1ère Chambre

ARRÊT N°196/2022

N° RG 20/00969 – N° Portalis DBVL-V-B7E-QO65

M. [I] [G] [V] [R]

C/

Mme [D] [N] [X] [F]

U.D.A.F. DU MORBIHAN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 17 MAI 2022

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Février 2022 devant Madame Véronique VEILLARD, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 17 Mai 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur [I] [G] [V] [R]

né le 26 Septembre 1986 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté par Me Jean-Pierre DEPASSE de la SCP DEPASSE, DAUGAN, QUESNEL, DEMAY, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉES :

Madame [D] [N] [X] [F],

née le 09 Juillet 1941 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par Me Wanig PENHOET, avocat au barreau de LORIENT

placée par jugement du tribunal d’instance de Lorient en date du 16 décembre 2010, sous curatelle renforcée confiée à

Union Départementale des Associations Familiales du Morbihan, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par Me Laurent VERGET de l’ASSOCIATION VERGET BOURLES, avocat au barreau de LORIENT

FAITS ET PROCÉDURE

Mme [F] est propriétaire d’un bien immobilier hérité en 2007de sa mère comprenant une maison d’habitation, un local à usage de commerce et un jardin, situé [Adresse 4]), cadastré section CH [Cadastre 9], qui n’est pas sa résidence principale ni sa résidence secondaire.

Par jugement du juge des tutelles de [Localité 10] du 20 avril 2006, Mme [F] était placée sous curatelle. Puis, par jugement du juge des tutelles de [Localité 10] du 16 décembre 2010, elle était placée sous curatelle renforcée, l’Udaf du Morbihan ayant été maintenue en qualité de curateur.

Le 7 juin 2018, assistée de son curateur, Mme [F] donnait mandat à la SCP Synvet-Redo-Le Quay, notaires associés à Ploemeur, de vendre ce bien au prix de 200.000 €.

Par acte d’huissier en date du 11 juin 2018, M. [R] remettait une offre d’achat au prix de 200.000 € à l’étude notariale Synvet-Redo-Le Quay, qui la transmettait à l’Udaf du Morbihan le 22 juin 2018.

Le 25 juin 2018, Mme [F] faisait connaître son souhait d’opter pour une vente sur adjudication.

Estimant la vente parfaite, M. [R] assignait Mme [F] et son curateur le 12 septembre 2018 devant le tribunal judiciaire de Lorient aux fins de régularisation sous astreinte de l’acte authentique de vente.

Par jugement du 15 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Lorient, retenant la notion de contrat d’entremise, a :

-condamné M. [R] à verser :

-à Mme [F] les sommes de :

– 3.000 € à titre de dommages et intérêts,

– 2.000 € au titre des frais irrépétibles,

-à l’Udaf du Morbihan la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles,

-débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

-condamné M. [R] aux dépens,

-ordonné l’exécution provisoire.

M. [R] a interjeté appel le 10 février 2020 de l’ensemble des chefs de ce jugement.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

M. [R] expose ses demandes et moyens dans ses dernières conclusions notifiées et remises au greffe le 23 septembre 2021 auxquelles il est renvoyé en application de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Il demande à la cour de :

-A titre principal, dire et juger que :

-le mandat signé entre l’Udaf du Morbihan es-qualité de curatrice de Mme [F] et la SCP Synvet-Redo-Le Quay est bien un mandat de vente écrit,

-la SCP Synvet-Redo-Le Quay, notaires à Ploemeur est réputée avoir accepté l’offre de M. [R] de manière régulière,

-l’Udaf du Morbihan es qualité de curatrice de Mme [F] est tenue des engagements contractés par la SCP Synvet-Redo-Le Quay,

-en conséquence,

-déclarer parfaite la vente intervenue entre M. [R] et l’Udaf du Morbihan es qualité de curatrice de Mme [F] portant sur un immeuble situé [Adresse 3] et cadastré CH [Cadastre 9] au prix de 200.000 € net vendeur sans conditions suspensives au profit de l’acquéreur,

– condamner l’Udaf du Morbihan es qualité de curatrice de Mme [F] sous astreinte de 150 € par jour pendant trois mois commençant à courir un mois après la signification du jugement à intervenir à régulariser l’acte authentique de vente en l’Etude de Synvet-Redo-Le Quay ou de toute autre Etude notariale mandatée à cet effet,

-à titre subsidiaire, dire et juger que :

-toutes les conditions du mandat de vente apparent de la SCP Synvet-Redo-Le Quay, notaires à Ploemeur, sont réunies,

-la SCP Synvet-Redo-Le Quay, notaires à Ploemeur, est réputée avoir accepté l’offre de M. [R] de manière régulière,

-l’Udaf du Morbihan es qualité de curatrice de Mme [F] est en conséquence tenue des engagements contractés par la SCP Synvet-Redo-Le Quay,

-en conséquence,

-déclarer parfaite la vente intervenue entre M. [R] et l’Udaf du Morbihan es qualité de curatrice de Mme [F] portant sur un immeuble situé [Adresse 3] et cadastré CH [Cadastre 9] au prix de 200.000 € net vendeur sans conditions suspensives au profit de l’acquéreur,

– condamner l’Udaf du Morbihan es qualité de curatrice de Mme [F] sous astreinte de 150 € par jour pendant trois mois commençant à courir un mois après la signification du jugement à intervenir à régulariser l’acte authentique de vente en l’Etude de Synvet-Redo-Le Quay ou de toute autre étude notariale mandatée à cet effet,

-en tout état :

-condamner l’Udaf du Morbihan es qualité de curatrice de Mme [F] à payer à M. [R] une somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

-dire et juger que le jugement à intervenir sera commun et opposable à Mme [F],

-condamner l’Udaf du Morbihan es qualité de curatrice de Mme [F] aux dépens qui comprendront les frais de publication de la présente assignation et du jugement à intervenir.

Mme [F] expose ses demandes et moyens dans ses dernières conclusions notifiées et remises au greffe le 28 juillet 2020 auxquelles il est renvoyé en application de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Elle demande à la cour de :

-confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lorient le 15 janvier 2020 en ce qu’il a débouté M. [R] de l’ensemble de ses demandes,

-infirmer ledit jugement en ce qu’il a condamné M. [R] à lui régler la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts,

-en conséquence :

-condamner M. [R] à lui régler la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,

-confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [R] à lui régler la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile s’agissant des frais de défense de première instance,

-condamner M. [R] à lui régler la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile s’agissant des frais de défense d’appel,

-confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [R] à lui régler les dépens de première instance,

-condamner M. [R] au paiement des entiers dépens de la procédure d’appel,

-condamner M. [R] au paiement de l’émolument dû à l’huissier de justice en application des dispositions de l’article A444-32 du code de commerce en cas d’exécution de la décision à intervenir par un huissier de justice,

-débouter M. [R] de ses demandes, fins et conclusions, plus amples et contraires.

L’Udaf du Morbihan demande à la cour de :

-débouter M. [R] de l’ensemble de ses prétentions d’appel contre le jugement de la 1ère chambre du tribunal judiciaire de Lorient du 15 janvier 2020 en ce qu’il a sollicité le voir réformer dans toutes ses dispositions,

-au contraire, confirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté de l’ensemble de ses demandes et a ordonné l’exécution provisoire,

-à titre incident, néanmoins :

-réformer partiellement le jugement en ce qu’il a débouté partiellement l’Udaf du Morbihan de ses demandes, notamment, au titre des dépens de première instance et de l’indemnité pour frais irrépétibles de première instance,

-en conséquence :

-juger que l’Udaf du Morbihan, ès-qualité de curatrice de Mme [F] ou personnellement :

– ne saurait donc en rien être tenue de prétendus engagements contractés, par la SCP Synvet-Redo-Le Quay, notaires, envers M. [R],

– s’en rapportera à justice sur la demande de M. [R] de voir juger que Mme [F] était mise en cause en déclaration de jugement commun ou aux fins d’opposabilité à sa personne de la décision de justice d’appel à venir,

-condamner M. [R] à la charge des dépens de première instance et d’appel, y ajoutant la prise en charge de l’émolument dû en cas d’exécution du jugement à venir par huissier de justice en application de l’article A-444-32 du code de commerce, lesquels seront recouvrés directement par application de l’article R-699 du code de procédure civile,

-condamner M. [R] à verser à l’Udaf du Morbihan, ès-qualité de curatrice de Mme [F], une indemnité pour frais irrépétibles de première instance de 5.000 € et une indemnité pour frais irrépétibles d’appel de 5.000 €,

-débouter M. [R] de l’ensemble de ses prétentions, demandes et conclusions, et, de toute demande contraire aux présentes conclusions.

MOTIFS DE L’ARRÊT

A titre liminaire, il convient de rappeler que l’office de la cour d’appel est de trancher le litige et non de donner suite à des demandes de ‘constater’, ‘dire’ou ‘dire et juger’qui ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 954 du code de procédure civile mais la reprise des moyens censés les fonder.

1) Sur le moyen tiré d’un mandat comportant le pouvoir d’aliéner

M. [R] soutient qu’en signant un mandat ‘de vente’, Mme [F] a eu la volonté de donner à la SCP Synvet-Redo-Le Quay la mission de vendre son bien, que le notaire, professionnel diligent, ne peut avoir méconnu les termes de son mandat alors qu’il en était le rédacteur comme l’ayant dénommé ‘mandat de vente’ tandis que l’organisme tutélaire a également utilisé à plusieurs reprises dans ses correspondances le terme ‘mandat de vente’, ne pouvant ignorer l’étendue réelle des pouvoirs confiés au notaire, que le tribunal ayant retenu la qualification de contrat d’entremise a dénaturé la convention, qu’enfin, les termes du mandat ont bien été remplis dès lors qu’il a adressé une offre au prix requis et que l’acceptation sans condition par un candidat acquéreur des offres du vendeur engage celui-ci.

Mme [F] soutient que le mandat donnant mission au notaire de mettre en vente un immeuble et de trouver acquéreur, sans autorisation d’accepter une offre d’achat ni de conclure la vente, est un contrat d’entremise qui ne peut être assimilé à une offre de vente que l’acceptation d’un éventuel acheteur transformerait en vente parfaite, que tel est le cas du mandat du 7 juin 2018 que le tribunal judiciaire de Lorient a qualifié de contrat d’entremise sans outrepasser son pouvoir d’interprétation des conventions.

L’Udaf soutient qu’un intermédiaire ne peut exercer un mandat de représentation pour conclure une vente que s’il en a reçu un mandat écrit exprès, que la lecture du mandat du 7 juin 2018 démontre que la stipulation de ‘conclure une vente’ n’y apparaît pas, que le curateur ne peut disposer des biens d’un majeur protégé sans son assentiment et sans l’autorisation du juge des tutelles, que M. [R] a voulu conflictualiser la situation pour des raisons obscures.

Or, en application de l’article 1988 du code civil, ‘Le mandat conçu en termes généraux n’embrasse que les actes d’administration. S’il s’agit d’aliéner ou hypothéquer, ou de quelque autre acte de propriété, le mandat doit être exprès.’

Au cas particulier, le mandat litigieux du 7 juin 2018 a été établi par l’étude notariale SCP Synvet-Redo-Le Quay, notaires associés à Ploemeur (56).

Il est intitulé ‘MANDAT DE VENTE SANS EXCLUSIVITÉ’ et expose que Mme [F] ‘REQUIERT la SCP SYNVET-REDO-LE QUAY [‘] de mettre en vente, de négocier, l’immeuble ci-après désigné ».

Le prix demandé est indiqué manuscritement : ‘200.000 €.’

En page 2, il est précisé que ‘LE VENDEUR charge le notaire :

de trouver acquéreur,

d’assurer notamment :

– la constitution du dossier,

– les visites et démarches,

– la publicité qu’il estimera nécessaire,

et d’une manière générale, faire tout ce qu’il jugera utile pour trouver un acquéreur.’

Ce mandat ne comporte aucune stipulation de signer une vente au nom et pour le compte de la venderesse. Il limite au contraire les pouvoirs du notaire aux démarches de recherche d’un acquéreur et de constitution du dossier.

M. [R] ne saurait se prévaloir d’un intitulé ‘mandat de vente’, usuellement employé pour ce type de document, pour prétendre contre la lettre même du mandat qu’il valait pour le notaire mandat de vendre le bien immobilier au nom et pour le compte de sa propriétaire.

C’est sans dénaturer le contrat que le premier juge a exactement retenu la qualification de contrat d’entremise dont l’objet est de mettre en relation un vendeur et un acquéreur.

Les échanges entre l’Udaf et M. [R], au cours desquels l’expression ‘mandat de vente’ a été employée, sont inopérants à modifier la teneur du contrat.

Le jugement, ayant rejeté la prétention de M. [R] selon laquelle la vente était parfaite en application du mandat, sera en conséquence confirmé sur ce point.

2) Sur le moyen tiré d’un mandat de vente apparent

M. [R] souligne que l’Udaf du Morbihan lui a transmis l’information selon laquelle un mandat de vente était confié à la SCP Synvet-Redo-Le Quay, qu’en tant que simple particulier, il a souhaité acheter le bien et qu’il n’avait pas à vérifier l’étendue exacte des pouvoirs du notaire.

Mme [F] rappelle que le mandat apparent repose sur la notion de croyance légitime du tiers contractant dans les pouvoirs du soi-disant mandataire et qu’il appartient au contractant de vérifier les limites exactes des pouvoirs de contracter de son interlocuteur.

L’Udaf conteste avoir créé une apparence de mandat de vente alors que, contactée par M. [R] ayant le projet d’acquérir le bien, elle l’a immédiatement orienté vers l’étude notariale pour l’accomplissement des démarches.

En droit, le mandat apparent repose sur la croyance légitime du tiers contractant de bonne foi. S’il est incontestable qu’il n’est pas d’usage en raison de l’autorité qui s’attache à ses fonctions de vérifier l’étendue des pouvoirs de mandataire d’un notaire, il n’en demeure pas moins que doit être pris en compte pour évaluer le caractère légitime de la croyance l’opération en cause et le comportement du mandataire.

En l’espèce, ainsi que l’a justement relevé le premier juge, la croyance invoquée par M. [R] selon laquelle le notaire était investi du pouvoir de signer la vente pour le compte de Mme [F] repose uniquement, au jour de son offre d’acquérir, sur un échange de courriels avec l’Udaf desquels il résulte que l’Udaf a écrit qu’un ‘mandat de vente’ a été signé et expédié au notaire de [Localité 11] et que ‘le mandat de vente est à 200.000 €’.

Il n’est en revanche allégué aucun échange ou comportement du notaire lui-même ‘ dont on relèvera que M. [R] a choisi de ne pas l’attraire dans la cause ‘ qui aurait pu le conduire à penser que l’étude notariale détenait le pouvoir de signer pour le compte de Mme [F].

Cette dernière se trouvait par ailleurs sous le régime de la curatelle renforcée, ce que savait M. [R] pour être en relation avec l’organisme de curatelle, impliquant pour le notaire de s’assurer de la conformité de la signature par Mme [F], sans que, pour autant, M. [R] prenne le soin de prendre personnellement l’attache de l’étude notariale pour se faire connaître et disposer des informations utiles quant aux modalités d’acquisition.

M. [R], dont il sera relevé qu’il était à l’époque directeur de l’agence Meilleurtaux.com de Lorient et était à ce titre professionnellement impliqué dans la réalisation d’opérations immobilières, est de ce fait particulièrement mal fondé à exciper de l’utilisation de l’expression ‘mandat de vente’ par l’organisme tutélaire pour soutenir qu’elle aurait alimenté de manière légitime sa croyance dans le fait que le notaire disposait du pouvoir de signer une vente au nom et pour le compte de Mme [F].

Le jugement ayant rejeté la prétention d’une vente parfaite fondée sur un mandat apparent sera également confirmé sur ce point.

3) Sur les dommages et intérêts

L’action en justice mal fondée de M. [R] a conduit à l’immobilisation du bien de Mme [F] depuis la fin du mois de juin 2018 et, du fait de l’appel mal fondé, jusqu’au terme de la présente procédure.

M. [R] n’oppose aucune contestation au préjudice d’immobilisation du bien immobilier invoqué par Mme [F].

Le jugement sera confirmé s’agissant de l’allocation de la somme de 3.000 € à Mme [F] au titre des dommages et intérêts.

4) Sur les dépens et les frais irrépétibles

Succombant, M. [R] supportera les dépens d’appel. Le jugement sera confirmé s’agissant des dépens de première instance.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [F] et de l’Udaf les frais engagés dans le cadre de cette procédure. M. [R] sera condamné à leur verser respectivement la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles d’appel. Le jugement sera confirmé s’agissant des frais irrépétibles de première instance.

En tout dernier lieu, il ne peut être fait droit à la demande de condamnation par anticipation de l’émolument à ce jour hypothétique qui serait dû à l’huissier de justice chargé d’une exécution forcée de la présente décision.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lorient le 15 janvier 2020 en toutes ses dispositions,

Condamne M. [I] [R] aux dépens d’appel,

Condamne M. [I] [R] à payer à Mme [D] [F] la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles d’appel,

Condamne M. [I] [R] à payer à l’Udaf du Morbihan la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles d’appel.

LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE