RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 10

ARRÊT DU 26 SEPTEMBRE 2022

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/01125 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CC6FM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Janvier 2021 -Tribunal de Grande Instance de Paris RG n° 18/04707

APPELANT

Monsieur [H] [O] [D]

Domicilié [Adresse 1]

[Adresse 1]

né le 03 Janvier 1977 à [Localité 4]

Prise en la personne de son représentant légal

Représenté par Me Anne-sophie RAMOND, avocat au barreau de PARIS, toque : E0391

INTIMEES

S.A.S.U. ADVENIS VALUE ADD

Ayant son siége social [Adresse 2]

[Adresse 2]

N° SIRET : 412 576 589

Prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Me Guillaume DAUCHEL de la SELARL CABINET SEVELLEC DAUCHEL, avocat au barreau de PARIS, toque : W09

Représentée par Me CADOT Marianne, avocat au barreau de PARIS

Société PRIMONIAL

Ayant son siége social [Adresse 1]

[Adresse 1]

N° SIRET : 484 304 696

Représentée par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

Représenté par ME WYNAENDTS, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 Juin 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Edouard LOOS, Président

Madame Sylvie CASTERMANS, Conseillère

Monsieur Stanislas de CHERGÉ, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame [R] [M] dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Mme Sylvie MOLLÉ

ARRÊT :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Edouard LOOS, Président et par Sylvie MOLLÉ, Greffier présent lors du prononcé.

FAITS ET PROCEDURE

Sur les conseils de la société Primonial, conseil en gestion de patrimoine, M. [H] [D] a investi dans un programme immobilier éligible au dispositif de défiscalisation institué par la loi dite Malraux, à [Localité 3].

La société Avenir Finance Immobilier devenue Advenis Value Add exerce une activité de marchand de biens.

L’immeuble était vendu par la société Avenir Finance Immobilier avec laquelle M. [H] [D] a signé le 22 mai 2007 un compromis de vente pour un appartement type T3 d’une surface de 71,3 m² situé à [Localité 3], au prix de 116.000 euros.

Cette acquisition s’est faite au moyen de deux prêts in fine souscrits auprès du Crédit Foncier de France :

– un prêt d’ un montant de 127.216,00 euros pour financer l’achat de l’appartement ;

– un prêt d’ un montant de 172.445,00 euros pour financer les travaux de l’appartement.

Le bien livré le 1er décembre 2009, n’a pu trouver de locataire qu’au 1er avril 2010, pour un loyer d’un montant inférieur à celui qui avait été indiqué dans la simulation financière réalisée par la société Primonial.

Le bien n’a connu que de courtes périodes de locations, entre avril 2010 et octobre 2011, et entre septembre 2012 et juin 2013, demeurant depuis lors sans locataire. L’estimation de cet appartement réalisé en novembre et décembre 2017 a révélé une valeur comprise entre 70.000 euros et 75.000 euros.

M. [H] [D] a fait assigner la Sas Advenis Value Add et la Sas Primonial venant aux droits de la société Patrimoine Management & Associés, devant le tribunal de grande instance de Paris, par assignations des 30 mars et 4 avril 2018, sur le fondement des dispositions de l’article 1382 du code civil.

Par jugement du 4 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Paris a statué comme suit  :

– Déclare M. [H] [D] irrecevable en ses demandes ;

– Déboute les parties de leurs demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamne M. [H] [D] aux entiers dépens ;

– Autorise la Selarl Sevellec Dauchel à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance directement sans avoir reçu provision ;

– Dit n’y avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration du 14 janvier 2021, M. [H] [D] a interjeté appel du jugement.

Par dernières conclusions du 7 avril 2021, M. [H] [D] demande à la cour :

– Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris en date du 04 janvier 2021 en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action de M. [D] ;

En statuant à nouveau :

– Recevoir M. [D] en ses demandes et les dire bien fondées.

– Débouter les sociétés Advenis Value Add et Primonial de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Vu l’article 1116 du code civil (nouveau 1137 du code civil),

– Juger que le consentement de M. [D] a été vicié par des man’uvres

dolosives des sociétés Advenis Value Add et Primonial ;

Vu l’article 1382 du code civil (nouveau 1240 du Code civil),

– Juger que les sociétés Advenis Value Add et Primonial, venant aux droits de la société Patrimoine Management & Associés, ont manqué à leur devoir d’information et de conseil.

En conséquence

– Condamner solidairement les sociétés Advenis Value Add et Primonial, venant aux droits de la société Patrimoine Management & Associés, à payer à M. [D] la somme de 271.673,31 euros à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

En tout état de cause

– Condamner solidairement les sociétés Advenis Value Add et Primonial, venant aux droits de la société Patrimoine Management & Associés à payer à M. [D] la somme de 6.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

– Prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par dernières conclusions du 2 juillet 2021, la société Primonial demande à la cour :

Vu les articles 2224 et 1240 du Code civil (ancien article 1382 du code civil) et L110-4 du code de commerce

A titre principal,

– Confirmer le jugement du 4 janvier 2021 en ce qu’il a déclaré M. [D] irrecevable en ses demandes ;

– Confirmer le jugement du 4 janvier 2021 en ce qu’il a débouté M. [D] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions formées à l’encontre de la société Primonial ;

A titre subsidiaire,

– Juger que M. [D] était un investisseur averti en matière immobilière et qu’il a été correctement informé et conseillé par la société Primonial à l’occasion de l’acquisition d’un appartement à [Localité 3] soumis au régime de défiscalisation de la loi Malraux ;

– Juger que les prétendus comportements dolosifs allégués par M. [D] et visant la société Primonial ne sont pas caractérisés ;

– Juger que la société Primonial n’a pas manqué à son obligation d’information et de conseil ;

En conséquence :

– Débouter M. [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la société Primonial ;

A titre très subsidiaire,

– Juger, très subsidiairement, que M. [D] ne justifie pas du prétendu préjudice qu’il aurait subi du fait des manquements qu’il reproche aux défenderesses ;

– Juger, très subsidiairement qu’il n’existe pas de lien de causalité entre le préjudice et les fautes prétendument invoqués par M. [D] ;

– Infiniment subsidiairement : déclarer que le préjudice subi par M. [D] ne peut être égal qu’à une perte de chance inexistante au cas d’espèce ;

En conséquence,

– Débouter M. [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la société Primonial ;

A titre infiniment subsidiaire,

– Juger que l’évaluation de l’état du marché locatif à [Localité 3], des loyers futurs de l’appartement acquis par M. [D] ainsi que du prix de cession de celui-ci relevaient de la seule compétence de la société Advenis (précédemment Avenir Finance Immobilier) ;

– Juger que la gestion de l’immeuble est assurée par la société Advenis (précédemment Avenir Finance Immobilier) ;

– Condamner en conséquence la société Advenis à garantir la société Primonial de toute condamnation en faveur de M. [D] du fait d’un éventuel défaut d’information ou de conseil quant à la valeur du bien acquis par M. [D] ou son potentiel locatif ou quant à la conduite des travaux ;

En tout état de cause :

– Débouter Advenis de toutes demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires et de tout appel incident à l’encontre de Primonial;

– Condamner M. [D] au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Par dernières conclusions signifiées le 6 juillet 2021, la société Advenis Value Add demande à la cour :

Vu les articles 1382 et 2224 du code civil

A titre principal

– Confirmer le jugement rendu le 4 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a déclaré les demandes de M. [H] [D] irrecevables comme prescrites ;

– Réformer le jugement rendu le 4 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a débouté la société Advenis Value Add de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

– Condamner M. [H] [D] à payer à la société Advenis Value Add la somme de 15.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre infiniment subsidiaire

Si par impossible, les demandes de M. [H] [D] n’étaient pas déclarées irrecevables comme prescrites,

– Constater que la société Advenis Value Add exerce exclusivement une activité de marchand de biens ;

– Juger que M. [H] [D] ne rapporte pas la preuve de ses prétentions à l’égard de la société Advenis Value Add ;

– Juger que la société Advenis Value Add n’a commis aucun manquement à son obligation de devoir d’information et de conseil et ne peut en conséquence engager la moindre responsabilité

– Juger que M. [H] [D], par surcroit, ne rapporte pas la preuve de la réalité de ses griefs et préjudices ;

– Débouter en conséquence M. [H] [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société Advenis Value Add celles-ci étant infondées et injustifiées ;

A titre infiniment plus subsidiaire,

– Juger que seule la société Primonial, conseil en gestion de patrimoine de M. [H] [D], était tenue d’une obligation d’information et de conseil à l’encontre de ce dernier ;

En conséquence,

– Juger qui si un dol ou un manquement à une obligation d’information et de conseil sont retenus, ils ne peuvent être qu’imputables à la société Primonial ;

– Condamner la société Primonial à indemniser directement M. [H] [D] ou à relever et garantir la société Advenis Value Add de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre elle en principal, intérêts, dommages et intérêts, frais et accessoires ;

En tout état de cause,

– Condamner M. [H] [D] à payer à la société Advenis Value Add la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens d’instance qui seront distraits à la Selarl Sevellec Dauchel sur son affirmation de droit.

SUR CE, LA COUR

Sur la prescription de l’action

M. [D] soutient, au visa de l’article 2224 du code civil, que le point de départ du délai de prescription se situe au moment de la connaissance du titulaire, et non au moment du fait générateur. En l’espèce, le bien immobilier est le support d’une opération de défiscalisation qui se déroule sur plusieurs années. C’est à l’issue de celle-ci que les acquéreurs sont en mesure de se rendre compte de la valeur réelle du bien acquis. M. [D] s’est rendu compte des manquements des sociétés intimées en novembre 2017 à la suite d’une estimation de son bien Il n’était pas en mesure de savoir lors de l’acquisition que son bien avait été surévalué.

M. [D] fait valoir que les sociétés Advenis Value Add et Primonial ont commis un dol; que son consentement a été vicié par des man’uvres dolosives des sociétés Advenis Value Add et Primonial .

La société Primonial fait valoir, au visa des articles 2224 du code civil et 26 de la loi du 17 juin 2008, que l’action de M. [D] est prescrite. Il ne peut légitimement prétendre avoir ignoré les faits lui permettant d’agir. En l’espèce, le point de départ de la prescription de l’action engagée sur le fondement d’un manquement à l’obligation de conseil ou sur le fondement du dol est à situer au jour de la conclusion de la vente du bien, ou, au plus tard après le jour de la réception du bien.

A titre subsidiaire, elle fait valoir qu’ a informé M. [D] sur les caractéristiques et les risques de l’opération de et lui a délivré des conseils adaptés sa situation. Elle n’a commis aucun dol au préjudice de l’appelant.

La société Advenis Value Add fait valoir que l’action de M. [D] est prescrite. La vente a été conclue le 21 décembre 2007 et le délai de prescription de l’action contre le vendeur en raison d’un manquement à l’obligation d’information ou de conseil court à compter de cette date. L’appelant a été à même, préalablement à la vente, de s’informer de l’état du marché immobilier et du marché locatif de [Localité 3]. De même, il a eu connaissance des faits lui permettant d’agir sur le fondement du dol entre décembre 2009 et septembre 2012 où il a connu des vacances locatives. Son assignation du 4 avril 2018 est tardive.

A titre subsidiaire, elle soutient qu’elle a agi en qualité de vendeur, marchand de biens, et non en qualité de promoteur-vendeur. Aucun manquement au devoir d’information et de conseil ne peut lui être imputé.

Ceci étant exposé,

M. [D] invoque un défaut d’information et de conseil qu’il impute aux deux parties intimées. Il fixe le point de départ de la prescription en novembre 2017, à la suite d’une estimation de son bien faisant apparaître une surévaluation du prix.

L’article 2224 du code civil dispose que l’action personnelle ou mobilière se prescrit par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait du connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’assignation a été introduite devant le tribunal de grande instance de Paris les 30 mars et 4 avril 2018. Celle en date du 30 mars 2018 est dirigée contre la société Primonial avec laquelle M. [D] a souscrit l’investissement locatif, dans le cadre de la loi Malraux et celle du 4 avril 2018 est dirigée contre le vendeur, la société Advenis Value Add.

La société Primonial, qui est intervenue en qualité de conseil en gestion de patrimoine, était tenue de délivrer une information complète et loyale sur l’investissement proposé. Son obligation s’est achevée au moment de la réalisation de la vente du bien.

M.[D] a contacté en 2007 la société Primonial afin de réaliser une opération de défiscalisation. Le conseiller l’a orienté vers un placement immobilier soumis au régime ‘Malraux’ qui permettait de déduire du revenu global le déficit foncier résultant des travaux de restauration de l’immeuble et de déduire les intérêts d’emprunt des revenus générés par la location du bien pendant six ans.

La société Advenis lui a présenté le programme immobilier et ses modalités pratiques. M.[D] a signé avec la société Primonial un contrat intitulé ‘synthèse de l’investissement’.

M. [D] se contredit lorsqu’il indique avoir souscrit un investissement à des fins de défiscalisation et un investissement locatif sans risque. L’étude personnalisée que lui a remise la société Primonial, mentionne d’une part, l’obligation de louer le bien durant six années pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal, d’autre part, le risque était connu dès la souscription de l’opération, dès lors qu’ un investissement locatif est par nature soumis à aléas. Le document contractuel ‘ synthèse de l’investissement ‘ fait apparaître clairement le risque attaché à l’évolution des marchés et le risque de perte en capital. Enfin, les documents produits établissent que la société Urbania , chargée de la location lui avait proposé, dès 2009 de souscrire une assurance ‘perte de loyers’ et l’option ‘vacances locative’ ce qui confirment que M.[D] était informé des aléas encourus. Son action en responsabilité engagée en 2018 sur le fondement d’un défaut d’information de la société Primonial est donc prescrite.

M [D] fonde également son action sur des manoeuvres dolosives qui auraient vicié son consentement lors de la conclusion de la vente. A cet égard, la prescription ne court qu’à compter du jour où le dol a été découvert.

Or, M. [D] a eu connaissance de la valeur locative de son bien dès 2009 et la rentabilité du bien loué lui est apparue dès 2010, puisque M.[D] admet que dès la livraison de l’appartement en 2009, il rencontrait des difficultés pour trouver un locataire, que le prix de la location initialement prévu devait être minoré et qu’en 2011, l’appartement s’est trouvé vacant durant une année.

Il reproche à la société Primonial de lui avoir délivré de fausses informations mais il ne ressort d’ aucun document qu’elle aurait garanti un revenu locatif et une revente du bien sans perte voire avec une plus value. La simulation financière qui a été remise était un document d’information, sans valeur contractuelle. Il n’est pas démontré que le loyer simulé était incohérent avec les loyers pratiqués dans ce secteur, à cette période. Enfin, M.[D] n’établit pas que le potentiel global de l’opération qui lui a été présenté était mensonger au moment de la simulation.

La vente est intervenue avec la société Advenis Value Add. M. [D] invoque une surévaluation du prix. Le 22 mai 2007, M. [D] a signé le compromis de vente et signé l’acte d’acquisition devant notaire le 21 décembre 2007. A cette date, M [D], en présence du notaire, était informé de la valeur du bien, d’un montant de 116 000 euros. Le bien devait faire l’objet de travaux de réhabiliation évalués à 172 269 euros, avec une prise en charge par l’Etat.

Ainsi que l’a rappelé le tribunal, M. [D] avait la faculté, en qualité d’investisseur raisonnable, de se renseigner sur l’état du marché préalablement à la vente auprès des agences immobilières de [Localité 3]. De plus, il disposait d’un délai de réflexion de sept jours à compter de la signature du compromis de vente pour prendre des informations sur le projet.

Il était non seulement en mesure de faire évaluer le bien lors de la phase précontractuelle, mais aussi pendant les cinq années suivant la conclusion du contrat. M. [D] était informé de la situation et des risques locatifs, ses correspondances avec la société Primonial, en décembre 2009 et les renseignements pris auprès de la société de gestion locative à cette même période en témoignent.

Le tribunal a justement fixé le point de départ de la prescription à la date de l’acte de vente dès lors qu’il est établi que M. [D] était en mesure de s’informer préalablement sur la valeur du bien dont il faisait l’acquisition.

Contrairement à ce qui est allégué, le point de départ ne peut être laissé à la discrétion de celui qui l’invoque, sauf à lui conférer un caractère potestatif incompatible avec le principe de sécurité juridique qui s’impose.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments qu’il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il déclaré l’action de M. [D] prescrite

M. [H] [D], partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera condamné aux dépens.

Il paraît équitable d’allouer à chacune des parties la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle a exposés.