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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 09 FEVRIER 2023

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 17/04295 – N° Portalis DBVK-V-B7B-NIXT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 29 juin 2017

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NARBONNE

N° RG 16/00364

APPELANT :

Monsieur [V] [T]

né le 04 Avril 1972 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par Me Sebastien PINET de la SARL SPE GRESSIER PINET EXPERT COMPTABLE AVOCAT, avocat au barreau de NARBONNE

INTIME :

Monsieur [G] [C]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par Me Frédéric PINET de la SELARL PINET ET ASSOCIES, avocat au barreau de NARBONNE. substitué à l’audience par Me Christine AUCHE HEDOU, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 1er avril 2022

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 avril 2022,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Marie-Claude SIMON, Vice-présidente placée, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre

M. Fabrice DURAND, Conseiller

Mme Marie-Claude SIMON, Vice-présidente placée par ordonnance du premier président en date du 1er décembre 2021

Greffier, lors des débats : Mme Sabine MICHEL

ARRET :

– contradictoire,

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour fixée au 23 juin 2022 prorogée au 29 septembre 2022, au 1er décembre 2022, puis au 09 février 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile;

– signé par M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre, et par Mme Camille MOLINA, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte reçu par Maître [Y] [E] notaire à [Localité 1] le 02 avril 2015, M. [G] [C] a vendu à M. [V] [T] sous conditions suspensives, d’obtention d’un permis, une maison d’habitation sise [Adresse 4], moyennant le prix de 126 000 euros, financé intégralement par Monsieur [V] [T] sur ses deniers personnels.

Par courrier du 02 juin 2015, le conseil de M. [V] [T] a informé le notaire, M. [G] [C] que M. [V] [T] renonçait à l’acquisition projetée.

Par exploit du 01 mars 2016, M. [G] [C] a assigné M. [V] [T] au visa des dispositions des articles 1134, 1152 et 1226 du code civil en paiement d’une clause pénale et de dommages et intérêt.

Le 29 juin 2017, le tribunal de grande instance de Narbonne a :

– condamné M. [V] [T] à verser à M. [G] [C] la somme de 12 600 euros ;

– rejeté toute autre demande des parties ;

– condamné M. [V] [T] à verser à Monsieur [G] [C] une indemnité de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné M. [V] [T] aux dépens de l’action.

Le 31 juillet 2017, M. [V] [T] a interjeté appel à l’encontre du jugement rendu le 29 juin 2017 par le tribunal de grande instance de Narbonne.

Vu les conclusions de M. [V] [T] remises au greffe le 25 septembre 2019 ;

Vu les conclusions de M.[G] [C] remises au greffe le 13 octobre 2017.

MOTIF DE L’ARRÊT

M. [V] [T], à titre principal, conclut à l’infirmation partielle de la décision en ce qu’elle l’a condamné à régler la somme de 12 600 euros en règlement de la clause pénale. Il fait valoir qu’il n’a pas acquis le bien en qualité de professionnel et à ce titre qu’il n’a fait qu’exercer son droit de rétractation. Subsidiairement, il soutient que la clause suspensive n’était pas réalisable dans le délai fixé dans la clause suspensive et qu’il n’a jamais été mis en demeure de régulariser l’acte authentique. A titre infiniment subsidiaire, il demande de diminuer son montant.

M. [G] [C] sollicite la confirmation de la décision dont appel qui a condamné M. [V] [T] à lui régler la somme de 12 600 euros au titre de la clause pénale contenue dans le compromis en date du 02 avril 2015. A titre incident, il conclut à l’infirmation du jugement qui a rejeté sa demande de dommages et intérêts et demande la condamnation de M. [V] [T] à payer à Monsieur [C] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires.

Il ressort des pièces produites, que par acte reçu par Maître [Y] [E] notaire à [Localité 1] le 02 avril 2015, M. [G] [C] vend à M. [V] [T], avec faculté de substitution, une maison à usage d’habitation, sise [Adresse 4], moyennant le prix de 126 000 euros, l’acquéreur déclarant ne recourir à aucun prêt.

L’acte mentionne outre les conditions suspensives de droit commun une ” condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire” qui stipule ” la réalisation des présentes est soumise à l’obtention par l’acquéreur d’un permis de construire purgé de tous recours avant le 15 septembre 2015 pour la réalisation sur le bien objet de la présente convention de l’opération suivante :

– la création de trois appartements

Il est précisé que l’acquéreur devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du vendeur du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire et ce au plus tard le 2 mai 2015 au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente …”.

Une clause pénale a été insérée dans ledit compromis de vente aux termes de laquelle : “Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties, après avoir été mis en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique de vente et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie le somme de douze mille six cents euros (12 600,00 €) à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts”.

Aux termes de l’acte “l’acquéreur déclare vouloir bénéficier du régime spécial des achats effectués en vue de la revente en application des articles 1115 et 1020 du code général des impôts”.

Par courrier du 2 juin 2015, l’avocat de M. [V] [T] informe le notaire rédacteur du compromis de vente de la renonciation de son client à acquérir le bien en raison des délais trop courts pour l’obtention d’un permis.

Le 12 juin 2015, Maître [Y] [E], à la demande de M. [G] [C] et de son notaire met en demeure M. [V] [T] de produire le justificatif de dépôt de la demande de permis, lui rappelant qu’une clause pénale était susceptible de sanctionner un comportement ayant empêché la réalisation des conditions d’exécution de la vente.

L’avocat de M. [V] [T] répond par courrier du 24 juin 2015 que son client, qui renonce à la vente n’entend pas déposer de demande de permis de construire et confirme au notaire sa volonté de renoncer à l’acquisition de l’immeuble, estimant que la clause pénale n’avait pas à s’appliquer.

Le 29 juin 2015, Maître [E] informe le notaire de Monsieur [T] de la constatation la déchéance du terme de la promesse synallagmatique de vente qui est devenue caduque.

Par courrier recommandé du 07 septembre 2015, M. [G] [C] demande à M. [V] [T] le paiement de la clause pénale et 10 000 euros de dommages et intérêts.

I/ Sur le droit de rétractation

En application de l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

En application de l’article 256 A du code général des impôts sont assujetties à la taxe sur la valeur ajoutée les personnes qui effectuent de manière indépendante une des activités économiques mentionnées au cinquième alinéa, quels que soient le statut juridique de ces personnes, leur situation au regard des autres impôts et la forme ou la nature de leur intervention. (…) Les activités économiques visées au premier alinéa se définissent comme toutes les activités de producteur, de commerçant ou de prestataire de services, y compris les activités extractives, agricoles et celles des professions libérales ou assimilées. Est notamment considérée comme activité économique une opération comportant l’exploitation d’un bien meuble corporel ou incorporel en vue d’en retirer des recettes ayant un caractère de permanence.

En l’espèce la promesse synallagmatique stipule :

– page 15 “l’acquéreur déclare vouloir bénéficier du régime spécial des achats effectués en vue de la revente en application de l’article 1115 et 1020 du code général des impôts. Il déclare à cet effet:

– faire toutes les démarches nécessaires avant la réitération des présentes par acte authentique pour assujettir au sens de l’article 256 A du code général des impôts,

-qu’il s’engage à revendre le bien acquis dans le délai maximum de cinq ans de ce jour(…)”.

– page 19 ” les conditions cumulatives de l’article L271-1 du de la construction et de l’habitation ne sont pas applicables aux présentes, ces conditions étant que le bien soit destiné à l’usage d’habitation et que l’acquéreur soit un non-professionnel de l’immobilier. En conséquence, l’acquéreur ne bénéficie pas de la faculté de rétractation.”

Si la promesse synallagmatique de vente porte sur un immeuble d’habitation, elle est conclut sous la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire permettant la création de trois appartements et sous le régime fiscal des marchands de biens prévoyant l’exonération des droits de mutation en contre partie de l’engagement de vente dans les cinq ans.

Les activités visées aux articles 1115, 1020 et 256A du code généal des impôts relèvent de la catégorie des revenus professionnels.

Il résulte de ces constatations, que M. [V] [T] a placé cette acquisition sous le régime fiscal des marchands de biens, ce qui lui confère la qualité de professionnel pour l’acquisition de ce bien, même si elle est sans lien avec son activité déclarée dans l’acte d’agent commercial et sans qu’il soit nécessaire d’établir qu’il avait antérieurement à la signature, la qualité de marchand de biens, cette qualité résultant de la nature de l’opération réalisée au terme de l’acte.

C’est à juste titre que le jugement a retenu, en lecture des termes du compromis signé par M. [V] [T], qui ce dernier a expressément assujetti la vente aux conditions fiscales de marchand de bien et notamment l’assujettissement au sens de l’article 256A réservé aux personnes qui effectuent de manière indépendante une des activités économiques mentionnées au cinquième alinéa, quels que soient le statut juridique de ces personnes, leur situation au regard des autres impôts et la forme ou la nature de leur intervention et renoncé à la faculté de rétractation tel qu’expressément mentionnée dans l’acte, en intervenant en qualité de professionnel.

En conséquence, le jugement sera confirmé de ce chef.

II/ Sur la responsabilité de la non-réalisation de la vente

Selon l’article 1134 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 applicable au litige les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

– Sur le délai de la condition suspensive

En application de l’article 1178 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 applicable au litige, la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement.

L’acte mentionne que “les présentes sont soumises aux conditions suspensives dans l’intérêt des deux parties”, la non-réalisation d’une seule de ces conditions entraînant la caducité de l’acte, “sauf dans l’hypothèse ou l’acquéreur pourra renoncer à se prévaloir d’une ou plusieurs conditions suspensives”.

La condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur d’un permis de construire purgé de tous recours avant le 15 septembre 2015 pour la création de trois appartements, stipule que :

-“l’acquéreur devra pour se prévaloir de la présente condition suspensive justifier auprès du vendeur du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire et ce au plus tard le 2 mai 2015 au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente. Au cas où l’acquéreur ne respecterait pas son engagement, et ce huit jours après une mise en demeure”,

– “si ce permis fait l’objet d’un recours contentieux, gracieux ou hiérarchique dans les deux mois de son affichage et/ou d’un retrait pour illégalité dans les trois mois de sa délivrance, la condition suspensive sera réputée comme n’étant pas réalisable et les présentes comme nulles et non avenues sauf si l’acquéreur décidait de renoncer au bénéfice de ladite condition, faisant alors son affaire personnelle desdits recours”.

En exécution de cette convention, M. [V] [T] avait souscrit l’obligation de justifier du dépôt de la demande d’un permis de construire avant le 2 mai 2015.

Mis en demeure de produire le justificatif de dépôt de la demande de permis par courrier du 12 juin 2015, M. [V] [T] a fait répondre par son conseil, le 24 juin 2015 qu’il renonçait à la vente et n’entendait pas déposer de demande de permis de construire.

Comme le retient à juste titre le jugement, cette clause étant stipulée à son égard, avec une possibilité de caducité en cas de recours, a été acceptée par M. [V] [T] par la signature du compromis, ce dernier ayant lui-même apprécier le délai d’obtention du permis et ayant réservé la possibilité de caducité en cas de recours, devait négocier un délai plus long avec son vendeur s’il le considérait trop court, par rapport à l’intervention d’un architecte ou négocier une prorogation.

Il s’ensuit, que M. [V] [T], obligé par cette condition, ayant déclaré expressément ne pas procéder à la demande de permis, n’a pas respecté son obligation contractuelle et la condition suspensive est réputée accomplie, en application des dispositions précitées.

– Sur la mise en demeure

L’article 1226 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 applicable au litige dispose que la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution

En vertu de l’article 1230 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 applicable au litige, soit que l’obligation primitive contienne, soit qu’elle ne contienne pas un terme dans lequel elle doive être accomplie, la peine n’est encourue que lorsque celui qui s’est obligé soit à livrer, soit à prendre, soit à faire, est en demeure.

La promesse synallagmatique stipule : “Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties, après avoir été mis en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique de vente et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie le somme de douze mille six cents Euros (12 600,00 €) à titre de clause pénale,, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts.

Il est précisé et convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l’une des parties dans la mesure où il n’a pas permis de remplir toutes les conditions d’exécution de la vente”.

M. [V] [T] en ne procédant pas au dépôt du permis de construire prévu à l’acte, malgré la mise en demeure qui lui a été notifiée le 12 juin 2015 par Maître [Y] [E], qui lui rappelait qu’une clause pénale était susceptible de sanctionner ce comportement, a empêché la réalisation des conditions d’exécution de la vente notamment la réalisation des conditions suspensive, justifiant l’application du deuxième paragraphe de la clause pénale.

Contrairement à ce que soutient M. [V] [T], ce dernier n’ayant pas permis de réaliser les conditions de la promesse, dont la caducité a été constatée à la suite de ses deux notifications de renonciation à la vente, il n’avait pas à faire l’objet d’une seconde mise en demeure, portant sur la réalisation de la vente, prévue au premier paragraphe de la clause pénale. Les conditions de la vente n’ont pas été remplies du fait du non-respect par M. [V] [T] de ses obligations, ce dernier ayant clairement notifié son refus d’acquérir, tardivement, trois mois après la signature du compromis, alors qu’il n’avait déposé aucune demande.

En conséquence, le jugement, qui a retenu que le préalable d’une mise en demeure de signer l’acte authentique de vente n’était pas nécessaire à la mise en oeuvre de la clause pénale dont M. [V] [T] est redevable, sera confirmé, cette clause étant applicable dans les termes de son second paragraphe.

– Sur le montant de la clause pénale et les dommages et intérêts

En application de l’article 1229 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 applicable au litige, la clause pénale est la compensation des dommages et intérêts que le créancier souffre de l’inexécution de l’obligation principale. Il ne peut demander en même temps le principal et la peine, à moins qu’elle n’ait été stipulée pour le simple retard.

Selon l’article 1152 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 applicable au litige, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

Selon attestation du 12 mai 2016 de Maître [N], notaire associé à [Localité 5], M. [G] [C] avait signé le 4 mai 2015 avec la commune de D'[Localité 6] un compromis d’achat portant sur une parcelle en nature de terrain à bâtir sous condition suspensive de la vente de son bien immobilier à [Localité 5], qui n’a pu intervenir dans les délais prévus compte tenu de la non-réalisation de la vente.

Il n’est produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le jugement qui a condamné M. [V] [T] à régler la somme de 12 600 euros en application de la clause pénale, ce dernier ne rapportant pas la preuve dont il a la charge du caractère excessif de la clause qui compense le préjudice subi par M. [G] [C] du fait de la rupture du contrat de vente, ce dernier n’ayant pas pu régulariser celle du terrain qu’il avait conclu avec la mairie.

M. [G] [C] ne produit aucune pièce justifiant d’un préjudice direct et certain ayant un lien de causalité avec la non-réalisation de la vente, qui ne soit déjà indemnisé par la clause pénale.

Le certificat médical établi le 9 mai 2016, mentionnant deux interventions en 2014, chacune suivie d’une chimiothérapie ne fait état d’aucun lien avec la non-réalisation de la vente intervenue en 2015, tout comme sa contrainte d’être domicilié dans une maison secondaire en altitude, alors que sa maison n’était pas vendue.

Comme l’a retenu à juste titre le jugement, la vente de sa maison à un prix inférieur de 6 000 euros est sans rapport avec la non-réalisation de la vente.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné M. [V] [T] à régler la somme de 12 600 euros à régler à M. [G] [C] la somme de 12 600 euros au titre de la clause pénale et a débouté ce dernier de sa demande, de dommages et intérêts, complémentaire.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Déboute M. [V] [T] de l’ensemble de ses demandes ;

Déboute M. [G] [C] de ses autres demandes ;

Condamne M. [V] [T] aux dépens d’appel et à payer la somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais engagés en cause d’appel.

La greffière, Le conseiller faisant fonction de président de chambre,