Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 16 MAI 2023

(n° 168 , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/00728 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CC5BI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Novembre 2020 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 18/13125

APPELANTS

Monsieur [I] [H]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Madame [R] [H]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentés par Me Joseph KENGNE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1681

INTIMEES

S.A. SOCIÉTÉ D’ÉCONOMIE MIXTE ELOGIE SIEMP [Sièges administratifs : [Adresse 5] et [Adresse 2]]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

Représentée par Me Emmanuel LANCELOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C2020

Ayant pour avocat plaidant : Me Luce HAZAN-PINTO, avocat au barreau des Hauts-de-Seine, toque : 179

S.A. AXA FRANCE IARD en qualité d’assureur de la société ELOGIE-SIEMP

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

Ayant pour avocat plaidant : Me Sophie BELLON de l’Association GALDOS-BELLON, avocat au barreau de PARIS, toque : R56

UNION TECHNIQUE DU BATIMENT exerçant sous le nom commercial UTB

[Adresse 6]

[Adresse 6]

Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Assistée par Me Samia DIDI-MOULAI de la SELAS CHETIVAUX-SIMON, avocat au barreau de PARIS, toque : C675 substituée à l’audience par Me Rajaa SBAI

S.A.S. BALAS-DELAMARE-MERESSE

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

Ayant pour avocat plaidant : Me Renaud FRANCOIS de la AARPI COTTE & FRANCOIS, avocat au barreau de PARIS, toque : P197

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Mars 2023, en audience publique, double rapporteur, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Michel CHALACHIN, Président de chambre, chargé du rapport, et de Mme Marie MONGIN, Conseiller.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Michel CHALACHIN, Président de chambre

Mme Marie MONGIN, Conseiller

Mme Anne-Laure MEANO, Présidente

Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE

ARRET :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DU LITIGE

M. [I] [H] et Mme [R] [H] son épouse sont locataires d’un logement de cinq pièces situé au 4ème étage de l’immeuble du [Adresse 3] appartenant à la société Elogie Siemp.

En 2005, la bailleresse a entrepris des travaux de réhabilitation de l’immeuble, le lot plomberie étant confié à la société Union technique du bâtiment (ci-après UTB).

Un procès-verbal de réception des travaux a été établi le 14 janvier 2008.

A compter du 1er janvier 2011, la bailleresse a conclu avec la société Balas un contrat d’entretien de la plomberie de l’immeuble.

Courant 2011, les époux [H] ont constaté que des infiltrations d’eau dégradaient le plafond de leur salon et de leur cuisine ; les 27 septembre et 5 octobre 2012, ils ont écrit à la société Elogie Siemp pour lui demander de mettre fin au sinistre.

Par lettre du 26 février 2013, la bailleresse leur a demandé de compléter un constat amiable de dégât des eaux.

Par ordonnance du 28 novembre 2013, le juge des référés, saisi par les locataires, a désigné M. [L] en qualité d’expert ; les opérations d’expertise ont été rendues communes aux sociétés UTB, Balas et Axa France IARD, assureur de la bailleresse, par ordonnance du 25 juin 2014.

Les travaux de remise en état de la descente d’eaux usées ont été réalisés en juin 2014.

L’expert a rendu son rapport en mai 2015.

Par actes d’huissier des 26 et 29 octobre 2018, les époux [H] ont fait assigner les sociétés Elogie Siemp, UTB, Balas et Axa devant le tribunal de grande instance de Paris afin d’être indemnisés de leur préjudice de jouissance.

Par jugement du 3 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

– déclaré irrecevable l’exception de nullité de l’assignation soulevée par la société Balas,

– rejeté l’irrecevabilité de la demande de garantie formée à l’encontre de la société Balas,

– rejeté les demandes de mise hors de cause formées par la société Axa et la société Balas,

– débouté les époux [H] de leur demande d’indemnisation formée à l’égard de la société Elogie Siemp,

– dit que leur demande d’indemnisation formée à l’égard de la société Axa était sans objet,

– débouté les époux [H] de leur demande d’indemnisation formée à l’égard des sociétés UTB et Balas,

– dit que les demandes de garantie étaient sans objet,

– débouté les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

– débouté les parties du surplus de leurs demandes,

– condamné les demandeurs in solidum aux dépens comprenant le coût de l’expertise judiciaire,

– dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 6 janvier 2021, M. et Mme [H] ont interjeté appel de cette décision.

Par conclusions notifiées le 14 février 2021, les appelants demandent à la cour de :

– infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

– condamner solidairement les sociétés Elogie Siemp, UTB, Balas et Axa au paiement de la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

– dans le cas où le préjudice de jouissance ne serait pas retenu, condamner la société Elogie Siemp au paiement de la somme de 4 230,60 euros en remboursement des frais d’expertise qu’ils ont avancés,

– condamner solidairement les sociétés Elogie Siemp, UTB, Balas et Axa au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux frais de la procédure de référé et de l’expertise judiciaire.

Par conclusions notifiées le 5 mai 2021, la société Elogie Siemp demande à la cour de :

– confirmer le jugement en toutes ses dispositions, avec éventuellement substitution de motifs compte tenu du défaut d’explications relatives au calcul du préjudice,

– débouter les appelants de toutes leurs demandes,

– les condamner au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– subsidiairement, condamner solidairement les sociétés UTB et Balas à la relever et garantir de toute condamnation qui serait prononcée contre elle, y compris concernant l’ensemble des dépens comprenant eux-mêmes les frais d’expertise.

Par conclusions notifiées le 11 mai 2021, la société Axa France IARD demande à la cour de :

– à titre principal, confirmer le jugement, débouter les appelants de leurs demandes formées à son encontre et prononcer sa mise hors de cause,

– à titre subsidiaire, débouter les appelants et toutes autres parties des demandes formées à son encontre et prononcer sa mise hors de cause,

– à titre infiniment subsidiaire, condamner in solidum les sociétés UTB et Balas à la relever indemne et à la garantir de toutes condamnations susceptibles d’intervenir à son encontre, en principal, frais, intérêts et accessoires,

– écarter toute demande de condamnation et/ou de garantie qui contreviendrait aux limites de garantie définies au contrat,

– en toutes hypothèses, condamner tout succombant au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par conclusions notifiées le 11 mai 2021, la société UTB demande à la cour de :

– confirmer le jugement,

– débouter les appelants de leur demande d’indemnisation formulée au titre du préjudice de jouissance telle que dirigée à son encontre,

– à titre subsidiaire, réduire à de plus justes proportions le montant du préjudice de jouissance invoqué, condamner les sociétés Elogie Siemp et Balas à indemniser les appelants et à la relever et garantir indemne de toutes sommes éventuellement mises à sa charge, et ce en principal, intérêts et frais depuis la date de versement et capitalisation de ces sommes,

– en toute hypothèse, débouter la société Elogie Siemp de son appel en garantie et toute autre partie qui formerait une action en garantie à son encontre, et débouter les appelants de leurs demandes de condamnation au titre des frais irrépétibles et des dépens comprenant les frais de la procédure de référé et de l’expertise judiciaire,

– condamner les appelants au paiement de la somme de 2 000 euros en remboursement des frais irrépétibles exposés et aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées le 29 juillet 2021, la société Balas demande à la cour de :

– confirmer le jugement,

– débouter les appelants de toutes leurs demandes formées à son encontre,

– débouter tout appelant en garantie de toute demande de condamnation formée à son encontre,

– s’il devait être fait droit aux demandes des appelants, infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré son appel en garantie sans objet et condamner in solidum les sociétés UTB, Elogie Siemp et Axa à la garantir et la relever indemne de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre, en principal, frais et accessoires, étant précisé que sa responsabilité ne saurait dépasser 10 %,

– en tout état de cause, condamner les appelants ou tout autre succombant au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens.

Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d’autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 février 2023.

MOTIFS

Sur les demandes présentées par les appelants

Les appelants fondent leur demande indemnitaire sur la responsabilité contractuelle de la société Elogie Siemp, puisqu’ils invoquent les dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil, 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.

Les désordres subis par les époux [H] sont incontestables, puisque l’expert judiciaire a constaté des traces d’humidité dans la cuisine et le salon, les plafonds de ces deux pièces commençant même à s’effondrer en raison d’infiltrations continues.

Après avoir procédé à une ouverture en partie haute de la gaine technique située dans la cuisine, il a constaté que la chute d’eaux usées en PVC était déboîtée d’environ 5 cm et que de l’eau provenant des étages supérieurs s’écoulait à ce niveau.

Il a déclaré que ce sinistre était dû à un mauvais collage de la chute d’eaux ayant entraîné le déboîtement de la partie verticale non fixée au mur et a imputé la responsabilité de ce dégât à la société UTB, qui était titulaire du lot plomberie lors des travaux de rénovation qui avaient pris fin en 2008 ; il a également retenu la responsabilité de la société Balas à hauteur de 20 % au motif que, dans le cadre de son contrat d’entretien, elle avait effectué des recherches de fuite et des réparations qui n’avaient pas été efficaces.

Le tribunal a rappelé à juste titre qu’il appartenait à la bailleresse de garantir à ses locataires une jouissance paisible du bien loué et donc d’intervenir avec diligences afin de déterminer l’origine du sinistre puis de faire cesser les infiltrations et de remettre les lieux en état.

A cet égard, la société Elogie Siemp, qui avait reçu une lettre des preneurs relative au sinistre le 27 septembre 2012, ne démontre pas que les recherches de fuite qu’elle a fait réaliser ont permis de mettre fin aux écoulements d’eau, puisque l’expert judiciaire a constaté la persistance des infiltrations.

La bailleresse ne pourrait s’exonérer de sa responsabilité contractuelle qu’en cas de force majeure ; mais en l’espèce la mauvaise exécution d’une prestation de plomberie dans l’immeuble lui appartenant n’était ni imprévisible, ni irrésistible, ni extérieure à la bailleresse.

Elle ne peut non plus se retrancher derrière la responsabilité quasi-délictuelle de l’une des entreprises de plomberie pour tenter d’échapper à sa responsabilité contractuelle, puisque, à l’égard de ses locataires, elle seule est tenue de leur garantir la jouissance paisible du bien loué.

Le tribunal a d’ailleurs avec pertinence considéré que la société Elogie Siemp était bien responsable du trouble de jouissance subi par les appelants.

Il a toutefois rejeté leur demande indemnitaire au seul motif qu’ils ne rapportaient pas la preuve du défaut de perception d’une indemnité à ce titre de la part de leur propre assureur, la société SADA.

Mais, en statuant ainsi, le tribunal s’est fondé sur la simple hypothèse que l’assureur des époux [H] leur ait versé une indemnité pour trouble de jouissance, sans évoquer le moindre élément de preuve relatif au versement d’une telle indemnité.

Même s’il est regrettable que les appelants, pour dissiper tout doute sur cette hypothèse, n’aient pas produit une attestation de leur assureur relative à l’absence d’indemnisation de sa part, il n’en demeure pas moins que leur demande ne pouvait être rejetée sur la base d’une simple hypothèse.

Aucune des parties ne rapportant la preuve du versement d’une indemnité par la société SADA, le principe de l’indemnisation réclamée à la bailleresse doit être déclaré bien fondé par la cour.

Quant au montant de l’indemnité réclamée par les appelants, le simple fait que leur demande soit forfaitaire et qu’ils n’aient pas fourni à l’expert d’éléments permettant d’évaluer précisément leur préjudice ne suffit pas à écarter cette demande, comme le prétendent les intimés, dès lors que la cour est en mesure de procéder elle-même à cette évaluation en fonction des éléments factuels versés aux débats.

Les infiltrations ont affecté le salon et la cuisine d’un logement de cinq pièces ; selon l’expert, la cuisine n’était plus utilisable dans des conditions de sécurité acceptables compte tenu du risque d’effondrement du plafond ; au vu de la seule quittance de loyer versée aux débats (pour le mois de septembre 2013), le loyer principal résiduel (après versement de l’APL) était de 239,70 euros ; compte tenu de l’ampleur du sinistre qui affectait deux pièces importantes du logement, le préjudice doit être indemnisé à hauteur de 50 % du montant du loyer principal résiduel, soit 119,85 euros par mois.

Même si les appelants prétendent que le sinistre a débuté en 2011, ils ne démontrent pas s’en être plaints auprès de la bailleresse avant la lettre du 27 septembre 2012 ; au vu de la facture Graland du 5 juin 2014, la fuite a été réparée à cette date ; les travaux de remise en état du logement ont été réalisés à une date qui n’est pas précisée par les parties ; la cour retiendra donc que le préjudice a duré du 27 septembre 2012 au 5 juin 2014, soit vingt mois ; au vu de ces éléments, l’indemnité pour trouble de jouissance doit être fixée à la somme de 119,85 x 20 mois, soit 2 397 euros.

La société Elogie Siemp, en sa qualité de bailleresse, doit être condamnée au paiement de cette somme.

Elle doit également être condamnée au paiement des frais de la procédure de référé qui a conduit à la désignation de l’expert et du coût de l’expertise judiciaire.

En outre, l’équité commande d’allouer aux appelants la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [H] demandent à la cour de condamner la bailleresse solidairement avec les sociétés Axa, UTB et Balas.

Mais, concernant l’assureur de la société Elogie Siemp, les appelants ne démontrent en aucune façon que le contrat souscrit par celle-ci couvrirait le risque lié au manquement à son obligation de garantir une jouissance paisible à ses locataires ; leur demande dirigée contre la société Axa doit donc être rejetée.

Concernant les sociétés UTB et Balas, les époux [H] n’ont pas agi à leur encontre sur le fondement de leur responsabilité quasi-délictuelle à leur égard, mais ont uniquement invoqué le non-respect par la bailleresse de ses obligations contractuelles ; la responsabilité contractuelle des sociétés UTB et Balas n’étant pas engagée vis-à-vis des preneurs, qui n’ont pas contracté directement avec elles, les demandes dirigées à leur encontre doivent être rejetées.

Sur les appels en garantie formés par les intimés

La société Elogie Siemp ne formulant aucune demande de garantie à l’encontre de son assureur, la société Axa, celle-ci doit être mise hors de cause.

La bailleresse exerce un recours en garantie à l’encontre des sociétés UTB et Balas.

Aux termes du rapport d’expertise, la responsabilité quasi-délictuelle de la société UTB est pleinement engagée, en ce que, responsable du lot plomberie des travaux de rénovation réalisés dans l’immeuble en 2008, elle a manifestement mal collé la chute d’eaux usées en PVC, provoquant ainsi son déboîtement.

L’expert a été moins catégorique sur la responsabilité éventuelle de la société Balas qui était chargée de l’entretien de la plomberie de l’immeuble à compter du 1er janvier 2011 ; dans son rapport, il s’est contenté d’émettre l’hypothèse que les recherches de fuite et les travaux réalisés par cette entreprise n’avaient pas été efficaces ; mais il a émis des réserves sur cette hypothèse puisqu’il a précisé qu’il ne disposait pas d’éléments factuels à cet égard ; de plus, en conclusion de son rapport, il a mentionné que l’ouvrage réalisé par la société UTB était ‘à 100 % à l’origine des désordres dont nous avons constaté la réalité’.

Au vu de ces éléments, il convient d’écarter toute responsabilité de la société Balas dans la survenance et l’aggravation des désordres.

Seule la société UTB devra donc garantir et relever indemne la société Elogie Siemp des condamnations prononcées à l’encontre de celle-ci, tant en ce qui concerne l’indemnité due aux appelants que la prise en charge des frais de la procédure de référé et des frais d’expertise, ainsi que la condamnation de la société Elogie Siemp au paiement des frais irrépétibles supportés par les époux [H].

La société UTB doit également être condamnée aux dépens de première instance et d’appel et déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres intimés doivent être déboutés de leurs demandes respectives fondées sur ce texte.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau :

Dit que la société Elogie Siemp a engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard des époux [H] et doit indemniser leur trouble de jouissance,

En conséquence, condamne la société Elogie Siemp à payer à M. et Mme [H] la somme de 2 397 euros à titre d’indemnité pour trouble de jouissance,

Condamne la société Elogie Siemp au paiement des frais de la procédure de référé et des frais d’expertise judiciaire,

Condamne la société Elogie Siemp à payer à M. et Mme [H] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les époux [H] de leurs demandes plus amples ou contraires,

Met hors de cause la société Axa France Iard,

Condamne la société Union technique du bâtiment à garantir et relever indemne la société Elogie Siemp de toutes les condamnations prononcées à l’encontre de celle-ci,

Déboute les parties intimées de leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamne la société Union technique du Bâtiment aux dépens de première instance et d’appel, ces derniers étant recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président