Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 08 NOVEMBRE 2023

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/05282 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7PTK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Décembre 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 16/09945

APPELANTS

Madame [G] [M] veuve [Z]

née le 13 janvier 1944 en Algérie

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par Me Charles SERRES, avocat au barreau de PARIS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0675

Madame [I] [R] [Z]

née le 1er mai 1975 à [Localité 10] (Algérie)

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par Me Charles SERRES, avocat au barreau de PARIS, toque : C0675

Madame [T] [Z] épouse [B]

née le 08 septembre 1976 à [Localité 10] (Algérie)

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par Me Charles SERRES, avocat au barreau de PARIS, toque : C0675

Monsieur [C] [Z]

né le 29 janvier 1978 à [Localité 10] (Algérie)

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représenté par Me Charles SERRES, avocat au barreau de PARIS, toque : C0675

Monsieur [O] [Z]

né le 04 mai 1980 à [Localité 11]

[Adresse 3] (Chez Madame [G] [Z])

[Localité 7]

Représenté par Me Charles SERRES, avocat au barreau de PARIS, toque : C0675

Madame [E] [Z] épouse [F]

née le 07 janvier 1984 à [Localité 11]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par Me Charles SERRES, avocat au barreau de PARIS, toque : C0675

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 4] représenté par son syndic, la société HOMELAND

C/O Société HOMELAND

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par Me Anne GUALTIEROTTI de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0051

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, et Madame Perrine VERMONT, Conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT

ARRET :

– CONTRADICTOIRE

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Mme [G] [M] veuve [Z], Mme [I] [R] [Z], Mme [V] [Z] épouse [B], M. [C] [Z], M. [O] [Z] et Mme [E] [Z] sont propriétaires en indivision de plusieurs lots dans l”immeuble du [Adresse 4] à [Localité 12] dont un local commercial situé au rez-de-chaussée, donnant sur le n°6 de la rue Blondel, dans lequel est exploité un restaurant.

La non-conformité du conduit d’extraction d’air de la cuisine du restaurant aux règles sanitaires a été notifiée à l’indivision [Z] par la préfecture de police en mai 2010.

Elle a alors sollicité de l’assemblée générale des copropriétaires l’autorisation d’effectuer des travaux de mise en conformité de ce conduit d’extraction en produisant un devis proposant de poser un conduit dans la cour intérieure de l’immeuble débouchant de la cuisine, cheminant au-dessus de la porte d’accès à la cour et longeant la façade jusqu’à la toiture.

Le syndicat des copropriétaires, lors de l’assemblée générale du 14 mars 2011, a refusé d’autoriser les consorts [Z] d’effectuer des travaux de mise en conformité du conduit d’extraction utilisé pour le restaurant.

L’indivision [Z] a alors fait réaliser une étude de faisabilité qui a donné lieu à un projet dressé le 5 septembre 2011 par l’architecte, Mme [S].

L’indivision [Z] a saisi, par courrier en date du 25 janvier 2013, le syndic d’une demande d’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale d’une résolution concernant l’autorisation des travaux en cause.

Lors de l’assemblée générale réunie le 9 avril 2013, le syndicat des copropriétaires a réitéré son refus.

Les consorts [Z] ont saisi le tribunal de grande instance de Paris, par assignation du 6 août 2013, d’une demande d’autorisation judiciaire de travaux.

Un nouveau refus a été voté lors de l’assemblée générale du 28 mai 2015.

Par jugement du 12 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :

– rejeté la demande présentée par les consorts [Z] tendant à être autorisés à réaliser les travaux d’installation d’un conduit d’extraction desservant leur local commercial conformément aux plans, études et devis produits aux débats qui prévoient le passage de ce conduit par les parties communes de l’immeuble et qui longe la façade arrière de l’immeuble sur cour, refusés par la résolution n°10 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 12] le 28 mai 2015 ;

– rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par les consorts [Z] ;

– condamné in solidum les consorts [Z] aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 12] la somme de 2.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire ;

Mme [G] [M] veuve [Z], Mme [I] [R] [Z], Mme [V] [Z] épouse [B], M. [C] [Z], M. [O] [Z] et Mme [E] [Z] épouse [F] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 8 mars 2019.

Par ordonnance du 9 juin 2021, un médiateur a été désigné en la personne de M. [A] [H]. La mesure de médiation a été refusée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à [Localité 12].

La procédure devant la cour d’appel a été clôturée le 29 mars 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 10 juin 2019, par lesquelles les consorts [Z], appelants, invitent la cour au visa des articles 25 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, 232 et 695 à 700 du code de procédure civile, à :

– réformer le jugement en ce qu’il a jugé que le refus du syndicat des copropriétaires de les autoriser à faire réaliser les travaux de mise en conformité du conduit d’extraction était fondé ;

– les autoriser à faire réaliser les travaux de mise en conformité du conduit d’extraction conformément aux études de faisabilité établies par Mme [K] [S] ;

– à titre subsidiaire, désigner tel expert qu’il plaira à la Cour, présentant une compétence en matière de ventilation de cuisines professionnelles et d’extraction d’air, afin de prendre connaissance des documents de la cause et donner son avis sur les études de faisabilité établies par Mme [K] [S] pour leur compte ;

– condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à leur payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du même code ;

– dire qu’ils seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

Vu les conclusions notifiées le 10 juin 2019, par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], intimé, demande à la cour au visa des articles 25B et 30 de la loi du 10 juillet 1965, de :

– juger que le projet présenté au tribunal (variante n°2) pour obtenir l’autorisation judiciaire de procéder aux travaux est irréalisable faute d’avoir procédé préalablement aux sondages préconisés et d’avoir obtenu l’accord du propriétaire de la cave n°13 ;

– juger que l’étude de Mme [S] est insuffisante pour permettre au syndicat des copropriétaires et a fortiori à la cour d’autoriser les travaux sollicités par l’indivision [Z] ;

– juger la demande d’expertise judiciaire irrecevable en cause d’appel ou en, tout état de cause, mal fondée,

– confirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions ;

– débouter l’indivision [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Y ajoutant,

– condamner in solidum Mme [G] [Z], Mme [I] [Z], Mme [T] [Z], M. [C] [Z], M.[O] [Z] et Mme [E] [Z] aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du même code ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Le jugement n’est pas contesté en ce qu’il a débouté les consorts [Z] de leur demande de dommage-intérêts ;

Sur la demande d’autorisation de réaliser des travaux formée par les consorts [Z]

L’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

L’article 30 alinéa 4 de la même loi prévoit que lorsque l’assemblée générale des copropriétaires refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b de la même loi, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1, lequel prévoit que l’assemblée générale, statuant à la majorité de l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux ;

L’indivision [Z] fait valoir qu’elle a été condamnée, par jugement du tribunal de police de Paris en date du 29 septembre 2011, à mettre en conformité la colonne d’extraction des locaux commerciaux exploités par son locataire, M. [X].

Elle soutient que les travaux proposés sont conformes à la destination de l’immeuble puisqu’ils ont pour objet la mise en conformité du conduit d’extraction desservant le local situé au rez-de-chaussée, local décrit au règlement de copropriété comme un local commercial disposant d’une cuisine.

Elle reconnaît qu’elle doit encore obtenir l’accord du propriétaire de la cave n° 13 et que certains points doivent faire l’objet d’une validation de la part des architectes des bâtiments de France, dont l’emplacement du conduit sur la toiture, mais estime que ces incertitudes ne sont pas suffisantes pour justifier de la débouter de sa demande d’autorisation de travaux.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires rappelle que le projet initial a été refusé pour des raisons esthétiques, le conduit envisagé affectant la façade de l’immeuble et dépréciant la valeur des appartements. Il soutient que lors des assemblées générales suivantes, le projet n’était pas plus étayé et que l’assemblée générale des copropriétaires ne pouvait valablement statuer que si tous les éléments de décision lui avaient été préalablement communiqués, ce qui n’était pas le cas.

Il allègue que les projets proposés sont irréalistes et incomplets. Enfin, il fait valoir qu’il s’agit d’un immeuble ancien, que l’installation nuirait à l’esthétique de la cour et dévaloriserait le caractère de l’immeuble ; il souligne que plusieurs copropriétaires auraient une vue directe de leur fenêtre sur le conduit.

Les premiers juges ont exactement énoncé que les travaux pour lesquels les consorts [Z] ont sollicité l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires concernent la réalisation d’un conduit d’extraction de la cuisine située dans le lot n° 16 de la copropriété.

Le lot n°16 appartenant à l’indivision [Z] est défini dans le règlement de copropriété comme une «boutique (bar) une salle et une cuisine» ;

Il n’est pas contesté que le local commercial en cause est exploité sous forme de restaurant depuis de nombreuses années et que l’extraction des fumées de cuisine est assurée par un conduit intérieur qui a été examiné par la préfecture de police de [Localité 11] qui précise dans son courrier du 27 mai 2010 que «l’installation de ventilation mécanique de la cuisine ne semble pas conforme à la réglementation» ;

Le règlement de copropriété précise que les locaux peuvent être utilisés «soit pour le commerce, soit pour l’habitation, soit pour l’exercice de professions libérales, soit à usage de bureaux. Les boutiques pourront être utilisées pour l’exercice de n’importe quel commerce ou industrie à la condition que l’activité exercée ne nuise pas à la sécurité de l’immeuble et à la tranquillité des autres occupants notamment par le bruit, les trépidations, les odeurs, (…)» ;

Comme l’ont justement relevé les premiers juges, ce point n’étant d’ailleurs pas contesté, la mise en conformité d’un conduit d’extraction d’un commerce autorisé par le règlement de copropriété constitue des travaux d’amélioration au sens des articles 25 et 30 cités précédemment ;

Par ailleurs, et contrairement à ce qu’a indiqué le tribunal, les travaux sollicités, qui visent à mettre fin aux nuisances olfactives générées par le restaurant, dont l’activité est parfaitement conforme au règlement de copropriété, sont conformes à la destination de l’immeuble.

Le tribunal a justement relevé que les copropriétaires avaient pu avoir connaissance de l’ensemble des pièces invoquées par Mme [Z] à l’appui de sa demande de travaux par la convocation à l’assemblée générale du 28 mai 2015, de sorte que le syndicat n’est pas fondé à soutenir que l’assemblée générale ne pouvait valablement prendre une décision ;

Comme l’ont indiqué les premiers juges, le courrier adressé au syndic de l’immeuble le 24 février 2015 exposait clairement que deux projets de travaux étaient proposés, Mme [Z], au nom de l’indivision [Z], sollicitant l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée de deux résolutions, l’une de «validation d’un projet de travaux de mise en conformité du conduit d’extraction utilisé par le restaurant donnant 6 rue blondel», le premier résultant du devis [L] de 2010 avec un photomontage présentant le cheminement du conduit, le second selon l’étude de faisabilité de Mme [K] [S] du 5 septembre 2011, et la seconde résolution en «autorisation à donner à l’indivision [Z] afin d’effectuer des travaux à leurs frais exclusifs» (sous les réserves proposées dans la résolution de 2013). Ce courrier et ses annexes ont été joints à la convocation à la réunion d’assemblée du 28 mai 2015. La résolution n°10 présentée en deux points 10.1 et 10.2, reprenant les demandes de Mme [Z], a été rejetée à la majorité des copropriétaires ;

Si l’assemblée ne peut valablement se prononcer que si tous les éléments de décision lui ont été préalablement soumis, ces éléments doivent s’entendre des éléments financiers tels que le coût des travaux, la répartition d’éventuelles charges nouvelles ou la modification du règlement de copropriété. Il n’est pas contesté qu’en l’espèce le coût des travaux sera intégralement supporté par l’indivision [Z] et que les travaux n’entraîneront aucune charge financière nouvelle pour la copropriété ;

Au contraire, un refus de réaliser les travaux ne peut être opposé au motif que les conditions de réalisation sont indéterminées en ce qui concerne leur incidence sur la vie des copropriétaires, l’esthétique de l’immeuble et leur conformité à la règlementation ;

Le syndicat des copropriétaires produit de nombreuses attestations des copropriétaires, dont il ressort que le refus est essentiellement lié à des considérations esthétiques.

Il ressort des documents techniques produits par l’indivision [Z], notamment l’étude de faisabilité, que la ventilation sera réalisée par un conduit en acier galvanisé courant sur toute la hauteur d’une façade de la cour, de 300 millimètres sur 350 millimètres, peint de la même couleur que le revêtement mural de la cour. Il apparaît par ailleurs que ce conduit serait positionné juste à côté de la colonne d’évacuation des eaux usées ;

Dès lors, l’atteinte alléguée à l’esthétique de la cour apparaît restreinte et ne peut justifier un refus d’autoriser les travaux demandés.

De plus, les travaux projetés suivant l’étude de faisabilité, qui seront réalisés sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, présentent les garanties suffisantes pour prévenir l’émission de nuisances sonores et olfactives et de fumées grasses et salissantes qui gêneraient les autres copropriétaires, puisqu’il ressort de l’étude de Mme [S] que le conduit dépassera de 40 centimètres tout prospect dans un rayon de 8 mètres et que le débouché sera plus haut que tout ouvrant dans un rayon de 8 mètres. Par ailleurs, le conduit sera fixé avec des colliers de fixation équipés d’un système anti-vibratile ;

Par conséquent, il convient de réformer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande des consorts [Z] tendant à être autorisés à réaliser les travaux d’installation d’un conduit d’extraction desservant leur local commercial ;

L’indivision [Z] doit être autorisée à faire réaliser les travaux de mise en conformité du conduit d’extraction conformément aux études de faisabilité établies par Mme [K] [S].

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12], partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer aux consorts [Z] la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] ;

Sur l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 «le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires» ;

La solution donnée au litige conduit à infirmer le jugement en ce qu’il a débouté les consorts [Z] de leur demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance ;

Les consorts [Z], gagnant leur procès contre le syndicat des copropriétaires, doivent être dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d’appel, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement, sauf en ce qu’il a débouté les consorts [Z] de leur demande de dommage-intérêts ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Autorise Mme [G] [M] veuve [Z], Mme [I] [R] [Z], Mme [V] [Z] épouse [B], M. [C] [Z], M. [O] [Z] et Mme [E] [Z] épouse [F] à faire réaliser les travaux de mise en conformité du conduit d’extraction conformément aux études de faisabilité établies par Mme [K] [S] ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à Mme [G] [M] veuve [Z], Mme [I] [R] [Z], Mme [V] [Z] épouse [B], M. [C] [Z], M. [O] [Z] et Mme [E] [Z] épouse [F], globalement, la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Dit que Mme [G] [M] veuve [Z], Mme [I] [R] [Z], Mme [V] [Z] épouse [B], M. [C] [Z], M. [O] [Z] et Mme [E] [Z] épouse [F] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d’appel, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

Rejette tout autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT