TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référé
N° RG 23/01068 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XMF5
SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 16 JANVIER 2024

DEMANDERESSE :

S.C.I. [Adresse 7]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Emilie CHEVAL, avocat au barreau de LILLE, postulant et Me Aurélie HERVE, avocat au barreau de PARIS, plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. GALANTE
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Justine CORDONNIER, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 19 Décembre 2023

ORDONNANCE du 16 Janvier 2024

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte sous seing privé du 14 janvier 2015, la société SWISS LIFE PRÉVOYANCE & SANTE aux droits de laquelle vient la SCI [Adresse 7] a consenti à la S.A.R.L. GALANTE un bail commercial, portant sur des locaux situés à [Localité 5] (59), [Adresse 2], lot n°4, pour une durée de neuf années à compter du 15 janvier 2015, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 5864 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable par trimestres et d’avance, outre provisions pour charges de 1904 euros HT et versement d’un dépôt de garantie de 1466 euros HT.

Par avenant du 29 juillet 2015, le bail a été étendu à la location d’un emplacement de parking, portant le n°47, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 1020 euros HT et HC, portant le loyer annuel à la somme de 6884 euros HT.

Les loyers étant impayés, la SCI [Adresse 7] a fait signifier le 03 juillet 2023 à la S.A.R.L. GALANTE un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par acte du 10 août 2023, a fait assigner la même, devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et mesures accessoires.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 septembre 2023 et renvoyée successivement à la demande des parties à l’audience du 19 décembre 2023 pour y être plaidée.

A cette date, la demanderesse représentée forme les dernière prétentions suivantes :
Vu l’article 835 du code de procédure civile et les articles L.145-1 et suivants du code commerce,
-Déclarer la société GALANTE irrecevable et mal fondée en ses demandes,
En conséquence l’en débouter,
-Déclarer la SCI [Adresse 7] recevable et bien fondée en ses demandes,
En conséquence, y faisant droit,
-Constater la résiliation du bail consenti le 14 janvier 2015 par la société SWISSLIFE PRÉVOYANCE ET SANTE aux droits de laquelle vient la SCI [Adresse 7], à la société GALANTE, cette résiliation étant effective au 3 août 2023,
-Condamner la société GALANTE à payer à la SCI [Adresse 7], à titre de provision, la somme de 12.209,86 euros (suivant décompte au 7 novembre 2023), outre intérêts au taux légal, majoré de deux points, à compter de la délivrance de l’assignation jusqu’à parfait paiement,
-Condamner la société GALANTE à payer à la SCI [Adresse 7], à titre de provision, la somme de 1.220,98 euros à titre d’indemnité forfaitaire, conformément aux dispositions du bail,
-Ordonner l’expulsion de la société GALANTE, ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux loués situés à [Adresse 6] (lot 4 et emplacement de parking n°47), ainsi que l’évacuation de tous biens meubles, dans les huit jours de la notification de l’ordonnance à intervenir, avec si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
-Condamner la société GALANTE à payer à la SCI [Adresse 7], à titre de provision, une indemnité d’occupation mensuelle, correspondant au loyer contractuel, outre les charges, à compter du 1er janvier 2024 jusqu’à la date de libération effective des lieux,
-Juger que le dépôt de garantie sera conservé par la SCI [Adresse 7] à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions du bail,
-Condamner la société GALANTE à payer à la SCI [Adresse 7], la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer (174,12 euros).

La S.A.R.L. GALANTE, représentée, reprenant oralement ses écritures déposées à l’audience sollicite du juge des référés de :
Vu l’article 100 du code de procédure civile,
Vu l’assignation délivrée le 13 juillet 2023
Vu l’assignation délivrée le 10 août enrôlée à la même date par le bailleur,
Vu l’article 32 du code de procédure civile,
A titre principal :
-Débouter la SCI [Adresse 7] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions
-Se dessaisir au profit du Tribunal judiciaire de LILLE statuant au fond sous le numéro RG 23/06633
A titre subsidiaire,
-Constater l’existence de contestations sérieuses
A titre reconventionnel,
-Condamner par provision la SCI [Adresse 7] à la somme de 2032.93€ à la société GALANTE au titre des charges de l’excédent de provision payé sur 2022.
En tout état de cause
-Débouter la SCI [Adresse 7] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions
-Condamner la SCI [Adresse 7] à la somme de 2500€ au titre de l’article 32 du code de procédure civile
-Condamner la SCI [Adresse 7] aux dépens.
-Condamner la SCI [Adresse 7] à payer à la société GALANTE la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

En application des dispositions de l’article L143-2 du code de commerce, le bailleur qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits.
La SCI [Adresse 7] justifie de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

Sur l’exception de litispendance

Exposant avoir l’intention de quitter les lieux de manière anticipée, ce que le bailleur avait accepté, effet du 31 décembre 2022, avant de changer d’avis, et soutenant que les conditions d’exploitation n’ont cessé de se dégrader à compter de janvier 2022, du fait de nuisances sonores liées à des travaux entrepris par le bailleur et de l’absence de chauffage des locaux, le locataire expose avoir saisi le juge du fond le 13 juillet 2022 aux fins à titre principal, de prononcé de la résolution du contrat de bail, tandis que la bailleresse l’a assigné devant le juge des référés le 10 août 2023, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire. La S.A.R.L. GALANTE soutient que la litispendance et le risque de contrariété de décision sont caractérisés, de sorte qu’il appartient au juge des référés deuxième saisi de se dessaisir de l’entier litige au profit du juge du fond.

La SCI [Adresse 7] s’oppose à l’exception, indiquant qu’il n’y a pas de litispendance entre une instance au fond et une demande tendant au prononcé de meures provisoires portées devant le juge des référés et que les demandes portées devant chacune des juridictions reposent sur des fondements différents.

La litispendance suppose, en application de l’article 100 du code de procédure civile, une identité de parties, une identité d’objet et de fondement du litige.
En l’occurrence, les instances initiées devant chaque juridiction ont des fondement distincts, le juge du fond étant saisi d’une demande de prononcé de la résolution judiciaire du contrat, aux torts du bailleur, tandis que le juge des référés est saisi d’une demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire. Il n’y a pas par ailleurs de situation de litispendance entre une instance au fond et une demande devant le juge des référés, tendant au prononcé de mesures provisoires, tout comme il n’y a pas de risque de contrariété de décision, l’ordonnance de référé étant une décision provisoire n’ayant pas autorité de la chose jugée et qui ne lie pas le juge du fond.

L’exception de litispendance sera écartée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

En application de l’article L145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”.

Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (article18 page 18 du contrat).

Le bailleur a fait délivrer le 03 juillet 2023 à sa locataire un commandement visant la clause résolutoire, pour avoir paiement de la somme de 10.232,65 euros.

La S.A.R.L. GALANTE s’oppose à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire qui se heurte selon elle à des contestations sérieuses, du fait des manquements du bailleur à son obligation de délivrance et du fait d’une instance en prononcé de la résolution judiciaire du bail, aux torts du bailleur, de la mise en oeuvre de mauvaise foi de la clause résolutoire par le bailleur.
La locataire évoque l’indisponibilité d’une place de parking n°47 pendant six mois, les nuisances anormales générées par l’exécution de travaux d’ampleur par le bailleur, sans que celui-ci ne puisse invoquer la clause de souffrance de ces travaux, qui ont contraint le locataire à quitter les lieux et qui l’ont empêché d’y exercer la moindre activité, l’absence de chauffage des locaux, démontrant la volonté manifeste du bailleur de reprendre les locaux.
La locataire ajoute que la demande en résolution du contrat aux torts du bailleur constitue une contestation sérieuse, du fait des défaillances du bailleur dans l’exécution de ses obligations.

La SCI [Adresse 7] conclut au rejet de l’argumentation de son adversaire, indiquant que la locataire a cessé de régler le loyer à compter du 1er janvier 2023, sans aucune cause légitime utile imputable au bailleur, parce que la locataire imaginait pouvoir se délier unilatéralement du bail, après avoir acquis des locaux en juillet 2022. Le bailleur ajoute que la défenderesse n’a jamais donné suite à la proposition de résiliation anticipée et qu’elle a quitté les lieux le 19 décembre 2022 ; qu’elle n’a invoqué qu’en novembre 2022 des nuisances datant du mois de juillet 2022. Elle estime enfin n’avoir commis aucune faute justifiant la résiliation du bail à ses torts.

En l’espèce, la locataire ne peut raisonnablement invoquer la mauvaise foi du bailleur, dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire, dès lors qu’il est acquis que le locataire a cessé de payer les loyers au 1er janvier 2023 et que le commandement de payer a été délivré le 03 juillet 2023, soit avant même que la locataire n’ait saisi le juge du fond le 13 juillet suivant aux fins de prononcé de la résolution judiciaire du contrat de bail.

Il apparaît également que la locataire a souhaité obtenir, en juillet 2022, la résiliation anticipée amiable du bail, avant le terme contractuel prévu au 14 janvier 2024, pour des motifs qui lui étaient personnels, du fait de l’acquisition de ses propres locaux et la S.A.R.L. GALANTE n’a pas donné suite à la proposition faite à ce titre par le bailleur, moyennant le paiement d’une indemnité de résiliation. La locataire n’a pas plus fait délivrer congé des lieux loués, comme le bailleur lui avait suggéré.

Le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance des lieux loués en conformité avec leur destination. Le locataire est fondé à invoquer une exception d’inexécution par le bailleur de ses propres obligations et ne peut s’abstenir du paiement du loyer qu’en cas d’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués.
En l’espèce, la locataire n’a évoqué l’existence de nuisances, depuis juillet 2022, qu’au mois de novembre 2022, ce qu’elle a fait constater le 29 novembre 2022, les 15 et 23 décembre 2022 et a quitté les lieux le 19 décembre 2022.
Si ces constats mentionnent l’absence de chauffage du local et l’absence de courant (pièce n°13) dans le local donné à bail, l’indisponibilité de l’emplacement de parking n°7 (pièce n°14), ou la présence d’une auréole dans l’open-space et des traces de coulées (pièce n°15), aucune pièce n’est versée pour attester de l’existence de nuisances sonores générées par des travaux.
Il n’est en tout état de cause pas justifié de l’impossibilité totale d’user des lieux loués.
Le moyen tiré des manquements du bailleur à ses obligations n’est donc pas sérieux et n’est pas de nature à faire échec à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

Le commandement de payer la somme en principal de 10.232,65 euros, délivré le 03 juillet 2023 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 03 août 2023, ce qu’il convient de constater.

Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la S.A.R.L. GALANTE après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice à la SCI [Adresse 7], celle-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la S.A.R.L. GALANTE au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 04 août 2023 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

La SCI [Adresse 7] justifie par la production du bail, du commandement de payer et du décompte que la S.A.R.L. GALANTE a cessé de payer ses loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation, et reste lui devoir une somme de 12.209,86 euros, selon décompte arrêté au 07 novembre 2023, terme du 4ème trimestre 2023 inclus, déduction faite d’un avoir de 1391,94 euros (pièce SCI n° 25), au paiement de laquelle la S.A.R.L. GALANTE sera condamnée à titre provisionnel.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie

Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d’intérêts de retard ou de majoration de l’indemnité d’occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l’interprétation comme l’éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond.
En conséquence, ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés.

Sur la demande reconventionnelle en remboursement des provisions sur charges des emplacements de stationnement

La S.A.R.L. GALANTE sollicite la condamnation de la demanderesse à lui restituer la somme de 2.032,93 euros, correspondant aux avances de provision pour charges au titre des emplacements de stationnement n° 57 et 56 , dont les baux ont pris fin à effet du 31 octobre 2023, après congé délivré les 30 juin 2023.

La bailleresse indique avoir d’ores et déjà imputé l’avoir de 1391,94 euros.

Il résulte des pièces n°36 et 38 que la locataire est bénéficiaire d’avoirs en sa faveur de 209,27 euros et de 431,72 euros, soit au total 640,99 euros, que le bailleur sera condamné à lui restituer.

Sur la demande de dommages et intérêts

La S.A.R.L. GALANTE forme dans le dispositif de ses écritures, une demande en paiement de 2500 euros “ au titre de l’article 32 du code de procédure civile” (32-1 du code de procédure civile plutôt), mais cette demande n’est pas supportée dans les motifs de ses écritures.
Le tribunal n’en est donc pas saisi régulièrement, en application des dispositions de l’article 768 alinéa 2 in fine, du code de procédure civile selon lequel “ le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion”.

Sur les demandes accessoires

La S.A.R.L. GALANTE qui succombe, sera condamnée aux dépens.
Elle sera en outre condamnée à payer à la SCI [Adresse 7], la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse, pour assurer la préservation de ses droits qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référés, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Rejetons l’exception de litispendance,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 14 janvier 2015, portant sur les locaux situés à [Localité 5] (59), [Adresse 2], lot n°4, depuis le 03 août 2023,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL GALANTE et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Localité 5] (59), [Adresse 2], lot n°4 , avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 04 août 2023,

Condamnons à titre provisionnel la SARL GALANTE au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamnons la SARL GALANTE à payer à la SCI [Adresse 7] la somme provisionnelle de 12.209,86 euros (douze mille deux cent neuf euros et quatre-vint-six centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 07 novembre 2023, terme du 4ème trimestre 2023 inclus,

Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente decision,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de clause pénale

Condamnons la SCI [Adresse 7] à payer à la S.A.R.L. GALANTE la somme de 640,99 euros (six cent quarante et quatre-vingt-dix neuf centimes) trop perçue à titre de provisions de charge,

Disons que le juge des référés n’est pas régulièrement saisi, de la demande de dommages et intérêts formée par la S.A.R.L. GALANTE,

Condamnons la S.A.R.L. GALANTE à payer à la SCI [Adresse 7] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la S.A.R.L. GALANTE aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 03 juillet 2023,

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier.

LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET