RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 20/01740 – N° Portalis DBVS-V-B7E-FLEL

Minute n° 23/00110

[L], [E], [K]

C/

[J], [T], Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2]

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THIONVILLE, décision attaquée en date du 31 Août 2020, enregistrée sous le n° 18/00703

COUR D’APPEL DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT AVANT DIRE DROIT

DU 16 MAI 2023

APPELANTS :

Madame [I] [L]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

Monsieur [Y] [E]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

Madame [N] [K] épouse [E]

APPEL PROVOQUE

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

INTIMÉS :

Monsieur [B] [J]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par Me Laurent ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ

APPEL EN INTERVENTION FORCÉE:

Madame [U] [T]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Laurent ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] représenté par son syndic, LA MAISON DU SYNDIC [Adresse 1], représentée par son représentant légal,

[Adresse 2]

[Localité 3]

Non représenté

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 28 Février 2023 tenue par Mme Aline BIRONNEAU, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 16 Mai 2023.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Cindy NONDIER

COMPOSITION DE LA COUR:

PRÉSIDENT : Mme FLORES, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : Mme FOURNEL,Conseillère

Mme BIRONNEAU, Conseillère

ARRÊT : Réputé contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Mme FLORES, Présidente de Chambre et par Mme NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

M. [B] [J], Mme [I] [L], M. [Y] [E] et Mme [N] [K] épouse [E] sont les seuls copropriétaires d’un immeuble situé [Adresse 2].

Courant 2016 ou 2017, M. [J] a fait réaliser des travaux dans son appartement avec des incidences sur les parties communes de l’immeuble.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 21 février 2018, assemblée au cours de laquelle les époux [E] et Mme [L] ont refusé d’autoriser même à posteriori les travaux réalisés par M. [J].

Par actes d’huissier du 18 avril 2018, M. [J] a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Thionville Mme [L], M. et Mme [E] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice La Maison du Syndic afin principalement, de faire déclarer nulle l’assemblée générale du 21 février 2018 et subsidiairement, de faire déclarer nulle la résolution refusant de valider les travaux qu’il a effectués au sein de la copropriété.

Mme [L], M. et Mme [E] et le syndicat des copropriétaires ont constitué avocat et ont demandé principalement la nullité de l’assignation délivrée à leur encontre et le rejet des prétentions

Par jugement du 31 août 2020, le tribunal judiciaire de Thionville a :

Débouté Mme [L], M. [E] et le syndicat des copropriétaires de leur demande de nullité de l’assignation délivrée le 18 avril 2018 ;

Annulé l’assemblée générale des copropriétaires du 21 février 2018 ainsi que les décisions qu’elle a pu prendre ;

Condamné in solidum Mme [L], M. [E] et le syndicat des copropriétaires à verser à M. [J] la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouté Mme [L], M. [E] et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné in solidum Mme [L], M. [E] et le syndicat des copropriétaires aux dépens ;

Ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Le tribunal a considéré que l’assignation n’était pas dépourvue de moyens de droit ni de moyens de fait et que s’il n’y était pas fait mention des diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige, cette irrégularité ne justifie pas la nullité de l’assignation.

Il a prononcé la nullité de l’assemblée générale du 21 février 2018, compte tenu de l’absence de preuve de la convocation de M. [J] à cette assemblée, peu important le fait que ce copropriétaire ait quand même assisté à la réunion et participé au vote.

Par déclaration reçue au greffe le 7 octobre 2020, Mme [L] et M. [E] ont interjeté appel aux fins de nullité et subsidiairement d’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [L], M. [E] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice La Maison du Syndic de leurs demandes de nullité de l’assignation délivrée le 18 avril 2018, annulé l’assemblée générale des copropriétaires du 21 février 2018 ainsi que les décisions qu’elle a pu prendre, condamné in solidum Mme [L], M. [E] et le syndicat des copropriétaires à verser à M. [J] la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, débouté Mme [L], M. [E] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice La Maison du Syndic de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile et condamné in solidum Mme [L], M. [E] et le syndicat des copropriétaires aux dépens.

Le 7 janvier 2021, Mme [N] [K] épouse [E] dont il n’était pas fait mention dans le jugement de première instance est intervenue volontairement à l’instance aux fins d’appel provoqué.

Le 31 mai 2021, M. [J] a vendu ses lots dans la copropriété à Mme [U] [R] [T]. Par acte d’huissier du 10 août 2022, Mme [U] [R] [T] a donc été appelée en intervention forcée afin que la présente décision lui soit déclarée commune et opposable.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions déposées le 21 juillet 2022, auxquelles il sera expressément référé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, les époux [E] et Mme [L] demandent à la cour de :

Recevoir Mme [L] et M. [E] en leur appel et le dire bien fondé ;

Recevoir Mme [E] en son appel provoqué et le dire bien fondé ;

Rejeter l’appel provoqué de M. [J] et le dire mal fondé ;

Infirmer le jugement entrepris ;

Et statuant à nouveau,

Débouter M. [J] de sa demande d’annulation de l’assemblée générale tenue le 21 février 2018 ;

Déclarer irrecevable la demande nouvelle en appel de M. [J] tendant à voir prononcer la nullité des résolutions votées en point 1 et en point 4 de l’AG du 21 février 2018, à l’exception de celle portant sur le refus d’autorisation des travaux déjà réalisés par M. [J] ; à défaut l’en débouter ;

En tout état de cause, constater et juger que la demande d’autorisation des travaux déjà réalisés par M. [J] ne figurait pas dans l’ordre du jour de l’assemblée générale du 21 février 2018 ; en conséquence, juger qu’il n’y avait pas lieu de délibérer sur les travaux que M. [J] avait réalisés sans autorisation préalable de l’assemblée générale ;

Plus subsidiairement encore, déclarer irrecevable et en tout état de cause mal fondée la demande de M. [J] tendant à voir valider les travaux qu’il a réalisés sans autorisation de l’assemblée générale et qui n’ont pas fait l’objet d’une régularisation ; la rejeter ;

Déclarer l’arrêt à intervenir commun et opposable à Mme [U] [T] à laquelle M. [J] a vendu, en cours de procédure d’appel, l’appartement dont il était propriétaire dans l’immeuble en copropriété ;

Condamner M. [J] en tous les frais et dépens d’instance et d’appel ainsi qu’au paiement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre liminaire, Mme [E] rappelle qu’elle était bien partie à la procédure de première instance même si le jugement n’en fait pas mention, raison pour laquelle elle entend former un appel provoqué.

Les appelants indiquent que le mandat du précédent syndic, la société Immo City, avait expiré le 10 décembre 2016, raison pour laquelle Mme [L] et les époux [E] ont convoqué eux-mêmes M. [J], par courrier recommandé avec accusé de réception du 4 janvier 2018, à l’assemblée générale du 21 février 2018.

Ils soutiennent qu’en application des articles 8 et 17 du décret de 1967, tout copropriétaire peut lui-même convoquer une assemblée générale afin de désigner un nouveau syndic.

Ils relèvent que la société Immo City elle-même ne s’est pas prévalue de l’irrégularité de la nomination d’un nouveau syndic et ils soulignent que M. [J] a participé à la réunion et a signé le procès-verbal.

Mme [L] et les époux [E] considèrent que la demande subsidiaire de M. [J] de faire annuler certaines résolutions est irrecevable comme étant nouvelle à hauteur de cour, à l’exception de la résolution portant sur les travaux qu’il a réalisés.

Ils ajoutent qu’en tout état de cause, l’ordre de jour portait bien sur la désignation d’un nouveau syndic, qu’il a été valablement délibéré sur ce point et qu’il n’y a donc pas lieu d’annuler cette résolution.

Sur la demande de régularisation des travaux effectués par M. [J], les appelants rappellent que ce point ne figurait pas à l’ordre du jour et que c’est M. [J] qui a demandé une délibération sur ce point.

Ils soutiennent qu’en aucun cas la cour ne peut valider des travaux que M. [J] a réalisés sans autorisation de l’assemblée générale.

Ils ajoutent qu’un accord exprès ou tacite des copropriétaires ne peut se substituer à la décision d’une assemblée générale.

Ils estiment que le copropriétaire qui a effectué des travaux sans autorisation est irrecevable à demander une autorisation judiciaire à posteriori.

Enfin les appelants font valoir qu’en dépit de la vente de ses lots, M. [J] doit rester dans la cause car la contestation porte sur des travaux qu’il a effectués de sa propre autorité et sans aucune autorisation de l’assemblée générale.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 9 novembre 2022, auxquelles il sera expressément référé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, M. [J] et Mme [T] demandent à la cour, au visa des articles 7, 9, 11 et 13 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de :

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 février 2018, au besoin par substitution de motifs ;

En tout état de cause,

Prononcer la nullité des résolutions votées en point 1 ainsi que l’ensemble des résolutions votées en point 4 de l’assemblée générale ;

A titre infiniment subsidiaire,

Prononcer la nullité de la résolution figurant au point 4 de l’assemblée générale des copropriétaires portant refus d’autorisation des travaux réalisés par M. [J] faute d’avoir figuré dans l’ordre du jour de l’assemblée générale litigieuse ;

A titre infiniment subsidiaire et en tout état de cause,

Constater que les travaux réalisés par M. [J] au sein de la copropriété ont été effectués dans son intérêt et avec l’accord oral des appelants ;

Valider les travaux réalisés par M. [J] tels que détaillés dans le point 4 de l’assemblée générale du 21 février 2018 ;

Débouter les appelants de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

Condamner les appelants à lui payer in solidum la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles d’appel ainsi qu’à supporter les entiers frais et dépens et de première instance et d’appel ;

Indépendamment de la question de la convocation de M. [J] à l’assemblée générale du 21 février 2018, M. [J] et Mme [T] indiquent faire valoir un autre moyen de nullité, au visa de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, à savoir le fait que la convocation à l’assemblée générale doit contenir l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à délibération de l’assemblée générale.

Ils font aussi valoir que l’article 13 issu du même décret dispose que l’assemblée générale ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l’ordre du jour.

Ils en déduisent que l’assemblée générale du 21 février 2018, qui a statué sur le refus d’autorisation indiqué à M. [J] pour effectuer certains travaux, doit être annulée ou qu’il faut annuler au moins les résolutions suivantes qui n’avaient pas été inscrites à l’ordre du jour à savoir : autorisation donnée à Mme [L] de procéder à la rénovation de la toiture de son garage privatif ainsi qu’à l’agrandissement de sa porte de garage, autorisation donnée à M. et Mme [E] de changer l’intégralité des fenêtres de leur appartement et défaut d’autorisation à donner à M. [J] pour les travaux qu’il a effectués.

S’agissant de la résolution visant à confier le mandat de syndic à la société Maison du Syndic, M. [J] et Mme [T] soutiennent qu’elle doit être annulée car le syndic précédent n’avait pas été démis de ses fonctions.

Concernant les travaux qu’il a réalisés, M. [J] admet qu’ils étaient conséquents mais assurent qu’ils avaient été signalés aux autres copropriétaires qui les avaient verbalement acceptés, que ces travaux se sont étalés sur une année entière sans qu’aucun copropriétaire ne s’y oppose avant que Mme [L] ne se manifeste, en raison de relations de voisinage qui se sont tendues.

Les intimés indiquent que le refus des autres copropriétaires de valider ces travaux est injustifié alors que la vétusté du bien imposait que les conduites d’évacuation d’eaux soient changées et que ces réparations ont permis d’éviter un surcroît de sinistre dans la copropriété. Ils estiment que ces travaux ont été réalisés dans l’intérêt de la copropriété.

Mme [T] et M. [J] font valoir que les demandes d’annulation de résolution ne sont pas nouvelles car elles ne sont que la conséquence ou le complément de la demande d’annulation de la totalité de l’assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son représentant légal la société Maison du Syndic, bien qu’ assigné le 14 janvier 2021 à personne habilitée à recevoir l’acte, n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des articles 12 et 16 du code de procédure civile que lorsqu’une juridiction décide de relever d’office un moyen, elle est tenue en toute circonstance de respecter le principe de la contradiction en invitant les parties à s’expliquer sur celui-ci.

L’action de M. [J] est fondée sur les articles 7, 9, 11 et 13 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Mais sur la régularité de la convocation à l’assemblée générale, l’article 47 de ce décret, dans sa version applicable au présent litige, dispose que :

« Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l’ordonnance, de se faire remettre les fonds et l’ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic dans les conditions prévues à l’article 9. Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée générale ».

Selon les appelants eux-mêmes, à la date de la convocation de M. [J], le syndicat des copropriétaires était dépourvu de syndic, le mandat de la société Immo City ayant expiré au plus tard le 10 décembre 2016.

Il pourrait en être déduit que les copropriétaires devaient solliciter judiciairement la nomination d’un administrateur provisoire qui aurait pu convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic.

En ce qui concerne la nullité de l’assemblée générale du 21 février 2018, il se déduit de l’article 42 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au présent litige, que le copropriétaire qui a voté pour tout ou partie des résolutions de l’assemblée générale n’est pas recevable à solliciter l’annulation de l’assemblée générale dans son entier (sur ce point, voir par exemple Cass. 3e Civ., 24 mars 2015, pourvoi n° 13-28.799 ou Cass. 3e civ., 17 nov. 2021, no 20-16268).

Or il résulte de l’examen du procès-verbal d’assemblée générale du 21 février 2018 que M. [J] a approuvé certaines résolutions, notamment la désignation de la société Maison du Syndic ès qualités de nouveau syndic et l’autorisation donnée au couple [E] de changer toutes les fenêtres de leur logement.

Enfin, sur la demande de nullité des résolutions figurant en point 1 et en point 4 de l’assemblée générale, il se déduit de la combinaison des article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 et 9 du décret du 17 mars 1967 qu’un copropriétaire dispose de la faculté d’invoquer l’irrégularité de la convocation à une assemblée générale pour solliciter l’annulation des seules décisions à l’adoption desquelles il s’est opposé (sur ce point voir par exemple Cass. 3e Civ., 28 mars 2019, pourvoi n° 18-10.073).

Les parties seront invitées à faire toute observation utile sur les différents moyens de droit soulevés.

Les demandes ainsi que les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

La Cour, par arrêt avant dire droit,

Ordonne le rabat de l’ordonnance de clôture ;

Ordonne la réouverture des débats, tout droit et moyens des parties réservés ;

Invite les parties à faire toute observation utile sur la régularité de la convocation à l’assemblée générale du 21 février 2018 au regard de l’article 47 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, sur la recevabilité de la demande d’annulation de l’assemblée générale du 21 février 2018 et sur la recevabilité de la demande subsidiaire d’annulation de résolutions au regard de l’article 42 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et ce selon le calendrier suivant :

les observations de Mme [I] [L], de M. [Y] [E] et Mme [N] [K] épouse [E] sont attendues avant le 15 septembre 2023 et celles de Mme [U] [T] et de M. [B] [J] avant le 15 décembre 2023 ;

Dit que l’affaire sera clôturée le 11 janvier 2024 à 14h00 et l’audience de plaidoirie est fixée au 28 mai 2024 à 10h00;

Réserve les demandes ainsi que les dépens.

La Greffière La Présidente de chambre