CD / MS

Numéro 22/03119

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 06/09/2022

Dossier : N° RG 22/00881 – N°��Portalis DBVV-V-B7G-IFDC

Nature affaire :

Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

Affaire :

[B] [U]

C/

CAISSE DE MUTUALITE SOCIALE AGRICOLE SUD AQUITAINE

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 06 Septembre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 21 Juin 2022, devant :

Madame DUCHAC, Présidente et Madame ASSELAIN, Conseillère qui a fait le rapport,

assistées de Madame DEBON, faisant fonction de Greffière, présente à l’appel des causes,

Madame DUCHAC, en application des articles 786 et 907 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Madame ASSELAIN et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame DUCHAC, Présidente

Madame ROSA-SCHALL, Conseillère

Madame ASSELAIN, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Madame [B] [U]

née le 15 juin 1967 à [Localité 14] (Canada)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée et assistée de Maître CAMBOT de la SELARL CABINET CAMBOT, avocat au barreau de PAU

INTIMEE :

CAISSE DE MUTUALITE SOCIALE AGRICOLE SUD AQUITAINE

prise en la personne de son représentant légal, domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 15]

Représentée par la SELARL LEXAVOUE, avocats au barreau de PAU

Assistée de Maître LOUSTALOT de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 22 MARS 2022

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU

RG numéro : 21/02014

Suivant acte notarié reçu par Me [P], le 12 janvier 2021, la MUTUALITE SOCIALE AGRICOLE SUD AQUITAINE, représentée par Mme [V], directrice adjointe, agissant sur délégation de M. [H], directeur général, a signé une promesse unilatérale de vente portant sur un ensemble de biens immobiliers comprenant le château dit de « Coulomme » et la propriété rurale dite « Ferme de Coulomme de Bas » sis [Adresse 16], au bénéfice de Mme [B] [U] pour un prix de 255 000 euros, la promesse de vente expirant le 30 juin 2021.

Mme [B] [U] a levé l’option d’achat par le versement de l’intégralité des frais, prix et commission le 22 juin 2021.

Suivant courrier du 29 juin 2021, la caisse centrale de mutualité sociale agricole (CCMSA) a refusé de donner l’autorisation de vente à la MUTUALITE SOCIALE AGRICOLE SUD AQUITAINE. L’acte authentique de vente n’a pas été régularisé.

Par acte d’huissier en date du 10 décembre 2021, Mme [B] [U] a fait assigner la MUTUALITE SOCIALE AGRICOLE SUD AQUITAINE suivant la procédure à jour fixe devant le tribunal judiciaire de Pau, sur le fondement des articles 1103, 1217, 1589 et 1988 du code civil, aux fins de constater que la vente intervenue par acte du 12 janvier 2021 est parfaite et de dire que le jugement à intervenir vaudra réitération de la vente en la forme authentique.

Suivant jugement contradictoire en date du 22 mars 2022, le tribunal judiciaire a :

– rejeté le moyen soulevé par la MUTUALITE SOCIALE AGRICOLE SUD AQUITAINE sur le fondement de l’article 4 du code de procédure civile ;

– débouté Mme [B] [U] de ses demandes ;

– dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné Mme [B] [U] aux dépens ;

– rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit ;

– dit qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

Mme [B] [U] a relevé appel par déclaration du 28 mars 2022, critiquant le jugement en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes, dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et l’a condamnée aux dépens.

Dûment autorisée à assigner à jour fixe, Mme [B] [U] a fait citer la MUTUALITE SOCIALE AGRICOLE SUD AQUITAINE par acte délivré le 19avril 2022, déposé au greffe le 25 avril 2022.

Aux termes de son assignation devant la cour, Mme [B] [U], appelante, demande, sur le fondement des articles 1103, 1217, 1583, 1589, 1998 du code civil :

– de réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* débouté Mme [B] [U] de ses demandes,

* dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné Mme [B] [U] aux dépens ;

Statuant à nouveau,

– de déclarer la demande de Mme [B] [U] recevable et bien fondée, et en conséquence :

– de juger que la vente convenue entre Mme [B] [U] et la MSA par acte en date du 12 janvier 2021 est parfaite,

– de condamner la MUTUALITE SOCIALE AGRICOLE SUD AQUITAINE à réitérer en la forme authentique, au profit de Mme [B] [U], la vente du bien immobilier comprenant un château avec ses dépendances, une ancienne maison de retraite, les terres et bois autour et cadastré B n° [Cadastre 4] à B n° [Cadastre 5], B n° [Cadastre 6], B n° [Cadastre 7], B n° [Cadastre 9], B n° [Cadastre 10], B n° [Cadastre 11], B n° [Cadastre 12], B n° [Cadastre 13], B n° [Cadastre 3] d’une contenance totale de 16 ha 32 a 48 ca au [Adresse 16] au prix de 255 000 euros et aux conditions prévues à la promesse de vente du 12 janvier 2021,

– d’ordonner que cette réitération intervienne dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, en l’étude de Me [P],

– faute pour la MUTUALITE SOCIALE AGRICOLE SUD AQUITAINE d’avoir réitéré la vente dans ce délai, juger que l’arrêt à intervenir vaudra acte authentique de vente au profit de Mme [B] [U] et sera publié à la conservation des hypothèques par la partie la plus diligente,

– de condamner la MUTUALITE SOCIALE AGRICOLE SUD AQUITAINE au paiement à Mme [B] [U] d’une somme de 528,33 euros par mois depuis le 29 juin 2021 jusqu’au transfert effectif de propriété,

– de condamner la MUTUALITE SOCIALE AGRICOLE SUD AQUITAINE au paiement à Mme [B] [U] d’une somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral subi,

– de condamner la MUTUALITE SOCIALE AGRICOLE SUD AQUITAINE au paiement à Mme [B] [U] d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, Mme [B] [U] se fonde sur le mandat apparent de la MUTUALITE SOCIALE AGRICOLE SUD AQUITAINE, constitué par une décision du conseil d’administration autorisant la vente ainsi que d’une délégation de pouvoirs du directeur général autorisant à signer l’acte sous-seing privé, rien ne justifiant selon elle d’exclure la MSA de la mise en ‘uvre de la théorie du mandat apparent.

Par conclusions déposées le 23 mai 2022, la MUTUALITE SOCIALE AGRICOLE SUD AQUITAINE demande, sur le fondement des dispositions de l’article L 742-38 du code rural et la pêche maritime :

– de confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pau le 22 mars 2022 dans l’ensemble de ses dispositions et débouter Mme [B] [U] de ses prétentions portant tant sur le compromis de vente signé le 12 janvier 2021 que sur sa réitération pour lequel la MSA n’a pas donné valablement son consentement au regard du refus opposé par la caisse centrale de mutualité sociale dont elle dépend ;

A titre subsidiaire,

– de débouter Mme [B] [U] de ses prétentions pécuniaires dont le principe et le lien de causalité avec l’absence de réitération de la promesse de vente ne sont pas rapportés ;

– de condamner Mme [B] [U] à payer à la MUTUALITE SOCIALE AGRICOLE SUD AQUITAINE la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– de condamner la même aux entiers dépens d’instance et d’appel avec application pour ces derniers de l’article 699 du code de procédure civile au profit Lexavoué intervenant par Me Piault, avocat au barreau de Pau.

Elle expose que la caisse centrale de mutualité sociale ayant refusé de donner son accord pour l’acte réitératif de vente au regard du montant du prix proposé, l’acte ne peut être régularisé car il méconnaîtrait les instructions données par la CCMSA à toutes les caisses le 1er octobre 2019, subordonnant les acquisitions et cessions immobilières à l’accord préalable de la caisse centrale, dans la ligne des dispositions de l’article L 748-38 du code rural.

L’affaire a été retenue à l’audience du 21 juin 2022.

MOTIFS

Sur la vente

Suivant les dispositions de l’article 1156 du code civil, ‘l’acte accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs est inopposable au représenté, sauf si le tiers contractant a légitimement cru en la réalité des pouvoirs du représentant, notamment en raison du comportement ou des déclarations du représenté.

Lorsqu’il ignorait que l’acte était accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs, le tiers contractant peut en invoquer la nullité.

L’inopposabilité comme la nullité de l’acte ne peuvent plus être invoquées dès lors que le représenté l’a ratifié’.

Dans le cadre de l’organisation du régime de sécurité sociale agricole, la CCMSA est dotée d’un pouvoir de contrôle des caisses régionales de MSA dont le cadre est défini par l’article L 723-48 du code rural et la pêche maritime qui énonce : ‘la Caisse centrale de la mutualité sociale agricole exerce un contrôle sur les opérations immobilières des caisses de mutualité sociale agricole et de leurs sociétés civiles immobilières ainsi que sur la gestion de leur patrimoine immobilier. Elle établit le plan immobilier national des organismes de mutualité sociale agricole et autorise les financements nécessaires aux opérations immobilières qu’elle inscrit sur ce plan’.

En application de ce texte, la CCMSA a établi le 1er octobre 2019 une lettre circulaire adressée à tous les directeurs de caisses MSA leur donnant instruction de subordonner les acquisitions ou cessions immobilières à l’accord préalable de la CCMSA.

L’inobservation des instructions données par la CCMSA n’est pas prévue à peine de nullité des actes, elle concerne les relations internes entre les caisses et l’organisme de contrôle.

La MUTUALITE SOCIALE AGRICOLE SUD AQUITAINE avait bien le pouvoir de vendre le bien dont elle est propriétaire, ce pouvoir étant limité par l’autorisation préalable de la CCMSA conformément aux instructions générales données par cette dernière. Cette autorisation ne concerne cependant que les rapports entre la caisse régionale et la CCMSA, elle ne constitue pas une condition substantielle de la validité de l’acte. Par conséquent, aucune considération tenant à l’ordre public ne permet d’écarter les règles du mandat apparent.

Le seul statut de caisse de sécurité sociale de la MUTUALITE SOCIALE AGRICOLE SUD AQUITAINE n’est pas suffisant pour écarter l’application de l’article 1156 du code civil.

Ainsi, malgré l’absence d’autorisation préalable à une promesse de vente immobilière, une caisse régionale de MSA peut être engagée par son représentant légal, à savoir, son directeur général ou le délégataire de celui-ci, qui a passé cet acte au nom de la caisse, si la croyance du tiers contractant à l’étendue des pouvoirs du mandataire est légitime au sens de l’article 1156 ci-dessus, ce caractère supposant que les circonstances l’autorisent à ne pas vérifier les limites exactes du pouvoir.

En l’espèce, ont été communiquées par la MUTUALITE SOCIALE AGRICOLE SUD AQUITAINE au notaire rédacteur de l’acte :

– la délégation de pouvoir dont Mme [O] [V] bénéficiait, donnée par le Directeur général ;

– un extrait du procès-verbal de délibération du conseil d’administration du 15 décembre 2020, autorisant le Directeur général à signer la promesse de vente.

Au vu de ces éléments et des déclarations de la représentante de la caisse, la promesse de vente en date du 12 janvier 2021 énonce :

‘PRESENCE-REPRESENTATION

La MUTUALITE SOCIALE AGRICOLE SUD AQUITAINE est représentée par Mme [O] [V], directeur adjoint de la MSA, domiciliée (…),

AGISSANT aux termes des pouvoirs qui lui ont été conférés par :

M. [K] [H], Directeur Général de la MSA Sud Aquitaine, aux termes de la délégation de pouvoirs ci-annexée en date à [Localité 15] du 4 janvier 2021.

Lequel agissant lui-même des pouvoirs conférés par décision du Conseil d’Administration en date du 15 décembre 2020 avec faculté de délégation, à [Localité 15], dont copie certifiée conforme en date du 4 janvier 2021 ci-annexée.

(…)

CAPACITE ET DECLARATION DES PARTIES

Mme [O] [V], représentant de MUTUALITE SOCIALE AGRICOLE SUD AQUITAINE atteste que rien ne peut limiter sa capacité pour l’exécution des engagements qu’elle prend’.

Au regard de ces déclarations et pièces annexées à la promesse, Mme [B] [U] a légitimement pu croire que Mme [O] [V] disposait du pouvoir de représenter la MUTUALITE SOCIALE AGRICOLE SUD AQUITAINE dans l’engagement de vendre le bien en cause, cette croyance étant confortée par la présence du notaire rédacteur de l’acte, l’autorisant à ne pas vérifier les limites exactes de ce pouvoir s’agissant de l’autorisation de la CCMSA préalable à l’établissement de la promesse. Les conditions du mandat apparent sont donc réunies, en application des dispositions de l’article 1156 du code civil.

Dès lors, la promesse unilatérale de vente en date du 12 janvier 2021 a engagé la MUTUALITE SOCIALE AGRICOLE SUD AQUITAINE. Il n’est pas discuté qu’elle a été acceptée par Mme [B] [U] dans les formes et conditions de délais prévus.

La vente est donc parfaite en application de l’article 1589 du code civil.

Infirmant le jugement dont appel, la cour fera injonction à la MUTUALITE SOCIALE AGRICOLE SUD AQUITAINE de réitérer l’acte authentique dans un délai de trois mois, comme il sera dit au dispositif de l’arrêt. A défaut la présente décision vaudra acte authentique de vente et sera publiée au fichier immobilier à l’initiative et aux frais de Mme [B] [U] qui y a intérêt.

Sur les dommages et intérêts

Mme [B] [U] demande la condamnation de la MUTUALITE SOCIALE AGRICOLE SUD AQUITAINE à lui payer la somme de 528,33 € par mois depuis le 29 juin 2021, correspondant au loyer de son logement.

Cependant, la promesse de vente décrit le bien comme inutilisable du fait de sa vétusté, de sorte qu’elle n’aurait pas pu l’occuper dès le 29 juin 2021.

Elle ne justifie donc pas d’un préjudice financier en lien de causalité avec le retard dans la réitération de la vente.

En revanche, le fait que l’ensemble immobilier soit resté en l’état de quasi abandon depuis le 29 juin 2021, obligeant Mme [B] [U] à différer ses projets, constitue un préjudice moral qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes annexes

La MUTUALITE SOCIALE AGRICOLE SUD AQUITAINE supportera les dépens d’appel et de première instance.

Au regard de l’équité, elle sera condamnée à payer à Mme [B] [U] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement déféré ;

Statuant à nouveau,

Dit que la promesse de vente convenue entre Mme [B] [U] et la MSA le 12 janvier 2021, acceptée par Mme [B] [U] le 22 juin 2021 est parfaite,

Enjoint à la MUTUALITE SOCIALE AGRICOLE SUD AQUITAINE de réitérer en la forme authentique, au profit de Mme [B] [U], la vente du bien immobilier comprenant un château avec ses dépendances, une ancienne maison de retraite, les terres et bois autour et cadastré B n° [Cadastre 4] à B n° [Cadastre 5], B n° [Cadastre 6], B n° [Cadastre 7], B n° [Cadastre 9], B n° [Cadastre 10], B n° [Cadastre 11], B n° [Cadastre 12], B n° [Cadastre 13], B n° [Cadastre 3] d’une contenance totale de 16 ha 32 a 48 ca au [Adresse 16] au prix de 255 000 euros et aux conditions prévues à la promesse de vente du 12 janvier 2021, dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt,

Ordonne qu’à défaut pour la MUTUALITE SOCIALE AGRICOLE SUD AQUITAINE d’avoir réitéré la vente dans ce délai, le présent arrêt vaudra acte authentique de vente des biens ci-dessus désignés et sera publié au fichier immobilier à l’initiative et aux frais de Mme [B] [U],

Déboute Mme [B] [U] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice financier,

Condamne la MUTUALITE SOCIALE AGRICOLE SUD AQUITAINE à payer à Mme [B] [U] la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice moral,

Condamne la MUTUALITE SOCIALE AGRICOLE SUD AQUITAINE à payer à Mme [B] [U] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la MUTUALITE SOCIALE AGRICOLE SUD AQUITAINE aux dépens d’appel et de première instance.

Le présent arrêt a été signé par Mme DUCHAC, Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE,LA PRÉSIDENTE,

Carole DEBONCaroline DUCHAC