SF/CD

Numéro 23/04184

COUR D’APPEL DE PAU

EXPROPRIATIONS

ARRÊT DU 14/12/2023

Dossier : N° RG 22/03135 – N° Portalis DBVV-V-B7G-IL5Q

Nature affaire :

Demande de fixation de l’indemnité d’expropriation

Affaire :

[K] [E]

C/

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER LOCAL PAYS BASQUE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 14 Décembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 09 Novembre 2023, devant :

Madame de FRAMOND, Conseillère faisant fonction de Présidente

Madame GUIROY, Conseillère

Madame BLANCHARD, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

En présence de Madame [M] Commissaire du Gouvernement représentant le Directeur départemental des Finances Publiques des Pyrénées-Atlantiques.

Assistées de Madame DEBON, faisant fonction de Greffière.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Madame [K] [E]

[Adresse 23]

[Localité 24]

Représentée et assistée de Maître WATTINE, avocat au barreau de DAX

INTIME :

EPIC ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER LOCAL PAYS BASQUE (EPLF Pays Basque) représenté par son Président

[Adresse 18]

[Adresse 18]

[Localité 38]

Représenté par Maître MILLE, avocat au barreau de BAYONNE

Assisté de Maître PINTAT de la SELARL PINTAT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

sur appel de la décision

en date du 07 OCTOBRE 2022

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU, JUGE DE L’EXPROPRIATION DU DÉPARTEMENT DES PYRÉNÉES-ATLANTIQUES

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 3 avril 2015, le préfet des Pyrénées-Atlantiques a créé une ZAD dite de [Localité 40], renouvelée le 25 mars 2021, sur une surface d’environ 4,4 ha permettant d’engager une action foncière et des acquisitions amiables.

Mme [K] [C] épouse [E] est propriétaire d’un terrain nu d’une surface cadastrale de 6 488 m² formant une unité foncière cadastrée section AB [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 20], [Cadastre 21] et [Cadastre 22], sis lieu-dit [Localité 40] à [Localité 24].

Le 15 novembre 2021, la mairie de [Localité 24] a reçu une déclaration d’intention d’aliéner datée du 8 novembre 2021 par laquelle Mme [E] l’informait de la vente de son bien à la SAS OBAZYNE, ou toute société substituée, moyennant la somme de 1700 000 € (soit 262 € le m²), dont 96 000 € de commission à la charge de l’acquéreur.

Par une décision date du 26 janvier 2022, 1’Etablissement Public Foncier Local Pays-Basque (EPFL Pays Basque), déléguée le 2 février 2019 par la Communauté d’agglomérations Pays Basque, a décidé d’exercer son droit de préemption urbain, en vertu des articles L 213-1 et suivants du code de l’urbanisme, sur les parcelles cadastrées section AB [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 6] et [Cadastre 21] d’une contenance globale de 4 395 m² située en zone UY (destinée à des constructions à usage commercial artisanal industriel et de bureaux) en proposant à Mme [E] la somme de 400 000 €, montant complété de la commission d’agence proportionnée sous réserve de l’antériorité et de la régularité du mandat, ainsi que les frais d’acte.

L’EPFL a également proposé, au regard de l’évaluation des Domaines du 19 janvier 2022, le prix de 320 000 € pour les autres parcelles cadastrées [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 20] et [Cadastre 22] situées en zone Udi (destinée aux constructions en ordre discontinu et en quartiers résidentiels péri-urbains mais susceptible d’être inondables) au cas où le propriétaire en demanderait l’achat, montant complété de la commission d’agence proportionnée en sus, sous réserve de l’antériorité et de la régularité du mandat.

Par courrier du 23 mars 2022, reçu le 28 mars 2022, Mme [E] a refusé les offres de l’EPFL et l’a informée de sa volonté de maintenir le prix figurant dans la déclaration d’intention d’aliéner.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 avril 2022, l’EPFL Pays Basque a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation de la valeur du bien litigieux à défaut d’accord entre les parties au visa de 1’article R 213-11 du code de l’urbanisme.

Par ordonnance du 30 mai 2022 le juge de l’expropriation a fixé la date de visite du bien au 2 septembre 2022 et l’audience à la suite de celle-ci.

Par jugement du 7 octobre 2022, le juge chargé de l’expropriation au tribunal judiciaire de Pau, a :

– fixé à la somme de 63,5 € TTC le m² l’évaluation des parcelles préemptées par l’EPFL Pays Basque appartenant à Mme [E] cadastrées AB [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 6] et [Cadastre 21] citées en zone UY du PLU de [Localité 24], lieu-dit [Localité 40] à [Localité 24], valeur retenue dans l’hypothèse où l’EPFL Pays Basque ne ferait l’acquisition que de ces seules parcelles face au refus de la propriétaire de lui céder les autres parcelles cadastrées AB [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 20] et [Cadastre 22] ;

– fixé à la somme de 127 € TTC le m² l’évaluation des parcelles préemptées par l’EPFL Pays Basque appartenant à Mme [E] cadastrées AB [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 6] et [Cadastre 21] sitées zone UY du PLU de [Localité 24], lieu-dit [Localité 40] à [Localité 24], objet de la préemption, et à la somme de 167 euros TTC le m² les parcelles hors préemption cadastrées AB [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 20]et [Cadastre 22] situées zone Udi du PLU de [Localité 24], lieu-dit [Localité 40] à [Localité 24], dans l’hypothèse où Mme [E] accepterait de céder à l’EPFL Pays Basque l’ensemble des parcelles visé par la DIA ;

– dit que le prix revenant à Mme [E] selon l’une ou l’autre des hypothèses sera déterminé en fonction de la contenance exacte du bien vendu sur la foi d’un bornage contradictoire, dont le coût sera à la charge de l’EPFL du Pays Basque ;

– dit que l’EPFL du Pays Basque est tenu de payer à l’agence IMMO I AMI [Localité 44] la somme de 96’000 € au titre de sa commission ;

– condamne l’EPFL du Pays Basque à payer à Mme [E] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– dit que l’EPFL du Pays Basque supportera la totalité des dépens de la présente instance.

Dans sa décision, le juge de l’expropriation a relevé que la cession envisagée par Mme [E] concerne les parcelles cadastrées AB [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 20],[Cadastre 21] et [Cadastre 22], pour 6488 m² en nature de prairie ou jardin raccordables aux réseaux publics, alors que la décision de préemption de l’EPFL du Pays Basque ne concerne que les parcelles cadastrées AB [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 6] et [Cadastre 21], pour une contenance globale de 4395 m², et que Mme [E] n’avait pas exigé que l’EPFL du Pays Basque se porte acquéreur de l’ensemble de l’unité foncière, mais demandait néanmoins au juge d’évaluer l’ensemble des biens visés par la déclaration d’intention d’aliéner.

Le juge a également constaté que la question de l’accessibilité des parcelles pose difficultés, que ce soit par le chemin du [Localité 40], qui nécessiterait de détacher une emprise de la parcelle AB [Cadastre 14] ou de constituer une servitude sur cette parcelle si elle est conservée par Mme [E], ou par la RD 712 en raison de la proximité du [Adresse 41] très fréquenté nécessitant de prévoir un réaménagement.

Les parties ont admis qu’il était difficile de trouver des terrains de même caractéristique et de même superficie sur la commune de [Localité 24] ; le juge a écarté l’estimation foncière réalisée par le cabinet [O] du 19 juillet 2022 dont les hypothèses de surface de plancher théorique sont très éloignées du projet à l’origine de la DIA. Il a retenu pour les parcelles situées en zone UY, 5 termes de référence donnant un prix moyen de 127 € le m² ; pour les parcelles situées en zone UDi, il a retenu 7 termes de référence en appliquant un abattement de 20 % pour une situation géographique moins favorable des parcelles de Mme [E] donnant un prix moyen de 167 € le m², la surface exacte des parcelles hors préemption situées en secteur Udi devant être déterminée par un bornage aux frais de l’EPFL du Pays Basque. Dans l’hypothèse du rachat de la totalité des parcelles objet de la DIA, l’évaluation faite par le premier juge est de 889’827 €.

S’agissant des parcelles objet de la préemption située en zone UY pour une contenance de 4395 m², appliquant un abattement de 50 % pour la situation d’enclave de ces parcelles si elles étaient acquises sans les parcelles situées en UDi, le juge les a valorisées pour 127/2 = 63,5 € TTC le m². Soit la somme totale de 279’082,50 €.

Le juge a admis le droit à commission de l’agent immobilier contractuellement prévu dans le compromis signé le 21 octobre 2021 à la charge de l’acquéreur.

Par mémoire adressé par RPVA au greffe de la Cour le 21 novembre 2022, Mme [E] a relevé appel de la décision.

Par mémoire reçu au greffe le 9 février 2023 et complété par mémoire en réplique du 17 octobre 2023, Mme [E] appelante, demande à la cour de réformer le jugement rendu, en ce que son dispositif a sous-estimé la valeur du bien préempté et statuant à nouveau de :

– fixer le prix du bien objet de la DIA du 8 novembre 2021 que l’EPFL du Pays Basque devra régler pour l’exercice de son droit de préemption à 262 €/m² pour la surface de 6488 m² soit un total de 1’700’000 € sous réserve d’un bornage contradictoire réalisé par le cabinet CARDONE ET ASSOCIÉS, géomètre expert dont les honoraires seront à la charge de l’EPFL PAYS BASQUE ;

Subsidiairement :

– surseoir à statuer et ordonner une mesure d’expertise immobilière pour déterminer la valeur des parcelles de la propriété de Mme [E] visées par la DIA au regard de leur classement en zone UX du PLU révisé le 4 mars 2023 ;

– confirmer le jugement entrepris pour le surplus de son dispositif non contesté Mme [E] ;

– dire que le montant de l’honoraire de l’agence IMMO I AMI à [Localité 44] sera supporté par l’EPFL Pays Basque ;

– condamner l’EPFL du Pays Basque à verser à Mme [E] la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais de procédure devant la cour outre les entiers dépens de la présente instance.

Au soutien de ses prétentions, Mme [E] faire valoir, sur le fondement de l’article L213-2-1 du code de l’urbanisme et L312-1 et L322-4, R311-27 et R311-9 du code de l’expropriation que :

– elle entend vendre la totalité de ses parcelles et n’a jamais admis ni confirmé en cours d’instance renoncer à vendre ses parcelles classées en zone Udi et considère que le choix par l’EPFL PAYS BASQUE d’une préemption partielle ne peut lui être imposé, c’est donc à tort que le jugement a fixé un prix différent selon les hypothèses ne concernant pas Mme [E]. En appel, elle clarifie donc sa position mal comprise en première instance en ce qu’elle requiert l’acquisition de la totalité de ses parcelles ;

– l’EPFL PAYS BASQUE a prétendu faussement qu’il ne pouvait préempter que les parcelles en zone UY, alors que le PLU de [Localité 24] a fait l’objet d’une procédure de révision arrêtée par la communauté d’agglomération le 21 mai 2022, donc antérieurement au jugement de première instance et approuvée le 4 mars 2023, plaçant l’ensemble du périmètre de la ZAD du [Localité 40] en zone UX (et non plus Udi c’est-à-dire zone d’habitat inondable) correspondant à la zone urbaine à vocation d’activités située en entrée de ville. Le terrain constructible ainsi mis en vente forme une unité foncière parfaitement homogène et non enclavée desservie par la [Adresse 42] ;

– Mme [E] conteste la valeur appliquée aux parcelles en zone Udi sans tenir compte des prix des 3 acquisitions amiables par l’EPFL PAYS BASQUE entre 2019 et 2021 de maisons destinées nécessairement à la démolition, dès lors que la valeur du terrain nu constructible est beaucoup plus importante que celle des constructions dont la démolition représente un coût marginal et qui peut être déterminé par expertise le cas échéant et sinon estimé à 100 000 € pour les 3 acquisitions amiables au prix total de 1’090’000 € pour 3955 m², donnant ainsi un prix total de 990’000 € et rapportés au mètre carré de 250 € le m² pour les acquisitions amiables dont les références ne doivent donc pas être écartées ;

– son expertise immobilière du cabinet [O] se fondant sur des références de prix de biens comparables a retenu un prix de 253,56 € le m² comparable au prix de la DIA, qui résulte de la surface de plancher susceptible d’être édifié sur un terrain, peu important le projet réel de l’acquéreur, puisque l’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales effectives de construction existantes à la date de référence. Or les terrains de Mme [E], en zone UX désormais, autorise une emprise au sol de 60 % et une hauteur de construction de 14 m soit 4 étages, soit près de 15’568 m² de surface de plancher constructible ;

– Mme [E] estime non pertinentes les références produites par l’EPFL PAYS BASQUE soit trop éloignées soit non comparable à ses parcelles ;

– Mme la Commissaire du gouvernement produit des termes de référence en comparant aussi les surfaces de plancher et tient compte donc de la constructibilité des terrains dont notamment la référence du terrain situé à [Localité 36] qui donne une valeur du mètre carré constructible de 279 € le m² pour une surface constructible 4000 m², alors que les parcelles de Mme [E] ont un potentiel constructible bien supérieur ;

– Mme [E] s’oppose à la demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile présentée par l’EPFL PAYS BASQUE qui n’a pas l’obligation de constituer avocat en matière d’expropriation, et qui en outre doit nécessairement supporter la charge des dépens dans la procédure d’expropriation ou de préemption et ne peut donc se voir indemniser de ses frais irrépétibles.

Dans son mémoire reçu au greffe le 4 mai 2023, l’EPFL du Pays Basque intimé et formant appel incident, demande à la cour de :

– infirmer le jugement rendu en première instance ;

– fixer le prix de la propriété préemptée de Mme [E], cadastré section AB [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 6] et [Cadastre 21] [Adresse 42] à [Localité 24] d’une superficie globale de 4395m² à la somme de 191 000 € ;

– débouter Mme [E] de l’ensemble des ses conclusions ;

A titre subsidiaire ou dans l’hypothèse où la demande d’emprise globale par Mme [E] est confirmée en appel :

– fixer le prix de la propriété de Mme [E], cadastrée section AB [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 20] et [Cadastre 21] et [Cadastre 22] [Adresse 42] à [Localité 24] d’une superficie globale de 6381m² à la somme de 645’000 € ;

– débouter Mme [E] de l’ensemble des ses conclusions ;

En tout état de cause,

– condamner Mme [E] à payer à l’EPFL du Pays Basque la somme de’3 500 €’ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner Mme [E] aux entiers dépens.

L’EPFL PAYS BASQUE fait valoir principalement, sur le fondement des articles L 312-9-1 du code de la construction et de l’habitation, L213-2-1 et L213-4 du code de l’urbanisme que :

– l’EPFL PAYS BASQUE n’avait pas compétence pour préempter en zone Udi, seul l’État était compétent du fait de la carence en logements sociaux de la commune de [Localité 24] constatée le 11 décembre 2020 par le préfet des Pyrénées-Atlantiques, à qui la commune devait donc transmettre la DIA ;

– l’EPFL PAYS BASQUE rappelle que certaines parcelles sont classées en zone UY et d’autres en zone UDI par le PLU de la commune de [Localité 24] actuellement en vigueur renouvelé le 12 mai 2016, et que les parcelles situées en zone UY objet de la préemption sont enclavées ;

– l’EPFL PAYS BASQUE demande la confirmation de l’accès aux parcelles préemptées par la parcelle AB [Cadastre 14] donnant sur la [Adresse 43], et de constater l’interdiction de l’accès par la RD 712 ;

– dès lors que le juge de l’expropriation n’est pas compétent pour imposer la vente de l’emprise foncière nécessaire à la création de la desserte ou la création d’une servitude de passage sur la propriété de Mme [E], il ne pouvait qu’envisager 2 hypothèses d’évaluation selon que celle-ci acceptait ou non la vente de la totalité de ses parcelles ;

– les ventes amiables réalisées par l’EPFL PAYS BASQUE de 3 parcelles bâties ne sont pas des termes de comparaison pertinents faute de démontrer que les bâtiments sont voués à la destruction dès lors que le juge de l’expropriation doit prendre en compte l’usage effectif du bien à la date de la référence et non pas l’usage futur du terrain exproprié ;

– c’est à bon droit que le premier juge a écarté les termes de référence numéros 1, 2 et 3 du rapport de M. [O] au regard de leur manque de précision ;

– par contre l’EPFL PAYS BASQUE estime que ses propres termes de référence 1, 3 et 4 doivent être retenus comme reflétant la réalité du marché immobilier, et que l’abattement de 30 % aurait dû être appliqué sur les termes de référence 6 et 7 au regard des éléments plus favorables de leur situation, les terrains préemptés étant en outre soumis aux risques d’inondation ;

– l’EPFL PAYS BASQUE demande donc d’appliquer un prix au mètre carré de 86,87 € pour les terrains situés en zone UY, avec un abattement de 50 % s’ils sont vendus séparément du reste, et un prix de 135,13 € au mètre carré pour les parcelles situées en zone Udi, donnant ainsi une valeur pour la totalité des parcelles de la DIA de 645’161,83 € arrondie à 645’000 €, prix exclusif de toute indemnité accessoire ou de remploi ;

– l’EPFL PAYS BASQUE conteste qu’il faille tenir compte des surfaces de plancher théoriques pouvant être bâties sur un terrain, la valeur de celui-ci étant fixée selon sa superficie, et non sur la base d’un potentiel constructible aléatoire.

Dans son mémoire reçu au greffe le 10 et le 17 mai 2023, Mme la Commissaire du Gouvernement propose la confirmation du jugement sauf à rectifier les valeurs de certains termes de référence erronée et de tenir compte des prix de cession hors taxes, et donc de fixer l’indemnité de dépossession pour les parcelles situées en zone UY à 115 €/m², le taux d’abattement de 50 % pour enclavement étant laissé à l’appréciation de la cour, soit un prix de 252’229,05 € pour 4 395 m² préemptés, et pour les parcelles situées en zone Udi, à 155,30 € le m² soit un prix de 813’850,80 € pour l’ensemble des parcelles.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des articles L213-4 et suivants du code de l’urbanisme, en matière de droit de préemption, à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation.

Selon l’article L. 213-2-1, lorsque la réalisation d’une opération d’aménagement le justifie, le titulaire du droit de préemption peut décider d’exercer son droit pour acquérir la fraction d’une unité foncière comprise à l’intérieur d’une partie de commune soumise à un des droits de préemption institué en application du présent titre.

Dans ce cas, le propriétaire peut exiger que le titulaire du droit de préemption se porte acquéreur de l’ensemble de l’unité foncière.

Selon l’extrait du registre des délibérations du conseil communautaire du 2 février 2019, il est indiqué que la création de la ZAD du [Localité 40] a été faite en vue d’inscrire ce secteur dans une dynamique globale de projet et travailler à sa mise en cohérence (accessibilité, gestion des flux, traitement architectural, fonctions urbaines’) ; participer à la diversification de l’offre foncière à vocation économique dans le territoire du pôle territorial Nive-Adour, en accompagnement du développement démographique et résidentiel ; maîtriser le développement d’un secteur en forte mutation et prévenir les comportements spéculatifs ; requalifier une entrée de ville, une porte d’entrée du territoire à la jointure de l’A 63 et de l’A 64.

Aux termes du plan local d’urbanisme renouvelé et en vigueur depuis le 16 mai 2016, les parcelles objet de la DIA sont classées :

– 6 parcelles en zone UY destinée aux établissements à usage commercial artisanal industriel et de bureaux : AB [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 6], et [Cadastre 21] (4395 m²) ;

– 5 parcelles en zone UDi destinée à la construction en ordre discontinu à prédominance d’habitat individuel, susceptible d’être inondable : AB [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 20] et [Cadastre 22].

Or, par arrêté du 11 décembre 2020, le Préfet des Pyrénées-Atlantiques, constatant la carence de la commune de [Localité 24] au titre de l’habitat social, a transféré à l’Etat les droits de préemption urbain applicables sur les zones à vocation d’habitat définies par le PLU en vigueur, c’est-à-dire sur les zones UD du PLU.

Ce contexte explique que l’EPFL PAYS BASQUE n’a pas pu exercer son droit de préemption sur les parcelles situées en zone Udi de la DIA, alors que la commune de [Localité 24] avait pu acquérir à l’amiable des terrains dans le périmètre de la ZAD de cette même zone UDi.

Dans son mémoire devant la cour, Mme [E] a expressément confirmé exiger de l’EPFL PAYS BASQUE qu’il se porte acquéreur de l’ensemble de l’unité foncière désignée par sa DIA.

La cour n’a donc pas, comme le premier juge, à envisager deux hypothèses, la question de l’enclave ou non des parcelles faisant l’objet de la préemption est donc désormais sans objet et il sera procéder à l’évaluation de la totalité des parcelles de Mme [E] visées par la DIA.

La date de référence pour l’évaluation quant à la nature juridique des biens :

En cas de préemption, l’article L213-4 du code de l’urbanisme prévoit que :

a) La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

– pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :

i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;

ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;

iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;

En l’espèce, les parcelles concernées font partie de la ZAD du [Localité 40] qui a été renouvelée pour la dernière fois le 20 mars 2021.

La nature juridique du bien doit par conséquent s’apprécier à cette date du 20 mars 2021 et selon le PLU en vigueur à cette date, à savoir, celui du 24 mars 2005 modifié pour la dernière fois le 12 mai 2016.

(La cour note que les références cadastrales des parcelles les situent [Adresse 42], mais que selon les délibérations de la commune de [Localité 24] versées au débat, la ZAD créée est dite de [Localité 40].)

Mme [E] invoque la modification récente du PLU décidée le 21 mai 2022 par la communauté d’agglomération et approuvée le 4 mars 2023, plaçant l’ensemble des parcelles en zone UX correspondant à une zone urbaine à vocation d’activités du [Localité 40] situé en entrée de ville nord-est du territoire communal.

Toutefois comme rappelé par les textes ci-dessus, la date de référence pour la consistance juridique des biens à évaluer ne peut être postérieure à la dernière date de renouvellement de la ZAD le 20 mars 2021.

Les règles du nouveau PLU approuvé le 4 mars 2023 ne sont donc pas applicables pour évaluer les parcelles de Mme [E].

La date de référence quand à la consistance matérielle du bien préempté :

Par référence à l’article L321-3 du code de l’expropriation, le prix correspond à la valeur vénale du bien à la date de la décision de première instance (7 octobre 2022) fixant l’indemnité (L322-2) même en cas d’appel.

Selon l’article L322-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l’article L. 322-3 du même code.

Le bien appartenant à Mme [E] ayant fait l’objet de la déclaration d’intention d’aliéner est constitué de 11 parcelles sur la commune de [Localité 24] représentant environ 6381 m² selon les références cadastrales mais 6488 m² selon la DIA (à confirmer donc par un bornage des parcelles divisées en vue de la vente, [Cadastre 15], [Cadastre 16], et [Cadastre 21]), à usage principal de prairie pâturée comprenant des alignements de platanes. Les terrains sont plats, ils sont libres de toute occupation, ils bordent les voies RD 712 et RD 635, sont raccordables au réseau public mais ne disposent pas de branchements individuels.

Il n’est pas contesté que les terrains nus objet de la DIA sont bien des terrains à bâtir.

Sur le prix des parcelles objet de la DIA :

Pour apprécier la valeur vénale d’un bien, il y a lieu de procéder à des comparaisons avec les ventes de terrains présentant des caractéristiques similaires dans un secteur géographique proche et les plus récentes possibles.

Il est rappelé que les parcelles visées à la DIA représente une superficie de :

– 4 395 m² en zone UY objet de la préemption,

– 1 986 m² environ (à parfaire) selon le cadastre en zone UDi,

la valeur vénale d’un bien s’entend hors frais d’acte (frais d’acquisition), et HT pour l’immobilier d’entreprise soumis au régime de la TVA, mais TTC pour l’habitation soumise au régime de la TVA).

* Sur la valeur des parcelles situées en zone UDi (AB [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 20] et [Cadastre 22]) :

La cour écarte, à l’instar du premier juge, les termes de comparaison constitués par les acquisitions amiables faites par l’EPFL PAYS BASQUE en 2019, 2020 et 2021 sur la ZAD de [Localité 40] en secteur Udi dans la mesure où ces parcelles comportaient des maisons d’habitation, que la zone autorise les habitations et que la ZAD en tant que telle admettait le maintien d’un habitat dispersé ou discontinu ; par conséquent, les parcelles bâties avec des maisons, dont certaines occupées, ne pouvaient être considérées comme des biens comparables aux parcelles vendues qui sont des terrains à bâtir.

Par contre, à l’instar du premier juge, la cour estime pertinentes les références suivantes, avec les correctifs d’erreurs matérielles indiquées par Mme la Commissaire du gouvernement non contestées par les parties, dans la mesure où il s’agit de terrains à bâtir en zone UD, dans un environnement proche, viabilisés :

‘

7 termes de référence zone UDi

Adresse’: Références

Date de cession

Surface terrain en m²

Prix total TTC

Prix/m² TTC

[Localité 24]

BH [Cadastre 8] [Cadastre 9] [Cadastre 10]

19/05/21

801

200’000

249,69

[Localité 24]

BS [Cadastre 13]

14/01/21

870

140’000

160,92

[Localité 24]

BS [Cadastre 12]

29/10/2020

878

95’000

108,20

[Localité 24]

BH [Cadastre 7]

15/09/20

700

135’000

192,86

[Localité 24]

BH [Cadastre 4] et [Cadastre 5]

04/04/19

521

110’000

211,13

[Localité 24]

BS [Cadastre 2]

04/01/19

548

143’000

260,95

[Localité 24]

BX [Cadastre 35]

20/06/20

765

134’000

175,16

moyenne des prix de cession

194,13

Les parcelles à évaluer étant dans une zone d’habitation à proximité immédiate d’un centre commercial et d’un réseau routier au flux dense (autoroute et voie d’accès aux commerces) générant des nuisances sonores et en outre étant inondables contrairement aux termes de référence ci-dessus, la cour estime donc qu’un abattement, limité à 20 %, doit être appliqué sur le prix moyen de cession des parcelles dans cette zone Udi, ce qui donne un prix de cession au mètre carré de 194,13 – 20% = 155,30 € le m².

* S’agissant des parcelles situées en secteur UY (AB [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 6], et [Cadastre 21]) :

S’agissant des termes de comparaison proposés dans le rapport d’expertise [O], c’est à juste titre que le premier juge a écarté les trois références, l’une en zone UY([Adresse 37]) à [Localité 38] et deux en zone UE1 à [Localité 36] comme non pertinentes compte tenu de la différence de nature de ces biens (deux maisons habitables et un local industriel à détruire pour la première référence et des surfaces bien moindres dans des zones industrielles et commerciales conduisant d’ailleurs l’expert à appliquer un abattement de 50 % sur le prix au mètre carré).

Par contre, la cour estime pertinents les 5 termes de référence retenus par le premier juge, en corrigeant les erreurs matérielles pour le 3e et 4ème terme sur le calcul du prix au mètre carré, et en écartant ceux de 2018 comme trop anciens. Le prix retenu est celui HT, s’agissant d’un bien immobilier d’entreprise.

Quels que soient les projets de surface de plancher réalisés ou envisagés pour les terrains à bâtir cédés, c’est uniquement la surface de la parcelle vendue dans la même zone qui doit être prise en considération pour déterminer le prix de vente au mètre carré puisque c’est la zone du PLU qui détermine les droits à construire.

5 termes de référence zone UY

Adresse’: Références

Date de cession

Surface terrain en m²

Prix total HT

Prix/m² HT

1) [Localité 39] AA [Cadastre 11]

25/11/2019

3432

205 920

60

2) [Localité 39] AA [Cadastre 19]

28/11/2019

2922

175 320

60

3) [Localité 36] CY [Cadastre 25],[Cadastre 26],[Cadastre 27],[Cadastre 28]

20/12/2019

5774

1 125 930

195

4)[Localité 36] et [Localité 38] CY [Cadastre 29], [Cadastre 30], [Cadastre 31] et CP [Cadastre 33]

CP [Cadastre 34]

17/12/2019

2239

358 240

160

5) [Localité 36] CY [Cadastre 32]

06/11/2020

1857

185 700

100

moyenne des prix de cession

115

‘

L’abattement de 30 % sollicité par l’EPFL PAYS BASQUE sur les termes de comparaison 3 et 4 n’est pas justifié dans la mesure où la moindre valeur des biens situés sur la commune de [Localité 39], pourtant à moins de 2 km des parcelles à évaluer, compense la valeur supérieure des parcelles situées à [Localité 36] et [Localité 38] de meilleure visibilité mais plus éloignées, la moyenne des prix de ses 5 termes de comparaison, présentant une certaine disparité pour des biens du même type tout à fait comparables, suffit à équilibrer le prix de marché.

La cour infirme donc le jugement pour retenir une évaluation des parcelles de Mme [E], objet de la DIA, comme suit :

– Fixe le prix des parcelles situées en zone UDi AB [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 20] et [Cadastre 22] à la somme de 155,30 € le m² (soit pour 1986m² selon le cadastre mais à parfaire après bornage = 308 425,80 €),

– Fixe le prix des parcelles situées en zone UY AB [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 6], et [Cadastre 21] à la somme de 115 € le m² (soit pour 4395 m² = 505 425 €)

soit un total à parfaire de 813 850,80 €

La cour confirme la disposition relative au paiement en sus par l’EPFL PAYS BASQUE de la commission de l’agence IMMO I AMI [Localité 44] de 96’000 €, non contestée en appel, et la disposition prévoyant que le prix revenant à Mme [E] au titre de l’acquisition par l’EPFL PAYS BASQUE de l’ensemble des parcelles de la DIA, sera déterminé en fonction de la contenance exacte du bien vendu sur la foi d’un bornage contradictoire, dont le coût sera à la charge de l’EPFL PAYS BASQUE.

Sur les demandes accessoires :

Selon l’article L312-1 du code de l’expropriation, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

La cour confirme les dispositions prises en première instance au titre des frais de la procédure.

Y ajoutant, la cour rejette la demande d’indemnité de Mme [E] au titre de ces frais irrépétibles exposés en cause d’appel et la condamne aux dépens de la procédure d’appel.

La cour rejette également la demande de l’EPFL PAYS BASQUE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

‘

”””””””””””””””””

”

PAR CES MOTIFS LA COUR

La cour, après en avoir délibéré, statuant, publiquement, contradictoirement, en dernier ressort et par arrêt mis à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu le 7 octobre 2022 en ce qu’il a :

– fixé à la somme de 63,5 € TTC le m² l’évaluation des parcelles préemptées par l’EPFL Pays Basque appartenant à Mme [E] cadastrées AB [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 6] et [Cadastre 21] sitées en zone UY du PLU de [Localité 24], lieu-dit [Localité 40] à [Localité 24], valeur retenue dans l’hypothèse où l’EPFL Pays Basque ne ferait l’acquisition que de ces seules parcelles face au refus de la propriétaire de lui céder les autres parcelles cadastrées AB [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 20] et [Cadastre 22] ;

– fixé à la somme de 127 € TTC le m² l’évaluation des parcelles préemptées par l’EPFL Pays Basque appartenant à Mme [E] cadastrées AB [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 6] et [Cadastre 21] sitées zone UY du PLU de [Localité 24] (pour 4395 m²), lieu-dit [Localité 40] à [Localité 24], objet de la préemption, et à la somme de 167 euros TTC le m² les parcelles hors préemption cadastrées AB [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 20] et [Cadastre 22] situées zone Udi du PLU de [Localité 24] (pour environ 1986 m²), lieu-dit [Localité 40] à [Localité 24], dans l’hypothèse où Mme [E] accepterait de céder à l’EPFL Pays Basque l’ensemble des parcelles visé par la DIA ;

Le confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Fixe à la somme de 115 € le m² l’évaluation des parcelles péemptées par l’EPFL Pays Basque appartenant à Mme [K] [E] cadastrées AB [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 6] et [Cadastre 21] sitées zone UY du PLU de [Localité 24], lieu-dit [Localité 40] à [Localité 24], et à la somme de 155,30 € le m² les parcelles cadastrées AB [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 20] et [Cadastre 22] situées zone Udi du PLU de [Localité 24], lieu-dit [Localité 40] à [Localité 24], Mme [E] ayant requis l’acquisition par l’EPFL PAYS BASQUE de l’ensemble des parcelles visées par la DIA ;

Y ajoutant,

Rejette les demandes respectives de Mme [K] [E] et de l’EPFL PAYS BASQUE d’indemnité fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [K] [E] aux dépens de la procédure d’appel.

Arrêt signé par Madame de FRAMOND, Conseillère faisant fonction de Présidente, et par Madame DEBON, faisant fonction de greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,