REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 23 NOVEMBRE 2022

(n° /2022 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/01183 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFBOE

Décision déférée à la Cour : Sur renvoi après cassation partielle du 15 décembre 2021

( Pourvoi N° R20-14.423 et Z 20-16.570 – Arrêt 874 FS-B) d’un arrêt rendu le 4 mars 2020 par la cour d’appel de Paris (RG 19/10473) sur appel du jugement du 18 avril 2019 du Tribunal de Grande Instance de Paris (RG 14/10036)

DEMANDEUR A LA SAISINE

S.C.I. DU BASSIN NORD, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité,

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 422 733 402,

Dont le siège social est situé [Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020,

Assistée de Me Ariane CLEMENT Avocat du Barreau de PARIS, toque T06,

DÉFENDEUR A LA SAISINE

S.A.R.L. AMC, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité,

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de BOBIGNY sous le numéro 439 009 515,

Dont le siège social est situé [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par Me David PINET de l’ASSOCIATION LEBRAY & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R189,

Assistée de Me Delphine POIDATZ KERJEAN, avocate au barreau de PARIS, toque : R189,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 Octobre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur. Gilles BALAY, Président de chambre,

Madame Emmanuelle LEBEE, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridicitionnelles,

Monsieur Douglas BERTHE, conseiller,

qui en ont délibéré.

Un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur [I] [N] dans le respect des conditions prévues à l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie MOLLÉ

ARRÊT :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Gilles BALAY, Président de chambre et par Liselotte FENOUIL, greffière présente lors de la mise à disposition.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 21 janvier 2011, la société AMC est devenue preneuse sous l’enseigne Levi’s Store de locaux appartenant à la SCI du Bassin Nord et situés dans le centre commercial du Millénaire à Aubervilliers (93).

Par acte du 03 juillet 2014, la preneuse a fait assigner à comparaître la bailleresse devant le tribunal de grande instance de Paris sollicitant pour l’essentiel sa condamnation à payer des dommages et intérêts en raison des manquements de la bailleresse à ses obligations contractuelles. Par ordonnance du 08 septembre 2016, le juge de la mise en état a commis en qualité de constatant Me [F], huissier de justice, pour procéder à des constatations dans le centre commercial.

Par jugement du 18 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a dit que la SCI du Bassin Nord a manqué à son engagement contractuel de délivrer un local dans un centre commercial de haut de gamme présentant une décoration soignée et ne justifie pas de diligences pour tenter de maintenir une offre commerciale diversifiée ; prononcé la résiliation du bail, au 22 mars 2016, aux torts du bailleur ; condamné la SCI du Bassin Nord à payer à la société AMC la somme de 1 500 000 € au titre du préjudice matériel subi ; rejeté la demande de la société AMC en paiement de dommages et intérêts pour préjudice moral ; condamné la société AMC à payer à la SCI du Bassin Nord la somme de 1 082 810,92 € au titre de sa dette locative comprenant les loyers, charges, accessoires et clause pénale arrêtés au 22 mars 2016, avec intérêts au taux légal sur la somme de 502 522,72 € à compter du 14 novembre 2013 et du 20 avril 2017 pour le surplus ; ordonné la compensation entre la créance de dommages et intérêts et la créance de loyers et charges à hauteur de la plus faible ; condamné la SCI du Bassin Nord aux dépens et à payer à la société AMC la somme de 8 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; ordonné l’exécution provisoire : rejeté toute demande plus ample ou contraire.

Par arrêt du 04 mars 2020, la Cour a confirmé le jugement en ce qu’il avait dit que la bailleresse avait manqué à son engagement contractuel de délivrer un local dans un centre commercial haut de gamme présentant une décoration soignée et prononcé la résiliation du bail ; il a cependant dit que la résiliation du bail était prononcée aux torts du preneur ; il a condamné la bailleresse à payer à la preneuse une somme de 172 000 € en réparation de sa perte de chance ; condamné la société AMC à payer à la SCI du Bassin Nord une somme de 934 640,66 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 mars 2016 ; dit que la bailleresse pourrait faire application de la clause 29 du bail en ce qui concerne le calcul des intérêts moratoires.

La Cour de cassation, par arrêt du 15 décembre 2021, a cassé et annulé l’arrêt attaqué en ce qu’il a dit que la bailleresse avait manqué à son engagement contractuel de délivrer un local dans un centre commercial haut de gamme présentant une décoration soignée ; condamné la bailleresse à payer à la preneuse une somme de 172 000 € en réparation de sa perte de chance ; ordonné la compensation entre la créance de dommages et intérêts et la créance de loyers et charges à hauteur de la plus faible et condamné la bailleresse à payer à la preneuse la somme de 8 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile. Elle a essentiellement retenu, d’une part, que la cour d’appel avait exactement retenu que le bailleur d’un local situé dans un centre commercial dont il est propriétaire n’était, à défaut de stipulation particulières du bail, pas tenu d’assurer la bonne commercialité du centre, et d’autre part, que la cour d’appel avait violé les articles 1134 ancien du code civil et l’article 1719 du même code en ce qu’elle avait relevé l’absence d’obligation particulière à la charge du bailleur et avait cependant retenu l’existence à sa charge de l’obligation de délivrer à la société preneuse un local dans un centre commercial de haut de gamme présentant une décoration soignée.

Par déclaration du 10 janvier 2022, la SCI du Bassin Nord a saisi sur renvoi la cour d’appel de Paris.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Vu les dernières conclusions déposées le 04 juillet 2022, par lesquelles la SCI du Bassin Nord, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la Cour d’infirmer le jugement en ce qu’il a dit que qu’elle avait manqué à son engagement contractuel de délivrer un local dans un centre commercial « haut de gamme présentant une décoration soignée » ; l’a condamnée à payer à la société AMC la somme de 1 500 000 € au titre du préjudice matériel subi ; ordonné la compensation entre la créance de dommages et intérêts et la créance de loyers et charges, soit 1 082 810,92 € à laquelle la société AMC a été condamnée à lui payer à hauteur de la plus faible ; condamné la SCI du Bassin Nord aux dépens ; l’a condamnée à payer la somme de 8 000 € à la société AMC sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; en conséquence, statuant à nouveau, débouter la société AMC de son appel incident et de toutes ses demandes dirigées contre la SCI du Bassin Nord ; condamner la société AMC à lui payer la somme de 50 000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et aux dépens ; la condamner à lui payer la somme de 20 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel.

Vu les dernières conclusions déposées le 05 mai 2022, par lesquelles la société AMC, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la Cour de confirmer le jugement en ce qu’il a dit et jugé que le bailleur avait manqué à son obligation conventionnelle de délivrer un local dans un centre commercial haut de gamme présentant une décoration soignée et ne justifiant pas de diligences pour tenter de maintenir une offre commerciale diversifiée ; la réformer pour le surplus et statuant à nouveau, condamner la SCI du Bassin Nord à lui payer des dommages et intérêts à la somme de 2 603 378 € ; ordonner la compensation des créances réciproques des parties ; condamner la SCI du Bassin Nord au paiement de la somme de 50 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, leur position sera synthétisée.

La SCI du Bassin Nord soutient que les demandes de la société AMC tendant à voir constater un manquement en ayant « bouleversé le mix-enseignes et le plan merchandising originel » sont irrecevables par l’effet de l’autorité de la chose jugée tirée de l’arrêt du 4 mars 2020, nonobstant le pourvoi formé dès lors qu’il a été jugé que ce grief n’était pas de nature à justifier la cassation.

Elle affirme ne pas s’être engagée à délivrer un local dans un centre commercial « haut de gamme » et expose que l’interprétation des termes du bail ne permet pas d’insérer une obligation de standing ou de décoration.

Elle prétend qu’elle ne saurait se voir reprocher en tout état de cause une quelconque inexécution contractuelle et expose que les enseignes nationales n’ont pas disparu du centre, et qu’il n’existe aucun bouleversement du mix-enseignes original. Elle ajoute que le centre n’est pas devenu « bas de gamme » et conteste le grief tiré de la vacance et de la décoration du centre, exposant qu’il est soigneusement décoré et que les allées sont propres, éclairées et agrémentées de végétation.

Subsidiairement, elle prétend que la preuve du lien de causalité n’est pas rapportée, pas plus que celle relative à la réalité et au quantum du préjudice allégué.

Plus subsidiairement, elle soutient que le préjudice matériel invoqué par la société AMC ne peut couvrir que les années 2015 et 2016.

La société AMC affirme que le bailleur a manqué à ses obligations contractuelles au sens de l’article 1134 du code civil et expose que celui-ci a changé la nature du centre commercial, qui ciblait initialement des enseignes et une clientèle « haut de gamme » en ayant d’une part, implanté des enseignes ciblant leur politique commerciale sur la vente de produits « à bas prix » ou « discount », et d’autre part, autorisé des enseignes nationales à transformer leurs points de vente « prime » en « outlet » ou « magasins d’usine » au sens de l’article L.310-4 du code de commerce, dédiés à la commercialisation à prix cassés de fins de série des collections antérieures et de produits avec défaut. Elle ajoute que le bailleur a bouleversé le « mix-enseignes » et le « plan merchandising » originel, ce qui a eu pour effet de sacrifier l’équilibre entre les différents pôles d’attraction des offres commerciales du centre, leur synergies et complémentarités.

Elle sollicite des dommages et intérêts qu’elle présente comme correspondant à la perte de marge brute qu’elle aurait dû réaliser pendant la période d’exploitation du fonds entre le 17 novembre 2010 et le 19 février 2016 si le bailleur n’avait pas manqué à ses obligations, soit, sur la base du chiffre d’affaires médian au m² de surface de vente engrangé par les points de vente franchisés sous l’enseigne « Levi’s » en région parisienne et d’un taux de marge brute médian de 42 %, la somme consolidée de 2 603 378 €. Elle sollicite l’application d’un coefficient d’abattement de 0,20 pour perte de chance.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur la fin de non recevoir

La Cour est d’abord saisie d’une irrecevabilité du moyen invoqué par la société AMC tiré du bouleversement des offres commerciales du centre, en raison de l’autorité de la chose jugée par l’arrêt d’appel du 04 mars 2020.

Les fins de non recevoir peuvent être opposées aux prétentions déjà jugées mais ne s’appliquent pas aux moyens de fait ou de droit que les parties invoquent à l’appui de leurs prétentions.

En l’espèce, l’annulation de l’arrêt du 4 mars 2020 a porté sur la disposition de l’arrêt ayant jugé que la bailleresse avait manué à ses obligations contractuelles et l’avait condamnée au paiement de dommages-intérêts.

Il en résulte que la cour d’appel de renvoi est saisie de la demande de dommages-intérêts, au soutien de laquelle la société AMC peut invoquer tous les moyens qu’elle juge utiles.

La fin de non recevoir n’est en conséquence pas fondée et doit être rejetée.

Sur la demande de dommages-intérêts et de compensation

Aux termes des articles 1134 et 1147 du code civil dans leur version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 et 1719 du même code, le bailleur d’un local situé dans un centre commercial est tenu de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose, de servir à son usage, en ce inclus les parties communes accessoires nécessaires de la chose louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail et d’exécuter de bonne foi ses obligations.

A défaut de stipulations particulières du bail, il n’est pas tenu d’assurer la bonne commercialité du centre. Cependant, le bailleur peut engages sa responsabilité, s’il manque à des obligations résultant de stipulations contractuelles particulières.

En l’espèce, l’exposé préalable des conditions particulières du bail consenti à la société locataire stipule :

“il est précisé, en particulier, que la société bailleresse pouvant être amenée, pour assurer un meilleur fonctionnement du centre, à modifier sa distribution, la référence à tous plans ou documents est faite à titre purement indicatif, les seuls plans ayant valeur contractuelle étant ceux des locaux dont la jouissance privative est concédée au preneur en vertu des présentes. Il résulte de la précision qui précède que la société bailleresse et/ou l’AFUL ou l’ASL resteront libres de modifier, à leur seule convenance, les accès extérieurs du centre, les emplacements de tous locaux et de toutes implantations commerciales y compris celle de la moyenne unité alimentaire.

Le preneur déclare contracter aux présentes en acceptant les aléas économiques pouvant résulter d’une évolution de la zone d’implantation du centre commercial de la concurrence, du dynamisme des commerçants de la galerie marchande, des actions commerciales dans le cadre du fonds d’animation et promotion du centre commercial, du maintien, de la transformation ou de la disparition des commerces constituant le centre commercial, sans pouvoir rechercher le bailleur à cet égard. Le preneur renonce expressément à se prévaloir des dispositions de l’article 1723 du code civil, le bailleur […] se réservant la possibilité de modifier unilatéralement les lieux loués,

leur accès, les flux de clientèle, les emplacements de parking, la disposition de la moyenne unité alimentaire, cette liste n’étant pas limitative, sans que le preneur puisse formuler une quelconque réclamation de ce chef.”

Il ne résulte de cet exposé aucune obligation particulière à la charge du bailleur.

La clause 12-4 des conditions générales du bail, intitulée “renonciation à recours”, stipule que

‘le bailleur […] n’est tenu à aucune obligation de résultat dans le cadre de ses actions d’animation, de promotion, de communication et de publicité. Par conséquent, le bailleur […] ne saurait assumer une quelconque responsabilité liée aux effets des opérations mises en place par le fonds commun sur l’activité exercée par le preneur dans le local ou sur l’état de la commercialité du centre commercial et le preneur le dégage de toute responsabilité.”

Cette clause de renonciation à recours ne permet pas de définir a contrario une obligation de moyens à mettre en oeuvre pour l’animation, la promotion et la commercialisation du centre.

L’article 12 des conditions particulières du bail relatif au “fonds d’animation et de promotion du centre commercial”, en son article 12.3.3 “modalités de détermination des contributions annuelles” est relatif aux obligation du preneur de contribuer fiinancièrement aux actions d’animation et de promotion mais ne met à la charge du bailleur aucune obligation particulière.

L’annexe 2 du bail intitulé “Cahier des charges techniques preneurs” rappelle que le programme de l’opération comprend pour la partie “galerie marchande” “18 moyennes unités dont une surface alimentaire et une jardinerie ; entre 5 et 8 restaurants […] une centaine de boutiques ; un espace ludique et interactif dédié à l’image et au numérique”.

Il n’en résulte aucune obligation pour le bailleur de créer dans le centre commercial les commerces et activités visées par ces clauses, dont l’objet est uniquement de prévoir par avance les modalités de répartition des charges en cas de présence de tels ou tels commerces ou activités et de définir les travaux de construction et d’aménagement à effectuer par chacun.

Aucun manquement contractuel de la bailleresse ne peut en conséquence être retenu à son encontre du fait de l’absence d’ouverture des commerces qualifiés de “locomotives”.

La société locataire n’est pas fondée à reprocher à la bailleresse un changement de la nature du centre, qui résulterait de l’implantion d’enseignes discounts et de magasins d’usine /outlets”, au motif que son caractère “haut de gamme” serait une obligation contractuelle résultant de l’article 3, interdisant au preneur d’adopter une enseigne de moindre notoriété en cours de bail, et de l’article 13 lui interdisant d’axer sa communication sur la vente de produit à bas prix et encore de l’article 14 relatif aux aménagements luxueux qu’il devait réaliser à ses frais. En effet, ces clauses ne créent ucune obligation à charge du bailleur. Elles démontrent que le bailleur exigeait le respect d’un équilibre entre les différents commerces et services, et elles ne définissaient d’obligations qu’à la charge du seul preneur afin que soit garantie, en cas de changement d’enseigne, son remplacement par une enseigne de notoriété et de niveau de gamme et qualité équivalentes; et pour exiger que toutes formules de ventes ayant pour objet de permettre au preneur d’attirer la clientèle en lui proposant des prix inférieurs, soit à ses prix habituels, soit à des prix de référence, soient, pour respecter l’image du Centre, organisées de façon concertée par l’Association des Commerçants, soit justifiées par des circonstances exceptionnelles et, dans ce cas, expressément autorisées par le représentant du bailleur, et simultanément par l’administration compétente, conformément à la réglementation en vigueur.

L’article 14 des conditions particulières stipule que :”le centre commercial a un

positionnement et une démarche “HQE” qui doit lui permettre de bénéficier d’une image

très qualitative ne crée d’obligations qu’à la charge du preneur qui s’engage à faire ses plus grands efforts pour développer dans ce centre un nouveau concept ou celui le plus récent de son réseau de magasins et de manière plus générale, à mettre en oeuvre tous les moyens possibles pour hisser le niveau de qualité de son magasin, notamment en matière d’agencement et de décoration, à hauteur de celui atteint par la réalisation du Centre commercial.

S’il résulte de ces clauses qu’il entrait dans la commune intention des parties de tout mettre en oeuvre pour que le Centre ait un positionnement de qualité environnementale, et une architecture et une décoration soignées, il ne résulte pas de ces stipulations contractuelles que la SCI du Bassin Nord était tenue de délivrer à la société AMC un local dans un centre commercial de haut de gamme, avec des commerces d’une gamme élevée, avec une décoration soignée, comme l’a relevé à tort le premier juge.

En l’absence d’obligation particulière, les constatations du rapport d’expertise amiable de M. [B] en date du 24 avril 2014, réalisé à la demande de la société AMC, les photographies qui y sont annexées, le procès-verbal dressé par Me [F] le 9 novembre 2016 et les photographies annexées, les articles de presse versés aux débats, ne sont pas de nature à caractériser un manquement du bailleur, ni à son obligation générale de délivrance, ni a une obligation particulière du contrat de bail.

En conséquence, la société AMC doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts et de sa demane subséquente de compensation.

Sur les autres demandes

L’annulation de l’arrêt du 4 mars 2020 ayant porté sur les dommages-intérêts et frais irrépétibles, la cour de renvoi est également saisie du sort des dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité et la situation respective des parties commande de ne pas indemniser en l’espèce les frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel par la SCI du Bassin Nord.

La société AMC devra cependant supporter les entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire en dernier ressort,

Rejette la fin de non recevoir,

Et statuant dans les limites de la saisine sur renvoi de cassation,

Infirme partiellement le jugement rendu le 18 octobre 2019 par le tribunal de grande instance de Paris,

Déboute la société AMC de sa demande de dommages-intérêts,

La déboute de sa demande de compensation devenue sans objet,

Déboute les parties de leurs demandes d’indemnisation des frais irrépétibles qu’elles ont exposés en première instance et en cause d’appel,

Condamne la société AMC en tous les dépens de première instance et d’appel.

La greffière,

Liselotte FENOUIL

Le Président,

[I] [N]