RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 30 NOVEMBRE 2023

(n° , 22 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/21098 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B4O7Z

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 03 Octobre 2017 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY – RG n° 17/00060

APPELANTE

VILLE DE [Localité 29]

[Adresse 23]

[Adresse 23]

représentée par Me Amine MOGHRANI de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0500

INTIMÉES

Madame [O] [V]

[Adresse 19]

[Adresse 19]

représentée par Me Claudine COUTADEUR de la SAS DROUOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : W06

Madame [U] [V]

[Adresse 2]

[Localité 31]

représentée par Me Claudine COUTADEUR de la SAS DROUOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : W06

Madame [S] [V]

[Adresse 7]

[Localité 31]

représentée par Me Claudine COUTADEUR de la SAS DROUOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : W06

Madame [P] [V]

[Adresse 21]

[Adresse 21]

[Adresse 21]

représentée par Me Claudine COUTADEUR de la SAS DROUOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : W06

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE [Localité 27] – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 22]

[Adresse 22]

[Adresse 22]

représentée par Madame [Z] [H], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Mai 2023, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Valérie MORLET, Conseillère

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Conseiller

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Le 29 décembre 2016, la mairie a réceptionné une déclaration d’intention d’aliéner adressée le 23 décembre 2016 par Mmes [O] [V], [U] [V], [S] [V] et [P] [V] (les consorts [V]) concernant la parcelle cadastrée section [Cadastre 24] sise [Adresse 32], au prix de 800.000 euros, dont 48.000 euros à titre de frais d’agence à la charge du vendeur.

La parcelle cadastrée [Cadastre 24], d’une superficie totale de 1.896 m², est située en zone UH du plan local d’urbanisme dans un secteur mixte d’habitation et d’activités. Le quartier est excentré, à environ 2 km de la station « [28] » sur la ligne 9 du métro au sud-ouest et de la gare de [Localité 31] sur la ligne E du RER à l`est. Toutes deux sont reliées par la ligne de bus 121. Le terrain est situé le long de la route D37, à proximité du carrefour des autoroutes A86 et A3 ainsi qu’à cinq minutes en voiture de la porte de [Localité 20]. Il s’agit d’un terrain nu à usage industriel, désaffecté. La parcelle, en forme de L, est composée d’une allée de 6 m sur 70 m environ, ouvrant dans la [Adresse 32] par un portail métallique ainsi que d’un vaste terrain nu et enclavé à l’état de friche, à l’exception d’un petit bâtiment vétuste d’environ 50 m².

Par une décision du 25 janvier 2017, signifiée le 26 janvier 2017 aux consorts [V], le maire de [Localité 29] a décidé d’exercer son droit de préemption sur la parcelle, au prix de 450.000 euros, commission de l’agence incluse.

Les consorts [V] ont saisi le tribunal administratif de Montreuil afin d’obtenir la nullité de la décision de préemption du 25 janvier 2017 pour excès de pouvoir.

Par un jugement du 1er février 2018, le tribunal administratif de Montreuil a annulé cette décision et précisé les obligations en découlant pour la commune en application de l’article L.213-11-1 du code de l’urbanisme.

La commune de [Localité 29] a interjeté appel de ce jugement et leur appel a été rejeté par une décision de la cour administrative d’appel de Versailles du 1er octobre 2020.

La commune de [Localité 29] a formé un pourvoi en cassation le 1er décembre 2020 en l’encontre de l’arrêt d’appel. Le 22 décembre 2022, le Conseil d’État a annulé l’arrêt du 1er octobre 2020 de la cour administrative d’appel de Versailles et le jugement du 1er février 2018 du tribunal administratif de Montreuil. Ce faisant, il a reconnu comme légale la décision de préemption du bien en date du 25 janvier 2017 au profit de la commune de [Localité 29].

Par courrier du 20 février 2017, les consorts [V] ont informé la mairie de [Localité 29] qu’ils entendaient maintenir le prix figurant dans la déclaration d’intention d’aliéner, soit 800.000 euros.

Par une requête reçue au greffe le 7 mars 2017, la commune de [Localité 29] a saisi le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Bobigny en vue de la fixation judiciaire du prix du bien préempté.

La commune de [Localité 29] justifie avoir consigné par courrier du 19 mai 2017 une somme égale à 15% de l’évaluation faite par le Directeur Départemental des Finances Publiques en application de l’article L.213-4-1 du code de l’urbanisme.

Par un jugement du 03 octobre 2017, après transport sur les lieux le 31 mai 2017, le juge de l’expropriation de Bobigny a :

Annexé à la décision le procès-verbal de transport du 31 mai 2017 ;

Retenu la méthode d’évaluation par comparaison de terrains nus ;

Fixé la surface du bien préempté à 1.896 m² ;

Retenu une valeur unitaire de 600 euros/m² en valeur libre ;

Appliqué un abattement de 10% en raison de la situation géographique de la parcelle et de sa configuration irrégulière ;

Appliqué un abattement de 50% pour inconstructibilité de l’allée donnant accès à la parcelle ;

Rejeté l’application d’un abattement pour pollution ;

Fixé à la somme de 923.040 euros le prix d’acquisition du bien appartenant aux consorts [V] en valeur libre, situé [Adresse 5], cadastré section [Cadastre 24] ;

Dit que les frais de commission d’agence dus par la commune de [Localité 29] sont d’un montant de 48.000 euros dans l’hypothèse d’une réalisation de l’opération de préemption et en cas de besoin, la condamne au paiement ;

Condamné la commune de [Localité 29] au paiement de la somme de 4.000 euros aux consorts [V] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la commune de [Localité 29] au paiement des dépens de la présente procédure.

La commune de [Localité 29] a interjeté appel le 03 octobre 2017 de toutes les dispositions du jugement.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ déposées au greffe le 21 février 2018 par la commune de [Localité 29], notifiées le 20 avril 2018 (AR intimé le 25 avril 2018 et AR CG le 25 avril 2018), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Dire recevable l’appel de la commune de [Localité 29] contre le jugement n°17/00226 du 03 octobre 2017 rendu par le juge de l’expropriation près le tribunal de grande instance de Bobigny ;

Infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, et notamment :

En ce qu’il a fixé le prix du bien appartenant aux consorts [V] sis [Adresse 5] et cadastré section [Cadastre 24] à la somme de 923.040 euros ainsi que 48.000 euros de frais de commission d’agence,

En ce qu’il a condamné la commune de [Localité 29] à leur verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 400 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau ;

Fixer à 450.000 euros frais d’agence inclus le prix du bien en cause.

2/ adressées au greffe le 15 janvier 2019 par la commune de [Localité 29], notifiées le 18 janvier 2019 (AR intimé le 23 janvier 2019 et AR CG le 23 janvier 2019), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Surseoir à statuer dans l’instance pendante devant la juridiction de céans et enregistrée sous le numéro 17/21098 dans l’attente de la décision à intervenir de la cour administrative d’appel de Versailles.

3/ déposées au greffe à l’audience du 11 mai 2023 par la commune de [Localité 29], aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Dire recevable l’appel de la commune de [Localité 29] contre le jugement n°17/00226 du 03 octobre 2017 rendu par le juge de l’expropriation près le tribunal de grande instance de Bobigny ;

Infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, et notamment :

En ce qu’il a fixé le prix du bien appartenant aux consorts [V] sis [Adresse 5] et cadastré section [Cadastre 24] à la somme de 923.040 euros ainsi que 48.000 euros de frais de commission d’agence,

En ce qu’il a condamné la commune de [Localité 29] à leur verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 400 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau ;

Fixer à 450.000 euros frais d’agence inclus le prix du bien en cause.

4/ adressées au greffe le 05 juillet 2018 par les consorts [V], intimés, formant appel incident, notifiées le 06 août 2018 (AR appelant le 19 août 2018 et AR CG le 19 septembre 2018), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Dire les consorts [V] recevables et bien fondés en leurs écritures et les recevoir en leur appel incident ;

Débouter la commune de [Localité 29] de toutes ses prétentions, fins et conclusions ;

Infirmer le jugement du 03 octobre 2017 en ce qu’il a fixé le prix d’acquisition de la parcelle [Cadastre 24] à 923.040 euros hors frais d’agence ;

Fixer le prix d’acquisition comme suit :

Parcelle cadastrée section [Cadastre 24] :

1.476 m² × 623 euros/m² en valeur libre = 919.548 euros,

420 m² × 436 euros/m² en valeur libre = 183.120 euros,

Frais de démolition :

92 m² × 80 euros/m² = 7.360 euros

TOTAL : 1.110.028 euros

Confirmer que la commune de [Localité 29] devra en outre payer la commission d’agence fixée dans la déclaration d’intention d’aliéner à 48.000 euros ;

Condamner la commune de [Localité 29] à verser aux consorts [V] une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en sus de la condamnation de première instance au titre du même article ;

Dire que les dépens seront à la charge de la commune de [Localité 29] en application de l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

5/ adressées au greffe le 03 mai 2023 par les consorts [V], intimés, formant appel incident, notifiées le 05 mai 2023 (AR appelant le non daté et AR CG le 9 mai 2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Dire les consorts [V] recevables et bien fondés en leurs écritures et les recevoir en leur appel incident ;

Débouter la commune de [Localité 29] de toutes ses prétentions, fins et conclusions ;

Infirmer le jugement du 03 octobre 2017 en ce qu’il a fixé le prix d’acquisition de la parcelle [Cadastre 24] à 923.040 euros hors frais d’agence ;

Fixer le prix d’acquisition comme suit :

Parcelle cadastrée section [Cadastre 24] :

1.476 m² × 623 euros/m² en valeur libre = 919.548 euros,

420 m² × 436 euros/m² en valeur libre = 183.120 euros,

Frais de démolition :

92 m² × 80 euros/m² = 7.360 euros

TOTAL : 1.110.028 euros

Confirmer que la commune de [Localité 29] devra en outre payer la commission d’agence fixée dans la déclaration d’intention d’aliéner à 48.000 euros ;

Condamner la commune de [Localité 29] à verser aux consorts [V] une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en sus de la condamnation de première instance au titre du même article ;

Dire que les dépens seront à la charge de la commune de [Localité 29] en application de l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

6/ adressées au greffe le 27 juillet 2018 par le commissaire du gouvernement, intimé notifiées le 16 août 2018 (AR appelant non daté et AR intimé le 06 septembre 2018), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Confirmer sur le principe et le quantum les modalités de détermination du prix d’acquisition par le juge de première instance fixé à 923.040 euros et 48.000 euros au titre des frais de commission d’agence dans l’hypothèse d’une réalisation de l’opération de préemption.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

La commune de [Localité 29] fait valoir que :

Le bien préempté avait déjà fait l’objet d’une procédure de préemption en 2006. À l’époque, la déclaration d’intention d’aliéner avait été enregistrée pour un prix de 650.000 euros, la commune de [Localité 29] offrait 260.000 euros et le commissaire du gouvernement avait valorisé le bien à hauteur de 402.100 euros (hors abattement de 30% pour occupation commerciale) (Pièce 2A). Les consorts [V] avaient alors renoncé à la vente.

Concernant le droit applicable, il s’agit des articles R.213-10 b), R.213-11, L.211-5 et L.213-4 du code de l’urbanisme, et des articles L.331-2, R.311-31, R.311-10 et R.311-24 à R.311-29 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Concernant la date de référence, en application de l’article L.213-4 a) et b) du code de l’urbanisme, il s’agit de la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. En l’espèce, le plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 29] a été approuvé le 13 septembre 2012 et dernièrement modifié le 20 février 2017 (Pièce 6A).

Concernant la description et la consistance du bien, le bien préempté est la parcelle cadastrée section [Cadastre 24], d’une superficie du 1.896 m², sise [Adresse 5]. Le terrain supporte une construction de 260 m² au sol. Le terrain est situé en zone UH du plan local d’urbanisme, zone correspondant aux secteurs à dominante résidentielle. Il semble être libre de toute occupation. Il ressort du transport sur les lieux et du jugement que la parcelle se trouve dans un secteur mixte d’habitation et d’activités, dans un quartier excentré. Le bien est situé le long de la route D37 à cinq minutes de la Porte de [Localité 20]. Le terrain est en forme de « L ». Il est composé d’une allée ouvrant sur la chaussée par un portail métallique et d’un vaste terrain enclavé disposant d’un bâtiment à l’état de friche. D’après le premier juge, « l’ensemble est vétuste. Les revêtements sont très dégradés et les fenêtres, qui ouvrent vers l’intérieur de la parcelle, n’ont plus de carreaux ».

Concernant la méthode d’évaluation, il convient de retenir celle par comparaison.

Concernant l’estimation des services du Domaine du 19 janvier 2017 (Pièce 8A), la valeur de 796.000 euros retenue n’est pas justifiée, étant précisé que l’estimation était moitié moindre dans l’avis rendu le 24 juillet 2006 (Pièce 9A). Cette différence ne peut pas s’expliquer par la seule ancienneté de l’évaluation de 2006. Ainsi, la commune de [Localité 29] sollicite la fixation du prix de la préemption à 450.000 euros, à savoir la valeur retenue par le commissaire du gouvernement en 2006 de 402.000 euros à laquelle s’ajoute la commission d’agence de 48.000 euros.

Concernant la valeur unitaire, la moyenne des trois termes de comparaison produits s’élève à 263 euros/m², similaire au prix de 237 euros/m² proposé pour le bien préempté. Compte tenu de l’état mauvais des surfaces bâties, l’évaluation est faite avec le bâti intégré.

Concernant le prix de préemption retenu par le premier juge, la moyenne des termes de comparaison évoqués s’élève à 813,25 euros/m², ce qui est incohérent avec le prix unitaire sollicité par les consorts [V]. Les termes de comparaison produits par les consorts [V] sont trop imprécis et disparates pour pouvoir constituer une comparaison pertinente avec le bien préempté. Il en va de même pour les termes de comparaison du commissaire du gouvernement qui concernent des mutations de terrains aux surfaces et prix unitaires très hétérogènes.

Surtout, s’agissant des caractéristiques spécifiques de la parcelle expropriée, le premier juge n’a pas suffisamment pris en compte le fait que presqu’un quart de la superficie est inconstructible. Un abattement de 30% sur l’ensemble du terrain doit être appliqué, comme préconisé par le commissaire du gouvernement.

C’est à tort que le premier juge a considéré que le bien préempté était un terrain nu, alors que subsistent des constructions. La méthode de la récupération foncière doit être retenue et les coûts de démolition doivent être retranchés du prix de la préemption.

Le bien préempté avait fait l’objet d’une fermeture par arrêté du 23 novembre 2007 pour pollution des sols. Si des travaux de dépollution ont permis la mainlevée de cet arrêté, le risque d’une pollution résiduelle ou postérieure qui ne pourra être découverte qu’à l’occasion de la réalisation de travaux sur ce terrain, constitue un facteur de moins-value à prendre en compte.

Il ressort de l’argumentation développée que l’offre de la commune de [Localité 29] doit être retenue, pour un montant total de 450.000 euros, étant précisé que le premier juge a injustement écarté les trois termes de comparaison produits en première instance au motif qu’il s’agissait de ventes de terrains bâtis alors que le bien préempté ne peut être considéré comme un terrain nu.

La commune de [Localité 29] fait valoir dans un deuxième jeu de conclusions que :

Il convient de prononcer un sursis à statuer dans l’attente de la décision de la juridiction administrative sur la légalité de la décision de préemption. En effet, l’article 378 du code de procédure civile permet au juge de surseoir à statuer jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine, en l’occurrence, la décision de la juridiction administration. La Cour de cassation s’est prononcée en faveur d’une telle décision lorsque l’exception présente un caractère sérieux et porte sur une question nécessaire au règlement du fond du litige (Cass 84-11.528).

La commune de [Localité 29] fait valoir dans un troisième jeu de conclusions que :

La dénomination sociale du cabinet et l’avocat la représentant ont changé.

Les consorts [V] rétorquent que :

Concernant la situation géographique du bien préempté, la parcelle cadastrée section [Cadastre 24] se situe [Adresse 5], à la périphérie de [Localité 30]. Le bien préempté est situé à proximité immédiate du boulevard périphérique, des autoroutes A3 et A186, et de la route N103. Il est desservi par les transports en commun (métro et bus), un arrêt de bus étant d’ailleurs situé juste en face de l’entrée de la parcelle. Le métro et le RER sont accessibles par la ligne de bus 121. La cour d’appel de Paris a reconnu que les biens situés dans le quartier de [Localité 26], à proximité immédiate de la parcelle préemptée, bénéficiaient d’une situation privilégiée (Pièce 11I). Par ailleurs, la parcelle préemptée bénéficiera du prolongement de la ligne T1 du tramway et de la ligne 11 du métro.

Concernant la consistance matérielle du bien, la parcelle préemptée a une superficie de 1.896 m². Elle est libre de toute occupation, à l’exception d’un bâtiment de 92 m² non encore démoli (Pièce 4I). La surface du bâtiment n’est pas contestée (Pièce 2A ; Pièce 14A). Le premier juge retient que le bien préempté est un terrain nu, à l’exception de ce petit bâtiment.

Concernant la consistance juridique du bien, un bail de 23 mois est arrivé à échéance le 30 novembre 2016 et congé a été délivré au preneur, de sorte que le bien est libre de toute occupation.

Concernant la date de référence, il s’agit du 20 février 2017 en application des articles L.322-2 du code de l’expropriation et L.213-6 et L.213-4 a) du code de l’urbanisme.

Concernant la qualification de terrain à bâtir, les conditions cumulatives de l’article L.322-3 du code de l’expropriation sont réunies. En l’espèce, la parcelle était classée en zone UH à la date de référence et desservie par l’ensemble des réseaux. L’emprise au sol maximale est de 70% et les constructions peuvent s’élever jusqu’à 13 m soit quatre niveaux. La règlementation d’urbanisme n’est donc pas particulièrement contraignante. La constructibilité du bien préempté est avérée.

Concernant la méthode d’évaluation, le premier juge a écarté la méthode dite « bâti intégré » préconisée par l’autorité préemptrice. Cette méthode n’existe pas et n’est pas explicitée par l’autorité préemptrice. Par ailleurs, les termes de comparaison produits par cette dernière portent sur des terrains bâtis, ce qui n’est pas comparable avec le bien préempté dont la seule construction est un local à usage de bureaux en mauvais état d’une surface infime de 92 m². Il faut donc retenir la méthode de la récupération foncière et valoriser le terrain à partir d’éléments de comparaison portant sur des terrains nus comparables.

Concernant les termes de comparaison de l’appelante, ils concernent tous des terrains bâtis alors que seuls les éléments de comparaison portant sur des terrains nus sont pertinents. Deux des trois termes de comparaison ne sont que des déclarations d’intention d’aliéner accompagnées d’un extrait de la base BIEN, ce qui ne permet pas d’établir la réalité de la vente. L’acte de vente du dernier terme de comparaison ne permet pas de savoir si le prix de vente correspond au prix du bâti ou au prix du terrain et le zonage n’est pas précisé. En tout état de cause, il ne s’agit pas d’un terrain nu, même si le bâtiment édifié est en état de ruine.

Concernant les facteurs de moins-value, la forme de la parcelle n’est pas un élément de moins-value dans la mesure où l’ensemble de la parcelle est situé en zone U constructible, de sorte qu’aucun abattement pour inconstructibilité ne doit être appliqué. Puisqu’il est fait application de la méthode de récupération foncière, le coût de démolition du bâtiment de 92 m² doit être déduit du prix du terrain, sans considérer qu’il s’agit d’un élément de moins-value de l’ensemble du terrain. Enfin, aucune pollution ne grève le site, les consorts [V] ayant procédé aux travaux de dépollution avec diligence, étant précisé que le preneur du bail de 23 mois n’exerçait aucune activité polluante.

Concernant la position du commissaire du gouvernement, contrairement à ce qui a été préconisé et jugé en première instance, aucun abattement pour tenir compte des « facteurs de moins-value » du terrain ne doit être appliqué. À l’inverse, la grande superficie de la parcelle et son zonage permettant une grande constructibilité sont des éléments de plus-value.

Il est possible de fixer un prix de préemption supérieur à celui figurant dans la déclaration d’intention d’aliéner (Pièce 13I).

Concernant l’abattement de 10%, celui-ci n’a pas lieu d’être appliqué car la parcelle en cause est située en milieu urbain, est constructible, est facilement accessible en voiture ou en transports en commun (surtout avec le prolongement de la ligne 11 du métro), est desservie par tous les réseaux, est située dans un secteur subissant une forte pression foncière dans lequel les terrains libres sont rares, et l’éloignement de la rue peut-être considéré comme un élément de plus-value par rapport aux nuisances sonores. Surtout, d’après l’article 682 du code civil, le terrain n’est pas enclavé car il dispose d’un accès direct sur la voie publique.

Concernant l’abattement de 50%, il apparait excessif puisque la bande est également située en zone U et permet l’accès du reste du terrain à la voie publique.

Concernant la valeur unitaire, la moyenne des sept termes de comparaison produits par les consorts [V] s’élève à 827 euros/m². Les deux termes de comparaison écartés par le premier juge devront être retenus en appel, car ils portent sur des terrains à bâtir. Par ailleurs, deux parcelles de terrain nu et libre d’occupation situées à proximité de la parcelle préemptée ont été valorisées à hauteur de 750 euros/m² par la cour d’appel de Paris (Pièce 12I). La valeur unitaire devant être retenue est donc de 436 euros/m² (0,70 × 623 euros/m²).

Les consorts [V] rétorquent dans un second jeu de conclusions que :

Concernant la consistance juridique du bien, celui-ci a été loué à titre précaire à un autre preneur, acquéreur évincé, dont le bail arrive à échéance le 30 septembre 2023 (Pièce 26I).

La méthode de récupération foncière est retenue par la Cour de cassation et la cour d’appel de Paris lorsque les constructions sont inutilisables ou lorsque les parcelles sont nues ou lorsqu’elles présentent des constructions ne représentant qu’une infime partie de la parcelle (CA Paris 20/13236).

Concernant l’abattement de 10%, le preneur pour les besoins duquel la commune de [Localité 29] décide d’exercer son droit de préemption, a loué la parcelle pour permettre le stationnement des véhicules de ses salariés et de ses usagers, ce qui implique que la parcelle dispose d’un accès direct à la voie publique est n’est donc pas enclavée. La bande de terrain est, au surplus, d’une largeur suffisante pour laisser passer piétons et véhicules.

Concernant la valeur unitaire, la moyenne des dix termes de comparaison produits par les consorts [V] s’élève à 937,55 euros/m². Tous ces termes de comparaison démontrent que la demande des consorts [V] à hauteur de 623 euros/m² n’est pas excessive. L’acquéreur évincé a confirmé sa volonté d’acquérir le bien préempté au prix revu de 960.000 euros (Pièce 21I). Une autre offre d’achat a été reçue pour le prix de 1.050.000 euros hors frais de notaire (Pièce 22I). Enfin, une parcelle cadastrée section [Cadastre 25] entièrement enclavée a été vendue par adjudication pour un prix unitaire de 536 euros/m² (Pièce 27I ; Pièce 28I).

Le commissaire du gouvernement conclut que :

Concernant la description du bien préempté, il s’agit de la parcelle cadastrée section [Cadastre 24], d’une surface cadastrale de 1.896 m², sise [Adresse 5]. Le terrain est composé d’un long passage étroit desservant un fond de parcelle de forme quasi rectangulaire et supportant une construction d’un seul niveau en mauvais état.

Concernant la situation locative, la déclaration d’intention d’aliéner indique que le bien préempté faisait l’objet d’un bail précaire s’étant terminé le 30 novembre 2016.

Concernant la date de référence, en application des dispositions de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, il s’agit de la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan d’occupation des sols et définissant la zone dans laquelle le bien est situé.

Concernant la situation au regard de la réglementation d’urbanisme, le document d’urbanisme est le plan local d’urbanisme approuvé le 13 septembre 2012 et modifié le 20 février 2017. Le bien est situé en zone UH. Il s’agit d’un secteur à dominante résidentielle. L’emprise maximale au sol est de 70% et la hauteur doit être inférieure à 13 m.

La méthode de la récupération foncière est pertinente en l’espèce s’agissant d’un bâti en mauvais état. La méthode du terrain intégré ne permettrait pas de valoriser au mieux l’ensemble du bien.

Concernant les termes de comparaison produits par l’appelant, un avis domanial et d’anciennes conclusions du commissaire du gouvernement datant de plus de dix ans ne constituent pas des termes de comparaison. De mêmes, des déclarations d’intention d’aliéner ne constituent pas des termes de comparaison.

Concernant la méthode d’évaluation, la méthode par comparaison sera utilisée.

Concernant la valeur unitaire, la moyenne des six termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement s’élève à 623 euros/m².

Concernant les facteurs de moins-value du bien préempté, une bande de terrain de 420 m² est inconstructible, la partie constructible est en retrait par rapport à la voirie, et le zonage est contraignant en ce qu’il limite la constructibilité de la partie constructible. Un abattement de 30% pour prendre en compte les facteurs de moins-value doit donc être retenu.

La surface au sol déclarée du bâti restant est de 92 m². En retenant un coût unitaire de démolition de 80 euros/m², le coût total de démolition du bâti est de 7.360 euros/m².

La valeur du terrain nu s’élève donc à 807.920 euros arrondie à 800.000 euros (70% × 620 euros/m² × 1.896 m² – 7.360 euros).

Le commissaire réitère ses observations dans la mesure où les termes produits par l’appelant sont les mêmes que ceux produits en première instance.

Le prix de la préemption fixé par le premier juge doit être confirmé, à savoir 923.040 euros.

SUR CE, LA COUR :

Sur la recevabilité des conclusions,

Aux termes de l’article R.311-26 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique modifié par l’article 41 du décret n°2017-891 du 6 mai 2017 en vigueur depuis le 1er septembre 2017, applicable en l’espèce l’appel étant du 21 novembre 2017, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de la commune de [Localité 29] du 21 février 2018, des consorts [V] du 05 juillet 2018, et du commissaire du gouvernement du 27 juillet 2018 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

Les conclusions hors délai de la commune de [Localité 29] du 15 janvier 2019 et les pièces communiquées simultanément (Pièces 15A à 17A) ont pour objet une demande de sursis à statuer. L’appel interjeté à l’encontre de la décision de préemption constitue une évolution du litige de nature à justifier la recevabilité des conclusions et pièces s’en prévalant pour solliciter une demande de sursis à statuer. Elles sont donc recevables au-delà des délais légaux.

Les conclusions hors délai des consorts [V] du 03 mai 2023 et les pièces communiquées simultanément (Pièces 19I à 28I) sont de pure réplique à celles de la commune de [Localité 29] et du commissaire du gouvernement, et ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux. Elles sont donc recevables au-delà des délais légaux.

Les conclusions hors délai de la commune de [Localité 29] du 11 mai 2023 ont été déposées au greffe lors de l’audience de plaidoiries qui s’est tenue le 11 mai 2023 à 09h00. Le dépôt de conclusions le jour de l’audience ne permet pas aux autres parties d’y répliquer. Il permet encore moins au greffe de procéder à leur notification conformément aux dispositions de l’article R.311-26 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Dès lors, le respect du principe du contradictoire, imposé par l’article 16 du code de procédure civile, implique de les déclarer irrecevables.

Au surplus, ces conclusions sont identiques sur le fond à celles du 21 février 2018 et n’ont pour objet que d’indiquer le changement de dénomination sociale du cabinet et de l’avocat représentant la commune de [Localité 29]. D’une part, un tel changement n’est pas susceptible de justifier une évolution du litige de nature à justifier la recevabilité de ces conclusions au-delà des délais légaux. D’autre part, l’exigence d’un procès équitable, notamment quant au délai raisonnable, commande de ne pas procéder au renvoi de l’affaire à une autre audience pour des conclusions n’ayant aucune incidence sur la solution du litige, étant précisé que l’affaire a déjà été renvoyée à neuf reprises dans l’attente de la décision de la juridiction administrative sur la validité de la décision de préemption.

L’irrecevabilité des conclusions hors délai de la commune de [Localité 29] du 11 mai 2023 a été soulevée d’office à l’audience. Le principe du contradictoire a été respecté en recueillant les observations éventuelles de parties. En l’espèce, aucune des parties ne s’est opposée à l’irrecevabilité desdites conclusions.

En conséquence, les conclusions hors délai de la commune de [Localité 29] du 11 mai 2023 seront déclarées irrecevables d’office. À titre informatif, le changement de la dénomination sociale du cabinet et de l’avocat représentant la commune de [Localité 29] a été inscrit sur la note d’audience.

Sur la demande de sursis à statuer,

La commune de [Localité 29] sollicite qu’il soit sursis à statuer dans l’attente de la décision de la juridiction administrative sur la légalité de la décision de préemption en application de l’article 378 du code de procédure civile.

En l’espèce, il a été procédé par renvois successifs jusqu’à l’obtention d’une décision irrévocable de la juridiction administrative sur la légalité de la décision de préemption. En l’occurrence, par un arrêt du 22 décembre 2022, le Conseil d’État a reconnu la légalité de la décision de préemption de la parcelle en date du 25 janvier 2017 au profit de la commune de [Localité 29]. La demande de sursis à statuer est sans objet. En conséquence, il convient de débouter la commune de [Localité 29] de sa demande de sursis à statuer.

Sur le fond,

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L.321-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l’expropriant fait fixer l’indemnité avant le prononcé de l’ordonnance d’expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération ‘ sous réserve de l’application des articles L.322-3 à L.322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel de la commune de [Localité 29] porte sur tous les chefs du dispositif du jugement entrepris (prix d’acquisition, frais de commission d’agence, frais irrépétibles et dépens). L’appel incident des consorts [V] concerne le prix de la préemption. Le commissaire du gouvernement sollicite la confirmation du jugement entrepris.

S’agissant de la date de référence, les parties s’accordent toutes à la situer comme le premier juge au 20 février 2017 en application de l’article L.213-4 du code de l’urbanisme. Au 20 février 2017, le bien est situé en zone UH du plan local d’urbanisme, un secteur mixte d’habitation et d’activités.

Le jugement sera donc confirmé en ce sens.

S’agissant de la date à laquelle le bien préempté doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance conformément à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, soit le 03 octobre 2017.

Sur l’indemnité principale,

1/ Sur la surface du bien préempté

Les parties s’accordent toutes pour retenir, comme le premier juge, une superficie de 1.896 m². Celle-ci se décompose en deux sections de 420 m² et 1.476 m² correspondant respectivement à la bande d’accès et à la partie arrière de la parcelle. Un petit bâtiment est érigé sur la partie arrière. Sa surface est contestée.

Le premier juge a considéré que la surface au sol déclarée de 92 m² n’était pas contestée. Le procès-verbal de transport fait état d’une surface d’environ 50 m².

La commune de [Localité 29] se fonde sur la déclaration d’intention d’aliéner du 23 décembre 2016 qui indique une surface au sol de 260 m².

Les consorts [V] indiquent que la surface au sol déclarée de ce bâtiment, à savoir 92 m², n’est pas contestée depuis 2007 et ressort justement des conclusions dont se prévaut la commune de [Localité 29].

Le commissaire du gouvernement retient également une surface au sol de 92 m².

Il ressort de la déclaration d’intention d’aliéner que la surface construite au sol est de 260 m² (Pièce 1A). Le permis de démolir du 23 mars 2017 porte sur un entrepôt, sans plus de précisions (Pièce 4I). En revanche, les conclusions du commissaire du gouvernement du 30 janvier 2007 retiennent une surface bâtie au sol de 293 m², décomposée comme suit : 201 m² pour un atelier, 92 m² pour deux constructions de deux pièces, et 29 m² pour un abri non clos non comptabilisé (Pièce 2A). De plus, il ressort du procès-verbal de transport du 31 mai 2017 que seul un bâtiment d’une surface d’environ 50 m² comprenant deux ailes subsiste sur le terrain. Le procès-verbal ne fait mention ni d’un atelier, ni d’un abri non clos. Par ailleurs, si l’avis domanial du 24 juillet 2006 retient les mêmes surfaces que celles du commissaire du gouvernement du 30 janvier 2007 (Pièce 9A), ce n’est pas le cas de l’avis domanial du 19 janvier 2017 (Pièce 7A). Il en résulte que l’atelier et l’abri étaient démolies au jour du transport sur les lieux. Le procès-verbal le confirme en indiquant que les bâtiments industriels présents sur le site ont été démolis par les propriétaires en raison de leur vétusté. La surface au sol de 92 m² du bâtiment restant fait consensus entre les parties, la mesure de 50 m² dont fait état le procès-verbal de transport n’étant vraisemblablement qu’une estimation oculaire effectuée par le premier juge. Le premier juge a d’ailleurs lui-même retenu une surface de 92 m² en dépit du mesurage évoqué dans le procès-verbal.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

2/ Sur la situation locative

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

L’évaluation par le premier juge en valeur libre n’est pas contestée par les parties.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

3/ Sur la méthode d’évaluation

Sur la nature du bien, son usage effectif et sa consistance, Il s’agit de la parcelle cadastrée section [Cadastre 24], d’une superficie totale de 1.896 m². Elle est située [Adresse 5]. La configuration de la parcelle est en forme de « L », avec une longue bande de terrain de 6 m sur 70 m, ouvrant dans la [Adresse 32] par un portail métallique ainsi que d’un vaste terrain enclavé à l’état de friche. Cette allée est longue et étroite mais permet le passage de véhicules utilitaires et de camions. Le terrain est clôturé par des barrières métalliques et des murets en parpaing et est recouvert d’une dalle de béton dégradée. Il est divisé en deux parties, chacune de forme rectangulaire. La première partie du terrain est directement accessible depuis l’allée et libre de toute construction, tandis que la seconde partie du terrain est plus petite, surélevée, accessible par une rampe depuis le fond de la première partie, et est occupée par un bâtiment vétuste à usage de bureaux. S’agissant de la situation géographique du bien préempté, il bénéficie d’une bonne desserte routière. Il est situé le long de la route D37, à proximité du carrefour des autoroutes A86 et A3 ainsi qu’à cinq minutes en voiture de la porte de [Localité 20]. En revanche, il est dans un secteur excentré mal desservi par les transports en commun, à environ 2 km de la station « [28] » sur la ligne 9 du métro au sud-ouest et de la gare de [Localité 31] sur la ligne E du RER à l’est. Toutes deux sont reliées par la ligne de bus 121. Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès-verbal de transport du 31 mai 2017.

La commune de [Localité 29] souligne la vétusté du bâtiment subsistant.

Les consorts [V] soutiennent que le bien est à proximité immédiate des principaux réseaux routiers et est desservi par les transports en commun, un arrêt de bus étant d’ailleurs situé en face de l’entrée de la parcelle. De plus, la cour d’appel de Paris a reconnu que les biens situés dans le quartier de la Boissière, à proximité immédiate de la parcelle préemptée, bénéficiaient d’une situation privilégiée (Pièce 11I). Par ailleurs, la parcelle préemptée bénéficiera du prolongement de la ligne T1 du tramway et de la ligne 11 du métro.

Sur la méthode d’évaluation, le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adopter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens préemptés.

Le premier juge a qualifié le bien préempté de terrain nu au motif que le seul bâtiment subsistant présente une surface au sol de 92 m², minime par rapport à la surface totale du terrain. Il a retenu d’évaluer le bien préempté comme un terrain nu avec la méthode par comparaison.

La commune de [Localité 29] retient la méthode du « bâti intégré ». Elle estime que le premier juge n’aurait pas dû considérer le bien préempté comme un terrain nu puisqu’un bâtiment subsiste sur la parcelle.

En tout état de cause, si la méthode de récupération foncière devait être retenue, elle sollicite la prise en compte des coûts de démolition.

Les consorts [V] considèrent que la parcelle préemptée a la qualification de terrain à bâtir en application de l’article L.322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Ils sollicitent l’application de la méthode de récupération foncière en valorisant le terrain à partir d’éléments de comparaison portant sur des terrains nus comparables. Ils critiquent la méthode retenue par la commune de [Localité 29] qui, sous couvert de proposer une évaluation avec le « bâti intégré », propose des termes de comparaison portant sur des terrains bâtis. Or, le bien préempté n’est absolument pas comparable avec des terrains bâtis.

Le commissaire du gouvernement sollicite l’application de la méthode de récupération foncière.

En l’espèce, le bâtiment subsistant est vétuste. Ses revêtements sont très dégradés et ses fenêtres n’ont plus de carreaux. De plus, sa surface au sol, à savoir 92 m², ne représente qu’une infime partie de la parcelle dont la superficie totale est de 1.896 m². Par ailleurs, il est constant que le juge de l’expropriation doit évaluer les biens tels qu’ils sont, et non tels qu’ils pourraient être. Il en résulte que la méthode de la récupération foncière est la plus appropriée pour évaluer le bien préempté en l’espèce. Il conviendra d’évaluer le bien préempté en le comparant avec d’autres cessions récentes et avoisinantes de terrains nus puis de retrancher le coût des travaux de démolition du bâtiment subsistant de la valeur ainsi déterminée.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce sens.

4/ Les références retenues par le premier juge

Les termes de comparaison produits par les parties et retenus par le premier juge sont listés ci-dessous.

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface

(en m²)

Prix

(en euros)

Prix unitaire

(en euros/m²)

Observations

DEM2

04/12/2014

[Adresse 11]

605

560

K n°47, n°278, n°288

DEM4

CG1

14/03/2014

[Adresse 16]

148

112.500

760

CN n°106

Entre particuliers

DEM6

CG4

22/02/2016

[Adresse 14]

86

43.000

500

I n°154

Particulier à ville

DEM7

CG5

23/10/2014

[Adresse 18]

134

123.000

917

CK n°218

Entre particuliers

DEM8

CG6

16/04/2015

[Adresse 3]

52

30.000

576

CL n°197

Entre particuliers

CG2

27/03/2014

[Adresse 9]

14.362

3.841.500

267

[Adresse 33]

Entre particuliers

Le premier juge a retenu, à partir d’une moyenne de 596 euros/m², un prix unitaire de 600 euros/m² au regard des termes de comparaison retenus et des caractéristiques du bien préempté.

La commune de [Localité 29] considère que le prix unitaire retenu par le premier juge est manifestement disproportionné au regard des caractéristiques du bien préempté. Elle fait grief au premier juge d’avoir retenu des termes de comparaison très disparates qui n’étaient pas comparables avec le bien préempté. Elle sollicite de retenir un prix unitaire de 237 euros/m², proche de la moyenne des termes de comparaison qu’elle produit, à savoir 263 euros/m².

Les consorts [V], appelants incidents, demandent de retenir une valeur de 623 euros/m².

Le commissaire du gouvernement ne formule aucune critique à l’encontre des références retenues par le premier juge. Il sollicite la confirmation du jugement entrepris.

Il convient d’examiner les références des parties produites en cause d’appel.

5/ Les références produites par la commune de [Localité 29]

Les termes de comparaison, avec les références de publication, proposés par la commune de [Localité 29], correspondant à des terrains dont le bâti était dans un état aussi mauvais que le bâtiment subsistant sur le bien préempté, sont listés dans le tableau ci-dessous.

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface

(en m²)

Prix

(en euros)

Prix unitaire

(en euros/m²)

Observations

APP1

09/2015

[Adresse 12]

1.618

255.000

157,60

Maison RDC + grenier en mauvais état

APP2

09/01/2015

[Adresse 8]

627

200.000

319

Immeuble à usage professionnel R+2

APP3

06/2015

[Adresse 6]

542

170.000

313,60

Maison en mauvais état

Les termes de comparaison correspondent à une moyenne de 263 euros/m².

La Commune de [Localité 29] soutient que ces termes de comparaison concernent des biens similaires au bien préempté. Elle fournit un acte de vente pour le terme de comparaison APP2 (Pièce 11A) et une déclaration d’intention d’aliéner accompagnée d’un extrait de la base BIEN pour chacun des deux autres termes de comparaison (Pièce 10A ; Pièce 12A). Le terme de comparaison APP1 est le plus pertinent compte tenu de la taille de parcelle et du fait que la maison vendue est en très mauvais état et squattée par des occupants sans droit ni titre. S’agissant du terme de comparaison APP2, la surface de la parcelle est certes bien inférieure à celle du bien préempté mais le type de bâti est le même, à savoir un immeuble à usage professionnel. Le terme de comparaison APP3 concerne un bien situé dans la même rue que le bien préempté. De plus, malgré la différence de surface des parcelles comparées, ce terme de comparaison est intéressant car, compte tenu de la vétusté de la construction édifiée, le prix a nécessairement été fixé au regard de la seule valeur du terrain.

Les consorts [V] critiquent l’ensemble des termes de comparaison. Les termes de comparaison APP1 et APP3 ne sont que des déclarations d’intention d’aliéner et ne sont pas des actes publiés, l’annexion d’extraits de la base BIEN ne permettant pas de constater la réalité de chaque transaction. Conformément à la jurisprudence constante, ces deux termes de comparaison doivent être écartés. S’agissant du terme de comparaison APP2, la lecture de l’acte de vente ne permet pas de savoir le zonage du bien et si le prix de vente correspond au prix du bâti ou au prix du terrain. Par ailleurs, le bâti est à l’état de ruine et non en bon état. En tout état de cause, l’état du bâti importe peu car il convient d’évaluer le bien préempté en tant que terrain nu. Par conséquent, ce terme doit également être écarté.

Le commissaire du gouvernement conclut au rejet des trois termes de comparaison. Les termes de comparaison APP1 et APP3 sont des déclarations d’intention d’aliéner. Or, il ne s’agit pas de cessions effectives accompagnées d’une référence de publication. Dès lors, elles doivent être écartées. Le terme de comparaison APP2 concerne un bien non comparable compte tenu de la surface du terrain très inférieure à celle du bien préempté. De plus, rien n’indique que l’état de l’immeuble est comparable en termes de vétusté à celui du bâtiment subsistant. Ce terme de comparaison doit donc être écarté. Par ailleurs, il convient d’écarter l’argumentation consistant à se prévaloir de l’avis domanial du 24 juillet 2006.

Il ressort des déclarations d’intention d’aliéner et de l’acte de vente communiqués par la commune de [Localité 29] que les trois termes de comparaison concernent des terrains bâtis. Or, la méthode de la récupération foncière ayant été retenue, l’évaluation se fait en fonction de cessions de terrains nus. Au surplus, des déclarations d’intention d’aliéner, même accompagnées d’extraits de la base BIEN, ne correspondent pas à des mutations effectives. Ainsi, les termes de comparaison APP1, APP2 et APP3 seront écartés.

6/ Les références produites par les consorts [V]

Les termes de comparaison, avec les références de publication, proposés par les consorts [V] sont listés dans le tableau ci-dessous. Ils indiquent qu’il s’agit de cessions intervenues depuis 2014 sur le territoire de la commune de [Localité 29] et situés en zone UH ou UM. Ils précisent que les contraintes de constructibilité sont les mêmes pour ces deux zones.

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface

(en m²)

Prix

(en euros)

Prix unitaire

(en euros/m²)

Observations

INT1

04/12/2014

[Adresse 11]

605

560

K n°47, n°278, n°288

INT2

30/07/2015

[Adresse 10]

1.597

1.900.000

1.761

BU n°101

INT3

14/03/2014

[Adresse 16]

148

112.500

760

CN n°106

Entre particuliers

INT4

19/05/2015

[Adresse 1]

1.274

915.000

718

T n°20

Droits à construire

INT5

23/10/2014

[Adresse 13]

134

123.000

917

CK n°218

INT6

16/04/2015

[Adresse 3]

52

30.000

576

CL n°197

Entre particuliers

INT7

05/04/2018

[Adresse 15]

750

K n°73, n°74

INT8

17/12/2020

787

620

INT9

04/02/2021

[Adresse 17]

110

176.000

1.600

BT n°165

INT10

12/03/2020

[Adresse 4]

1.971

926

BZ n°28

Les consorts [V] soutiennent que le terme de comparaison INT2 concerne la vente d’un terrain à bâtir puisque l’acte de vente précise que les constructions édifiées sur la parcelle sont destinées à la démolition (Pièce 9I). Le terme de comparaison INT5 concerne, d’après l’acte de vente, un terrain à bâtir (Pièce 10I). Le terme de comparaison INT7 est un arrêt de la cour d’appel de Paris du 5 avril 2018 RG n°17/00632 (Pièce 12I). Le prix unitaire de deux parcelles situées à [Localité 29] à proximité immédiate de la parcelle préemptée a été fixé à 750 euros/m² compte tenu de leur bonne situation géographique et de leur bonne configuration. Le terme de comparaison INT8 est un arrêt de la cour d’appel de Paris du 17 décembre 2020 RG n°18/27894 (Pièce 23I). Le prix unitaire du terrain à bâtir a été fixé à 787 euros/m² selon la méthode de récupération foncière. Le terme de comparaison INT9 est un arrêt de la cour d’appel de Paris du 4 février 2021 RG n°19/15940 (Pièce 24I). L’arrêt porte sur une parcelle de 110 m² libre d’occupation évaluée selon la méthode de récupération foncière. Le terme de comparaison INT10 est un extrait de la base BIEN portant sur la vente d’un terrain situé [Adresse 4] (Pièce 25I). Enfin, le terme de comparaison INT4 a été justement écarté par le premier juge en ce qu’il s’agit de la vente de droits à construire.

La commune de [Localité 29] critique le caractère inadapté des termes de comparaison évoqués au regard de la parcelle préemptée. Surtout, les termes de comparaison sont trop imprécis pour permettre de constituer des références pertinentes car les consorts [V] ne produisent pas les éléments permettant de déterminer avec précision l’état général des biens relatifs à chacun des termes de comparaison, et notamment la présence ou non de constructions, leur consistance ainsi que l’état général de celles-ci si tel est le cas. Le terme de comparaison INT2 concerne un terrain supportant un bâtiment à usage d’habitation de 611,80 m² et un hangar de 500 m² de sorte que la méthode de la récupération foncière n’a certainement pas été retenue pour la fixation du prix de ce bien.

Le commissaire du gouvernement, dont les conclusions ont été rédigées avant de recevoir celles des consorts [V], ne formule pas de critiques à l’encontre des termes de comparaison produits par les consorts [V]. Il souscrit aux termes de comparaison INT3, INT4, INT5 et INT6 en les produisant également dans le cadre de ses propres conclusions.

À titre liminaire, la critique de la commune de [Localité 29] selon laquelle les actes de vente permettant de déterminer précisément les caractéristiques des biens évoqués comme termes de comparaison est inopérante dans la mesure où les consorts [V] ont accompagné les termes de comparaison produits de leur référence de publication, de sorte qu’il appartenait à la commune de [Localité 29] de procéder elle-même aux vérifications demandées.

Le terme de comparaison INT2 concerne certes un bien destiné à la démolition, mais rien ne permet d’en déduire qu’il a été valorisé selon la méthode de la récupération foncière. Dès lors, ne s’agissant pas d’un terrain nu, le terme de comparaison INT2 sera écarté.

Le terme de comparaison INT4 concerne la vente d’un terrain avec droits à construire. Cette cession ne constitue donc pas un élément de comparaison pertinent pour évaluer la parcelle préemptée. Le terme de comparaison INT4 sera écarté.

L’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique impose de ne retenir que les références antérieures à la date de la décision de première instance. Les termes de comparaison INT7, INT8, INT9 et INT10 sont postérieurs au jugement entrepris du 03 octobre 2017. Dès lors, ces termes de comparaison seront écartés.

Les termes de comparaison INT1, INT3, INT5 et INT6 sont comparables en consistance et en localisation au bien exproprié. Ces termes de comparaison seront donc retenus.

7/ Les références produites par le commissaire du gouvernement

Les termes de comparaison, avec les références de publication, proposés par le commissaire du gouvernement sont listés dans le tableau ci-dessous.

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface

(en m²)

Prix

(en euros)

Prix unitaire

(en euros/m²)

Observations

CG1

IN3

14/03/2014

[Adresse 16]

148

112.500

760

CN n°106

Entre particuliers

CG2

27/03/2014

[Adresse 9]

14.362

3.841.500

267

[Adresse 33]

Entre particuliers

CG3

IN4

19/05/2015

[Adresse 1]

1.274

915.000

718

Droits à construire

CG4

22/02/2016

[Adresse 14]

86

43.000

500

I n°154

Particulier à ville

CG5

IN5

23/10/2014

[Adresse 18]

134

123.000

917

CK n°218

Entre particuliers

CG6

IN6

16/04/2015

[Adresse 3]

52

30.000

576

CL n°197

Entre particuliers

Le commissaire du gouvernement indique que les termes de comparaison qu’il produit concernent des cessions intervenues depuis janvier 2014 dans un rayon de 1 km autour du bien préempté.

La commune de [Localité 29] formule les mêmes critiques à l’encontre des termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement qu’à l’encontre de ceux produits par les consorts [V]. Ils apparaissent très disparates et ne sont accompagnés d’aucune information quant à leurs caractéristiques générales, de sorte qu’il est difficile de prendre en compte le prix unitaire moyen en découlant pour fixer le prix de la préemption. Par ailleurs, les termes de comparaison concernent essentiellement des petites surfaces allant de 50 m² à 150 m² sans information sur les caractéristiques précises des parcelles concernées. Les termes de comparaison ne sont donc pas pertinents au regard des spécificités de la parcelle préemptée. Enfin, le terme de comparaison CG3, qui est pourtant le plus similaire en termes de superficie, concerne la cession de droits à construire et n’est donc pas une mutation d’un terrain au sens strict.

Les consorts [V] ne formulent pas de critiques à l’encontre des termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement.

Le terme de comparaison CG3 a déjà été écarté.

Les termes de comparaison CG1, CG5 et CG6 ont déjà été retenus.

Les termes de comparaison CG2 et CG4 sont comparables en consistance et en localisation au bien exproprié. Ces termes de comparaison seront donc retenus.

8/ Le prix unitaire

La moyenne des six références retenues correspond à un prix unitaire de :

(560 + 760 + 917 + 576 + 267 + 500) ÷ 6 = 596,67 euros/m²

La commune de [Localité 29] fait état de facteurs de moins-value mais sollicite l’application d’abattements.

Les consorts [V] font remarquer que le prix unitaire est proportionnel à la surface des terrains, de sorte que la grande superficie de la parcelle préemptée est un élément de plus-value. Ils soutiennent que les terrains d’une surface comparable à la parcelle préemptée sont rares.

Le commissaire du gouvernement soutient que la parcelle souffre de facteurs de moins-value. Il s’agit d’un terrain de grande surface avec une bande de terrain inconstructible et une partie constructible en retrait par rapport à la voirie. De plus, la zone UH est contraignante en ce qu’elle limite la constructibilité.

La configuration de la parcelle préemptée et sa consistance seront prises en compte lors de l’étude des divers abattements sollicités par les parties. La situation géographique et la situation d’urbanisme de la parcelle sont prises en compte au titre des facteurs de plus-value et de moins-value.

S’agissant des facteurs de moins-value, la parcelle préemptée est située dans un quartier excentré mal desservi par les transports en commun. Contrairement à ce que prétend le commissaire du gouvernement, la réglementation d’urbanisme n’est pas particulièrement contraignante au regard de la constructibilité du terrain puisqu’elle permet l’édification d’immeubles allant jusqu’à 13 m de hauteur sur 70% d’emprise au sol.

S’agissant des facteurs de plus-value, elle est située dans un quartier à dominante résidentielle bien desservi par les réseaux routiers.

L’agrégation des facteurs de moins-value et de plus-value commande de majorer le prix unitaire. En conséquence, le prix unitaire sera fixé à 600 euros/m².

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

9/ Les divers abattements sollicités par les parties

Le premier juge a retenu deux abattements en appliquant un abattement de 50% sur l’allée de 420 m² pour inconstructibilité et un abattement de 10% sur le terrain en raison de son enclavement, de son éloignement du centre-ville et de toute commodité et de sa configuration irrégulière. Il a rejeté l’application d’un abattement pour pollution au motif que la commune de [Localité 29] admet elle-même que les consorts [V] ont fait procéder aux travaux de dépollution permettant la mainlevée de l’arrêté du 23 novembre 2007 ordonnant la fermeture du site et qu’elle ne justifie pas de ce que la parcelle préemptée est encore à ce jour polluée.

La Commune de [Localité 29] sollicite l’application d’un abattement global de 30% sur l’ensemble de la parcelle préemptée. Premièrement, elle considère que la parcelle est partiellement inconstructible en raison de sa configuration avec une longue bande de terrain étroite d’environ un quart de la superficie totale de la parcelle. Deuxièmement, contrairement à ce qui est exposé par les consorts [V], la parcelle n’est pas libre de toute construction. Il subsiste une construction en état de ruine de sorte qu’il ne s’agit pas d’un terrain nu. Ce facteur de moins-value doit être pris en compte. Troisièmement, la fermeture du site avait été ordonnée par arrêté du 23 novembre 2007 en raison d’une pollution aux hydrocarbures. Si les travaux semblent avoir été réalisés par les consorts [V] qui ont obtenu la mainlevée de cet arrêté, le risque d’une pollution résiduelle subsiste. En effet, l’activité polluante peut avoir perduré. La démolition des constructions édifiées sur la parcelle a pu révéler de nouvelles pollutions qui n’auraient pas été traitées par les opérations antérieures de dépollution. Ces incertitudes constituent un facteur de moins-value à prendre en compte.

Les consorts [V] consentent à l’application d’un abattement de 30% pour inconstructibilité uniquement sur la surface correspondant à l’allée. Ils estiment que l’abattement de 50% retenu par le premier juge est excessif puisque l’allée est également située en zone U et permet l’accès du reste du terrain à la voie publique. Concernant l’abattement de 10% retenu par le premier juge sur le reste du terrain, celui-ci n’a pas lieu d’être appliqué car la parcelle en cause est située en milieu urbain, est constructible, est facilement accessible en voiture ou en transports en commun (surtout avec le prolongement de la ligne 11 du métro), est desservie par tous les réseaux, est située dans un secteur subissant une forte pression foncière dans lequel les terrains libres sont rares, et l’éloignement de la rue peut être considéré comme un élément de plus-value par rapport aux nuisances sonores. Surtout, d’après l’article 682 du code civil, le terrain n’est pas enclavé car il dispose d’un accès direct sur la voie publique. Par ailleurs, ils indiquent que la forme de la parcelle préemptée n’est pas un élément de moins-value dans la mesure où toute la parcelle est située en zone U du plan local d’urbanisme et qu’elle dispose d’un accès direct sur la voie publique. Ils indiquent également que le bâtiment subsistant représente une surface infime par rapport à la superficie totale de parcelle et que les coûts de démolition de ce bâtiment seront retranchés au prix de la préemption de sorte qu’il ne peut pas constituer un élément de moins-value. Enfin, concernant la demande de la commune de [Localité 29] de réduire le prix de la préemption pour cause de pollution, il n’est pas contesté que les consorts [V] ont fait procéder aux travaux de dépollution ce qui a conduit au retrait de l’arrêté municipal de fermeture du 23 novembre 2007, étant précisé que le preneur du bail de 23 mois n’exerçait aucune activité polluante. Enfin, la commune de [Localité 29] ne peut pas se prévaloir de « nouvelles difficultés de pollution des sols dans le futur » car l’article L.322-2 du code de l’expropriation interdit de tenir compte de la vocation future du bien pour son évaluation.

Le commissaire du gouvernement, bien qu’il sollicite la confirmation du jugement entrepris, propose l’application d’un abattement global de 30% pour prendre en compte l’ensemble des facteurs de moins-value de la parcelle préemptée.

Sur l’abattement pour inconstructibilité, les parties sont d’accord sur le principe d’un abattement mais pas sur son assiette et son taux. S’agissant de l’assiette, l’inconstructibilité ne concerne que l’allée dont la surface n’est pas contestée, à savoir 420 m². À l’inverse, la constructibilité du terrain est avérée au regard de la réglementation d’urbanisme applicable et de la configuration quasi rectangulaire du terrain. S’agissant du taux, si l’allée permet effectivement de relier le terrain à la voie publique, elle n’a d’autre utilité que de désenclaver le terrain. En effet, compte tenu de sa largeur réduite de 6 m, il n’apparaît pas possible d’octroyer à cette allée une autre utilité. Dès lors, il convient de retenir un abattement de 50% sur la surface correspondant à l’allée.

Sur l’abattement pour mauvaises configuration et consistance, le premier a retenu l’enclavement du terrain, son éloignement du centre-ville et de toute commodité et sa configuration irrégulière. La commune de [Localité 29] invoque également la présence du bâtiment subsistant vétuste. S’agissant de l’enclavement du terrain, la parcelle n’est pas enclavée, car elle dispose d’un accès direct sur la [Adresse 32]. En revanche, le terrain est situé en retrait de la voie publique. Cependant, il n’est pas démontré que ce retrait constitue

un facteur de moins-value de nature à justifier l’application d’un abattement. S’agissant de l’éloignement du centre-ville et de toute commodité, cet élément relatif à la situation géographique de la parcelle a déjà été pris en compte au titre des facteurs de moins-value. S’agissant de la configuration irrégulière de la parcelle, la mauvaise configuration de l’allée ne peut pas être prise en compte sans faire doublon avec l’abattement pour inconstructibilité déjà pratiqué. La mauvaise configuration du terrain n’est pas démontrée. Au contraire, il ressort du procès-verbal de transport que le terrain est divisé en deux parties, chacune de forme rectangulaire. Cette configuration est justement propice à la construction. S’agissant enfin de la présence du bâtiment subsistant vétuste, le terrain est évalué comme un terrain nu selon la méthode de la récupération foncière, le coût de démolition de ce bâtiment étant retranché du prix de la préemption. Dès lors, l’application d’un abattement à cause de ce bâtiment ferait doublon avec la soustraction du coût de démolition de ce bâtiment au prix de la préemption. En conclusion, il n’y a pas lieu de retenir un abattement pour mauvaises configuration et consistance.

Sur l’abattement pour risque de pollution, la mainlevée de l’arrêté du 23 novembre 2007 ordonnant la fermeture du site a été ordonnée grâce aux travaux réalisés par les consorts [V]. La commune de [Localité 29] ne démontre pas l’existence d’une pollution résiduelle, ni même d’un risque de pollution résiduelle. Au surplus, les consorts [V] expliquent qu’aucune activité polluante n’a été exercée depuis la réalisation des travaux de dépollution. Il n’y a donc pas lieu de retenir un abattement pour risque de pollution.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce sens.

10/ Le coût de démolition

Le premier juge n’a pas retranché le coût de démolition du bâtiment subsistant au prix de la préemption.

La commune de [Localité 29] soutient que si l’évaluation de la parcelle préemptée est faite selon la méthode de la récupération foncière et que la présence du bâtiment n’est pas prise en compte au titre des facteurs de moins-value, il y a lieu de prendre en compte les coûts de démolition de ce bâtiment en ruine.

Les consorts [V] consentent à la prise en compte du coût de démolition du bâtiment subsistant dans la mesure où il doit être fait application de la méthode de la récupération foncière. Sur la base d’un prix des travaux de 80 euros/m², ils aboutissent à un coût total de démolition de 7.360 euros.

Le commissaire du gouvernement propose que le coût de démolition du bâtiment subsistant soit calculé sur la base d’un prix des travaux de 80 euros/m², soit un coût total de démolition de 7.360 euros.

La parcelle préemptée a été valorisée comme un terrain nu selon la méthode de la récupération foncière. Les parties s’accordent sur la prise en compte du coût de démolition du bâtiment subsistant. En l’absence de chiffrage proposé par la commune de [Localité 29], il y a lieu de retenir le calcul opéré par les consorts [V] et le commissaire du gouvernement. Le coût total de démolition est donc fixé à 7.360 euros.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce sens.

11/ Le montant de l’indemnité principale

L’indemnité principale, en valeur libre, est donc de :

420 m² × 600 euros/m² × 50% + 1.476 m² × 600 euros/m² – 7.360 euros = 1.004.240 euros.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce sens.

12/ La commission d’agence

Le premier juge a alloué aux consorts [V] la somme de 48000 euros au titre des frais de commission d’agence dès lors que la somme correspondante ainsi que l’indication de la partie qui en a la charge sont mentionnés dans la DIA; Il a condamné la commune de [Localité 29] au paiement en cas de besoin.

La commune de [Localité 29] sollicite l’infirmation de ce chef, sans le critiquer dans ses conclusions.

En application des articles 1103 du code civil et L213-4 du code de l’urbanisme en cas d’acquisition du bien par la collectivité qui comme en l’espèce exerce son droit de préemption, celle- ci est tenue de verser à l’intermédiaire la rémunération mentionnée dans la DIA comme étant à la charge de l’acquéreur , auquel elle s’est substituée.

La déclaration d’intention d’aliéner mentionne effectivement une commission d’agence de 48.000 euros TTC à la charge de l’acquéreur.

En conséquence, sans qu’il puisse y avoir de condamnation, en cas de préemption la commune de [Localité 29] sera tenue de verser la somme de 48000 euros au titre des frais d’agence.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile,

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la commune de [Localité 29] à payer aux consorts [V] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner la commune de [Localité 29] à payer la somme de 3.000 euros aux consorts [V] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, étant précisé que la commune de [Localité 29] n’a pas formulé de demandes sur ce fondement.

Sur les dépens,

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

La commune de [Localité 29] perdant le procès sera condamnée aux dépens d’appel en application de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Statuant dans la limite des appels,

Déclare recevables les conclusions de la commune de [Localité 29] du 21 février 2018 et du 15 janvier 2019 ;

Déclare recevables les conclusions des consorts [V] du 05 juillet 2018 et du 03 mai 2023 ;

Déclare recevables les conclusions du commissaire du gouvernement du 27 juillet 2018 ;

Déclare irrecevables les conclusions de la commune de [Localité 29] déposées le 11 mai 2023 ;

Déboute la commune de [Localité 29] de sa demande de sursis à statuer ;

Infirme partiellement le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau,

Fixe à la somme de 1.004.240 euros en valeur libre le prix d’acquisition par la commune de [Localité 29] dans le cadre de l’exercice de son droit de préemption au vu de la déclaration d’intention d’aliéner réceptionnée le 23 décembre 2016 du bien immobilier sis [Adresse 5] sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 24], appartenant à Mmes [O] [V], [U] [V], [S] [V] et [P] [V].

Dit qu’en cas de préemption, la commune de [Localité 29] sera tenue de verser la somme de 48000 euros au titre des frais d’agence ;

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;

Débout les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la commune de [Localité 29] à verser la somme de 3.000 euros aux consorts [V] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la commune de [Localité 29] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT