4ème Chambre

ARRÊT N° 155

N° RG 21/07635

N° Portalis DBVL-V-B7F-SIXM

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 15 JUIN 2023

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Monsieur Guillaume FRANCOIS, Conseiller en charge du secrétariat général de la première présidence, désigné par ordonnance du premier président rendue le 29 mars 2023

GREFFIER :

Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Avril 2023, devant Madame Nathalie MALARDEL, magistrat rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 15 Juin 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur [V] [R]

né le 19 Juillet 1975 à [Localité 5] (44)

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par Me Marie VERRANDO de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Yoann DELHAYE, Plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] A [Localité 5] représenté par son syndic de copropriété, le Cabinet DE BEAUDINIERE IMMOBILIER, SARL, dont le siège est [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

Représentée par Me Guillaume LENGLART de la SELARL L.R.B. AVOCATS CONSEILS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

FAITS ET PROCÉDURE

M. [V] [R] a acquis dans un immeuble en copropriété les lots n°1 et 11, consistant en un local commercial en rez-de-chaussée et une cave, représentant 22/100 tantièmes de la copropriété située [Adresse 1] à [Localité 5], dont le syndic est le cabinet de Baudinière Immobilier.

Le 16 mars 2020, l’assemblée générale des copropriétaires a adopté des résolutions afin qu’il soit procédé à la réfection de la façade de l’immeuble et au relaquage des garde-corps après leur dépose.

Se plaignant de l’absence de paiement des charges de copropriété et frais d’impayés depuis le 1er avril 2020, par acte d’huissier en date du 19 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [R] devant le tribunal de grande instance de Nantes de la somme de 16 570,02 euros suivant décompte arrêté au 9 juillet 2020.

M. [R] a constitué avocat après la clôture des débats le 28 avril 2021. Le juge de la mise en état a rejeté la demande de rabat de l’ordonnance de clôture.

Par un jugement en date du 26 octobre 2021, le tribunal judiciaire a :

– condamné M. [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 16 451,23 euros, outre les intérêts calculés au taux légal à compter du 20 juillet 2020, capitalisables annuellement dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code de procédure civile à compter du 19 novembre 2020;

– rejeté la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive formée par le syndicat des copropriétaires ;

– condamné M. [R] aux dépens ;

– condamné M. [R] à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– rappelé que le jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

M. [R] a interjeté appel de cette décision le 7 décembre 2021.

L’instruction a été clôturée le 7 mars 2023.

En cours de délibéré, la cour a invité le syndicat des copropriétaires à lui transmettre les procès-verbaux d’assemblée générale des années 2021 et 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions en date du 7 juillet 2022, au visa de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et de l’article 117 du code de procédure civile, M. [R] demande à la cour de :

– recevoir M. [R] en son appel et l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions et l’en déclarer bien fondé ;

Y faisant droit,

In limine litis,

– déclarer nulle et de nul effet l’assignation délivrée le 19 novembre 2020 à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 5], en ce qu’elle est irrégulière sur le fond, tenant à l’absence de pouvoir de la société de Beaudinière Immobilier pour agir en justice au nom du syndicat ;

Par conséquent,

– annuler l’assignation délivrée le 19 novembre 2020 à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 5] et le jugement du tribunal judiciaire de Nantes du 24 juin 2021 ;

– constater que le tribunal ayant été saisi irrégulièrement, le présent appel n’a aucun effet dévolutif ;

À titre subsidiaire,

– infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nantes le 26 octobre 2021 en toutes ses dispositions critiquées et particulièrement en ce qu’il a :

– condamné M. [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 16 451,23 euros, outre les intérêts calculés au taux légal à compter du 20 juillet 2020, capitalisables annuellement dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code de procédure civile à compter du 19 novembre 2020 ;

– condamné M. [R] aux dépens ;

– condamné M. [R] à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau,

– débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 5] de son appel incident et l’ensemble des demandes incidentes et/ou complémentaires formulées à l’encontre de M. [R] ;

À titre plus subsidiaire et avant dire droit,

– désigner tel expert qu’il plaire avec la mission habituelle en la matière et notamment :

– convoquer les parties ;

– examiner la façade de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] ;

– dire quels ont été les travaux de ravalement réalisés par la société L’atelier du crocodile ;

– estimer le montant des travaux réellement effectués par la société L’atelier du crocodile ;

– solliciter des parties la production de pièces justificatives ;

– dire qu’un rapport devra être déposé à la suite d’un prérapport permettant aux parties de donner un avis sur les premières conclusions de l’expert ;

– débouter le syndicat des copropriétaires de son appel incident et l’ensemble des demandes incidentes et/ou complémentaires formulées à l’encontre de M. [R] ;

Et en tout état de cause,

– rejeter toute demande contraire comme irrecevable et en toute hypothèse infondée ;

– condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 5] au paiement à M. [R] de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance avec distraction au profit de l’avocat soussigné aux offres de droit.

Soulignant que l’assemblée générale des copropriétaires n’a donné aucune autorisation préalable au syndic pour agir, il excipe de la nullité de l’assignation du 19 novembre 2020.

Il soutient que la répartition des charges relatives aux travaux de ravalement de façade et des garde-corps est irrégulière. Il fait valoir qu’il convient d’écarter le délai de deux mois pour agir de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, arguant que son action tenant à l’irrégularité de la répartition des charges au sein du procès-verbal de l’assemblée générale du 16 mars 2020, il n’est enfermé dans aucun délai pour contester la décision. Il expose que les travaux votés sur la façade en pierre du bâtiment ne le concernent pas et avoir déjà effectué des travaux d’entretien de la façade en bois de son local commercial. Il ajoute qu’il ne devra pas non plus supporter la charge des travaux de ferronnerie afférant aux garde-corps puisque son lot situé au rez-de-chaussée n’en possède pas. Il assure encore que le coût des travaux est exorbitant et que ceux réalisés ne correspondent pas aux devis.

À titre subsidiaire il demande que soit ordonnée une expertise pour définir les travaux effectués et leur coût afin de vérifier si les charges appelées correspondent aux travaux exécutés.

Dans ses dernières conclusions en date du 25 août 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] situé à [Localité 5], représenté par son syndic la société de Baudinière Immobilier, demande à la cour de :

– déclarer M. [R] forclos en ses contestations ;

Dans tous les cas,

– débouter M. [R] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Confirmant le jugement dont appel, et y additant,

– condamner M. [R] au paiement de la somme principale de 36 577,71 euros selon décompte arrêté au 3 août 2022, à parfaire, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 juillet 2020 ;

– ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil à compter de l’acte introductif de la présente instance ;

L’infirmant sur la question des dommages et intérêts pour résistance abusive,

– le condamner au paiement de la somme complémentaire de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

Dans tous les cas,

– le condamner au paiement de la somme de 5 000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure en appel et confirmer le jugement dont appel quant à sa condamnation au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ;

– le condamner au paiement des entiers dépens.

Il rappelle que pour les actions en recouvrement, le syndic n’a pas à se faire habiliter préalablement par l’assemblée générale de sorte que la demande de nullité de l’assignation pour défaut d’autorisation doit être rejetée.

Il soutient que les garde-corps constituent des parties communes, qu’il n’est avancé aucune preuve du coût excessif des travaux. Il estime que M. [R] ne conteste pas la clef de répartition des charges du règlement de copropriété. Il en déduit que les moyens soulevés ne relèvent pas d’une irrégularité à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que l’on peut exciper à tout moment, mais de ceux frappés de forclusion s’ils sont soulevés au-delà du délai de deux mois de l’article 42 de ladite loi.

Il fait valoir que la demande d’expertise est irrecevable, puisque défaillant en première instance M [R] n’était recevable en appel qu’à invoquer une demande tendant à écarter les prétentions adverses. Il soutient enfin que seul le conseiller de la mise en état est compétent pour ordonner une mesure d’instruction.

MOTIFS

Sur la nullité de l’assignation

Le moyen invoqué par M. [R], tiré de la nullité de l’assignation du 19 novembre 2020, au motif que l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas donné son autorisation préalable au syndic pour intenter l’action, ne peut prospérer.

Ainsi que le rappelle le syndicat, en application de l’article 55 de la loi du 10 juillet 1965, une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires n’est pas exigée pour les actions de recouvrement de créance. Le syndic peut ainsi réclamer en justice le paiement des charges de copropriété sans vote favorable préalable des copropriétaires.

Dès lors, M. [R] sera débouté de sa demande d’annulation de l’assignation du 19 novembre 2020.

Sur les charges de copropriétés

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à l’espèce, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Sur la nature de l’action et sa recevabilité

Selon l’article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 « les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. »

Aux termes de l’alinéa 2 « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. »

M. [R] conteste le jugement qui l’a condamné à payer la somme de 16 451,23 euros de charges au syndicat des copropriétaires. Ce faisant, il ne s’oppose pas aux travaux de ravalement et de garde-corps votés par l’assemblée générale, mais au paiement de ceux-ci.

Ainsi, contrairement à ce qu’il soutient, son action ne relève pas de l’article 43 de la loi de 1965 puisque d’une part il ne désigne pas de clause du règlement de copropriété qu’il estimerait illégale et a fortiori ne démontre pas qu’une clause est contraire à l’un des articles énumérés à l’article 43.

D’autre part, le dispositif de ses conclusions ne comporte aucune prétention tendant à voir non écrite une clause du règlement de copropriété alors que le juge ne peut déclarer non écrite une clause que si le copropriétaire demande expressément à ce que son illicéité soit constatée.

Dès lors, l’appelant est mal fondé à faire valoir que sa demande n’est pas enfermée dans un délai de prescription.

Le syndicat est également mal fondé à soutenir que les contestations sont soumises au délai de deux mois de l’article 42 alinéa 2 de la loi de 1965 et à exciper de la forclusion des demandes du copropriétaire.

Si l’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans le délai de deux mois de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer la quote-part de charges correspondante, M. [R] peut en revanche contester la régularité de son compte individuel.

En application de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, il est en effet en droit de demander la rectification d’erreurs commises par le syndic dans l’établissement de son compte, et ce, notamment, s’agissant de la conformité de la répartition des charges au règlement de copropriété (Cass. 3e civ. 11 mai 2017 n° 16 12.455), ce qu’il fait en contestant les appels au titre des travaux de ravalement de façade et des gardes corps.

Cette action en contestation du montant des charges est soumise à la prescription quinquennale de l’article 42 alinéa 1 de la loi de 1965 s’agissant d’une action personnelle (Cass. 3e civ., 1er février 2018, n° 16-26.992). Les appels de fonds ayant été adressés par le syndicat à M. [R] à compter d’avril 2020, ce dernier est donc recevable à contester son compte individuel.

Sur les charges relatives aux travaux de ravalement et de ferronnerie

La façade

S’agissant des travaux sur la façade, le règlement de copropriété stipule au paragraphe III. « parties communes entre tous les copropriétaires de l’immeuble » que le gros ‘uvre de façade et du pignon extérieur sont des parties communes.

Les charges du ravalement constituent donc des charges relatives à la conservation de l’immeuble et à l’entretien et doivent être réparties aux tantièmes des parties communes conformément au règlement.

Par ailleurs, le syndicat souligne à juste titre que les demandes d’un appelant défaillant en première instance sont irrecevables en appel de sorte que M. [R] est irrecevable à réclamer la réalisation d’une expertise pour vérifier les travaux et leur coût. Le montant des charges ayant été approuvé par l’assemblée générale et non contesté dans le délai de deux mois par M. [R], il est également forclos pour en critiquer le montant.

Les garde-corps

S’agissant des garde-corps, M. [R] souligne exactement que le paragraphe III du règlement de copropriété précise que sont des charges communes « les ornements de façade et des balcons (mais non les garde-corps »’).

Il n’est pas contesté que le lot de M. [R] au rez-de-chaussée ne comporte pas de garde-corps. Dès lors, le syndic n’a pas respecté la répartition contenue dans le règlement de copropriété.

Sur le montant des charges dû

Le syndicat des copropriétaires a versé aux débats au soutien de sa demande en règlement des charges impayées :

– le relevé de propriété des lots n°1 et 11 du [Adresse 1] à [Localité 5],

– les appels de charges et travaux (pièces 7 à 14, 26 et 32),

– les relevés individuels de charges,

– les procès-verbaux des assemblées générales en date 16 mars 2020, 29 juin 2020, 2 novembre 2020, 16 novembre 2021 et 15 novembre 2022 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux ainsi que les justificatifs de leur notification (pièces n°17 à 21, 36 et 37).

– le décompte de la créance pour la période du 1er juin 2020 au 2 juillet 2022,

– la mise en demeure du 29 juillet 2020,

– le contrat de syndic,

Sur la base de ces documents, le syndicat des copropriétaires réclame la condamnation de M. [R] à lui payer la somme de 36 577,71 euros.

Cette somme correspond pour 35 715,43 euros aux charges impayées et pour 862,28 euros aux frais de recouvrement et de procédure.

Sur les charges

Il a été vu que le syndic n’a pas réalisé une répartition conforme au règlement.

Il ressort du devis du 29 mai 2019 de la société de Marneffe et de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 mars 2020 que le lot ferronnerie a été accepté pour un montant de 7 642,58 euros TTC. Les 22 tantièmes correspondent à 1 681,37 euros TTC. Cette somme doit ainsi être déduite du montant des charges réclamé.

M. [R] devra régler au syndicat la somme de 34 034,06 euros (35 715,43-1 681,37) au titre des charges impayées au 3 août 2022 avec intérêt au taux légal à compter du 20 juillet 2020 sur la somme de 14 828,82 euros et de la présente décision pour le surplus avec application de l’article 1343-2 du code de procédure civile. Le jugement est infirmé de ce chef.

Sur les frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Il a été produit la mise en demeure du 20 juillet 2020 tarifée 60 euros dans le contrat de syndic.

Ces frais sont justifiés et sont nécessaires au sens du texte précité.

Le surplus des sommes réclamées correspond aux frais de la procédure et s’intègre dans les frais irrépétibles ou n’est pas justifié.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Le syndicat réclame une indemnité de 3 000 euros pour résistance abusive.

Succombant partiellement en appel, l’intimé est mal fondé en sa demande qui n’est de plus pas motivée. Le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de cette demande.

Sur les autres demandes

M. [R] s’étant constitué tardivement en première instance et succombant pour l’essentiel, les dispositions prononcées par le tribunal au titre des frais irrépétibles et dépens sont confirmées.

Il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

L’appelant qui succombe pour l’essentiel sera condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Vu l’évolution du litige,

DECLARE irrecevable la demande d’expertise par M. [R],

DEBOUTE M. [R] de sa demande d’annulation de l’assignation,

CONFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive du syndicat des copropriétaires ainsi qu’en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens,

L’INFIRME pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

CONDAMNE M. [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 5] :

la somme de 34 034,06 euros avec intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2020 sur la somme de 14 828,82 euros et de la présente décision pour le surplus au titre des charges dues au 3 août 2022,

la somme de 60 euros au titre des frais,

DIT que les intérêts sur la somme de 34 034,06 euros produiront intérêts conformément à l’article 1343-2 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

CONDAMNE M. [R] aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,