ARRÊT N°23/

AP

N° RG 21/00083 – N° Portalis DBWB-V-B7F-FPU4

S.C.I. NEFERTARI

C/

S.A. LA SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNIO N ‘SIDR’

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 17 MARS 2023

Chambre civile TGI

Vu l’arrêt de la cour de Cassation en date du 1er octobre 2020 ayant cassé et annulé l’arrêt rendu le 15 février 2019 par Cour d’appel de Saint Denis de la Réunion suite au jugement rendu par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT-DENIS en date du 21 juin 2017 rg n° 16/02768 suivant déclaration de saisine en date du 20 janvier 2021

APPELANTE :

S.C.I. NEFERTARI Représentée par son gérant en exercice

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : Me Eric DUGOUJON de la SELARL DUGOUJON & ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMEE :

S.A. LA SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNIO N ‘SIDR’ La Société Immobilière du Département de La Réunion, en abrégé SIDR, société anonyme d’économie mixte (SAEM) à conseil d’administration au capital de 125.000.000 € dont le siège est [Adresse 1] à [Localité 6] identifiée au registre du commerce et des sociétés de Saint Denis sous le numéro 74 B 118 (N° SIRENE : 310 863 592), représentée par son Directeur Général.

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentant : Me Amina GARNAULT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

CLOTURE LE : 21 juin 2022

DÉBATS : En application des dispositions des articles 778, 779 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 Décembre 2022 devant la Cour composée de :

Président : M. Alain LACOUR, président

Conseiller : Madame Aurélie POLICE,

Conseiller : Monsieur Laurent CALBO, Conseiller

Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.

Greffier lors des débats et du prononce : Madame Marina BOYER, Greffière.

A l’issue des débats, le président a indiqué que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 17 Mars 2023.

* * * *

LA COUR :

Exposé du litige :

Suivant compromis de vente du 5 mai 2009, la société civile immobilière (SCI) Nefertari s’est engagée à vendre à la société immobilière du département de la Réunion (SIDR), moyennant le prix de 990 000 euros, une parcelle de terrain bâti d’un immeuble non achevé, sise [Adresse 5] à [Localité 7], cadastrée HZ [Cadastre 3], sous réserve de conditions suspensives, transmission des pièces administratives nécessaires et réitération par acte authentique au plus tard au 31 octobre 2009.

Par avenant du 15 novembre 2009, les parties sont convenues de proroger ce délai de six mois, jusqu’au 30 avril 2010, et de modifier le prix de vente pour le ramener à 715 000 euros, conformément à l’avis du service des domaines.

Par courriel du 10 mars 2010, la SIDR a informé Maître [H], notaire, de l’absence de garantie d’emprunt de la part de la collectivité et de son refus de se porter acquéreur du bien.

Par courriers des 22 novembre 2013 et 12 mai 2015, la SCI Nefertari a mis en demeure la SIDR de procéder à la réalisation de la vente.

Par acte d’huissier du 29 juillet 2016, la SCI Nefertari a fait assigner la SIDR devant le tribunal de grande instance de Saint-Denis de la Réunion en résolution de la vente et paiement de dommages et intérêts.

Par jugement du 21 juin 2017, le tribunal a déclaré l’action en résolution de la vente prescrite, débouté la SCI Nefertari de ses demandes, dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et condamné la SCI Nefertari aux dépens.

Appel de cette décision a été interjeté par la SCI Nefertari le 26 juillet 2017.

Par arrêt du 15 février 2019, la cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion a confirmé le jugement en toutes ses dispositions et a condamné la SCI Nefertari au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel et aux dépens.

Un pourvoi a été formé par la SCI Nefertari.

Par arrêt du 1er octobre 2020, la Cour de cassation a cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu par la cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion le 15 février 2019, a remis en conséquence l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion, autrement composée, la SIDR étant condamnée aux dépens.

La Cour de cassation a jugé, sur le fondement de l’article 2224 du code civil, que la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision, aux motifs qu’en matière de promesse de vente, sauf stipulation contraire, l’expiration du délai fixé pour la réitération de la vente par acte authentique ouvre le droit, pour chacune des parties, soit d’agir en exécution forcée de la vente, soit d’en demander la résolution et l’indemnisation de son préjudice, que le fait justifiant l’exercice de cette action ne peut consister que dans la connaissance, par la partie titulaire de ce droit, du refus de son cocontractant d’exécuter son obligation principale de signer l’acte authentique de vente et que les motifs retenus par la cour d’appel ne suffisent pas à caractériser la connaissance par la SCI Nefertari, à la date du 1er mai 2010, lendemain de la date fixée pour la signature de l’acte authentique de vente, du refus de la SIDR de réaliser la vente.

La cour d’appel de renvoi a été saisie par la SCI Nefertari le 20 janvier 2021.

Par exploit d’huissier du 4 mars 2021, la SCI Nefertari a fait signifier à la SIDR la déclaration de saisine, l’avis de fixation et l’ordonnance du 25 février 2021 fixant l’audience à bref délai.

Vu les dernières conclusions notifiées par la SCI Nefertari le 14 juin 2022 ;

Vu les dernières conclusions notifiées par la SIDR le 17 juin 2022 ;

La clôture a été prononcée par ordonnance du 21 juin 2022.

L’affaire a été fixée à l’audience de renvoi de cassation du 16 décembre 2022, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2023.

Pour plus ample exposé des moyens des parties, il est expressément renvoyé, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, aux conclusions susvisées ainsi qu’aux développements infra.

Sur ce :

Sur la prescription

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, la SIDR soulève la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action de la SCI Nefertari en résolution de la vente.

Il est constant que le compromis de vente du 5 mai 2009, modifié par avenant du 15 novembre 2009, fixait un délai pour la réitération de la vente par acte authentique, celle-ci devant intervenir avant le 30 avril 2010. Le délai ainsi fixé est arrivé à expiration sans que la réitération de la vente ne soit intervenue.

Au vu des termes de la promesse synallagmatique de vente, il apparaît toutefois que la réitération de la vente par acte authentique avant la date ainsi fixée ne constituait pas une condition de validité de la dite promesse, de sorte que le dépassement du délai fixé pour la réitération de la vente n’entraîne pas la caducité de la promesse de vente. La date fixée n’est pas extinctive de droit mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties peut obliger l’autre à s’exécuter.

Ainsi, à défaut de caducité automatique de la promesse de vente, le délai de prescription ne pouvait commencer à courir à compter du 30 avril 2010, ainsi que l’a retenu le premier juge.

Le délai de prescription de l’action est nécessairement repoussé à la date de la réalisation du dommage ou à la date à laquelle il est révélé à la victime, si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance.

Il est établi que la SIDR a informé le notaire en charge de la réitération de la vente de son refus de se porter acquéreur du bien en raison de l’absence d’obtention d’une garantie d’emprunt, ce, par courriel du 10 mars 2010.

La SIDR fait valoir que la SCI Nefertari a également été informée de sa décision et produit au soutien le courriel que lui a envoyé Maître [M], notaire, en date du 11 mars 2010 dans lequel ce dernier indique : « Merci de cette information : je préviens Monsieur [R] », la copie d’un courrier de Maître [H], notaire, adressé à la SCI Nefertari, daté du 11 mars 2010, dans lequel il l’informe qu’à défaut de financement, la SIDR ne peut poursuivre l’acquisition projetée, et le courriel du 8 juin 2021 de Maître [H] qui indique : « Vous trouverez en pièce jointe la copie du courrier envoyé le 11 mars 2010 à la société Nefertari l’informant de l’annulation du dossier. ».

Ces pièces nouvelles ne permettent toutefois pas d’établir que la SCI Nefertari aurait eu connaissance à cette date du refus de l’acquéreur de réaliser la vente. En effet, ni l’envoi effectif du courrier du notaire ni la réception de celui-ci ne sont démontrés, ledit courrier n’étant accompagné d’aucun accusé de réception.

La SIDR se prévaut également de la théorie du mandat apparent, considérant que l’information est réputée faite au vendeur dès lors que le notaire, mandataire de la SCI Nefertari, a reçu la dite information quant au refus de réitération pour défaillance de la condition suspensive.

La SIDR ne peut toutefois invoquer utilement l’existence d’un mandat apparent. Le compromis de vente, acte sous seing privé auquel n’est pas intervenu le notaire, prévoyait en effet l’intervention de Maître [H], notaire à [Localité 7], qu’en cas de réalisation des conditions suspensives, pour la signature de l’acte authentique de vente. La SIDR était donc parfaitement informée que le notaire ne disposait donc à ce stade d’aucun mandat de la part de la SCI Nefertari pour recevoir l’information relative à la défaillance de l’une des conditions suspensives, de sorte qu’elle ne pouvait légitimement croire que le notaire disposait de tels pouvoirs, quand bien même ce dernier a accusé réception du courriel de la SIDR du 10 mars 2010 et a indiqué le transmettre à Monsieur [R] (SCI Nefertari).

En conséquence, à défaut pour la SCI Nefertari d’avoir été informée du refus de l’acquéreur de procéder à la réitération de la vente avant le courriel du notaire du 28 juin 2012, il y a lieu de dire que le délai de prescription de l’action n’a commencé à courir qu’à compter de cette date.

La présente action a été engagée en date du 29 juillet 2016, soit dans le délai de la prescription quinquennale, de sorte que qu’elle sera déclarée recevable pour n’être pas prescrite.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur la réalisation des conditions suspensives et le caractère parfait de la vente

Le compromis de vente du 5 mai 2019 stipule que : « Les présentes sont expressément soumises aux conditions suspensives ci-après :

Que les titres de propriété antérieurs et les pièces d’urbanisme ou d’autres obtenus ne révèlent pas de servitudes, autres que celles éventuellement indiquées aux présentes, ni de vices non révélés aux présentes, pouvant grever l’immeuble ou en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination prévue par l’acquéreur.

Il est précisé que cette condition suspensive est stipulée au seul bénéfice de l’ACQUÉREUR qui sera seul fondé à s’en prévaloir. Au cas où il déciderait de ne pas s’en prévaloir, il serait seul tenu des inconvénients en résultant, sans recours contre quiconque.

Qu’aucun droit de préemption pouvant exister ne soit exercé.

Le VENDEUR déclare qu’à sa connaissance, le BIEN vendu est grevé d’une hypothèque conventionnelle prise au profit de la BANQUE DE LA REUION le 10 juillet et 21 novembre 2000, volume 2000 V numéro 1354 jusqu’au 05 janvier 2018.

Que le prix soit conforme à l’avis des domaines.

De la recevabilité de notre projet par la Collectivité.

Que le Conseil d’Administration de la SIDR ait délibéré favorablement à cette acquisition. ».

La SCI Nefertari considère que l’absence de garantie d’emprunt par la collectivité ne fait pas partie des conditions suspensives contractuellement convenues et ne peut être incluse dans la condition de recevabilité du projet par la collectivité. Subsidiairement, elle fait valoir que cette condition doit être annulée comme devant s’analyser en une condition impossible dès lors que les sociétés d’économie mixte ne peuvent bénéficier de subventions et prêts de la part de l’État pour des logements dont les travaux ont commencé avant l’obtention de la décision favorable, en application de l’article R. 372-6 ancien du code de la construction et de l’habitation.

La SCI Nefertari en déduit que l’intégralité des conditions suspensives a été réalisée. Elle soulève la nullité de la clause tenant à la recevabilité du projet par la collectivité compte tenu de son imprécision. Subsidiairement, elle soutient que la SIDR ne démontre ni avoir accompli les diligences nécessaires ni avoir reçu un refus de la part de la commune sur le projet

La SIDR se prévaut de la prescription de l’action en nullité de la clause litigieuse. Sur le fond, elle considère que la condition relative à la recevabilité du projet par la collectivité a défailli, à défaut d’obtention de la garantie d’emprunt de la part de la collectivité, de sorte que le compromis est devenu caduc. Elle souligne que la clause est précise dès lors que la construction et la location de logements sociaux est subordonnée à l’obtention d’une décision favorable de financement de la part de la collectivité et qu’en tout état de cause, l’absence de précision d’une clause n’est pas cause de nullité de la dite clause. Elle précise en outre qu’un subventionnement n’était pas proscrit, dès lors que l’immeuble qui se trouvait sur la parcelle était à l’abandon et qu’une démolition pour reconstruction était envisagée.

En premier lieu, il y a lieu de relever qu’une clause, quand bien même elle serait imprécise, ne peut encourir la nullité pour ce seul motif, le juge devant alors l’interpréter d’après la commune intention des parties.

La présente condition, qui n’est ni impossible, ni contraire aux bonnes m’urs, ni prohibée par la loi, n’encourt pas la nullité, ce, en application de l’article 1172 du code civil, de sorte qu’elle sera déclarée valable et que la demande en nullité sera rejetée.

En second lieu, en conditionnant la vente à la « recevabilité de notre projet par la Collectivité », il est certain que la SIDR a entendu obtenir le seul accord de la commune de [Localité 7] pour l’achat de la parcelle de terrain bâti d’un immeuble non achevé. La validation d’un projet ne peut être assimilée à son financement.

Il apparaît donc que la clause litigieuse est suffisamment précise et qu’il ne peut être considéré qu’elle inclut le financement du dit projet et encore moins l’obtention d’une garantie d’emprunt de la part de la collectivité.

L’article 1178 ancien, devenu 1304-3 du code civil, dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La SIDR qui ne produit que le bordereau d’envoi de la commune de [Localité 7] sur lequel il est fait état de ses délibérations et notamment de l’absence de la garantie d’emprunt pour la parcelle concernée, ne démontre pas l’opposition de la commune au projet d’acquisition de la parcelle et de l’immeuble, dans un objectif de location.

En outre, la SCI Nefertari relève à raison que dans un courrier du 22 octobre 2008, la SIDR faisait état de l’accord de la collectivité pour l’acquisition envisagée en substitution de la ville, sous réserve de la faisabilité de sa programmation et de l’accord du conseil d’administration de la société. Or, la SIDR ne démontre pas avoir interrogé la commune quant au projet d’acquisition suite à l’obtention de l’accord du conseil d’administration et du retour des études techniques.

La SIDR ne démontre donc pas avoir accompli les démarches nécessaires à la réalisation de la condition suspensive litigieuse, de sorte que cette dernière sera réputée accomplie.

La réalisation des autres conditions suspensives rappelées ci-dessus n’est pas discutée.

En vertu de l’article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix.

En l’espèce, il est établi que, dans le compromis, les parties se sont mises d’accord sur la vente de la parcelle cadastrée HZ [Cadastre 3] située [Adresse 5] moyennant le prix de 990 000 euros, ramenée ensuite à 715 000 euros, ce sous diverses conditions suspensives.

Dès lors qu’il a été dit que les conditions ont été réalisées et que la réitération du compromis par acte notarié ne constitue pas un élément constitutif de leur consentement, il convient de constater qu’un accord est intervenu entre les parties sur la chose et sur le prix et que la vente doit être déclarée parfaite.

Sur la demande en résolution de la vente

Aux termes de l’article 1184 ancien du code civil, « La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. ».

En l’espèce, la SCI Nefertari sollicite la résolution de la vente, précisant que l’évolution du bien, à savoir la reprise des travaux destinée à éviter la dégradation des constructions et la mise en location, ne lui permet pas de demander l’exécution forcée de la vente.

La SIDR reproche quant à elle au vendeur d’avoir unilatéralement modifié les éléments essentiels, à savoir le bien et le prix, et de n’avoir pas exécuté le contrat de bonne foi.

Il résulte des dispositions susvisées que l’inexécution totale de ses obligations par une partie à un contrat synallagmatique permet à son contractant de solliciter la résolution du contrat et la remise des parties dans leur état antérieur, avec éventuellement restitution des sommes versées en exécution du contrat.

En l’espèce, ainsi qu’il a été précédemment indiqué, la SIDR n’a pas exécuté son obligation de réitération de la vente et de paiement du prix alors que l’ensemble des conditions suspensives a été réalisé.

Il est certain que la SCI Nefertari a attendu le 22 novembre 2013 pour mettre en demeure la SIDR de procéder à la réalisation de la vente, alors que le vendeur a de façon certaine eu connaissance du refus de la SIDR de réitérer la vente par courriel du 28 juin 2012 et qu’il a néanmoins repris les travaux de l’immeuble qui faisait l’objet du compromis de vente, sollicitant alors la réitération de la vente à un prix devant être réévalué eu égard à « l’évolution des travaux entrepris depuis lors ».

La modification des éléments essentiels du contrat, intervenue postérieurement à la réalisation des conditions suspensives, est cependant indifférente pour l’examen de la demande de résolution du contrat dès lors que la SCI Nefertari, partie envers laquelle l’engagement n’a pas exécuté, peut provoquer la résolution du contrat.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande en résolution de la vente.

Sur la demande de dommages et intérêts

La SCI Nefertari sollicite l’indemnisation de ses préjudices et demande une indemnité égale à 10 % du prix de vente, une somme égale au montant des travaux effectués pour achever la construction de l’immeuble et une indemnité en raison de l’immobilisation du bien durant quatre années, de mai 2009 à mai 2013.

Si le compromis prévoit, dans le paragraphe relatif à la réitération de la vente, que les parties peuvent invoquer le bénéfice de la clause pénale « stipulée aux présentes » en cas de refus de réitération de la vente de l’une des parties, il convient de relever qu’aucune clause pénale n’a effectivement été contractuellement prévue.

La SCI Nefertari sera donc déboutée de sa demande au titre de la clause pénale.

En outre, dès lors que le dépassement du terme fixé pour la réitération de l’acte n’a pas d’effet extinctif, il appartenait au vendeur de mettre en demeure son cocontractant de se positionner quant à la réalisation des conditions suspensives et de s’exécuter.

Or, il est établi que la SCI Nefertari a attendu le 22 novembre 2013 pour faire parvenir sa première mise en demeure à la SIDR, alors qu’elle avait été informée le 28 juin 2012, plus d’une année avant, du refus de l’acquéreur de réitérer la vente, que dans cet intermède, le vendeur a repris les travaux de l’immeuble, modifiant ainsi l’objet du compromis de vente. Dans un second courrier du 12 mai 2015, la SCI Nefertari sollicitait un prix de 1 575 000 euros compte tenu de l’achèvement des travaux et de la mise en location.

Dans des courriers des 27 février 2014 et 25 juin 2015, la SIDR, qui considérait à tort la promesse caduque, ne s’opposait toutefois pas à la réalisation du projet immobilier mais soulignait l’absence d’accord sur la chose et le prix.

Il résulte de ces éléments que la SCI Nefertari d’une part n’a pas été diligente et d’autre part a contribué à l’inexécution du contrat, de sorte qu’elle ne peut se prévaloir ni d’un préjudice d’immobilisation pour la période comprise précédemment à sa première mise en demeure à son cocontractant ni d’un préjudice financier pour la réalisation de travaux non prévus contractuellement.

En conséquence, il y a lieu de débouter la SCI Nefertari de l’intégralité de ses demandes indemnitaires.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, en audience de renvoi après cassation, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, par sa mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Infirme le jugement rendu le 21 juin 2017 par le tribunal de grande instance de Saint-Denis de la Réunion en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Dit l’action engagée par la SCI Nefertari recevable pour n’être pas prescrite ;

Rejette la demande de nullité de la condition « De la recevabilité de notre projet par la Collectivité » ;

Dit valide la condition tenant à « De la recevabilité de notre projet par la Collectivité » ;

Dit que les conditions suspensives prévues à la promesse synallagmatique de vente du 5 mai 2009 ont été réalisées ;

Déclare la vente parfaite ;

Prononce la résolution de la vente ;

Déboute la SCI Nefertari de sa demande de dommages et intérêts ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Nefertari à payer à la société immobilière du département de la Réunion (SIDR) la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’instance ;

Déboute la SCI Nefertari de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Condamne la SCI Nefertari aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M. Alain LACOUR, président, et par Mme Marina BOYER, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La GREFFIERE signé Le PRESIDENT