Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 10 MAI 2023

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/00007 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBF2H

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Mai 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – 18ème chambre 2ème section – RG n°17/04035

APPELANTE

S.C.I. SAINT FARGEAU, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social situé:

[Adresse 1]

[Localité 2]

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 444 170 997

Représentée par Me Jean-Didier MEYNARD de la SCP BRODU – CICUREL – MEYNARD – GAUTHIER – MARIE, avocat au barreau de PARIS, toque P 240

INTIMEE

S.A.R.L. BOULANGERIE DES LILAS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social situé:

[Adresse 1]

[Localité 2]

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 792 880 445

Représentée par Me Erol DEMIR, avocat au barreau de PARIS, toque E 1716

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 février 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Douglas BERTHE, Conseiller, chargé d’instruire l’affaire.

M. Douglas BERTHE a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Nathalie RECOULES, Présidente

M. Douglas BERTHE, Conseiller

Mme Marie GIROUSSE, Conseillère

Greffière lors des débats : Mme Carole TREJAUT

ARRET :

Contradictoire

Par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

Signé par Mme Nathalie RECOULES, Présidente, et par Mme Laurène BLANCO, Greffier, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte intitulé « bail dérogatoire de courte durée » du 27 avril 2013, la SCI Saint Fargeau a donné à bail à la société Boulangerie des Lilas des locaux à usage commercial situé [Adresse 1], pour une durée de 23 mois à compter du 1er mai 2013 moyennant un loyer annuel en principal de 36.000 euros.

Par acte du 26 septembre 2013, la bailleresse a fait délivrer à sa locataire un commandement, visant la clause résolutoire, d’avoir à lui payer la somme de 9.532 euros en principal. Par acte du 25 octobre 2013, la société Boulangerie des Lilas a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris aux fins d’obtenir des délais de paiement. Par ordonnance du 25 mars 2014, le juge des référés a, au vu de l’accord trouvé entre les parties à l’audience du 4 mars 2014, fixé à la somme de 3.035,94 euros, l’arriéré de loyer, sous réserve de l’encaissement du chèque de 4.500 euros remis à la barre, accordé à la société Boulangerie des Lilas des délais de paiement sur trois mois en sus du paiement du loyer courant et dit que la clause résolutoire serait acquise à défaut de respect de l’échéancier ainsi fixé.

Considérant que l’échéancier de paiement n’avait pas été respecté, la bailleresse a poursuivi l’expulsion de la société preneuse et a repris possession des locaux le 28 juillet 2014.

Par acte du 7 mars 2017, la société Boulangerie des Lilas a fait assigner la bailleresse devant le tribunal de grande instance de Paris afin d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 19.339,56 euros en principal en restitution du dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux.

Par ordonnance du 23 février 2018, le juge de la mise en état a rejeté l’exception de nullité de l’assignation formée par la bailleresse.

Par jugement du 10 mai 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :

– condamné la SCI Saint Fargeau à payer à la société Boulangerie des Lilas la somme de 14.412,14 euros, avec intérêt au taux légal à compter du 7 mars 2017, au titre du solde sur le dépôt de garantie versé lors de la signature du bail de courte durée du 27 avril 2013, déduction faite des loyers, indemnités d’occupation, charges, clause pénale, frais et dommages et intérêts dus par la société preneuse ;

– condamné la SCI Saint Fargeau aux dépens de l’instance qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

– l’a condamnée à payer à la société Boulangerie des Lilas la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– ordonné l’exécution provisoire ;

– rejeté toute demande plus ample ou contraire.

Par déclaration du 13 décembre 2019, la SCI Saint-Fargeau a interjété appel total du jugement.

Par conclusions déposées le 29 mai 2020, la société Boulangerie des Lilas a interjeté appel incident partiel du jugement.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Vu les conclusions déposées le 28 août 2020, par lesquelles la SCI Saint-Fargeau, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la Cour de :

– infirmer dans toutes ses dispositions le jugement rendu par la 18e chambre du tribunal de grande instance de Paris le 10 mai 2019 :

Y faisant droit et statuant de nouveau :

– constater que la clause « caution » est valable et produit son plein et entier effet ;

En conséquence,

– débouter la société Boulangerie des Lilas de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

À titre reconventionnel,

– constater que le préjudice de la SCI Saint-Fargeau s’établit à la somme de 35.524,82 € ;

En conséquence,

– condamner la société Boulangerie des Lilas à la somme de 5.524,82 € ;

Subsidiairement, si la Cour qualifiait la clause litigieuse de clause pénale,

– constater l’absence du caractère manifestement excessif de l’indemnité stipulée compte tenu du montant du préjudice subi par la SCI Saint-Fargeau ;

En conséquence,

– débouter la Société Boulangerie des Lilas l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause,

– condamner la société Boulangerie les Lilas à payer à la société SCI Saint-Fargeau la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la société Boulangerie les Lilas en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement délivré le 26 septembre 2013, dont distraction au profit de maître Jean-Didier Meynard, avocat aux offres de droit, dans les conditions prévues par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions déposées le 29 mai 2020, par lesquelles la Boulangerie des Lilas, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la Cour de :

– déclarer recevable et bien fondée la société Boulangerie des Lilas, en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

– rejeter l’ensemble des prétentions formulées par la SCI Saint Fargeau ;

Y faisant droit :

– confirmer le jugement en date du 10 mai 2019 en ce qu’il a :

– rejeté la demande de la SCI Saint-Fargeau de paiement à hauteur de 17.400 euros au titre d’un prétendu manque à gagner ;

– rejeté la demande de paiement à hauteur de 1.737 euros au titre du remboursement de la taxe foncière ;

– infirmer le jugement en date du 10 mai 2019 en ce qu’il a :

– alloué à la SCI Saint Fargeau la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

– alloué à la SCI Saint-Fargeau la somme de 927 euros au titre du remboursement de la facture d’huissier ;

– alloué à la SCI la somme de 3.000 euros au titre de la clause pénale ;

En conséquence,

– juger que la clause « cautionnement » n’est pas valide ;

– condamner la SCI Saint-Fargeau à verser à la Boulangerie des Lilas la somme de 19.339,56 euros ;

À titre subsidiaire,

– réduire la clause « cautionnement » à la somme d’un euro ;

En tout état de cause,

– condamner la SCI Saint-Fargeau à payer à la Boulangerie des Lilas la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme de 2.000 euros à laquelle elle a déjà été condamnée sur le même fondement en première instance ;

– condamner la SCI Saint-Fargeau au paiement des entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, leur position sera succinctement résumée.

Sur la restitution du dépôt de garantie,

L’appelante expose qu’elle s’estime bien fondée à se prévaloir de la clause résolutoire stipulée dans le bail, que le régime de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 n’est pas applicable au bail litigieux dès lors que les locaux ne relèvent pas des dispositions applicables aux locaux d’habitation ; que si la cour retenait la qualification d’une clause pénale, elle ne pourrait allouer une somme inférieure au montant du dommage subi par le créancier, lequel s’élève au montant de 35.524,82 euros, l’empêchant alors de modérer la clause ; que la dette locative s’élève à la somme de 10.660,44 euros ; que la taxe d’ordure ménagère au sens du bail et les dépens doivent être imputés à la preneuse ; que cette dernière a quitté les locaux avec du matériel coûteux appartenant à la bailleresse, l’ensemble de ces éléments justifiant l’absence de restitution de la caution ; qu’elle produit des factures de travaux de remise en état du remplacement du matériel pour un montant de 4.800 euros TTC.

L’intimée expose que la clause n’est pas valide en ce qu’elle viole l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, que si la Cour considérait cette clause comme valide, elle devra considérer que cette clause est une clause pénale susceptible d’être réduite par le juge si elle paraît manifestement excessive ; que cette clause est manifestement excessive en ce qu’elle représente 10 mois de loyers ; que les dégradations ne sont pas établies dès lors que le bailleur était présent lors de l’état des lieux de sortie dont l’acte n’a mentionné aucun désordre, étant précisé l’absence d’état des lieux d’entrée ; que la preuve du préjudice matériel n’est pas rapportée ; que le bail stipule que la taxe foncière doit être acquittée par le bailleur ; que les actes d’huissier ne sont pas produits aux débats.

Sur les condamnations au paiement,

L’appelante expose avoir subi un préjudice direct du fait de l’expulsion de sa locataire au regard de la perte de loyers jusqu’au mois de décembre 2014 puis un manque à gagner relativement au loyer minoré qu’elle a dû concéder.

L’intimée expose que la somme de 17.400 euros au titre du manque à gagner n’est qu’une simple perte de chance qui ne peut être égale au gain manqué.

Motifs de l’arrêt :

Sur le dépôt de garantie :

Selon l’article 1134 et 1152 du code civil dans sa rédaction applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et lorsque la convention stipule que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, le juge peut modérer la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive.

En l’espèce, les parties ont entendu que le bail convenu était un bail commercial dérogatoire régi par l’article L145-5 code de commerce qui dispose que les parties peuvent déroger aux dispositions portant sur le bail commercial de droit commun à la condition que la durée totale du bail ne soit pas supérieure à deux ans. Ainsi, le bail du 27 avril 2013 stipulent expressément dans sa clause « bail » en page 2 clause « durée » en page 3 que le contrat est un bail commercial dérogatoire soumis à l’article L145-5 code de commerce. Les parties précisent également dans la clause « destination » en page 4 que les locaux ne sont destinés qu’à l’exploitation du commerce à l’exclusion donc de toute habitation ou usage de résidence principale.

Ce bail n’est donc pas soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et notamment à son l’article 4 sur les clauses abusives en ce que l’article 2 de cette loi dispose qu’elle ne s’applique qu’aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte mais à condition qu’ils constituent la résidence principale du preneur, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Il n’y a donc pas lieu d’invalider la clause résolutoire et la clause de « caution » de la convention comme étant abusives au sens de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989.

La clause relative à la résolution en dernière page du bail stipule que « dans tous les cas de résiliation judiciaire ou de plein droit, le montant de la caution sera acquis au bailleur à titre de première indemnité, sans qu’il puisse jamais y avoir lieu à restitution » et il n’est pas contesté que la clause résolutoire est effectivement acquise en l’espèce et que le preneur a quitté les lieux le 28 juillet 2014. Cette disposition claire, précise et destinée à indemniser forfaitairement le preneur de son préjudice, s’analyse comme une clause pénale au sens de l’article 1152 du code civil suscité.

Sur les 23 mois convenus, le preneur n’a occupé les locaux que 15 mois, le bail s’étant interrompu huit mois avant le terme convenu. Toutefois, les locaux ne sont en réalité restés vacants que quatre mois dans la mesure où le bailleur a pu relouer les locaux dès le 1er décembre 2014. La clause pénale, correspondant à 10 mois de loyers apparaît donc manifestement excessive, sera réduite au montant de 12 000 €.

Sur les comptes entre les parties :

Si la SARL BOULANGERIE DES LILAS a restitué les lieux avant le terme du contrat, il convient de relever qu’il lui a déja été alloué la somme de 12.000 euros à titre de clause pénale qui 1’indemnise précisément de son préjudice lié à la résiliation anticipée du bail par la faute du preneur et dont elle ne saurait demander une seconde indemnisation. Sa demande en paiement de la somme de 17.400 euros au titre d’un manque à gagner sera donc rejetée.

Il n’est pas contesté que La dette locative de la société BOULANGERIE DES LILAS à l’égard de la SCI SAINT FARGEAU s’élève à la somme de 10.660,44 €.

Le bail conclu le 27 avril 2013 stipule expressément en page 8 que le montant de l’impôt foncier est à la charge du bailleur. En revanche, il stipule en page 5 que le preneur doit acquitter les taxes, droits, contributions et redevances de touts sortes, présentes ou à venir, auxquels l’utilisation des lieux ainsi que l’activité exercée pourront donner lieu et satisfaire à toutes charges de la ville. Ainsi, le preneur est tenu au paiement de la taxe ordure ménagère.

Le bailleur justifie des taxes d’ordures ménagères sur les exercices 2013 et 2014 pour un montant respectif de 507 et 512 € qui sont dues au prorata du temps d’occupation par le locataire soit huit mois en 2013 (338 €) et 7 mois en 2014 (298,67 €), soit un total de 636,67 € sur la période de location.

Le preneur ayant été condamné par ordonnance de référé du 25 mars 2014 aux dépens, les frais d’huissier qui ont dû être engagés sont admissibles et justifiés à hauteur de 927,42 euros, selon facture récapitulative du 29 juillet 2014 de l’huissier de justice. Cette facture mentionne les diligences accomplies (signification, commandement de quitter les lieux, réquisition de la force publique et procès-verbal de remise des clés), il n’est pas nécessaire de produire ces actes en ce que leur coût est déterminé par la facture correspondante.

En outre, la SCI SAINT FARGEAU établit elle-même une liste de matériels prétendument manquant et prétend qu’un inventaire lors de la signature du bail aurait été effectué mais n’en justifie nullement.

De même, la demande du bailleur en paiement des factures de travaux éditées le 21 janvier 2015 par la société THERMOFOUR sur la laminoir, la façonneuse et le four pavailler n’est pas fondée, dès lors qu’elle n’établit pas que ces travaux sont imputables à un fait commis par la SARL BOULANGERIE DES LILAS.

Enfin, le procès-verbal remise clés qu’a fait établir la bailleresse ne fait état d’aucun désordre qui serait imputable au preneur.

Ainsi, la SARL BOULANGERIE DES LILAS reste redevable de 12 224,53 € au titre du compte locatif entre les parties et de 12 000 € au titre de la clause pénale, soit 24 224,53 € au total. Cette somme étant à déduire du dépôt de garantie, la SCI SAINT FARGEAU reste devoir à la SARL BOULANGERIE DES LILAS la somme de 5 775,47 € et le jugement entrepris sera infirmé. Il convient d’observer que l’intérêt légal n’est pas sollicité par le preneur.

Sur les demandes de « constater » et « juger » :

Par application de l’article 954 du code de procédure civile , la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur les demandes tendant à voir « constater » ou « juger » qui ne constituent pas des prétentions mais ne sont en réalité que le rappel de moyens invoqués.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Le jugement de première instance sera infirmé en toutes ses dispositions, notamment celles relatives aux dépens et frais irrépétibles.

La SARL BOULANGERIE DES LILAS succombant largement à ses prétentions à hauteur d’appel mais la SCI SAINT FARGEAU restant débitrice devront supporter par moitié les dépens de la première instance et de l’appel en application de l’article 696 du code de procédure civile, dont il conviendra de faire masse. Il n’y aura donc pas lieu d’autoriser Maître Jean-Didier MEYNARD, avocat aux offres de droit, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a été fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile. Il apparaît en outre équitable de laisser à chaque partie la charge de leurs frais irrépétibles de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME en toutes ses dispositions le jugement du 10 mai 2019 du tribunal de grande instance de Paris,

Statuant à nouveau,

Condamne la SCI SAINT FARGEAU à payer à la SARL BOULANGERIE DES LILAS la somme de 5 775,47 € euros,

Y ajoutant,

LAISSE aux parties la charge de leurs frais irrépétibles de première instance et d’appel,

FAIT MASSE des dépens et CONDAMNE la SARL BOULANGERIE DES LILAS et la la SCI SAINT FARGEAU à partager par moitié le coût des dépens de la première instance et de l’appel,

REJETTE les autres demandes.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE