COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72D

4e chambre 2e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 10 MAI 2023

N° RG 21/02705 – N° Portalis DBV3-V-B7F-UO3X

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DES [Adresse 7]

C/

SCI DELAROCHE

et autre

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Mars 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE

N° Chambre : 8

N° Section :

N° RG : 20/09592

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Stéphanie GAUTIER

Me Colette HENRY-LARMOYER,

Me Magali LEVY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX MAI DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DES [Adresse 7] agissant poursuites et diligences de son syndic la SAS CABINET LEMA IMMOBILIER, ayant son siège social au [Adresse 8]

[Adresse 7]

[Localité 10]

Représentant : Me Stéphanie GAUTIER de la SELARL DES DEUX PALAIS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 38 et Me Patrick BAUDOUIN de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOME Z-REY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0056

APPELANT

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SCI DELAROCHE, prise en la personne de son gérant en exercice Monsieur [N] [K]

[Adresse 1]

[Localité 11]

Représentant : Me Colette HENRY-LARMOYER, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 237 et Me Yvan BARTHOMEUF de la SCP BERNARD ET YVAN BARTHOMEUF, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0407

S.A.S.U. FDY RESTO

[Adresse 9]

[Localité 12]

Représentant : Me Magali LEVY, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 38 et Me Paméla AZOULAY de l’ASSOCIATION JC. BENHAMOU, I. SAMAMA-SAMUEL, Plaidant, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 207

INTIMÉES

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 01 Mars 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, chargée du rapport et Madame Marietta CHAUMET, Vice-Président placé.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseiller,

Madame Marietta CHAUMET, Vice-Président placé,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

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La société DELAROCHE est propriétaire depuis le 29 octobre 2016 des lots n°1 (local au rez-de-chaussée) et 19 (cave) au sein de l’immeuble situé [Adresse 2] soumis au statut de la copropriété.

Précédemment à son acquisition par la société DELAROCHE, le lot n°1 était affecté à une activité de cabinet médical.

Par acte sous-seing privé du 1er décembre 2016, la société DELAROCHE a consenti un bail commercial à la société FDY RESTO à destination de « Restauration sans cuisson sur place avec possibilité de réchauffer, à emporter et livraison, traiteur et épicerie fine. Il est précisé qu’il n’y pas d’extraction » portant sur un local commercial correspondant au lot n°1.

Par acte du 10 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires des [Adresse 5]) a fait assigner, à jour fixe, la SCI DELAROCHE et la société FDY RESTO afin de voir ordonner la cessation immédiate de l’activité de restauration dans le local constituant le lot n°1 de la copropriété et commettre un expert.

Par jugement du 8 mars 2021, le tribunal judicaire de Nanterre, a :

-Débouté les sociétés SCI DELAROCHE et FDY RESTO de leurs fins de non-recevoir et de leurs demandes de nullité ;

-Débouté le syndicat des copropriétaires des [Adresse 4]) de toutes ses demandes ;

-Condamné le syndicat des copropriétaires des [Adresse 4]) à payer la somme de 3.000 euros à la société FDY RESTO;

-Condamné le syndicat des copropriétaires des [Adresse 4]) à payer la somme de 3.000 euros à la société SCI DELAROCHE ;

-Condamné le syndicat des copropriétaires des [Adresse 3]) aux dépens de l’instance.

-Débouté les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

-Ordonné l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires des [Adresse 6]) a interjeté appel suivant déclaration du 26 avril 2021, à l’encontre des sociétés DELAROCHE et FDY RESTO. Il demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 22 décembre 2021, au visa des dispositions des articles 9, 14, 15, 25b, 42 de la loi du 10 juillet 1965, 544 du code de procédure civile, de la théorie des troubles du voisinage, de :

Vu la recevabilité de l’appel,

-Confirmer le jugement entrepris qui a débouté les sociétés SCI DELAROCHE et FDY RESTO de leurs fins de non-recevoir et de leurs demandes de nullité.

-Infirmer le jugement du 8 mars 2021 pour le surplus.

Statuant à nouveau,

Principalement,

-Condamner les sociétés SCI DELAROCHE et FDY RESTO à cesser sans délai toute activité de restauration dans les lots 1 et 19, et ce sous astreinte de 1.000 € par jour de retard en cas d’infraction dès le prononcé de la décision à intervenir

Subsidiairement, en tout état de cause,

-Commettre tel expert qu’il plaira à la Cour avec mission telle que reprise dans son dispositif ;

-Infirmer le jugement entrepris qui a condamné le syndicat des copropriétaires au paiement d’indemnités au titre de l’article 700 tant à la SCI DELAROCHE qu’à la société FDY RESTO.

-Débouter en tout état de cause la SCI DELAROCHE et la société FDY RESTO de l’ensemble de leurs demandes;

-Condamner solidairement la SCI DELAROCHE et la société FDY RESTO à lui payer une somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens distraits conformément à l’article 699 du code de procédure civile; .

La société DELAROCHE, demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 1 février 2023, au visa des dispositions des articles 15 et 55 du décret du 17 mars 1967, 9 de la loi du 10 juillet 1965, 56, 117, 122, 232 et 538 du code de procédure civile, 1103 du code civil de :

-Déclarer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] irrecevable en son appel pour tardiveté et l’en débouter intégralement ;

Infirmant partiellement le jugement entrepris,

-Prononcer la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] en date du 17 décembre 2020 ;

-Prononcer la nullité de l’assignation introductive d’instance du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] ;

-Déclarer en conséquence le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] irrecevable en son action;

Subsidiairement,

-Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires ;

-Condamner la société FDY RESTO à relever et garantir la SCI DELAROCHE de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre et au profit du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] ;

-Encore plus subsidiairement, pour le cas où extraordinaire la Cour ordonnerait une mesure d’expertise judiciaire, mettre la provision sur frais et honoraires de l’expert à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], demandeur et appelant ;

-Ajoutant à la condamnation prononcée par le jugement entrepris, condamner la SCI DELAROCHE à lui payer une indemnité de procédure de 4.000 € et aux dépens distraits conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

La société FDY RESTO, demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 22 octobre 2021 de :

-Déclarer le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 7] irrecevable en son appel pour tardiveté et l’en débouter intégralement ;

Sur son appel incident:

-Infirmer le jugement rendu en ce qu’il l’a déboutée de sa demande d’irrecevabilité de l’action du Syndicat des Copropriétaires ;

Statuant à nouveau,

-Prononcer la nullité de l’assignation introductive d’instance;

-Juger en conséquence le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] irrecevable en son action ;

Sur l’appel formé par le Syndicat des Copropriétaires :

-Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] de toutes ses demandes; SUBSIDIAIREMENT, pour le cas où par extraordinaire la Cour ordonnerait une mesure d’expertise judiciaire, mettre la provision sur frais et honoraires de l’expert à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], demandeur et appelant,

Sur les demandes formées par la SCI DELAROCHE

-Débouter la SCI DELAROCHE de sa demande de voir la Société FDY RESTO à la relever et à la garantir de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre au profit de l’appelant.

En tout état de cause,

-Condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 7] au paiement d’une somme de 4000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens ;

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 février 2023.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.

SUR CE LA COUR

Conformément à l’article 954, alinéas 2 et 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées dans le dispositif des conclusions et n’examine les moyens que s’ils sont invoqués dans la discussion de celles-ci, à l’exclusion des ‘dire et juger’ et des ‘constater’  qui ne constituent pas des prétentions, mais des moyens au soutien de celles-ci.

Sur l’irrecevabilité de l’appel

Les intimés se fondent sur la première signification du jugement entrepris, par acte du 12 mars 2021 pour soutenir que la déclaration d’appel datée du 16 avril 2021 serait tradive.

Toutefois, dès lors qu’ils ont fait signifier ce jugement une seconde fois par acte d’huissier du 7 avril 2021 qui annule et remplace expressément cette première signification, celle-ci est donc nulle, sauf à retenir, au préjudice du syndicat des copropriétaires signifié, leur interprétation qui dénaturerait les termes du second acte de signification du jugement entrepris.

L’appel doit donc être déclaré recevable.

Sur la nullité de l’assignation

Les intimés soutiennent que l’assignation est nulle faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier d’une habilitation conforme aux exigences de l’article 55 du du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dès lors que l’assemblée générale du 17 décembre 2020 invoquée à ce titre par le syndicat des copropriétaires serait nulle faute de résolutions relatives à la désignation d’un président et de scrutateurs.

Toutefois, ainsi que le soutient le syndicat des copropriétaires, la société FDY Resto qui n’est pas propriétaire ne peut se prévaloir de cette nullité et la société DELAROCHE qui ne justifie pas avoir soulevé cette nullité de l’assemblée générale litigieuse devant le premier juge est forclose à l’invoquer à titre reconventionnelle en appel, en vertu de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour le surplus, le jugement entrepris rejette exactement, par des motifs pertinents auxquels il est renvoyé, l’argumentaire des intimés fondés sur l’article 56 du code de procédure civile repris à l’identique en appel ;

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a rejetté les fins de non recevoir et demandes de nullité des intimés.

Sur la demande de cessation d’activité de la société FDY Resto et subsidiairement en désignation d’un expert

Le jugement entrepris rejette à bon droit ces demandes formées par le syndicat des copropriétaires, en l’état des pièces qu’il cite, faute pour ce dernier de justifier des violations du règlement de copropriété qui la fondent et de ce en quoi le comportement des intimés rend nécessaire la mesure expertale.

Le syndicat des copropriétaires, au vu d’un nouveau rapport d’architecte du 15 juillet 2021, d’un nouveau constat d’huissier du 30 mars 2021 et d’un signalement de Mme [E] à la ville de [Localité 12] du 12 juillet 2021, soutient pour le contester que :

– le branchement sauvage et dangereux comme n’étant pas strictement dédié à cet usage, d’un extracteur sur le conduit de ventilation, partie commune, contrevient manifestement au règlement de copropriété

– l’activité de la société FDY Resto qui exploite un restaurant de suhsi génère des nuisances olfactives anormales.

Toutefois, ces pièces ne suffisent pas davantage à établir les nuisances et le branchement susvisés. En effet, le rapport de visite du 15 juillet 2021 de l’architecte de l’immeuble est rédigé au conditionnel sur les points contestés notamment relatifs au branchement prétendu sur le conduit d’aération partie commune , indiquant au surplus expressément que les conditions d’usage du restaurant sur la présence de fourneaux ou non sont à confirmer et que les nuisances olfactives n’ont pas été constatées. Quant au constat d’huissier du 30 mars 2021, il n’est pas contradictoire alors qu’il a été réalisé en cours de procédure. Ce d’autant, au demeurant et ainsi que le fait valoir la société FDY Resto , que de nombreux commerces de restaurant sont exploités à proximité immédiate et que le conduit du restaurant qui débouche en toiture est étanche, ainsi que l’a constaté le rapport de l’architecte du 23 mai 2019 (pièce SDC 12, p. 1). Enfin, aucune pièce nouvelle n’atteste non plus du prétendu défaut de conformité ou risque sérieux pour la sécurité des personnes et des biens, imputables à la société FDY Resto.

Elles ne pallient pas non plus , au sens de l’article 146 du code de procédure civile, la carence du syndicat des copropriétaires dans l’administration de la preuve des modifications prétendues apportées aux lots litigieux ( 1 et 19) et, partant, de l’affectation par celles-ci des parties communes , de la santé des copropriétaires et de la sécurité de l’immeuble.

Par suite, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires tant principale, en cessation de l’activité de la société FDY Resto, que subsidiaire en désignation d’un expert.

Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris a statué sur les dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile et fait une juste appréciation de l’article 700 de ce code.

Le syndicat des copropriétaires, dont le recours échoue doit également supporter les dépens d’appel et l’équité commande de le condamner comme suit en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire,

Déclare l’appel recevable ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne ce syndicat des copropriétaires à payer à chacune des sociétés DELAROCHE et FDY Resto une indemnité de procédure de 3.000 euros et rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,