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AFFAIRE :N° RG 20/01580 –
N° Portalis DBVC-V-B7E-GSLQ
ARRÊT N°
JB.
ORIGINE : DECISION en date du 25 Juin 2020 du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO,
JCP de COUTANCES – RG n° 17/00985
COUR D’APPEL DE CAEN
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE
ARRÊT DU 30 JUIN 2022
APPELANTS :
Monsieur [R] [E] [G], appelant et intimé
né le 27 Mars 1975 à [Localité 20]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
Madame [M] [B] [O] [N] épouse [G], appelante et intimée
née le 09 Juin 1971 à [Localité 13]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
représentés et assistés de la SCP BERLEMONT – COCHARD – HANTRAIS SCP D’AVOCATS, avocat au barreau de COUTANCES
Maître [U] [P] liquidateur de la liquidation judiciaire de Mme [A] [S]
[Adresse 10]
[Localité 6]
S.C.I. DU DY-MP
N° SIRET : 444 632 756 00011
[Adresse 11]
[Localité 9]
prise en la personne de son représentant légal
représentés et assistés de Me Gaël BALAVOINE, substitué par Me BENNETT, avocats au barreau de CAEN
INTIMES :
Madame [A] [S] épouse [H]
née le 10 Novembre 1974 à [Localité 22]
Chez Mr et Mme [S]
[Adresse 2]
[Localité 9]
Non représentée, bien que régulièrement assignée
Monsieur [F] [H]
né le 03 Février 1963 à [Localité 19]
[Adresse 11]
[Localité 9]
Non représenté, bien que régulièrement assigné
S.E.L.A.R.L. BRUNO CAMBON liquidateur judiciaire de M. [F] [H]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Non représenté, bien que régulièrement assigné
Maître [V] [D]
né le 08 Décembre 1952 à [Localité 21]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
représenté et assisté de Me Christophe VALERY, substitué par Me GUILLEMARD, avocats au barreau de CAEN
INTERVENANT VOLONTAIRE :
Maître [U] [P] mandataire judiciaire désigné avec mission de poursuivre l’instance pendante devant la Cour d’appel de CAEN
[Adresse 10]
[Localité 6]
représenté et assisté de Me Gaël BALAVOINE, substitué par Me BENNETT, avocats au barreau de CAEN
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme EMILY, Président de Chambre,
Mme COURTADE, Conseillère,
M. GOUARIN, Conseiller,
DÉBATS : A l’audience publique du 05 mai 2022
GREFFIER : Mme LE GALL, greffier
ARRÊT prononcé publiquement le 30 juin 2022 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinea de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier
* * *
Par acte du 9 avril 2002 reçu par Maître [T], notaire, [A] [S] et [F] [H] ont constitué une société civile immobilière, la SCI DU DY-MP, dont le siège social a été fixé au [Adresse 3], avec un capital social de 92.000 € réparti à hauteur de 91.080 parts pour [A] [S], nommée gérante de la société et de 920 parts pour [F] [H].
Par jugement du 15 juin 2010, le tribunal de commerce de Coutances a ouvert à l’égard de [A] [S], épouse [H], une procédure de liquidation judiciaire et désigné Maître [U] [P] en qualité de mandataire judiciaire.
En l’espèce, les 91.080 parts sociales de la SCI DU DY-MP dont [A] [H] était propriétaire ont été évaluées à 46.203,48 € par Maître [Y] [X], notaire. Aucune proposition de rachat des parts de Mme [H] n’était adressée au mandataire judiciaire.
Par actes des 15 février et 3 octobre 2012, Maître [U] [P] agissant ès qualités de liquidateur judiciaire de [A] [H] a fait assigner la SCI du DY-MP et [F] [H] à comparaître devant le tribunal de grande instance de Coutances sur le fondement des dispositions de l’article 1844-7 et 1860 du Code civil afin de voir ordonner la dissolution de la SCI du DY-MP.
Le tribunal de grande instance de Coutances, par jugement en date du 16 mai 2013, a :
– ordonné la dissolution de la SCI du DY-MP, dont le siège social est à Pirou, constituée entre [A] et [F] [H],
– commis Maître [X], Notaire à [Localité 12] pour procéder aux opérations de liquidation de la société.
Par arrêt en date du 12 février 2015, la cour d’appel de Caen a confirmé le jugement rendu le 16 mai 2013 par le tribunal de grande instance de Coutances.
Suivant acte du 12 février 2014, une vente d’immeubles a été passée entre la SCI du DY MP, la venderesse, représentée par M. et Mme [H], et [R] [G] et [M] [N] épouse [G], les acquéreurs, par-devant Maître [V] [D], notaire à Lessay.
La désignation des biens vendus figurant à l’acte est la suivante :
– Article 1er : commune de [Localité 23] dans un ensemble immobilier dont l’adresse est [Adresse 1] figurant au cadastre section [Cadastre 18] d’une contenance de 01a 98 ca : o lot n°1 : consistant en un local commercial au rez-de-chaussée, avec cave au sous-sol et terrasse sur rue et les 184 millièmes des parties communes générales ;
o lot n°2 : consistant en un local au rez-de-chaussée comprenant cuisine, chambre, douche, WC, terrasse, séjour et terrasse sur rue et les 229 millièmes des parties communes générales, avec indication que la désignation actuelle est la suivante : salle de restaurant-bar, toilettes, lavabo ;
– Article 2 : ‘ commune de [Adresse 11]
Un immeuble à usage d’habitation et de commerce comprenant ;
au rez-de-chaussée : un local divisé en 3 bureaux, une salle d’eau, WC, une surface de vente et un garage
‘ à l’étage : un appartement composé de 4 chambres, un salon, séjour, salle de bains, WC, placards, cuisine
Cour, terrain à usage d’herbage
Figurant au cadastre parcelles section [Cadastre 16], [Cadastre 5] pour 82 a93 ca.
2/ et la moitié indivise de :
Un terrain à usage de passage figurant au cadastre parcelle section [Cadastre 17]
La vente a été passée pour un prix total de 75.000 € étant précisé que le prix de vente de l’article 1er est de 50.000,00 € et le prix de vente de l’article 2 est de 25.000,00 €.
il ressort de l’acte-même que les parties ont constitué au profit de M. et Mme [H] un droit d’usage et d’habitation viager (jusqu’au jour du décès du dernier d’entre eux), ce dernier, stipulé gratuit, portant sur les parties suivantes de l’immeuble situé à [Adresse 11]
‘ à l’étage : un appartement composé de 4 chambres, un salon, séjour, salle de bains, WC, placards, cuisine ;
la Cour et le terrain à usage d’herbage.
Parallèlement, la seconde moitié du terrain sis [Adresse 11] a fait l’objet d’une vente par acte distinct qui a été passé en l’étude d’un autre notaire.
Par actes délivrés les 6 et 8 juin 2017, la SCI DU DY-MP représentée par Maître [Y] [X], a fait délivrer assignation aux époux [G] et [H] d’avoir à comparaitre devant le tribunal de grande instance de Coutances afin de voir annuler l’acte de vente régularisé le 12 février 2014 entre la SCI DU DY-MP et les époux [G] au motif que la vente aurait été passée à vil prix.
Suivant jugement en date du 20 février 2018, le tribunal de commerce de Coutances a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de [F] [H]. La SEARL Bruno CAMBON, représentée par Maître [W] [L], a été désignée en qualité de liquidateur de M. [H].
La SCI DU DY-MP a procédé à la déclaration de ses créances auprès du mandataire judiciaire par courrier du 22 mars 2018 réceptionné le 26 mars 2018.
Par acte délivré le 26 avril 2018, les demandeurs ont assigné à la cause la SELARL Bruno Cambon.
Par acte d’huissier en date du 20 avril 2018, les époux [G] ont également assigné Maître [V] [D], notaire rédacteur de l’acte, en garantie sur les conséquences de la nullité de l’acte de vente.
Par conclusions du 4 février 2019, la Caisse régionale de crédit agricole de Normandie est intervenue volontairement à la procédure étant créancier inscrit sur les biens concernés par celle-ci.
Par jugement en date du 25 juin 2020, le tribunal judiciaire de Coutances a :
– rejeté les exceptions de nullité ;
– déclaré la SCI DU DY-MP recevable en ses demandes à l’encontre de M. et Mme [G] ;
– donné acte à la Caisse régionale de crédit mutuel de Normandie de son intervention volontaire ;
– débouté la SCI DU DY-MP, représentée par Me [X] et Me [P], ès qualités de mandataire judiciaire à la liquidation, de sa demande d’annulation de la vente régularisée le 12 février 2014 par devant Me [V] [D] entre la SCI DU DY-MP et M. et Mme [G] ;
– déclaré irrecevable l’assignation formée par la SCI DU DY-MP à l’encontre de M. [H], représenté par la SELARL Bruno Cambon ;
– débouté par conséquent la SCI DU DY-MP de sa demande de dommages et intérêts et partant de la fixation de sa créance de ce chef au passif de M. [H] ;
– condamné la SCI DU DY-MP représentée par Me [X], et Me [P] ès qualités à payer à M. et Mme [G] la somme de 3.000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
– dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile entre M. et Mme [G] d’une part et Maître [D] d’autre part ;
– condamné la SCI DU DY-MP, représentée par Me [X] et Me [P] ès qualités aux dépens avec droit de distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
– rejeté toutes autres demandes.
Par déclaration du 20 août 2020, la SCI DU DY-MP, représentée par Maître [X] et Maître [P], ès-qualités de liquidateur judiciaire à la liquidation judiciaire de Mme [H], ont fait appel du jugement.
Dans leurs dernières conclusions enregistrées au RPVA le 8 janvier 2022, ils demandent à la cour d’appel de :
– ordonner la mise hors de cause de Maître [U] [P], ès qualités de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de [A] [H] née [S], mission qui a pris fin le 9 novembre 2021 ;
– donner acte à Maître [U] [P], pris ès qualités de mandataire judiciaire désigné par jugement du tribunal de commerces de Coutances en date du 9 novembre 2021 pour exercer la mission de poursuivre l’instance opposant la SCI DU DY-MP à Maître [P], liquidateur à la liquidation judiciaire de [A] [H], M. [G], Mme [G], M. [H], la SELARL SBCMJ, liquidateur de la liquidation judiciaire de M [H], Mme [H] et Maître [D] devant la cour d’appel de Caen, de son intervention volontaire sur la présente procédure ;
– déclarer irrecevables les prétentions formulées pour la première fois par les époux [G] dans leurs conclusions déposées le 25 février 2021, et reprises dans celles postérieures, comme suit :
‘Très subsidiairement,
– Dire et juger que l’éventuelle annulation de la vente ne pourrait porter que sur l’immeuble sis [Adresse 11] et que la vente des biens immobiliers sis [Adresse 1], est parfaite,
– Dire et juger que le prix consigné au nom des acquéreurs chez le notaire sera restitué à Monsieur et Madame [G] » ;
– réformer le jugement rendu le 25 juin 2020 ;
Statuant à nouveau,
– déclarer la SCI DU DY-MP représentée par Maître [Y] [X] recevable et bien fondée en ses prétentions ;
– déclarer [R] [G] et [M] [N] épouse [G] irrecevables en leurs demandes et, à tout le moins, les rejeter ;
– rejeter l’appel incident ainsi que les entières demandes de Maître [D] comme étant mal fondés ;
– annuler l’acte de vente régularisé le 12 février 2014 par-devant Maître [D], notaire, entre la SCI du DY-MP et les époux [G] ;
– condamner in solidum M. [G] et Mme [G] à verser à la SCI DU DY-MP représentée par Maître [Y] [X] la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;
– fixer la créance de la SCI DU DY-MP au passif de M. [H], à titre chirographaire, à la somme de 10.000,00 € au titre des dommages et intérêts ;
– condamner in solidum M. [G], Mme [G] et M. [H] représenté par la SELARL Bruno Cambon, mandataire judiciaire, à verser à la SCI DU DY-MP représentée par Maître [Y] [X] la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens de première instance et d’appel.
Dans leurs dernières conclusions du 20 janvier 2022, M. et Mme [G] demandent à la cour d’appel de :
– déclarer irrecevable la demande aux fins d’annulation de la vente en date du 12 février 2014 ;
– confirmer le jugement en date du 25 juin 2020 en ce qu’il a débouté la SCI DU DY ‘ MP, représentée par Maître [X], et Maître [P], ès qualités, de leur demande d’annulation de la vente régularisée le 12 février 2014 ;
– dire et juger que l’acte de vente régularisé le 12 février 2014 est régulier ;
– confirmer le jugement en date du 25 juin 2020 en ce qu’il a condamné la SCI du DY-MP, représentée par Maître [X], et Maître [P], ès qualités, à payer à M. et Mme [G] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
– confirmer le jugement en date du 25 juin 2020 en ce qu’il a condamné la SCI du DY-MP, représentée par Maître [X], et Maître [P], ès qualités, aux dépens ;
– condamner la SCI DU DY-MP, représentée par Maître [X] et Maître [P], ès qualités, à payer aux époux [G] une indemnité de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel avec droit de recouvrement au profit de la SCP Berlemont Cochard Hantrais ;
Subsidiairement :
– dire et juger que M. et Mme [G] sont de bonne foi et qu’il ne peut dans ces conditions leur être opposé l’éventuelle nullité de l’acte de vente en date du 12 février 2014 ;
Très subsidiairement,
– dire et juger que l’éventuelle annulation de la vente ne pourrait porter que sur l’immeuble sis [Adresse 11] et que la vente des biens immobiliers sis [Adresse 1], est parfaite ;
– dire et juger que le prix consigné au nom des acquéreurs chez le notaire sera restitué à M. Et Mme [G] ;
Vu les dispositions de l’article 566 du code de procédure civile,
– dire et juger que ces demandes sont recevables et bien fondées ;
– débouter la SCI du DY-MP, représentée par Maître [X] et Maître [P], ès qualités, de toutes demandes, fins ou prétentions contraires ;
– condamner les appelants à payer à M. et Mme [G] une indemnité de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel ;
En cas d’annulation totale ou partielle de l’acte de vente régularisé le 12 février 2014 entre la SCI DU DY ‘ MP et les époux [G],
– condamner Maître [V] [D] à garantir M. et Mme [G] de toutes condamnations qui pourraient intervenir à leur encontre ;
– dire que Maître [D] aura engagé sa responsabilité ;
– condamner Maître [D] à payer à M. et Mme [G], à titre de dommages et intérêts une somme totale de 52 685,78 euros ;
– débouter Maître [D] de toutes demandes, fins ou prétentions contraires ;
– condamner Maître [D] à payer à M. et Mme [G] la somme de 3.000 € titre d’indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;
– condamner tout succombant aux entiers dépens avec droit de recouvrement au profit de la SCP Berlemont Cochard Hantrais.
Dans ses dernières conclusions du 26 janvier 2022, Maître [D] demande à la cour d’appel de :
– déclarer irrecevable la demande d’annulation de la vente du 12 février 2014 ;
– réformer le jugement qui a dit que la vente du 12 février 2014 avait été passée en fraude des droits de la SCI du DY- MP et contrairement à l’intérêt social ;
– réformer le jugement qui a dit que les associés [H] ne pouvaient pas valablement engager la SCI du DY- MP dans l’acte de vente du 12 février 2014 ;
– dire que la SCI du DY- MP a été valablement engagée à vendre aux époux [G] par l’acte du 12 février 2014 ;
– débouter la SCI DU DY-MP et Maître [P], ès qualités de mandataire judiciaire de Mme [H], de l’intégralité de leurs demandes, et notamment de leur demande d’annulation de la vente du 12 février 2014 ;
A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la Cour annulerait la vente du 12 février 2014 :
– dire que le prix actuellement séquestré en l’étude de Me [J] successeur de Me [D], sera restitué aux époux [G] ;
En toute hypothèse,
– débouter les époux [G] de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de Maître [D] ;
A titre subsidiaire,
– dire que le prix de vente ne constitue pas un préjudice indemnisable et débouter les époux [G] de leur demande ;
– les débouter de leur demande de garantie de l’indemnité de 10 000 € réclamée par les demandeurs, de leur demande au titre des frais d’acte à hauteur de 4 403 € correspondant aux droits de mutation remboursables et de leur demande égale au montant du loyer actuellement payé par le locataire ;
– débouter les époux [G] de leurs demandes de paiement d’une indemnité au titre des loyers perdus ;
– débouter les époux [G] de leur demande d’une indemnité au titre des taxes foncières payées ;
-débouter les époux [G] de leur demande d’une indemnité de 5000 € en indemnisation du loyer perdu sur la partie du rez-de-chaussée non loué ;
– condamner tous succombants in solidum à payer une indemnité de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile à Maître [D] ;
– condamner tout succombant aux entiers dépens.
M. et Mme [H] ainsi que la SELARL Cambon n’ont pas constitué avocat.
La déclaration d’appel leur a été signifiée par acte d’huisier de justice du 5 novembre 2020, remis à étude concernant Mme [H], à personne concernant M. [H] et à résidence concernant la SELARL Cambon.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 avril 2022.
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions visées supra.
Sur ce, la cour
– Sur l’intervention de Maître [P]
Il convient d’ordonner la mise hors de cause de Maître [U] [P], ès qualités de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de [A] [H] née [S], mission qui a pris fin le 9 novembre 2021.
L’intervention volontaire de Maître [U] [P], ès qualités de mandataire judiciaire désigné par jugement du tribunal de commerces de Coutances en date du 9 novembre 2021 pour exercer la mission de poursuivre l’instance opposant la SCI DU DY-MP à Maître [P], liquidateur à la liquidation judiciaire de [A] [H], M. [G], Mme [G], M. [H], la SELARL SBCMJ, liquidateur de la liquidation judiciaire de M [H], Mme [H] et Maître [D] devant la cour d’appel de Caen, sera jugée recevable.
– Sur la recevabilité des demandes des époux [G] formulées dans leurs conclusions du 25 février 2021
Les appelants soutiennent que les demandes formées à titre très subsidiaire dans les conclusions déposées le 25 février 2021 par M. et Mme [G] sont irrecevables puisqu’elles n’ont pas été faites dans le délai de 3 mois prévu par l’article 910 du code de procédure civile après notification par les appelants de leurs propres conclusions.
Les époux [G] font valoir qu’il ne s’agit pas de demandes nouvelles mais de demandes accessoires qui sont le complément de leurs demandes principales.
Maître [D] indique que s’agissant d’une demande qui découle d’une éventuelle nullité,il ne saurait être prétendu qu’elle ne peut pas être formulée après l’expiration du délai de 3 mois de l’article 910.
L’acte d’appel et les conclusions des appelants ont été déposés par RPVA le 4 novembre 2020 et signifiés également aux époux [H] et à la SELARL Cambon par acte d’huissier du 5 novembre 2020.
Les époux [G] ont conclu le 10 décembre 2020.
Dans des conclusions postérieures du 25 février 2021, ils ont ajouté au dispositif de leurs conclusions les demandes suivantes :
‘ Très subsidiairement,
– Dire et juger que l’éventuelle annulation de la vente ne pourrait porter que sur l’immeuble sis [Adresse 11] et que la vente des biens immobiliers sis [Adresse 1], est parfaite,
– Dire et juger que le prix consigné au nom des acquéreurs chez le notaire sera restitué à Monsieur et Madame [G] ».
Toutefois, il sera relevé que les demandes de ‘dire et juger’ ne sont pas des prétentions sur lesquelles il y a lieu de statuer.
Dès lors, il n’y a pas lieu d’examiner le moyen ainsi soulevé.
– Sur la recevabilité de la demande de nullité de la vente
Maître [D] et les époux [G] soutiennent que la vente litigieuse intervenue le 12 février 2014 n’est pas une vente de gré à gré mais une vente amiable autorisée par le juge de l’exécution par jugement du 20 juin 2013 dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière initiée par le Crédit agricole et que la banque, intéressée par la demande en annulation de la vente, devait être intimée devant la cour d’appel.
La SCI DU DY-MP indique au contraire qu’il s’agit d’une vente de gré à gré puisque par jugement du 20 novembre 2014, la procédure de saisie immobilière a pris fin du fait du constat de la caducité du commandement valant saisie-vente.
Par jugement du 20 juin 2013, le juge de l’exécution a autorisé la vente amiable des biens de la SCI dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière. Par jugement du 30 avril 2014, le juge a constaté que les conditions fixées au jugement d’orientation du 20 juin 2013 n’étaient pas réunies et a ordonné la vente forcée à l’audience du 28 août 2014 précisant que le créancier poursuivant restait maître de donner à cette décision la suite qu’il entendait.
Par jugement du 20 novembre 2014, le juge de l’exécution a constaté qu’à l’audience du 28 août 2014, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de Normandie n’avait pas requis les poursuites et a par conséquent constaté la caducité du commandement valant saisie en date du 23 mai 2011.
Comme l’a justement rappelé le premier juge, la caducité frappant un commandement de payer valant saisie immobilière prive celui-ci de tous ses effets et atteint tous les actes de procédure de saisie qu’il engage.
Dès lors, la vente intervenue entre la SCI DU DY-MP et les époux [G] ne peut être considérée comme une vente amiable mais bien comme une vente de gré à gré.
Il n’y avait donc pas lieu d’intimer devant la cour le Crédit agricole.
La demande en annulation de la vente est recevable.
– Sur la demande d’annulation de la vente
La SCI DU DY-MP et Maître [P], ès qualités, soutiennent que la vente a été passée en fraude des intérêts de la SCI et de ses statuts et uniquement dans l’intérêt personnel des époux [H], qu’elle a été conclue alors que la SCI était sans gérant, à un vil prix du fait notamment d’un droit d’usage et d’habitation au profit des époux [H] et donc au préjudice de la SCI et de ses créanciers.
Ils précisent que la conclusion de l’acte par les associés de la SCI avait pour but de détourner les règles statutaires imposant l’intervention du gérant, qualité que Mme [H] n’avait plus.
Les appelants font valoir que cette fraude vicie l’acte de vente et que la bonne foi des acquéreurs est strictement indifférente.
Ils précisent qu’en tout état de cause, les époux [G] sont de mauvaise foi et complices des associés de la SCI, le notaire qui devait vérifier la qualité des parties à l’acte de vente ayant nécessairement eu connaissance de la perte par Mme [H] de sa qualité de gérante.
La SCI et Maître [P] contestent en outre que les époux [G] puissent se prévaloir d’un mandat apparent de M. [H] pour représenter la SCI au motif que l’acte passé est un acte notarié, ceux-ci ne justifiant pas de surcroît en quoi ils seraient fondés à se prévaloir de ce mandat alors qu’ils étaient informés de la saisie immobilière, des difficultés financières de la SCI et que les conditions de la vente ne correspondaient pas à celles arrêtées dans le cadre de la saisie immobilière, que le prix d’achat est dérisoire, que la vente a été conclue sans l’intervention du gérant et que les époux [G] ont sciemment pris le risque de contracter dans ces conditions.
M. et Mme [G] arguent de ce que la SCI n’était pas dissoute au moment de la vente et que l’article 1854 du code civil admet la validité des actes passés par l’ensemble des associés d’une société.
Ils précisent que la vente n’est pas contraire aux intérêts de la société puisqu’il s’agit d’une vente amiable autorisée par le juge de l’exécution avec l’accord du créancier poursuivant et que le tribunal n’a pas tenu compte des décisions rendues par le juge de l’exécution et de l’autorité de la chose jugée qui s’y rattache.
M. et Mme [G] indiquent que dans ses décisions, le juge de l’exécution n’a pas remis en cause le prix de vente ni le droit d’usage et d’habitation réservé aux époux [H], la vente n’ayant pas été validée car elle ne portait pas sur l’ensemble des lots. Ils font valoir qu’en définitif, la vente de l’ensemble des lots a été faite à un prix supérieur à celui arrêté dans le jugement d’orientation.
Subsidiairement, les époux [G] font valoir qu’ils sont de bonne foi expliquant qu’ils ne savaient pas que Mme [H] n’était plus gérante de la SCI, qu’ils pouvaient légitimement croire que les époux [H] avaient le pouvoir de représenter la SCI, que M. [H] dans les actes de la procédure immobilière apparaissait comme étant le représentant de la société, qu’ils pouvaient croire que celui-ci avait un mandat apparent, qu’ils ne sont pas juristes, que l’acte était passé devant notaire, à un prix normal tenant compte de l’existence du droit d’usage et d’habitation octroyé à des personnes encore jeunes, que Maître [X], informée de la vente et du prix, n’a pas contesté celui-ci.
Maître [D] soutient que la perte de la qualité de gérante de Mme [H] n’avait pas fait l’objet d’une publicité et qu’elle était donc inopposable aux tiers, peu important que le notaire ou les époux [G] aient eu connaissance du jugement de liquidation judiciaire de Mme [H], que Mme [H] avait le pouvoir d’engager la société vis à vis des tiers et qu’en toute hypothèse, en application de l’article 1854 du code civil, l’acte de vente a été valablement signé par les deux associés de la SCI.
Maître [D] précise que l’acte n’a pas été passé frauduleusement par les époux [H] contre l’intérêt de la SCI dès lors qu’au moment de la vente, la société n’était pas encore dissoute et Maître [X] n’intervenait pas encore comme liquidateur, que le prix de vente avait été décidé par le juge de l’exécution dans son jugement du 20 juin 2013, que le notaire n’a vendu qu’une partie des biens qui ont été cédés dans leur globalité à un prix supérieur à celui arrêté par le juge de l’exécution, que l’estimation des biens à hauteur de 372 000 euros par la SCI et Maître [P] ne repose sur aucun élément probant.
Maître [D] fait valoir par ailleurs que le droit d’usage et d’habitation réservé aux époux [H] ne portent que sur le premier étage du lot 1 qui a été vendu à deux acquéreurs pour un prix total de 90 000 euros, supérieur à celui fixé dans le jugement d’orientation et que le jugement du 30 avril 2014 a ordonné la vente forcée des biens avec une mise à prix correspondant aux prix de vente obtenus.
Ceci exposé ;
Il est constant que le jour de la vente, le 12 février 2014, le jugement du 16 mai 2013 ordonnant la dissolution de la SCI DU DY-MP et désignant Maître [X] pour procéder aux opérations de liquidation de la société n’était pas définitif car frappé d’appel.
L’article 13 des statuts de la SCI DU DY-MP relatif à la nomination et à la durée des fonctions du gérant énonce : ‘ La société est administrée par un ou plusieurs gérants, personnes physiques ou morales, choisis parmi les associés ou en dehors d’eux….
Le décès, l’incapacité, la liquidation de biens, la faillite, la déconfiture, le redressement judiciaire, la révocation ou la démission mettent fin aux fonctions du gérant…’
En application de ces dispositions, Mme [H] a cessé d’être gérante de la SCI à la suite du jugement du 15 juin 2010 du tribunal de commerce de Coutances qui a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à son encontre.
A moment de l’acte de vente, la SCI n’était pas encore dissoute mais n’avait plus de gérant.
Le tribunal a considéré que la conclusion de la vente par les associés de la SCI n’était pas conforme aux statuts de celle-ci puisque l’article 14 prévoyait que seule la gérance avait la signature sociale qui était donnée par l’apposition de la signature personnelle du ou des gérants précédée de la mention ‘pour la société’ suivie de la dénomination sociale.
Les statuts prévoient que le gérant dans les rapports entre associés peut accomplir tous les actes de gestion que demande l’intérêt social.
L’article 1854 du code civil relatif aux décisions collectives des sociétés civiles, décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants, prévoit que les décisions peuvent résulter du consentement de tous les associés exprimé dans un acte.
L’article 21 des statuts de la SCI prévoit que les décisions collectives peuvent être prises à la demande de l’associé le plus diligent dans le cas de vacance de la gérance prévue à l’article 13.
Il résulte de l’acte de vente que M. et Mme [H] sont intervenus comme représentant de la SCI ‘ Agissant en leur qualité de seuls associés de ladite société’.
Mme [H] n’est pas intervenue en tant que gérante.
Le consentement des associés a bien été exprimé expressément dans l’acte de vente.
L’acte de vente passé dans ces conditions par tous les associés n’est donc pas en tant que tel irrégulier.
Cet acte ne doit toutefois pas avoir été passé contre l’intérêt social.
Le tribunal retient que la vente est contraire à l’intérêt social au vu du prix très inférieur à la valeur du marché de l’immobilier , prix s’expliquant par le droit d’usage et d’habitation des époux [H] et la vente profitant à ces-derniers personnellement alors que la société était en liquidation judiciaire et que le Crédit agricole avait poursuivi la saisie immobilière en faisant valoir une créance de 408 134,08 euros.
Comme le souligne justement Maître [D] , l’estimation des biens immobiliers à la somme de 372 000 euros n’est pas justifiée. Cette somme est indiquée dans un courrier de Maître [X] du 21 octobre 2011 qui précise ‘ Compte-tenu des éléments qui m’ont été communiqués, l’actif de la société se décompose de la façon suivante :
-valeur estimée de l’immeuble [Cadastre 18] lot 1 et 2 : 72 000 euros
– valeur estimée de l’immeuble [Cadastre 15] : 300 000 euros.’
Il n’est pas justifé des ‘éléments communiqués au notaire’ et aucune pièce du dossier ne permet de vérifier que la somme de 372 000 euros correspondait bien à la valeur des biens.
Le juge de l’exécution dans son jugement d’orientation du 20 juin 2013 a autorisé la vente amiable des biens avec une mise à prix de 50 000 euros pour l’immeuble sis [Adresse 1] et une mise à prix de 75 000 euros pour le bien sis [Adresse 11].
La somme de 75 000 euros fixée pour la vente de l’immeuble sis [Adresse 11] tenait nécessairement compte du droit d’usage et d’habitation des époux [H] qui porte sur le premier étage de l’immeuble, les acquéreurs ayant la disposition du rez- de- chaussée qui est un local commercial donné à bail.
La vente du 12 février 2014 a été conclue sur l’ensemble du bien immobilier situé [Adresse 1] au prix de 50 000 euros.
Les époux [G] n’ont par contre acquis qu’une partie du lot situé [Adresse 11].
Cette parcelle initialement cadastrée [Cadastre 15] a été subdivisée et est désormais cadastrée [Cadastre 16] à [Cadastre 5]. Les époux [G] ont acquis les parcelles cadastrée [Cadastre 16],[Cadastre 5] et [Cadastre 17] pour un prix de 25000 euros.
Il est justifié que la parcelle [Cadastre 14] a été acquise par un autre acquéreur au prix de 65 000 euros.
Le lot situé [Adresse 11], mis en vente à 75 000 euros, a en définitive été vendu dans a totalité de gré à gré au prix de 90 000 euros.
Le juge de l’exécution n’a pas validé la vente amiable au motif que l’assiette de la vente qui formait un tout indivisible portait sur le lot 2 (rue Desplanques) et sur une partie du lot 1 ([Adresse 11]) entre temps divisé et que la seconde vente n’avait pas été régularisée.
Le juge de l’exécution a ordonné la vente forcée des immeubles avec une mise à prix de 90000 euros pour le lot situé [Adresse 11] et de 50000 euros pour le lot situé [Adresse 1].
La vente des lots, faite de gré à gré, est intervenue à ces prix qui avaient été retenus dans le cadre de la saisie immobilière. Il sera relevé que les ventes avaient été engagées dans le cadre de cette saisie et donc en fonction des mises à prix apparaissant dans le jugement d’orientation.
Le créancier saisissant a acquiescé le 11 décembre 2013 à la décision du 21 novembre 2013 qui accordait un délai supplémentaire à la SCI DU DY-MP pour régulariser les actes authentiques de vente au profit des époux [G] d’une part et de Messieurs [C] et [I] d’autre part.
A l’audience du 28 août 2014, le Crédit agricole n’a pas requis la vente forcée.
Au vu de ces éléments, et à défaut de tout justificatif d’une valeur des immeubles qui aurait été bien supérieure, il ne peut être retenu que la vente du 12 février 2014 a été réalisée à l’encontre des intérêts de la SCI et que les époux [H] ont agi de manière frauduleuse.
Sur ces motifs, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté la SCI DU DY-MP et Maître [P] de leur demande en annulation de la vente du 12 février 2014.
L’assignation délivrée à M. [H] sollicitant la condamnation de celui-ci à paiement de dommages et intérêts sur le fondement de sa responsabilité délictuelle n’est pas irrecevable. Le jugement sera infirmé sur ce point.
Le jugement sera toutefois confirmé en ce qu’il a débouté les appelants de leur demande de dommages et intérêts contre M. [H] puisqu’il n’est pas retenu que la vente a été conclue par fraude aux intérêts de la SCI.
Les dispositions du jugement, relatives aux frais de procédure et aux dépens, qui ont été exactement appréciées, seront confirmées.
La SCI DU DY-MP et Maître [P], qui succombent, seront déboutés de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et seront condamnés aux dépens d’appel avec droit de recouvrement au profit de la SCP Berlemont Cochard Hantrais.
L’équité commande de les condamner à payer aux époux [G] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.
Ils seront en outre condamnés à payer à Maître [D] solidairement la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, mis à disposition au greffe ;
MET hors de cause Maître [U] [P], ès qualités de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de [A] [H] née [S], mission qui a pris fin le 9 novembre 2021 ;
JUGE recevable l’intervention volontaire de Maître [U] [P], pris ès qualités de mandataire judiciaire désigné par jugement du tribunal de commerces de Coutances en date du 9 novembre 2021 pour exercer la mission de poursuivre l’instance opposant la SCI DU DY-MP à Maître [P], liquidateur à la liquidation judiciaire de [A] [H], M. [G], Mme [G], M. [H], la SELARL SBCMJ, liquidateur de la liquidation judiciaire de M [H], Mme [H] et Maître [D] devant la cour d’appel de Caen ;
REJETTE l’exception d’irrecevabilité de la demande en nullité de la vente ;
CONFIRME le jugement déféré, dans les limites de l’appel, sauf en ce qu’il a jugé irrecevable l’assignation formée par la SCI DU DY-MP et Maître [P] à l’encontre de M. [H] ;
Statuant à nouveau sur ce point, juge recevable l’assignation délvrée par la SCI DU DY-MP et Maître [P] à l’encontre de M. [H] ;
CONDAMNE la SCI DU DY-MP, représentée par Maître [X], notaire, et Maître [P], ès qualité de mandataire judiciaire, à payer à M. et Mme [G] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;
CONDAMNE solidairement la SCI DU DY-MP, représentée par Maître [X], notaire, et Maître [P], ès qualité de mandataire, à payer à Maître [D] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure en cause d’appel ;
CONDAMNE la SCI DU DY-MP, représentée par Maître [X], notaire, et Maître [P], ès qualité de mandataire, aux dépens d’appel avec droit de recouvrement au profit de la SCP Berlemont Cochard Hantrais ;
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
N. LE GALLF. EMILY
