État des lieux contradictoire

Dans le cadre de la location d’un panneau publicitaire, il est impératif d’encadrer la procédure de démontage des supports et de prévoir un état de lieux contradictoire. En cas de litige, il convient d’agir rapidement. Dans cette affaire, un syndicat des copropriétaires qui avait consenti une location d’un emplacement sur la toiture terrasse de l’immeuble afin d’y apposer un panneau publicitaire, a été débouté de ses demandes d’indemnisation.

Préjudice lié à la présence d’une structure métallique

Le syndicat des copropriétaires a demandé en vain à être indemnisé de son préjudice causé par la présence, sur le toit de l’immeuble, de la structure métallique supportant le panneau publicitaire (une enseigne lumineuse de 20 m de long par 3 m de hauteur).

Le contrat stipulait que, en fin de bail, le preneur s’obligeait à démonter, dans un délai de deux mois après la fin de la location, toutes les installations lui appartenant, dont la colonne montante et le bâti métallique, sauf autorisation écrite du bailleur qui demanderait à garder lesdites installations. La société a donné congé ce qu’avait accusé l’ancien syndic. Toutefois, le bâti métallique qui supportait les panneaux était resté en place et ses points d’ancrage ont détérioré le complexe d’étanchéité de l’immeuble.

Action en référé infructueuse

Selon l’article 809, alinéa 2, du code de procédure civile, la juridiction des référés n’a le pouvoir d’accorder une provision au créancier que si l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Sur la demande au titre des frais de dépose de la structure métallique, le syndicat des copropriétaires avait introduit sa demande plus de 7 ans après la résiliation du bail de location de panneau publicitaire. Or, il ressort cependant de l’article 2224 du code civil que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Le syndicat des copropriétaires n’avait pas fait visiter le toit suite à la résiliation, son inaction a donc été sanctionnée.

Action judiciaire abusive

Plus encore, le syndicat des copropriétaires a été sanctionné pour procédure abusive.  Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui lui seraient réclamés. De même, en vertu de l’article 559 du même code, en cas d’appel principal dilatoire ou abusif, l’appelant peut-être condamné à une amende civile sans préjudice de dommages-intérêts. Le juge des référés a le pouvoir d’accorder une indemnité provisionnelle sur le fondement de ce texte en application de l’article 809, alinéa 2, du même code.

Dans l’affaire examinée, plus de sept ans après la résiliation du contrat, le syndicat des copropriétaires a réclamé en référé, comme non sérieusement contestables, d’une part, des indemnités fondées sur l’inexécution de ce contrat alors que, au regard des éléments du dossier, une telle demande était susceptible de se heurter à la prescription et, d’autre part, une indemnité très conséquente au titre d’une occupation sans droit ni titre sans aucune démonstration de la réalité de son préjudice causé par cette occupation qu’il affirme avoir ignorée pendant sept ans. L’action engagée par le syndicat des copropriétaires n’a été précédée d’aucune démarche amiable, malgré le temps écoulé, mais d’une mise en demeure de son conseil. L’action engagée par le syndicat des copropriétaires dans ce contexte revêtait un caractère manifestement abusif (5 000 euros de dommages-intérêts).

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