ARRÊT N°

OC

R.G : N° RG 22/00192 – N° Portalis DBWB-V-B7G-FVDK

[H]

C/

S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (SIDR)

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 22 NOVEMBRE 2023

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT-DENIS en date du 31 JANVIER 2022 suivant déclaration d’appel en date du 24 FEVRIER 2022 RG n° 11-21-0549

APPELANTE :

Madame [R] [R] [Y] [H]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : Me Jean patrice SELLY, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/000998 du 01/04/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Saint-Denis)

INTIMÉE :

S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (SIDR)

12, rue Félix Guyon ‘ CS 71090

97404 SAINT-DENIS CEDEX

Représentant : Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 10 novembre 2022

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été appelée à l’audience publique du 22 Septembre 2023 devant , Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, assisté de Sarah HAFEJEE, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 22 Novembre 2023.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre

Conseiller : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 22 Novembre 2023.

Greffier lors de la mise à disposition: Véronique FONTAINE

* * *

LA COUR :

EXPOSÉ DU LITIGE

1- Par acte sous seing privé du 21 mars 2019, la société immobilière du département de la Réunion (ci-après la SIDR) a donné à bail à Mme [G] [H] et M. [O] [D] [H] (ci-après les époux [H])un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer de 421, 50 € charges comprises.

2- Par un autre acte sous seing privé du 18 avril 2019, la SIDR a consenti à la fille des époux [H], Mme [R] [Y] [H], un bail à usage d’habitation sur un appartement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer de 421, 50 € charges comprises.

3- Se prévalant de troubles du voisinage imputables à leurs locataires, la SIDR a fait assigner les époux [H] et leur fille devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis par actes d’huissier du 12 mai 2021 aux fins de voir prononcer la résiliation des baux, ordonner l’expulsion sous astreinte des locataires, fixer le montant de l’indemnité d’occupation et allouer une indemnité pour frais irrépétibles.

4- Par jugement du 31 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis a :

– Prononcé la résiliation du bail conclu le 18 avril 2019 entre la SIDR et Mme [R] [Y] [H] ;

– Débouté la SIDR de sa demande de résiliation du bail conclu le 21 mars 2019 entre la SIDR et Mme [G] [H] et M. [O] [D] [H] ;

– Ordonné à Mme [R] [R] [Y] [H] et à tous occupants de son chef de libérer les lieux dans le mois de la signification du jugement ;

– Autorisé la SIDR, passé le délai de 1 mois, à faire procéder à l’expulsion de Mme [R] [R] [Y] [H];

– Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

– Condamné Mme [R] [Y] [H] à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 430,60 euros / mois révisable à compter du 1er février 2022 ;

– Débouté Mme [G] [H], M. [O] [D] [H] et Mme [R] [Y] [H] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral;

– Débouté la SIDR de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

– Rejeté toute autre demande ;

– Condamné Mme [R] [Y] [H] au paiement des entiers dépens à l’exclusion de la sommation interpellative ;

– Constaté l’exécution provisoire de la décision.

4- Par déclaration datée du 24 février 2022, Mme [R] [Y] [H] a interjeté appel de ce jugement.

5- Par des écritures transmises par RPVA le 18 mai 2022, Mme [R] [Y] [H] a demandé à la cour :

– De DÉCLARER Mme [H] [R] [R] [Y] recevable et bien fondée et en conséquence,

– D’INFIRMER le jugement rendu le 31 janvier 2022 par le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire de Saint-Denis en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau, de :

– DÉBOUTER la SIDR de toutes ses prétentions ;

– CONDAMNER la SIDR à verser à Mme [H] [R] [R] [Y] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

En tout état de cause,

– CONDAMNER la société SIDR à verser à Mme [H] [R] [R] [Y] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

– CONDAMNER la SIDR aux entiers dépens.

6- Pour l’essentiel, Mme [H] [R] [R] [Y] fait valoir :

– que les témoignages versés aux débats par la SIDR sont mensongers ;

– que l’organisation d’une cérémonie religieuse une fois par an à son domicile ne suffit pas à constituer un trouble anormal du voisinage ;

– que les autres troubles rapportés ne sont pas établis ou ne lui sont pas imputables ;

– que la SIDR a fait preuve de légèreté s’abstenant de mener une enquête et se contentant d’attestations établies pour les besoins de la cause ;

– que son état de santé s’en est trouvé affecté et qu’elle subit un préjudice moral.

7- Par des écritures transmises par RPVA le 11 août 2022, la SIDR a demandé à la cour de :

– Juger l’appel interjeté par Madame [R] [Y] [H] infondé ;

– Débouter Mme [R] [Y] [H] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

– Inviter Mme [R] [R] [Y] [H] à communiquer sa nouvelle adresse, conformément à l’article 960, a) du Code de procédure civile ;

– Prendre acte que Mme [R] [R] [Y] [H] a restitué à la SIDR le logement loué, à effet au 13 juin 2022 ;

– Confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de SAINT-DENIS en date du 31 janvier 2022 en toutes ses dispositions, sauf à retirer aujourd’hui la mesure d’expulsion qui n’est plus nécessaire en raison du départ effectif de Mme [R] [R] [Y] [H] ;

– Condamner Mme [R] [Y] [H] à payer à la SIDR la somme de 971,12 € au titre de l’arrêté des comptes entre les parties, augmentés des intérêts au taux légal à compter de la notification des présentes écritures ;

– Condamner Mme [R] [Y] [H] à payer à la SIDR la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens exposés, y compris les frais de la sommation interpellative du 05 février 2021, de la sommation du 1 er juin 2022 et du constat d’huissier d’état des lieux de sortie du 13 juin 2022 pour moitié (total : 435,35 €) ;

A titre subsidiaire :

– Si par extraordinaire, la Cour de céans entendait reconnaître l’existence d’un préjudice moral subi par Mme [R] [R] [Y] [H] et octroyer à ce titre des dommages-intérêts, ramener le montant des indemnités à de plus justes proportions compte tenu du caractère excessif du montant sollicité et ordonner la compensation à due concurrence entre les sommes à régler entre les parties.

8- Pour l’essentiel, la SIDR fait valoir que :

– Mme [R] [R] [Y] [H] n’ pas indiqué sa nouvelle adresse en sorte que ses écritures sont irrecevables en application des dispositions de l’article 961 alinéa 2 du code de procédure civile ;

– Plusieurs locataires se sont plaints de Mme [R] [R] [Y] [H] au motif qu’elle organise de manière répétée des cérémonies religieuses, en semaine et le week-end, à l’origine de nuisances olfactives et sonores importantes et dont le rituel consiste également à déposer du sang et de l’urine animale sur les paliers ;

– Mme [R] [R] [Y] [H] manque à son obligation de jouissance paisible et cause un trouble anormal du voisinage d’une particulière gravité ;

– Le bailleur a l’obligation d’assurer la jouissance paisible de ses locataires et est responsable des troubles de jouissance ;

– La résiliation du bail est la sanction habituelle des troubles de voisinage réitérés ;

– Mme [R] [Y] [H] a quitté les lieux depuis le 23 mai 2022, un état des lieux de sortie ayant été dressé par huissier le 13 juin 2022 en l’absence délibérée de la locataire.

9- La procédure a été clôturée par une ordonnance du 10 novembre 2022 et renvoyée à l’audience du le 24 mars 2023.

10- A cette date, la cause a été renvoyée à l’audience du 22 septembre 2023 l’appelant n’ayant pas remis son dossier de plaidoirie.

MOTIFS

Sur la recevabilité des conclusions de Mme [R] [Y] [H] :

11- Aux termes des dispositions de l’article 960 du code de procédure civile, l’acte portant constitution d’avocat doit indiquer, lorsque la partie est une personne physique, ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance.

12- Il résulte des dispositions de l’article 961 du code de procédure civile, que les conclusions des parties ne sont pas recevables tant que les indications de l’article 960 du code de procédure civile n’ont pas été fournies.

13- En l’espèce, il n’est pas contesté que Mme [R] [R] [Y] [H] était effectivement domiciliée à l’adresse mentionnée sur sa déclaration d’appel portant constitution d’avocat transmise par RPVA le 24 février 2022 puis reprise sur les seules écritures qu’elle ait transmises le 18 mai 2022 .

14- L’obligation d’indiquer son adresse n’implique pas celle de donner ultérieurement connaissance d’un changement d’adresse.

15- La circonstance que Mme [R] [R] [Y] [H] ait pu déménager postérieurement à la notification de ses uniques écritures, ne lui fait par conséquent encourir aucune irrecevabilité du chef des dispositions de l’article 961 du code de procédure civile.

15- Il convient par conséquent d’écarter la fin de non recevoir.

Sur la résiliation du bail de Mme [R] [R] [Y] [H]:

16- Aux termes des dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

17- Selon les dispositions de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut provoquer la résolution du contrat.

18- En l’espèce, il est établi par les nombreuses attestations que la SIDR verse aux débats que Mme [R] [R] [Y] [H] organise des cérémonies à caractère religieux dans son appartement.

19- Il ressort de ces témoignages que ces cérémonies, qui se renouvellent plusieurs fois par mois, s’accompagnent de chants, de claquements des mains, de cris et de coups de bâton sur le sol, lesquels représentent pour le voisinage des nuisances sonores importantes.

20- Plusieurs voisins dénoncent également des nuisances olfactives du fait de fumées nauséabondes liées à la combustion, au cours des cérémonies, d’encens, de résine et de camphre.

21- Enfin, plusieurs témoignages font ressortir la présence, à l’issue des cérémonies, de dépôt de sang et d’urine animale dans les parties communes du bâtiment.

22- Par leur fréquence et l’importance du trouble qu’elles provoquent au sein de l’immeuble, ces cérémonies ne sont plus en rapport avec un usage raisonnable de la chose louée au sens des dispositions de l’article 1728 du code civil ni avec la destination d’habitation des lieux.

23- Il est également établi que la SIDR a tenté plusieurs démarches vis-à-vis de sa locataire (visite, lettre, sommation interpellative) afin de la rappeler à ses obligations, démarches qui sont cependant restées vaines.

24- Au vu de ces éléments, il apparaît que la SIDR, qui est elle-même tenue d’assurer aux autres locataires de son immeuble une jouissance paisible de la chose qu’ils lui louent, est dés lors fondée à se prévaloir, à l’encontre de Mme [R] [R] [Y] [H], de la faculté de résiliation prévue à titre de sanction par les dispositions de l’article 1217 du code civil.

Sur la mesure d’expulsion :

25- Il est établi par les propres déclarations et pièces du bailleur que Mme [R] [R] [Y] [H] a remis à la SIDR les clefs de l’appartement litigieux le 23 mai 2022.

26- Il n’y a donc plus lieu d’ordonner son expulsion.

Sur la demande en paiement de la SIDR :

27- Aux termes des dispositions de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

28- En l’espèce, il est constant que la SIDR a donné en location à Mme [R] [R] [Y] [H], à compter du 18 avril 2019, un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] moyennant le paiement d’un loyer de 421, 50 € charges comprises.

29- L’obligation dont la SIDR poursuit le paiement est donc bien établie.

30- Mme [R] [R] [Y] [H] a quitté les lieux, remettant à la SIDR les clefs de l’appartement litigieux le 23 mai 2022.

31- A la date du 31 mai 2022, Mme [R] [R] [Y] [H] restait redevable, selon le décompte à la date du 09 août 2022 que produit la SIDR, de la somme de 926, 84 € après contre-passation au débit du compte de l’allocation logement du mois de mai 2022.

32- A cette somme, il convient de retirer un versement intervenu à la date du 9 juin 2022 pour un montant de 81, 08 € ainsi que le dépôt de garantie conservé par le bailleur pour un montant de 354, 56 €.

33- Il convient par contre, conformément aux dispositions du bail (article 11), de rajouter la somme de 179, 29 € correspondant à la moitié des frais d’huissier engagés par la SIDR pour la réalisation de l’état des lieux de sortie.

34- Au total, il apparaît que la SIDR est fondée à poursuivre la condamnation de Mme [R] [R] [Y] [H] à lui verser la somme de 670, 49 € (926, 84 – 81, 08 – 354, 56 + 179, 29) en principal, outre les intérêts au taux légal à compter de la notification des conclusions de la SIDR le 21 août 2022 constituant interpellation suffisante au sens des dispositions de l’article 1344 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [R] [R] [Y] [H] :

35- Il ne peut être fait grief à la SIDR, qui était fondée à se prévaloir d’un manquement du preneur à son obligation d’user raisonnablement de la chose louée, d’avoir recouru aux dispositions de l’article 1217 du code civil pour obtenir la résiliation judiciaire du bail consenti à Mme [R] [R] [Y] [H].

36- De manière plus générale, il n’est établi aucun comportement fautif de la part de la SIDR qui soit de nature à justifier l’octroi de dommages et intérêts à Mme [R] [R] [Y] [H].

37- C’est par conséquent à bon droit que le premier juge a débouté Mme [R] [R] [Y] [H] de sa demande.

Sur les dépens :

38- Mme [R] [Y] [H], partie succombante, aura la charge des dépens de première instance et d’appel, étant précisé que les dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ne comprennent pas, ainsi que le premier juge l’a précisé, les frais exposés pour la délivrance des sommations interpellatives des 05 février 2021 puis 1 er juin 2022.

39- En tant qu’elle doit supporter les dépens, Mme [R] [R] [Y] [H] n’est pas fondée à se prévaloir des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

40- Il n’apparaît pas inéquitable, enfin, de laisser la SIDR supporter la charge des frais irrépétibles qu’elle a été amenée à exposer en première instance puis en cause d’appel.

41- Il n’y a donc pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement rendu le 31 janvier 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis sauf en ce qui concerne la mesure d’expulsion prononcée à l’encontre de Mme [R] [R] [Y] [H];

Statuant à nouveau,

Ecarte la fin de non recevoir soulevée par la société immobilière du département de la Réunion à l’égard des conclusions de Mme [R] [R] [Y] [H] ;

Dit n’y avoir lieu de prononcer une mesure d’expulsion à l’encontre de Mme [R] [R] [Y] [H] ;

Condamne Mme [R] [Y] [H] à verser à la société immobilière du département de la Réunion la somme de 670, 49 €, en principal, outre les intérêts au taux légal à compter du 11 août 2022 ;

Dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que Mme [R] [R] [Y] [H] aura la charge des dépens exposés en cause d’appel lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT