COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 16 NOVEMBRE 2023

ac

N° 2023/ 363

N° RG 20/00939 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BFPBB

Société DE L’IMMEUBLE [Adresse 2]

C/

[H] [I]

[R] [S]

[U] [J]

S.A.S.U. WHITE ROOM

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL DUPIELET-REYMOND

Me Fanny OHANNESSIAN

Me Arie GOUETA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 14 Novembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 16/09891.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le Cabinet LAUGIER-FINE dont le siège social est sis [Adresse 1] pris en la personne de son gérant en exercice demeurant en cette qualité audit siège

représenté par Me Fabien DUPIELET de la SELARL DUPIELET-REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Léa AZAÏS, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMES

Monsieur [H] [I]

demeurant [Adresse 6]

représenté par Me Fanny OHANNESSIAN, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [R] [S]

demeurant [Adresse 4]

assignation portant signification de la déclaration d’appel délivrée à personne le 17/03/2020

défaillant

Monsieur [U] [J]

demeurant [Adresse 3]

assignation portant signification de la déclaration d’appel délivrée en étude le 17/03/20

défaillant

S.A.S.U. WHITE ROOM, dont le siège social est [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège

représentée par Me Arie GOUETA, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Audrey CARPENTIER, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Mme Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Novembre 2023.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Novembre 2023

Signé par M. Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

[H] [I] est propriétaire du lot 9 situé dans l’ensemble immobilier du [Adresse 2] à [Localité 5], soumis aux statuts de la copropriété. Par acte du 4 août 2014 il a consenti un bail commercial à M. [S] et M.[J]. Ce local a été exploité d’abord par la société Le Phuket puis par la société White Room.

Considérant que l’activité menée par le preneur cause des nuisances et dégradations à l’immeuble, le syndicat des copropriétaires a par acte d’huissier du 5 août 2016 fait assigner[H] [I] sur le fondement des dispositions de l’article 1165, 1166, 1184, 1741 du code civil pour obtenir la résolution du bail commercial et l’éviction du locataire.

[H] [I] a appelé en cause M. [S] et M.[J] aux fins d’être relevé et garantie.

Par jugement du 14 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Marseille a déclaré le syndicat des copropriétaires irrecevable en sa demande de résiliation du bail commercial consenti à l’association Le Phuket en raison d’une absence d’habilitation du syndic expressément votée lors de l’assemblée générale du 16 mars 2016.

Par acte du 20 janvier 2020 le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision en ce qu’elle a déclaré irrecevables ses demandes et l’a condamné aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 12 septembre 2023.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 9 septembre 2022 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], appelant demande à la cour de :

INFIRMER en totalité le jugement du 14 novembre 2019 dont appel ;

RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] en son action ;

Y faisant droit

PRONONCER la résiliation du bail commercial signé entre Monsieur [H] [O] [I] et Messieurs [S] et [J] pour I’exploitation de la Société WHITE ROOM, prise en la personne de son représentant légal Monsieur [U] [J], venant aux droits de I’Association anciennement dénommée LE PHUKET, ou de toute autre

personne morale exploitante, prise en la personne de ses représentants légaux, pour les locaux sis [Adresse 2] ;

CONDAMNER la Société WHITE ROOM, prise en la personne de son représentant légal Monsieur [U] [J], venant aux droits de I’Association anciennement dénommée LE PHUKET, ou toute autre personne morale exploitante, prise en la personne de ses représentants légaux, pour les locaux sis [Adresse 2], à évacuer de corps et de biens ainsi que de tous occupants de son chef, les locaux loués, et ce, sous astreinte de 500 € par jour de retard ;

CONDAMNER in solidum la Société WHITE ROOM, prise en la personne de son représentant légal Monsieur [U] [J], venant aux droits de I’Association anciennement dénommée LE PHUKET, ou toute autre personne morale exploitante, prise en la personne de ses représentants légaux, pour les locaux sis [Adresse 2], Messieurs [S] et [J] à titre personnel au paiement d’une indemnité d’occupation depuis la résiliation du bail commercial jusqu’au jour de leur départ effectif des lieux ; étant précisé que cette indemnité sera versée au Syndicat des copropriétaires en vertu d’une compensation avec les charges dues parle propriétaire Monsieur [I] ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [H] [O] [I], la Société WHITE ROOM, prise en la personne de son représentant légal Monsieur [U] [J], venant aux droits de I’Association anciennement dénommée LE PHUKET, ou toute autre personne morale exploitante, prise en la personne de ses représentants légaux, pour les locaux sis [Adresse 2], Messieurs [S] et [J] à titre personnel, au paiement d’une somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [H] [O] [I], la Société WHITE ROOM, prise en la personne de son représentant légal Monsieur [U] [J], venant aux droits de I’Association anciennement dénommée LE PHUKET, ou toute autre personne morale exploitante, prise en la personne de ses représentants légaux, pour les locaux sis [Adresse 2], Messieurs [S] et [J] à titre personnel au paiement d’une somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de L’article 700 du code de procédure civile et autant en cause d’appel ainsi qu’aux entiers

dépens ;

DÉBOUTER les intimés de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

Au soutien de ses prétentions, l’appelant fait valoir  :

‘ que la décision de l’Assemblée Générale extraordinaire du 16 mars 2016 est parfaitement claire puisqu’elle donne mandat au Syndic le Cabinet LAUGIER FINE pour assigner, sur la base d’infractions constatées au règlement de copropriété, le « propriétaire du local portant le N°9 ;

‘ que cette délibération est suffisamment précise puisqu’elle fait suite à une discussion collective de résiliation de bail commercial en raison de nuisances répétées d’un locataire, en présence de son bailleur

‘ à défaut que la prétendue irrégularité de l’autorisation d’agir du syndic au nom du syndicat a été régularisée en cause d’appel,

-qu’ainsi l’assemblée générale des copropriétaires du 17 janvier 2020 a fait inscrire notamment à l’ordre du jour les résolutions 4, 5 ,6, au titre de l’information sur le jugement du TGI du 14 novembre 2019 (résolution 4), – Ratification et en tant que de besoin autorisation de l’action introduite en vertu de l’assignation des 03 et 05 août 2016 […],- Mandat à donner au cabinet LAUGIER FINE, es qualité, à interjeter un appel total du jugement du 14 novembre 2019 […] (résolution 6).

‘ que sur le fond, en application des dispositions de l’article 1166 du code civil le syndicat des copropriétaires dispose d’une action oblique en résiliation du bail commercial en réaction à l’inaction du bailleur et aux manquements tant à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 que du règlement de copropriété ;[H] [I] a eu connaissance des nuisances sonores occasionnées par l’activité de bar à chicha, et qu’il ne nie pas la réalité des désagréments commis par son preneur ;

‘ que celles-ci ont été constatées notamment par le procès verbal de constat d’huissier du 19 février 2019 (De multiples encombrants sont stockés dans les parties communes, ‘ La présence de fumée et d’odeurs de narguilés dans les parties communes, ‘ Des nuisances sonores émanant du local exploité par le locataire de Monsieur [I].)

Par conclusions notifiées par voie électronique le 9 juin 2020, l’intimé demande à la cour de :

Dire que M [I] entend former un appel incident aux termes des présentes conclusions contre le jugement du 14/11/2019 en ce qu’il a rejeté toutes autres demandes des parties en ce qui concerne seulement celles du concluant.

Réformer partiellement ce jugement.

Dire que M [I] a visé pour la 1ère fois devant la cour de céans les articles 528-1 du CPC, 32 et 117 de ce CPC, 1153 et 1555 nouveaux du Code civil, R 3511-2 et R 3512-4 de celui de la santé publique, 15, 16, 132 et 135 du CPC, 1184 et 1741 du Code civil, L 131-1 du CPCE, 56 du CPC, 1231-6 et 1240 nouveaux du Code civil, 700 du CPC, 10 du décret du 8/3/2001 et 699 du CPC

Dire que la délibération n° 2 du PV d’AGE du 16/3/2016 s’est contentée de viser le règlement de copropriété de l’appelant, sans décrire de manière précise les prétendus comportements fautifs du concluant et de son locataire.

Dire que cette délibération n° 2 ne vise pas l’assignation de l’Association LE PHUKET et les demandes formulées contre M [I] devant le TGI de MARSEILLE.

Dire que le PV d’AG du 17/1/2020 ne vise pas le montant des condamnations contre le concluant au titre des dommages et intérêts ainsi que de l’article 700 du CPC.

Dire que ce PV d’AG du 17/2/2020 ne vise pas, comme la délibération n° 2 du 16/3/2016 le

lot n° 2 de M [I].

Dire que la SAS CABINET LAUGIER-FINE ne rapporte pas la preuve à sa charge de sa qualité pour représenter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] dans la présente procédure.

Débouter l’appelant de ses demandes, fins et prétentions.

Confirmer partiellement le jugement du 14/11/2019 en ce qui concerne le prononcé de l’irrecevabilité de l’action du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2].

Prononcer l’irrecevabilité des assignations des 3 et 5/8/2016, de la déclaration d’appel du 20/1/2020 ainsi que des conclusions et des bordereaux de communication de pièces de l’appelant.

Dire que les documents produits aux débats par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et M [I] rapportent la preuve des nombreux manquements contractuels graves réitérés de MM [S] et [J].

Écarter des débats la pièce n° 55 de l’appelant ainsi que les pièces n°s 1 à 3 de la SASU

WHITE ROOM, à défaut de leur communication contradictoire.

Prononcer la résiliation du bail du 4/8/2014 aux torts exclusifs MM [S] et [J].

Prononcer leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef si besoin est avec le concours de la force publique, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt.

Condamner in solidum MM [S] et [J] au paiement à M [I], et non au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], des sommes mensuelles de 1 500 € au titre de l’indemnité d’occupation correspondant au loyer outre 50 € correspondant à la provision sur charges.

Condamner in solidum MM [S] et [J] au paiement au concluant de la somme de 1 300 € correspondant au dépôt de garantie au titre de la clause pénale visée dans le bail commercial du 4/8/2014.

Dire que l’appelant n’a pas communiqué à M [I] les justificatifs des manquements contractuels de MM [S] et [J] avant les assignations des 3 et 5/8/2016 malgré les demandes réitérées à cet effet du concluant.

Dire que les documents communiqués par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] ne rapportent pas la preuve à sa charge des comportements prétendument fautifs de M [I].

Condamner in solidum M [S], M [J], la SASU WHITE ROOM et l’appelant au paiement des sommes suivantes au concluant :

– 4 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure, appel et résistance abusifs ;

– 5 000 € au titre des frais irrépétibles ;

– le montant retenu par l’huissier ;

– les dépens de 1ère instance et d’appel y compris la facture de la SEP REBUFFAT GIRARDOT GANDELLI SALA UREN du 19/3/2015, les notes de frais et honoraires de Me [N] des 16/11/2017 et 4/2/2020 ainsi que la facture du Tribunal de commerce de MARSEILLE du 29/2/2020, distraits au profit de Me Claude VAUDANO Avocat aux offres de droit.

L’intimé réplique:

-que l’action du syndic est irrecevable en ce que la demande du syndicat des copropriétaires doit être rejetée lorsque l’autorisation à agir mentionnée dans le PV d’AG n’était pas assez précise sur l’objet et la finalité de la contestation ;

-que la formulation de cette délibération n° 2 ne répond dès lors pas aux exigences de la législation et de la jurisprudence applicables en la matière, à défaut de préciser l’objet et la finalité de la contestation, dont notamment les manquements contractuels justifiant la résiliation du bail commercial du 4/8/2014 et les prétendus comportements fautifs du concluant et de son locataire.

-que la délibération n° 2 du PV d’AGE du 16/3/2016 n’a pas visé précisément les dommages et n’a pas mentionné le montant des demandes contre le concluant ;

– que la délibération n° 2 du 16/3/2016 sus-évoquée s’est donc manifestement contentée de viser le règlement de copropriété de l’appelant, sans décrire de manière précise les comportements prétendument fautifs de M [I] et de son locataire ;

– que MM [S] et [J] se sont rendus coupables des nuisances suivantes à l’encontre des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] constituant des manquements contractuels par rapport à ce bail commercial du 4/8/2014 ;

– que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] a visé à tort la SASU WHITE ROOM dans sa déclaration d’appel du 20/1/2020 après avoir visé l’Association LE PHUKET dans ses assignations des 3 et 5/8/2016, dans la mesure où ce bail commercial a été consenti à MM [S] et [J]

– que MM [S] et [J], la SASU WHITE ROOM et l’appelant n’ont en outre pas communiqué les pièces suivantes visées dans les sommations de communiquer n°s 1 à 3 du concluant des 25/2, 20/3 et 3/6/2020 :

-que l’assignation avec dénonce de MM [S] et [J] devant le TGI de MARSEILLE du 24/7/2018 en sus de sa pièce n° 53 ne correspondant qu’au projet de cette assignation avec dénonce à défaut de sa signification par huissier ;

-que les pièces n°s 1 à 3 visées dans les conclusions de l’Association PHUKET en 1ère instance et de la SASU WHITE ROOM en appel ;

-que les pages n°s 2 et suivantes du bordereau de pièces communiquées n° 3 de cette association ;

-que la pièce n° 55 du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2].

-que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve des griefs reprochés à l’association LE PHUKET ;

Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 juin 2020 la SASU WHITE ROOM demande à la cour de :

– CONFIRMER le jugement du 14 novembre 2019 ;

– DÉBOUTER l’appelant de l’intégralité de ses demandes ;

– LE CONDAMNER à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;

Les parties n’ayant pas toutes constituées avocat la décision sera rendue par défaut.

MOTIFS DE LA DÉCISION

sur la recevabilité des conclusions présentées par la SASU White Room

Lorsque l’appel entre dans le champ d’application de l’article 1635 bis P du code général des impôts, les parties justifient, à peine d’irrecevabilité de l’appel ou des défenses selon le cas, de l’acquittement du droit prévu à cet article (‘) L’irrecevabilité est constatée d’office par le magistrat ou la formation compétents. Les parties n’ont pas qualité pour soulever cette irrecevabilité. Elles sont avisées de la décision par le greffe.

En l’espèce il résulte des pièces de procédure que la SASU White Room ne s’est pas acquitté du timbre fiscal visé par les mentions ci-dessus.

Il conviendra en conséquence de la déclarer d’office irrecevable en ses demandes.

sur la recevabilité des demandes formées par le syndicat des copropriétaires

L’article 55 du décret du 17 mars 1967 énonce que « Le syndic ne peut intenter une action en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale, sauf lorsqu’il s’agit d’une action en recouvrement de créance même par voie d’exécution forcée, d’une procédure engagée conformément à l’article 54 du décret du 30 mars 1808, et en cas d’urgence, notamment d’une procédure engagée conformément aux articles 806 et suivants du code de procédure civile. Dans tous les cas, le syndic doit rendre compte des actions qu’il a introduites, à la prochaine assemblée générale ».

Il est constant que l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 2] du 17 janvier 2020, à l’issue du vote de la résolution n°5, a autorisé le syndic à ester en justice à l’encontre de [H] [I] aux fins de solliciter la résiliation du bail commercial conclu le 4 août 2014 par [H] [I] sur les locaux constituant les lots n°2 et 9 en raison des différentes infractions du bail commises par ses locataires.

Il conviendra en conséquence de déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] recevable en son action et d’infirmer le jugement sur ce point.

Sur la résiliation du bail commercial

Les articles 1341 et suivants du code civil indiquent que « Le créancier a droit à l’exécution de l’obligation; il peut y contraindre le débiteur dans les conditions prévues par la loi. Lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne. »

Il est admis qu’en cas de carence d’un copropriétaire bailleur, le syndicat des copropriétaires a le droit d’exercer l’action en résiliation du bail dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements qui causent un préjudice aux autres copropriétaires sont en outre contraires au règlement de copropriété.

Il n’est pas contesté par l’intimé que les documents produits aux débats par le syndicat des copropriétaires rapportent la preuve des nombreux manquements réitérés de ses locataires. Les pièces versées en procédure à raison des attestations des copropriétaires et du constat d’huissier établi le 19 février 2020 caractérisent effectivement les nuisances exercées dans les parties communes de l’immeuble et les modifications réalisées en façade sans autorisation.

Le syndicat des copropriétaires justifie des sollicitations effectuées auprès de [H] [I] pour faire cesser les nuisances ( en 2011, en 2014, 2015, 2017). En réplique [H] [I] justifie des démarches entreprises auprès de ses locataires par des mises en demeure adressées en 2015 mais aucune démarche postérieure à 2016 n’a été objectivement réalisée à l’encontre de ses locataires, alors même qu’il était informé de la poursuite des nuisances par l’appelant et qu’il indique lui-même dans ses écritures que ces derniers n’ont pas justifié de la souscription d’une assurance du local, cette cause étant suffisante pour mettre en ‘uvre la résiliation du bail.

Il résulte de ces éléments que le syndicat des copropriétaires démontre d’une part que [H] [I] bien qu’informé des nuisances occasionnées à l’immeuble par ses locataires n’a pas pris les diligences suffisantes pour les faire cesser effectivement, et d’autre part que cette carence porte atteinte à l’usage des parties communes et trouble la tranquillité et la qualité de vie des copropriétaires, contrevennant aux dispositions du règlement de copropriété du 16 décembre 1985.

En conséquence il sera fait droit à la demande de résiliation du bail commercial consenti par [H] [I] à [R] [S] et [U] [J] le 4 août 2014 relatif au local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 5].

Le contrat de bail dont s’agit comporte un terme au 4 août 2023. Il n’est pas démontré par l’appelant que les preneurs se soient maintenus dans les lieux au-delà de cette échéance.

Il ne sera dès lors pas fait droit aux demandes présentées par l’appelant au titre de la libération des locaux sous astreinte ou du versement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande indemnitaire

La cour relève que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] ne produit aucun moyen de fait ou de droit au soutien de la demande indemnitaire de 15.000 euros.

Celle-ci non fondée sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes présentées par[H] [I]

La demande de mise à l’écart des pièces tel que sollicité e par [H] [I] est sans objet dans la mesure où d’une part les conclusions de la SASU White Room ont été déclarées irrecevables et d’autre part que la pièce 55 versée par le syndicat des copropriétaires correspond au jugement querellé rendu le 14 novembre 2019 et dont l’intimé a nécessairement été destinataire.

Les demandes formées au titre de la résiliation du bail commercial sont également sans objet compte tenu des termes de la décision et de l’absence de démonstration du maintien dans les lieux des locataires au-delà de l’échéance contractuellement prévue par le bail conclu le 4 août 2014.

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer un abus que s’il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse ou sa mauvaise foi ou une erreur ou négligence blâmable équipollente au dol, ce qui suppose de rapporter la preuve de ce type de faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux, dans les conditions prévues par l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, la demande de dommages et intérêts formée par[H] [I] tend à réparer le préjudice résultant du caractère abusif de l’appel et de la résistance abusive des locataires. 

Au regard de la solution donnée, de l’irrecevabilité des demandes présentées par la Sasu White Room et de l’absence de comparution des locataires,[H] [I] ne démontre pas l’existence d’une faute ou la volonté de nuire résultant de la procédure.

La demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient d’infirmer le jugement appelé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.

[H] [I] qui succombe sera condamné aux dépens et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

La cour

Déclare la SASU White Room irrecevable en ses demandes ;

Infirme le jugement rendu le 14 novembre 2019 par le tribunal de grande instance de Marseille en ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice recevable en ses demandes ;

Prononce la résiliation du bail commercial consenti par [H] [I] à [R] [S] et [U] [J] le 4 août 2014 relatif au local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 5] ;

Débiyte le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] de ses demandes indemnitaires et de libération des lieux loués ;

Déboute [H] [I] du surplus de ses demandes ;,

Condamne [H] [I] aux entiers dépens de l’instance ;

Condamne [H] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes ;

Le greffier Le président