COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 25 MAI 2023

oa

N° 2023/ 221

N° RG 19/19023 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BFJOK

SCI LE HANEN

C/

[G]

[G]

Société COPROPRIETE [Adresse 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Riadh JAIDANE

Me Emmanuelle CORNE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance d’Antibes en date du 20 Juin 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 1119000352.

APPELANTE

SCI LE HANEN, dont le siège social est [Adresse 2], pris en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualités audit siège

représentée par Me Riadh JAIDANE, avocat au barreau de NICE substitué par Me Lauriane BUONOMANO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Monsieur [G]

demeurant [Adresse 1]

Assignation portant signification de la déclaration d’appel du 21/02/2020 transformée en PVR 659

défaillant

Madame [G]

demeurant [Adresse 1]

Assignation portant signification de la déclaration d’appel du 21/02/2020 transformée en PVR 659

défaillante

Syndicat des copropriétaires de la COPROPRIETE [Adresse 4] sis ., [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la Société Compagnie de Gestion Immobilière du Golge JUAN (COGIVAL) dont le siège social est sis ‘ [Adresse 3], elle- même prise en la personne de son représentant légal en exercice domiciliée ès qualités audit siège

représenté par Me Emmanuelle CORNE, avocat au barreau de GRASSE, assisté de Me Pierre BAILLON DHUMEZ, avocat au barreau de GRASSE,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Olivier ABRAM, Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller faisant fonction de président de chambre

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Mai 2023.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Mai 2023

Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller faisant fonction de président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

La SCI Le Hanen est propriétaire d’un appartement au sein de la [Adresse 4] donné à bail aux consorts [G]. Ces derniers ont installé sur le balcon des jardinières ; considérant que cet aménagement était d’une part contraire au règlement de copropriété et d’autre part dangereux en ce qu’il exposait les personnes à un risque de chute, le syndicat a sollicité leur dépose aux termes de différents courriers adressés à la SCI Le Hansen et ses locataires.

Ces démarches étant demeurées vaines, le syndicat des copropriétaires les ont fait assigner en enlèvement sous astreinte et paiement de dommages-intérêts pour trouble de voisinage devant le tribunal d’instance d’Antibes par acte d’huissier du 16 avril 2019. Aucun des défendeurs n’a comparu.

Selon jugement réputé contradictoire en date du 20 juin 2019, la juridiction d’instance a :

‘rejeté la note en délibéré transmise le 24 mai 2019 par le conseil de la SCI Le Hanen ;

‘ordonné à la SCI Le Hanen, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification du jugement, de prendre toutes dispositions utiles auprès de M. Et Mme [G] aux fins de retirer les jardinières installées à l’extérieur des balcons;

‘ordonné le même retrait aux consorts [G] sous astreinte de 10€ par jour de retard à compter de la signification du jugement ;

‘dit que la SCI Le Hanen et les consorts [G] sont fautifs et responsables in solidum du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] ;

‘condamné in solidum les mêmes à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 €

à titre de dommages-intérêts pour trouble de voisinage et violation du règlement de copropriété;

‘débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

‘condamné in solidum la SCI Le Hanen et les consorts [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

‘condamné in solidum les mêmes aux dépens.

La SCI Le Hanen a régulièrement relevé appel de cette décision le 13 décembre 2019 et demande à la cour selon dernières conclusions signifiées par voie électronique le 24 février 2021 de:

vu les articles 1240, 1241 et 1242 du code civil,

vu la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967,

vu les articles, 4-g, 6-1 et 7-b de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi du 23 décembre 1986,

‘« constater » que la SCI Le Hanen a effectué toutes mesures utiles et proportionnées prévues par la loi pour faire cesser le trouble de voisinage ;

‘« constater » que la responsabilité du bailleur n’est pas engagée ;

‘confirmer le jugement en ce qu’il déclare les consorts [G] fautifs et responsables du trouble de voisinage ;

‘« dire et juger » que le dédommagement du préjudice subi par la copropriété [Adresse 4] incombe entièrement aux locataires [G] ;

‘infirmer le jugement en ce qu’il condamne solidairement la SCI Le Hanen ;

‘« constater » que la copropriété [Adresse 4] a diligenté une action en responsabilité sur le fondement du régime de droit commun alors que celle-ci relève du régime spécifique de la loi du 6 juillet 1989 ;

‘« constater » que le règlement de copropriété n’a pas été produit en première instance ni dans l’assignation et son bordereau ;

‘ condamner la copropriété [Adresse 4] au paiement d’une indemnité de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

‘ condamner la même aux dépens.

Au soutien de son appel, la SCI Le Hanen fait valoir principalement que l’assignation est irrégulière et qu’en conséquence le jugement doit être annulé, qu’à titre subsidiaire toutes les dispositions utiles ont bien été prises par le gestionnaire Athéna auquel la SCI Le Hanen a confié la gestion de son appartement, qu’une action en résiliation du bail était disproportionnée, que celle-ci est toutefois intervenue suite au jugement déféré et que seule la responsabilité des locataires doit être retenue.

Selon dernières conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 18 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] demande à la cour de :

vu l’article 954 du code de procédure civile,

‘« constater » que la cour n’est saisie d’aucune prétention s’agissant de l’annulation du jugement ;

‘débouter la SCI Le Hanen de ses prétentions à ce titre ;

‘en tout état de cause, vu les articles 112, 114 et 117 du code de procédure civile,

‘débouter la SCI Le Hanen de l’ensemble de ses prétentions afférentes à la nullité de l’assignation pour vice de forme et de fond ;

‘confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la note en délibéré de la SCI Le Hanen ;

vu l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965,

vu le règlement de copropriété,

vu les 9 mises en demeure adressées soit à la SCI Le Hanen, soit à son mandataire entre 2014 et 2018,

‘confirmer le jugement déféré ;

‘condamner in solidum la SCI Le Hanen et les consorts [G] à payer la somme de 4000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

‘condamner in solidum les mêmes aux dépens d’appel avec bénéfice de recourement direct.

Le syndicat des copropriétaires soutient principalement que les locataires [G] ont installé de nombreuses jardinières à l’extérieur des gardes corps de l’appartement loué à la SCI Le Hanen en violation du règlement de copropriété et des règles de sécurité, que ce règlement instaure chaque copropriétaire garant de son respect en cas de location, que cette obligation a été dûment rappelée à la SCI intimée qui ne peut s’exonérer en invoquant un mandat de gestion auquel le syndicat est étranger et que son incurie justifie les condamnations in solidum prononcées par le premier juge.

Le 21 février 2020, la SCI Le Hanen a dénoncé l’appel aux époux [G] qui n’ont pas comparu ; la signification ayant été remise dans les termes de l’article 659 du code de procédure civile, le présent arrêt est rendu par défaut en application de l’article 474 du même code.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 7 mars 2023.

MOTIFS de la DECISION

Sur la procédure :

En lecture de l’article 954 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée, que les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour ne statue que sur celles qui y sont énoncées.

Les demandes de « constater » ou « dire et juger » ne constituent pas de telles prétentions mais des rappels de moyens qui ne saisissent pas la cour.

En conséquence, c’est à bon droit que le syndicat soutient que la cour n’est saisie d’aucune demande relative à la régularité de la procédure de première instance.

Au fond :

Il est constant en lecture de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 organisant la copropriété des immeubles bâtis que chaque copropriétaire répond des faits et dommages causés par toute personne qu’il installe dans les locaux dont il a la jouissance privative ; cette obligation est rappelée expressément en page 25 du règlement de copropriété au paragraphe intitulé « Locations » et ainsi libellée : « Les baux et engagements de location devront imposer aux locataires, à peine de résiliation de leurs contrats, l’obligation de respecter les dispositions du présent titre. En tout cas, les copropriétaires resteront personnellement garants et responsables de l’exécution de cette obligation ».

L’accroche en débord de jardinières et d’une cage à oiseaux sur toute la longueur du balcon est établie par la photographie particulièrement explicite que l’appelante produit elle-même en pièce n°25 de son dossier ; au demeurant elle n’a jamais été contestée, la SCI Le Hanen prétendant seulement limiter le nombre à « quelques jardinières » et le danger de chute au motif qu’elles sont situées au-dessus des garages ; cet argument est dénué de pertinence voire de sérieux puisqu’à supposer que la circulation fût réduite au niveau des garages -ce qui reste à démontrer -elle n’est pas nulle et en en tout cas fait courir un risque corporel aux usagers des garages.

Il est tout aussi constant que le syndic et son assureur ont multiplié les démarches et mises en demeure auprès de l’appelante et de sa mandantaire, soit « pas moins de 9 » ainsi que le rappelle le syndicat en page 13 de ses écritures et que l’ensemble de ces démarches sont demeurées vaines. La SCI Le Hanen ne peut dès lors exciper de l’éventuelle négligence de sa mandataire Athéna qu’au demeurant elle n’a pas appelée en cause et étant rappelé de surcroît que le mandant répond à l’égard des tiers des fautes et omissions de son mandataire lorsque celles-ci résultent de l’exécution défectueuse du mandat.

Autrement dit, la SCI appelante n’a fait que relayer quatre courriers, en trois ans qui plus est, auprès de ses locataires dont ils avaient déjà été destinataires et dont elle connaissait parfaitement l’inefficacité et ce à l’exclusion d’une action en résiliation judiciaire du bail et pas même d’une sommation par voie d’huissier ; l’affirmation péremptoire selon laquelle une résiliation eût été disproportionnée pour « des fleurs du mauvais côté » constitue à la fois la négation grossière du danger tel qu’il a été exposé ci-dessus mais aussi une ingérence hasardeuse dans l’office du juge seul compétent pour apprécier la pertinence d’un motif invoqué au soutien d’une demande en résiliation de bail.

C’est donc à bon droit que le premier juge a retenu la carence fautive de la SCI Le Hanen ayant exposé la copropriété à un dommage collectif dont l’indemnisation mérite confirmation dans les termes sollicités par le syndicat. Cette carence et le fait des locataires ayant concouru au dommage, le tribunal a légalement justifié la condamnation in solidum de la SCI avec les consorts [G].

***

L’appel intempestif de la SCI Le Hanen a contraint la copropriété à recourir une nouvelle fois à justice et de supporter les frais inhérents de conseil et de représentation ; il est fait droit à sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile dans les termes figurant ci-dessous.

Déboutée de son recours, la SCI Le Hanen est condamnée aux dépens d’appel en application de l’article 696 du même code.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par défaut et en dernier ressort :

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Condamne la SCI Le Hanen à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4]

la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en appel ;

Condamne la même aux dépens d’appel avec faculté de recouvrement direct dans les termes de l’article 699 du même code.

LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ