COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71F

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 17 JANVIER 2024

N° RG 21/01538 – N° Portalis DBV3-V-B7F-ULT6

AFFAIRE :

S.C.I. SCI BRIAND

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] à [Localité 5] représenté par son syndic en exercice, la société GUY SOUTOUL SAS – ATRIUM GESTION

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Décembre 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE

N° Chambre : 8

N° Section :

N° RG : 14/11617

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Oriane DONTOT,

Me Michel RONZEAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SCI BRIAND

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et Me Cyril DRAI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1231

APPELANTE

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] à [Localité 5] représenté par son syndic en exercice, la société GUY SOUTOUL SAS – ATRIUM GESTION, dont le siège social est situé [Adresse 2] à [Localité 5], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

C/O GUY SOUTOUL – ATRIUM GESTION

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : Me Michel RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 9

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 06 Décembre 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente

Madame Séverine ROMI, Conseillère

Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

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EXPOSE DU LITIGE

La SCI Briand est propriétaire du lot n°1 au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] (92) qui est soumis au statut de la copropriété.

La SCI Briand, ayant signé un bail sous condition suspensive de l’autorisation du syndicat des copropriétaires pour la pose d’un conduit d’extraction des fumées, a adressé le 8 avril 2014 à la société Atrium Gestion, syndic de l’immeuble, une lettre aux fins de convocation d’une assemblée générale des copropriétaires pour être autorisée à réaliser les travaux d’installation d’un conduit d’extraction des fumées selon descriptif joint.

Aux termes de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 4 juin 2014, le syndicat des copropriétaires a rejeté la résolution n°2 relative à cette demande d’autorisation de réalisation des travaux d’installation du conduit d’extraction.

Par exploit d’huissier délivré le 1er août 2014, la SCI Briand a fait assigner le syndicat des copropriétaires en annulation de cette résolution n°2.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 8 juin 2017, M. [V] a été désigné en qualité d’expert judiciaire avec notamment pour mission de décrire les travaux envisagés par la SCI Briand, de donner son avis sur la faisabilité de ces travaux au regard de la réglementation en vigueur et des règles de l’art, et de rechercher les éventuelles conséquences pour la copropriété. L’expert a déposé son rapport le 31 octobre 2017.

Par jugement du 7 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

– Débouté la SCI Briand de sa demande d’annulation de la résolution n°2 de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 juin 2014 ;

– Débouté la SCI Briand de l’intégralité de ses demandes indemnitaires ;

– Condamné la SCI Briand à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Ordonné l’exécution provisoire du jugement dans toutes ses dispositions ;

– Condamné la SCI Briand aux dépens de l’instance qui incluront les frais d’expertise judiciaire et qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par Maître Thomas Ronzeau, avocat.

La SCI Briand a interjeté appel suivant déclaration du 4 mars 2021 à l’encontre du syndicat des copropriétaires. Elle demande à la cour par ses dernières conclusions transmises par RPVA le 3 juin 2021, au visa des dispositions des articles 9, 25b et 30 de la loi du 10 juillet 1965 dans leur version applicable au 4 juin 2014, de :

– Recevoir la SCI Briand en son appel, ses demandes fins et conclusions

– Reformer le jugement en ce que la SCI Briand a été déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n°2 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] qui s’est tenue le 4 juin 2014, et de l’intégralité de ses demandes indemnitaires, et a été condamnée à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Et statuant à nouveau,

– Annuler la deuxième résolution de l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 4 juin 2014 ;

– Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI Briand la somme de 50.000 euros en réparation du préjudice causé par la perte de chance de percevoir un loyer annuel de 20.160 euros entre le 4 juin 2014 et le 12 décembre 2018 ;

– Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI Briand la somme de 20.000 euros en réparation du préjudice causé par la perte de chance de faire financer par son locataire les travaux d’installation d’un conduit d’extraction au sein de ses locaux ;

– Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI Briand la somme de 25.000 euros en réparation du préjudice causé par la perte de chance de percevoir un pas de porte pour la prise à bail de ses locaux à usage de restauration ;

– Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI Briand la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, en ce compris les frais d’expertise, dont le recouvrement sera effectué, pour ceux la concernant, par la Selarl JRF & Associes, représentée par Me Oriane Dontot, avocat au Barreau de Versailles, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires demande à la cour, par ses dernières conclusions transmises par RPVA le 31 août 2021, au visa des dispositions des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, de :

– Juger la SCI Briand mal fondée en sa demande d’annulation de la résolution n°2 de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires du 4 juin 2014.

– Juger la SCI Briand mal fondée en ses demandes indemnitaires à l’encontre du syndicat des copropriétaires ;

En conséquence,

– Confirmer le jugement rendu le 7 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Nanterre en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

– Condamner la SCI Briand à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

– Condamner la SCI Briand aux entiers dépens de l’instance d’appel, lesquels seront recouvrés par Maître Michel Ronzeau, avocat aux offres de droit, dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 octobre 2023.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation de la résolution n°2 de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 juin 2014

La résolution querellée est ainsi libellée : « deuxième résolution : autorisation à donner au propriétaires du lot n°1 d’effectuer ou faire effectuer les travaux d’installation d’un conduit d’extraction portant sur les parties communes le long du mur de façade côté cour (‘)

L’assemblée générale après en avoir délibéré autorise le propriétaire du lot n°1 d’effectuer les travaux d’installation d’un conduit d’extraction portant sur les parties communes le long du mur de façade côté cour sous conditions :

– que les travaux soient réalisés sous le contrôle et la responsabilité du propriétaire du lot n°1,

– que les travaux soient réalisés dans les règles de l’art, par une société habilitée et assurée pour effectuer ces travaux,

– que l’ensemble des coûts afférents à ces travaux soient supportés par le propriétaire du lot n°1 ;

– que toutes dégradations ou désordres portés aux parties communes feront l’objet d’une remise en état par le propriétaire du lot n°1 ;

– que les attestations d’assurances responsabilité civile et décennale de la société réalisant les travaux soient communiqués au syndic.

Ont voté contre : 5 copropriétaires représentant 4016 tantièmes,

Ont voté pour : 3 copropriétaires représentant 1210 tantièmes ».

La SCI Briand fait partie des copropriétaires ayant voté pour.

Il est ensuite précisé : « en vertu de quoi cette résolution est rejetée à la majorité de tous les copropriétaires.

Les motivations des copropriétaires quant au refus sont les suivantes :

– Autorisation à obtenir en premier lieu du changement d’affectation du local avant de soumettre l’autorisation de pose du conduit d’extraction ;

– Leurs craintes quant aux nuisances sonores, esthétiques et olfactives ».

La SCI Briand fait grief au jugement de l’avoir déboutée de sa demande d’annulation alors même que l’assemblée générale ne peut imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives, et ce d’autant qu’elle justifiait à la date de l’assemblée générale que les travaux soumis à autorisation étaient conformes à la destination de l’immeuble, que ces travaux ne portaient pas atteinte aux droits des autres copropriétaires. Elle fait valoir que ces travaux ne nécessitaient pas l’accord préalable de l’assemblée d’un changement d’affectation ni au sens du règlement de copropriété ni au sens de la loi, les locaux restant à usage commercial. Elle soutient aussi que la preuve de nuisances que causerait l’exploitation du commerce en restauration n’est pas rapportée, qu’une activité de restauration de type « kebab » était déjà exploitée dans l’immeuble avec conduit d’extraction, en sorte que le refus du syndicat des copropriétaires revêt un caractère abusif, que ce refus a pour objet de s’opposer à l’exercice d’activités permises et qu’il constitue donc une faute. Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires a été de très mauvaise foi à son égard, transmettant des procès-verbaux distincts au titre de l’assemblée litigieuse, que son attitude l’a empêchée de transiger et l’a contrainte de provoquer un incident d’instance aboutissant à la désignation d’un expert judiciaire qui a d’ailleurs conclu à la faisabilité du projet, outre que ce dernier n’a pas indiqué que l’absence de précisions avaient pu valablement justifier le refus de la copropriété. La SCI Briand fait aussi valoir que ce n’est qu’après le rapport d’expertise que le syndicat des copropriétaires s’est finalement résigné à accepter les travaux projetés aux termes d’une assemblée du 12 décembre 2018, sans opposer cette fois le défaut d’autorisation préalable. Enfin, la SCI Briand fait valoir que l’article 11 du décret du 17 mars 1967 n’était pas applicable aux travaux de l’article 25b en sa version en vigueur à la date de l’assemblée litigieuse et que le moyen tiré de l’insuffisance d’informations techniques est inopérant, d’autant qu’une note de présentation même succincte a été présentée et non critiquée à l’occasion de l’assemblée générale du 4 juin 2014, qu’il n’a jamais été question d’une insuffisance du dossier technique qui aurait pu justifier le refus du syndicat des copropriétaires, en sorte qu’elle est bien fondée à solliciter l’annulation de la résolution.

Le syndicat des copropriétaires qui poursuit la confirmation du jugement à ce titre, fait valoir que c’est à bon droit que l’assemblée générale a avancé deux motifs de refus, à savoir l’absence de demande préalable de changement d’affectation du local et l’insuffisance d’informations sur les travaux pouvant induire d’importantes nuisances. S’agissant de l’absence de demande préalable, le syndicat des copropriétaires considère que c’est à tort que les premiers juges n’ont pas retenu que ce premier motif était valable, dans la mesure où il s’agissait d’un changement d’affectation du lot désigné comme une boutique en un restaurant, changement qui n’est pas sans incidence sur la collectivité en termes de nuisances en sorte que le refus, faute d’autorisation préalable du changement d’affectation, était parfaitement justifié. S’agissant de l’insuffisance d’informations techniques, le syndicat des copropriétaires soutient que le refus était parfaitement justifié puisque le projet technique joint était lacunaire et ne permettait pas aux copropriétaires de s’assurer que les travaux seraient conformes, ce que soulignait M. [R] sollicité à cette occasion par le syndicat des copropriétaires au vu de la demande de convocation de la SCI Briand. Le syndicat ajoute qu’afin d’éviter toute contestation, il a sollicité l’avis d’un autre expert qui a conclu lui aussi à l’impossibilité d’un vote favorable. Le syndicat des copropriétaires ajoute que la SCI Briand ne pouvait pas plus prendre appui sur l’expertise judiciaire pour justifier sa demande d’annulation puisque au cours des opérations d’expertise le projet a été très largement modifié et complété et d’ailleurs la mission d’expertise judiciaire ne portait pas sur le projet initial mais sur le projet amendé en cours de procédure. Le syndicat des copropriétaires conclut que le projet initial était insuffisant. Il relève enfin que la SCI Briand, sans attendre d’ailleurs l’autorisation de l’assemblée générale autorisant finalement les travaux, après complément des indications techniques, a fait procéder aux travaux et que les copropriétaires se plaignent de nuisances et qu’à cet égard une nouvelle procédure judiciaire est en cours. Le syndicat souligne qu’à la suite de cette nouvelle procédure, la SCI Briand a sollicité une nouvelle assemblée générale pour la dépose et la repose d’un nouveau conduit d’extraction, et que les documents qui y sont annexés sont beaucoup plus précis que les documents accompagnant la demande initiale.

Sur ce,

Selon l’article 26, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 : “L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété “.

La destination des parties privatives dépend dans le règlement de copropriété de la destination réservée à l’immeuble.

Selon l’article 9, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 : “Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.”

En l’espèce, ainsi que l’ont relevé à juste titre les premiers juges, le terme « boutique » utilisé dans l’état descriptif de division pour désigner le lot n°1 appartenant à la SCI Briand (page 16 du règlement de copropriété) doit être entendu comme désignant tout local permettant l’exercice d’une activité commerciale qui inclut l’activité de restauration, en sorte que le syndicat des copropriétaires ne peut valablement soutenir que les travaux de pose d’un conduit d’extraction devaient être précédés d’une autorisation préalable du changement d’affectation.

A cet égard, comme le relève à juste titre la SCI Briand, le syndicat des copropriétaires a d’ailleurs finalement accepté les travaux projetés aux termes d’une assemblée du 12 décembre 2018, sans opposer le défaut d’autorisation préalable de l’activité de restauration.

Au demeurant, au paragraphe « mode d’occupation » du règlement de copropriété (page 33), il est précisé que « les propriétaires de locaux commerciaux sont libres d’affecter ceux-ci à l’usage de leur choix, sans avoir à demander l’autorisation de la collectivité, pourvu qu’il s’agisse d’un commerce qui ne soit pas bruyant, malpropre, malodorant ou insalubre », en sorte que la SCI Briand n’avait pas, par principe, à demander au syndicat des copropriétaires l’autorisation d’une affectation de son local commercial en restaurant, et ce même si l’état descriptif de division mentionne le seul terme de boutique, dans la mesure où il n’est pas établi ni même argué que le commerce projeté puisse être bruyant, malpropre, malodorant ou insalubre par le syndicat des copropriétaires.

Pour autant, il ne suffit pas à la SCI Briand de prouver que l’activité de restauration est autorisée par le règlement de copropriété et conforme à la destination des lieux pour établir le caractère abusif de la décision de l’assemblée générale.

En effet, une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité qu’à la condition de démontrer qu’elle est contraire aux intérêts collectifs de la copropriété ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment de copropriétaires minoritaires. La charge de la preuve de l’abus de majorité pèse sur le copropriétaire qui l’invoque.

C’est donc à l’appelante, qui prétend que cette décision d’assemblée générale est constitutive d’un abus de majorité, d’en faire la preuve. Elle doit ainsi démontrer que la décision a été prise dans un but étranger à la défense légitime de l’intérêt collectif de la copropriété.

Aux termes de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, dans sa version applicable au litige, « à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale (‘) Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du troisième alinéa de l’article 24 et du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux ».

Les dispositions précitées, applicables à l’espèce, exigeaient ainsi d’accompagner la demande de résolution d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux. Il incombait ainsi à la SCI Briand de produire un dossier technique complet (plans et documents nécessaires) pour permettre à l’assemblée générale de se prononcer en connaissance de cause sur le projet soumis à son autorisation. Or, tel n’a pas été le cas en l’espèce, ainsi qu’il ressort du descriptif du projet de travaux joint à la demande de convocation de l’assemblée générale par la SCI Briand en date du 8 avril 2014 (pièce n°3 de la SCI Briand) qui, s’il contenait un plan d’implantation de la gaine, ne contenait aucun descriptif précis des travaux ni avis d’un bureau technique. A cet égard, les deux avis techniques de M. [R] et de M. [Y] (pièces 4 et 5 du syndicat des copropriétaires) confirment l’aspect lacunaire du projet fourni, notamment sur la règlementation acoustique et l’entretien du conduit projeté, ainsi que le relèvent à juste titre les premiers juges. De la même façon, le rapport d’expertise judiciaire n’avait pas pour objet de définir si le projet accompagnant le projet de résolution était suffisant mais de donner son avis sur les travaux envisagés par la SCI Briand tels que décrits dans l’étude de faisabilité de l’entreprise Chignoli du 11 janvier 2017, soit bien postérieurement à l’assemblée litigieuse.

Ainsi, les travaux projetés qui impliquaient que soit posée une gaine d’extraction d’air courant le long de la façade jusqu’à son sommet sur plus de 8 mètres, sont de nature à modifier l’aspect extérieur de l’immeuble, même si la gaine devait être installée dans la cour de l’immeuble, outre que le refus d’autoriser le conduit d’extraction de fumées indispensable à l’activité de restauration ne saurait être considéré comme abusif dès lors que s’agissant d’un immeuble à usage d’habitation hormis les locaux du rez-de-chaussée, il n’est pas inapproprié ou exagéré de la part des copropriétaires d’avoir pu craindre des nuisances lors de la première assemblée générale alors même qu’il est démontré par le syndicat des copropriétaires que l’information était incomplète et qu’il est légitime que la copropriété soit animée par le souci d’éviter des nuisances atteignant l’ensemble de la copropriété, ce qui est conforme à l’intérêt collectif de la copropriété.

A cet égard, si la SCI Briand soutient que le syndicat des copropriétaires a communiqué deux procès-verbaux d’assemblées différents, dont un seul contenant les deux motifs de refus, elle échoue à le démontrer puisque ceux qu’elle communique ne sont que des projets de procès-verbal (ses pièces n°5 et n°22).

Par conséquent, la SCI Briand n’établit pas que la décision est contraire aux intérêts collectifs de la copropriété ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment de copropriétaires minoritaires.

La SCI Briand soutient aussi que la décision constituerait un abus de majorité en ce qu’elle lui a été refusée alors qu’elle a été accordée à d’autres copropriétaires, notamment à une exploitation de « kebab ».

Il est admis que l’abus de majorité peut provenir d’une rupture d’égalité entre les copropriétaires, l’atteinte à l’égalité apparaissant dès lors que les avantages sont consentis à certains copropriétaires seulement au détriment des autres copropriétaires.

Toutefois, ainsi qu’il a été évoqué ci-avant, l’assemblée générale a refusé d’accorder l’autorisation à la SCI Briand, faute d’éléments suffisants permettant d’établir qu’il n’y avait ni atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble, en sorte qu’il n’y a eu aucun abus de majorité, peu important à cet égard qu’un autre copropriétaire exploitant une activité de restauration ait été autorisé à faire remonter un conduit d’extraction depuis son local.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il n’a retenu aucun abus de majorité et a rejeté la demande d’annulation de la résolution n°2 de l’assemblée générale du 4 juin 2014.

Sur les demandes indemnitaires de la SCI Briand

La SCI Briand évoque un préjudice résultant du refus abusif opposé par l’assemblée générale pour la création d’un conduit extérieur d’extraction jusqu’à la date d’autorisation donnée le 12 décembre 2018, en prétendant à une perte de chance de donner son local à bail pour une activité de restauration et, partant, de percevoir des loyers.

Le sens de l’arrêt conduit à rejeter les demandes indemnitaires de la SCI Briand et confirmer le jugement entrepris à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Briand, qui échoue en son recours, doit être condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La solution apportée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile formée par la SCI Briand.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI Briand aux dépens, avec application au profit de Maître Ronzeau qui le demande, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Briand à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée pour la présidente empêchée, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Vice-présidente placée,