ARRÊT N°

BM/FA

COUR D’APPEL DE BESANÇON

– 172 501 116 00013 –

ARRÊT DU 17 JANVIER 2023

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

Contradictoire

Audience publique du 15 novembre 2022

N° de rôle : N° RG 21/01135 – N° Portalis DBVG-V-B7F-EMPT

S/appel d’une décision du TRIBUNAL DE COMMERCE DE LONS-LE-SAUNIER en date du 23 avril 2021 [RG N° 2019J00082]

Code affaire : 59B Demande en paiement relative à un autre contrat

S.A.S. ACTIF IMMOBILIER C/ S.A.R.L. LATITUDE IMMOBILIER, S.A.R.L. PATRIMINVEST

PARTIES EN CAUSE :

S.A.S. ACTIF IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège, inscrite au RCS de Lons le Saunier sous le numéro 415 304 864

Sise [Adresse 1]

Représentée par Me Laurent MORDEFROY de la SELARL ROBERT & MORDEFROY, avocat au barreau de BESANCON, avocat postulant

Représentée par Me CANNET, avocat au barrreau de [Localité 6], avocat plaidant

APPELANTE

ET :

S.A.R.L. LATITUDE IMMOBILIER, inscrite au RCS de Lons le Saunier sous le numéro 419 346 358

Sise [Adresse 2]

Représentée par Me Jean-Marie LETONDOR de la SCP LETONDOR – GOY LETONDOR MAIROT, avocat au barreau de JURA

S.A.R.L. PATRIMINVEST, inscrite au RCS de Lons le Saunier sous le numéro 530 577 055

Sise [Adresse 3]

Représentée par Me Jean-Marie LETONDOR de la SCP LETONDOR – GOY LETONDOR MAIROT, avocat au barreau de JURA

INTIMÉES

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, président de chambre.

ASSESSEURS : Madame Bénédicte MANTEAUX et Monsieur Cédric SAUNIER, conseillers.

GREFFIER : Madame Fabienne ARNOUX, Greffier

Lors du délibéré :

PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, président de chambre,

ASSESSEURS : Madame Bénédicte MANTEAUX, magistrat rédacteur et Monsieur Cédric SAUNIER, conseiller.

L’affaire, plaidée à l’audience du 15 novembre 2022 a été mise en délibéré au 17 janvier 2023. Les parties ont été avisées qu’à cette date l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.

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Exposé des faits et de la procédure

La SAS Actif Immobilier, la SARL Latitude Immobilier et la SARL Patriminvest, ont toutes

trois pour objet social l’exercice de l’activité de marchand de biens.

Par jugement d’adjudication rendu le 22 novembre 2017 par le tribunal de grande instance de Versailles, les sociétés Latitude Immobilier et Patriminvest ont été déclarées adjudicataires ensemble d’un immeuble situé [Adresse 9], sur la commune de [Localité 7], cadastré section [Cadastre 5] au prix de 181 000 euros, bien qu’elles ont vendu en décembre 2018 à la société VF Confort pour la somme de 518 000 euros.

Saisi par assignation délivrée par la société Actif Immobilier en date du 27 mars 2019 aux fins que les sociétés Latitude Immobilier et Patriminvest soient condamnées à lui verser le tiers de la marge qu’elles ont réalisée (soit 126 000 euros) sur la vente de ce bien conformément à l’engagement souscrit entre elles, le juge des référés du tribunal de commerce de Lons-le-Saunier, par ordonnance rendue le 23 septembre 2019, s’est déclaré incompétent en raison de l’existence d’une contestation sérieuse, et a renvoyé les parties à l’audience collégiale de fond du 8 novembre 2019 ayant abouti au jugement ici critiqué rendu le 23 avril 2021 par le tribunal de commerce de Lons-le-Saunier, qui a :

– rejeté la demande de la société Actif Immobilier de condamnation à titre principal des sociétés Latitude Immobilier et Patriminvest ;

– condamné la société Patriminvest et la société Latitude Immobilier à payer, chacune, à la société Actif Immobilier, la somme de l 083,33 euros au titre des frais de nettoyage du bien immobilier qu’elle avait payés en leur lieu et place pour un montant total de 2 166,66 euros ;

– condamné les sociétés Latitude Immobilier et Patriminvest à payer, chacune, à la société Actif Immobilier la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– fait masse des dépens et ordonné le partage par tiers entre chacune des trois parties ;

– rejeté toutes autres demandes.

Pour parvenir à cette décision, le premier juge a considéré que ;

– sur la demande principale de la société Actif Immobilier visant à voir condamner les sociétés Latitude Immobilier et Patriminvest à lui payer le tiers du prix de l’immeuble : les deux parties ne s’étant pas accordées sur la chose et sur le prix, les sociétés Latitude Immobilier et Patriminvest pouvaient mettre fin à leur promesse de vente imprécise et ne pas respecter leur obligation de vendre ; la société Actif Immobilier ne prouve pas qu’un accord de partage de commission a été finalisé ;

– sur la demande subsidiaire de la société Actif Immobilier visant à voir condamner les sociétés Latitude Immobilier et Patriminvest à lui payer la part qu’elle a pris en charge sur les frais de nettoyage : son règlement d’un tiers pour le compte de les sociétés Latitude Immobilier et Patriminvest est prouvé et sa demande de remboursement fondée.

Par déclaration parvenue au greffe le 24 juin 2021, la société Actif Immobilier a régulièrement interjeté appel de ce jugement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 octobre 2022 et l’affaire a été appelée à l’audience du 15 novembre 2022 et mise en délibéré au 10 janvier 2023.

Exposé des prétentions et moyens des parties

Selon conclusions transmises le 4 décembre 2021, la société Actif Immobilier demande à la cour de réformer le jugement en ce qu’elle a rejeté sa demande de condamnation à titre principal et rejeté toutes autres demandes et statuant à nouveau, de :

– condamner les sociétés Latitude Immobilier et Patriminvest à lui verser, chacune, une somme de 63 000 euros, outre intérêts au taux de la Banque centrale européenne majoré de 10 points à compter du 1er février 2019 ;

– condamner les sociétés Latitude Immobilier et Patriminvest à lui verser, chacune, une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner solidairement les sociétés Latitude Immobilier et Patriminvest aux entiers dépens.

A titre subsidiaire, pour le cas où sa demande principale serait à nouveau rejetée, elle demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné les sociétés Latitude Immobilier et Patriminvest à lui verser, chacune, la somme de 1 083,33 euros correspondant aux frais de nettoyage et, y ajoutant, les condamner à lui verser, chacune, la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et solidairement aux entiers dépens.

Elle expose que si seules les sociétés Latitude Immobilier et Patriminvest ont été déclarées adjudicataires du bien le 22 novembre 2017, elles ont toutes trois conclu un engagement, pendant la période de surenchère, aux termes duquel les sociétés Latitude Immobilier et Patriminvest s’engageaient à lui vendre le tiers de l’immeuble ainsi acquis.

Elle soutient qu’alors même qu’initialement le projet n’était prévu qu’entre les sociétés Latitude Immobilier et Patriminvest, elles lui ont proposé, à l’époque de la surenchère, de se joindre à elles, que c’est ainsi que, dans un premier temps, il avait été envisagé de diviser le bien en trois parties pour que chacune puisse réaliser une opération immobilière et, finalement, et avant même tout partage, elles ont décidé de modifier leur projet et cherché un acquéreur pour l’ensemble du bien immobilier avec partage de la marge par tiers.

Selon elle, il s’agit d’un accord contractuel ne pouvant être qualifié de promesse de vente à son profit, mais un contrat aux termes duquel trois parties ont décidé de réaliser ensemble une opération et d’en partager les fruits.

Elle argue que cette volonté de partage par tiers de la marge réalisée sur la revente du bien ressort à la fois de l’échange de mails qu’elle produit et des frais qu’elle a réglés à la société CBG correspondant à l’enlèvement de déchets et au nettoyage du bien immobilier.

Elle rappelle qu’elle n’a jamais indiqué que l’accord des parties valait promesse de vente à son profit et que le tribunal de commerce s’est donc fourvoyé dans la qualification des relations entre les parties. Elle invoque une société de fait ou un contrat sui generis et soutient que :

– l’affectio societatis résulte clairement à la fois des échanges de mails permettant de démontrer la volonté de réaliser une opération ensemble mais aussi de leurs relations passées établissant l’existence d’opérations conjointes du même ordre ainsi que des liens entre les dirigeants des sociétés ;

– les apports, la concernant, ont été réalisés en industrie, par sa compétence mise au profit de la réalisation de l’opération commune, et le partage par tiers du règlement de certaines factures ;

– la volonté de partager les bénéfices résulte des échanges de mails où le calcul du partage a été effectué par les dirigeants des sociétés Latitude Immobilier et Patriminvest.

Sur le contexte de l’affaire, elle indique d’abord que la notion de dette implique clairement que les sociétés Latitude Immobilier et Patriminvest se reconnaissaient débitrices de la somme de 63 000 euros en contrepartie de sa renonciation d’exercer son droit de surenchère avant d’affirmer qu’il n’y eu aucune volonté de monnayer une renonciation de son droit aux surenchères et qu’il n’y a pas de corrélation entre le partage de la marge par tiers évoqué dans le mail du 3 août 2018 et la vente aux enchères de novembre 2017.

Enfin, elle s’oppose à la déduction de la somme lui revenant du tiers du prix d’adjudication puisqu’elle ne demande pas le tiers du prix de revente mais le tiers de la marge.

Les sociétés Latitude Immobilier et Patriminvest ont répliqué en dernier lieu par conclusions transmises le 9 mars 2022 pour demander à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et débouter la société Actif Immobilier de ses demandes. Subsidiairement, si la cour reconnaissait l’existence d’un contrat de vente entre les parties, elles lui demandent de :

– condamner la société Actif Immobilier à leur verser la somme de 100 000 euros, outre intérêt aux taux légal à compter de la décision à intervenir, correspondant au tiers du prix d’adjudication, des frais, de la marge et de la TVA sur le bien ;

– la débouter de l’ensemble de ses demandes ;

– la condamner à leur verser, à chacune, la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Elles nient l’existence d’un accord avec la société Actif Immobilier concernant ce bien, engagement que cette dernière revendique sans pour autant le qualifier, ce qui est indispensable dans la mesure où de cette qualification découle le régime non seulement de la formation mais également de l’exécution du prétendu accord.

Elles indiquent que :

– le seul engagement qu’elles avaient pris avec la société Actif Immobilier était de lui revendre le tiers de l’immeuble acquis mais cet engagement ne peut être qualifié que de pré-contrat dans la mesure où ni la consistance du bien ni le prix n’étaient convenus ;

– la société Actif Immobilier ne verse pas aux débats le moindre commencement de preuve d’un accord ou de la modification de celui-ci ;

– la société Actif Immobilier avait la possibilité de former une surenchère du dixième pour provoquer une nouvelle adjudication ;

– un contrat de commission ne peut avoir été conclu puisqu’elle n’a jamais eu un rôle d’intermédiaire, ni lors de l’adjudication ni lors de la revente et ne justifie rien qui établirait un tel contrat ;

– une société créée de fait entre les trois sociétés ne peut avoir été formée faute pour la société Actif Immobilier de rapporter la preuve de ses apports, de l’intention de tous de contribuer aux résultats et de l’existence d’un affectio societatis ; la seule volonté de la société Actif Immobilier de bénéficier désormais des fruits de l’opération qu’elles ont menée ne prouve ni leur accord ni les deux autres éléments pouvant caractériser un contrat de société.

Si la cour devait retenir l’existence d’un contrat, elles opposent sa nullité absolue, la société Actif Immobilier soutenant que « l’accord concernait la renonciation à l’exercice du droit de surenchère » et aurait donc un objet contraire à l’ordre public, turpitude dont la société Actif Immobilier ne peut se prévaloir. Suite aux dernières écritures de la société Actif Immobilier, elles nient également qu’il n’y ait eu à aucun moment un accord entre elles pour se porter ensemble acquéreurs de l’immeuble.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Motifs de la décision

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil aux termes duquel celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, il appartient à la société Actif Immobilier qui réclame l’exécution d’un contrat synallagmatique ayant mis à la charge des sociétés Latitude Immobilier et Patriminvest l’obligation de lui verser le tiers du bénéfice qu’elles ont tiré de la vente de l’immeuble, de prouver cette obligation de paiement à son égard.

L’appelante soutient que le premier engagement que les trois sociétés ont d’abord conclu pendant la période de surenchère était que les sociétés Latitude Immobilier et Patriminvest s’engageaient à lui vendre le tiers de l’immeuble acquis le 22 novembre 2017 à la barre du tribunal pour que chacune puisse réaliser une opération immobilière mais que cet engagement a été modifié, avant même tout partage, pour devenir un engagement de chercher un acquéreur pour l’ensemble du bien immobilier avec partage de la marge par tiers.

A l’appui de sa demande, la société Actif Immobilier verse aux débats :

> un mail du 28 novembre 2017 émanant de M. [C] [R], gérant de la société Latitude et co-gérant de la société Patriminvest adressé à M. [P] [U], dirigeant de la société Actif Immobilier dans lequel il indique que « la société Latitude et Patriminvest s’engage a vendre a la société actif immobilier le tiers dun bâtiment situe [Adresse 8] parcelle [Cadastre 4] anciennement Tomecanic si les sociétés en deviennent l adjudicataire definitif » [sic] suit le nom [C] [R] Gérant le lieu ([Localité 7]) et la date (28 novembre 2017) ;

> un mail du 3 août 2018 émanant également de M. [C] [R] avec son adresse mail professionnelle au sein de la société Latitutde adressé à M. [P] [U] et à M. [V] [T] (co-gérant de la société Patriminvest) indiquant : « Salut [P], on te donnera le detail si tu le desires J’ai compte un an de portage la vente se fera septembre ou octobre Il restera la taxe foncière que l on partagera au moment voulu » [sic] signé [C]. Ce mail contient le mail que M. [V] [T] avait envoyé deux heures plus tôt à M. [C] [R] indiquant «  Salut Patoche ci joint comme valide ensemble hier le détail du compte [Localité 7] Epenottes :

achat 181 000 €

Frais 15 000 € (hors frais de nettoyage puisque déjà réglé par l’indivision)

Total 196 000 €

Total avec portage env 3 % 202 000 €

prix de vente 580 000 €

marge 378 000 €

marge / société 126 000 €

Dette LATIT/ACTIF 63 000 €

PATRI/ACTIF 63 000 € » [sic]

Ce mail est signé de M. [V] [T] de la société Patriminvest.

> l’offre d’achat de l’immeuble émanant de la société VF Confort pour un prix de 580 000 euros rédigée le 1er août 2018, sous condition suspensive de l’acceptation par les vendeurs au plus tard le 3 août 2018.

Les sociétés Latitude Immobilier et Patriminvest, dans leurs écritures, reconnaissent que la société Actif Immobilier était présente à l’audience d’adjudication du 17 novembre 2017 et indiquent qu’elle n’a pas fait le choix d’exercer de surenchère. Elles reconnaissent que le mail qu’elles lui ont envoyé le 28 novembre 2017 caractérise leur engagement à lui vendre le tiers de l’immeuble ainsi acquis mais font valoir que ce projet n’était pas suffisamment précis pour être considéré comme une promesse de vente.

En revanche, elles demeurent silencieuses dans leurs conclusions sur le mail qu’elles lui ont envoyé le 3 août 2018 alors qu’il est le fondement de la réclamation de la société Actif Immobilier depuis fin 2018.

Ce mail émanant des représentants légaux des sociétés Latitude Immobilier et Patriminvest adressé au représentant légal de la société Actif Immobilier contient un nombre de précisions très claires et explicites sur le montant du prix de vente (selon offre reçue le 1er août à laquelle elles devaient répondre le 3 août), les frais déjà connus et ceux à prévoir, la marge pour chacune des sociétés et notamment la société Actif Immobilier explicitement citée et la dette des sociétés Latitude Immobilier et Patriminvest à l’égard de celle-ci.

Ce mail est corroboré par trois factures émanant de la société CBG adressées à chacune des trois sociétés le 14 mai 2018 pour une somme de 2 166,66 euros pour l’enlèvements de déchets et nettoyage d’un entrepôt à propos desquelles les sociétés Latitude Immobilier et Patriminvest ne s’expliquent pas.

La cour, au vu de ces éléments, considère que l’obligation à paiement des sociétés Latitude Immobilier et Patriminvest à l’égard de la société Actif Immobilier est établie, sans qu’il soit nécessaire de qualifier le contrat.

Il y a lieu de relever que la nullité du contrat invoquée par les sociétés Latitude Immobilier et Patriminvest dans le corps de leurs conclusions ne vient pas en appui d’une demande de nullité figurant dans leur dispositif de sorte que la cour n’en est pas saisie, étant précisé, en outre, qu’elle n’est pas étayée par des preuves, la société Actif Immobilier contestant, dans ses dernières conclusions, qu’il y ait un lien entre l’engagement de partage de marge et une renonciation à surenchère.

Dès lors, infirmant le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à appel, la cour condamne les sociétés Latitude Immobilier et Patriminvest à verser, chacune, à la société Actif Immobilier la somme de 63 000 euros outre les intérêts au taux de la Banque centrale européenne majoré de 10 points à compter du 1er février 2019, date de la mise en demeure de la société Actif Immobilier aux sociétés Latitude Immobilier et Patriminvest.

Dispositif :

Par ces motifs,

La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique :

Infirme le jugement rendu entre les parties le 23 avril 2021 par le tribunal de commerce de Lons-le-Saunier en toutes ses dispositions soumises à appel ;

Statuant sur les chefs infirmés et y ajoutant :

Condamne la SARL Latitude Immobilier et la SARL Patriminvest à payer, chacune, à la SAS Actif Immobilier la somme de 63 000 euros, outre les intérêts au taux de la Banque centrale européenne majoré de 10 points à compter du 1er février 2019 ;

Condamne in solidum la SARL Latitude Immobilier et la SARL Patriminvest aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Et, vu l’article 700 du code de procédure civile, déboute la SARL Latitude Immobilier et la SARL Patriminvest de leur demande et les condamne, chacune, à payer à la SAS Actif Immobilier la somme de 3 500 euros.

Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par Mme Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président de chambre,