Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 25 JANVIER 2024

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/15683 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEJHX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Mai 2021 -Juge des contentieux de la protection de PARIS – RG n° 11-21-2629

APPELANTE

Madame [Z] [I] [A] [W]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par Me Sarah GARCIA, avocat au barreau de PARIS, toque : C2182

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/049977 du 07/12/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMEE

S.A. [3]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Inscrite au Registre des Sociétés de Paris sous le n° B.788.058.030

Représentée par Me Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN – WATELET, avocat au barreau de PARIS, toque : P0226

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, conseiller

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller

Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE

ARRET :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Anne-Laure MEANO, Président de chambre, au lieu et place de François LEPLAT, et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 07/11/2019 à effet au 01/11/2019, la SAEM [3] a conclu un contrat de résidence, en conférant à Mme [A] [W] [Z] la jouissance de locaux à usage d’habitation, situés [Adresse 4], pour une redevance mensuelle de 419 euros.

Une mise en demeure de respecter la jouissance paisible des lieux, en application de l’article 2 du règlement intérieur, a été adressée à Mme [A] [W] [Z] par lettre signifiée par huissier le 31/07/2020.

Par acte du 22/02/2021, la SAEM [3] a fait assigner Mme [A] [W] [Z] aux fins de :

– voir constater le maintien dans les lieux sans droit ni titre de la défenderesse suite à

la lettre de résiliation de son contrat de résidence adressée par [3],

– voir ordonner l’expulsion de Mme [A] [W] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec assistance de la force publique le cas échéant,

– voir condamner Mme [A] [W] [Z] au paiement à titre provisionnel :

– d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’expiration de son contrat, égale à la redevance mensuelle en vigueur dans les foyers jusqu’à la libération des lieux,

– d’une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 28 mai 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

CONSTATE la résiliation du contrat de résidence conclu entre les parties à compter du 01/09/2020 portant sur les lieux situés [Adresse 4],

DIT que l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale au montant de la redevance, éventuellement révisée et des charges, qui auraient été payées si le contrat avait continué,

CONDAMNE Mme [A] [W] [Z] à payer à la SAEM [3] l’indemnité d’occupation fixée, à compter de la présente décision, les indemnités antërieures étant payées,

DIT que la SAEM [3] pourra, à défaut de départ volontaire des lieux, faire procéder à l’expulsion de Mine [A] [W] [Z], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

Rappelle que la présente décision bénëficie de l’exécution provisoire de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE Mme [A] [W] [Z] aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation et du constat d’huissier,

CONDAMNE Mme [A] [W] [Z] à payer à la SAEM [3] la somme de 400 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 17 août 2021 par Mme [Z] [I] [A] [W],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 25 octobre 2021 par lesquelles Mme [Z] [I] [A] [W] demande à la cour de :

Dire Madame [A] [W] recevable et bien fondée en son appel,

Y faisant droit,

Infirmer le jugement du juge des contentieux et de la protection en toutes ses dispositions,

Condamner la SAEM [3] à payer à Madame [A] [W] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 17 novembre 2021 aux termes desquelles la SAEM [3] demande à la cour de :

Dire et Juger Madame [Z] [A] [W] mal fondée en son appel

En conséquence,

L’en débouter

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Condamner Mme [Z] [A] [W] au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

La condamner en tous les dépens de première instance et d’appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation de la convention

Ainsi que l’a rappelé à bon escient le premier juge, Mme [A] [W] a signé la convention d’occupation et le règlement intérieur.

Or, en application de l’article 11 du contrat de redevance, une clause résolutoire de plein droit du contrat est prévue en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du présent contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur, un mois après la date de notification par LRAR.

Selon l’application de l’article 2 du règlement intérieur, le résident s’engage à ‘user des lieux paisiblement et selon leur stricte destination’ ainsi qu’à ‘respecter le repos et le sommeil de chacun entre 22h et 6h’.

La cour ajoute qu’en vertu de l’article L. 633-3 du code de la construction et de l’habitation, ‘la résiliation du contrat par le gestionnaire peut intervenir en cas d’inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur’.

Au soutien de sa demande de résiliation, la SAEM [3] produit plusieurs attestations de voisins :

– M. [S] [H] atteste le 17 avril 2020 : ‘elle nous empêche de dormir, je vous demande de bien vouloir faire ce qui est nécessaire afin que tous les voisins puissent profiter de leurs droits’ ;

– M. [K] [U] atteste le 9 avril 2020 : ‘Mme [A] notre voisine ne cesse de parler à haute voix et de crier parfois et nos empêche par conséquent de nous laisser dormir (sic) et de se reposer et ça souvent de minuit jusqu’à 6h du matin’ ;

– Mme [B] [Y] atteste le 10 avril 2020 : ‘elle nous dérange toute la nuit, on arrive pas à dormir, surtout la personne qui habite à côté d’elle, il ne dort pas quand elle crie’ ;

– M. [V] [D] atteste le 13 avril 2020 : ‘elle crie toute la nuit, mais pas toutes les nuits; surtout la persone qui habite à côté d’elle ne dort pas quand elle crie pendant la nuit’ ;

– Mme [J] [R] atteste le 2 février 2021 : ‘je suis nouvelle arrivée en septembre 2020, en espérant que je vais être relogée très vite (…) ; la voisine en face de mon logement, Mme [A] [W] [Z], chante des prières jour et nuit, je suis obligée de dormir avec des bouchons dans mes oreilles ; parfois je vais dormir chez ma soeur car je n’arrive pas à dormir à cause de ce bruit provoqué par les chants de Mme [A] ; je ne comprends pas comment elle peut chanter (prier) à haute voix pendant presque 24 heures en continu’ ;

– M. [G] [M], voisin du logement 541, situé à côté du logement occupé par Mme [A] [W], atteste le 22 juin 2020 : ‘depuis l’arrivée de Mme [A] [W] en novembre 2019, je n’arrive plus à me reposer et dormir correctement ; elle passe sa journée à faire du bruit, constamment et la nuit, elle passe son temps à crier ; elle m’empêche de dormir, et les crises de migraine ne cessent de m’affecter (…); quand je la croise dans la résidence, elle est agressive, je ne sais plus comment agir face à elle ; je demande à être changé de chambre, car la situation devient infecte pour ma santé morale’ ; il atteste à nouveau le 10 novembre 2020 que ‘Mme [A] chante en criant, jour et nuit, parfois 20 heures en continu ; étant à la retraite, je ne travaille pas, je suis gêné par ses bruits jour et nuit ; je vais aller au pays pour me reposer et en rentrant, si le bruit de Mme [A] continue, je vais rendre ma chambre à [3]’.

C’est par une parfaite appréciation des éléments de la cause que le premier juge a considéré que le manquement par Mme [A] [W] à l’obligation de jouissance paisible était réitéré de manière presque quotidienne et durait dans le temps.

Il a également relevé avec pertinence que les nuisances avaient débuté avant la mise en demeure du 31 juillet 2020 et s’étaient poursuivies de manière répétée après le 31 août 2020. Il a en outre souligné que la SAEM [3] justifiait par des échanges de courriels entre la responsable de la résidence et des assistantes socio-éducatives que le logement vacant n°543 n’avait pu être reloué, un candidat s’étant désisté en raison du bruit provoqué par Mme [A] [W] durant la visite des lieux.

Devant la cour, la SAEM [3] produit trois nouvelles attestations de M. [O], de Mme [Y] et de Mme [R] en date des 16 et 17 septembre 2021, dont il résulte que Mme [A] [W] ‘chante toujours ses prières, chansons, mantras, crie très fort et tape dans notre mur commun ; si je frappe à sa porte elle se met à crier encore plus ; j’ai même appelé la police la nuit mais elle n’a jamais arrêté de chanter’ (M. [O]) ; ‘Mme [A] n’écoute personne, si on tape à sa porte, elle crie encore plus, cet été 2021 avec la chaleur et le bruit de Mme [A] ça a été invivable’ (Mme [Y]) ; ‘elle chante à haute voix presque tous les jours, encore pire cet été 2021, même la journée je suis gênée car j’ouvre ma porte pour faire courant d’air et j’entends tout, je ne peux plus vivre à côté de Mme [A]’ (Mme [R]).

Contrairement à ce que soutient Mme [A] [W], la preuve des nuisances occasionnant un manquement à la jouissance paisible des lieux loués peut être prouvée par tous moyens, sans qu’il soit besoin de produire des plaintes devant les services de police ou un constat d’huissier.

Or, pas moins de six voisins attestent de façon circonstanciée des nuisances sonores commises par Mme [A] [W].

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 1er septembre 2020, ordonné l’expulsion de Mme [A] [W] et l’a condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance éventuellement révisée et des charges jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [A] [W], partie perdante, sera condamnée aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux règles de l’aide juridictionnelle.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [Z] [I] [A] [W] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux règles de l’aide juridictionnelle,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Pour le Président empêché