6 février 2018
Cour d’appel de Lyon
RG n°
16/04302

R.G : 16/04302

Décision du

Tribunal de Grande Instance de SAINT ETIENNE

Au fond

du 12 avril 2016

RG : 13/03749

1ère chambre civile

SARL CDC GROUP

C/

VILLE DE SAINT ETIENNE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 06 Février 2018

APPELANTE :

La société CDC GROUP, SARL, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par la SELARL SIMON L.V., avocats au barreau de LYON

INTIMÉE :

La VILLE DE SAINT ETIENNE prise en la personne de son Maire en exercice,

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocats au barreau de LYON

Assistée de le SELARL LEX LUX , avocats au barreau de Saint Etienne

******

Date de clôture de l’instruction : 06 Juillet 2017

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 Décembre 2017

Date de mise à disposition : 06 Février 2018

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

– Françoise CARRIER, président

– Marie-Pierre GUIGUE, conseiller

– Michel FICAGNA, conseiller

assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier

A l’audience, Françoise CARRIER a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Françoise CARRIER, président, et par Audrey PERGER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

****

EXPOSÉ DE L’AFFAIRE

Par acte du 1er novembre 2004, la Ville de [Localité 1] a donné à bail commercial à la société HELIXAIR, spécialisée dans l’achat, la vente et la location de matériel aérien, un ensemble immobilier comprenant un bâtiment à usage d’héliport avec garage, atelier, bureaux, locaux de stockage, locaux sociaux, accueil et sanitaires ainsi qu’une plate-forme constituant une hélistation de transport public situés à MALACUSSY. Le bail précisait que les locaux étaient à usage de ‘travail aérien’.

Ce contrat fixait le montant du loyer annuel à la somme de 27 355,72 € HT avec une révision triennale en fonction de la variation de l’indice INSEE du coût de la construction et comportait une servitude d’accès à l’héliport et d’utilisation de la plate-forme au bénéfice de toute société titulaire d’un contrat avec le SAMU 42 contre le versement de loyers par le bénéficiaire de la servitude.

En 2008, la commune de [Localité 1] a commandé un audit sur la conformité de l’hélistation à la société PELAGOS. Celle-ci a déposé le 17 décembre 2008 un rapport concluant que le site exploité n’était plus conforme aux prescriptions de la direction générale de l’aviation civile pour l’activité de transport public et évaluant les travaux nécessaires à la somme de 267 000 €.

Par acte du 19 décembre 2008, la société HELIXAIR a cédé son fonds de commerce comprenant le droit au bail commercial à la société CDC GROUP.

Par courriers des 9 et 14 janvier 2009, la société HELICAP, gérant l’activité de transport par hélicoptère du SAMU, a résilié les conventions d’accès aux installations de l’héliport de MALACUSSY.

Des négociations pour la conclusion d’un bail emphytéotique et la prise en charge des travaux de mise en conformité par la société CDC GROUP n’ont pas abouti.

Par acte du 8 novembre 2013, la société CDC GROUP a donc fait assigner la commune de [Localité 1] aux fins de la voir condamner à mettre les lieux en conformité pour permettre l’exercice d’une activité de transport public, à lui payer des dommages et intérêts et à lui rembourser les sommes indûment perçues au titre des loyers.

Par jugement du 12 avril 2016, le tribunal de grande instance de SAINT-ETIENNE a :

– débouté la société CDC GROUP de sa demande de mise en conformité des lieux par la commune de [Localité 1],

– débouté la société CDC GROUP de ses demandes relatives au loyer et aux dommages et intérêts,

– débouté la commune de [Localité 1] de sa demande reconventionnelle,

– condamné la société CDC GROUP à payer à la commune de [Localité 1] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec faculté de distraction au profit de Me MANN.

Par acte du 2 juin 2016, la société CDC GROUP a interjeté appel.

Au terme de conclusions notifiées le 5 avril 2017, elle demande à la cour de réformer le jugement en toutes ses dispositions et de :

– déclarer la commune de [Localité 1] responsable pour manquement à son obligation de délivrance du départ de la société HELICAP en charge de la gestion de l’activité du SAMU,

– en conséquence, condamner la commune de [Localité 1] à lui payer la somme de 64 800 € en réparation de son préjudice, constitué de la perte des loyers versés par la société HELICAP,

– fixer le loyer à la somme mensuelle de 1 600 € HT rétroactivement au 1er novembre 2013,

– condamner en tant que de besoin la commune de [Localité 1] à lui rembourser le trop perçu depuis le 1er novembre 2013,

– enjoindre à la commune de [Localité 1] d’établir un avenant au bail souscrit le 2 novembre 2004, sous astreinte, modifiant la clause relative à la désignation des lieux loués et supprimant la clause relative à la servitude imposée par la commune de [Localité 1],

– en tout état de cause, débouter la commune de [Localité 1] de l’intégralité de ses demandes,

– condamner la commune de [Localité 1] à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec faculté de distraction au profit de la SELARL DAVID LAURAND & ASSOCIÉS.

Elle fait valoir :

– qu’elle abandonne sa demande de mise en conformité des locaux en hélistation destinée au transport public en raison de l’impossibilité de sous-location et de l’absence d’exercice de l’activité de transport public,

– qu’il appartient au bailleur de prendre en charge les travaux prescrits par l’administration, sauf stipulation expresse contraire, afin que le bien délivré au preneur soit conforme à sa destination contractuelle,

– que le fait que le preneur déclare faire son affaire personnelle des autorisations nécessaires à l’exercice de son activité ne constitue pas une dérogation expresse à l’obligation du bailleur de prendre en charge les travaux prescrits par l’administration,

– que la commune de [Localité 1] a commis une faute en manquant à son obligation de délivrance conforme des lieux loués puisqu’elle n’a pas réalisé les travaux de mise aux normes et que ces travaux n’étaient pas à la charge du preneur, tant au regard du contrat que des prescriptions administratives,

– que le bail commercial du 1er novembre 2004 a pour objet une plate-forme constituant une hélistation de transport public, si bien qu’il appartient à la commune de [Localité 1] au regard de son obligation de délivrance conforme de prendre en charge les travaux de mise en conformité pour permettre l’exercice de l’activité de transport public,

– qu’elle n’a jamais exercé l’activité de transport public, comme le démontre l’absence d’inscription sur la liste des transporteurs aériens recensés et l’absence de certificat de transporteur aérien, et n’a donc pas besoin que l’hélistation soit classée à usage de transport public pour son activité de travail aérien,

– que le contrat de bail ne fait que l’engager à permettre l’accès à l’héliport par toute société titulaire d’un contrat avec le SAMU 42,

– que le bail ne comporte aucune obligation expresse à sa charge dès lors qu’elle n’a déclaré faire son affaire personnelle que des autorisations nécessaires et des problèmes concernant son activité dans les locaux loués, c’est-à-dire celle de travail aérien,

– que les dispositions administratives ne lui imposent pas de procéder aux travaux litigieux puisque l’audit réalisé par la direction générale de l’aviation civile a relevé l’absence d’exercice d’une activité de transport public en 2010 et ne lui a pas imposé de procéder aux travaux de mise en conformité pour l’activité de transport public,

– qu’elle n’a pas reconnu avoir la charge de ses travaux,

– que le manquement de la commune de [Localité 1] est la cause du départ de la société HELICAP ; que la mise en service de l’hélistation de l’hôpital [Établissement 1] n’empêchait pas l’utilisation de l’hélistation de MALACUSSY mais que celle-ci a été rendue impossible par le défaut de conformité des lieux pour le transport public et le non respect de son obligation de délivrance conforme par la commune de [Localité 1],

– que la commune de [Localité 1] a incité la société HELICAP à transférer l’activité de transport public pour éviter d’avoir à prendre en charge le montant des travaux de mise en conformité,

– que le départ de la société HELICAP lui a causé une préjudice résultant de la perte des loyers pour un montant de 64 800 € HT pour la durée du bail commercial restante,

– qu’elle n’a pu trouver un autre moyen de réduire la charge du loyer annuel dû à la commune, cette dernière ayant refusé de supprimer la servitude imposée et de permettre la sous-location,

– que le montant du loyer annuel est manifestement disproportionné et doit être révisé puisqu’il n’a été accepté qu’en raison de la contrepartie financière à l’existence de la servitude, laquelle a disparu,

– que l’avis sollicité auprès de FRANCE DOMAINE ne justifie pas le montant du loyer actuel dès lors qu’il s’agit d’un avis officieux et qu’il est rendu en l’absence d’éléments de comparaison.

Au terme de conclusions notifiées le 15 juin 2017, la VILLE DE SAINT-ETIENNE demande à la cour de :

– confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation formulée par la société CDC GROUP au titre d’un préjudice non constitué, subsidiairementaire, limiter le quantum des dommages et intérêts sollicités dans la mesure où celui-ci est excessif,

– confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de baisse de loyer formulée par la société CDC GROUP, subsidiairement dire que le loyer mensuel dû par la société CDC GROUP ne saurait être inférieur à la somme de 2 500 €,

– rejeter la demande formulée par la société CDC GROUP visant à obtenir une modification des termes du contrat de bail sous astreinte, subsidiairement lui accorder un délai de six mois pour modifier le bail et dire que l’astreinte ne saurait commencer à courir avant un délai de 6 mois, – réformer le jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de condamnation de la société CDC GROUP à réaliser les travaux de mise en conformité des lieux sous astreinte,

– condamner le société CDC GROUP à obtempérer aux demandes de la DGAC et à lui communiquer le plan d’actions correctives, ce sous astreinte et lui enjoindre de réaliser les travaux permettant de procéder à la mise en conformité des lieux, notamment suivant les prescriptions émises dans le rapport émis par la DGAC, ce sous astreinte également,

– débouter la société CDC GROUP de toutes ses demandes,

– condamner la société CDC GROUP à lui verser la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, la somme supplémentaire de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec faculté de distraction au profit de la SCP BAUFUME SOURBÉ.

Elle fait valoir :

– que le contrat de bail met à la disposition de la société CDC GROUP une plate-forme constituant une hélistation de transport public lui permettant d’exercer les activités de travail aérien et de transport public, toutes deux exercées par la société CDC GROUP, comme le démontre sa demande de mise en conformité du site à son encontre,

– que ce contrat met à la charge du preneur sa mise en conformité au regard des prescriptions de l’administration, sans exercer de recours à son encontre, ce qu’elle n’a pas respecté puisqu’aucun des travaux préconisés n’a été réalisé,

– qu’il importe peu que la société CDC GROUP exerce les deux activités de transport public et de travail aérien et qu’elle sous-loue le bien à une société exerçant l’activité de transport public dès lors qu’elle s’est contractuellement engagée à mettre les lieux en conformité pour l’exercice de ces deux activités,

– que différentes dispositions législatives et réglementaires, dont l’arrêté du 29 septembre 2009 relatif aux caractéristiques techniques de sécurité applicables à la conception, à l’aménagement, à l’exploitation et à l’entretien des infrastructures aéronautiques terrestres est venu modifier les normes applicables à cette activité, nécessitant des mises en conformité du site avec la nouvelle législation,

– que la société CDC GROUP avoue judiciairement dans ses écritures avoir l’obligation de se conformer aux prescriptions émises par le rapport établi par la DAGC le 12 août 2010 et que celles-ci ne distinguent pas les travaux nécessaires à une prétendue mise aux normes dans le cadre de l’activité spécifique de transport public,

– que la résiliation par la société HELICAP de son contrat avec la société CDC GROUP est sans lien avec la non conformité de l’hélistation ; que, suite au déplacement de site de l’Hôpital [Établissement 2] à l’Hôpital [Établissement 1], la société HELICAP n’avait plus intérêt à poursuivre l’avitaillement de ses hélicoptères sur le site de MALACUSSY pour des raisons d’éloignement géographique et donc de coût lié à la distance à parcourir pour assurer celui-ci,

– que la société CDC GROUP ne démontre pas que le départ de la société HELICAP est lié à l’absence de mise en conformité du site avec les prescriptions administratives concernant l’activité de transports publics, cette décision étant antérieure à l’audit relevant les défauts de conformité,

– que ce départ ne peut donc lui être reproché puisqu’elle n’a eu aucune influence sur la décision de la société HELICAP et qu’il ne lui appartenait pas de réaliser les travaux de mise en conformité,

– que la révision du montant du loyer et des clauses du bail n’est pas justifiée puisque ce montant a été fixé par le contrat de bail indépendamment de la sous-location par la société CDC GROUP et qu’il n’est pas démontré qu’aucun autre contrat de sous-location ne puisse être conclu,

– que le non-respect de ses obligations par la société CDC GROUP justifie son immixtion dans ses affaires et sa condamnation à mettre en conformité le site dès lors qu’elle pourrait être inquiétée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

Selon l’article 1134 (devenu 1103) du code civil, le contrat fait la loi des parties.

Selon l’article 1147 (devenu 1217 et 1231-1 du code civil), la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, peut demander la réparation des conséquences de l’inexécution sauf à prouver que l’exécution a été empêchée par la force majeure, c’est à dire un événement imprévisible et irrésistible.

Selon les articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée en état de servir à l’usage auquel elle est destinée et en bon état de réparations de toute espèce.

Le bailleur peut s’affranchir de son obligation de délivrance par une clause expresse du bail.

En l’espèce, le bail précise que les locaux sont loués pour l’exercice des activités entrant dans l’objet social du preneur ‘ainsi résumé : toutes opérations industrielles et commerciales se rapportant au travail aérien, achat, vente, entretien (à titre accessoire) de matériel aérien. Location coque nue’ ; que cette destination ne devra être l’objet d’aucun changement sans l’accord préalable, exprès et écrit du bailleur ; que le preneur déclare ‘faire son affaire personnelle, d’une part des autorisation qui seraient, le cas échéant, nécessaires à l’exercice de son activité, et d’autre part, de tout problème lié à l’exercice de ces dernières’ et qu’il se ‘conformera à toutes les prescriptions de l’administration, notamment pour cause d’hygiène et de salubrité, et exécutera à ses frais, en sans aucun recours contre le bailleur, tous travaux qui pourraient être exigés à cet égard’.

C’est par une exacte analyse du préambule et des clauses du bail que le premier juge a retenu que la commune intention des parties avait été de permettre l’utilisation des lieux par le service de transport aérien du SAMU sans imposer à aucune des parties la charge de maintenir pendant toute la durée du bail la faculté d’accueillir des activités de transport aérien.

Il en résulte que l’obligation de délivrance, qui ne s’attache qu’à l’activité autorisée dans lieux, ne concernait que le travail aérien et que la bailleresse n’était tenue d’aucune obligation de délivrance en cours de bail s’agissant de l’activité de transport aérien, activité étrangère à la destination des lieux telle que contractuellement définie.

Les allégations de la VILLE DE SAINT-ETIENNE selon lesquelles la société CDC GROUP aurait reconnu son obligation de prendre en charge la mise en conformité sont démenties par les échanges de courriers intervenus avec la société HELIXAIR dans le courant de l’année 2009 qui font apparaître que cette prise en charge aurait été acceptée dans le cadre de la mise en place d’un bail emphytéotique assorti d’une réduction du loyer et que la mise en conformité n’a été proposée que dans un cadre transactionnel et ne peut valoir reconnaissance d’une obligation née du bail.

Ainsi, même à supposer que la résiliation du contrat HELICAP soit en lien de causalité avec la non conformité des installations à l’activité de transport héliporté, elle ne saurait être imputée à faute à la VILLE DE SAINT-ETIENNE. En tout état de cause, en l’absence d’obligation de maintien des lieux en conformité avec les obligations réglementaires en matière de transport public, la société CDC GROUP ne peut prétendre à des dommages et intérêts ou à réduction du loyer tenant au fait que l’héliport ne permet plus l’activité de transport, de sorte que c’est à bon droit que le premier juge l’a déboutée de ses demandes de ce chef et que le jugement doit être confirmé sur ce point.

Sur la demande reconventionnelle de la VILLE DE SAINT-ETIENNE

Il est acquis que pour les motifs développés précédemment, il ne saurait être imposé à la société CDC GROUP de réaliser des travaux de mise en conformité des lieux avec une activité de transport public héliporté.

Si le rapport établi par la DAGC le 26 août 2010 suite à un contrôle diagnostique du 5 juillet précédent fait état de 4 ‘écarts’ et 17 ‘observations’ appelant une action corrective des installations de l’hélistation et si la société CDC GROUP reconnaît exercer une activité coque nue qui implique le décollage et l’atterrissage d’hélicoptères, il résulte de l’arrêté préfectoral du 28 avril 2011, pris après observations de la DACG et en considération du fait que le gérant de la société CDC GROUP avait attesté ne plus faire usage de l’hélistation de nuit et n’avoir pris aucun engagement écrit de remise en état des aides visuelles, que le préfet de la [Localité 2] a maintenu l’autorisation d’exploiter l’hélistation accordée par l’arrêté du 5 juillet 2005 et n’en a modifié les termes qu’en ce sens que cette exploitation était limitée à une utilisation de jour et que l’entretien du balisage était limité au seul balisage diurne.

Il en résulte que la VILLE DE SAINT-ETIENNE est sans titre à exiger de la part de son locataire des travaux que l’administration ne lui a pas fait injonction de mettre en oeuvre de sorte que le jugement doit également être confirmé sur ce point.

L’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol.

En l’espèce, aucune faute constitutive de malice ou de mauvaise foi ni erreur grossière ne sont caractérisées de la part de la société CDC GROUP de sorte que la VILLE DE SAINT-ETIENNE doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel;

Condamne la société CDC GROUP aux dépens ;

Autorise la SCP BAUFUME SOURBE, avocat, à recouvrer directement à son encontre les dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE