TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 20 DECEMBRE 2023

Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 22/05621 – N° Portalis DB3S-W-B7G-WH26
N° de MINUTE : 23/01678

DEMANDEUR

S.C. SCI NAT 26
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Maître Joël ROUACH de la SELEURL JR AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0577

C/

DEFENDEURS

Monsieur [I] [W]
[Adresse 3]
[Localité 7]
représenté par Me Habiba LAYA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 18

Madame [K] [D] épouse [W]
[Adresse 3]
[Localité 7]
représentée par Me Habiba LAYA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire :18

Monsieur [Y] [W]
[Adresse 3]
[Localité 7]
représenté par Me Habiba LAYA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 18

Société LES CHAMBRES
[Adresse 2]
[Localité 7]
représentée par Maître Morgane BLOTIN de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 500

Monsieur [B] [S]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Maître Morgane BLOTIN de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 500

Madame [M] [F] [V]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Maître Morgane BLOTIN de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 500

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 18 Octobre 2023.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing-privé en date du 24 janvier 2020, la SCI NAT 26 a consenti un bail commercial à la SAS LES CHAMBRES portant sur des locaux situés au [Adresse 3] et [Adresse 2] – [Localité 7] et ce, pour une durée de neuf années, soit du 3 février 2020 au 2 février 2029, et un loyer annuel de base de 70 000€ hors taxes et hors charges. La destination du local fixée au bail est « Studio de tatouage, Galerie d’art et événementiel, Coworking, Petite restauration accessoire (café) ».

Les parties ont convenu, en contrepartie de la réalisation de travaux par la société preneuse, une franchise et une réduction de loyers sur la première période triennale dont ils ont fixé les modalités au bail.

Monsieur [B] [S] et Madame [M] [F] [V] se sont tous deux portés caution solidaire de la société LES CHAMBRES aux termes d’un engagement du 24 janvier 2020 annexé au bail.

Par acte extrajudiciaire en date du 10 février 2022, la bailleresse a fait délivrer à la société LES CHAMBRES un commandement de payer visant la clause résolutoire aux fins, d’une part, de régler dans un délai d’un mois la dette locative à hauteur de 50.022,36€ en principal et, d’autre part, de justifier d’une assurance. Ce commandement a également été signifié à Monsieur [B] [S] et Madame [M] [F] [V], en leur qualité de cautions, le 15 février 2022.

Par acte d’huissier du 17 mai 2022, la SCI NAT 26 a assigné la société LES CHAMBRES ainsi que ses cautions, Madame [V] et Monsieur [S], devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :
A TITRE PRINCIPAL :
CONSTATER le non-paiement des loyers et charges par la société LES CHAMBRES,
CONSTATER en conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail commercial du 24 janvier 2020 conclu entre la société SCI NAT 26 d’une part, et la société LES CHAMBRES d’autre part au titre du non-paiement des loyers et charges par la société LES GHAMBRES et la résiliation du bail à la date du 11 mars 2022,

En conséquence :
ORDONNER l’expulsion de la société LES CHAMBRES et de tous occupants de son chef des locaux commerciaux (en ce compris, annexes, débarras, grenier, atelier, bureau etc..) qu’elle occupe (comprenant les meubles équipements, et mobiliers), au [Adresse 3] et
[Adresse 2] avec si besoin est, le concours de la force publique
ainsi qu’un serrurier,
JUGER qu’en application des dispositions de l’article 65 de la loi du 9 juillet 1991 et 201 du décret du 31 juillet 1992, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la société LES CHAMBRES, en un lieu qu’elle aura choisi et qu’à défaut, ils seront entreposés en un lieu approprié décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois
CONDAMNER solidairement la société LES CHAMBRES, Monsieur [B] [S] et Madame [M] [F] [V] au paiement de la somme de 57.538.10€ en principal, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation demeurés impayés au mois de mai 2022, sauf à parfaire et actualiser, outre les intérêts au taux conventionnel (taux interbancaire offert en euros majoré de 4.5 points),
ASSORTIR la condamnation à l’arriéré locatif de la pénalité de retard contractuel de 10% de la somme due savoir, la somme de 6.552,31€ sauf à parfaire et actualiser,
REJETER purement et simplement toute demande de délais de paiement ou d’échelonnement de la dette compte tenu (i) de son ancienneté et de son importance(ii)de l’absence de démarches réelles de la société LES CHAMBRES pour apurer sa situation (iii) du comportement de la société LES CHAMBRES,
REJETER purement et simplement toute demande de suspension des effets de la clause résolutoire pour régularisation de la dette locative qui interviendrait postérieurement à la délivrance de l’assignation,

A TITRE SUBSIDIAIRE
JUGER que la société LES CHAMBRES ne respecte pas son obligation légale et contractuelle de
jouissance raisonnable des locaux loués et nuit au voisinage de façon répétée depuis son ouverture à la mi-mai 2021,
JUGER que la société LES CHAMBRES exerce une activité de restauration non autorisée par le bail ni par la bailleresse,
JUGER que la société LES CHAMBRES n’est pas immatriculée pour exercer une activité de restauration quelle qu’elle soit dans les locaux loués,
JUGER que ces infractions de par leur accumulation et leur permanence dans le temps sont suffisamment graves pour que soit prononcée la résiliation du bail,

En conséquence :
PRONONCER la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial du 24 janvier 2020 conclu entre la société SCI NAT 26 d’une part, et la société LES CHAMBRES à compter de la décision à intervenir,
ORDONNER l’expulsion de la société LES CHAMBRES et de tous occupants de son chef des locaux commerciaux (en ce compris, annexes, débarras, grenier, atelier, bureau etc..) qu’elle occupe (comprenant les meubles équipements, et mobiliers), au [Adresse 3] et
[Adresse 2] avec si besoin est, le concours de la force publique ainsi qu’un serrurier,
DIRE ET JUGER qu’en application des dispositions de l’article 65 de la loi du 9 juillet 1991 et 201 du décret du 31 juillet 1992, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la
société LES CHAMBRES, en un lieu qu’elle aura choisi et qu’à défaut, ils seront entreposés en un lieu approprié décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois,

EN TOUT ETAT DE CAUSE
AUTORISER la société SCI NAT 26 à conserver le montant de 17.515,14€ versé à titre de dépôt de garantie en compensation du préjudice subi, conformément aux stipulations de l’article « Clause résolutoire » du bail,
FIXER l’indemnité d’occupation due par la société LES CHAMBRES à la société SCI NAT 26 à compter de la résiliation, au double du montant du loyer courant majoré des provisions pour charges, taxes et impôts laquelle,
JUGER que l’indemnité d’occupation sera due jusqu’à libération complète effective de l’ensemble des lieux par la société LES CHAMBRES et de tous occupants de son chef (y inclus grenier, débarras, atelier etc…) ainsi que de tous meubles et équipements, lui appartenant ou appartenant à tous occupants de son chef,
condamner solidairement la sociéte LES CHAMBRES, Monsieur [B] [S] et Madame [M] [F] [V] à verser à la société SCI NAT 26 la somme de 4 500€ au titre des frais irrépétibles qu’elle a dû engager pour faire valoir ses intérêts en application de l’article 700 CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris l’intégralité des frais du commandement de payer, de signification aux cautions, de délivrance de l’assignation,
RAPPELER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 30 mai 2023, la SCI NAT 26 a sollicité du tribunal judiciaire de Bobigny de :

A titre principal :
– Constater le non-paiement des loyers et charges par la société LES CHAMBRES ;
– Constater en conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail commercial du 24 janvier 2020 conclu entre la société SCI NAT 26 d’une part, et la société LES CHAMBRES d’autre part au titre du non-paiement des loyers et charges par la société LES CHAMBRES et la résiliation du bail à la date du 11 mars 2022 ;

En conséquence :
– Ordonner l’expulsion de la société LES CHAMBRES et de tous occupants de son chef des locaux commerciaux (en ce compris, annexes, débarras, grenier, atelier, bureau, etc.) qu’elle occupe (comprenant les meubles, équipements, et mobiliers), au [Adresse 3] et [Adresse 2] – [Localité 7] avec si besoin est, le concours de la force publique ainsi qu’un serrurier ;
– Juger qu’en application des dispositions de l’article 65 de la loi du 9 juillet 1991 et 201 du décret du 31 juillet 1992, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la société LES CHAMBRES, en un lieu qu’elle aura choisi et qu’à défaut, ils seront entreposés en un lieu approprié décrit avec précision par l’huissier de justice, chargé de l’exécution avec sommation d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois ;
– Condamner solidairement la société LES CHAMBRES, Monsieur [B] [S] et Madame [M] [F] [V] au paiement de la somme 102.157,18€ en principal, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation demeurés impayés au mois de mai 2023, sauf à parfaire et actualiser, outre les intérêts au taux conventionnel (taux interbancaire offert en euros majoré de 4,5 points) ;
– Assortir la condamnation à l’arriéré locatif de la pénalité de retard contractuel de 10 % de la somme due à savoir, la somme de 6.738, 05€ sauf à parfaire et actualiser ;
– Rejeter purement et simplement toute demande de délais de paiement ou d’échelonnement de la dette compte tenu (i) de son ancienneté et de son importance, (ii) de l’absence de démarches réelles de la société LES CHAMBRES pour apurer sa situation (iii) du comportement de la société LES CHAMBRES ;

– Rejeter purement et simplement toute demande de suspension des effets de la clause résolutoire pour régularisation de la dette locative qui interviendrait postérieurement à la délivrance de l’assignation ;

A titre subsidiaire,
– Juger que la société LES CHAMBRES ne respecte pas son obligation légale et contractuelle de jouissance raisonnable des locaux loués et nuit au voisinage de façon répétée depuis son ouverture à la mi-mai 2021 ;
– Juger que la société LES CHAMBRES exerce une activité de restauration non autorisée par le bail ni par la bailleresse ;
– Juger que la société LES CHAMBRES n’est pas immatriculée pour exercer une activité de restauration quelle qu’elle soit dans les locaux loués ;
– Juger que ces infractions de par leur accumulation et leur permanence dans le temps sont suffisamment graves pour que soit prononcée la résiliation du bail ;

En conséquence,
– Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial du 24 janvier 2020 conclu entre la société SCI NAT 26 d’une part, et la société LES CHAMBRES à compter de la décision à intervenir ;
– Ordonner l’expulsion de la société LES CHAMBRES, et de tous occupants de son chef des locaux commerciaux (en ce compris, annexes, débarras, grenier, atelier, bureau, etc.) qu’elle occupe (comprenant les meubles équipements, et mobiliers), au [Adresse 3] et [Adresse 2] – [Localité 7] avec si besoin est, le concours de la force publique ainsi qu’un serrurier ;
– Dire et juger qu’en application des dispositions de l’article 65 de la loi du 9 juillet 1991 et 201 du décret du 31 juillet 1992, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la société LES CHAMBRES, en un lieu qu’elle aura choisi et qu’à défaut, ils seront entreposés en un lieu approprié décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois ;

Sur les demandes formulées par les consorts [W] :
– Rejeter les demandes de condamnation solidaire formulée par Monsieur [I] [W], Madame [K] [D] épouse [W] et Madame [Y] [W] à l’encontre de la société SCI NAT 26 ;

A défaut,
– Condamner la société LES CHAMBRES, Monsieur [B] [S] et Madame [M] [F] [V] à garantir et relever indemne la société SCI NAT 26 de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au regard des demandes de condamnation solidaire demandées par Monsieur [I] [W], Madame [K] [D] épouse [W] et Madame [Y] [W] ;

En tout état de cause,
– Débouter la société LES CHAMBRES, Monsieur [B] [S] et Madame [M] [F] [V] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;
– Autoriser la société SCI NAT 26 à conserver le montant de 17. 515, 14€ versé à titre de dépôt de garantie en compensation du préjudice subi, conformément aux stipulations de l’article « Clause résolutoire » du bail ;
– Fixer l’indemnité d’occupation due par la société LES CHAMBRES à la société SCI NAT 26 à compter de la résiliation, au double du montant du loyer courant majoré des provisions pour charges, taxes, et impôts ;
– Juger que l’indemnité d’occupation sera due jusqu’à libération complète effective de l’ensemble des lieux par la société LES CHAMBRES et de tous occupants de son chef (y inclus grenier, débarras, atelier etc.) ainsi que de tous meubles et équipements, lui appartenant ou appartenant à tous occupants de son chef ;
– Condamner solidairement la société LES CHAMBRES, Monsieur [B] [S] et Madame [M] [F] [V] à verser à la société SCI NAT 26 la somme de 6.000€ au titre des frais irrépétibles qu’elle a dû engager pour faire valoir ses intérêts en application de l’article 700 CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris l’intégralité des frais du commandement de payer, de signification aux cautions, de délivrance de l’assignation ;
– Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la SCI NAT 26 affirme que l’activité de la société LES CHAMBRES n’a pu être que faiblement impactée par les mesures de police appliquées au cours de la crise sanitaire puisqu’elle n’a pu débuter son activité qu’au mois de mai 2021.

En outre, la SCI NAT 26 argue que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérées au contrat de bail commercial la liant à la société LES CHAMBRES sont réunies du fait du non-paiement des loyers à échéance et du commandement de payer en date 10 février 2022 qui vise expressément ladite clause. Ainsi, la résolution du contrat doit être prononcé à la date du 10 mars 2022 à 24h00 puisque la société LES CHAMBRES ne s’est pas acquittée de la dette locative dans le délai imparti. Elle sollicite donc également sa condamnation au paiement de la somme de 102.157, 28€ à ce titre. La SCI NAT 26 s’oppose fermement à l’octroi de tout délai de paiement en faisant valoir les multiples relances notifiées au preneur, la clarté du bail, les tentatives de conciliation réalisées et l’absence de réaction de la société LES CHAMBRES en vue de résorber la dette locative. Elle estime, de surcroît, que la locataire ne démontre pas être en mesure de respecter un calendrier d’apurement. Par ailleurs, si au sein de ses écritures, la société LES CHAMBRES prétend qu’elle devrait recevoir des subventions d’organismes publics qui pourraient lui permettre de rembourser sa dette ; ces fonds seraient en réalité destinés à l’association LES CHAMBRES et non à la société LES CHAMBRES et n’ont en tout état de cause pas vocation à régler une dette locative. En outre, la société LES CHAMBRES ne prouve pas même qu’elle aurait véritablement obtenu de tels fonds.

Subsidiairement, en cas de non-reconnaissance de l’acquisition de la clause résolutoire par la juridiction de céans, la SCI NAT 26 sollicite la résolution judiciaire du bail commercial au regard des différents manquements contractuels imputables à la société LES CHAMBRES. Est ici évoquée la violation de l’obligation de jouissance raisonnable des locaux loués. En effet, ses voisins font part de nuisances sonores et olfactives importantes, ce qui n’empêche pas la preneuse de persister dans l’organisation d’événements gênants. En parallèle, au mépris de la prévision contractuelle de l’activité exploitée, la société preneuse exerce sans autorisation une activité de restauration pour laquelle elle n’est pas habilitée tout comme une activité de salle de réception et d’entrepreneur du spectacle non autorisée par le contrat de bail.

Sur le prétendu préjudice de jouissance dont la société LES CHAMBRES considère être victime, la SCI NAT 26 affirme que la locataire ne justifie ni la faute de la bailleresse, ni le lien de causalité ou le quantum du préjudice. Elle ne rapporte pas non plus la preuve qu’elle aurait demandé à la SCI NAT 26 d’intervenir en raison de troubles subis.

Sur la demande des consorts [W] tendant à la condamnation solidaire de la SCI NAT 26 et de la société LES CHAMBRES au paiement de 10.000€ en réparation de leurs préjudices, la bailleresse soutient que celle-ci ne peut prospérer à son encontre puisqu’elle a accompli les diligences nécessaires à la cession des troubles. Cependant, si le Tribunal la condamne, il y aura lieu qu’il condamne la société LES CHAMBRES et ses gérants à la relever indemne et à la garantir de l’ensemble des condamnations prononcées.
*

La société LES CHAMBRES, Monsieur [B] [S] et Madame [M] [F] [V] ont constitué avocat.

Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 30 mai 2023, ils ont demandé à la juridiction de céans de :

A titre principal,
– Ordonner la suspension de la résiliation et les effets de la clause résolutoire du bail ;

En conséquence,
– Rejeter l’ensemble des demandes formulées par la société SCI NAT 26 ;
– Accorder aux défendeurs un échelonnement des paiements sur une période de 24 mois de leur dette s’élevant à 57.538, 10€ à compter du jugement à intervenir ;

A titre subsidiaire,
– Dire et juger que la société LES CHAMBRES respecte son obligation de jouissance raisonnable des locaux loués ainsi que la destination des locaux prévue par le bail ;

En conséquence,
– Rejeter l’ensemble des demandes de résiliation du bail judiciaire formulées par la société SCI NAT 26 ;
– Condamner à titre reconventionnel, la société SCI NAT 26 à verser à la société LES CHAMBRES la somme de 20. 000€ au titre de dommages et intérêts en raison du manquement à son obligation de faire jouir paisiblement la société LES CHAMBRES dudit local commercial ;

Sur les demandes formulées par les Consorts [W],
– Dire et juger que la société LES CHAMBRES respecte son obligation de jouissance raisonnable des locaux loués ainsi que la destination des locaux prévue par le bail ;

En conséquence,
– Rejeter l’ensemble des demandes de résiliation de bail judiciaire et d’expulsion formulées par les consorts [W] ainsi que la demande de condamnation de la société LES CHAMBRES à la somme de 10. 000€ au titre du préjudice moral ;

En tout état de cause,
– Condamner solidairement la société SCI NAT 26 et les Consorts [W] à payer aux défendeurs la somme de 6. 000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de leurs prétentions, la société LES CHAMBRES et ses gérants, Monsieur [B] [S] et Madame [M] [F] [V], soutiennent que du fait du retard pris par les travaux de remise en état des locaux, ayant justifié la franchise de loyer en début de bail, ces derniers étant de grande ampleur, cela a reporté l’exploitation de leur activité. Ils rappellent avoir sollicité dès le 17 mars 2020 une augmentation de la franchise et la modulation de l’échéancier du fait de ce contexte. Ils indiquent avoir en outre été victimes d’une erreur comptable et que malgré ces événements, ils ont effectué des virements au profit de la bailleresse dès qu’ils disposaient d’un peu de trésorerie. Par la suite, des échanges eurent lieu avec le mandataire de la bailleresse afin d’arranger la situation. Nonobstant cette communication, la SCI NAT 26 a signifié un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 février 2022, ce qui caractérise selon eux sa mauvaise foi. La SCI NAT 26 était informée des comportements violents dont étaient victimes Monsieur [S] et Madame [V] de la part du voisinage et de leur impact sur l’activité de la société LES CHAMBRES. Pourtant, malgré la reprise des échanges et la tenue d’un rendez-vous au mois de mars 2022 où des solutions de financement étaient exposées, la société bailleresse les a assignés devant la juridiction de céans le 17 mai 2022. Dès lors, la société LES CHAMBRES sollicite le rejet de la demande tendant au constat de la clause résolutoire au vu de sa mise en œuvre de mauvaise foi.

À titre subsidiaire, la société LES CHAMBRES requiert l’octroi de délais de paiement et la suspension du jeu de la clause résolutoire. Elle rappelle que cette décision doit résulter de l’appréciation de la situation du débiteur et de sa bonne foi. Or en l’espèce, la société LES CHAMBRES a connu de multiples difficultés déjà évoquées (crise sanitaire, retard des travaux, erreur comptable, voisinage…). Dans ce contexte, elle s’est efforcée de trouver des solutions aux impayés sans que la SCI NAT 26 ne soit jamais satisfaite. Elle ajoute qu’elle devrait recevoir prochainement diverses subventions publiques, ce qui lui permettrait d’améliorer sensiblement sa situation financière. Elle sollicite en conséquence des délais de paiement sur une durée de 24 mois ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur la résolution judiciaire, la société LES CHAMBRES rappelle que le juge du fond apprécie souverainement la réalité et la gravité des manquements invoqués. Elle affirme ensuite respecter son obligation de jouissance raisonnable des locaux loués et observer la destination des locaux prévue par le contrat de bail commercial. Elle précise que la modification de la destination du local commercial peut être expresse et formalisée mais peut également être tacite, résultant alors d’une tolérance du bailleur face à un changement d’activité. Or, il serait démontré que la SCI NAT 26 avait connaissance des projets de la société preneuse.
Finalement, au regard des pièces, aucun manquement grave ne pourrait être reproché au preneur.

La société LES CHAMBRES considère également que la SCI NAT 26 n’a pas assuré au preneur une jouissance paisible des locaux au regard des agissements violents émanant du voisinage dont la société LES CHAMBRES et ses gérant ont pu être victimes. En ce sens, la société bailleresse a pu être rappelée à l’ordre par la société preneuse. Est en conséquence sollicitée du tribunal la condamnation de la SCI NAT 26 au paiement de 20. 000€ en réparation du préjudice subi par la société preneuse.

*

Par conclusions notifiées le 26 décembre 2022, les Consorts [W] sont intervenus volontairement à l’instance en tant que propriétaires occupants du lot [Cadastre 8] de la copropriété sis [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 7]. Ils ont demandé au tribunal de céans de :

– Recevoir Monsieur [I] [W], Madame [K] [D] épouse [W] et Madame [Y] [W] en leur intervention volontaire ;
– Dire que l’activité de la société LES CHAMBRES contrevient aux dispositions du règlement de copropriété ;
– Dire que l’activité exploitée par la société LES CHAMBRES est à l’origine du trouble anormal de voisinage subi par Monsieur [I] [W], Madame [K] [D] épouse [W] et Madame [Y] [W] ;

En conséquence,
– Condamner solidairement la société LES CHAMBRES et la SCI NAT 26 à payer à Monsieur [I] [W], Madame [K] [D] épouse [W] et Madame [Y] [W] la somme de 10. 000€ en réparation de leur préjudice moral ;
– Ordonner la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial existant entre la SCI NAT 26 et la société LES CHAMBRES ;
– Ordonner l’expulsion de la société LES CHAMBRES et de tous occupants de son chef des locaux commerciaux avec si besoin est, le concours de la force publique ainsi qu’un serrurier ;
– Condamner solidairement la société LES CHAMBRES et la SCI NAT 26 à payer à Monsieur [I] [W], Madame [K] [D] épouse [W] et Madame [Y] [W] la somme de 3. 000€ en application de l’article 700 du Code de Procédure civile ;
– Condamner la société LES CHAMBRES aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, les consorts [W] allèguent qu’ils subissent des nuisances excessives et récurrentes du fait de l’activité exercée par la société LES CHAMBRES. Ils indiquent ensuite que leur intervention volontaire à la présente procédure est parfaitement recevable au regard des désordres supportés et de leur intérêt légitime à soutenir la demande de la SCI NAT 26 aux fins de résolution du contrat de bail commercial conclu le 24 janvier 2020.

Ils font également valoir que la société LES CHAMBRES viole continuellement le contrat de bail précité ; celle-ci ne respectant pas la destination des locaux prévue au bail en exerçant une activité de restauration ou encore celle d’organisation d’événements festifs. En outre, la société LES CHAMBRES ne respecte pas le règlement de copropriété qui oblige les occupants à veiller à la tranquillité de chacun et qui proscrit formellement tout bruit ou tapage nocturne. En effet, la société LES CHAMBRES exerce des activités qui, de par leur nature, contreviennent à ces stipulations auxquelles elle reste pourtant tenue.

Sur les préjudices subis, les consorts [W] précisent que leur logement est situé directement au-dessus de la cour et au premier étage. Ils rappellent être propriétaires depuis 30 ans et affirment qu’ils jouissaient jusqu’alors d’un cadre de vie calme. Depuis l’installation de la société preneuse, une des pièces de leur appartement n’est selon eux plus utilisable. Les éléments versés au dossier témoigneraient de l’intensité des nuisances dont ils souffrent du mardi au dimanche jusque dans la nuit. Malgré diverses tentatives de résolution de ces difficultés, les désordres persistent. Ils soutiennent subir un préjudice de jouissance et un préjudice moral du fait de cette situation qui justifient la condamnation de la société LES CHAMBRES à leur verser la somme de 10.000€ à titre de dommages-intérêts.
Le règlement de copropriété instaurant une solidarité entre le locataire et le copropriétaire bailleur, ils font valoir qu’il y a lieu à prononcer la condamnation solidaire de la SCI NAT 26 avec la société LES CHAMBRES.

*

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 06 juillet 2023 et fixée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 18 octobre 2023.

Par conclusions en date du 16 octobre 2023, la société LES CHAMBRES a sollicité du juge de la mise en état la révocation de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats afin qu’un sursis à statuer soit prononcé et ce, compte tenu, d’une part, de l’existence d’une procédure de conciliation ouverte par le président du tribunal de commerce de Bobigny le 19 janvier 2023, et, d’autre part, de l’existence d’une procédure pénale pendante devant le tribunal correctionnel de Bobigny.

A l’appui de ses prétentions, la société LES CHAMBRES avance que la procédure pénale en cours, qui l’oppose à certains de ses voisins, en raison de faits de menaces de mort et de violences volontaires au préjudice de Monsieur [S] et de Madame [V], a une influence certaine sur l’issue de l’instance menée devant la juridiction de céans en ce qu’elle concerne des nuisances similaires à celles rapportées par les Consorts [W]. Or l’audience pénale venant de faire l’objet d’un renvoi sur l’action publique et sur l’action civile au 09 septembre 2024, il lui paraît nécessaire de surseoir à statuer dans l’attente du jugement à venir.

Au surplus, la société LES CHAMBRES estime que l’ouverture d’une procédure de conciliation par ordonnance en date du 19 juillet 2023 du président du tribunal de commerce de Bobigny ayant pour objet le règlement des difficultés de la société preneuse ainsi que la négociation avec la bailleresse d’un échéancier en vue du règlement de la dette locative constitue également une cause grave justifiant également la révocation de l’ordonnance de clôture rendue le 6 juillet 2023 ainsi que le prononcé d’un sursis à statuer dans l’attente de la fin de la procédure de conciliation fixée au 18 décembre 2023 au plus tard.

Par conclusions en réplique, notifiées le 17 octobre 2023, la SCI NAT 26 a sollicité du juge de la mise en état de :

– Constater qu’aucune cause grave ne nécessite de révoquer l’ordonnance de clôture du 6 juillet 2023 ;
En conséquence :
– Confirmer l’ordonnance de clôture rendue le 6 juillet 2023 par le Tribunal de céans ;
– Débouter la société LES CHAMBRES, Madame [V] et Monsieur [S] de leur demande en révocation de l’ordonnance de clôture et de toutes leurs demandes y afférant.

Au soutien de ces demandes, la SCI NAT 26 énonce que la demande de la société LES CHAMBRES a un caractère dilatoire. Ainsi, il serait contraire à la bonne administration de la justice de prononcer la révocation de l’ordonnance de clôture et le sursis à statuer dans cette affaire. Elle considère que la société LES CHAMBRES ne décrit aucunement en quoi la procédure pénale serait de nature à avoir une influence quelconque sur les demandes formulées par la société bailleresse et soutient que l’incidence de cette procédure sur la présente instance est nulle. Elle fait en effet valoir que ladite procédure pénale, qui vise à sanctionner des comportements répréhensibles reprochés au voisinage de la société LES CHAMBRES, n’a pas vocation à avoir un impact sur le constat par le tribunal judiciaire de Bobigny des manquements de cette dernière à ses obligations contractuelles ainsi que de leurs conséquences.

Sur la procédure de conciliation ouverte le 19 juillet 2023, elle fait valoir que celle-ci a été ouverte sur la base d’une requête déposée le 4 juillet 2023 par la société LES CHAMBRES dans le seul but de faire durer la procédure. La requête présentait différents éléments fortement contestables dont la société bailleresse n’a pris connaissance que lorsque le conciliateur a pris contact avec elle.
Si une première réunion a bien eu lieu, elle n’a mené qu’à affirmer qu’un tel processus devait intégrer la copropriété. Or, les représentants de la copropriété ont refusé cette inclusion. Dès lors, elle soutient que la conciliation, contrairement à ce qui est soutenu par la société LES CHAMBRES, n’est absolument pas destinée à aboutir et ne peut donc pas consister en une cause de révocation de l’ordonnance de clôture.

*

L’affaire a été plaidée le 18 octobre 2023 et le délibéré a été fixé au 20 décembre 2023.

MOTIVATION

1/ Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

L’article 799 du Code de procédure civile dispose que le juge de la mise en état déclare l’instruction close dès que l’état de celle-ci le permet et renvoie l’affaire devant le tribunal pour être plaidée à la date fixée par le président ou par lui-même s’il a reçu délégation à cet effet.

L’article 802 du Code de procédure civile dispose quant à lui qu’après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

L’article 803 du Code de procédure civile précise alors que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

En l’espèce, la société LES CHAMBRES et ses gérants ne démontrent concrètement pas en quoi la procédure pendante devant le tribunal correctionnel de Bobigny des chefs de violences volontaires, dégradations du bien d’autrui, menaces réitérées de mort et menaces de crimes ou délits contre les personnes et la présente procédure sont liées. En effet, il n’est nullement rapporté la preuve que la possible condamnation pénale d’un tiers non partie à la présente instance pourrait avoir des conséquences sur les demandes de la SCI NAT 26 relatives aux manquements contractuels de la société LES CHAMBRES au titre du bail commercial conclu le 24 janvier 2020. De même, si les consorts [W] affirment subir des nuisances du fait de l’exploitation de l’activité de la société LES CHAMBRES, ils ne sont manifestement pas directement concernés par la procédure pénale en cours. Dès lors, il ne peut être considéré que cette procédure devant le tribunal de correctionnel de Bobigny est de nature à fonder valablement la révocation de l’ordonnance de clôture du 6 juillet 2023.

En outre, la société LES CHAMBRES et ses gérants invoquent l’ouverture d’une procédure de conciliation sur le fondement de l’article L. 611-4 du Code de commerce par ordonnance du président du tribunal de commerce de Bobigny en date du 19 juillet 2023. Cependant, si la société LES CHAMBRES ainsi que Monsieur [S] et Madame [V] soutiennent que ces négociations pourraient aboutir dans les prochains mois à un accord sur le règlement de la dette locative, la SCI NAT 26 affirme que ladite conciliation est vouée à l’échec. En tout état de cause, l’ouverture de cette procédure de conciliation apparaît très tardive et il est notable de relever que la demande de révocation de l’ordonnance de clôture n’est formulée que trois mois après l’ouverture de ladite procédure et, en revanche, deux jours avant l’audience de plaidoiries. Si le but recherché par la société LES CHAMBRES était véritablement la réussite de la procédure de conciliation, la révocation aurait été sollicitée dès la fin du mois de juillet 2023, non l’avant-veille de l’audience. Au regard de ces éléments, il n’est pas rapportée la preuve que l’ouverture de la procédure de conciliation constitue une cause grave pouvant fonder la révocation de l’ordonnance de clôture.

En conséquence, la demande de la société LES CHAMBRES et de ses gérants tendant à la révocation de l’ordonnance de clôture du 6 juillet 2023 sera rejetée.

2/ Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon les dispositions de l’article L.145-41 du Code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

En l’espèce, le contrat de bail commercial conclu le 24 janvier 2020 entre la SCI NAT 26 et la société LES CHAMBRES prévoit bien en son sein un article intitulé « Clause Résolutoire ». Ce dernier stipule qu’: « en cas de méconnaissance par le Preneur d’une seule obligation résultant pour lui du présent bail, (…) et en particulier à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et charges à leur exacte échéance, (…) ou plus généralement de toutes sommes qui viendraient à être dues au Bailleur, (…) le présent Bail sera résilié de plein droit ». En outre, cette stipulation contractuelle reprend l’article L. 145-41 du Code de commerce en énonçant que la résiliation du bail fait suite à l’écoulement d’un délai d’un mois après un commandement de payer ou une mise en demeure visant la clause résolutoire.

Le commandement de payer délivré le 10 février 2022 par la bailleresse à destination de la société LES CHAMBRES mentionne expressément le délai d’un mois de même qu’il reprend l’ensemble de la clause résolutoire figurant au sein du bail commercial. En outre, l’acte extrajudiciaire comporte un décompte clair permettant de préciser l’état de la dette locative relative à la société LES CHAMBRES. Il n’existe donc pas d’irrégularité formelle pouvant conduire à la non-reconnaissance de l’acquisition de la clause résolutoire à ce stade.

Sur les manquements contractuels de la société LES CHAMBRES ayant valablement pu conduire à l’application de la clause résolutoire, il est constant en l’espèce qu’elle ne paie pas les loyers et charges aux échéances prévues et qu’elle reste débitrice à ce titre d’une dette locative certaine. Le contrat de bail commercial et la clause précitée prévoient effectivement qu’une telle inexécution puisse mener à la résolution dudit contrat. En outre, le délai d’un mois s’est écoulé sans que la société preneuse ne s’acquitte des sommes dues auprès de la société bailleresse. De même, les cautions, Monsieur [B] [S] et Madame [M] [F] [V], ne sont pas non plus venues pallier la défaillance de la société LES CHAMBRES et ce, alors qu’ils se sont vus tous deux signifier en leur qualité de caution le commandement de payer susvisé. Par suite, l’acquisition de la clause résolutoire est bien fondée.

L’article 1104 du Code civil dispose toutefois que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public et s’applique à la mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au sein d’un contrat de bail commercial. La mauvaise foi dans ce cadre si elle est justement démontrée peut conduire à la neutralisation de la clause résolutoire. Elle s’apprécie au moment de sa mise en œuvre, soit au jour où le commandement de payer est délivré. Le bailleur ne peut pas priver le preneur de la possibilité de satisfaire à ses obligations locatives sans faillir à l’exigence de bonne foi.

En l’espèce, la société LES CHAMBRES considère que la SCI NAT 26 est de mauvaise foi dans la mise en œuvre de la clause résolutoire inscrite au contrat de bail commercial. Cette mauvaise foi serait caractérisée par différents éléments tel que le refus dès le 17 mars 2020 du cabinet GALEY, mandataire de la SCI NAT 26, d’augmenter la franchise de loyer et de moduler l’échéancier malgré les difficultés rencontrées par la société preneuse dans la menée des travaux et le retard de ces derniers (crise sanitaire, problèmes avec le maître d’ouvrage…) qui empêchaient toute exploitation de l’activité prévue. La société LES CHAMBRES évoque également dans ce cadre le mauvais état des locaux lors de leur réception et la nécessité de la tenue de travaux de grande ampleur. Elle mentionne aussi une erreur de son ancien comptable concernant un décaissement TVA à hauteur de 40. 000€ ayant aggravé ses finances. En dépit de cela, la société LES CHAMBRES affirme être de bonne foi et avoir effectué des virements dès qu’elle était en capacité de le faire.

La mauvaise foi de la SCI NAT 26 résulterait pareillement de la signification du commandement de payer le 10 février 2022 malgré sa parfaite information le 3 décembre 2021 quant à un accord de principe de la banque au bénéfice de la société preneuse concernant un prêt qui pourrait lui permettre de recouvrer sa dette locative assorti d’un virement de 500€ lors de ce même mois. Ces éléments faisaient suite à un courrier électronique du cabinet GALEY qui suggérait à la société LES CHAMBRES une rencontre avec son conseiller bancaire au regard de ses difficultés financières. Par ailleurs, l’assignation en date du 17 mai 2022 devant la juridiction de céans témoignerait encore de la déloyauté de la bailleresse en ce que le 30 mars 2022, le cabinet GALEY avait pu participer à un rendez-vous sur demande de la société preneuse au cours duquel cette dernière avait présenté un prévisionnel d’activité, de nouveaux financements et un échéancier avant de procéder à un virement de 2. 000€. Enfin, la société LES CHAMBRES invoque ici la prétendue inaction de la SCI NAT 26 face au comportement de son voisinage.

Néanmoins, aucun de ces éléments n’est de nature à démontrer la mauvaise foi de la SCI NAT 26 dans la mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail. La société bailleresse a bien octroyé à la société preneuse la possibilité de s’acquitter de sa dette locative et de se mettre en conformité avec ses obligations contractuelles et ce, pendant un délai supérieur au délai légalement prescrit. La SCI NAT 26, par le biais de son gestionnaire locatif, est même allée jusqu’à rencontrer la société LES CHAMBRES à sa demande après que se soit écoulé le délai d’un mois suivant le commandement de payer en vue de discuter de la situation. Or aucun paiement subséquent n’est venu mettre fin à la situation d’impayés.

En conséquence, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 10 mars 2022 à 24h00 et d’ordonner l’expulsion de la société LES CHAMBRES des locaux loués dans les termes du dispositif.

3/ Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement

L’article L.145-41 du Code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée

Aux termes des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

À ce titre, la société LES CHAMBRES fait la demande de délais de paiement d’une durée de 24 mois pour le règlement des impayés dont elle est débitrice. L’octroi de tels délais permettrait la suspension des effets de la clause résolutoire et donc l’absence d’expulsion des locaux loués de la société preneuse.

En l’espèce, le retard dans la menée des travaux lors de la prise de possession des locaux ainsi que d’éventuelles difficultés comptables ne sont pas de nature à justifier d’une absence de règlements des loyers auxquels la société LES CHAMBRES s’était engagée contractuellement. De surcroît, de possibles octrois de subventions à l’association LES CHAMBRES ne peuvent permettre d’apurer la dette de la société LES CHAMBRES à l’égard de la SCI NAT 26. Il y a en outre lieu de relever, au vu de l’extrait de compte transmis par la bailleresse que la société LES CHAMBRES n’a jamais repris le paiement de ses loyers. Dès lors, aucun élément ne permet de prouver qu’elle serait en capacité de respecter un échéancier en vue d’apurer la dette locative tout en procédant au paiement de ses loyers devenus exigibles.

En conséquence, la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire émise par la société LES CHAMBRES sera rejetée.

4/ Sur les montants dus par la société LES CHAMBRES

Sur le montant des loyers et charges impayés

La SCI NAT 26 verse au dossier deux décomptes clairs et précis, le plus récent faisant état du solde du compte arrêté au 30 mai 2023, soit une somme de 102.813,71 euros.

La SCI NAT 26 ayant à juste titre retiré de cette somme les frais de relance, il reste dû la somme de 102.157,18 euros. Ce montant n’est pas contesté par la société LES CHAMBRES et ce, malgré l’incorporation du coût de commandement de payer et de sommation de payer qui ne constituent pas des loyers et charges.

Monsieur [S] et Madame [V] s’étant portés cautions solidaires de la société LES CHAMBRES par actes du 24 janvier 2020, il y a lieu de condamner solidairement la société LES CHAMBRES, Monsieur [S] et Madame [V] à payer à la SCI NAT 26 la somme de 102.157,18 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges arrêté au 30 mai 2023.

Sur le dépôt de garantie, la pénalité de retard et le taux d’intérêt

L’article 1231-5 du Code civil dispose alors que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie de somme plus forte ou moindre. Ce texte précise que le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, la clause résolutoire fixée au bail du 24 janvier 2020 énonce que le dépôt de garantie, fixé contractuellement à la somme de 17.500 euros, demeurera acquis au bailleur à titre d’indemnité, sans préjudice de plus amples dommages et intérêts. Elle précise aussi que toute somme due en vertu du présent bail qui ne serait pas payée à son échéance exacte, et après une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de 10 jours, sera automatiquement majorée de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire et ce, sans préjudice de tous frais, quelle qu’en soit la nature, engagés pour le recouvrement des sommes ou de toutes indemnités qui pourraient être mises à la charge du bailleur.

De surcroît, la clause du bail intitulée « Loyer » reprend cette pénalité de 10 % de la somme due, faute pour le preneur de s’être acquitté dans le délai d’un mois imparti dans le commandement de payer délivré au preneur. Cette même stipulation ajoute que tout retard dans le paiement d’une somme exigible (loyer, charges ou autres) donnera lieu au paiement au Bailleur d’un intérêt conventionnel calculé au taux interbancaire offert en euros majoré de 4,5 points (Euribor 3 mois + 4,5)

Ainsi, la SCI NAT 26 sollicite sur le fondement de ces clauses la conservation du dépôt de garantie de 17.500€ ainsi que la condamnation de la société LES CHAMBRES à la pénalité de retard contractuellement prévue de 10 % de la somme due, soit selon la société bailleresse la somme de 6.738,05€. La société bailleresse requiert également l’application des intérêts au taux conventionnel (taux interbancaire offert en euros majoré de 4.5 points).

Si le bailleur a subi un préjudice certain, direct, personnel, légitime, du fait des retards dans le paiement des sommes dues au titre du contrat de bail, au regard des circonstances du litige et en considération de la dette locative due par la société LES CHAMBRES, le montant cumulé de ces trois stipulations contractuelles est manifestement excessif.

En conséquence, la SCI NAT 26 sera autorisée à conserver le dépôt de garantie, d’un montant de 17.500 euros et la société LES CHAMBRES, Monsieur [S] et Madame [V] seront solidairement condamnés à lui payer la somme forfaitaire de 5.000 euros au titre des pénalités de retard. La condamnation au paiement de l’arriéré de loyers et de charge sera quant à elle assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’indemnité d’occupation

Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, lorsque le preneur se maintient dans le local commercial alors qu’il n’a plus aucun droit en ce sens, le bailleur doit bénéficier d’une indemnité d’occupation ayant un caractère compensatoire et indemnitaire en raison de cette faute commise par l’occupant. Cette indemnité représente la valeur locative du bien concerné.

En l’occurrence, la clause résolutoire insérée au contrat de bail prévoit qu’en cas de mise en jeu de celle-ci, le preneur sera redevable, s’il se maintient dans les locaux loués, et jusqu’à leur libération complète, d’une indemnité d’occupation égale au double du loyer courant à la date de la résiliation.

Toutefois, la multiplication du loyer par deux en cas de maintien dans les lieux après mise en œuvre de la clause résolutoire n’a pas lieu d’être en ce que l’indemnité d’occupation doit correspondre à la valeur locative du bien et n’a pas pour objectif d’indemniser les potentiels préjudices subis par le bailleur du fait des manquements contractuels du preneur au cours de l’exécution du contrat de bail désormais résolu.

L’indemnité d’occupation sera dès lors fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit en l’espèce, à la somme mensuelle de 7.660,86 euros charges comprises, le dernier avis d’échéance de loyer figurant au décompte portant sur une somme à 22.982,59 € pour le 2ème trimestre 2023. Bien que le bail ait cessé au 10 mars 2022 à minuit, ladite indemnité d’occupation ne sera due qu’à compter du 1er juillet 2023 et ce, jusqu’à libération complète et effective des lieux par la remise des clefs au bailleur, les sommes dues à ce titre entre le 11 mars 2022 et le 30 mai 2023 ayant déjà été appelées par la SCI NAT 26 et étant dès lors inclues dans la condamnation au titre de l’arriéré de loyers et de charges.

5/ Sur la réparation du préjudice de jouissance

L’article 1217 du Code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut demander la réparation des conséquences de l’inexécution. L’article 1231-1 du même Code précise que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution.

L’article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et de lui faire jouir paisiblement pendant la durée du bail.

La société LES CHAMBRES sollicite la condamnation de la SCI NAT 26 à la somme de 20.000€ au titre d’un préjudice de jouissance qui lui serait imputable. Elle estime que la société bailleresse n’a pas su lui octroyer une jouissance paisible des locaux en raison du comportement violent du voisinage et des menaces reçues du fait de l’exploitation de leur activité. Elle évoque un incident intervenu le 24 octobre 2022 au cours duquel les consorts [Z], résidant au sein de la copropriété, auraient frappé et bousculé les gérants de la société LES CHAMBRES. De même, des dégradations matérielles auraient été commises pour un montant de 14.158,72€. Cet événement aurait eu des conséquences directes sur l’activité de la société au travers de la perte de deux contrats de co-working mais aussi d’un ralentissement de l’activité événementielle pourtant autorisée par le contrat de bail. La société LES CHAMBRES verse en ce sens au dossier différents dépôts de plainte et une main courante et fait valoir que le bailleur serait garant du droit de jouissance paisible en vertu de l’article 1719 du Code civil précité.

La SCI NAT 26 considère quant à elle que le préjudice dont la société LES CHAMBRES se dit victime découle d’une situation qu’elle a elle-même créé et fait valoir que la faute, le lien de causalité et le préjudice allégué ne sont pas démontrés.

En l’espèce, la société LES CHAMBRES verse un échange de courriel démontrant que les conflits de voisinage avaient été portés à la connaissance de la SCI NAT 26 au mois d’octobre 2021, des plaintes du 05 novembre 2021, 21 juillet 2022 et 24 octobre 2022 ainsi qu’un devis qui atteste de dommages matériels subis au sein des locaux loués et fixe le montant des travaux à effectuer à la somme de 12.593,68€. Néanmoins, il ressort également des pièces versées en procédure que la société LES CHAMBRES s’est rendue responsable de violations du règlement de copropriété mais aussi du contrat de bail commercial de par les nuisances importantes que son activité a pu générer mais aussi de par les modifications de destination des locaux et que ce sont ces manquements qui sont à l’origine des litiges avec les occupants voisins des lieux loués. De même, il est démontré que la SCI NAT 26 a à plusieurs reprises rappelé à la société LES CHAMBRES la nécessité de respecter la destination des locaux fixée au bail et de mettre fin aux nuisances occasionnés au voisinage par ses activités.

Dès lors, il y a lieu de débouter la société LES CHAMBRES de sa demande de dommages et intérêts.

6/ Sur les demandes des consorts [W]

Selon l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, les consorts [W] sollicitent un dédommagement au titre de leur préjudice moral. Ils justifient du préjudice occasionné par la société LES CHAMBRES du fait notamment de l’utilisation de la terrasse comme lieu de restauration ainsi que de nuisances sonores et ce, alors que leur logement se trouve juste au-dessus des locaux loués. Si l’activité événementielle est permise par le bail, l’article R. 7122-13 du Code du travail repris par l’extrait K-bis de ladite société limite l’activité des entrepreneurs de spectacles vivants à six représentations par an. Au-delà de ce nombre, l’organisateur doit être titulaire de la licence d’entrepreneur du spectacle. Or, il ressort des pièces de la procédure que la société LES CHAMBRES organise une programmation régulière d’événements festifs et reçoit en ce sens un public conséquent de façon régulière sans démontrer avoir obtenu une telle licence. Les captures d’écran de la page Instagram de la société LES CHAMBRES démontrent la fréquence élevée d’événements musicaux organisés dans les locaux loués. Cette activité, exercée en violation du bail, génère des nuisances sonores et visuelles importantes notamment dans la cour et ce, du mardi au dimanche et souvent jusqu’à des horaires tardifs. De ce fait, les consorts [W] s’en sont remis au mandataire de la SCI NAT 26 pour que la situation cesse puisque la prise de contact avec la société LES CHAMBRES ne suffisait pas, malgré l’intervention de leur conseil. Un constat d’huissier en date du 22 septembre 2021 fait ainsi état de la présence d’un espace de restauration dans la cour sur laquelle donnent les fenêtres de l’une des chambres du logement ainsi que le va et vient de clients ; dont l’huissier précise entendre depuis ladite chambre les discussions. Il mentionne également avoir visionné sur le téléphone de Madame [W] des vidéos paraissant prises depuis cette chambre et permettant d’établir un volume sonore très élevé ainsi que des jeux de lumières se répercutant au plafond.

Les consorts [W] justifient également des activités de restauration exercées par la société LES CHAMBRES au travers de l’offre portant sur une capacité de 150 personnes pour un banquet et de 70 personnes pour un dîner assis et ce, avec une tarification à compter de 25 euros hors taxes par personne tant en déjeuner assis qu’en dîner assis (entrée + plat + dessert + eau et café) ainsi que de la carte des plats et boissons proposés par ladite société. Or, une véritable restauration n’est nullement permise par le contrat de bail commercial et sa mise en place contrevient nécessairement à ses stipulations. Celui-ci ne prévoit en effet qu’une « petite restauration accessoire (café) ». Enfin le règlement de copropriété souligne que tout bruit ou tapage nocturne est formellement interdit.

Sur les préjudices subis, la famille [W] précise ne plus pouvoir utiliser la chambre des enfants correspondant à la chambre donnant directement sur la cour de la copropriété et subir de façon répétée des nuisances sonores et olfactives. Or ce préjudice découle directement des violations imputables à la société LES CHAMBRES au contrat de bail commercial ainsi qu’au règlement de copropriété. Il y a donc lieu de retenir sa responsabilité.

Les consorts [W] sollicitent la condamnation solidaire de la SCI NAT 26 à la réparation de ses préjudices et ce, sur le fondement du règlement de copropriété qui stipule que tout copropriétaire restera responsable à l’égard des autres copropriétaires des conséquences dommageables entraînées par sa faute ou sa négligence et celle de ses préposés ou par le fait d’un bien dont il est légalement responsable. Ils en déduisent que le copropriétaire bailleur est tenu solidairement responsable du fait de la faute de ses locataires.

Cependant, en l’espèce, la SCI NAT 26 démontre, aux travers de ses pièces, de ses diligences aux fins de faire cesser les manquements de la société LES CHAMBRES, tant à l’égard des nuisances que du respect de la destination des locaux. Au surplus, la société bailleresse rappelle qu’elle n’a pas tardé à délivrer un commandement de payer suite au non-paiement des loyers et charges à échéance, seule possibilité pour le bailleur de mettre fin aux nuisances et aux manquements du preneur au règlement de copropriété (Civ 3e, 3 décembre 2015, n°14-19.676).

En conséquence, il n’y a pas lieu au prononcé d’une condamnation solidaire à l’encontre de la SCI NAT 26. La société LES CHAMBRES sera seule condamnée à payer aux consorts [W] la somme de 4.000€ au titre de leur préjudice moral.

7/ Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du Code de procédure civile, la société LES CHAMBRES sera condamnée aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, et à payer à la SCI NAT 26 la somme de 3.000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société LES CHAMBRES sera également condamnée à payer la somme de 1.000€ aux consorts [W] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

CONSTATE l’acquisition, à la date du 10 mars 2022 à 24h00, de la clause résolutoire insérée au bail du 24 janvier 2020 liant la SCI NAT 26 et la SAS LES CHAMBRES sur les lieux sis [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 7] (93) ;

DIT que la SAS LES CHAMBRES, devenue occupante sans droit ni titre, devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux occupés sis [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 7] (93), à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ;

DIT que faute pour la SAS LES CHAMBRES de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, la SCI NAT 26 pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles et ordres objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE la SAS LES CHAMBRES de sa demande de délais de paiement et de suspension du jeu de la clause résolutoire ;

CONDAMNE solidairement la SAS LES CHAMBRES, Monsieur [B] [S] et Madame [M] [F] [V] à payer à la SCI NAT 26 la somme de 102.157,18 euros au titre des loyers et charges impayées arrêtés au 30 mai 2023 et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE la SCI NAT 26 à conserver le montant de 17.500, 00€ versé à titre de dépôt de garantie ;

CONDAMNE solidairement la SAS LES CHAMBRES, Monsieur [B] [S] et Madame [M] [F] [V] à payer à la SCI NAT 26 la somme forfaitaire de 5.000 euros au titre des pénalités de retard ;

DÉBOUTE la SCI NAT 26 de ses demandes tendant à la condamnation de la société LES CHAMBRES au paiement d’une pénalité de retard de 10 % de la somme due ;

DÉBOUTE la SCI NAT 26 de sa demande d’application des intérêts au taux conventionnel aux sommes dues par la société LES CHAMBRES ;

CONDAMNE la SAS LES CHAMBRES à payer à la SCI NAT 26 du 1er juillet 2023 jusqu’à la libération des lieux par la remise des clefs au bailleur, une indemnité d’occupation égale à la somme de 7.660,86 euros par mois charges et taxes comprises ;

DÉBOUTE la SAS LES CHAMBRES de sa demande tendant à la condamnation de la SCI NAT 26 au paiement de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la SAS LES CHAMBRES à payer la somme de 4.000€ à Monsieur [I] [W], Madame [K] [D] épouse [W] et à Madame [Y] [W] à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SAS LES CHAMBRES à payer à la SCI NAT 26 la somme de 3.000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS LES CHAMBRES au paiement de la somme de 1.000€ aux consorts [W] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS LES CHAMBRES aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 20 décembre 2023

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT