COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 20 DECEMBRE 2023

N° 2023/ 522

N° RG 20/12748

N° Portalis DBVB-V-B7E-BGVMX

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du

[Adresse 2]

C/

S.C.I. VILLA LILY

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Aurelie BERENGER

Me Fabien DUPIELET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 17 Novembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/02549.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] sis à [Localité 4]

Pris en la personne de son syndic en exercice, la Société Gestion Immobilière du Midi -GIM, dont le siège social est sis [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal domicilié ès-qualité au siège sis [Adresse 2]

représentée par Me Aurelie BERENGER, membre de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée et plaidant par Me Aleksy JANKOWIAK, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

S.C.I. VILLA LILY

prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

représentée par Me Fabien DUPIELET, membre de la SELARL DUPIELET-REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE substituée et plaidant par Me Aurélie REYMOND, membre de la SELARL DUPIELET-REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Décembre 2023.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Décembre 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

La société civile immobilière VILLA LILY a acquis le 27 juillet 2017 les lots n° 1, 10 et 15 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété élevé de deux étages sur rez-de-chaussée situé [Adresse 2] à [Localité 4], précision faite que le lot n° 10 est constitué par un appartement occupant la totalité du rez-de-chaussée et la jouissance exclusive et particulière du jardin attenant.

Elle a sollicité auprès du syndic l’autorisation d’ouvrir une porte dans le mur séparant le jardin de l’immeuble voisin qui lui appartient également, et dans lequel la SARL LA VILLA exploite un restaurant en vertu d’un bail commercial, expliquant que le lot n° 10 abritait désormais les services administratifs de l’entreprise, et que le passage sollicité était destiné à être utilisé par les fournisseurs et le personnel, qui n’auraient plus de la sorte à emprunter l’entrée principale de l’immeuble.

Aux termes d’une résolution n° 4 adoptée le 2 novembre 2017 à la majorité simple prévue par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale des copropriétaires s’est prononcée contre ces travaux, seule la requérante ayant voté pour.

La société VILLA LILY a saisi le 28 février 2018 devant le tribunal de grande instance de Marseille, devenu le tribunal judiciaire, qui par jugement rendu le 17 novembre 2020 a :

– dit que le mur séparatif était une partie commune de l’immeuble,

– annulé la résolution litigieuse,

– débouté la requérante de sa demande accessoire en paiement de dommages-intérêts,

– condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– et ordonné l’exécution provisoire de sa décision.

Pour ce faire le premier juge a retenu que l’abus de majorité était caractérisé par le seul fait que la délibération adoptée était dépourvue de toute motivation, et que de surcroît celle-ci était contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires, dans la mesure où le passage sollicité permettrait d’éviter une circulation dans les parties communes de l’immeuble, avec les nuisances sonores et les risques de vol que cela comporte.

Le syndicat des copropriétaires, agissant par son syndic la société GESTION IMMOBILIÈRE DU MIDI, a interjeté appel de cette décision le 18 décembre 2020.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions notifiées le 17 mars 2021, le syndicat des copropriétaires fait valoir en premier lieu que la résolution litigieuse relève en réalité de la majorité qualifiée prévue par l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, qui envisage l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci.

Il soutient que les travaux projetés sont de nature à porter atteinte à l’harmonie et à l’esthétique du jardin, ainsi qu’à la sécurité et à l’intimité des copropriétaires.

Il demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a annulé la résolution votée par l’assemblée générale et, statuant à nouveau, de débouter la société VILLA LILY de ses prétentions et de la condamner aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions en réplique notifiées le 16 juin 2021, la société VILLA LILY approuve le premier juge d’avoir considéré que le passage sollicité était conforme à l’intérêt collectif des copropriétaires. Elle soutient en revanche que les travaux projetés ne sont pas de nature à occasionner une gêne ou un risque pour la sécurité, ni à porter atteinte à l’harmonie de l’immeuble.

Elle conclut à la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions, et réclame en sus paiement d’une somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 23 octobre 2023.

DISCUSSION

Il convient de relever en premier lieu que la société VILLA LILY ne poursuit pas l’infirmation du chef du jugement qui a dit que le mur du jardin constituait une partie commune de l’immeuble, alors qu’elle soutenait en première instance que cet ouvrage constituait une partie privative de son lot et qu’elle n’était donc pas tenue de solliciter une autorisation de la part de l’assemblée générale.

D’autre part, c’est à bon droit que le syndicat des copropriétaires fait valoir que la résolution litigieuse relève en réalité de la majorité qualifiée prévue par l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, qui envisage l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci.

En droit, une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires. En revanche, contrairement à l’opinion du premier juge, l’abus de majorité ne peut résulter du seul fait que la résolution adoptée est dépourvue de toute motivation, le syndicat conservant la possibilité de l’expliciter en cas de contestation.

En l’espèce, il n’apparaît pas que l’intérêt collectif des copropriétaires soit de laisser passer le personnel et les fournisseurs du restaurant par le jardin, alors que ces derniers disposent d’un accès aux bureaux de l’entreprise par l’entrée principale donnant sur la rue.

En outre la destination de l’immeuble, au sens du texte précité, n’est pas de servir d’annexe au restaurant exploité dans l’immeuble voisin.

Enfin, le passage sollicité serait manifestement de nature à nuire à la tranquillité des copropriétaires en générant de nombreuses allées et venues dans le jardin, sur lequel donnent certains des appartements situés aux étages supérieurs, en contravention avec l’article 6 du règlement de copropriété.

Il convient en conséquence, infirmant le jugement déféré, de débouter la société VILLA LILY de sa demande d’annulation de la résolution litigieuse et de la condamner aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une indemnité au titre des frais irrépétibles exposés par le syndicat.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a dit que le mur séparatif constituait une partie commune de l’immeuble et débouté la société VILLA LILY de sa demande en dommages-intérêts,

L’infirme pour le surplus, et statuant à nouveau :

Déboute la société VILLA LILY de sa demande d’annulation de la résolution n° 4 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 2 novembre 2017,

La condamne aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT