ARRÊT N°335

N° RG 22/00067

N° Portalis DBV5-V-B7G-GOJR

[L]

C/

[X]

[J]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 11 JUILLET 2023

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 septembre 2021 rendu par le Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE

APPELANT :

Monsieur [A] [L]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

ayant pour avocat postulant Me Charles-emmanuel ANDRAULT de la SELARL OPTIMA AVOCATS, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

ayant pour avocat plaidant Me Louise MAINGUET, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

INTIMÉS :

Madame [O] [X]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

ayant pour avocat postulant Me Cécile HIDREAU de la SCP BODIN-BOUTILLIER-DEMAISON-GIRET-HIDREAU-SHORTHOUSE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

Monsieur [Y] [J]

[Adresse 6]

[Localité 3]

ayant pour avocat postulant Me Cécile HIDREAU de la SCP BODIN-BOUTILLIER-DEMAISON-GIRET-HIDREAU-SHORTHOUSE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

Madame [M] [J]

[Adresse 4]

[Localité 3]

ayant pour avocat postulant Me Cécile HIDREAU de la SCP BODIN-BOUTILLIER-DEMAISON-GIRET-HIDREAU-SHORTHOUSE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 25 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

ARRÊT :

– CONTRADICTOIRE

– Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

– Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE, DES PRÉTENTIONS

Le 30 août 2019, M. [N] [J], ‘vendeur’, et M. [A] [L], ‘acquéreur’ signaient un acte sous seing privé intitulé ‘compromis de vente d’un bien immobilier à usage d’habitation’, signature précédée des mentions ‘lu et approuvé, bon pour vente, bon pour achat.’

L’acte portait sur la vente d’une maison d’habitation sise commune de [Localité 9] moyennant le prix de 150 000 euros.

Le 10 septembre 2019, Maître [K], notaire de M. [L] se rapprochait du vendeur, lui demandait divers documents afin que ‘ je puisse rédiger un compromis de vente ‘ et notamment l’ attestation de propriété suite au décès de [I] [J] née [Z], les diagnostics, l’état des risques et pollutions, demande réitérée le 19 septembre.

Le 24 septembre 2019, Maître [K] avertissait son client que la succession de Mme [J] n’était pas finalisée.

M. [J] mandatait un diagnostiqueur afin de faire réaliser les diagnostics.

Le 18 octobre 2019, les consorts [J] ( 4 indivisaires) concluaient un compromis de vente

avec un tiers, compromis afférent au même immeuble pour le prix de 150 000 euros.

Le 5 novembre 2019, M. [J] informait M. [L] du compromis signé, indiquait avoir cru qu’il n’était plus intéressé faute d’avoir eu de ses nouvelles depuis le 10 septembre.

Le 6 novembre 2019, M. [L] protestait de sa bonne foi, se prévalait d’un défaut de retour du notaire du vendeur.

Le 8 novembre 2019, le notaire de l’ acquéreur demandait de nouveau au notaire des vendeurs ‘ les documents nécessaires à la rédaction d’un compromis de vente, proposait de fixer la date de signature au 18 novembre 2019.’

Par lettre recommandée du 29 novembre 2019, le conseil de M. [L] sommait M. [J] de réitérer la vente avant le 31 décembre 2019.

Par courrier du 8 janvier 2020, le conseil du vendeur faisait valoir que son client était de bonne foi , avait cru qu’il n’était plus intéressé, ajoutait qu’il n’était pas seul propriétaire, que le bien avait été vendu au même prix le 18 octobre 2019 à un tiers.

Par acte du 4 mai 2020, M. [L] a assigné M. [J] devant le tribunal judiciaire de la Rochelle aux fins de :

-voir juger parfaite la vente intervenue le 30 août 2019

-condamner M. [J] à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts.

-subsidiairement, le condamner à lui payer la pénalité contractuelle de 15 000 euros.

M. [N] [J] est décédé en cours de procédure.

Ses héritiers ont repris l’instance.

Ils ont conclu au débouté et demandé reconventionnellement des dommages et intérêts.

Par jugement du 7 septembre 2021, le tribunal judiciaire de La Rochelle a débouté Monsieur [A] [L] de l’intégralité de ses prétentions et l’a condamné à payer 2000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens;

Le premier juge a notamment retenu que :

M. [N] [J] n’avait pas le pouvoir de signer seul un compromis de vente avec M. [A] [L] dans la mesure où le bien vendu était indivis.

La théorie du mandat apparent est exclue alors que la situation indivise du bien était connue.

Si un accord sur le prix de l’ immeuble existait, celui-ci n’était pas pleinement identifié en l’absence de toute référence cadastrale.

Il est impossible en conséquence de dire qu’un accord existait sur la chose.

Les délais et conditions de la vente n’étaient pas mentionnés.

Le notaire de l’acquéreur estimait que la rédaction d’un nouvel acte était nécessaire.

La procédure engagée par M. [L] n’est pas abusive.

Les vendeurs seront déboutés de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts.

LA COUR

Vu l’appel en date du 10 janvier 2022 interjeté par M. [L]

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 17 mai 2023 , M. [L] a présenté les demandes suivantes :

Vu l’article 1583 du Code civil, les articles 1156 et suivants, 1626 et suivants du Code Civil,

Les pièces du dossier,

-INFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de LA ROCHELLE du 07 septembre 2021 en ce qu’il a débouté Monsieur [A] [L] de ses demandes et l’a condamné au paiement d’une somme de 2.000,00 € en application de l’article 700 du CPC et aux dépens de la procédure.

STATUER A NOUVEAU A TITRE PRINCIPAL :

– JUGER que la vente intervenue le 30 aout 2019 entre d’une part Monsieur [A] [L] et d’autre part Madame [O] [X], Monsieur [Y] [J], et Madame [M] [J], venant aux droits de Monsieur [N] [J] prédécédé sur l’immeuble sis [Adresse 5], cadastrée section [Cadastre 7] pour douze ares et quarante-neuf centiares et la moitié indivise d’une parcelle à usage de passage commun Commune de [Localité 9] cadastrée GR [Adresse 5] [Cadastre 8] pour deux ares et douze centiares, est parfaite et juger en conséquence que Monsieur [A] [L] est propriétaire exclusif du bien ainsi désigné.

-CONDAMNER solidairement Madame [O] [X], Monsieur [Y] [J], et Madame [M] [J], venant aux droits de Monsieur [N] [J] prédécédé à payer à Monsieur [A] [L] une somme de 15 000,00 € à titre de dommages intérêts complémentaires en réparation de son préjudice de jouissance.

-STATUER A NOUVEAU

A TITRE SUBSIDIAIRE, si par impossible, le tribunal considérait que

la vente n’était pas parfaite, condamner Monsieur [N] [J] au paiement de la somme de 15.000,00 € correspondant à la pénalité contractuelle.

-EN TOUT ETAT DE CAUSE, CONDAMNER solidairement Madame [O] [X], Monsieur [Y] [J], et Madame [M] [J], venant aux droits de Monsieur [N] [J] pré-décédé à payer une somme de 4000.00 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure.

A l’appui de ses prétentions, M. [L] soutient en substance que :

-M. [L] pouvait se prévaloir d’un mandat apparent de M. [N] [J].

Il s’apprécie au 30 août 2019, date de la signature du compromis.

-Des échanges entre notaires sont intervenus courant septembre, novembre 2019.

Le vendeur lui a transmis des photographies.

-Il ne pouvait soupçonner l’existence de l’indivision d’autant que M. [J] avait déclaré avoir la libre disposition de l’immeuble.

-Ce dernier ne pouvait ignorer l’ indivision en lien avec le pré-décès de son épouse.

-Le vendeur a signé un second compromis le 18 octobre 2019, a voulu l’évincer.

-La vente était parfaite. Le tribunal est allé au delà des exigences légales.

-Le compromis est explicite, précise l’ adresse, décrit la maison de 70 m2, un passage commun.

-Il est fondé à se prévaloir de la garantie d’éviction, sera déclaré propriétaire.

-Aucune confusion n’existait dans l’ esprit des signataires.

-Les délais et conditions de réalisation laissés en blanc ne sont pas une condition déterminante de la vente. Seul le nom du notaire en charge de l’acte authentique n’est pas mentionné.

-La date de transfert, la clause pénale, des conditions suspensives figuraient.

-Il sollicite des dommages et intérêts, a subi un préjudice de jouissance, une éviction.

-Il demande la somme de 15 000 euros qui correspond à la pénalité contractuellement prévue. -La demande reconventionnelle de dommages et intérêts est exclusivement ‘vengeresse’ et a été faite artificiellement pour les besoins de la cause.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 15 juin 2022 , les consorts [X]-[J] ont présenté les demandes suivantes :

-Confirmer le Jugement du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE du 7 septembre 2021 en ce qu’il a débouté Monsieur [A] [L] de l’intégralité de ses prétentions et l’a condamné à payer 2000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens ;

Y ajoutant,

-Condamner Monsieur [A] [L] à payer à chacun des défendeurs 5.000 Euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice causé.

-Condamner encore Monsieur [A] [L] à payer 4.000 Euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de leurs prétentions, les consorts [X]-[J] soutient en substance que :

-M. [L] prétend avoir signé un compromis de vente.

-L’ acte est lacunaire, n’est pas une promesse synallagmatique de vente au sens de l’article 1589 du code civil. Il manque de précision sur le bien vendu, sur l’identité des parties.

-Le notaire de M. [L] a été chargé de rédiger un projet de compromis, non de régulariser la vente par un acte notarié.

-L’ acte était un protocole d’accord.

-M. [J] étant resté sans nouvelles de M. [L], a signé un véritable compromis le 18 octobre 2019, compromis qui est signé des indivisaires.

-L’identité du prix exclut toute recherche d’ éviction.

-Le protocole ne prévoyait une clause pénale qu’en l’absence de régularisation après mise en demeure.

-L’action est fautive. Le préjudice soit indemnisé à hauteur de 5000 euros.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 23 mai 2023.

SUR CE

– sur l’existence d’une promesse de vente

M. [L] soutient que l’acte qu’il a signé est une promesse de vente et que la vente est parfaite.

L’article 1589 du code civil dispose que la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

L’article 1189 dispose que toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier.

Il est de droit constant que la vente pour être qualifiée de parfaite repose sur la rencontre d’une offre et d’une acceptation.

Une offre valable doit avoir été émise, être précise, renfermer les éléments essentiels du contrat projeté, être ferme, manifester la volonté d’être lié en cas d’acceptation.

A cette offre doit correspondre une acceptation portant sur les éléments essentiels du contrat projeté.

L’accord des parties doit être distingué des avants-contrats.

L’accord échangé à l’occasion d’un avant-contrat demeure insuffisant à la conclusion du contrat principal en ce qu’il ne comporte pas tous les éléments essentiels à la formation du contrat de vente.

Le tribunal a retenu que l’acte litigieux n’était qu’un avant-contrat.

M. [L] soutient qu’il s’agit d’une promesse synallagmatique de vente, qu’il était persuadé que M. [J] disposait d’un mandat apparent.

L’acte sous seing privé litigieux désigne le bien objet du compromis par un descriptif succinct et une adresse.

Il indique que la vente, ‘ si elle se réalise, aura lieu moyennant le prix principal de 150 000 euros ‘.

L’ acte litigieux comprend donc la chose et le prix, s’intitule ‘compromis de vente’.

En revanche, l’ essentiel de l’écrit est un document pré-imprimé qui comprend des paragraphes-type sans aucune relation avec les caractéristiques du bien, les parties signataires.

Des mentions à compléter sont restées vierges.

Ainsi, s’agissant de la clause intitulée ‘délai et conditions de réalisation ‘, l’acte indique que La vente devra être réalisée par la signature de l’acte authentique qui sera reçu par Me…., notaire à ….

Chacune des parties pourra demander la réalisation dès que les conditions suspensives seront accomplies et que les pièces et documents nécessaires à cette réalisation seront en la possession de Me…, notaire susnommé.

Contrairement à ce qui est conclu, l’acte ne détaille pas les conditions suspensives qui seraient prévues, y fait référence de manière abstraite.

Aucune indication n’est donnée quant au financement du prix de vente.

Si l’acte indique que le transfert de propriété aura lieu le jour de la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, les parties n’ont pas précisé l’identité du notaire chargé d’établir l’acte de vente.

Il est fait état dans l’acte de la nécessité de recueillir des pièces et documents.

Aucune date limite de réitération n’est fixée.

Le ‘vendeur’ n’a pas non plus renseigné des informations essentielles, et notamment l’origine de propriété , mention laissée en blanc .

L’acte prévoit un délai de rétractation de 10 jours dont il est précisé qu’il aura pour point de départ le lendemain du jour où sera faite à l’acquéreur la première présentation de lettre recommandée avec demande d’avis de réception lui notifiant le présent acte.

Il est constant que le vendeur n’a jamais notifié l’acte.

L’acquéreur a quant à lui informé son notaire qui s’est immédiatement mis en relation avec le notaire du vendeur pour recueillir les pièces nécessaires à l’établissement d’un ‘compromis de vente’.

Il ressort des éléments précités que l’acte type signé par M. [J] et M. [L], document stéréotypé ,dont l’auteur n’est pas indiqué, bien qu’il imite, évoque, s’apparente à un compromis de vente , ne peut être qualifié de promesse synallagmatique compte tenu de ses approximations, ses imprécisions, ses incohérences.

Il traduit, en revanche une intention d’acheter et une intention de vendre.

Le notaire de M. [L] l’a immédiatement compris ainsi et s’est rapproché du notaire du vendeur pour établir un compromis de vente en bonne et due forme à faire signer par l’indivision, ce dont son client a été averti.

Le jugement sera donc confirmé.

S’agissant de l’existence d’un mandat apparent de M. [J] , l’existence d’un tel mandat suppose que la croyance du tiers aux pouvoirs du prétendu mandataire soit légitime et que les circonstances l’autorisent à ne pas vérifier ces pouvoirs.

Il appartient donc à M. [L] d’établir qu’il a été induit en erreur quant aux pouvoirs du prétendu mandataire et qu’au regard des circonstances, aucune absence de vérification ne peut lui être reprochée.

Il est constant que son notaire l’a informé dès le 24 septembre 2019 (moins d’un mois après la signature de l’acte litigieux) que la succession de [I] [J] n’était pas finalisée, que cette

information n’a suscité aucune réaction de surprise de sa part.

Cela laisse penser qu’il avait été averti par M. [J] du caractère indivis du bien.

– sur la clause pénale

L’acte prévoit qu’au cas où l’une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure , ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme correspondant à 10 % du prix de vente ci après stipulé à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil.

Par courrier recommandé du 29 novembre 2019, M. [L] a mis en demeure M. [J] de réitérer la vente.

La réitération était exclue dès lors que l’acte signé le 30 août 2019 n’ avait pas la qualité d’une promesse de vente.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté M. [L] de sa demande de condamnation.

– sur la demande de dommages et intérêts formée par les consorts [X]-[J]

La procédure a été nourrie par le fait que M. [N] [J] a signé un acte le 30 août 2019 s’intitulant compromis de vente.

La procédure n’est donc pas fautive.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les intimés de leur demande de dommages et intérêts.

– sur les autres demandes

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ‘ La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).’

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d’appel seront fixés à la charge de M. [L] .

M. [L] a été induit en erreur par M. [J] qui a signé un ‘compromis’ alors même qu’il ne pouvait disposer seul du bien.

Il est équitable de laisser à la charge des parties les frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS :

statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort

-confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour

Y ajoutant :

-déboute les parties de leurs autres demandes

-condamne M. [A] [L] aux dépens d’appel

-laisse à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles exposés en appel

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,