COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 25 JANVIER 2024

N° 2024/ 41

Rôle N° RG 21/05587 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHI2O

[U] [M]

C/

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2]

S.C.I. HAFLO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Soad AKHRIF

Me Paul GUEDJ

Me Khaled HARRAG

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 03 Mars 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 18/03834.

APPELANTE

Madame [U] [M], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Soad AKHRIF, avocat au barreau de NICE

INTIMEES

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET CROUZET & BREIL lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de Me Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE

S.C.I. HAFLO, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Khaled HARRAG, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 15 Novembre 2023 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Janvier 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Janvier 2024,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Mme [U] [O] épouse [M] est propriétaire d’un appartement situé au 4è étage de l’immeuble sis [Adresse 2], à [Localité 3].

La SCI HAFLO est propriétaire d’une mansarde située au 5 étage du même immeuble.

Invoquant subir des infiltrations en provenance des chambres mansardées du 5 étage, Mme [M] a initié une procédure judiciaire.

Lors de l’assemblée générale du 20 septembre 2016, il a été voté, à la demande de la SCI HAFLO, à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, une autorisation de raccordement de la mansarde au réseau d’eau potable, selon résolution n°16.

Par jugement réputé contradictoire du 29 juin 2017, il a été prononcé l’annulation de cette résolution par le tribunal de grande instance de Nice.

Lors de l’assemblée générale du 26 juin 2018, il a été voté la résolution n°14 aux fins d’autoriser la SCI HAFLO à raccorder sa mansarde à l’eau potable de l’immeuble.

Ont également été votées les résolutions n°5 et n°6, la première approuvant les comptes de l’exercice arrêtés au 31 décembre 2017 et la seconde donnant quitus au syndic de sa gestion.

Par acte du 7 août 2018, Mme [O] épouse [M] a fait citer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 3] aux fins notamment de voir obtenir l’annulation de la résolution n°14, et des résolutions n°5 et n°6 de l’assemblée générale du 26 juin 2018.

La SCI HAFLO est intervenue volontairement à l’instance.

Par jugement contradictoire du 3 mars 2021, le tribunal judiciaire de [Localité 3] a statué ainsi :

– déboute Mme [U] [M], née [O] de toutes ses prétentions,

– la condamne à payer au syndicat de copropriété du [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– dit l’intervention volontaire de la SCI HAFLO recevable,

– condamne Mme [M] à lui payer la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– déboute la SCI HAFLO de sa demande de dommages-intérêts,

– condamne Mme [M] aux dépens qui seront distraits dans les formes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le jugement susvisé retient principalement que le fait que le raccordement à l’eau potable de la mansarde appartenant à la SCI HAFLO serait susceptible d’entraîner des dommages à l’intérieur du lot de Mme [M] ne constitue pas un motif de nullité de la résolution litigieuse ; qu’elle est suffisamment précise ; que tout propriétaire d’un lot à usage d’habitation a droit au raccordement à l’eau potable de l’immeuble ; que le raccordement aux canalisations existantes d’arrivée et d’évacuation des eaux usées et des eaux vannes ne constitue pas des travaux portant atteinte aux parties communes mais le simple usage normal de celles-ci pour assurer la jouissance d’une partie privative ; que ces travaux ne rendent pas nécessaires une autorisation au regard de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; que concernant les résolutions n°5 et 6, la majorité des copropriétaires s’est prononcée pour leur approbation ce qui induit que les comptes ne présentaient aucune opacité ; que le syndic s’est conformé aux dispositions légales en communiquant à la requérante les pièces visées nécessaires à tout apprécication de la régularité des comptes ; qu’elle ne conteste pas qu’il a été remboursé à Mme [J], présidente du conseil syndical, diverses sommes sur justificatifs.

Selon déclaration du 15 avril 2021, Mme [M] née [O] a relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 février 2022, auxquelles il sera référé plus amplement, Mme [M] épouse [O] demande de voir :

– DECLARER recevable et fondé l’appel de Madame [M].

– INFIRMER le jugement déféré,

Statuant à nouveau,

– PRONONCER l’annulation de la 14è résolution de l’AG du 26 juin 2018,

– CONDAMNER la SCI HAFLO à payer a Madame [M] la somme de 3000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– PRONONCER l’annulation des 5ème et 6ème résolutions de l’AG du 26 juin 2018,

– ORDONNER au syndic de copropriété de cesser immédiatement toute rétribution à Madame [J], sauf à ce qu’il soit justifié de son inscription en tant que travailleur indépendant (autoentrepreneur, chèque emploi service, etc…). et ou à ce qu’elle fournisse des factures en bonne et due forme,

– DEBOUTER la SCI HAFLO et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] de l’ensemble de leurs demandes, fin et conclusions,

– CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à payer à Madame [M] la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– ORDONNER que Madame [M] soit dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dont la charge sera répartie entre tous les autres copropriétaires,

– CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et la SCI HAFLO aux entiers dépens.

Mme [M] fait essentiellement valoir que selon ordonnance du 8 décembre 2009, un expert judiciaire a été désigné ; qu’il a déposé son rapport définitif le 13 février 2013 ; qu’elle a assigné la copropriété et les propriétaires des mansardes afin d’obtenir réparation des dommages subis pendant plus de 15 ans; que la résolution n°14 porte gravement atteinte au droit de Mme [M] de jouir paisiblement de son appartement ; qu’il s’agit d’un lot non destiné à l’habitation et que toute intervention pour la viabiliser impose l’autorisation de faire des travaux précis dans les parties communes ; que sur les 7 mansardes du 5e étage, seule une est raccordée en eau ; que celle-ci fait l’objet d’un arrêté préfectoral interdisant sa viabilisation et l’objet d’une procédure en annulation de vente ; que concernant les résolutions n°5 et 6, l’opacité vient que les frais ne sont pas justifiés et qu’il existe des paiements récurrents à Mme [J] en dehors de tout cadre juridique.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 octobre 2023, auxquelles il sera référé plus amplement, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] demande de voir :

– Rejeter les demandes, fins et conclusions de Madame [M] née [O] en jugeant qu’elle est désormais dépourvue de qualité et d’intérêt à agir,

– Rejeter les demandes, fins et conclusions de Madame [M] née [O] en jugeant qu’elles sont en tout état de cause infondées,

– Confirmer le jugement rendu par la 4 e chambre civile du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 3 mars 2021 en toutes ses dispositions,

– Condamner Madame [M] née [O] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 2]

[Adresse 2] en cause d’appel la somme de 3000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi que les entiers dépens distraits au profit de la SCP COHEN ‘ GUEDJ ‘ MONTERO ‘ DAVAL-GUEDJ qui en a fait l’avance sous sa due affirmation.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] fait essentiellement valoir que depuis, Mme [M] a vendu ses droits et biens immobiliers par acte du 3 mars 2023, en ce compris la mansarde qui était raccordée en eau et électricité ; que les acquéreurs ne sont pas intervenus dans le cadre de la présente instance ; que lors de l’assemblée générale du 23 mars 2023, il a été réitéré l’autorisation à la SCI HAFLO et à l’ensemble des propriétaires des mansardes de s’alimenter en eau et en électricité (résolution n°25) ; que ladite assemblée est exécutoire et définitive ; que concernant les résolutions n°5 et 6, le syndicat des copropriétaires a communiqué les pièces nécessaires prévues par l’article 11 du décret du 17 mars 1967 ; sur la résolution n°14, qu’un refus de raccordement à l’eau potable à un copropriétaire serait constitutif d’un abus de majorité et une atteinte au principe d’égalité entre les copropriétaires ; que ledit raccordement ne porte pas atteinte aux parties communes et qu’il procède d’un usage normal de celles-ci pour assurer la joussance d’une partie privative ; que cette résolution est précise.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 septembre 2021, auxquelles il sera référé plus amplement, la SCI HAFLO demande de voir :

– confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

– condamner Mme [M] à lui payer la somme de 10000 euros à titre de dommages-intérêts pour intention de nuire,

– la condamner solidairement à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La SCI HAFLO fait essentiellement valoir que Mme [M] a failli dans la preuve d’un préjudice actuel et certain ; qu’il n’est pas porté atteinte aux parties communes et que le raccordement procède d’un usage normal pour assurer la jouissance privative ; que de nombreux copropriétaires ont en violation de la loi transformé leur mansarde en appartement ; que Mme [M] en a bénéficié ; que lors de l’assemblée générale du 23 mai 2023, deux résolutions n°25 et 26 ont été adoptées à l’unanimité concernant l’alimentation en eau et en électricité des mansardes de la copropriété.

La procédure a été clôturée le 2 novembre 2023.

MOTIVATION :

Sur la recevabilité de l’appel de Mme [M] :

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Il résulte d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation que l’existence de l’intérêt et de la qualité à agir s’apprécie au jour de l’appel et ne peut être remis en cause par des circonstances postérieures qui l’auraient rendu sans objet.

En l’espèce, par déclaration du 15 avril 2021, Mme [M] née [O] a relevé appel du jugement déféré alors qu’elle était propriétaire d’un appartement situé dans l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 3].

Même si par acte notarié du 3 mars 2023, Mme [M] et M. [D] [M], son époux, ont vendu à M. [E] [V] et Mme [P] [C] leur appartement situé au 4é étage dans cet ensemble immobilier, correspondant au lot n°11 ainsi que le lot n°14 correspondant à une pièce mansardée située au 5é étage, il n’en demeure pas moins qu’à la date de son appel, l’appelante avait toujours des droits dans la copropriété susvisée.

Par conséquent, son appel doit être déclaré recevable.

Sur la recevabilité de sa demande en annulation de la résolution n°14 de l’assemblée générale du 26 juin 2018 :

Il résulte de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 que lorsqu’une résolution est constestée en justice, la contestation n’a plus d’objet et la demande du copropriétaire est irrecevable si la même résolution est votée à nouveau lors d’une assemblée générale postérieure (Cass Civ 3e, 5 novembre 2015, n°14-24.362)

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale de la copropriété en date du 26 juin 2018 qu’est adoptée à la majorité des voix la résolution n°14 selon laquelle il est donné l’autorisation à la SCI HAFLO pour le raccordement à l’eau potable de sa mansarde et donné mandat au syndic pour la radiation de la procédure judiciaire en cours.

Cependant, alors que Mme [M] n’a plus la qualité de copropriétaire, l’assemblée générale de la copropriété du [Adresse 2] à [Localité 3] a adopté à la majorité des voix, lors de son assemblée générale du 23 mai 2023, la résolution n°25 selon laquelle est autorisée l’alimentation en électricité et en eau de l’ensemble des mansardes.

Il n’est pas justifié que cette résolution ait fait l’objet d’un recours en justice dans les conditions de l’article 42 précité.

Par conséquent, il apparaît que la demande d’annulation de la résolution n°14 formée par Mme [M] n’a plus d’objet alors qu’une résolution identique, et même plus large dans son objet en ce qu’elles vise toutes les mansardes de l’immeuble, a été de nouveau votée par une assemblée générale ultérieure.

Par conséquent, l’appelante est dès lors sans intérêt à agir en nullité de la résolution n°14 précitée et sa demande doit donc être déclarée irrecevable.

De plus, il convient de souligner que concernant la seconde partie de la résolution sur l’autorisation donné au syndic pour la radiation de la procédure en cours, aucun moyen n’est soutenu en appel par Mme [M] sur ce point.

Sur la demande d’annulation des résolutions n°5 et 6 de l’assemblée générale du 26 juin 2018:

En application de l’article 27 du décret du 17 mars 1967, les membres du conseil syndical peuvent obtenir le remboursement des frais qu’ils ont avancés dans l’exercice de leur mission.

Ces frais sont des charges communes générales qui doivent être réglées par le syndic et supportés par les copropriétaires en application de l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, l’assemblée générale du 26 juin 2018 a approuvé, à la majorité des voix, les comptes du 31 décembre 2017 avec comparatif budgétaire, préalablement vérifiés par les vérificateurs aux comptes, selon résolution n°5.

De même, elle a adopté, à la majorité des voix, la résolution n°6 donnant quitus au syndic de sa gestion arrêtée au 31 décembre 2017.

Mme [M] soutient que les comptes présentent des incohérences, prétendant que les frais d’intervention de Mme [J] au sein de la copropriété ne sont pas justifiés par de réelles factures et que les paiements se font sans cadre juridique.

Cependant, elle ne conteste pas avoir été destinataire des documents comptables tels qu’exigés par l’article 11 du décret du 17 mars 1967.

En outre, il résulte de l’état des dépenses pour l’année 2017 produit par le syndicat des copropriétaires que les débours pour le conseil syndical à hauteur de 750 euros figurent bien dans ce document.

Dans ces conditions, Mme [M] ne prouve pas l’opacité des comptes qu’elle invoque ni que ces frais n’ont pas été engagés dans le cadre de la mission de Mme [J].

De plus, il convient de rappeler qu’il n’appartient pas au juge de se prononcer sur l’opportunité de d’une résolution adoptée par l’assemblée générale mais seulement de vérifier qu’elle a été votée dans le respect des dispositions légales et sans porter atteinte aux droits de certains copropriétaires.

Ainsi, Mme [M] est défaillante dans la preuve à apporter au soutien de sa demande d’annulation.

En outre, elle est mal fondée à réclamer au syndicat des copropriétaires un changement de statut juridique pour les interventions de Mme [J] alors qu’elle n’a plus aucun droit dans la copropriété depuis qu’elle a vendu ses lots par acte du 3 mars 2023.

Par conséquent, elle sera déboutée de l’ensemble de ses deamndes de ce chef et le jugement déféré sera confirmé sur ces points.

Sur la demande de dommages-intérêts de la SCI HAFLO :

En vertu de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver.

En l’espèce, la SCI HAFLO sollicite des dommages-intérêts à l’encontre de Mme [M] en invoquant son intention de nuire.

Or, elle n’établit pas suffisamment cette intention de nuire et le fait que son gérant, qui doit être d’ailleurs distingué de la société civile qui a une personnalité jurique qui lui est propre, ait pu déposer une main courante pour les nuisances sonores que l’appelante aurait commis à son endroit est sans emport avec la présente procédure.

La SCI HAFLO sera donc déboutée de sa demande de ce chef et le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de condamner Mme [M], qui succombe, aux dépens d’appel qui pourront être récouvrés directement par les avocats qui en font la demande conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [M], qui n’est plus copropriétaire, est infondée à invoquer l’application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En outre, il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur les dépens de première instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il paraît équitable que Mme [M] soit condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à la SCI HAFLO, la somme de 2000 euros sur le même fondement, en cause d’appel.

Le jugement déféré sera confirmé sur les frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS :

La Cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE Mme [U] [M] née [O] recevable en son appel ;

Au fond, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement déféré du 3 mars 2021 rendu par le tribunal judiciaire de Nice sauf à dire que Mme [U] [M] née [O] est irrecevable à demander l’annulation de la résolution n°14 de l’assemblée générale du 26 juin 2018 ;

Y AJOUTANT :

CONDAMNE Mme [U] [M] née [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], à [Localité 3] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel ;

CONDAMNE Mme [U] [M] née [O] à payer à la SCI HAFLO la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel ;

DÉBOUTE Mme [U] [M] née [O] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [U] [M] née [O] à aux dépens d’appel, qui pourront être récouvrés directement par les avocats qui en font la demande conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,