COUR D’APPEL

DE RIOM

Troisième chambre civile et commerciale

ARRET N°

DU : 05 Avril 2023

N° RG 21/01921 – N° Portalis DBVU-V-B7F-FVNW

VTD

Arrêt rendu le cinq Avril deux mille vingt trois

Sur APPEL d’une décision rendue le 26 avril 2021 par le Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND (RG n° 18/02602 ch1 cab1)

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre

Mme Virginie THEUIL-DIF, Conseiller

Madame Virginie DUFAYET, Conseiller

En présence de : Mme Christine VIAL, Greffier, lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. [Z] [R] [M] [D]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : Me Emmanuelle RICHARD, membre de l’AARPI JURIS LITEM, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Mme [I] [A] épouse [M] [D]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : Me Emmanuelle RICHARD, membre de l’AARPI JURIS LITEM, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

APPELANTS

ET :

La société IMMO PRO CONSULTANTS

SARL immatriculée au RCS de Clermont-Ferrand sous le n° 510 182 314 00029

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentant : la SCP SAGON VIGNOLLE ZARETSKY VIGIER, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

INTIMÉE

DÉBATS :

Après avoir entendu en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, à l’audience publique du 08 Février 2023, sans opposition de leur part, les avocats des parties, Madame DUBLED-VACHERON et Madame THEUIL-DIF, magistrats chargés du rapport, en ont rendu compte à la Cour dans son délibéré.

ARRET :

Prononcé publiquement le 05 Avril 2023 par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par Mme Christine VIAL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

M. et Mme [M] [D], exerçant tous deux des professions libérales, souhaitaient acquérir des locaux professionnels destinés à l’exercice de leur activité respective.

Ils ont, par l’intermédiaire de la société Axyne Finance, conseil en gestion de patrimoine, pris contact avec la SARL Immo Pro Consultants, agent immobilier spécialisé dans les locaux à usage professionnel.

Des pourparlers ont été engagés concernant un bien situé [Adresse 2].

Le 1er décembre 2017, les époux [M] [D] ont formalisé une offre d’achat au prix de 260.000 euros assortie de conditions suspensives, auprès de la SARL Immo Pro Consultants.

Le vendeur, la SARL Ersan, a finalement décidé de ne pas vendre son bien aux époux [M] [D].

Par acte d’huissier du 20 juin 2018, M. et Mme [M] [D] ont fait assigner la SARL Ersan et la SARL Immo Pro Consultants devant le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand aux fin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, :

– constater l’échange des consentements entre la SARL Ersan vendeur et eux, acquéreurs, sur la vente de l’immeuble situé au rez-de-chaussée du [Adresse 2] ;

– dire et juger cette vente parfaite avec toutes conséquences de droit ;

– dire et juger que la décision à intervenir vaudra acte de vente et sera publiée au fichier immobilier ;

– condamner la SARL Ersan à leur payer :

17 000 euros au titre de la perte de chance d’emprunter à des conditions identiques ;

34 000 euros au titre de la perte de gains professionnels ;

– à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à leurs demandes, leur accorder en plus des sommes précédentes, les sommes suivantes :

3 580 euros en remboursement des frais engagés ;

20 000 euros au titre de la perte de chance de conclure la vente ;

– dans tous les cas, condamner la SARL Immo Pro Consultants à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

– dire et juger que les fautes conjointes de la SARL Ersan et de la SARL Immo Pro Consultants justifient une condamnation in solidum de toutes les sommes mises à leur charge ;

– les condamner in solidum au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– les condamner aux dépens.

Par jugement du 26 avril 2021, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a débouté les époux [M] [D] de toutes leurs demandes, les a condamnés à verser la somme de 3 000 euros à chaque défenderesse au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les a condamnés in solidum aux dépens.

Il a énoncé :

– sur la responsabilité du vendeur : qu’une offre conditionnelle ne liait pas son destinataire et que la SARL Ersan n’avait pas signé l’offre qui lui avait été présentée, ce qui démontrait son absence d’accord et sa volonté de refuser ;

– sur la responsabilité de la SARL Immo Pro Consultants : que selon les clauses du mandat, elle n’avait pas le pouvoir de représentation du vendeur et ne pouvait accepter aucune offre ; que l’existence du mandat démontrait sa réalité et l’absence de recours à la théorie de l’apparence ; que les discussions postérieures à l’offre d’achat sur une date de signature de compromis, finalement annulée, avaient fait naître chez les vendeurs un espoir vain, clairement manifesté dans les courriers qu’ils avaient adressés pour solliciter la réalisation de la vente, mais qu’aucune faute de nature délictuelle ne pouvait être retenue à l’encontre du mandataire, qui n’avait ni caché sa qualité, ni assuré des engagements qu’il ne pouvait pas prendre.

Suivant déclaration électronique reçue au greffe de la cour en date du 9 septembre 2021, M. [Z] [M] [D] et Mme [I] [A] épouse [M] [D] ont interjeté appel du jugement, intimant uniquement la SARL Immo Pro Consultants.

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 2 mai 2022, les appelants demandent à la cour, au visa des articles 1998, 1113, 1582, 1583 et suivants du code civil, de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 modifiée, de l’article 1240 du code civil, d’infirmer le jugement et statuant à nouveau, de :

– condamner la SARL Immo Pro Consultants à leur payer la somme de 200 000 euros en réparation des préjudices subis du fait de la non réalisation de la vente de l’immeuble situé [Adresse 2] en janvier 2018 ;

– condamner la SARL Immo Pro Consultants à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, et la somme de 3 000 euros au titre de ceux d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la SARL Immo Pro Consultants aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Ils exposent que la SARL Ersan s’est défendue en première instance de n’avoir jamais accepté leur offre d’achat en produisant un mandat de vente non exclusif, ne donnant à son mandataire qu’un pouvoir d’entremise. Aussi, ils estiment qu’à considérer que ce mandat reflète la réalité des rapports contractuels entre le vendeur et l’agent immobilier, le mandataire a été manifestement au-delà d’une simple entremise et a outrepassé la mission qui lui avait été confiée.

Ils soutiennent tout d’abord que le mandat a été établi postérieurement à la mise en vente du bien puisque la SARL Immo Pro Consultants a été chargée de trouver des acquéreurs et de négocier pour le compte de la SARL Ersan bien avant le 2 novembre 2017.

Par ailleurs, ils font valoir qu’une acceptation a été faite par la SARL Immo Pro Consultants au nom du vendeur sur la base d’un mandat de simple entremise.

Ils ajoutent que les pourparlers étaient terminés, qu’ils pouvaient légitimement croire en la formation du contrat, le mandataire se comportant comme si leur offre au prix de 260 000 euros et les conditions suspensives qui l’accompagnaient avaient été acceptées : le mandataire a outrepassé les termes du mandat en négociant le prix, en acceptant l’offre d’achat et en se chargeant des formalités de rédaction du compromis auprès des notaires.

Ils se prévalent de différents postes de préjudices :

– dépenses engagées en pure perte : études de l’architecte (1 080 euros), visites et démarches vaines (2 500 euros) ;

– surcoût du crédit : 52 987,01 euros ;

– impossibilité de retrouver rapidement un bien présentant les mêmes caractéristiques :

surcoût de 160 000 euros pour bénéficier de la même surface ;

pertes de gains professionnels en raison du retard dans la réalisation du projet :125 320 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées le 2 février 2022, la SARL Immo Pro Consultants demande à la cour, au visa des articles 1984 et suivants du code civil, de confirmer le jugement, et de :

– débouter les époux [M] [D] de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre elle ;

– à titre subsidiaire, vu l’article 1112 du code civil et l’absence de démonstration de l’existence de l’un quelconque des préjudices allégués, débouter les époux [M] [D] de leurs demandes de dommages et intérêts ;

– plus subsidiairement, juger que seules les dépenses justifiées à hauteur de 1 080 euros sont indemnisables ;

– en tout état de cause et y ajoutant, condamner les époux [M] [D] solidairement à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– les condamner aux entiers dépens.

Elle rappelle à titre liminaire que le vendeur, la SARL Ersan n’a pas accepté l’offre d’achat du 1er décembre 2017. Elle indique que le mandat de vente du 2 novembre 2017 est versé aux débats : elle n’avait pas de pouvoir de représentation et n’agissait que comme intermédiaire ; que la date de signature du mandat est antérieure à la présentation de l’offre. Elle fait valoir que ce sont les appelants qui étaient à l’origine de la prise de contact avec elle le 12 octobre 2017 et que la société Axyne Finance bénéficiait nécessairement d’un mandat de recherche de biens.

Elle conteste tout dépassement de son mandat qui n’a nullement été allégué par le vendeur, et rappelle qu’en l’espèce la théorie du mandat apparent est exclue. Tous les échanges entre les notaires et l’agent immobilier en vue d’organiser un rendez-vous de signature de compromis de vente ne relèvent pas d’un engagement de sa part aux lieu et place du mandant.

Elle conteste par ailleurs toute rupture brutale des pourparlers.

Elle estime également que les appelants ne précisent pas la nature et la portée du conseil prétendument omis.

Enfin, elle conteste les préjudices allégués.

Il sera renvoyé pour l’exposé complet des demandes et moyens des parties, à leurs dernières conclusions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 novembre 2022.

MOTIFS

L’article 1989 du code civil énonce que le mandataire ne peut rien faire au-delà de ce qui est porté dans son mandat.

Il engage sa responsabilité vis-à-vis de son mandant s’il outrepasse le mandat qui lui a été confié ou s’il commet des fautes ou négligences dans la gestion de celui-ci.

A l’égard des tiers, la responsabilité du mandataire peut être engagée sur un fondement délictuel.

En l’espèce, les appelants soutiennent que l’agent immobilier, mandataire du vendeur, qui s’est comporté comme si le vendeur avait accepté leur offre, engage sa responsabilité.

Il ressort des pièces versées aux débat que par courrier électronique du 12 octobre 2017, M. [O], conseiller en investissement immobilier de la SARL Axyne Finance, a sollicité M. [V] [U] de la SARL Immo Pro Consultants, agent immobilier spécialisé dans les locaux à usage professionnel, dans les termes suivants :

‘J’ai rencontré un couple de prof lib qui souhaite acquérir des bureaux pour leur activité. Ils ont besoin de 2 locaux indépendants, un pour Mr, avocat, l’autre pour Mme, pédiatre […]. Mr a besoin de 50 à 60 m², bureaux + salle d’attente. Mme 100 à 120 m², 3 bureaux + salle d’attente. Centre ville ou 1ère couronne. PMR. Parking à proximité ou sur place pour la clientèle + 2 places pour Mr et Mme. Merci pour tes propositions.’.

M. [O] de la SARL Axyne Finance a envoyé par courriel du 13 octobre 2017 une proposition concernant un bien situé [Adresse 2] (pièce n°1 des appelants).

Une visite des lieux est intervenue le 18 octobre 2017 selon attestation de M. [Y] [S], architecte des époux [M] [D], en présence des appelants, de l’architecte, de M. [O] de la SARL Axyne Finance et de M. [V] [U] de la SARL Immo Pro Consultants.

Le propriétaire des lieux, la SARL Ersan, a signé un mandat non exclusif de vente en date du 2 novembre 2017 au profit de la SARL Immo Pro Consultants, au prix de 290 000 euros. Ce mandat prévoyait expressément qu’en aucun cas, la société Immo Pro Consultants n’avait le pouvoir de formuler une offre ou d’engager son mandant dans le cadre d’une vente. L’agent immobilier n’avait ainsi aucun pouvoir de représentation et n’agissait que comme intermédiaire.

M. [O] de la SARL Axyne Finance a de nouveau écrit le 10 novembre 2017 (pièce n°2 des appelants) pour faire part d’un récapitulatif du ‘projet 2 cours Sablon’ :

‘- Prix d’acquisition après négociation : 250 K €

– Frais d’acquisition (estimation) : 18,75 K € / Si frais d’acquisition réduits (estimation : 6,25 K €, notaire à consulter pour vérifier l’éligibilité du projet.

– Honoraires de transaction : 15 K €

– Enveloppe de travaux (estimation de votre architecte) : 220 K € HT soit 264 K € TTC (TVA 20 %), architecte à consulter pour vérifier l’éligibilité à un taux de TVA réduit mais il semble que cela est possible pour des locaux d’habitation uniquement

soit un investissement global de 547,75 K € …’.

Par courriel du 17 novembre 2017, M. [O] leur a communiqué plusieurs documents afférents au bien immobilier, notamment les PV d’AG de copropriété, et le 29 novembre 2017, le diagnostic plomb.

L’intervention de la SARL Axyne Finance est qualifiée différemment selon les parties : pour les époux [M] [D], cette société est intervenue en qualité d’apporteur d’affaires de la SARL Immo Pro Consultants ; pour la SARL Immo Pro Consultants, la SARL Axyne Finance était chargée pour le compte des époux [M] [D] de leur trouver un ou plusieurs biens, et était intermédiaire dans l’opération et conseil des appelants.

Le 1er décembre 2017, les époux [M] [D] ont communiqué par mail à M. [U] de la SARL Immo Pro Consultants, une offre d’achat à hauteur de 260 000 euros, assortie de neuf conditions suspensives, notamment le ‘désamiantage par retrait ; réalisation d’un dossier technique amiante confirmant l’absence totale d’amiante dans le bien vendu’. Il était en outre précisé qu’en cas d’acceptation par le mandataire elle devrait être accompagnée du mandat signé du vendeur avec mention expresse que celui-ci autorisait le mandataire à accepter pour son compte l’offre d’achat.

Cette offre d’achat est bien intervenue postérieurement au mandat de vente du 2 novembre 2017.

Les époux [M] [D] se prévalent d’un courriel de M. [U] de la SARL Immo Pro Consultants du 7 décembre 2017 adressé au notaire du vendeur dans lequel il était indiqué :

‘Chers Maîtres,

Nous faisons diligence auprès de vous afin de préparer un compromis de vente pour la cession d’un plateau de bureaux sis [Adresse 2], appartenant à la SARL Ersan au profit de M. et Mme [M] [D], au prix de 260 000 euros net vendeur.

Vous trouverez en pièce jointe l’offre d’achat émise le vendredi 1er décembre 2017.

Nos honoraires de commercialisation sont de 15 600 €HT en sus du prix de vente, à la charge de l’acquéreur […].’

Le courriel mentionnait ensuite l’identification du vendeur, de l’acquéreur et le descriptif du bien vendu.

Ils soutiennent sur le fondement de ce courriel et des échanges intervenus par la suite entre les notaires des parties, que l’agent immobilier s’est comporté comme si l’offre d’achat au prix de 260 000 euros et les conditions suspensives qui l’accompagnaient, avaient été acceptées par le vendeur ; que l’agent immobilier a persisté à leur faire croire qu’il agissait au nom et pour le compte de son mandant pour réaliser la vente, conformément à l’accord conclu ; qu’il a ainsi outrepassé les pouvoirs de son mandat.

Il sera constaté qu’il n’est toutefois versé aux débats aucune pièce écrite mentionnant l’accord du vendeur ou de l’agent immobilier à l’offre d’achat du 1er décembre 2017, adressé aux époux [M] [D].

Les échanges produits aux débats entre les notaires et les notaires et l’agent immobilier, en vue d’organiser un rendez-vous de signature d’un compromis de vente, ne relèvent pas d’un engagement de la SARL Immo Pro Consultants aux lieu et place de son mandant, la SARL Ersan.

Ainsi, que le soutient l’intimée, les échanges de mails intervenus postérieurement à l’offre non acceptée, n’ont pas engagé contractuellement le vendeur, la SARL Ersan, ce que reconnaissent les époux [M] [D] dans la mesure où ils ne l’ont pas intimé, renonçant ainsi à toute demande aux fins d’obtenir la vente forcée.

De surcroît, il n’est pas établi que l’ensemble des conditions de la vente avait été arrêté ; si un rendez-vous était demandé pour élaborer un compromis, les termes pouvaient encore en être négociés ; aucun projet de compromis échangé entre les notaires respectifs avec des modifications éventuelles aboutissant à un projet finalisé, n’est communiqué.

Par courriel du 8 décembre 2017, M. [O] de la SARL Axyne Finance a au surplus demandé à M. [U] de la la SARL Immo Pro Consultants, après l’offre faite par les époux [M] [D], si ‘finalement Mr [M] n’a pas accepté les modif de son offre  », ce qui confirme que l’offre n’avait pas été acceptée.

Dans ces circonstances, le tribunal a, à juste raison, considéré que les discussions postérieures sur une date de signature de compromis, finalement annulée, avaient fait naître chez les acquéreurs (et non vendeurs) un espoir vain, mais qu’aucune faute de nature délictuelle ne pouvait être retenue à l’encontre du mandataire qui n’avait pas caché sa qualité, ni assuré des engagements qu’il ne pouvait pas prendre.

Il n’est pas invoqué de rupture brutale des pourparlers par les appelants, moyen développé par la SARL Immo Pro Consultants, les époux [M] [D] ayant seulement soutenu que les pourparlers étaient terminés, qu’ils croyaient légitimement dans la formation définitive de la vente. Il n’est pas non plus invoqué de manquement à l’obligation de conseil.

Le jugement sera confirmé par motifs en partie substitués en ce qu’il a débouté M. et Mme [M] [D] de leurs demandes dirigées à l’encontre de la SARL Immo Pro Consultants en l’absence de preuve d’une faute de cette dernière.

Le jugement sera confirmé dans la limite de la saisine de la cour.

Succombant à l’instance, M. et Mme [M] [D] seront condamnés aux dépens d’appel.

L’équité commande néanmoins de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à la disposition des parties au greffe de la juridiction ;

Confirme, dans la limite de sa saisine et par motifs en partie substitués, le jugement entrepris ;

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [Z] [M] [D] et Mme [I] [A] épouse [M] [D] aux dépens d’appel.

Le greffier, La présidente,