : 90 % pour le syndicat des copropriétaires (100 + 90 + 80 /3) et 10 % pour le locataire (0 + 10 + 20 /3) ;

Sur les demandes de la société Carrefour à l’encontre de Mme [L] [W] portant sur le coût des travaux de réparation du bâtiment B

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur un local lui permettant d’exercer la destination contractuellement prévue par le bail sans pouvoir se décharger de cette obligation, obligation essentielle du bail, sur le preneur par une clause particulière du contrat ;

Ainsi, les clauses d’un bail commercial qui dérogent aux articles 1720 et 1730 du code civil, selon lesquelles le preneur n’est pas tenu des grosses réparations, des travaux de mise en conformité et des dégradations dues à la vétusté résultant de l’usure normale des locaux, doivent-elles être claires et précises, le bailleur ne pouvant percevoir un loyer sans donner de local clos et couvert ;

Comme l’a dit le tribunal, la clause du bail, transférant au preneur la charge des grosses réparations et celle du clos et du couvert, doit être interprétée restrictivement et ne peut inclure la réfection totale de la toiture de l’un des bâtiments compris dans l’assiette du bail ;

La société Carrefour sollicite le remboursement de la somme de 246.520 € HT correspondant au coût des travaux destinés à remédier au désordre n°4 ;

Mme [L] [W] précise que la facture correspondant aux travaux n’est pas versée aux débats et que la société Carrefour ne justifie pas des travaux qu’elle indique avoir exécutés ;

Ainsi qu’il l’a été précédemment retenu, l’état de répartition des charges du règlement de copropriété précise que ‘l’entretien du bâtiment B est à la charge exclusive du copropriétaire du lot CENT’, transférant ainsi la charge finale du coût des réparations, même de structure, de ce bâtiment sur le seul copropriétaire bailleur ;

En cause d’appel, Mme [W] demande à ce que soit réputée non écrite cette clause du règlement de copropriété mettant à la charge exclusive du propriétaire du lot n° 100 le coût de l’entretien du bâtiment B ;

Le syndicat des copropriétaires soulève l’irrecevabilité de cette demande nouvelle au visa de l’article 564 du code de procédure civile, ce à quoi Mme [W] répond qu’il s’agit d’un moyen nouveau qui est recevable au regard de l’article 563 du même code ;

Selon l’article 564 du code de procédure civile ‘à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait’ ;

Il résulte de l’article 565 du même code que ‘les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent’ ;

L’article 566 du même code dispose que ‘les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire’ ;

En première instance Mme [W] s’est opposée à la demande de la société Carrefour de remboursement de la somme de 246.520 € HT correspondant au coût des travaux destinés à remédier au désordre n° 4 en se fondant sur les clauses du bail, et subsidiairement, elle a demandé la condamnation du syndicat à la garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre à l’égard de la société Carrefour ; elle n’a pas demandé au tribunal à ce que soit réputée non écrite la clause du règlement de copropriété mettant à la charge exclusive du propriétaire du lot n° 100 le coût de l’entretien du bâtiment B ; quant au syndicat des copropriétaires, il n’a formulé aucune demande contre Mme [W], se bornant à s’opposer à la demande en garantie formulé contre lui par Mme [W] ; il sera statué plus loin sur cette demande en garantie ;

La demande de réputer non écrite une clause du règlement de copropriété n’est pas un moyen, mais une demande dont il n’est pas contesté qu’elle est nouvelle devant la cour ;

La demande nouvelle de Mme [W] ne tend pas aux mêmes fins que celles soumises aux premiers juges, elle n’est pas née de la survenance ou de la révélation d’un fait, et elle n’est ni l’accessoire ou le complément des demandes formulées en première instance ; Mme [W] ne saurait exciper du fait que sa demande est recevable pour opposer compensation et faire écarter les prétentions adverses puisqu’elle s’était déjà en première instance opposée aux demandes de la société Carrefour en se prévalant des clauses du bail et qu’il n’y avait pas de litige entre le syndicat et Mme [W] autre que la demande en garantie formulée par cette dernière ;

La demande de réputer non écrite une clause du règlement de copropriété, outre qu’elle aurait pu être formulée en première instance, ne saurait échapper au principe du double degré de juridiction ;

La demande tendant à ce que soit réputée non écrite la clause du règlement de copropriété mettant à la charge exclusive du propriétaire du lot n° 100 le coût de l’entretien du bâtiment B est donc irrecevable pour être formulée pour la première fois devant la cour ;

Le contrat de bail conclu entre les parties le 23 mars 2006 précise que a ‘le preneur aura, en outre, à sa charge, les grosses réparations de l’article 606 du code civil relatives au bâtiment situé à l’arrière de la cour, à l’ensemble sous la cour couverte y compris la toiture et au petit bâtiment au fond de la propriété à l’angle droit, le bailleur n’étant tenu, pour les constructions précitées de n’en faire aucune, ni même celles qui pourraient être dues à la vétusté ou pour toute autre cause ; le bailleur conservera, en revanche, les grosses réparations de l’article 606 du code civil pour le bâtiment principal’, ce qui s’entend en conséquence d’une clause transférant expressément le coût des réparations liées à la vétusté du bâtiment B du bailleur au preneur ;

La société Carrefour produit aux débats trois factures (pièces n°8 et n°9 de la société Carrefour) :

– une facture n°09 /6355 établie par la société Setim le 30 juillet 2009 pour un montant de 98.720 € H.T, pour des travaux de démolition, gros oeuvre, menuiserie extérieure et doublage,

– une facture n°09 /6370 établie par la même société le 31 juillet 2009 pour un montant de 30.000 € H.T, pour des travaux de réfection du chéneau et réfection de la verrière,

– une facture n°2009 /236 de la société Normacadre du 19 septembre 2009 pour un montant de 117.800 € pour la réalisation de relevés géométriques, notes de calculs et plans d’exécution, fabrication et fourniture aciers, pose et verrière ;

Cette facture est établie sur la base d’un devis réalisé par la société prestataire le 20 mai 2009 pour la création, sans démolition de la structure existante, d’une ossature métallique assurant le supportage de l’existant, sans trop altérer le volume intérieur actuel, avec notamment l’installation de poutres et solives en arc et le remplacement de la couverture, le devis ne prévoyant pas cependant les travaux de démolition et de maçonnerie ainsi que les travaux sur la verrière et les chéneaux ;

Les premiers juges ont exactement relevé qu’il résulte de ces éléments que, d’une part, le coût des travaux de réfection avancés par la société Carrefour est suffisamment justifié, et que d’autre part, les travaux engagés par le preneur de réfection des chéneaux, de la verrière et de la couverture du bâtiment B correspondants aux dommages ayant fait l’objet de l’expertise judiciaire, consistent, au vu de leur nature, de leur importance et de leur montant, dans la réfection totale de la toiture du bâtiment B ;

Les premiers juges ont justement retenu que la société Carrefour, malgré la clause transférant au preneur les dépenses liées à la vétusté du bâtiment B, ne peut supporter la charge finale des travaux qu’elle a fait réaliser sous peine de priver de sens l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur ;

Elle est donc fondée à obtenir le remboursement des frais avancés par elle pour le compte de Mme [L] [W] ;

Cependant, dès lors qu’il a été précédemment retenu que la société locataire était responsable à hauteur de 10 % des dommages subis par elle ; elle ne peut prétendre à la totalité du remboursement des sommes qu’elle a avancées ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné Mme [L] [W] à payer à la société Carrefour la sommes de 221.868 € (soit 246.520 € x 90 %) au titre du remboursement du coût des travaux de rénovation du bâtiment B ;

Sur les demandes de Mme [L] [W] à l’encontre du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 1383 devenu 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ;

Mme [L] [W] sollicite que, dans l’hypothèse où sa responsabilité est retenue, le syndicat des copropriétaires la garantisse des condamnations mises à sa charge, les désordres relevés par l’expert consistant dans des défauts d’entretien ou de vices de construction affectant les parties communes ;

Comme l’a dit le tribunal, dès lors qu’il a été précédemment jugé que les désordres trouvent leur origine dans les parties communes de l’ensemble immobilier, dont le syndicat des copropriétaires a la charge de l’entretien, et qu’il s’évince de ce qui précède que le syndicat des copropriétaires a commis un manquement à son obligation de surveillance et d’entretien des parties communes, ayant provoqué la ruine de la structure du bâtiment B et rendu nécessaire la réalisation de travaux de grande envergure à la charge du bailleur, Mme [L] [W] est donc fondée dans sa demande de garantie à l’encontre du syndicat des copropriétaires ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à garantir intégralement Mme [L] [W] des condamnations à sa charge, s’agissant notamment du paiement de la somme de 221.868 € due au preneur au titre du remboursement des travaux de réfection du bâtiment B ;

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société Carrefour

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ;

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 39.667,44 € TTC au titre du remboursement de la part pesant sur la société locataire s’agissant des travaux de rénovation du bâtiment A, qu’il a intégralement réglés à hauteur de la somme de 79.334,87 € selon les conclusions de l’expert judiciaire ;

Comme l’a dit le tribunal, dès lors qu’il résulte des développements précédents que le coût des réparations des désordres n° 2 et 3 a été pris en charge par le syndicat des copropriétaires pour un montant de 79.334,87 € TTC et que la société Carrefour n’est responsable qu’à hauteur de 10 % des dommages par elle subis, cette dernière n’est redevable à l’égard du syndicat des copropriétaires que de la somme de 7.933 € ;

Le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné la société Carrefour à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.933 € au titre de sa part de travaux sur le bâtiment A ;

Sur le recours en garantie du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société SADA et de la société AXA

Selon l’article 1134 devenu 1103 du code civil, les clauses exclusives de garantie doivent

être précises et limitées ;

Aux termes des dispositions de l’article L.124-5 du code des assurances, la garantie

déclenchée par le fait dommageable couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires

des sinistres, dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d’effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d’expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre ;

Le syndicat des copropriétaires souligne que l’expert a relevé dans son rapport que le colmatage des fuites du chéneau au paxalumin est le fait du locataire commercial et qu’il

n’a pas eu connaissance de l’existence de fuites, de sorte que le sinistre revêt un caractère

aléatoire à son encontre et permet l’application de la garantie ; il fait valoir à titre subsidiaire, en cas de faute retenue à son encontre, que cette faute ne lui fait pas perdre le bénéfice de sa garantie, faute pour son assureur de rapporter la preuve d’une faute intentionnelle de sa part ou dolosive ;

Soutenant que les désordres ont été provoqués par une succession de fuites depuis longtemps ainsi que le relève l’expert, il conteste le fait que les désordres seraient survenus postérieurement à la résiliation du contrat conclu avec la société SADA et antérieurement à la conclusion du contrat avec la société AXA France ;

En première instance le syndicat a demandé la condamnation solidaire de ses assureurs en paiement de la somme de 39.667,44 € au titre des frais engagés pour la reprise des parties communes ainsi que la garantie de toutes les condamnations mises à sa charge ; en cause d’appel, il sollicite la condamnation in solidum des sociétés SADA et AXA France à lui rembourser la somme de 79.334,88 € qu’il a exposé au titre de la réparation des griefs 2 et 3 ;

La société SADA fait valoir que le contrat la liant au syndicat des copropriétaires a été résilié par courrier du 5 décembre 2005, à effet au 1er avril 2006 et que les dommages étant survenus plus de deux ans après, la garantie souscrite ne peut s’appliquer ;

Elle indique en outre que le sinistre ne revêt pas de caractère accidentel ou aléatoire au sens de l’article 1964 du code civil du fait de l’absence d’entretien et du défaut de réparation, imputables au syndicat des copropriétaires, qui sont exclus de la garantie ;

La société SADA soulève par ailleurs l’irrecevabilité de la demande du syndicat en paiement de la somme de 79.334,88 € correspondant au coût des travaux de réparation des griefs n° 2 et 3 ;

A l’égard de la SADA, la demande nouvelle du syndicat en paiement de la somme de 79.334,88 € est recevable au regard de l’article 566 du code de procédure civile puisque le syndicat avait sollicité en première instance de ‘condamner in solidum les sociétés SADA et AXA France à le garantir de l’ensemble des conséquences pécuniaires des différents dégâts des eaux intervenus…’ ;

La société AXA France fait valoir que le contrat la liant au syndicat des copropriétaires n’a pris effet qu’à compter du 1er avril 2006, soit postérieurement à la naissance du sinistre,

l’expert relevant que les fuites affectant le bâtiment B sont répétées depuis longtemps ;

Elle souligne en outre que le sinistre n’a pas de caractère accidentel, en raison d’un défaut d’entretien imputable à son assuré, de nature à exclure l’application de la garantie, concluant au rejet des demandes formées par le syndicat des copropriétaires à son encontre ;

Comme l’a dit le tribunal, il n’est ni contestable au vu du rapport d’expertise ni d’ailleurs contesté par les parties, que les dommages ayant affecté les locaux exploités par le preneur n’ont été connus du syndicat des copropriétaires qu’au jour où ils se sont produits, c’est-à-dire au jour de la découverte par la société Carrefour de la dégradation des plafonds de ses locaux, soit à compter du mois de septembre 2008 ;

À cette date, le syndicat des copropriétaires était assuré auprès de la société AXA, ayant souscrit une police d’assurance multirisque immeuble à effet du 1er avril 2006 (pièce n°2 de la société AXA France), et sa précédente police d’assurance souscrite auprès de la société SADA ayant été résiliée à cette date, par courrier du 9 décembre 2005 (pièce n°1 de la société SADA) ;

Les premiers juges ont justement retenu que seule la garantie de la société AXA peut être recherchée et non celle de la société SADA, qui était déchargée de toute obligation envers le syndicat des copropriétaires à la date de la survenance des dommages affectant le bien loué à la société Carrefour ;

La police assurance multirisque immeuble souscrite par le syndicat des copropriétaires auprès de la société AXA France à effet du 1er avril 2006 prévoit que la garantie responsabilité civile est déclenchée par le fait dommageable conformément aux dispositions de l’article L.124-5 du code des assurances et couvre des conséquences pécuniaires que l’assuré encourt légalement, du fait de ses biens immobiliers, lorsqu’ils causent des dommages aux tiers (article 1382 à 1386 du code civil) et aux locataires (article 1719 et 1721 du code civil) ;

Sont ainsi garantis dans les conditions particulières du contrat : incendie et risques annexes, dommages électriques, événements climatiques, catastrophes naturelles, catastrophes technologiques, dégâts des eaux, canalisations enterrées et refoulement d’égouts, responsabilité en qualité de propriétaire, vol, vandalisme, bris de glace, extensions de garanties définies aux conditions générales alinéas 41 à 51, défense-recours, contenu dans les parties communes, bris de machines, perte de liquide, dans les limites prévues au contrat ;

Plus particulièrement, la garantie Dégât des eaux s’applique en cas de ruptures, fuites, débordements accidentels provenant exclusivement des canalisations non enterrées d’adduction et de distribution d’eau froide ou chaude, d’évacuation des eaux pluviales, ménagères et de vidange ainsi que des installations sanitaires et de chauffage faisant partie des installations fixes ; des chéneaux et des gouttières ; des appareils à effet d’eau’ ;

La garantie Responsabilité civile en qualité de propriétaire s’applique en cas de ‘dommages causés aux tiers, lorsqu’ils entraînent la responsabilité de l’assuré et qu’ils

résultent directement du fait : des biens immobiliers et du contenu ainsi que des cours,

jardins, plantations et de toutes les installations intérieures ou extérieures.’ ;

Sont expressément exclus des garanties notamment Dégât des eaux et Responsabilité civile, ‘les dommages ou responsabilités ayant pour origine un défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé et connu de lui’ ; le contrat stipulant garantir ‘un risque aléatoire et par conséquent la survenance d’un des risques assurés [dépendant] par nature d’un événement incertain’ ;

Les premiers juges ont exactement énoncé que cette clause ne prévoyant pas une exclusion de manière suffisamment précise et limitée quant à son objet, il sera considéré que la société AXA n’est pas fondée à l’invoquer pour empêcher la mise en oeuvre de la garantie ;

Il résulte des développements précédents que les dommages subis par la société Carrefour proximité France sont causés par la vétusté des poutres et plafonds du bâtiment A, ainsi que par la vétusté du chéneau situé entre le bâtiment A et le bâtiment B, que le fait dommageable s’est produit pendant la période de garantie du contrat d’assurance souscrit par l’assuré et revêt un caractère accidentel et aléatoire, dès lors que le défaut de pente suffisante du chéneau ou l’existence d’une fuite non décelable ne saurait provoquer de façon certaine la ruine de la toiture d’un bâtiment, et que la preuve d’un défaut volontaire d’entretien, qui exclurait l’aléa, n’est pas rapportée ;

Les premiers juges ont justement retenu que la garantie de la société AXA France au titre de la police d’assurance souscrite par le syndicat des copropriétaires est due, dans les limites toutefois des plafonds de garantie et de la franchise contractuelle ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a :

– condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] et son assureur, la société AXA France IARD, à relever et garantir Mme [L] [W] épouse [Z] de l’intégralité des condamnations mises à sa charge, soit sur la somme de 221.868 €,

– condamné la société AXA France Iard à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] du paiement de la somme de 221.868 € à l’égard de Mme [L] [W] épouse [Z], dans les limites des plafonds de garantie et de la franchise contractuelle,

– débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] de toutes ses demandes à l’encontre de la société anonyme de défense et d’assurances, dite SADA ;

En revanche, s’agissant de la demande du syndicat des copropriétaire de condamnation de la société AXA France au remboursement du coût des travaux réparatoires des griefs 2 et 3, soit 39.667,44 € sollicitée en première instance et 79.334,88 € en appel, il doit être remarqué que les conditions générales du contrat d’assurance excluent la prise en charge de travaux de réparation des biens à l’origine du sinistre (point 19 des conditions générales page 8 ‘ pièce AXA n° 2) ;

Les travaux de renforcement partiel du plancher haut du rez-de-chaussée dont le coût s’est élevé à la somme de 79.334,87 € avancée par le syndicat des copropriétaires (annexe 26 du rapport d’expertise) correspondent bien à des travaux de réparations des biens à l’origine du sinistre qui sont exclus de la garantie aux termes de la police d’assurance souscrite auprès de la société AXA France ;

Le jugement doit donc être réformé en ce qu’il a condamné la société AXA France Iard à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] la somme de 39.667,44 € au titre de la réparation des dommages n°2 et 3 ;

Le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande de condamnation de la société AXA France à lui payer la somme de 79.334,88 € au titre de la réparation des griefs n° 2 et 3 ;

Sur le recours en garantie de Mme [L] [W] à l’encontre des sociétés MMA

assurances et MMA IARD

Selon l’article 1134 devenu 1103 du code civil, le contrat fait la loi entre les parties ;

Mme [L] [W] fait valoir qu’elle a souscrit un contrat d’assurance ‘immeuble’ à effet du 22 mars 2002, couvrant notamment les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile qu’elle encourt à l’égard de sa locataire, ainsi que les fuites d’eau accidentelles ; elle soutient que n’ayant jamais été informée des désordres affectant la structure de l’immeuble, ces désordres revêtent le caractère soudain, involontaire et imprévu d’un accident, de sorte que sa garantie responsabilité civile s’applique, et qu’en tout état de cause, les dommages n° 3 et 4 trouvant leur cause dans des fuites d’eau du chéneau, ils sont couverts par la garantie ‘dégât des eaux’ ; elle précise, en outre, que ses assureurs ne rapportent pas la preuve que le fait dommageable serait antérieur à la prise d’effet de la police, de nature à exclure son application, n’ayant eu connaissance du sinistre qu’en 2008 ;

Les société MMA assurances et MMA IARD indiquent que les désordres relevés par l’expert ne revêtent pas un caractère accidentel permettant de mettre en oeuvre la garantie ‘responsabilité civile’ souscrite, les faiblesses de structure relevées par l’expert étant anciennes, s’agissant du vieillissement des bois du bâtiment A et ne revêtant pas un caractère soudain et imprévu, et l’existence de fuites d’eau persistantes, et la rouille comme la perte de résistance des matériaux rouillés étant prévisibles ;

Elles soutiennent, en outre, que la cause du dommage est liée au comportement de la société Carrefour proximité France et ne remplit pas une condition d’extériorité ;

Elles indiquent que le fait que leur assurée n’ait pas été informée des désordres est inopérant ;

Elles précisent, par ailleurs, que la garantie ‘dégât des eaux’ n’est pas applicable, celle-ci n’étant mobilisable également qu’en cas d’événement accidentel, tandis que sont exclus de la garantie les dommages provenant d’un défaut d’entretien ou de réparations indispensables ;

À titre subsidiaire, elles font valoir que le phénomène de vieillissement des bois et d’affaissement des planchers est survenu avant la conclusion de la police d’assurance, ce qui exclut l’application de la garantie ;

Comme l’a dit le tribunal, si les conditions particulières de la police d’assurance à effet du 22 mars 2002 souscrite par les consorts [W] auprès du groupe Azur assurances, aux droits duquel est venue la société Covea Risks et viennent désormais les sociétés MMA assurances et MMA IARD, ne sont pas produites aux débats, ne permettant ni au tribunal, ni à la cour de vérifier quel est l’objet exact des garanties souscrites par l’assuré, il résulte des écritures des parties et des conditions générales du contrat communiquées, que l’assurance souscrite n’a pas pour effet de garantir les conséquences des dommages subis par l’assuré du fait des tiers mais les conséquences des dommages causés par l’assuré aux tiers, y compris de sa locataire, résultant d’un incendie, tempête, grêle, catastrophes naturelles ; les premeirs juges ont justement retenu qu’aucun des dommages subis par la société Carrefour proximité France n’étant imputable à Mme [L] [W], celle-ci n’est pas fondée à solliciter la mise en oeuvre de sa garantie d’assurance ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il débouté Mme [L] [W] de sa demande en garantie à l’encontre des sociétés MMA assurances et MMA IARD ;

Sur le recours en garantie de Mme [L] [W] à l’encontre de la société AXA France IARD

En application de l’article L.124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit

d’action directe à l’encontre de l’assureur qui garantit la responsabilité civile de l’auteur

des désordres ;

Ainsi qu’énoncé par les premiers juges, Mme [L] [W] est fondée à solliciter directement la garantie de la société AXA, assureur du syndicat des copropriétaires, du fait de sa condamnation à paiement résultant des manquements du syndicat des copropriétaires à ses obligations ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné la société AXA France in solidum avec le syndicat des copropriétaires à garantir Mme [L] [W] de l’ensemble des condamnations mises à sa charge et notamment, de sa condamnation en paiement de la somme de 221.868 € due au preneur au titre du remboursement des travaux de réfection du bâtiment B ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ;

Il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a condamné la société AXA France Iard à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] la somme de 39.667,44 € au titre de la réparation des dommages n°2 et 3 ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] de sa demande de condamnation de la société AXA France à lui payer la somme de 79.334,88 € au titre de la réparation des griefs n° 2 et 3 ;

Déclare irrecevable la demande de Mme [L] [W] tendant à ce que soit réputée non écrite la clause du règlement de copropriété mettant à la charge exclusive du propriétaire du lot n° 100 le coût de l’entretien du bâtiment B ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT