29 juin 2022
Cour d’appel d’Aix-en-Provence
RG n°
19/10754

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 29 JUIN 2022

N° 2022/ 311

N° RG 19/10754

N° Portalis DBVB-V-B7D-BERGT

[P] [X]

C/

[O] [C]

[D] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Charles TOLLINCHI

[L] [E]

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de FREJUS en date du 29 Janvier 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-17-0979.

APPELANT

Monsieur [P] [X]

né le 07 septembre 1949 à HYERES, demeurant chez François CARRASSAN 39 avenue des Iles d’Or 83400 HYERES

représenté par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par Me ROCA, membre de la SELARL CABINET BONNEMAIN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,

INTIMES

Monsieur [O] [C]

demeurant 680 route du Jas neuf Domaine de la Vernède 83480 PUGET SUR ARGENS

Madame [D] [C]

demeurant 680 Route du Jas neuf Domaine de la Vernède 83480 PUGET SUR ARGENS

représentés par Me Jean-françois JOURDAN de la SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me DUBOURD Christophe, avocat au barreau de NIMES

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Juin 2022.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Juin 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte sous seing privé en date du ler novembre 1998, M.[X] a consenti à M.et Mme [C] un bail d’habitation non meublé portant sur un appartement de 6 pièces, un garage et une chaufferie moyennant paiement d’un loyer de 2000 francs soit 304.90€.

Considérant que l’occupation de zones non comprises dans le bail par les locataires sans son autorisation constituerait une violation de son droit de propriété et un manquement grave à leurs obligations locatives, par exploit d’huissier signifié le 19 octobre 2017 en l’étude, M.[X] a assigné ses locataires à comparaître devant le tribunal d’instance de FREJUS en résiliation judiciaire du contrat de bail.

Par jugement rendu le 29 janvier 2019 le Tribunal d’instance a :

REJETE la fin de non recevoir tirée de l’acquisition de la prescription triennale de l’article 7.1 de la loi du 6juillet 1989 crée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 ;

DEBOUTE M.[X] de l’intégralité de ses demandes ;

DEBOUTE les défendeurs de l’intégralité de leurs prétentions ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire de la présente décision ;

DIT que chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens.

Par déclaration au greffe en date du 3 juillet 2019, M.[X] a interjeté appel de cette décision.

Il sollicite:

-la recevabilité et le bien fondé de son appel

-la réformation du jugement rendu par le Tribunal d’Instance de FREJUS le 29 janvier 2019 en toutes ses dispositions

Statuant à nouveau,

-le constat que les requis occupent sans droit ni titre des zones du domaine non-comprises dans le bail qui leur a été consenti ;

-qu’il soit dit et jugé qu’ils ont, ce faisant, commis une faute grave justifiant la résiliation du bail ;

-la résiliation judiciaire du bail des époux [C] ;

– l`expulsion des requis ainsi que de tous occupants de son chef sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir :

-la condamnation des époux [C] au paiement de la somme de 30.000 € au titre de l’occupation des zone non-comprises dans le bail depuis plusieurs années, outre intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2017 conformément à l’article 1153 du Code civil (ancienne numérotation) ;

-la capitalisation des intérêts par application de l’article 1154 du Code civil (ancienne numérotation);

-la fixation à 2000 € par mois le montant de l’indemnité d’occupation due par les requis, à compter de la décision à intervenir et jusqu’à complète libération des lieux ;

-le débouté des époux [C] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

-leur condamnation au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens distraits pour ceux d’appel au profit de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON BARADAT, en application de l’article 699 du même code.

A l’appui de son recours, il fait valoir :

-que l’occupation illicite a débuté en 2016 par la cave du domaine des VERNEDE puis un studio attenant à l’appartement loué avant de s’étendre sur l’ensemble du terrain devant l’appartement,

-que seule la cave a été libérée,

-que les preneurs ne rapportent ni la preuve de l’autorisation qui leur aurait été donnée pour cette occupation de lieux hors bail ni de l’ancienneté de cette occupation et donc du caractère prescrit de la demande,

-qu’ils n’établissent pas davantage que la clôture et la piscine existeraient depuis leur installation.

Les époux [C] concluent:

-au rejet comme injuste et mal fondé de l’appel de M.[X]

-à la confirmation en toutes ses dispositions le jugement attaqué

A TITRE SUBSIDIAIRE

Vu les pièces versées aux débats et notamment les attestations d’amis de M et Mme [C]

-que l’action soit dite et jugée prescrite

-au rejet dès lors comme injuste et mal fondé l’ensemble des demandes, fins et conclusions de M.[X]

A TITRE SOUS SUBSIDIAIRE

Vu les pièces versées aux débats

-que soient dites et jugées totalement infondées les demandes, fins et conclusions de M.[X]

-la condamnation de M.[X] en tout état de cause à leur porter et payer la somme de 5000 € par application des dispositions de l’article 700 du CPC

Ils soutiennent:

-qu’ils sont locataires depuis près de 20 ans,

-que leurs relations avec le bailleur ont toujours été amicales, le procès étant dirigé non par le bailleur mais par son frère dans le but d’obtenir leur départ,

-que comme l’a retenu le premier juge sur le bail ne figure pas l’adresse des locaux loués alors que le domaine de la VERNEDE dispose de nombreux immeubles à usage d’habitation, ni leur description,

-quant à l’occupation illicite de la partie du terrain devant l’appartement loué, clôturée, ils versent des attestations datées et circonstanciées de leurs amis permettant d’établir que l’action est prescrite, qu’en tout état de cause lorsqu’ils ses sont installés la clôture existait déjà, ainsi que la piscine, et qu’ils y ont été autorisés du moins tacitement par le bailleur qui partageait leurs repas notamment en terrasse,

-que le tracteur dont on leur reproche l’entreposage dans un hangar n’est pas le leur mais appartient au bailleur,

-que l’huissier n’a pas constaté l’occupation du studio qui a été libéré en 2015 suite à la sollicitation du bailleur, qui avait donné son accord pour cette occupation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er mars 2022.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la prescription de l’action du demandeur relative à l’usage illicite de la terrasse et du terrain clôturé devant

Le bail, objet du litige, conclu le 1er novembre 1998 était en cours lors de l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014.

Il résulte de l’article 14 de cette loi que les contrats de location en cours à la date de son entrée en vigueur demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables, sauf application immédiate d’articles qu’elle vise.

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi du 24 mars 2014 qui prévoit que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit n’est pas visé par l’article 14 comme étant une disposition immédiatement applicable aux baux en cours.

Pour autant l’article 82 de la loi du 6 août 2015 prévoit que l’article 7-1 est applicable aux contrats de location en cours à la date de la publication de la loi dans les conditions fixées à l’article 2222 du code civil.

Or cet article dispose qu’en cas de réduction de la durée du délai de prescription, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

En l’espèce, il résulte d’attestations d’amis des preneurs, M. [Y], Mme [V], son épouse et M.[M], valablement datées en cause d’appel, que depuis 2004 ils ont partagé régulièrement des repas sur la terrasse située devant l’entrée de la maison et ce en compagnie du bailleur, quand ce dernier résidait dans sa propriété, qui se situe à proximité.

Ces attestations sont suffisamment circonstanciées, d’autant qu’il n’est argué d’aucune plainte déposées à leur encontre, pour qu’il soit retenu que le bailleur avait connaissance depuis 2004 de l’occupation par les preneurs de la terrasse et du terrain clos devant, de sorte que sa demande au titre de leur occupation illicite est prescrite.

Sur l’occupation illicite du studio

Il appartient au bailleur d’établir l’occupation illicite qu’il invoque.

Il est indéniable que le bail, objet des présentes, porte sur un bien immobilier ‘appartement de 6 pièces cuisine 2 douches 1 garage 1 chaufferie’, qui se situe dans le domaine de VERNEDE, mais pas sur un studio,

D’ailleurs, le bailleur verse un constat d’huissier du 9 août 2017, qui ne retient pas l’occupation de ce studio.

Si les preneurs ne contestent pas cette occupation jusqu’au 1er octobre 2015, ils précisent qu’ils bénéficiaient d’une autorisation verbale du bailleur, sans que ce dernier ne justifie du contraire.

Aussi, le bailleur est débouté de ses demandes à ce titre également.

Sur la stationnement du tracteur MASSEY FERGUSSON

Le bail, objet des présentes, ne porte pas davantage sur un hangar.

Si le constat d’huissier du 9 août 2017 retient la présence dans un hangar d’un tracteur MASSEY FERGUSSON, non immatriculé, les preneurs versent aux débats le contrat de location de matériel entre M.[C] et M.[X] duquel il résulte qu’un tracteur de la même marque appartient au bailleur, de sorte que ce dernier échoue également à prouver l’occupation illicite des lieux qu’il avance.

Sur les autres demandes

M.[X] est condamné à 2 000€ d’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME le jugement rendu le 29 janvier 2019 par le Tribunal d’instance de FREJUS

SAUF en ce qu’il a rejeté la fin de non recevoir tirée de l’acquisition de la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 créé par la loi du 24 mars 2014,

STATUANT à nouveau

DECLARE irrecevable comme prescrite l’action de M.[X] tendant à obtenir le résiliation judiciaire du bail pour occupation illicite de la terrasse et du terrain clôturé devant,

Y ajoutant

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE M.[X] à régler à M.et Mme [C] la somme de 2 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE [S] aux entiers dépens de l’appel.

LA GREFFIERELE PRESIDENT