Ordonnance n 85

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21 Décembre 2023

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N° RG 23/00075 –

N° Portalis DBV5-V-B7H-G473

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S.A.R.L. ARBRE BENI

C/

[N] [X], [L] [R]

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R E P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

ORDONNANCE DE LA PREMIERE PRÉSIDENTE

RÉFÉRÉ

Rendue publiquement le vingt et un décembre deux mille vingt trois par Madame Estelle LAFOND, conseillère chargée du secrétariat général de la première présidence déléguée par la première présidente de la cour d’appel de Poitiers, assistée de Madame Inès BELLIN, greffière,

Dans l’affaire qui a été examinée en audience publique le sept décembre deux mille vingt trois, mise en délibéré au vingt et un décembre deux mille vingt trois.

ENTRE :

S.A.R.L. ARBRE BENI S.A.R.L, immatriculée au RCS de LA ROCHELLE sous le n° B 812 512 887, prise en la personne de son gérant, en exercice, et de tous autres représentants légaux domiciliés ès-qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS, substitué par Me Amélie GUILLOT, avocat au barreau de POITIERS, avocat postulant,

et par Me Jean-michel BALLOTEAU de la SCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant

DEMANDEUR en référé ,

D’UNE PART,

ET :

Monsieur [N] [X]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Olivier BERTRAND de la SELARL BERTRAND, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

Monsieur [L] [R]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Olivier BERTRAND de la SELARL BERTRAND, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

DEFENDEURS en référé ,

D’AUTRE PART,

Faits et procédure :

Par acte notarié en date du 29 mai 2015, la SCI THOGOT a donné à bail commercial à la SARL L’ARBRE BENI, laquelle exploite un fonds de commerce de restauration rapide, des locaux situés dans un ensemble immobilier sur la commune de La Rochelle, soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis.

Ledit bail a été consenti pour une durée de 9 mois moyennant un loyer annuel initial de 14 400 euros hors taxes, hors charges, payable par terme mensuel de 1 200 euros hors taxes.

Arguant que l’exploitation du fonds de commerce serait à l’origine de nuisances sonores et olfactives, la SCI THOGOT a, par exploit en date du 4 juin 2018, fait assigner la SARL L’ARBRE BENI devant le président du tribunal de grande instance de La Rochelle, la SCI THOGOT et la SARL L’ARBRE BENI ayant parallèlement été assignées devant la même juridiction par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble.

Le tribunal de grande instance de La Rochelle a débouté les demandeurs de leurs demandes.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel dudit jugement.

Selon un arrêt en date du 16 février 2021, la cour d’appel de Poitiers a ordonné à la SARL L’ARBRE BENI de réaliser des travaux portant sur le système d’extraction-ventilation dans les six mois de la signification dudit arrêt, sous astreinte de 50 euros par jour de retard durant trois mois suivant le délai imparti.

La SARL L’ARBRE BENI qui indique avoir obtenu l’autorisation de réaliser les travaux, soutient s’être vue retirer cette autorisation à la suite du recours de l’un des copropriétaires, Monsieur [W], agissant au nom du syndicat des copropriétaires.

Un recours administratif, est aujourd’hui pendant devant le tribunal administratif de Poitiers.

Le syndicat des copropriétaires a saisi le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de La Rochelle afin d’obtenir la liquidation de l’astreinte et la fixation d’une astreinte plus importante.

Le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de La Rochelle a ordonné une mesure d’expertise judiciaire et sursis à statuer dans l’attente du rapport d’expertise.

Par exploit en date du 8 décembre 2022, Messieurs [X] et [R] ont fait délivrer à la société L’ARBRE BENI, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Arguant de la persistance des manquements de la SARL L’ARBRE BENI et des nuisances, Messieurs [X] et [R] ont, par exploit en date du 26 avril 2023, fait assigner la SARL L’ARBRE BENI devant le président du tribunal judiciaire de La Rochelle, statuant en référé.

Par ordonnance en date du 12 septembre 2023, la président du tribunal judiciaire de La Rochelle a :

constaté la résiliation du bail commercial au 9 janvier 2023,

ordonné l’expulsion de la SARL L’ARBRE BENI, et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification de la décision ;

condamné la SARL L’ARBRE BENI à payer à Messieurs [X] et [R], à compter du 9 janvier 2023, une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer, et ce jusqu’à libération effective des locaux avec remise des clés ;

condamné la SARL L’ARBRE BENI à leur verser la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL L’ARBRE BENI a interjeté appel de ladite ordonnance selon déclaration en date du 15 septembre 2023.

Par exploit en date du 25 octobre 2023, la SARL L’ARBRE BENI a fait assigner Monsieur [N] [X] et Monsieur [L] [R] devant la première présidente de la cour d’appel de Poitiers, statuant en référé, aux fins d’obtenir, par application des dispositions de l’article 514-3 du code de procédure civile, l’arrêt de l’exécution provisoire de la décision dont appel.

L’affaire, appelée une première fois à l’audience du 16 novembre 2023, a été renvoyée à l’audience du 7 décembre 2023.

La SARL L’ARBRE BENI fait valoir que les conditions tenant à l’urgence, à l’absence de contestation sérieuse ou d’un différend, à la prévention d’un dommage imminent ou l’existence d’un trouble manifestement illicite issues des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile ne seraient pas réunies.

Elle indique avoir soulevé l’incompétence du juge des référés au regard de l’existence de plusieurs contestations sérieuses.

Elle fait ainsi valoir que le commandement visant la clause résolutoire constituait un « commandement de payer les loyers » alors qu’aucun retard dans le paiement des loyers ne pourrait lui être reproché, tel que cela aurait été constaté par le juge des référés.

Elle soutient avoir soulevé plusieurs autres contestations sérieuses tirées des manquements qui lui étaient reprochés par Monsieur [N] [X] et Monsieur [L] [R] et que l’existence de ces contestations sérieuses ne pouvait que faire obstacle à l’office du juge.

La SARL L’ARBRE BENI soutient en outre, que la réalité des manquements qui lui sont reprochés aurait dû être écartée au regard de leur absence de caractérisation.

Elle indique ainsi, s’agissant des travaux réalisés sur la façade de l’établissement, que la vitrine constituerait une partie privative du lot qu’elle loue et que par voie de conséquences elle n’aurait pas besoin d’obtenir l’accord de la copropriété. Elle fait valoir que les travaux auraient été réalisés au regard de l’état de délabrement de la vitrine et des portes à son entrée dans les lieux et qu’ils auraient été réalisés conformément à la configuration antérieure. Elle ajoute qu’une autorisation administrative lui aurait été accordée et qu’il appartenait à l’assemblée générale des copropriétaires d’engager une éventuelle procédure si elle l’estimait nécessaire. Elle soutient ainsi qu’il existait une contestation sérieuse ne permettant pas au juge des référés de statuer sur ce point.

S’agissant de l’enseigne et de la plaque figurant sur la devanture de l’établissement, elle soutient que tel que l’aurait constaté le juge des référés, aucun manquement à la réglementation locale n’aurait été rapporté et conformément au contrat de bail, l’enseigne ferait partie intégrante du fonds de commerce exploité, de sorte qu’elle aurait été dispensée de solliciter l’accord de la copropriété pour ces travaux. Elle fait valoir, en outre, que l’autorisation de modification de façade lui aurait été donnée préalablement à la réalisation des travaux.

Concernant l’attestation d’assurance, la société L’ARBRE BENI indique que le juge constaterait lui-même sa production au débat et qu’il ne pourrait être que constaté qu’elle est assurée depuis 2015. Elle soutient qu’à la lecture des dispositions du contrat de bail, si celui-ci l’obligeait à souscrire une assurance, le défaut de production de l’attestation d’assurance dans un quelconque délai ne serait pas sanctionné.

Enfin, s’agissant de l’accès au local, la SARL LARBRE BENI fait valoir que le contrat de bail viserait en réalité les équipements individuels, chauffage, gaz, électricité, ramonage qui se réfèreraient davantage à une occupation privée qu’à une exploitation commerciale. Elle soutient que Monsieur [N] [X] et [L] [R] n’auraient pas rapporté la preuve de la nécessité de telles visites et qu’une telle obligation ne serait assortie d’aucune sanction. Elle rappelle exploiter un établissement de restauration ouvert au public qui serait par conséquent soumis aux visites régulières des services sanitaires ou de sécurité, de sorte que tout défaut d’entretien aurait l’objet d’un constat ou d’une verbalisation. Elle indique, en outre, que Monsieur [N] [X] et Monsieur [L] [R] auraient été libres de venir quand bon leur semblait pour inspecter les lieux s’ils l’estimaient nécessaire.

La SARL L’ARBRE BENI fait valoir, en tout état de cause, que l’ensemble des manquements avancés par Monsieur [N] [X] et Monsieur [L] [R], si tant est qu’ils soient caractérisés, ne pourraient justifier la résiliation du contrat de bail en référé, en ce qu’ils ne sauraient constituer un dommage imminent à prévenir, ni un quelconque trouble manifestement illicite.

La SARL L’ARBRE BENI fait valoir que l’exécution provisoire de la décision litigieuse aurait pour elle des conséquences manifestement excessives.

Elle soutient que le critère tenant au risque de conséquences manifestement excessives serait, de fait, caractérisé s’agissant d’une société de restauration rapide, dès lors que l’expulsion signifierait, tel que l’a jugé la cour d’appel de Paris dans un arrêt en date du 17 mars 2022, « la fin de son activité commerciale et la mort de l’entreprise, sur laquelle aucun retour en arrière ne sera possible en cas d’infirmation ou d’annulation de la décision ».

Elle fait ainsi valoir que si tant est qu’elle puisse de reloger à court terme dans un local d’exploitation équivalent, répondant aux critères d’accueil d’une activité de restauration rapide, son expulsion précipitée entrainerait une cessation d’activité temporaire brutale et aurait donc un impact considérable sur son chiffre d’activité.

Elle expose par ailleurs, qu’une réinstallation exigerait d’obtenir toutes les autorisations administratives nécessaires et entrainerait une perte de sa clientèle actuelle, voire une perte de confiance des fournisseurs, de sorte que la pérennité de l’entreprise serait en jeu.

La SARL L’ARBRE BENI rappelle que l’examen au fond de l’affaire par la cour d’appel a été fixé à bref délai et qu’elle continue de s’acquitter des loyers, de sorte que l’arrêt de l’exécution provisoire ne causerait aucun préjudice à Monsieur [N] [X] et Monsieur [L] [R].

Elle sollicite la condamnation solidaire de ces derniers à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [N] [X] et Monsieur [L] [R] indiquent s’en rapporter à justice sur l’arrêt de l’exécution provisoire du chef de l’expulsion ordonnée, mais s’opposent à la demande générale d’arrêt de l’exécution provisoire.

Ils indiquent que la SARL L’ARBRE BENI ne justifierait d’aucun moyen sérieux d’annulation ou de réformation.

Ils font ainsi valoir que la société L’ARBRE BENI n’aurait fait valoir aucun argument dans le délai d’un mois ouvert par le commandement du 8 décembre 2022 et que ce serait à bon droit que l’ordonnance déférée aurait constaté l’acquisition de la clause résolutoire par la persistance des infractions au bail commercial au-delà de ce délai.

Ils soutiennent qu’ils n’entendraient pas poursuivre l’exécution forcée du chef de l’expulsion ordonnée compte-tenu de l’appel interjeté par la société L’ARBRE BENI et audiencé le 5 mars 2024.

Ils font valoir que la société L’ARBRE BENI ne se serait acquittée spontanément d’aucune des condamnations prononcées à son encontre alors qu’elle ne développerait aucun moyen tiré de difficultés économiques actuelles.

Ils sollicitent la condamnation de la SARL L’ARBRE BENI à leur payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un examen complet de leurs moyens et prétentions.

Motifs :

L’article 514-3 du code de procédure civile dispose qu’en cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d’observations sur l’exécution provisoire n’est recevable que si, outre l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance.

En cas d’opposition, le juge qui a rendu la décision peut, d’office ou à la demande d’une partie, arrêter l’exécution provisoire de droit lorsqu’elle risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

Il en découle que l’arrêt de l’exécution provisoire est subordonné à la réalisation des deux conditions, cumulatives, suivantes: la démonstration de l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation de la décision qui en est assortie, et la justification de ce que l’exécution de cette décision risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

Sur les moyen sérieux d’annulation ou de réformation, il doit être rappelé que l’appréciation de l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation par la juridiction du premier président ne peut revenir à un examen au fond de l’affaire qui appartient à la cour, saisie de l’affaire au fond.

Ainsi, le premier président n’a pas le pouvoir d’examiner le bien-fondé de l’appréciation faite par la juridiction de première instance au regard des éléments de l’espèce et du droit des parties.

Au terme de sa motivation, le juge des référés rappelle qu’ « en application de l’article L.145641 du code de commerce « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Il poursuit en indiquant que « le bail signé par les parties contient une clause résolutoire rédigée comme suit :

Les parties conviennent expressément que :

en cas de manquement par le PRENEUR à l’une quelconque de ses obligations contractuelles, qui sont toutes de rigueur,

en cas de violation des dispositions imposées au PRENEUR par les textes légaux et réglementaires, dont les articles L.145-1 et suivants du code de commerce,

le bail sera résilié de plein droit un mois après mise en demeure d’exécuter délivrée par exploit d’huissier restée sans effet : les conditions d’acquisition de la clause résolutoire seront constatées judiciairement et l’expulsion du PRENEUR devenu occupant sans droit ni titre, ordonnée par le juge ».

Aux termes de son ordonnance, le juge des référés constate que Monsieur [N] [X] et Monsieur [L] [R] ont « observé les formalités prévues au contrat signé entre les parties et nécessaires à l’acquisition de la clause résolutoire» et que « le fait que le commandement soit « commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire » alors que les loyers sont versés régulièrement ne constitue pas une contestation sérieuse alors que la commissaire de justice a bien énuméré les différents manquements aux obligations contractuelles reprochés en visant l’article L.145641 du code de commerce et la clause résolutoire dudit bail ».

Le juge des référés rappelle qu’il est « le juge de l’évidence et du provisoire » et qu’« il ne lui appartient pas de se substituer au juge du fond en analysant les manquements respectifs des parties dans l’exécution de leurs obligations ». C’est ainsi que le juge des référés a écarté certains des points de manquements soulevés par Monsieur [N] [X] et Monsieur [L] [R] tenant au non-respect du règlement de copropriété, au non-respect du dispositif de l’arrêt de la cour d’appel de Poitiers, aux nuisances sonores générées par l’ouverture nocturne de l’établissement au motif qu’il existait une contestation sérieuse sur les manquements contractuels invoqués qu’aucune preuve de l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite n’était rapportée.

Le juge des référés retient au contraire, s’agissant des travaux entrepris sur la façade de l’établissement, qu’« il n’existe aucune contestation sur le fait que les travaux ont été réalisés en passant outre au refus de l’assemblée générale des copropriétaires et au refus de l’autorité administrative », que le manquement de SARL L’ARBRE BENI « est ainsi établi » et qu’« en l’absence de régularisation, la clause résolutoire a produit son effet ».

S’agissant de l’enseigne et de la plaque de la devanture, le juge des référés retient que si « les requérants ne rapportent pas d’éléments concernant un éventuel manquement à la règlementation locale », le bail stipule « ENSEIGNE/PLAQUE : ne modifier et ne poser aucune enseigne ou plaque sans l’accord préalable et écrit du BAILLEUR et celui de la copropriété s’il y a lieu, le PRENEUR devant faire son affaire personnelle des autorisations administratives et des taxes d’une autorisation ». Il retient que « la société L’ARBRE BENI se cantonne d’affirmer que l’enseigne commerciale fait partie intégrante du fonds de commerce qui est exploité conformément à la destination des locaux du présent bail sans rapporter la preuve de la demande faite par écrit au bailleur et à la copropriété et encore moins d’une autorisation », et en déduit que « le manquement contractuel est sur ce point parfaitement établi et n’est pas sérieusement contestable si bien que la clause résolutoire a, à ce titre, produit son effet ».

Concernant l’attestation locative du local, le juge des référés retient que « l’attestation d’assurance a été versée au débat par la défenderesse et démontre que la locataire est assurée conformément aux stipulation du bail » mais que néanmoins, « le bail stipulait que le preneur devait justifier de cette assurance à première réquisition par le bailleur. Le commandement du 08 décembre 2022 faisait expressément commandement à la SARL L’ARBRE BENI de produire son attestation d’assurance. Or la défenderesse n’a communiqué cette attestation qu’au-delà du délai d’un mois prévu au bail ». Il indique qu’il « n’existe aucune contestation sérieuse » et que « l’acquisition de la clause résolutoire n’est pas sérieusement contestable ».

S’agissant de l’accès au local, le juge des référés retient qu’« il ressort des dispositions du bail, et notamment la page 5, que le locataire a l’obligation de laisser le bailleur ou toute personne mandatée, visiter sur rendez-vous et 2 fois par an si nécessaire les lieux loués pour s’assurer de leur état d’entretien et du respect de toutes les clauses, charges et conditions du présent bail » et constate « un manquement contractuel sur ce point qui n’est pas sérieusement contestable et justifie également la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ».

Ainsi, au regard de la motivation du tribunal, les moyens invoqués par la SARL L’ARBRE BENI n’apparaissent pas sérieux.

Les conditions d’application de l’article 514-3 du code de procédure civile étant cumulatives, faute pour la SARL L’ARBRE BENI de rapporter la preuve de l’existence de moyens sérieux de réformation de la décision litigieuse, il n’y a pas lieu d’examiner l’autre condition liée au risque de conséquences manifestement excessives de l’exécution provisoire, la demande d’arrêt de l’exécution provisoire sera rejetée.

A toutes fins utiles, il sera rappelé que l’exécution provisoire se poursuit aux risques et périls du créancier.

Partie succombante à la présente instance de référé, la SARL L’ARBRE BENI sera condamnée à payer à Monsieur [X] et Monsieur [R] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Décision :

Par ces motifs, nous, Estelle LAFOND, conseillère chargée du secrétariat général de la première présidence déléguée par la première présidente de la cour d’appel de Poitiers, statuant par ordonnance contradictoire :

Déboutons la SARL L’ARBRE BENI de sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire de l’ordonnance rendue par président du tribunal judiciaire de La Rochelle le 12 septembre 2023 ;

Condamnons la SARL L’ARBRE BENI à payer à Monsieur [X] et Monsieur [R] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SARL L’ARBRE BENI aux dépens.

Et nous avons signé la présente ordonnance avec le greffier.

La greffière, La conseillère,

Inès BELLIN Estelle LAFOND