Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 23 FEVRIER 2023

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/08128 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFWOG

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 21 Mars 2022 -Président du TJ de PARIS – RG n° 19/57846

APPELANTE

LA VILLE DE [Localité 5], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 5], Mme [J] [N], domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par Me Bruno MATHIEU de la SELAS MATHIEU ET ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, toque : R079

INTIMEE

Mme [Z] [J] [O]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par Me Romain DARRIERE de la SELEURL ROMAIN DARRIERE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1753

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 janvier 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

– CONTRADICTOIRE

– rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit délivré le 3 juin 2019, la ville de [Localité 5] a fait assigner Mme [O] devant le président du tribunal de grande instance de Paris – devenu tribunal judiciaire de Paris – saisi selon la procédure en la forme des référés, sur le fondement notamment des dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, concernant l’appartement situé [Adresse 1] (1er étage gauche, lot n°6).

Par ordonnance du 25 septembre 2019, le président du tribunal a sursis à statuer sur les demandes de la ville de Paris dans l’attente d’une décision de la Cour de justice de l’Union européenne appelée, sur renvoi préjudiciel de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 15 nov.2018, n° 17-26.156), à apprécier la compatibilité de la réglementation nationale, telle que celle prévue par l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation à la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006.

Le 22 septembre 2020 la Cour de justice de 1’Union européenne a considéré la réglementation nationale conforme aux dispositions de la directive 2006/123/CE (CJUE, 22 septembre 2020, Cali Apartments, affaires jointes C-724/18 et C-727/18). Le 18 février 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l’arrêt de la Cour de justice de l’Union européenne, jugeant notamment que la réglementation locale de la ville de [Localité 5] sur le changement d’usage était conforme à la réglementation européenne.

Par cinq arrêts en date du 18 février 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l’arrêt de la Cour de justice de l’Union européenne. Elle a notamment jugé que la réglementation locale de la ville de [Localité 5] sur le changement d’usage est conforme à la réglementation européenne.

L’affaire a été rétablie à l’audience du 14 février 2022.

La ville de [Localité 5] a demandé au tribunal de :

‘ condamner Mme [O] à une amende civile de 50.000 euros et dire que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 5] conformément aux dispositions de l`article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation;

‘ ordonner le retour à l’habitation de l’appartement situé [Adresse 1] transformé sans autorisation, sous astreinte de 218 euros par jour de retard a compter de l’expiration du délai qu’il plaira au tribunal de fixer ;

‘ se réserver la liquidation de l’astreinte ;

‘ condamner Mme [O] à une amende civile de 10.000 euros et dire que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 5] conformément aux dispositions de l’article L.324-1-1 du code de tourisme ;

‘ condamner Mme [O] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

‘ rejeter l’ensemble des demandes. fins et prétentions de Mme [O].

La défenderesse a conclu à titre principal au débouté et à titre subsidiaire à la réduction de l’amende.

Par ordonnance contradictoire du 21 mars 2022, le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en la forme des référés, a :

– débouté la ville de [Localité 5] de sa demande de condamnation à l’encontre de Mme [O] en paiement d’une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L.63 l-7 et L.65 l-2 du code de la construction et de l’habitation ;

– débouté la ville de [Localité 5] de sa demande portant sur le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 1] (1er étage gauche, lot n°6) ;

– débouté la ville de [Localité 5] de sa demande à l’encontre de Mme [O] fondée sur les dispositions de l’article L.324-1-1 IV du code du tourisme ;

– débouté la ville de [Localité 5] de sa demande au titre de l’article700 du code de procédure civile ;

– condamné la ville de [Localité 5] aux dépens ;

– rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Par déclaration du 21 avril 2022, la ville de [Localité 5] a relevé appel de cette décision.

Par dernières conclusions remises et notifiées le 28 septembre 2022, elle a demandé à la cour de :

– ordonner le rabat de la clôture,

– infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,

– condamner Mme [O] à une amende civile de 50.000 euros et dire que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 5] conformément aux dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation

– ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, de l’appartement situé [Adresse 2], sous astreinte de 218 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai qu’il plaira à la cour de fixer ;

– condamner Mme [O] à une amende de 10.000 euros et dire que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 5] conformément aux dispositions de l’article L.324-1-1 du code du tourisme ;

– condamner Mme [O] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de première instance et d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvert ainsi qu’il est dit à l’article 699 du code de procédure civile par Me Bruno Mathieu, avocat.

Par dernières conclusions remises et notifiées le 3 octobre 2022, Mme [O] a demandé à la cour de :

– débouter la ville de [Localité 5] de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture ;

– déclarer irrecevables les conclusions de la ville de [Localité 5] du 28 septembre 2022 ainsi que sa pièce n°7 ;

– confirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

– débouter la ville de [Localité 5] de toutes ses demandes ;

– condamner la ville de [Localité 5] aux dépens et à payer à Mme [O] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par arrêt du 17 novembre 2022, la cour a révoqué la clôture prononcée le 27 septembre 2022, reçu aux débats la pièce n°7 produite par la ville de [Localité 5], ordonné la réouverture des débats pour les conclusions en réplique de l’intimée, fixé la clôture au 3 janvier 2023 et la plaidoirie au 18 janvier 2023.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 10 janvier 2023, la ville de [Localité 5] demande à la cour de :

– infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,

– condamner Mme [O] à une amende civile de 50.000 euros et dire que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 5] conformément aux dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

– ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, de l’appartement situé [Adresse 3]), sous astreinte de 218 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai qu’il plaira à la cour de fixer ;

– condamner Mme [O] à une amende de 10.000 euros et dire que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 5] conformément aux dispositions de l’article L.324-1-1 du code du tourisme ;

– condamner Mme [O] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de première instance et d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés ainsi qu’il est dit à l’article 699 du Code de procédure civile par Me Bruno Mathieu, avocat.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 11 janvier 2023, Mme [O] demande à la cour de :

– confirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

– débouter la ville de [Localité 5] de toutes ses demandes ;

– condamner la ville de [Localité 5] aux dépens et à payer à Mme [O] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour l’exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur la demande en paiement d’une amende civile sur le fondement des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation

Sur le rappel des textes applicables, il convient de se référer à la décision de première instance qui en a fait un exposé exhaustif, la cour rappelant simplement :

– qu’en application des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation et conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la ville de [Localité 5] d’établir :

– l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

– un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ;

– que selon l’article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation, “[…] Lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L.631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n’est pas nécessaire pour le loueur pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.”

En l’espèce, le premier juge a considéré que la preuve n’est pas faite par la ville de [Localité 5] de l’usage d’habitation du bien en cause au 1er janvier 1970, première condition de l’infraction, l’intimée sollicitant la confirmation de l’ordonnance de ce chef, considérant que les derniers éléments produits en appel après réouverture des débats ne sont pas plus probants.

Il est produit par la ville de [Localité 5] :

– un formulaire H2 établi le 17 octobre 1970, décrivant le bien comme un local à usage d’habitation et mentionnant le nom de son propriétaire, Mme [G] [B], ainsi que le nom d’un locataire et le montant d’un loyer, avec la précision que le locataire est entré dans les lieux en juillet 1970 ;

– l’acte d’acquisition de ce bien par Mme [B] en date du 26 janvier 1970, qui mentionne en page 20 que le vendeur a acquis ce bien (lot n° 6) le 14 février 1969 en qualité de marchand de biens, les parties déclarant que le bien vendu est affecté à l’usage d’habitation ;

– l’état descriptif de division de l’immeuble, établi le 9 juin 1969, qui décrit le lot n°6 comme un local destiné à l’habitation : “Un appartement comprenant deux pièces, une cuisine, une salle de bains, deux placard”, cette description étant identique à celle qui figure dans l’acte de vente du 26 janvier 1970.

L’ensemble de ces éléments établit l’usage d’habitation du bien concerné au 1er janvier 1970, la première condition de l’infraction étant ainsi remplie.

Par ailleurs, il n’est pas discuté que ce bien ne constitue pas la résidence principale de Mme [O], de sorte que la seconde condition de l’infraction est elle aussi remplie, ni prétendu que le bien aurait fait l’objet d’un changement d’usage depuis 1970.

Il est en outre établi par le constat d’infraction dressé le 30 janvier 2019 par l’agent assermenté de la ville de [Localité 5] que le bien a fait l’objet de locations de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, Mme [O] étant annonceur depuis 2008 sur le site internet abritel.fr, soixante quatre commentaires de touristes ayant été laissés de février 2009 au 4 janvier 2019.

Mme [O] ne conteste d’ailleurs pas la matérialité de l’infraction, sollicitant seulement la réduction de l’amende civile en faisant valoir qu’il s’agit d’un bien de famille auquel elle est très attachée et dont elle n’a pas l’intention de se départir mais de profiter lors de ses fréquentes venues à [Localité 5], en sorte que sa location à une clientèle de passage n’a pas contribué à la pénurie de logements offerts à la location sur [Localité 5] ; que les locations de courte durée n’étaient destinées qu’à compenser les charges d’entretien de son appartement et elle n’en a tiré qu’un profit limité comme l’atteste son expert comptable, n’encaissant que 84.600 euros depuis 2014, date d’entrée en vigueur de la réglementation applicable, jusqu’à 2019, alors que ses charges se sont élevées à 87.448 euros sur le même période ; qu’enfin elle a cessé toutes locations illicites depuis le constat d’infraction, si bien qu’il n’y a pas lieu d’ordonner le retour à l’habitation sous astreinte.

Compte tenu de la longue durée de l’infraction, de l’objectif d’intérêt général de la réglementation de lutter contre la pénurie de logements offerts à [Localité 5] à la location classique , qui exige le prononcé d’une amende suffisamment dissuasive pour prévenir le renouvellement de l’infraction, mais aussi du nombre limité des locations et de l’absence de recherche de profit par Mme [O] qui justifie par l’attestation chiffrée de son expert comptable et de relevés de son compte bancaire, non discutés par la Ville, qu’elle n’a fait que chercher à couvrir ses charges d’entretien par la location illicite de son bien, il convient de fixer à 10.000 euros l’amende civile qui devra être acquittée par l’intéressée en application des dispositions des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation.

L’ordonnance entreprise sera infirmée de ce premier chef.

S’agissant du retour à l’habitation sous astreinte, il est prévu par l’article L 651-2 du code de la construction et de l’habitation et ne peut être considéré comme étant sans objet dès lors que la preuve ne peut être faite par Mme [O], qui indique vouloir conserver la libre disposition de son bien, de ce qu’elle a cessé toute infraction, seul un contrôle de la ville de [Localité 5] étant susceptible de l’établir à l’avenir. Le retour à l’habitation sera donc ordonné sous astreinte, en tant que de besoin.

Sur la demande en paiement d’une amende civile en application des dispositions de l’article L 324-1-1 IV du code de tourisme

L’article L. 324-1-1 du code du tourisme dispose notamment que :

II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.

Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l’habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d’un meublé de tourisme.

La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

IV.-Dans les communes ayant mis en ‘uvre la procédure d’enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

La commune peut, jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d’un mois, en rappelant l’adresse du meublé et son numéro de déclaration.

V.- Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 5.000 euros.

Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 10.000 euros.

En l’espèce, s’agissant de l’infraction aux dispositions de l’article L.324-1-1 IV du code du tourisme, à savoir le défaut de transmission relative au nombre de jours loués, il sera relevé que l’obligation de transmission de l’article L.324-1-1 IV alinéa 2 du code du tourisme ne peut concerner que les locations visées à l’article L.324-1-1 IV alinéa premier, à savoir les locations d’un meublé de tourisme déclaré comme résidence principale, étant rappelé :

– que les textes relatifs à une infraction civile, pouvant conduire au prononcé d’une amende, doivent s’interpréter strictement ;

– que l’article L. 324-1-1 IV, constitué de deux alinéas, doit s’analyser en son ensemble ;

– que la transmission du nombre de jours vise à établir si la limite des 120 jours a été dépassée, de sorte que cette disposition concerne bien logiquement les meublés déclarés comme résidence principale, astreints à cette limite.

Le logement en cause n’est pas ici la résidence principale de Mme [O], ce qui n’est contesté par aucune des parties.

Les conditions pour prononcer une amende en application de l’article L.324-1-1 IV du code du tourisme ne sont donc pas remplies, comme l’a dit justement le premier juge, de sorte qu’il y a lieu de confirmer la décision entreprise sur ce point.

Sur les autres demandes

Par infirmation de la décision entreprise, l’intimée devra indemniser la Ville pour les frais non répétibles exposés, en application de l’article 700 du code de procédure civile, et sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle a rejeté la demande de la ville de [Localité 5] fondée sur les dispositions de l’article L. 324-1-1 IV du code du tourisme ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne Mme [O] à payer une amende civile de 10.000 euros dont le produit sera versé à la ville de [Localité 5], sur le fondement des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation,

Ordonne en tant que de besoin le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 1] (1er étage gauche, lot n°6) appartenant à Mme [O], sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, ce pour une durée maximale de douze mois ;

Condamne Mme [O] à verser à la ville de [Localité 5] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais de première instance et d’appel ;

Condamne Mme [O] aux dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Me Bruno Mathieu en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile;

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE