RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 21/01676 – N° Portalis DBVH-V-B7F-IA25

AD

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NIMES

09 avril 2021 RG :19/00733

[M]

[O]

C/

[X]

[X]

[I]

Grosse délivrée

le

à SCP Gasser Puech…

Selarl Vajou

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 19 JANVIER 2023

Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de NIMES en date du 09 Avril 2021, N°19/00733

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre

Mme Laure MALLET, Conseillère

Monsieur André LIEGEON, Conseiller

GREFFIER :

Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Décembre 2022, où l’affaire a été mise en délibéré au 19 Janvier 2023.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

Monsieur [L] [M]

né le 21 Décembre 1973 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Me Vincent PUECH de la SCP GASSER-PUECH-BARTHOUIL-BAUMHAUER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

Madame [Z] [O] épouse [M]

née le 13 Février 1976 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Vincent PUECH de la SCP GASSER-PUECH-BARTHOUIL-BAUMHAUER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

INTIMÉS :

Madame [A] [B] [F] [X] épouse [D]

née le 30 Décembre 1956 à [Localité 9]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par Me Pierre-François GIUDICELLI de la SELARL CABINET GIUDICELLI, Plaidant, avocat au barreau D’AVIGNON

Représentée par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Monsieur [U] [X]

né le 05 Décembre 1962 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté par Me Pierre-François GIUDICELLI de la SELARL CABINET GIUDICELLI, Plaidant, avocat au barreau D’AVIGNON

Représenté par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Madame [H] [I]

assignée à étude d’huissier le 07 juin 2021

née le 02 Décembre 1931 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 8]

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 17 Novembre 2022

ARRÊT :

Arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 19 Janvier 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSÉ :

Vu le jugement ,réputé contradictoire, rendu par le tribunal judiciaire de Nîmes le 9 avril 2021, ayant statué ainsi qu’il suit :

– constate que M. [L] [M], gérant d’une société de marchands de biens, est un professionnel de l’immobilier,

Par conséquent,

– dit que la clause exonératoire de responsabilité des vices cachés pour les vendeurs figurant à la page 18 de l’acte authentique de vente en date du 12/02/2018 doit recevoir application,

– déboute M. [L] [M] et Mme [Z] [O], épouse [M], de la totalité de leurs demandes,

– déboute Mme [A] [X] épouse [D] et M. [U] [X] de leur demande reconventionnelle en dommages-intérêts,

– condamne M. [L] [M] et Mme [Z] [O], épouse [M], au paiement des entiers dépens,

– condamne M. [L] [M] et Mme [Z] [O], épouse [M], à payer à Mme [A] [X] épouse [D] et à M. [U] [X] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’appel interjeté le 28 avril 2021 par Monsieur et Madame [M].

Vu les conclusions des appelants en date du 19 juillet 2021, demandant de :

Vu les pièces versées aux débats,

Vu l’acte de vente du 12 février 2018, et notamment la clause de garantie page 18,

Vu les articles 1641 et suivants du code civil,

Vu la déclaration d’appel du 28 avril 2021,

– accueillir l’appel des époux [M] et le déclarer recevable et bien fondé,

en conséquence,

– réformer purement et simplement le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nîmes le 9 avril 2021,

Statuant à nouveau,

– dire et juger qu’en application de la clause figurant à la page 18 de l’acte de vente du 12 février 2018, les vendeurs doivent garantir les acheteurs pour les vices cachés qu’ils connaissaient avant la vente et qu’ils se sont gardés de révéler aux acheteurs avant l’achat, et ce d’autant plus qu’en l’espèce, les vendeurs ont affirmé expressément l’absence de tout vice dans le même acte, en page 25,

en conséquence,

– condamner in solidum Madame [H] [I], veuve [X], Madame [A] [X], épouse [D] et Monsieur [U] [X], à payer à Monsieur et Madame [L] [M], la somme de 15.581,85 €, montant du coût de réfection du réseau d’eaux usées défaillant et des travaux de remise en état, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 octobre 2018,

– condamner in solidum Madame [H] [I], veuve [X], Madame [A] [X], épouse [D] et Monsieur [U] [X] à payer à Monsieur et Madame [L] [M], une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,

– condamner in solidum Madame [H] [I], veuve [X], Madame [A] [X], épouse [D] et Monsieur [U] [X] à payer à Monsieur et Madame [L] [M], une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner in solidum Madame [H] [I], veuve [X], Madame [A] [X], épouse [D] et Monsieur [U] [X] aux entiers dépens de première instance et d’appel,

– débouter Madame [A] [X] et Monsieur [U] [X], de l’ensemble de leurs demandes, moyens, fins et conclusions d’appel.

Vu les conclusions de Monsieur [U] [X] et de Madame [A] [X], épouse [D], en date du 13 octobre 2021, demandant de :

Vu les articles 1641 et suivants du code civil,

Vu les pièces communiquées sous bordereau annexé aux présentes,

Statuant sur l’appel formé par Monsieur [L] [M] et Madame [Z] [O], à l’encontre du jugement rendu le 9 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Nîmes,

– confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 9 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Nîmes en ce qu’il :

* constate que Monsieur [L] [M], gérant d’une société de marchands de biens, est un professionnel de l’immobilier,

par conséquent,

* dit que la clause exonératoire de responsabilité des vices cachés pour les vendeurs figurant dans la page 18 de l’acte authentique de vente en date du 12/02/2018 doit recevoir application,

* déboute Monsieur [L] [M] et Madame [Z] [O], épouse [M], de la totalité de leurs demandes,

* déboute Madame [A] [X] épouse [D] et à Monsieur [U] [X] de leur demande reconventionnelle en dommages-intérêts,

* condamne Monsieur [L] [M] et Madame [Z] [O] épouse [M] au paiement des entiers dépens,

* condamne Monsieur [L] [M] et Madame [Z] [O] épouse [M] à payer à Madame [A] [X], épouse [D] et à Monsieur [U] [X] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouter Monsieur [L] [M] et Madame [Z] [O] de toutes leurs demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires,

– condamner Monsieur [L] [M] et Madame [Z] [O] à payer à Madame [A] [B] [F] [X], épouse [D], Monsieur [U] [X], la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de 1ère instance et d’appel.

Vu la signification de la déclaration d’appel à Madame [H] [I], veuve [X], le 7 juin 2021, par dépôt de l’acte à l’étude d’huissier, la signification des dernières conclusions d’appel, le 26 juillet 2021, également par dépôt à l’étude d’huissier, la signification des conclusions des intimés et de l’assignation par ces derniers le 10 novembre 2021, à sa personne.

Vu la non-comparution de Madame [H] [I], veuve [X].

L’arrêt sera rendu par défaut.

Vu la clôture du 17 novembre 2022.

MOTIFS

Le litige est relatif à un vice affectant les canalisations horizontales des eaux usées d’une villa, située à [Localité 4] et vendue par les consorts [X] à Monsieur et Madame [M] aux termes d’un acte authentique du 12 février 2018, précédé d’un compromis du 26 octobre 2017.

Cet acte contient une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés ainsi que la mention suivante en page 25 :

‘le vendeur informe l’acquéreur qu’à sa connaissance, les ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique ne présentent pas d’anomalie, ni aucune difficulté particulière d’utilisation.’

Dans le jugement déféré, le tribunal a retenu que le problème dénoncé préexistait à la vente du 12 février 2018, ayant nécessité plusieurs interventions dans les années précédentes, qu’il constituait un vice caché rendant le bien impropre à sa destination qui ne pouvait être découvert qu’à l’usage des requérants à compter de leur date d’occupation ; que cependant, compte tenu de sa qualité de gérant d’une société de marchands de biens, Monsieur [M] devait être considéré comme un professionnel de l’immobilier et qu’il y avait lieu de faire application de la clause exonératoire de garantie prévue à l’acte en rejetant les demandes des acquéreurs sur les vices cachés.

Au soutien de leur appel, Monsieur et Madame [M] font essentiellement valoir qu’il a été nécessaire de faire intervenir une entreprise pour déboucher les canalisations dès le 24 juillet 2018, celle-ci leur ayant alors indiqué qu’elle avait déjà procédé à un débouchage du tout-à-l’égout en 2014 en présence de racines dans la canalisation et l’un des techniciens leur précisant que les racines ont obstrué, puis cassé le tuyau ; que dès la réutilisation du tuyau, les matières se sont accumulées au niveau de l’effondrement qui bloque, que le passage caméra était déjà recommandé en 2014 pour vérifier l’étanchéité des canalisations.

Ils expliquent encore que l’entreprise Maurin a du ré-intervenir le 20 août et qu’elle a alors indiqué que le réseau était à refaire ; qu’il a ensuite été découvert que le réseau contenait de l’amiante et qu’il évacuait également les eaux pluviales, ce qui est contraire à la réglementation et ce que les vendeurs ne pouvaient ignorer ; que c’est ainsi qu’ils ont dû engager des travaux pour un montant de 15 581,85 euros et qu’ils ont subi un préjudice de jouissance.

Ils font, enfin, valoir que Monsieur [M] n’est pas un professionnel ; que la maison a été achetée pour leur usage privé, que les deux époux travaillent dans les ressources humaines et que même si monsieur [M] a géré une société ayant fait des investissements dans l’immobilier afin de diversifier son patrimoine, cela n’en a pas fait un professionnel ; que le premier juge a confondu à cet égard les qualités de vendeur et d’acquéreur, la clause d’exonération ne visant que le vendeur professionnel et les acquéreurs prouvant par ailleurs que le vendeur ici en cause connaissait le vice ; qu’en aucun cas, la clause n’exonère le vendeur de toute garantie si l’acquéreur est professionnel ; qu’il y a eu une dénaturation totale du sens et des termes de la clause d’exonération de garantie ; que par ailleurs, le vice était incontestablement connu des auteurs de Monsieur et Madame [X] ainsi que de leur mère, partie à la procédure, le père étant décédé en 2017 et la mère n’étant pas placée sous mesure de protection ; que les 3 co-indivisaires sont tenus solidairement par l’acte qui précise que les vendeurs contracteront les obligations mises à leur charge aux termes des présentes solidairement entre eux.

Il leur est opposé en substance par les vendeurs que l’assignation a été délivrée sans aucun fondement, ni justificatif ; qu’il n’est pas prouvé qu’ils pouvaient connaître les vices préalablement à la vente ; que lorsque l’entreprise Maurin est intervenue en 2014, il s’agissait d’une intervention au domicile des parents et que les enfants n’étaient pas informés de ces constatations ; que l’annonce précisait que la maison était occupée par des personnes âgées et qu’il y avait des travaux de rénovation et modernisation à prévoir ; que la page 13 de l’acte prévoyait la possibilité pour les acquéreurs de réaliser un diagnostic d’assainissement dans le cadre d’une condition suspensive de l’obtention d’un certificat de conformité de l’installation qu’ils n’ont pas demandé ; que Monsieur [M] a indiqué comme profession, lors de la signature de l’acte de vente, celle de marchand de biens et que la société dont il est le gérant a pour activité « aménageur foncier lotisseur marchand de biens » 

L’examen du compromis, préalable à la réitération authentique de la vente, permet de retenir :

‘ qu’il y a été stipulé une clause d’exclusion de la garantie du vendeur au titre des vices cachés et des vices apparents,

‘ que s’agissant des vices cachés, il y est précisé que l’exonération ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, si le vendeur a réalisé lui-même les travaux, s’il est prouvé par l’acquéreur qu’il connaissait le vice caché ;

‘ que par ailleurs, le vendeur a déclaré ne rencontrer aucune difficulté particulière avec le réseau d’assainissement, mais n’a aucunement garanti la conformité de l’installation aux normes en vigueur ;

‘ que l’acquéreur déclare avoir été informé de la possibilité de faire établir un diagnostic de l’installation et ne pas vouloir soumettre la vente à la condition suspensive de l’obtention d’un certificat de conformité de cette installation.

L’acte notarié réitère pour sa part :

‘ la clause d’exclusion de garantie des vices cachés dans les mêmes conditions en page 18,

‘ la clause, selon laquelle le vendeur informe l’acquéreur qu’à sa connaissance, les ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique ne présentent pas d’anomalie, ni de difficultés particulières d’élimination et stipule que le mot « vendeur » désigne le ou les vendeurs présents ou représentés et qu’en cas de pluralité, ils contractent les obligations mises à leur charge aux termes des présentes solidairement entre eux.

En l’état de ces stipulations contractuelles, il incombe aux acquéreurs, qui revendiquent la mise en ‘uvre de la garantie des vices cachés au titre des défauts affectant le réseau d’assainissement, motif pris de l’état bouché des canalisations, de rapporter notamment la preuve de l’existence d’un vice procédant de cette situation répondant aux exigences de l’article 1641 du code civil, celle de son antériorité à la vente et en l’état de la clause d’exonération, celle de sa connaissance par les vendeurs.

Les vendeurs font donc, en premier lieu, valoir, en page 4, paragraphes 2 et 3 de leurs conclusions, que « sans aucun fondement ni justificatif, les requérants ont accusé les vendeurs de les avoir trompés et de leur avoir caché des vices affectant les canalisations » ajoutant par ailleurs qu’« ils n’étaient nullement informés de l’existence des potentiels vices affectant la maison d’habitation »

Sur le défaut de fondement ainsi invoqué, les demandes sont clairement présentées sur les articles 1641 et suivants du Code civil.

Le grief de ce chef ne sera pas retenu.

Sur le défaut de justificatifs et le caractère « potentiel » des vices affectant la maison d’habitation, il s’avère, au vu des pièces versées, que la réalité et matérialité des griefs procèdent des 2 factures d’intervention de l’entreprise Maurin qui font état, le 24 juillet 2018, puis le 20 août 2018, de la nécessité d’un débouchage du tout-à-l’égout avec présence de racines dans la canalisation.

Au départ de l’entreprise et après son intervention, les essais sont notés comme étant concluants.

L’entreprise mentionne certes également, sur ces factures, pour l’une, que l’évacuation des eaux usées est cassée et pour l’autre, que le réseau des eaux pluviales est à refaire, mais les acquéreurs ne versent cependant aucune facture de travaux de ce chef acquittés depuis cette date, se contentant, en effet, de la production de devis pour une reprise de l’écoulement des eaux usées depuis la terrasse (3894€) et pour des travaux envisagés par une société Delt’amiante à l’intention d’une société TPK, nullement concernée par les débat, et envisageant des travaux de retrait de canalisations enterrées sur 18 m linéaires, de surcroît, à réaliser à [Adresse 10] alors que le bien vendu est situé, dans sa désignation aux actes de vente, à [Adresse 1].

Aucune autre facture d’intervention de débouchage n’est par ailleurs produite.

Il est également établi que cette même entreprise Maurin avait été déjà sollicitée pour des opérations consistant en:

‘ une intervention du 26 novembre 2007, ayant pour objet le terrassement mécanique d’une tranchée d’environ 10 m linéaires de regard à regard dans le jardin à l’aide d’une mini pelle, la fourniture et la pose d’un tuyau en PVC 125, ciment, béton, colle, etc., le branchement de la canalisation des eaux vannes et des eaux usées de regard à regard au réseau existant de la maison, le remblaiement de la tranchée dans le jardin, la vérification du bon fonctionnement de l’écoulement, la remise en état des lieux, le nettoyage du chantier en fin de travaux ;

‘ dans une facture du 13 août 2010, mentionnant : « débouchage et curage des canalisations horizontales des eaux usées et eaux vannes à la tête coupe racines, pompage et nettoyage des 2 regards des eaux usées eaux vannes, travail effectué à l’aide d’un combiné hydrocureur, fourniture d’eau » ;

‘ dans une facture du 25 février 2014, mentionnant : « mise à disposition d’un camion hydrocureur pour débouchage des canalisations, tringlage des canalisations. Prestation hydrocureur. Observation : présence de beaucoup de racines dans la canalisation ; il n’y a pas de caisse typhoïde dans le jardin ou à l’extérieur . Prévoir de réaliser un passage caméra et tête à chaîne. »

Si ces documents témoignent effectivement de la survenance, à 2 reprises, après les travaux effectués en 2007 d’installation d’un tuyau PVC de regard à regard d’évacuation des eaux vannes et des eaux usées de la maison, de deux incidents d’évacuation, il sera cependant considéré :

‘ que ceux-ci se sont respectivement produits, le premier près de 3 ans après cette installation et le second, plus de 3 années après le précédent curage ;

‘ qu’en ce qui concerne la question de la bonne évacuation, si l’entreprise mentionne un débouchage et curage des canalisations horizontales des eaux usées et des eaux vannes à la tête coupe racines la première fois en 2010, et la nécessité de prévoir un passage par caméra et tête à chaîne la seconde fois en 2014, en rappelant alors la présence de racines dans la canalisation et l’absence de caisse siphoïde, pour autant, rien ne démontre, compte tenu de la périodicité des interventions ainsi connues, à savoir, 2007,2010, 2014, puis 2018, que les difficultés en cause procéderaient d’un vice autre qu’un seul défaut d’entretien normal vu la vétusté de l’immeuble dont les vendeurs étaient propriétaires depuis 1975, ce qui est mentionné à la vente, avec la nécessité affichée dans l’annonce de prévoir des travaux de rénovation et modernisation, vu la fréquence ainsi démontrée des interventions, vu encore, la cause tenant à la présence de racines apparemment résolue par les interventions à minima tous les 3 ans avec un entretien par tête à chaîne et alors d’une part, que la mention d’une cassure de l’évacuation des eaux usées et celle de la nécessité de refaire en son entier l’évacuation des eaux pluviales figurant sur les seules factures des 2 interventions de l’été 2018 ne sont corroborées par aucun autre document technique des acquéreurs à ce sujet, qu’il est allégué par le vendeur que les problèmes se sont posés au cours de l’été après une vente du mois de février et que des travaux ont pu être réalisés sans précaution quant à l’évacuation de déchets ou gravats ; d’autre part, qu’ils n’est démontré la réalité d’aucune autre intervention depuis 2018, notamment par la production de factures acquittées relativement à des travaux d’entretien ( curage) ou de changement desdites canalisations, ; enfin, que l’entreprise Maurin n’a jamais fait d’observation sur la question de l’évacuation commune des eaux pluviales et des eaux usées également alléguée par les acheteurs, que les devis produits n’envisagent pas expressément cette situation, n’évoquant que la reprise de l’écoulement des eaux usées depuis la terrasse et qu’aucun document ne démontre, non plus, la réalité du grief invoqué quant à l’amiante, étant sur ce point réitéré que le devis produit de ce chef et d’un devis à l’attention de Monsieur [G], société TPK à [Localité 9] et que rien ne permet de le rattacher aux canalisations en cause, l’adresse du chantier se situant à [Adresse 10] et non à l’adresse du bien vendu, [Adresse 1].

Il s’en suit, quand bien même la qualité de professionnel de l’immobilier ne peut être pertinemment invoquée par les vendeurs à l’égard de Monsieur Monsieur [M], acquéreur, comme un moyen utile à faire obstacle aux demandes des acquéreurs et alors que la charge de la preuve de l’existence de la réalité d’un vice de l’immeuble leur incombe, qu’au vu des éléments résultant ainsi des seules factures d’intervention, par ailleurs nullement corroborées par d’autres investigations ou documents techniques, de la nature des griefs auxquels les interventions ont régulièrement remédié, de l’absence de démonstration du recours à une réparation ou reprise de l’installation dûment effectuée depuis 2018 ou même du simple rappel d’une entreprise pour d’autres interventions de curage ou débouchage, de l’allégation contenue au courrier des vendeurs faisant remarquer que depuis la vente et avant le mois de juillet des travaux ont eu lieu dont on ignore les éventuelles conséquence, il sera, par suite, jugé qu’il n’est ainsi pas suffisamment prouvé que les griefs allégués procèdent d’un vice affectant l’immeuble au sens de l’article 1641 du Code civil.

Il en résulte le rejet des demandes de Monsieur et Madame [M] et la confirmation du jugement.

Vu les articles 696 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, par défaut, en matière civile et en dernier ressort,

Rejette les demandes de Monsieur et Madame [M] et confirme le jugement en toutes ses dispositions,

y ajoutant :

Condamne Monsieur et Madame [M] à verser, par application de l’article 700 du code de procédure civile, à Monsieur et Madame [U] et [A] [X]la somme de 1500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur et Madame [M] aux dépens de la procédure d’appel.

Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.

La greffière, La présidente,