délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 13

ARRET DU 09 JANVIER 2024

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/18250 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCZX4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Octobre 2020 – TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de bobigny – RG n° 19/01729

APPELANTS :

Monsieur [U] [J] [M]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Me Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 82

Madame [F] [L] épouse [M]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 82

INTIMES :

Monsieur [H] [X]

[Adresse 3]

[Localité 4] FRANCE

Représenté par Me Belkacem MARMI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 220

Madame [B] [I]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Barthélemy LACAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0435

S.C.P. [P] – [I] ‘ [C] ‘ [T] représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Barthélemy LACAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0435

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Marie-Françoise d’ARDAILHON MIRAMON, Présidente de chambre, et Mme Nicole COCHET, Magistrat honoraire juridictionnel, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Marie-Françoise d’ARDAILHON MIRAMON, Présidente de chambre

Mme Estelle MOREAU, Conseillère

Mme Nicole COCHET, Magistrat honoraire juridictionnel

Greffier, lors des débats : Mme Victoria RENARD

ARRET :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 09 janvier 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Marie-Françoise d’ARDAILHON MIRAMON, Présidente de chambre et par Florence GREGORI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

Par acte authentique du 14 juin 2017 reçu par Mme [B] [I], notaire à [Localité 5] (Seine-Saint-Denis), M. [U] [M] et Mme [F] [L] épouse [M] ont acquis auprès de M. [H] [X] au prix de 390 000 euros un pavillon situé [Adresse 2] à [Localité 5], comprenant au rez-de-chaussée : une entrée, un séjour double, un cuisine, un WC et une chambre et à l’étage : trois chambres et une salle de bain.

Le 4 octobre 2017, les acquéreurs ont appris par un agent de police du commissariat d'[Localité 5] que leur pavillon avait été surélevé courant 2015 par M. [X], précédent propriétaire, en infraction aux règles d’urbanisme.

Entendu par les services enquêteurs le 6 octobre 2017, M. [X] a reconnu avoir procédé à des travaux de réhaussement du pavillon sans autorisation d’urbanisme, celle-ci lui ayant été refusée par la commune d'[Localité 5] le 18 décembre 2015. Un procès-verbal d’infraction a été établi le 13 janvier 2016, à son encontre et par lettre du même jour, la commune d'[Localité 5] lui a fait savoir que les travaux réalisés en infraction aux règles d’urbanisme n’étaient pas régularisables en l’état au vu des règles de la zone UG du PLU. Convoqué en comparution sur reconnaissance préalable de sa culpabilité devant le tribunal correctionnel de Bobigny , M. [X] a fait l’objet d’un rappel à la loi et le dossier a été classé sans suite le 19 décembre 2017.

Par actes des 6 et 13 décembre 2018, les époux [M] ont fait assigner M. [X], Mme [I] et sa société civile professionnelle d’exercice -[I] [P] [C] [T]- devant le tribunal de grande instance de Bobigny, reprochant à M. [X] son silence sur la situation de l’immeuble et à Mme [I] la défaillance de son devoir de conseil et d’information, pour demander leur condamnation in solidum à réparer leur préjudice des chefs de la perte de valeur de l’immeuble, du coût des travaux de remise en état, et de la perte de jouissance et du préjudice moral subis.

Par jugement rendu le 5 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

– condamné M. [X] à payer aux époux [M] la somme de 40 000 euros en réduction du prix de vente,

– débouté les époux [M] de leurs demandes de dommages et intérêts,

– débouté les époux [M] et M. [X] de leur demande d’expertise judiciaire,

– débouté les époux [M] de leur demande de provision,

– débouté les parties du surplus de leurs demandes,

– condamné M. [X] à payer aux époux [M] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– rejeté les autres demandes de frais irrépétibles,

– condamné M. [X] aux dépens, à recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

– ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration du 15 décembre 2020, les époux [M] ont interjeté appel de cette décision.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique et déposées le 4 août 2021, M. [U] [J] [M] et Mme [F] [L] épouse [M] demandent à la cour de :

– dire et juger l’appel recevable et bien fondé,

– réformer le jugement en ce qu’il :

– a condamné M. [X] à leur payer la somme de 40 000 euros en réduction du prix de vente,

– les a déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts,

– les a déboutés ainsi que M. [X] de leurs demandes d’expertise judiciaire,

– les a déboutés de leur demande de provision,

– a débouté les parties du surplus de leurs demandes,

– a condamné M. [X] à leur payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– l’a condamné aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

– confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré responsable M. [X] en ce qu’il a

– retenu le fait ‘que M. [X] ait tenu, sur le fondement de l’article 1641 du code civil en raison de la garantie des vices cachés'(sic),

– déclaré responsable M. [X] sur le fondement 1645 du code civil,

statuant à nouveau,

– dire et juger que Mme [I] et la SCP [I] ont été défaillants dans leur obligation, de renseignement, de recherche, d’information et de conseil,

– dire et juger que Mme [I] et la SCP [I] auraient dû vérifier l’efficacité de l’acte et notamment alerter les parties sur l’existence d’une extension qui aurait dû respecter les règles d’urbanisme,

– dire et juger que le notaire est nécessairement sachant de par sa qualité de professionnel du droit,

– dire et juger que sa connaissance est pleinement établie à travers la comparaison entre l’acte notarié du 21 novembre 2013 établi par Mme [C] de la SCP [I] et l’acte notarié établi par Mme [I] et la SCP [I] en date du 14 juin 2017,

– engager la responsabilité de Mme [I] et de la SCP [I] sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil,

– condamner in solidum M. [X], Mme [I] et la SCP [I] à leur régler les sommes suivantes :

– 144 715,79 euros au titre de la réduction du prix et, à titre subsidiaire, 72 357 euros (144 715 euros / 2),

– 10 000 euros et, à tout le moins, 5 600 euros eu titre de leur préjudice de jouissance,

– 10 000 euros au titre de leur préjudice moral,

à titre subsidiaire,

– retenir la responsabilité de M. [X], de la SCP [I] et de Mme [I],

– ordonner par un arrêt avant dire droit la désignation d’un expert avec une mission habituelle en la matière tenant à la valorisation des travaux nécessaires à la remise en état par rapport aux règles d’urbanismes,

– rappeler cette affaire à telle audience qu’il plaira,

En tout état de cause,

– débouter purement et simplement M. [X] de son appel incident et de ses demandes reconventionnelles visant à obtenir l’infirmation des dispositions dont appel en ce qu’il a été condamné au titre de la garantie des vices cachés au paiement de la somme de 40 000 euros au titre de la réduction de prix,

– débouter également Mme [I] et la SCP [I] de l’ensemble de leurs demandes et moyens, y compris de leur demandes reconventionnelles (appel incident),

– condamner in solidum M. [X], Mme [I] et la SCP [I] à régler une provision à valoir sur le préjudice financier et matériel impliquant les travaux de déconstruction/ reconstruction et au moins égal à 50 000 euros,

– les condamner in solidum au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens de première instance,

– débouter purement et simplement les intimés de toutes demandes et moyens contraires, y compris au titre des demandes reconventionnelles.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique et déposées le 2 juin 2021, M. [H] [X] demande à la cour :

– d’infirmer les dispositions du jugement dont appel en ce qu’il :

– l’a condamné au titre de la garantie des vices cachés,

– l’a condamné au paiement de 40 000 euros au titre de la réduction du prix,

statuant à nouveau, de :

– constater que les époux [M] avaient connaissance de la construction litigieuse,

– constater qu’il n’est pas tenu à la garantie des vices cachés,

– débouter les époux [M] de leur demande de réduction de prix d’un montant de 40 000

euros.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées et déposées le 9 juin 2021, Mme [B] [I] et la SCP [I], [P] [C], [T] demandent à la cour, confirmant le jugement entrepris, de :

principalement,

– débouter les appelants de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre elles,

subsidiairement, en cas d’infirmation du jugement,

– réduire le préjudice des appelants à de plus justes proportions,

– condamner M. [X] à relever et les garantir de l’ensemble des condamnations qui viendraient à être prononcées contre eux au profit des époux [M] en principal, intérêts, dépens, article 700 du code de procédure civile et frais généralement quelconques,

dans tous les cas,

– condamner tous succombants à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner tous succombants aux entiers dépens, de première instance et d’appel, et dire que Me Barthélemy Lacan, avocat, pourra, en application de l’article 699 du code de procédure civile, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont il déclarera avoir fait l’avance sans avoir reçu provision.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 septembre 2023.

Sur l’action en garantie des vices cachés à l’encontre du vendeur

Se fondant sur les dispositions des articles 1641 et suivants du code civil, le tribunal, ayant relevé que l’acte de vente comportait une clause de non garantie des vices cachés, a néanmoins jugé M. [X] tenu de cette garantie dès lors qu’ayant réalisé des travaux de transformation du bien litigieux, et plus particulièrement de réhaussement, entre son acquisition du bien le 21 novembre 2013 et sa revente aux époux [M] le 14 juin 2017, il ne démontrait pas en avoir informé les acheteurs ni le notaire malgré leur ampleur, l’acte authentique de vente du 6 octobre 2017 n’en faisant pas mention alors même qu’il avait connaissance du caractère illégal de ces travaux avant la vente et qu’il a ainsi trompé les acquéreurs en leur cachant l’existence de la réalisation de travaux de moins de dix ans et le caractère illégal de la surélévation du pavillon vendu.

Jugeant que le vice caché affectant ainsi la construction en diminuait l’usage et remettait en cause sa consistance puisqu’une action en démolition de la construction illégale pouvait être engagée par la commune tant que la prescription décennale ne serait pas acquise, le tribunal a accueilli la demande en réduction du prix des acquéreurs et a condamné M. [X] à leur restituer de 40 000 euros sur le prix de vente, indemnisant ainsi la dépréciation foncière liée à l’illégalité des travaux de surélévation, au risque d’une action en démolition de la commune pendant les dix ans du délai de prescription et à la difficulté corrélative de pouvoir revendre leur bien pendant cette période, qu’il a dit correspondre à leur perte de chance d’avoir acquis un bien immobilier conforme aux règles d’urbanisme, excluant en revanche l’indemnisation des travaux de démolition/reconstruction demandée par les époux [M], au constat de l’inexistence d’un tel préjudice au jour de sa décision.

Les époux [M] adoptent le raisonnement du tribunal quant au principe de la garantie que leur doit M. [X] qu’ils considèrent comme un vendeur professionnel et qui connaissait le caractère vicié de la surélévation opérée par ses soins qu’il leur a sciemment dissimulé.

Ils soutiennent cependant que le montant de la réduction du prix au paiement de laquelle il doit être condamné à leur égard, s’il doit certes correspondre à la dépréciation foncière liée à l’illégalité des travaux et au risque de démolition, doit être valorisé davantage que ne l’a admis le tribunal et porté à la somme de 144 715,79 euros, soit le prix au m² des 59 m² de surélévation illégale, considérant que les 59 m² sont dépourvus de toute valeur ou à tout le moins à celle de 72 357 euros (144 715 /2), car la situation de l’immeuble n’étant pas régularisable en l’état, ils se trouvent contraints de conserver le bien au moins jusqu’à l’expiration de délai de la prescription, pour espérer ensuite une possibilité de régularisation qui devra être une démolition suivie de reconstruction si les travaux n’ont pas été accomplis dans les règles de l’art, ce sur quoi ils n’ont en l’état aucune certitude, ce qui justifie leur demande de provision à valoir sur le coût de ces travaux à venir.

M. [X] réplique que les époux [M] ne peuvent invoquer à son encontre un quelconque vice caché, dans la mesure où les travaux de surélévation ont été entrepris à leur demande, alors que souhaitant acheter ce pavillon, ils avaient besoin d’une extension de sa surface pour que M. [M] puisse obtenir l’agrément d’y exercer son activité d’assistant familial et qu’ils avaient donc connaissance de la construction illégale.

Il ajoute que les appelants évaluent la dépréciation foncière à la valeur des 59 m² illégaux mais en l’occurrence ils disposent de tout le pavillon, soit 159 m² valorisés à 500 000 euros sans justifier d’une quelconque obligation de déconstruction qui leur serait faite, en sorte qu’ils ne rapportent la preuve d’aucun préjudice certain justifiant la condamnation prononcée à son encontre.

Les époux [M] fondent leur demandes sur les dispositions de l’article 1641 du code civil, lequel dispose que ‘le vendeur est tenu à la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus’, l’article 1643 du même code permettant toutefois au vendeur de s’exonérer de cette garantie par une stipulation spéciale de l’acte de vente, pour autant qu’il n’ait pas eu connaissance du vice.

L’acte de vente du 14 juin 2017 comportait bien une telle clause, qu’au demeurant M.[X] n’invoque pas, contestant seulement le caractère caché du vice, mais en tout état de cause il ne pourrait s’en prévaloir dans la mesure où il ne peut prétendre avoir ignoré l’illiceité du rehaussement, sachant pertinemment qu’il avait effectué ou fait effectuer ces travaux malgré le refus de permis de construire qui lui a été opposé par le maire de la commune le 18 décembre 2015.

A supposer que les époux [M] aient sollicité l’agrandissement du pavillon, ce qui n’est aucunement établi, M. [X] ne rapporte pas la preuve qu’ils auraient eu connaissance du caractère illégal de la construction entreprise malgré un refus de permis de construire, M. et Mme [M] faisant, au contraire, valoir à juste titre que lors de sa déposition devant un officier de police judiciaire du 6 octobre 2017 il avait indiqué : ‘ je ne savais pas qu’il fallait que je prévienne’.

La construction sans permis du premier étage du pavillon non susceptible de régularisation en raison du refus du permis de construire sollicité à cette fin, ainsi qu’il résulte de la lettre de la mairie du 14 septembre 2018, et toujours susceptible de destruction à la demande de la commune, rend cette partie de l’immeuble constituée de trois chambres impropre à son usage professionnel d’accueil d’enfants placés par le service de l’aide sociale à l’enfance, M. [M] exerçant la profession d’assistant familial, et entraîne une diminution des caractéristiques de l’immeuble le rendant plus difficilement vendable.

Cette construction illégale et non susceptible de régularisation constitue un vice caché d’une gravité telle que M. et Mme [M] n’auraient pas acquis l’immeuble ou en auraient donné un prix moindre s’ils avaient connu le vice l’affectant.

En vertu de l’article 1644 du code civil, l’acheteur a le choix, soit de rendre la chose et de se faire restituer le prix, soit de la garder et de se faire rendre une partie du prix.

En l’occurrence, les époux [M] ayant sollicité la restitution d’une partie du prix d’acquisition de l’immeuble , il y a lieu d’en retenir le principe, son montant devant correspondre à la valeur des 59 m² illégalement construits, soit au regard du prix de l’acquisition de l’immeuble – 390 000 euros -, rapporté au m², la somme de 75 344 euros, que M.[X] doit être condamné à leur payer en infirmation de la décision dont appel.

Sur les demandes de dommages intérêts

Tout en retenant la faute de M. [X] pour avoir dissimulé l’illégalité des travaux, de nature à engager sa responsabilité contractuelle, le tribunal a débouté les époux [M] de leurs demandes de dommages intérêts, tant au titre du préjudice de jouissance allégué, faute de justification d’une quelconque obligation de démolition et de relogement puisque le vice n’affecte pas la jouissance de leur pavillon dans son entièreté, qu’au titre d’un préjudice moral qu’il a tenu pour non établi en ses principe et quantum.

Les époux [M] soutiennent que leur préjudice de jouissance est bien réel, puisqu’ils ne cessent d’avoir des difficultés au niveau du premier étage, ayant été contraints de réaliser des travaux pour pouvoir user normalement de la salle de bains, et qu’en outre ils entendent réaliser des travaux en déposant un permis de démolir puis de reconstruire, le coût des travaux s’élevant à un montant hors taxes de 119 988, 86 euros en valeur 2018 et une obligation de se reloger s’imposant pour au moins deux mois,

Il réclament à ce titre une somme de 10 000 euros et subsidiairement de 5 600 euros correspondant à deux mois de loyer de leur pavillon.

Ils évaluent à la somme de 10 000 euros le préjudice moral écarté à tort par le premier juge, constitué par une perte totale de confiance, par une prise de conscience d’avoir été pris pour des ignorants et par les tracas inhérents à toute procédure judiciaire.

M. [X] demande la confirmation du jugement en ce qu’il a rejeté ces demandes indemnitaires, au constat de ce que les époux [M] jouissent paisiblement de leur pavillon d’habitation, d’ailleurs loué à l’employeur de M.[M] dont ils perçoivent mensuellement un loyer de 2 500 euros et qu’ils n’établissent pas leur préjudice moral.

Demeurant dans l’immeuble, les époux [M], qui invoquent au titre du trouble de jouissance allégué, des dysfonctionnements dans la salle de bains à l’étage dont aucune relation causale avec l’irrégularité de la construction n’est établie, et l’obligation de quitter l’immeuble pour démolir la surélévation irrégulière, qui ne constitue en l’état qu’un risque hypothétique, ne peuvent se prévaloir en l’état d’aucun préjudice de jouissance actuel et certain justifiant une quelconque indemnisation à ce titre, que le jugement dont appel a donc justement rejetée.

En revanche, le fait de résider dans une construction dont le vendeur leur a caché l’irrégularité a développé chez M. et Mme [M] un sentiment d’avoir été ainsi dupés, lequel de même que les tracas liés à la procédure judiciaire et ceux générés par la crainte suscitée par le risque, toujours existant tant que la prescrpition n’est pas acquise, de devoir faire face à une demande de démolition de l’immeuble, sont constitutifs d’un préjudice moral que M.[X] doit être condamné à réparer en leur payant la somme de 10 000 euros qu’ils demandent de ce chef, en infirmation de la décision dont appel.

Sur la responsabilité du notaire et de la SCP notariale

Sur la faute :

Le tribunal a jugé que le notaire n’a manqué à ses obligations ni en tant que rédacteur de l’acte chargé d’assurer l’efficacité de l’acte ni au titre de son devoir de conseil sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil, car bien que Mme [I] ait manqué de vigilance en s’abstenant de comparer la désignation du bien figurant dans les actes de vente de 2013 et 2017, il n’est pas démontré – alors que le notaire s’étant assuré que le vendeur n’avait pas réalisé de travaux n’a pas à vérifier la conformité du bien aux règles d’urbanisme et qu’il n’est pas tenu de vérifier in situ que la réalité de la configuration du bien sur place corresponde à sa désignation dans l’acte – qu’elle avait connaissance de la réalisation de ces travaux ni aurait eu une raison de remettre en cause les déclarations de M. [X], qui l’a manifestement trompée en s’abstenant de lui indiquer qu’il avait réalisé des travaux de surévaluation sans autorisation, cette rétention d’information de sa part ne pouvant permettre de retenir la responsabilité du notaire.

Les époux [M] contestent cette décision dont ils soulignent la contradiction, le manque de vigilance relevé à l’encontre de Mme [I] engageant de facto sa responsabilité professionnelle ce qui d’ailleurs n’était pas contesté, ni ne l’est devant la cour ce qui vaut aveu de sa part, en sorte qu’en la dégageant de cette responsabilité le tribunal a statué ultra petita. Ils soutiennent que le notaire a l’obligation d’assurer une vérification concernant la situation des parties et leurs déclarations et engage sa responsabilité s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à le faire douter de leur véracité ou de leur exactitude et qu’il doit aviser les parties des risques encourus et rappellent que Mme [I] et la Scp, étant les notaires habituels de M. [X], s’étaient d’ores et déjà occupées de l’acquisition du bien en 2013 par M. [X], son état d’alors étant détaillé dans l’acte authentique de vente, mais que pour autant elles n’ont pas constaté l’évolution de cette désignation, manifestée par une modification du prix de vente, de la superficie et des diagnostics de consommation énergétique entre les deux actes authentiques et n’ont donc fait part d’aucune difficulté ni émis d’avertissement par rapport à cette situation.

Mme [I] et la Scp notariale demandent la confirmation du jugement en ce qu’il les a mis hors de cause et ne concluent pas sur la faute mais uniquement sur l’absence de préjudice.

Tenu d’assurer l’efficacité de l’acte qu’il instrumente et d’un devoir d’information et de conseil à l’égard de toutes parties à l’acte pour lequel il prête son concours, le notaire doit fournir les notamment aux acquéreurs informations utiles et efficaces pour lui permettre de faire, en connaissance de cause, les choix appropriés à l’objectif de l’opération à laquelle le professionnel prête son concours.

Il n’engage sa responsabilité, au regard des déclarations erronées du vendeur, que s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude.

En l’occurrence, l’immeuble litigieux avait été acquis par M. [X] le 21 novembre 2013 en un acte passé non par Mme [I], mais par un autre des associés de la SCP notariale, et donc conservé au rang des minutes de l’étude, cet acte décrivant le bien vendu comme une maison édifiée sur sous sol d’un rez de chaussée composé d’une entrée, cuisine, trois pièces salle d’eau et WC faisant état en outre ‘d’aménagements intérieurs n’ayant pas nécessité d’autorisation administrative’, constitués notamment par un aménagement du sous sol.

L’acte de vente de M. [X] aux époux [M], dressé le 14 juin 2017 par Mme [I], décrit le même bien comme ‘un pavillon d’habitation édifié sur un sous sol total comprenant au rez de chaussée une entrée, un séjour double, une cuisine, un WC et une chambre, et à l’étage, 3 chambres et une salle de bains’ et mentionne que le vendeur a déclaré n’avoir effectué aucune construction ou rénovation sur l’immeuble depuis son acquisition.

Il fait en outre état d’une superficie différente de l’immeuble – 159 m² pour 62 dans l’acte de 2013 – comme de la parcelle constituant son assiette, celle-ci se trouvant réduite puisque M. [X] avait procédé à la division de la parcelle acquise en 2013 avant de revendre les deux lots à des acquéreurs distincts. Enfin les diagnotics énergétiques annexés à l’un comme à l’autre des actes font état de performances radicalement modifiées entre 2013 et 2017.

Si M. [X] a fait à Mme [I] une déclaration mensongère sur l’absence de construction ou rénovation depuis son acquisition, celle-ci disposait d’éléments de nature à la faire douter de la véracité d’une telle déclaration puisque la désignation du bien telle que mentionnée dans l’acte qu’elle a rédigé comportait un étage supplémentaire en comparaison avec l’acte de vente établi quatre ans auparavant au profit du vendeur et que la superficie habitable avait considérablement augmenté.

Elle aurait donc dû effectuer des vérifications auprès des services de l’urbanisme sur les conditions de la réalisation des modifications du bien qui auraient fait apparaître le refus de permis de construire affectant la surélévation et lui aurait permis d’éclairer de manière complète les époux [M] sur le caractère illégal de cette construction et les risques de démolition encourrus ainsi qu’elle y était tenue.

Le manquement de Mme [I] à son obligation d’information et de conseil doit donc être retenu, en infirmation de la décision dont appel.

Sur le lien de causalité et le préjudice :

Le tribunal a retenu qu’en tout état de cause, l’action en diminution de prix n’ayant pas de caractère indemnitaire, le notaire ne pouvait être condamné à la restitution du prix de vente et des frais incombant au vendeur qui constituait la demande des époux [M] à son encontre.

Il a par conséquence constaté que le recours de Mme [I] et de la Scp notariale à l’encontre de M. [X] était sans objet.

Les époux [M] soutiennent que l’ignorance dans laquelle ils ont été tenus de la situation illégale de la surévaluation de l’immeuble et ses conséquences ont procédé d’une faute commune à M. [X] et au notaire, qui les a empéchés d’avoir connaissance avant l’achat de la véritable situation administrative et juridique de l’immeuble, en sorte que la condamnation in solidum entre eux qu’ils demandent à hauteur de la réduction de prix et des dommages et intérêts se trouve justifiée.

Mme [I] et la Scp notariale reprennent à leur compte la contestation du calcul proposé par les époux [M] pour évaluer la diminution du prix, qui sous-entend que les 59 m² litigieux seraient absents alors qu’ils existent, qu’ils en jouissent et qu’ils ont une valeur économique, n’étant en discussion que leur régularité juridique, laquelle n’entrera en ligne de compte qu’au moment où ils voudront revendre l’immeuble, soulignant que l’estimation de la réduction du prix doit nécessairement faire l’objet d’une expertise qu’en l’occurence les époux [M] nont même pas demandée, en sorte que la charge de la preuve qui leur incombe fait défaut.

Ils soulignent qu’en tout état de cause , tiers à la vente, ils ne peuvent être condamnés à en restituer une partie du prix, cette condamnation qui tend à rééquilibrer le contrat ne pouvant incomber qu’au vendeur, et précisent enfin que si par impossible leur condamnation in solidum avec le vendeur- auquel est reproché un dol – devait intervenir, M.[X] devrait in fine les relever indemnes de toutes condamnations.

Ils dénient également tout préjudice de jouissance et tout préjudice moral.

La diminution de prix fondée sur la garantie des vices cachés ne peut être réclamée qu’au vendeur et n’a pas de caractère indemnitaire, de sorte que le notaire, tiers au contrat ne peut être condamné in solidum avec le vendeur au paiement d’une somme à ce titre, en confirmation du jugement.

M. et Mme [M] ne justifient pas d’un préjudice de jouissance ainsi qu’il a été jugé supra et sont déboutés de leur demande de condamnation à ce titre, en confirmation du jugement.

En revanche, le manquement du notaire à son devoir d’information et de conseil est en lien de causalité avec le préjudice moral subi par les époux [M] tel que retenu supra et Mme [I] et de la SCP notariale sont condamnées in solidum avec M. [X] au paiement d’une somme de 5 000 euros à ce titre.

Sur la garantie du notaire et de la Scp notariale par M. [X]

Compte tenu du caractère mensonger de la déclaration de M.[X] au notaire sur l’absence de modifications apportées à l’immeuble, à l’origine du manquement relevé à l’encontre de la Scp notariale et de Mme [I], leur demande de se voir relever et garantir cet de cette condamnation par M.[X] doit être accueillie.

.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions relatives aux dépens et aux frais de procédure de première instance sont confirmées.

Mme [I] et de la Scp notariale et M. [X], partie perdante, sont condamnés in solidum aux dépens d’appel et à payer à M. et Mme [M] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la demande de garantie formée à son encontre par Mme [I] et de la Scp notariale à ce titre ,justifiée, étant également accueillie.

La cour,

Infirme le jugement sauf en ce qu’il a :

– condamné M. [H] [X] à payer à M. [U] [M] et Mme [F] [L] épouse [M] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– rejeté les autres demandes de frais irrépétibles,

– condamné M. [H] [X] aux dépens,

Statuant à nouveau,

Condamne M. [H] [X] à payer à M. [U] [M] et Mme [F] [L] épouse [M] la somme de 75 344 euros en diminution du prix de vente,

Déboute M. [H] [X] de sa demande de condamnation in solidum de Mme [B] [I] et de la Scp SCP [I], [P], [C], [T] à ce titre,

Déboute M. [U] [M] et Mme [F] [L] épouse [M] de leur demande de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,

Condamne in solidum M. [H] [X] et Mme [B] [I] et de la Scp [I], [P], [C], [T] à payer à M. [U] [M] et Mme [F] [L] épouse [M] la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

Condamne in solidum M. [H] [X] et Mme [B] [I] et de la Scp SCP [I], [P], [C], [T] aux dépens d’appel et à payer à M. [U] [M] et Mme [F] [L] épouse [M] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [H] [X] à relever et garantir Mme [B] [I] et de la Scp SCP [I], [P], [C], [T] de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre, y compris celles au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE